Главная --> Публикации --> Квартирная кабала Ипотечные брокеры создают лигу А.лившиц: уральская земля стала дороже бельгийской Москва. недвижимость. итоги марта 2006 года Грандиозный проект: кузнецкий мост перенесут в царицыно

По словам замруководителя рабочей группы, губернатора Челябинской области Петра Сумина, достоверных данных об объемах ветхого и аварийного жилья в России не существует. Нет достоверных данных об объемах ветхого и аварийного жилищного фонда, количестве семей, проживающих в таком жилье, - сказал Сумин на заседании рабочей группы.

Члены межведомственной рабочей группы по нацпроекту Доступное и комфортное жилье - гражданам России при совете при президенте РФ по реализации приоритетных нацпроектов уверены, что в России назрела острая необходимость проведения инвентаризации жилья для определения точных объемов жилого фонда, подлежащего сносу, реконструкции, капремонту и планируемого к переводу в разряд ветхого и аварийного.

В настоящее время существует два параллельных механизма сбора таких данных: через Росстат (органы технической инвентаризации) и через органы местного самоуправления (межведомственные комиссии).

Пятиметровая кухня

В целом 40% многоквартирного жилого фонда России требует капитального ремонта. При этом, как было отмечено в ходе заседания рабочей группы, подпрограмма Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда с 2006 года исключена из федеральной целевой программы Жилище. Теперь реконструкция, переселение и снос ветхого жилого фонда относится к компетенции региональных и муниципальных властей.

По данным Росстата, в 2005 году ветхий аварийный фонд в России составлял 93,1 миллиона квадратных метров, или 3,2% всего жилого фонда страны, однако эти данные не представляются объективными из-за разрозненности несистематичности поступающих сведений. Но даже по этим сведениям, в таких домах проживает 5 миллионов человек. 5,3 миллиона (12%) семей проживает в панельных домах 50-60-х годов постройки, нормативный срок эксплуатации которых истекает в ближайшие годы.

Но даже в Москве, где качество жилья было значительно лучше, можно говорить о переоценке жилья, которое было бы неплохо перестроить, так как большая его часть, пусть и не технически, морально устарело, считает Иванов. Например, кто сейчас готов ехать в квартиру с пятиметровой кухней, а между тем, сейчас пол-Москвы застроено девятиэтажками с такими кухнями. Было бы очень неплохо их перестроить, отметил он.

По оценкам начальника Управления научно-исследовательских работ Московского государственного строительного университета Михаила Иванова, значительные изменения в количестве жилья требующего расселения и сноса могут быть именно в регионах, так как 70-е годы славились тем, что в регионах жилье уже спустя год после сдачи в строй требовало капремонта, заявил он газете ВЗГЛЯД.

Государственное вмешательство

Этот процесс мог бы вполне позитивно отразиться на стабилизации цен на недвижимость, подчеркнул ученый.

Но даже если инвесторы приходят в проект, то существующих строительных мощностей уже не хватает на имеющийся спрос, в частности из-за этого растут цены на жилье, так как количества вводимого в строй жилья просто не хватает, для покрытия даже платежеспособного спроса.

Однако для перестройки устаревших зданий мало одной оценки этого здания, нужно, чтобы этот процесс претворил в действительность инвестор, но действующий порядок привлечения к этому процессу инвесторов не дает последним стимула к этой работе. Инвестор должен сначала расселить определенную территорию, освободить участок, а потом на общих основаниях участвовать в аукционе на получение этого участка под застройку, сетовали участники рабочей группы.

Но даже если они выйдут на свою теоретически возможную максимальную мощность, этого все равно не будет хватать, для удовлетворения спроса населения на жилую недвижимость. Для обеспечения реализации нацпроекта необходим значительный рост объема производства цемента. И если не будет государственного вмешательства и поддержки производства цемента, дефицит исчезнет лишь в 2015 году, - заявила Батурина.

Как сообщила замруководителя рабочей группы Елена Батурина, в настоящий момент износ строительных мощностей и основных фондов предприятий по производству стройматериалов - от 50 до 80%. Мощность действующих цементных заводов, по ее словам, оценивается в 71,2 миллиона тонн, а их реальная максимальная мощность в настоящий момент - 65 миллионов тонн.

