Главная --> Публикации --> Ипотечный брокер. кто он и зачем нужен? Работа на имидж Землю - заводам Дума обезопасит приграничные земли от бизнеса Дарить или не дарить?

Основной принцип работы компании - "все в одних руках". То есть "ДОН-Строй" берет на себя не только выполнение строительных работ, но и реализует полный цикл от архитектурной разработки проекта и возведения домов до последующей эксплуатации комплексов, что гарантирует сохранность, качество и их высокую коммерческую привлекательность даже через много лет после сдачи.

Неуклонный рост цен на первичном рынке жилой недвижимости в столице во многом определяется разнообразием архитектурных проектов. Городской ландшафт все чаще украшают уникальные здания, внешний вид и функциональное предназначение которых отражают запросы формирующейся элиты общества.

Класс "премиум" представлен жилыми комплексами "Воробьевы Горы" и "Триумф Палас". Каждый из них уникален и по удобству расположения, и по набору инфраструктуры досуга и сервиса. В этих жилых комплексах можно выбрать квартиру площадью 100-400 кв. м. Стоимость квадратного метра составляет от 1400 до 2500 долл.

Несмотря на то, что дома, возведенные компанией "ДОН-Строй", относятся к разряду top level, ценовая политика при реализации квартир ориентируется на реальный спрос и учитывает следующую классификацию. Так, к классу "бизнес-элита" относятся квартиры в комплексе "Новая Звезда", в доме на улице Маршала Соколовского и новом проекте "Северная Звезда". Стоимость квадратного метра составляет 1100-1700 долл. Кстати, "Северная Звезда" - часть расположенного на северо-западе столицы благоустроенного квартала "Созвездие". "Внимательно изучив современный спрос на жилье и учитывая опыт прошлых проектов, - рассказывают менеджеры компании, - в новом проекте решено предложить квартиры разной площади, в том числе и менее 100 квадратных метров".

К классу "де люкс", в первую очередь, относятся пентхаусы. Их цены варьируются от 3000 до 4500 долл. за кв.м. "Вопреки распространенному поверхностному мнению, пентхаусы - это не просто квартиры на верхних этажах, - рассказывают в компании "ДОН-Строй", - Это своего рода особняки на крышах высотных домов с отдельным выходом на благоустроенную террасу. Характерным отличием жилья такого уровня является большая площадь, позволяющая создавать оригинальные интерьеры, и высочайший уровень комфорта, обеспеченный инфраструктурой жилого комплекса".

Семь корпусов квартала "Воробьевы Горы" находятся в непосредственной близости от центра города, в престижном посольском районе. "Алые Паруса" - единственный квартал на берегу Москвы-реки, располагающий гранитной набережной, причалом и яхт-клубом. "Триумф-Палас" выполнен в монументальном стиле послевоенного строительства. Он находится в районе Сокол, в окружении парков и скверов.

Как стало известно, компания "ДОН-Строй" готовится представить два новых проекта. Они пока держатся в секрете, но мало кто сомневается в их оригинальности.

И, конечно, наиболее яркий проект класса "де люкс" - уникальный жилой комплекс "Новая Остоженка" в самом престижном районе столицы. При строительстве двух домов комплекса используются лучшие материалы и технологии. Апартаменты оборудованы системами дополнительной фильтрации воды, автономного энергоснабжения и центрального кондиционирования воздуха. Лифты "KONE" не имеют машинного отделения и удивительно бесшумны. В оформлении фасадов и интерьеров используется натуральный камень. Все это обеспечивает наивысшую цену - до 10000 долл. за кв.м.

Особенность проекта заключается в интересном архитектурном решении. Вместо балконов и лоджий в новых квартирах предусмотрены эркеры, что увеличивает полезную площадь и дает возможность дизайнеру применить нетрадиционные решения, например, создать в зоне эркера зимний сад. Квартиры площадью 85-178 кв.м. имеют теплые внешние стены, выполненные из пористых блоков общей толщиной 65 см. Они являются прекрасным тепловым барьером и надежно ограждают жилище от холода и ветра. Облицовка фасадов выполнена керамическим кирпичом и плитами "СУНОР" с акрилитным покрытием, которые придают фасаду современный вид и делают его долговечным. Внутри помещений вместо "несносимых" стен и пилонов используются лишь два-три несущих элемента. Это колонны! Они не мешают перепланировке и изящно обыгрываются при любом дизайне интерьеров.

