Главная --> Публикации --> Ипотечные брокеры создают лигу А.лившиц: уральская земля стала дороже бельгийской Москва. недвижимость. итоги марта 2006 года Грандиозный проект: кузнецкий мост перенесут в царицыно Нехорошие квартиры

Причина состоит не только в том, что объемы загородного строительства пока незначительны и что пригородные зоны Петербурга плохо обеспечены необходимой инфраструктурой (прежде всего системами коммуникаций), но и в сложившихся предпочтениях и предубеждениях участников рынка. По мнению специалистов компании Бекар, существующие стереотипы сдерживают развитие новых направлений и сужают круг предложения. Конечно, любой стереотип возникает под действием вполне реальных факторов, однако их соотношение со временем может меняться, поэтому то, что было значимо вчера, теряется на фоне новых приоритетов.

Спрос на загородную недвижимость Санкт-Петербурга стремительно растет, особенно на фоне стагнации рынка городского жилья, происшедшей в конце 2005 года. Однако удовлетворить потребительский спрос нечем.

Один из стереотипов на рынке загородного жилья Санкт-Петербурга состоит в том, что приобретать дом надо в северном и северо-западном направлении от города. Так считают не только покупатели, но и большинство застройщиков.

На севере лучше

Южный пригород Санкт-Петербурга тоже может похвастаться природными достопримечательностями окрестностей Павловска и Петродворца. При этом если север привлекает озерами, то юг дворцово‑парковыми ансамблями. Однако многие петербуржцы южные зоны ассоциируют с производственными объектами, Ленинградской атомной электростанцией и другими экологически непривлекательными местами.

Подобная уверенность вызвана выигрышными природными особенностями лесных заказников, живописных озер и Финского залива, существенно повышающих стоимость земли, например, в Курортном или Всеволожском районах. К тому же исторически именно северное направление было излюбленным местом отдыха петербуржцев.

Эксперты отмечают, что москвичей, чья работа тесно связана с Санкт-Петербургом, также мало привлекает юг. Возможно, это происходит из‑за недостаточной рекламы направления. По мнению специалистов, жители двух городов, часто перемещающиеся по долгу службы из одной столицы в другую, могли бы стать целевыми покупателями для компаний-застройщиков в южных пригородных районах. Близость аэропорта и трасс, соединяющих два мегаполиса, делает жилье здесь крайне удобным для его владельцев. Скорее всего интенсивная застройка в районах Купчино и Невский повысит спрос на загородное жилье в южном направлении.

Северное направление также предпочитают горожане, проживающие в северных районах города на Неве. Это и понятно: чем ближе дача, тем быстрее и удобнее до нее добираться. А вот жители южных районов подобрать загородный дом в своем направлении не могут (мало предложений, хуже качество объектов). Они вынуждены покупать коттеджи в северной зоне и пересекать весь город, путешествуя на дачу и обратно.

Некоторые эксперты полагают, что спрос на рынке коттеджей вырастет, если подобное отношение к загородной недвижимости сложится и у петербуржцев.

Коттедж только для отдыха

Петербуржцы часто воспринимают коттедж лишь как место для летнего отдыха, поэтому проживание за городом у них носит сезонный характер. В Москве заметна другая тенденция: здесь состоятельные граждане приобретают загородный дом для своих семей как альтернативу городской квартире и требуют от него того же комфорта. Поэтому многие предпочли бы жить за городом круглый год, если бы не столичные транспортные проблемы.

Дача (в отличие от коттеджа) не предназначена для постоянного проживания.

Коттедж та же дача

К сожалению, границы между понятиями дача и коттедж до сих пор расплывчаты. Это позволяет некоторым продавцам лукавить, стараясь наилучшим образом представить свой товар. На самом деле существует несколько отличий между ними.

Самое главное отличие дачи от коттеджа состоит в юридическом оформлении недвижимости. Как указано в свидетельстве о праве собственности на недвижимость, строение в садоводческом товариществе всегда признают нежилым (вне зависимости от качества постройки). Коттедж полноценный дом с почтовым адресом и возможностью регистрации в нем.
Коттеджный поселок дома рядом

В последнее время на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга приобретают популярность коттеджные поселки.
При этом многие девелоперы и покупатели считают поселком нагромождение домов без четкой концепции. Переубедить участников рынка порой нелегко. Подобное восприятие снова приводит к путанице в терминах, из‑за чего некоторые элитные садоводства гордо называют коттеджными поселками.