Ипотечное кредитование сегодня уже весьма популярный сегмент рынка. С одной стороны, идею ипотеки активно поддерживает государство, декларируя принцип доступности жилья и стараясь поддержать соответствующие программы.

Она также отметила, что недостаточно развиты и другие направления индустрии стройматериалов, что значительно сдерживает рост объемов производства. Для решения этой проблемы Батурина предложила разработать специальную федеральную целевую программу.
Дефицит предложения на рынке столичного жилья серьезно осложнил ситуацию в сегменте ипотечного кредитования. Рост цен на квартиры в считаные дни обесценивает одобренные банком кредиты. При этом у ипотеки, как единственного работающего кредитного инструмента на рынке жилья, прекрасные долгосрочные перспективы. Потенциальных заемщиков ждут либерализация процедуры получения кредита, снижение страховых ставок и появление новых привлекательных продуктов.

Проще занять...

С другой стороны, это направление очень выгодно для самих банков-кредиторов. Ведь, несмотря на долгосрочность, это один из наименее рисковых продуктов потребительского кредитования, который, при условии эффективного построения операционных процессов, может приносить банку серьезный доход. И наконец, в условиях растущего рынка ипотека становится едва ли не единственным доступным инструментом для бездомного. Накопить нужную сумму денег на покупку квартиры практически нереально. А вот собрать 10--20% от требуемой суммы для выплаты первоначального взноса вполне возможно.

Из всех тенденций последнего времени, прослеживающихся на рынке ипотечного кредитования, наиболее значимой представляется существенная либерализация подходов к оценке кредитоспособности заемщика. Если раньше для получения ипотечного кредита заемщику была необходима официальная справка о доходах по форме 2-НДФЛ, то сейчас все большее число участников рынка готово рассматривать различные формы отчетности о доходах. Наш банк практикует помимо обычных форм оценки кредитоспособности при выдаче крупных кредитов еще и такой нестандартный подход, как оценка расходов клиента. Зачастую это позволяет более реально охарактеризовать финансовую состоятельность клиента, его кредитоспособность, -- говорит Алексей Царевский, руководитель департамента ипотечного кредитования банка Ренессанс Капитал.

Основными банками, работавшими на первичном и вторичном рынке, были Сбербанк, Импэксбанк, Абсолют-банк, Внешторгбанк, Райффайзенбанк. Кроме того, на вторичном рынке недвижимости работали Городской ипотечный банк, Дельта-Кредит-банк, Русский ипотечный банк, банк Союз, Росбанк, а также Банк Сосьете Женераль Восток, который начал активно работать в 2005 году. У каждого банка своя продуктовая линейка. Далеко не все из них работают и на первичном, и на вторичном рынке. Например, в Городском ипотечном банке программ по кредитованию покупки квартир в новостройках нет, однако есть программа по кредитованию загородной недвижимости, по которой можно купить земельный участок, коттеджи. Импэксбанк долгое время предлагал ипотечные кредиты только на квартиры в новостройках, однако в третьем квартале 2005 года предложил программу кредитования жилья на вторичном рынке недвижимости.

Алексей Царевский также отмечает увеличение сроков кредитования и снижение размера первоначального взноса. Несколько лет назад минимальный размер собственных средств, которыми должен был обладать заемщик, практически повсеместно составлял 30% от объема кредита. Теперь многие банки снизили этот показатель до 10--15%, а некоторые вообще отказались от требований первоначального взноса.

Следующая тенденция -- это расширение линейки ипотечных продуктов. Многие банки предлагают также кредит под залог имеющейся недвижимости, который можно использовать в том случае, если у человека нет денег на первоначальный взнос и он не может накопить на него, но есть недвижимость. Существует два варианта использования такого кредита. Во-первых, можно продать имеющуюся недвижимость и получить деньги на первоначальный взнос, во-вторых, можно получить кредит под залог имеющейся недвижимости, а потом получить другой кредит -- на покупку новой недвижимости, -- утверждает Елена Панова, директор центра ипотечных программ МИЭЛЬ компании МИЭЛЬ-Недвижимость.