Другой интересный пример уникальной застройки - "Дом на Карамышевской набережной", который строит инвестиционная компания "Астиком". Он возводится на Северо-Западе столицы в непосредственной близости от Серебряного бора, любимого места отдыха москвичей. Как стало известно, в настоящее время компания "Астиком" ведет переговоры с администрацией Москвы о благоустройстве Карамышевской набережной, где планируется оборудовать пляж и создать собственный яхт-клуб. Для удобства жителей микрорайона над Карамышевской набережной в перспективе будет построен галерейный комплекс, ведущий к Москве-реке.

Неотъемлемой частью концепции современного района, где есть все для комфортной жизни, является сервис-центр, находящийся на первом этаже дома на Карамышевской набережной. Для него в проекте предусмотрено около 500 метров площадей, которые займут фитнес-центр, кафе и службы быта.

В подземный гараж в новом доме, в отличие от предыдущих высоток на Карамышевской набережной, можно будет попасть прямо из холла первого этажа на лифте или по внутренней лестнице. Дополнительная "гостевая" парковка расположена на охраняемой придомовой территории. Естественно, в доме предусмотрена целая система охраны - от видеокамер и домофонов до электронных замков в каждой квартире. Въезд на территорию будет контролироваться службой охраны и автоматическим шлагбаумом.

В квартирах установлены открывающиеся в двух плоскостях окна, выполненные из лучших немецких профилей с тройными стеклопакетами. Входные итальянские двери класса "люкс" огнестойкие, бронированные, с замками повышенной секретности. Лифты немецкой фирмы Tissen Crupp высокоскоростные и бесшумные. Техническое оснащение представлено стабилизированным электропитание, автономным горячим водоснабжением и паровым отоплением. Оптоволоконная линия обеспечивает качественную телефонную связь и высокоскоростное соединение с Интернетом. Дом имеет многоуровневую систему безопасности: ограждение, КПП, система наблюдения по периметру территории, консьержи на входах в здание, видеокамеры на этажах. На территории комплекса предусмотрен отапливаемый подземный гараж, имеющий мойку и автосервис.

Индивидуальность жилого комплекса "Вертикаль" заключается в идее: "все продумано до мелочей". И это не просто слова. Роскошные панорамные виды, открывающиеся со смотровых площадок, из холлов, окон и балконов привнесут гармонию в обстановку жилища, визуально увеличив его. Интерьеры холлов, разработанные лучшими дизайнерами Европы, искусно сочетают сплошные фасадные стекла, хромированные детали ограждений, полы из мрамора и гранита, декоративные панели из натурального дерева с изящными люстрами и светильниками, зеркалами и картинами.

Общее имущество это то, что находится за пределами квартир, а также несущие, ненесущие конструкции дома и часть инженерного оборудования внутри каждой квартиры. Применение статей об общем имуществе в Гражданском (далее ГК РФ) и Жилищном (далее ЖК РФ) кодексах РФ приводит к тому, что из оборота исключают огромный резерв, позволяющий относительно быстро возвести десятки миллионов квадратных метров доступного жилья за счет устройства мансард на чердаках домов без финансовых вложений государства.

Изюминкой инфраструктуры комплекса "Вертикаль", включающей спортивно-оздоровительный центр, предприятия сферы услуг, ресторан с европейской кухней и кафе-кондитерская с собственной мини-пекарней, станет аквапарк.
В продолжение темы реконструкции объектов недвижимости как варианта существенного увеличения объемов жилого фонда предлагаем вниманию читателей информацию о возможностях надстройки домов с плоскими крышами. В предыдущей статье, посвященной юридическим аспектам восстановления существующего жилищного фонда, было показано, что если имеет место отчуждение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то перестройка в соответствии с действующим российским законодательством невозможна.