Дача может не иметь ряда коммуникаций. Коттедж должен обладать уровнем комфорта не ниже, чем в городской квартире.
Социальное окружение дачи, как правило, весьма разнообразное. Даже в так называемых элитных садоводствах обычно только 60 % составляют приличные постройки. Среди прочих объектов есть заброшенные участки, недострой и т. д. Коттеджи надо строить либо в окружении зданий подобного уровня, либо в поселке с хорошей инфраструктурой, размеченной территорией, охраной, подъездами и т. д. Если же это отдельно стоящий дом, то необходимо в полной мере соблюдать его приватность.

ХОТЕЛИ, КАК ЛУЧШЕ

Главная особенность поселка коттеджного типа архитектурное единство. Проекты домов отличаются площадью, планировкой, однако сохраняют общий стиль, который и создает концепцию поселка. Подобное требование имеет экономическое обоснование. Коттеджи, построенные без идеи, переходят в разряд неликвида.
Чтобы помочь бесквартирным служивым решить проблему, правительство России с 1998 года запустило программу "Государственные жилищные сертификаты" (ГЖС). Она предусматривает выделение безвозмездной денежной субсидии увольняемым военнослужащим и отставникам с тем, чтобы они смогли купить жилье в любом уголке страны. Программе придан статус президентской.

На сертификате зафиксирована определенная сумма денег, которую ее владелец может использовать только для приобретения квартиры. С этим документом он отправляется в облюбованный им регион, регистрирует там его в администрации и начинает искать подходящий вариант жилья.

Напомню: программа ГЖС предназначена для военнослужащих, увольняемых из армии, граждан, уже уволенных с военной службы, которые должны переселиться из закрытых военных городков. Пожелав стать участником программы, человек пишет рапорт (заявление), сообщает необходимые сведения в жилищную комиссию. Она заносит соискателя в список на получение сертификата и выдает ему эту ценную бумагу.

Выход из сложной ситуации был найден: выдавать этим людям ГЖС - финансовое обязательство государства, с помощью которого они смогут приобретать себе жилье. И тогда намеревались ежегодно выделять около 21 тысячи сертификатов. Однако из-за недофинансирования программы их обеспечили лишь на 30 процентов от намеченного первоначально числа.

Когда формировалась концепция программы ГЖС, предполагалось в течение 5 лет в основном решить жилищную проблему военных. Но в связи с так называемым реформированием российской армии, которое сводится преимущественно к массовым сокращениям личного состава, оказалось, что сотни тысяч людей в погонах и члены их семей не могут быть обеспечены положенным по закону жильем: невозможно за короткое время построить такое количество квартир.

В 1998 году, когда начала работать программа ГЖС, произошло объединение двух видов войск - ВВС и ПВО. В результате прошли большие сокращения. Поскольку лимиты на ГЖС выделяются в зависимости от списка увольняемых, ВВС было выписано наибольшее число сертификатов - 382 Почти 80 процентов их обладателей приобрели тогда себе квартиры. В основном это были "счастливчики", получившие сертификаты до злополучного дефолта (август 1998 года).

НЕ ОДНА У ЛЕТЧИКОВ МЕЧТА...

Причем, сертификатами, как правило, обеспечиваются увольняемые военнослужащие. И только около 5 процентов лимита ГЖС идет для граждан, потерявших связь с Минобороны. А это, кстати, породило другую проблему - невозможность их отселения из закрытых военных городков (повсюду в гарнизонах живет много отставников). Оттого усугубилась ситуация и с предоставлением служебного жилья молодым офицерам. Затягиваются сроки приема-передачи 79 военгородков в муниципальную собственность. А в них проживает более 8 тысяч семей как действующих, так и бывших военнослужащих.

В последующие годы количество выписанных сертификатов (и соответственно их реализация) сократилось. Скажем, в 2001 году для ВВС выписано 3184 ГЖС и куплено 2143 квартиры, или 67 процентов.

Другая проблема - несоответствие стоимости сертификатов реальной рыночной цене жилья в регионах России. Вот примеры. В одном из дальневосточных объединений ВВС и ПВО не имеют своей крыши над головой более 3 тысяч военнослужащих. Согласно региональной цене квадратный метр стоит 11300 рублей, а в сертификат заложено лишь 10800 рублей. Людям приходится доплачивать из своих кровных, что не всем, оказывается, по силам. Потому-то из полученных на руки 536 сертификатов летчики-дальневосточники "отоварили" (на октябрь 2002 г.) всего 102.