Брокер в помощь

Однако наряду с позитивными, с точки зрения заемщиков, тенденциями в этом сегменте рынка возникли существенные проблемы, связанные со стремительными темпами удорожания жилья. Ипотечные заемщики в силу ограниченности их бюджета просто не в состоянии угнаться за ростом цен. По оценкам экспертов, в московском регионе за последние два месяца объем выдачи ипотечных кредитов упал со 120 млн долл. до 70 млн долл. в месяц. По словам Анны Каминской, начальника отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка, из ста одобренных клиентов находят квартиры для покупки только 30--35 человек, тогда как в сентябре--октябре этот показатель достигал 5 Постоянный рост цен серьезно осложняет перспективы получения кредита. Несмотря на то что существует теоретическая возможность взять ипотечный кредит на начальной стадии строительства, далеко не все банки берутся за кредитование под объекты незавершенного строительства, а во-вторых, условия ипотеки в таких случаях значительно ухудшаются, -- подчеркивает Татьяна Звонарева, генеральный директор компании City Estate.

С помощью ипотечного брокера клиенты имеют возможность с вероятностью 90% получить одобрение на кредит в банке, причем не в одном. Обычно брокер не только помогает клиентам собрать полный пакет документов, но и направляет этот пакет сразу в несколько банков, что повышает вероятность получения одобрения, -- говорит Анна Каминская. Благодаря ипотечным брокерам заемщики экономят время на оформлении документов. Многие банки соглашаются уменьшить стандартный срок рассмотрения заявления с пяти-семи до одного-трех дней. Следует помнить, что снизить расходы на получение кредита заемщик может только по специальным предложениям, которые банки охотно предоставляют брокерам, поскольку они (банки) заинтересованы в стабильном дополнительном потоке клиентов.

В условиях постоянно растущих цен у потенциальных заемщиков есть неплохой способ относительно быстрого получения ипотечного кредита -- обратиться к ипотечному брокеру. На столичном рынке недвижимости ипотечные брокеры присутствуют как самостоятельные боевые единицы и как своеобразные филиалы крупных риэлторских агентств. Основная задача ипотечных брокеров -- консультации клиентов по кредитованию и услуги по поиску и подбору предложений банков в сфере ипотечного кредитования. В частности, по словам Алексея Царевского, это подразумевает подбор оптимального варианта кредитования для заемщика, помощь в сборе документов для подачи заявки в банк, помощь в сопровождении сделки, взаимодействие с оценочными и страховыми компаниями.

На долгую жизнь

За последнее время процесс получения ипотечного кредита упростился. Например, многие банки предлагают заполнить анкету на сайте, однако скорее всего она будет предварительной, и заемщику придется самостоятельно заполнять еще одну, более полную версию. А с помощью ипотечного брокера можно заполнить анкету без труда с первого раза.

Еще одна тенденция в этом сегменте рынка -- увеличение срока возврата ипотечного кредита. До последнего времени заемщики, как правило, старались вернуть одолженные у банка деньги досрочно, в среднем за пять-семь лет. Сказывалось отсутствие традиций долгосрочного кредитования, желание заемщика поскорее избавиться от долга (иногда без учета влияния досрочного погашения кредита на свое будущее материальное положение). Однако сейчас, по мнению экспертов, появляются заемщики, которые более реально рассчитывают собственные силы и собираются расплачиваться по кредиту все десять-пятнадцать лет.

Прогноз развития ипотеки в Москве и области, по мнению наших экспертов, положительный. По мнению Елены Пановой, значительного снижения процентных ставок по кредиту в настоящее время ожидать не приходится. Средняя ставка кредита в целом по рынку составляет 10,5--11,5%. Тем не менее общий уровень ставок снижается, и уже не редкость, когда кредит можно получить под 9,5% годовых.

Чехия известна на весь мир своим пивом, архитектурой и курортами. Умеренный континентальный климат, мягкая зима и высокий уровень жизни при доступных ценах все это привлекает не только туристов, но и тех, кто готов на более серьезные отношения с Чехией. Здесь легко получить вид на жительство, а с 2007 года страна будет пользоваться всеми преимуществами шенгенской зоны. Так что в Прагу теперь приезжают не только отведать кнедликов и печено вепрево колено, но и присмотреть квартиру или дом.