Условно весь жилищный фонд страны (многоквартирные дома из панелей, блоков, кирпича или монолита, но не индивидуальные жилые постройки) можно разделить на две категории. Это здания со скатными крышами, возведенные до начала реализации программы индустриального домостроения, осуществлявшейся по инициативе Н. С. Хрущева с конца 1950‑х годов, и с плоскими крышами, сооруженные в эпоху индустриального домостроения. В первых постройках есть чердаки, а во вторых технические этажи. Устройство мансард на чердаках зданий со скатными крышами (в Москве такие дома составляют лишь 20 30 % всего жилищного фонда города) или их надстройка на два и более этажей связаны с демонтажом крыши, а следовательно, с отчуждением части общего имущества. Поэтому их реконструкцию с юридической точки зрения можно осуществлять лишь с нарушением действующего законодательства. Надстройка же домов, имеющих плоские крыши и технические этажи и составляющих основную часть жилищного фонда, возможна без отчуждения общего имущества.

Однако это не означает, что восстановление жилищного фонда невозможно. Согласно ч. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме. Другими словами, реконструкция разрешена только при осуществлении ее без отчуждения общего имущества. Для разработки легитимного способа восстановления жилищного фонда привлекли архитекторов, строителей, чиновников, потенциальных инвесторов и юристов, без участия которых в этом деле не обойтись. В результате был предложен практический способ реконструкции, который возможен в рамках действующего российского законодательства.

Собственники помещений реконструируемых зданий и городская администрация вправе получить от инвесторов, в качестве которых могут выступать сами жители, финансовые средства за выкуп ими права обустройства крыш для жилья. При надстройке домов с плоской крышей, имеющей недолговечное битумно-рубероидное покрытие, отпадает проблема протечек.

Для этого технический этаж, который одновременно является буфером между жилой зоной и территорией строительства и в то же время общим имуществом всех собственников помещений, нельзя демонтировать, а значит, отчуждать. Крышу дома с битумно-рубероидным покрытием запрещено использовать в качестве пола надстраиваемого этажа. Для этого все быстровозводимые металлические конструкции павильонного типа мансарды должны опираться на часть несущих стен дома, расположенных на крыше. На фасадах зданий рядом с лестничными клетками и (или) в торцах при необходимости следует пристраивать дополнительные лифты. При таком способе надстройки неудобства, причиняемые соседям, будут сведены к минимуму, так как жилую зону от территории строительства разделяют железобетонные перекрытия плюс имеющееся на крыше битумно-рубероидное покрытие.

Как обустройство чердаков зданий со скатными крышами, так и надстройка домов, имеющих плоские крыши и технические этажи, при прочих равных условиях должны быть дешевле традиционного панельного жилья, потому что плоская крыша фактически представляет собой готовую строительную площадку с подведенными к ней инженерными коммуникациями, поэтому не требует выкупа земли (или права ее долгосрочной аренды), рытья котлована, устройства фундаментов и нулевого цикла. При этом не наносится вред окружающей застройке и среде обитания горожан. Запас по прочности фундаментов домов составляет до 30 %. Кроме того, в настоящее время существуют технологии укрепления фундамента в случае надстройки и большой практический опыт в данной области. По причине меньшей стоимости и доступности мансарды, впервые сооруженные Франсуа Мансаром еще в XVII веке во Франции, нашли широкое распространение во многих странах и в первую очередь в крупных городах Западной Европы, где остро стоит проблема нехватки свободных территорий под застройку. То, что уже осуществлено в этих странах, в принципе можно рассматривать как аналогичное решение ими проблемы возведения доступного жилья. Для России вариант устройства мансард на чердаках жилых домов в настоящее время неприемлем. И причины здесь не в российском менталитете и не в архитектурном неприятии властями данного стиля, а, как уже указывалось, в юридических проблемах.

В соответствии со ст. 44, 46 ЖК РФ решение о надстройке, осуществляемой без отчуждения общего имущества, принимают на общем собрании владельцев квартир. За него должны проголосовать не менее двух третей собственников помещений данного дома. За жителей неприватизированных квартир обязан отдать голос Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы представитель правительства Москвы, являющегося владельцем всего муниципального жилищного фонда, в том числе надстраиваемого дома, а за арендаторов нежилых помещений Департамент имущества г. Москвы. В среднем по столице приватизировано три четверти всего муниципального жилищного фонда. Следовательно, при положительном отношении правительства города к надстройке дома примерно четверть голосов будет обеспечена.