В 2002 году Минобороны России выделило ВВС: по разделу "Военная реформа" 2722 ГЖС на сумму 1 млрд. 523 млн. руб.; по разделу "Промышленность, энергетика и строительство" (для отселения пенсионеров из закрытых военгородков) - 780 ГЖС на сумму 389,4 млн. рублей.

Вот данные о реализации сертификатов в одном из соединений ПВО, которые сообщила начальник группы 192 КЭЧ района Алла Зарубина. В завершившемся году на все соединение выдали 92 сертификата, из которых к началу декабря реализовано только 2 В военгородке управления соединения, дислоцирующемся в Подмосковье, проживают 258 семей пенсионеров-отставников, а выделено 18 ГЖС. На руки выдано только 4, из них лишь 2 превратились в квартиры. От остальных же сертификатов люди просто отказались из-за отсутствия собственных накоплений.

Около трети военнослужащих ВВС и ПВО пожелали обзавестись жильем в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге. Но и здесь выявилась "ценовая вилка". Так, в Московской области стоимость квадратного метра, заложенная в ГЖС, составила 11000 руб. А рынок недвижимости, допустим, в Домодедове требует за "квадрат" 390 дол., а в городе Видном - и вовсе 500 дол.

СВЕРХУ ВИДНО ВСЕ

И еще одна цифра. Когда произошло объединение ВВС и ПВО, в них вместе числилось 47,5 тыс. бес квартирных. За четыре последующих года их осталось 43541.

Наконец, третий момент, сдерживающий, по мнению специалистов, развитие программы ГЖС. Нигде в цивилизованных странах потенциальный продавец жилья не знает заранее о финансовых возможностях потенциального покупателя. У нас же Госстрой России - государственный заказчик программы ГЖС - заранее издает решения о том, по каким ценам военные могут купить жилье в том или ином регионе страны. И частные строительные фирмы на местах, узнав эти данные, тут же завышают цены на квартиры.

И все же программу ГЖС надо развивать. Вот что отмечают специалисты. Первое. Строительный комплекс Минобороны заинтересован в строительстве жилья под ГЖС. Целевое перечисление средств военным строителям позволило бы возводить дома по значительно меньшей цене за квадратный метр. Второе. Нужно активнее подключать местные администрации. Возможная схема: ВВС составляют списки увольняемых военнослужащих и передают их Генеральному управляющему по "Государственным жилищным сертификатам". Его подчиненные проводят калькуляцию по регионам, после чего необходимые под ГЖС средства перечисляют в администрации. А там строят (возможно, на долевых началах) жилые дома и возвращают долю военным.

Продажа московской земли в частную собственность может начаться еще до конца года. Такое заявление вчера сделал заместитель мэра Москвы, глава земельно-имущественного комплекса столицы Олег Толкачев. По его словам, главной проблемой приватизации столичной земли по-прежнему являются споры о собственности между городом и федеральным центром. Лишь после завершения работы совместной комиссии Минимущества РФ и мэрии Москвы по разграничению прав собственности на московскую землю на аукцион будут выставлены первые участки.

Думается, что если внести необходимые поправки в условия программы, то она действительно обретет второе дыхание.

Осознав, что тянуть дальше с переходом к рынку земли столице не позволят, мэр Москвы использовал все свои лоббистские возможности для минимизации потерь и добился несомненного успеха. По словам Олега Толкачева, на заседании Госсовета, состоявшемся на днях в Санкт-Петербурге, президент Владимир Путин поддержал инициативу Юрия Лужкова по внесению соответствующих поправок в федеральное земельное законодательство. Мэр, в частности, предлагает внести изменения в закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ», чтобы ограничить право предприятий выкупать землю за 30 ставок налога. По словам г-на Толкачева, за 30 ставок предприятие сможет выкупить только землю под своим зданием, а вся территория землеотвода должна подпадать уже под рыночные механизмы ценообразования. Предполагается также пересмотреть действующий закон о столичном статусе Москвы, в соответствии с которым вся городская земля находится в собственности города, кроме участков, занимаемых федеральными органами государственной власти.