Чешские курорты привлекают россиян умеренными ценами и мягким климатом.

Рынок недвижимости в Чехии уже пережил постсоциалистический скачок цен, и теперь они растут темпами, характерными для развитых стран на несколько процентов в год, а в столице на 5 10%.

Курорты Чехии в цене

Следует отметить, что, как и в России, в Чехии продолжается разделение рынка жилья на дешевые и дорогие сегменты. В первую очередь цены растут на выполненные по современным технологиям новостройки и виллы, а старые, пусть и добротные, квартиры и так называемые семейные дома дорожают медленнее прочих. В стране действует немало крупных европейских застройщиков. Многие чехи пользуются строительно-сберегательными кассами и ипотечными кредитами, ставки по которым для жителей страны составляют всего 2,5% годовых, а для иностранцев 3,8%.

Некоторые виды жилья, например, построенные в советскую эпоху панельные дома, даже немного дешевеют, рассказывает директор пражской компании Light City S.R.O. Михаил Сергачев, Но в основном недвижимость, конечно, только растет в цене. Скажем, земля в Праге за два года подорожала на 150%, а сейчас начинают подниматься и цены в пригородах столицы. Если покупка совершается с инвестиционными целями, то стоит обратить внимание на недвижимость курортных городов, где, на мой взгляд, в ближайшее время будет существенный рост. К ним относятся Марианске Лазне, Подебрады, Яхимов практически все курортные городки, кроме Карловых Вар, где стараниями русских цены давно уже высокие. Именно недвижимость в небольших курортных местечках сегодня пользуется повышенным спросом у наших соотечественников. Хотя до недавних пор хитами продаж были все те же Карловы Вары и Злата Прага.

Национальные особенности

Но ситуация с динамикой цен может измениться уже в 2008 году, когда в Чехии будет разрешена продажа земли и недвижимости гражданам других стран Евросоюза.

У нас тоже есть вполне законный способ приобретения квартиры покупка недвижимости на юридическое лицо. Чешское законодательство позволяет иностранцам владеть компаниями, которые, в свою очередь, могут распоряжаться недвижимостью. С июля 2005 года отменили требование о том, чтобы исполнительный директор фирмы был гражданином Чехии. Теперь сразу можно назначать директором себя. Для регистрации же проще всего обратиться к консультантам. Услуги консультантов в Москве стоят от 1,8 до 3 тыс. евро. Уже зарегистрированную компанию можно приобрести дешевле за 1,5 тыс. евро, но с ними стоит быть осторожными.

Пока Чешская республика, в отличие, например, от давно облюбованного россиянами Кипра, не стремится к массовому привлечению иностранцев на свой рынок. Поэтому надо быть готовым к тому, что правом на покупку недвижимости обладают только постоянно проживающие в Чехии лица граждане страны и иностранцы с постоянным видом на жительство. Это отнюдь не означает, что вход на рынок для россиян закрыт.

Для тех, кто чувствует себя достаточно уверенным, может подойти другой вариант. Если вы готовы пройти все ступени регистрации самостоятельно, то непосредственные расходы, включая регистрацию и консультации юристов, составят 500 евро, объясняет специалист по Чехии компании БЕСТ-Недвижимость Андрей Туторский. Но кроме соответствующей квалификации потребуется еще минимум 14 рабочих дней на оформление всех документов.

Я бы не советовал покупать старую фирму, говорит Михаил Сергачев. Как и в России, в этом случае невозможно проверить, какие на ней висят внебалансовые долги. Так что лучше открывать новую компанию и при этом пользоваться юридическими услугами фирм, которые находятся в Чехии и непосредственно работают с Россией. В этом случае организация фирмы будет стоить от 1,3 1,4 тыс. евро. Регистрация фирмы на несколько учредителей от 1 тыс. евро.

В Чехии высокая правовая культура, отмечают риэлторы, и прецедентов, связанных с отбором собственности, рынок не знает. При покупке многие пользуются возможностью передать деньги через нотариуса он хранит их до тех пор, пока не получит справку из Кадастра о регистрации прав нового собственника. Только после этого продавец получает всю сумму. Налог с продажи обычно оплачивается продавцом же.