Для существенного наращивания объемов строительства параллельно с сооружением традиционных объектов, которые по‑прежнему будут осуществлять крупные организации, необходимо предложить новую экономичную технологию возведения жилья, а также обеспечить доступ к ней большинства строительных фирм. При этом целью должно стать создание реальной конкуренции между сотнями, а лучше тысячами небольших компаний, что обеспечит здоровую конкуренцию и позволит снизить цены.

Широкое внедрение предложенного способа без внесения изменений в действующее законодательство может стать одной из составных частей реализации приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России, поскольку основной задачей осуществления данной программы является увеличение объемов жилья. Только в этом случае цены на квартиры будут падать, а собственность станет доступной. При этом ипотечные кредиты должны являться не целью, а средством приобретения недвижимости.

Одним из реальных и экономичных вариантов увеличения жилого и нежилого фондов страны может стать надстройка зданий с плоской крышей, осуществляемая без отчуждения общего имущества. Предлагаемый резерв только в Москве составляет порядка 20 млн кв. м. Несмотря на кажущуюся простоту и перспективность способа, в столице так и не надстроен ни один дом с плоской крышей, а имеющийся негативный опыт был получен при устройстве мансард в домах со скатной крышей, выполненном с отчуждением общего имущества.

В настоящее время существуют относительно дешевые технологии возведения малоэтажных домов. Однако следует отметить, что основная часть жилищного фонда и граждан, нуждающихся в улучшении квартирных условий, сосредоточена в городах, где остро стоит проблема нехватки свободных территорий под застройку.

Дома из дерева строили в России с незапамятных времен. В настоящее время в рамках реализации национального проекта по доступному жилью деревянному домостроению стали уделять особое внимание. Журнал Недвижимость и цены не раз публиковал материалы, посвященные этой теме. Сегодня читателям предлагается очередная статья о деревянных постройках.

Чтобы надстраиваемое на плоских крышах жилье было не только дешевым, но и доступным для нуждающихся в нем граждан, государство в лице субъектов РФ могло бы осуществлять данную деятельность через уполномоченные компании, которым субъекты РФ или городские власти установили бы норматив рентабельности. В каждом городе необходимо иметь несколько подобных организаций, чтобы они смогли конкурировать между собой как по цене, так и по его качеству возводимого жилья. Среди них не должно быть региональных строительных монополий. Учитывая, что надстройка, занимающая около полугода, это быстрая оборачиваемость капитала, уполномоченные организации могли бы стремительно развернуться и составить реальную конкуренцию крупным строительным компаниям в первую очередь путем продажи жилья по меньшим ценам.

Дерево, пожалуй, самый древний строительный материал. Традиции домостроения из хвойных пород были известны нашим предкам как минимум со времен Киевской Руси. До нас дошли такие шедевры, как Кижи, Малые Корелы, Каргополь, Витославлицы и другие свидетельства материальной культуры, которые поражают красотой и долговечностью. Самым известным долгожителем является сохранившийся в Европе деревянный дом, которому более 850 лет.

В России сосредоточено 82 млрд куб. м, или свыше 1/3 мировых запасов леса, из которых 78 % хвойные породы. Из них и возводят жилые дома. Несмотря на это, в современном отечественном домостроении дерево занимает не соответствующую его возможностям и объемам роль. Деревянную постройку легко возвести, она экологична, сочетает в себе относительно невысокую стоимость с качественными эксплуатационными характеристиками, а потому переживает сегодня второе рождение.

Полезный для здоровья

И в наш индустриальный век древесина по‑прежнему широко востребованный материал. Ее экологическая привлекательность, помноженная на современные технологии производства, заставила специалистов и потребителей по‑новому взглянуть на строительство. Например, в скандинавских странах 90 % жителей возводят или покупают собственные дома из сосны (на 1 кв. м жилья здесь приходится 0,5 0,7 куб. м древесных материалов). Зарубежные архитекторы давно рассматривают варианты строительства деревянных школ и детских садов, жилых многоэтажек и офисов. Теперь этот опыт перенимают и на широких просторах России.