Несмотря на то что Земельный кодекс давно вступил в силу, вопрос приватизации земли в Москве до сих пор упирался в противостояние московских и федеральных властей. Мэр Юрий Лужков выступает за продажу столичной земли по рыночным ценам, а федеральное законодательство предоставляло право собственникам недвижимости выкупить занимаемую ими землю по цене, не превышающей размер тридцатикратной ставки земельного налога. Чтобы избежать судебных тяжб с потенциальными собственниками, которые имели весьма высокие шансы добиться приватизации участков «по федеральным правилам» (в мэрии этот вариант называли «распродажей за копейки»), столичные власти искусственно затягивали подготовку к началу земельных торгов. Вплоть до недавней первой попытки Минимущества РФ продать в обход мэрии земельный участок по Хорошевскому шоссе.

Глава комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников сообщил две новости, которые должны привести к исчезновению очередей в органы регистрации недвижимости. Последний срок бесплатной приватизации квартир откладывается до 1 марта 2010 года. А владельцам дач и гаражей обещают значительные послабления при регистрации этих объектов недвижимости. Законопроект о данных изменениях 22 марта будет рассмотрен в первом чтении Госдумой.

Причем, как утверждают в столичном правительстве, соответствующие законопроекты были внесены в Госдуму не от лица мэра Москвы, которого в федеральном парламенте недолюбливают, а от Минимущества РФ. А Юрий Лужков со своей стороны даже позволил себе дать совет главе Минимущества Фариду Газизуллину. В письме к министру он призывает не размазывать поправки по отдельным законопроектам, а свести их в один документ, чтобы принять разом.
Госдума продлит приватизацию квартир и упростит регистрацию дач.

Оформление квартир в собственность стало серьезной проблемой для многих россиян. Особенно для тех, кто в ожидании переезда из ветхого и аварийного жилья не торопился с приватизацией квартиры. Окончательный срок бесплатной приватизации назначен на 1 января 2007 года, однако до сих пор этим правом воспользовались лишь 70% наших граждан. Власти ряда регионов неоднократно заявляли о том, что регистрационные органы не справляются с валом желающих приватизировать квартиру, поэтому многие граждане просто не успеют сделать это. Крашенинников считает, что Дума успеет принять документ до часа икс. По его прогнозу, до июля законопроект должен пройти все инстанции.

Треть народа не успевает

Данный документ предусматривает и введение упрощенной процедуры госрегистрации, прозванной дачной амнистией. Напомним, что со вступлением в силу изменений в федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрировать право собственности надо на любую недвижимость. Таким образом, с необходимостью регистрировать свое имущество столкнулись владельцы садовых и дачных домиков, гаражей и т.п. Заметим, что без регистрации владелец не может произвести никаких операций с объектом недвижимости, исключение составляет лишь передача его в наследство. В результате в Федеральную регистрационную службу, ведущую реестр объектов недвижимости, кинулись и счастливые обладатели фазенд и гаражей. Очереди стали не меньше приватизационных, а тарифы в Москве на услуги по ускорению процедуры установились на уровне 500-1000 долларов. По словам Крашенинникова, нередко стоимость госрегистрации превышает стоимость самого объекта, в результате чего во многих субъектах Федерации не было зарегистрировано ни одного объекта.

За 15 дней и без бюрократии

Кроме того, с граждан не будет требоваться обязательное сегодня разрешение на строительство дачного домика. Не смогут чиновники больше заворачивать просителя с документами, не соответствующими нынешнему законодательству, - это особенно актуально для владельцев старых дач, ведь за последнее время форма и вид многих документов менялись несколько раз. Граждане не должны страдать от того, что государство меняет правила игры, - заявил Крашенинников. Согласно законопроекту, чиновники смогут отказать в принятии того или иного документа лишь по решению суда.

Теперь законопроектом планируется упростить регистрацию таких объектов и ускорить саму процедуру: установленный нынешним законом срок сократят с 30 до 15 дней. Ведь садовые участки не требуют такого тщательного и подробного рассмотрения, как, например, заводы или другие крупные объекты, - объясняет Павел Крашенинников.

Коснулся депутат и проблем межевания. Во многих регионах земельные фирмы являются монополистами, вследствие чего цены на кадастровую съемку запредельны. В ближайшее время, пообещал Крашенинников, Госдума планирует вмешаться и в тарифную политику кадастровых фирм.

Кстати, если законопроект будет принят в нынешнем виде, у главы Росприроднадзора Олега Митволя поубавится работы. Дело в том, что многие дачники стали нарушителями природоохранного законодательства поневоле - после увеличения водоохранных зон с 50 до 100 метров от береговой линии. В результате часть давно застроенных участков, попала в запретную зону. Крашенинников обещает, что теперь граждане получат право зарегистрировать собственность и на эти участки.



Главная --> Публикации