Главная --> Публикации --> Московские общаги собираются реконструировать по принципу пятиэтажек Русские отели с иностранной душой Торговая недвижимость москвы: новые проекты Знал бы прикуп – жил бы в… Неуловимый мастерок

К концу февраля удорожание столичных квадратных метров достигло 1,5% - 2% в неделю, а стоимость некоторых квартир выросла за месяц почти на 10%.

Московский рынок недвижимости буквально зашкаливает! С наступлением 2006 года темпы роста цен на жилье не только не стали меньше, но и похоже готовятся перекрыть рекорды осени прошлого года.

По данным аналитического центра ирн.ru среднее значение общегородского индекса стоимости жилья в феврале превысило аналогичный январский показатель на 5% и составило 2.437$ за квадратный метр. Прирост стоимости разных классов жилья в феврале находится в пределах от 3,9% до 6,7%. В условиях масштабного роста цен быстрее всего дорожают относительно недорогие и более ликвидные квартиры - панельное жилье, одно- и двухкомнатные квартиры. В результате разрыв между дорогим и дешевым жильем постепенно сокращается, что и отражают изменения индекса расслоения. Однако повышение стоимости жилья дорогих классов отстает не сильно, а отдельные современные монолитно-кирпичные дома могут даже лидировать по темпам роста цен.

Другими словами, столичный рынок недвижимости продолжает разгоняться несмотря ни на что.

В отношении рейтинга стоимости районов следует отметить еще одно обстоятельство. Жилье в Москве дорожает не совсем равномерно - в разные месяцы лидерами роста цен становятся разные районы, однако ни один район не может находиться в лидерах постоянно. Поэтому районы, в которых отмечен наибольший рост стоимости жилья в феврале, скорее всего, несколько отстали от общего удорожания московского жилья в предыдущие месяцы, и теперь баланс восстанавливается. Если же район лидирует по темпам роста цен уже несколько месяцев подряд то, скорее всего, он немного опередил рынок и в последующие месяцы уйдет из лидеров. Подобные флуктуации связаны с конъюнктурой рынка в конкретном районе, структурой спроса и предложения в нем, а также другими локальными факторами.

Разброс увеличения среднего уровня стоимости жилья в феврале по отдельным районам еще шире - от 2% до 9%. Его анализ подтверждает сделанное выше утверждение - среди лидеров роста, как правило, присутствуют спальные районы города, а также немало районов за МКАД, в которых представлено относительно недорогое жилье. И хотя в абсолютном выражении (в долларах) прирост стоимости дорогих квартир больше, в относительном выражении (в процентах) больше изменение цен на недорогие квартиры.

Аномально высокие темпы роста цен на московское жилье, происходящие на фоне дефицита предложения, не только создают основания для последующего кризиса на рынке недвижимости, но и способствуют возникновению серьезной социальной напряженности. С одной стороны, текущий уровень цен на квартиры делает их недоступными даже для среднего класса. С другой стороны, из-за ежедневного удорожания жилья разрушаются ипотечные и альтернативные сделки. В результате основная масса покупателей жилья, не имеющих полной суммы живых денег, лишается возможности улучшиться свои жилищные условия.

По прошествии двух месяцев 2006 года можно отметить, что дефицит предложения жилья продолжает нагнетаться. Так, по оценкам Олега Репченко, текущие объемы предложения на вторичном рынке жилья на 35%-50% (в зависимости от исходных баз данных, по которым проводится сравнение) уступают объемам предложения год назад - в конце зимы - весной 2005 года.

На московском рынке недвижимости отмечаются элементы кризиса

Примечательно, что два года назад, в первой половине 2004 года на московском рынке недвижимости происходило аналогичное аномально резкое подорожание жилья что, в конце концов, закончилось стагнацией рынка. В нынешних условиях подобный сценарий вполне может повториться и важно понимать, что чем дольше продолжается столь активный подъем рынка, тем более существенным может стать последующий кризис.

Вице-президент РГР Константин Апрелев считает, что чем выше и необоснованнее рост цен сейчас, тем быстрее рынок может достичь предела роста цен, за которым - значительное сокращение объемов сделок и, как следствие, снижение цен. Усиление кризиса, по мнению эксперта, может быть связано с рядом факторов, способных спровоцировать дальнейшее снижение спроса на недвижимость. Здесь г-н Апрелев выделил введение базирующегося на рыночной стоимости налога на недвижимость, заявления властей о введении конкретных программ, направленных на увеличение строительства жилья, а также общее ухудшение экономического положения в России.

Недавно состоялась конференция Рынок недвижимости: а пузырь все растет?, участие в которой приняли представители Российской гильдии риэлтеров (РГР) и аналитики. Эксперты отмечают, что на московском рынке недвижимости сейчас очевидны элементы кризиса, который связан со стремительным ростом цен и сокращением продаж.