Новые технологии для вечного материала

Древесине присущи многие уникальные качества, которыми не могут похвастаться ни кирпич, ни бетон. Это единственное сырье органического происхождения, наиболее близкое человеку. Дом из сосны десятки лет дарит своим обитателям целебный запах эфирных смол-антисептиков, благотворно влияющих на здоровье людей. Давно замечено, что его жители гораздо меньше подвержены ангине, ОРЗ, бронхиту, астме, аллергии и другим заболеваниям. А все потому, что сосна в целях самозащиты источает фитонциды летучие вещества, убивающие или подавляющие микробы и вирусы. При этом они ионизируют и обеззараживают воздух, уменьшают загрязненность атмосферы. К тому же древесина поглощает углекислый газ, угнетающий дыхание. Поверхность стен благодаря структуре древесных волокон пропускает потоки воздуха в обоих направлениях, являясь, таким образом, уникальным природным кондиционером. Поэтому воздух в сосновом доме всегда свежий, с оптимальным процентом влажности. Положительная энергетика, которую отмечают многие люди, живущие в собственном бревенчатом доме, влияет и на психологическую атмосферу в семье, поднимает настроение, придает жизненные силы.

Толщина бруса зависит от количества ламелей (для летнего дома подходит брус сечением 100х150 мм, а для круглогодичного проживания в умеренной полосе России необходимо сечение 202х215 мм). Теплозащитные свойства стены из клееного бруса толщиной 180 мм совпадают с качеством полутораметровой кирпичной кладки, а сечение около 300 мм удерживает тепло даже в Сибири и на Крайнем Севере.

Технологии, по которым строят деревянные дома, постоянно совершенствуются. Последним словом стал клееный брус надежный и долговечный строительный материал, сохраняющий все лучшие свойства древесины. Постройки из него отличаются изяществом архитектурных форм, замечательной фактурой стен и высокими энергосберегающими свойствами.
Для создания клееного бруса используют традиционную северную сосну. После радиологического контроля ее распиливают на узкие доски, которые выдерживают в сушильных камерах до влажности 10 12 %. Затем их обрабатывают антисептиками для предохранения от гнилостных микроорганизмов, инсектицидами для защиты от древоточцев и антипиренами для снижения горючести. Полученные части (ламели) покрывают экологически чистым клеем. Потом на заводе набирают брусья и склеивают их под прессом. Проникая глубоко в поры, клей обеспечивает высокую прочность и теплоизоляцию.

К тому же клееный брус не перекашивается и не деформируется, поскольку в его структуре нет трещин.

Известно, что дерево быстро воспламеняется, а это беспокоит многих потенциальных покупателей домов из бруса. Однако специалисты утверждают, что пожаростойкость материала близка к металлоконструкциям. В ходе многочисленных практических экспериментов одновременно поджигали дома из клееного бруса и кирпича. Последний сгорал быстрее. А все потому, что деревянную конструкцию пропитывают специальными составами антипиренами, многие из которых, кстати, разрабатывают в российских НИИ.

Одним из преимуществ дома из клееного бруса является скорость его возведения максимум четыре-пять месяцев с момента получения фирмой заказа. После сборки постройку покрывают специальным лаком, который придает фактуре бруса дополнительную выразительность, а внутренней структуре противопожарную и антисептическую защиту. Благодаря этому строения и через 50 лет будут смотреться как новые, а если покрытие периодически подновлять, то срок службы дома практически неограничен. Деревянные конструкции также удобны тем, что не требуют массивного дорогостоящего фундамента, поскольку их удельный вес в два раза меньше кирпича или камня. В итоге это оборачивается существенной экономией, ведь возведение фундамента составляет 20 % от стоимости строения. Отсутствие дополнительных несущих стен позволяет спланировать пространство сообразно потребностям конкретной семьи. Нижние этажи нередко облицовывают кирпичом или декоративным камнем, и тогда коттеджи смело могут претендовать на класс люкс. Немаловажно, что деревянный дом в 1,3 1,5 раза дешевле кирпичного или каменного особняка и не дороже городской квартиры.