Поддержание фирмы тоже может потребовать определенных расходов налоги обычно составляют около 200 евро и услуги бухгалтера около 100 евро (в Чехии отчетность подается раз в год. Авт.). Если заказывать отчетность прямо в Москве, то чуть дороже около 250 евро. Кроме того, через три года необходимо начать отчитываться в том, какую деятельность ведет ваша фирма. Если вы не собираетесь заниматься бизнесом, то из этого затруднения можно выйти, сдавая квартиру в аренду, как правило, самому себе.

Разброс цен на чешскую недвижимость довольно большой, и зависит от региона. Самая дорогая недвижимость в столице и Карловых Варах. Самая дешевая в бывших горнодобывающих поселках на окраинах страны. В такой провинции однокомнатная квартира может стоить 6 8 тыс. евро, а трехкомнатная около 10 тыс. В городке типа Пльзени цены уже заметно выше, здесь однокомнатные продаются от 25 тыс., двухкомнатные от 50 тыс., трехкомнатные 60 тыс. евро. В Праге стоимость квартир начинается от 40 тыс., на двухкомнатные цены начинаются с 60 тыс., а трехкомнатные с 80 90 тыс. евро. Приятно, что квартиры даже советских времен в Чехии, как правило, большей площади, чем в России. В новостройках столицы и ее пригородах стоимость жилья составляет от 2 тыс. евро за квадрат.

Старинный замок за 1 евро?

За свои услуги чешские риэлторы берут комиссионные в размере 2 5%, а в среднем 3%. Не обременительно и налогообложение. Что касается налогов на недвижимость, то они в Чехии довольно умеренные.

Если вы предпочитаете дом, то выбрать есть из чего. В первую очередь это уже упоминавшиеся семейные дома распространенное по всей стране полностью благоустроенное жилье площадью 100 120 кв. метров с участком в 8 10 соток. Его средняя цена около 50 тыс. евро, а около Праги 120 тыс. евро. Кроме того, есть старые и новые коттеджи. Новые чехи называют виллами, и цены на них начинаются с 200 250 тыс. евро. Богатый любитель экзотики может присмотреть себе и замок их здесь немало, а цены на дома с историей начинаются от 1 евро. Да-да, именно так, просто сверх того придется оплатить все числящиеся за замком долги. А они могут потянуть на очень круглую сумму в 300 и более тыс. евро.

Столица современной Чешской республики Прага одна из главных достопримечательностей Европы. Каждый год сюда приезжают около 50 млн. туристов и здесь же снимается несколько голливудских фильмов. Чешская крона последние 10 лет одна из самых стабильных валют Старого Света, ее курс приблизительно равен нашему рублю: 1 крона = 0,84 рубля. По уровню ВВП на душу населения Чехия одна из лидеров среди стран Восточной Европы, и заметно опережает Болгарию и Польшу. Чешский язык относится к западной подгруппе славянских языков. Европейцы считают его ужасно сложным, но русским он дается легко. Карлов университет в Праге насчитывает почти 700 лет истории. Учитывая, что при знании языка иностранцы поступают в вузы бесплатно, а дипломы признаются во всем мире, в Чехии появляется все больше русских студентов.
Последствия принятия закона о долевом строительстве привели к резкому снижению объема предложения на рынке при растущем спросе. Результат резкий рост стоимости 1 кв. м. Покупатели столкнулись с необходимостью приобретения жилья не по принципу что хочется, а по принципу что есть.

Справка НИ

Из-за ограничений, обусловленных законом о долевом строительстве, застройщики стали осваивать меньше площадок. Те, кто мог предложить 5-6 новых адресов, вывели на рынок в лучшем случае 1-2 проекта. По оценкам разных экспертов, объем предложения сократился на 25-40%. Можно спорить о достоверности этих цифр, но очевидно, что речь идет не о единицах, а о десятках процентов. Кроме того, надо учитывать, что сейчас реализуются проекты, начатые 1,5-2 года назад. Именно в этом временном лаге заложена инертность строительного рынка. Отсутствие появления на рынке новых проектов в полный рост заявит о себе в конце 2006 начале 2007 г.