Соберем и будем жить

Разнообразие возможностей клееного бруса позволяет строить из него здания в любых стилях от традиционных до ультрасовременных. Как правило, архитектурное бюро крупной фирмы располагает большой коллекцией, из которой можно выбрать дом по душе. Клиент может также заказать индивидуальный проект.

Клееный брус почти не требует времени на усадку она не превышает 1 %. Иными словами, новоселы могут въезжать в дом практически сразу после его возведения. Ускорит заселение и тот факт, что стены не нуждаются в дополнительной отделке. Никогда не повторяющийся рисунок обработанной древесины является главным украшением интерьера.

Насколько выгоден рынок деревянного домостроения? В предыдущие два года сегмент загородного жилья умножился на 15 20 % и составил 5 6 млрд евро. В следующие два года также ожидается увеличение темпов роста малоэтажного строительства до 25 30 % в год. При этом рынок деревянного домостроения в России сегодня далек от насыщения: на 1 кв. м приходится 0,03 0,07 куб. м древесных материалов, или 8 10 % от общего объема домостроения (1,2 млн кв. м). Однако как только россияне в полной мере оценят преимущества жизни в коттедже из естественного природного материала, рейтинги продаж сразу поднимутся. Отечественные специалисты ожидают, что к 2010 году количество деревянных квадратных метров увеличится до 28 30 % и составит 8,4 млн. Иностранные эксперты высказывают еще более оптимистичную точку зрения и считают, что дерево станет основным материалом в строительстве индивидуальных домов в нашей стране.

Рынок деревянных домов

Оценив все привлекательные стороны и перспективность инвестиций в деревянное домостроение, Русско-Азиатская Инвестиционная Компания (РАИнКо) в 2005 году приобрела контрольный пакет акций одного из ведущих финских предприятий по производству клееного бруса Vuokatti Hirsitalot. Роль головной компании холдинга отведена российскому ООО Вуокатти-Русь, аффилированного с РАИнКо. Чего ждать россиянам от этого события? Фирма намерена увеличить объем строительства жилья, и до 50 % продукции компании выйдет на российский рынок. Сегодня стоит вопрос о наращивании производственных мощностей, для чего на территории Карелии компания планирует открыть завод по выпуску клееного бруса. Это означает, что страна получит одно из столь востребованных сегодня деревообрабатывающих предприятий, Республика Карелия около 400 новых рабочих мест, а отечественный потребитель возможность приобрести недорогой деревянный домик, ведь Vuokatti сможет существенно сэкономить за счет сокращения таможенных платежей, что, вероятно, скажется на снижении итоговой стоимости продукции. Не остановится производство и на родине клееного бруса Финляндии. Так, в финском населенном пункте Вуокатти на предприятии, где работают всего 29 человек, весь процесс автоматизирован до мелочей, а завод обеспечен высокотехнологичным оборудованием, так что остается только задать в компьютере проект определенного дома и получить с конвейера полный набор экологически чистых деталей, необходимых для постройки. Затем дом для предварительного контроля собирают, подгоняют детали, а затем разбирают и отправляют на объект, где его возводят в считанные недели. Стоимость финского домика из клееного бруса и впрямь невысока, особенно по сравнению с традиционным кирпичным, от 500 до 1200 евро за 1 кв. м (без учета цены участка и затрат на проведение коммуникаций). Можно выбрать любую площадь от 80 до 600 кв. м. В Европе наибольшим спросом пользуются деревянные дома в 150 200 кв. м. Однако россияне со свойственной им широтой заказывают проекты и побольше. Пока объемы финского производства Vuokatti не превышают 24 тыс. кв. м (250 домов) в год, но с открытием российского филиала они существенно увеличатся.
Ипотечное кредитование сегодня развивается довольно стремительно. Все большее количество покупателей приобретает объекты недвижимости, используя различные виды кредитов. Но что будет с должником, если его банк обанкротится? Ведь банку, чтобы заниматься ипотечным кредитованием, не надо получать никакой специальной лицензии. Следовательно, теоретически абсолютно любой банк может выдавать кредиты под залог недвижимости. Предположим, банк, предоставивший ипотечный заем, объявлен банкротом. Как в этом случае сложится судьба заемщика?

Финский дом на русской земле

Если по условиям договора кредит должен быть возвращен единовременным платежом, конкурсный управляющий, вероятно, продаст права требования на торгах, после чего они перейдут к покупателю.

В том случае, если кредит погашается ежемесячно, получать от заемщика денежные средства в счет погашения кредита будет конкурсный управляющий лицо, руководящее банком при банкротстве. Скорее всего он попытается договориться с заемщиком о досрочной выплате всей суммы кредита. Заемщик имеет право отказаться от этого условия, если оно не предусмотрено договором. Заметим, что на сегодняшний день ни один банк не рискнет включить в типовой кредитный договор пункт о досрочном погашении кредита заемщиком при банкротстве (ликвидации) банка. Для клиентов это станет первым сигналом о ненадежности такого банка.

Следует учитывать, что, если срок возврата кредита еще не наступил, потребовать от заемщика вернуть деньги банк не имеет права. Кредитор может потребовать через суд досрочного расторжения договора, но, если заемщик добросовестно исполняет свои обязательства, у суда не будет никаких оснований для удовлетворения иска. Судебная практика сложилась так, что в удовлетворении исков, предъявленных до истечения сроков действия договора, отказывают.

С предметом залога все несколько сложнее, поскольку данные о сторонах сделки учитываются при регистрации договора ипотеки. В большинстве случаев стороны заключают трехстороннее соглашение о замене залогодержателя. Потом этот документ, являющийся приложением к договору ипотеки, должен быть зарегистрирован. Только после этого новый залогодержатель вступит в свои права.

Срок платежа уже наступил, а кредит еще не погашен? Конкурсный управляющий постарается взыскать такой кредит сам либо реализовать заложенное имущество для расчетов по кредитному договору. Сначала он предъявит иск о взыскании задолженности по кредиту, а затем удовлетворит требования за счет заложенного имущества, если только заемщик к этому времени не договорится о другом порядке погашения кредита. Однако при этом стоит иметь в виду, что обычная лояльность судей к должникам при решении вопроса о реализации предмета залога уступит место заботе об интересах кредиторов банка-банкрота.

Чьи интересы перевесят?

Предположим, суд принял решение о взыскании суммы задолженности с заемщика. Если речь идет о простом взыскании, заемщик продолжит погашать задолженность перед банком ежемесячными платежами. Но так как обязательства перед банком обеспечены залогом квартиры, суд, очевидно, запретит проведение каких-либо операций с квартирой.

Заложенная недвижимость считается высоколиквидным имуществом, поэтому ее постараются продать в первую очередь. В связи с тем что начинает формироваться практика по выселению должников из квартир, нужно внимательно отнестись к требованиям банка.

После заключения соглашения не надо думать, что все закончилось. Если должник не выполняет своих обязательств, указанных в мировом соглашении, банк потребует через суд исполнения условий мирового соглашения. В случае отказа должника суд снова поставит вопрос о реализации квартиры.

Судебное решение вас не устраивает? Попробуйте обжаловать его в вышестоящих инстанциях. К сожалению, вероятность успеха в данном случае невелика. Другой вариант попытаться заключить с банком мировое соглашение. Правда, по той причине, что банк-банкрот обязан в первую очередь заботиться об интересах своих кредиторов, заключение такого соглашения на приемлемых для должника условиях маловероятно. Более надежный вариант заплатить долг или разбить его на несколько частей, которые будут выплачены в короткие сроки.

Теоретически закон предусматривает возможность перевода долга на третьих лиц, но для этого необходимо согласие кредитора, т. е. банка-банкрота. На сегодняшний день таких сделок по ипотечным кредитам пока нет. Даже если вы получите согласие банка на такую сделку, заранее подумайте, насколько вам она нужна. Новый должник не возьмет на себя обязательства по погашению вашей задолженности перед банком просто так. Скорее всего он потребует передать права на квартиру ему (если только речь не идет о родственниках). Банку все равно, кто выплатит деньги, но, если потенциальный должник покажется ему ненадежным, он не даст своего согласия на оформление сделки.