Про закон о долевом строительстве уже много сказано и написано. Прогнозы аналитиков сбылись: его принятие в плане ценообразования вместо стабильности привело к дестабилизации рынка. Повышение цен, о котором говорили участники рынка, из прогнозов перешло в разряд реалий. Более того, появилась другая проблема резко растущий дефицит, спад объема предложения, который только начал заявлять о себе. И скорее всего будет нарастать.

Закон о долевом участии в строительстве также привел к изменению баланса между количеством предложений по жилой и офисной недвижимости. Закон не стимулирует заинтересованность девелоперов в строительстве жилья, давая дополнительную мотивацию в пользу реализации проектов в области коммерческой недвижимости при прочих равных условиях.

Конец прошлого года ознаменовался также расторжением городом инвестиционных контрактов с рядом компаний. Если до этого момента на строительном рынке присутствовало 30-40 компаний, между которыми распределялись финансовые потоки, то теперь произошло резкое сужение их числа. На фоне общего разрыва между объемами спроса и предложения это также стало дополнительным поводом для дальнейшего роста стоимости жилья. Вопрос о надежности девелопера и его репутации на рынке стал существенным моментом сделки.

Сегодня можно говорить о том, что цена 1 кв. м растет каждый день и в итоге повышение достигает 10% в месяц. На фоне этого роста в офисах большинства строительных компаний наблюдается ажиотаж. Покупатели, которые сумели правильно оценить сложившуюся ситуацию, стремятся как можно быстрее приобрести квартиру, поскольку любое промедление может вылиться в существенные материальные потери. Предположим, человек решил купить квартиру и располагает суммой в $100 000, т. е. довольно значительной. Он обнаруживает, что квартира, которая вчера стоила $100 000, сегодня уже стоит $110 000, завтра $120 000, а послезавтра $140 00 В результате этот человек, которому срочно надо решать жилищную проблему, наоборот, ежедневно все дальше отодвигается от цели. Остаются два выхода: либо любыми путями изыскивать средства, либо приобретать жилье совсем другого класса и в другом месте, чем первоначально планировалось.

Все эти моменты привели к резкому разрыву между сокращающимся количеством предложений и растущим спросом. Уже в конце 2005 г. наметившийся дефицит привел к увеличению стоимости жилья на 4-5% в месяц.

Стремительный рост цен в очередной раз доказывает, насколько сегодня благоприятен инвестиционный климат на строительном рынке. Во всем мире недвижимость является одним из самых распространенных и эффективных финансовых инструментов, и российские частные инвесторы уже начинают его осваивать. Вложенные в недвижимость деньги не пропадут даже при самой неблагоприятной конъюнктуре, а в большинстве случаев приносят в несколько раз большие дивиденды, чем банковские вклады. Именно сейчас ситуация на рынке недвижимости очень комфортна для частных инвестиций. Российский рынок недвижимости уже давно опередил западные показатели по инвестиционной привлекательности. Начало года показало необычно высокий рост цен до 15% в месяц. И эта тенденция, я уверен, сохранится до конца года.

Среди ценообразующих факторов, безусловно, нужно учитывать и рост себестоимости строительства. Это связано как с увеличением прямых затрат застройщиков на финансирование строительства за счет привлечения банковских кредитов в большем объеме, чем раньше, так и с ростом стоимости строительных материалов, энергоресурсов и т. п. Реализовать новый проект становится все сложнее как с точки зрения финансирования, так и с точки зрения сложности и длительности процедуры согласований этот процесс занимает до года. Воистину время деньги.

Рост цен на новостройки автоматически проецируется и на вторичный рынок. Сложилась абсурдная ситуация, когда 35-метровая квартира в хрущевке стоит около $70 000-75 000, т. е. цена 1 кв. м зашкаливает за $200 Рост цен продолжается, и трудно предсказать, каких пределов он достигнет к концу года.

Например, вот динамика роста цен на объектах нашей компании. Жилой комплекс Аэробус: в начале февраля минимальная цена за 1 кв. м составляла $1630, а уже в конце месяца цена выросла до $1910 за 1 кв. м! Это около 17% в месяц. ЖК Авеню, 77: минимальная цена за 1 кв. м в начале февраля $1440, в конце около $164 Жилой комплекс ЭКО: минимальная цена за 1 кв. м в начале месяца $1650, в конце $1800.



Главная --> Публикации