О пользе перевода

Правда, у должника все же есть одно преимущество. До тех пор пока его не известят о смене кредитора, любые его действия, связанные с исполнением обязательств по договору, направляются исключительно к первому кредитору. По закону такие действия должника считаются правомерными. Если же и после получения извещения о замене кредитора должник продолжает перечислять деньги старому банку, эти перечисления никак не будут связаны с исполнением его обязательств по кредитному договору.

Как правило, банки предпочитают уступать права требования по кредитным договорам третьим лицам, которые располагают временем и возможностями для получения всей суммы долга с заемщика. Для оформления таких сделок заключаются договоры цессии. При этом мнением должника никто не поинтересуется.

Не давайте кредитору повода

С новым кредитором есть шанс договориться. Однако при этом имейте в виду, что при покупке прав требования кредиторы обращают особое внимание на обеспечение обязательств должника.

Отзыв у банка лицензии и признание его банкротом вовсе не означают, что вы должны прекратить возврат кредита. Наоборот, следует еще внимательнее отнестись к исполнению своих обязательств. Обратитесь в банк с запросом, куда следует переводить деньги, поскольку при банкротстве банка закрываются все его счета. Вместо них открывается специальный счет, на который поступают все денежные средства и с которого производятся расчеты банка. Разумеется, если вас никто не поставил в известность о закрытии счетов банка, вы вправе продолжать платить по старым данным. Если после отзыва лицензии у банка заемщик прекратит погашать кредит, банк вполне обоснованно предъявит к нему претензии.

Возникает еще один вопрос: как заемщику обезопасить себя и свою квартиру от претензий банка? Внимательно изучите все документы (особенно кредитный договор) и соблюдайте все условия тогда кредитор не получит формального повода потребовать досрочного прекращения договора и возврата кредита. Таким образом, вы сможете продолжать выплачивать банку проценты и погашать кредит. Даже если суд удовлетворит требования банка, вышестоящие инстанции отменят подобное решение.

Сергей Махоткин
Руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО МИАН агентство недвижимости:
 В течение шести месяцев после выдачи банком-кредитором ипотечного кредита закладная на квартиру может перепродаваться другому банку. Это разрешено законодательно и является нормальной практикой, сложившейся на российском рынке ипотечных услуг за последние несколько лет. Не продают закладные на квартиры два российских банка

При должной предусмотрительности реально не только сохранить за собой квартиру, но и возвратить кредит на условиях, предусмотренных договором. Потеря квартиры грозит должнику только в том случае, если он прекратил исполнять свои обязательства.

В случае если банк объявляется банкротом, заемщики по-прежнему обязаны вовремя вносить платежи. Ведь долги банка, как правило, выкупает другая финансовая организация, ей переходят и закладные на квартиры. При этом важно понимать, что новый владелец закладных не имеет права в одностороннем порядке менять условия договора.

Внешторгбанк и Сбербанк. После продажи закладной выдавший ипотечный кредит банк просто обслуживает кредит. Причем клиент может даже не знать о продаже закладной банку и не заметить этого, если обслуживание не переходит в другой банк.

Когда банк входит в стадию банкротства, он продает имеющиеся у него закладные другому кредитному учреждению. Новый кредитор не вправе в одностороннем порядке изменить условия кредитования, поэтому повышения процентной ставки и других непредвиденных обстоятельств, связанных с погашением кредита, опасаться не стоит. Впрочем, некоторые банки предлагают воспользоваться так называемой псевдоипотечной схемой кредитования, при которой до полного погашения долга собственником квартиры остается банк-кредитор. Условия получения такого кредита на первый взгляд представляются выгодными, но в случае отзыва у банка лицензии заемщик может остаться без квартиры. В классической ипотечной схеме дефолт кредитора никак не отразится на правах заемщика.

Елена Панова
Директор центра ипотечных программ компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
 Человеку, который оформил ипотечный кредит, не надо бояться банкротства банка. Квартира, которая приобретена по ипотеке, является собственностью заемщика, и на нее не обращается взыскание долгов обанкротившегося банка-кредитора.



Главная --> Публикации