В случае обострения кризиса на рынке, по оценкам г-на Апрелева, пострадают, прежде всего, застройщики, кредитовавшие их финансовые институты и брокеры по недвижимости. Кроме того, потери понесут граждане, вложившие средства в строительство объектов с низкой степенью готовности или купившие жилье для спекулятивной перепродажи на вторичном рынке.

При этом к кризису рынок недвижимости может привести не только падение спроса, но и его рост, который может произойти, например, в результате принятия решения о государственной дотации процентной ставки по ипотеке. Впрочем, пока роль ипотечных кредитов на рынке несущественна - по оценке г-на Апрелева, с их помощью совершается 3,5-4% от всех имеющихся сделок, в основном, с дешевым жильем. Кстати, по прогнозам участников конференции, именно в этом сегменте можно ожидать наибольших темпов роста цен за счет высокой активности покупателей из других городов. Не имеющих постоянной московской прописки среди покупателей на вторичном рынке - 40-50%. Причем иностранцев - менее 5%, из которых ближнее зарубежье - 4% остальные - дальнее, - заявил г-н Апрелев.

При этом интерес к недвижимости как направлению инвестиций сохранится, что связано с привлекательной доходностью вложений в эту сферу. По оценкам участников конференции, доходность сдачи жилья в аренду сейчас составляет 6-8%, рост цен на активы, начиная с 2000 года, удерживается на уровне 25-35% в год, а падение цен в Москве после кризиса 1998 года составило всего 35% за два года.

Правда, по мнению участников организованного ФИНАМом форума, вероятность перерастания имеющихся сейчас на рынке тенденций в полноценный кризис невелика. По оценкам независимого аналитика Андрея Бекетова, рост цены предложения на вторичном рынке типового жилья в 2006 году составит от 20 до 30%, причем, по мнению г-на Апрелева, это связано, прежде всего, с психологическими факторами (значительный немотивированный спрос). Представитель РГР считает, что высокие темпы роста стабилизируются уже через два месяца и затем будут сохраняться на уровне инфляции.

О более ранних планах и говорить не приходится: советскому человеку положено было ездить на общественном транспорте. В результате - сначала строили город, потом стали думать, что же делать со всеми этими автомобилями. Долгое время справляться с ситуацией помогали металлические тенты, именуемые в народе ракушками и пеналами.

Участники конференции считают, что на московском рынке недвижимости в скором времени произойдут некоторые структурные изменения. В частности, интересы московских девелоперов сместятся в сторону регионов. Кроме того, на рынке будут преобладать не частные инвесторы, а профессиональные игроки, в том числе паевые инвестиционные фонды. Как показывает опыт западных стран, рынок ПИФов недвижимости России будет постоянно расти, и не исключено, что через 5-10 лет самым серьезными инвесторами в недвижимость будут именно ПИФы. Основными их преимуществами по сравнению с самостоятельными инвестициями являются относительно небольшая стоимость входа, отсутствие необходимости самостоятельного глубокого погружения в область инвестирования в связи c наличием профессиональных управляющих, - отметил руководитель проектов инвестиционного холдинга ФИНАМ Павел Кириченко.
Генеральный план развития города в середине 90-х годов не предполагал увеличения транспортного парка столицы до сегодняшних масштабов.

Так как процесс установки происходил, по большей части, стихийно, то множество ракушек оказалось на инженерных коммуникациях, на разворотных площадках, газонах, а иногда и на детских площадках. Они мешают парковаться безгаражным автовладельцам, препятствуют проезду спецтранспорта, а многие автовладельцы превратили ракушки в место хранения всякого хлама, иногда взрывоопасного. В результате, Московские власти объявили войну незаконно установленным тентам.

По некоторым оценкам, в городе установлено от 300 до 700 тыс. таких гаражей. И отнюдь не все они зарегистрированы в управах.

Согласно Постановлению №526-ПП от 8 июля 2003 года О порядке получения разрешений на установку металлических тентов и оформления прав краткосрочной аренды на земельные участки, занимаемые этими объектами, утвержден порядок получения разрешения на установку тентов, определены места, в которых запрещено их устанавливать. Для организации хранения автотранспорта органы исполнительной власти (управы района) должны предусматривать временные площадки в кварталах жилой застройки и промышленных зонах для организации компактных стоянок и установки на них тентов, рекомендованных Москомархитектурой.

Порядок требует жертв

А судьи кто?

Очередное наступление на ракушки было объявлено в начале марта 2006 года. Городские власти объявили, что в течение ближайших трех месяцев в столице будет проведена инвентаризация всех гаражей типа ракушка и пенал. По итогам переписи железного населения будет проведен демонтаж незаконно установленных гаражей. Нелегальные ракушки будут подлежать сносу только в соответствии с судебными решениями, так что опасаться самоуправства со стороны управ незачем. Те пеналы, владельцы которых занимают площадь, согласно договору аренды участка, оформленному в Департаменте земельных ресурсов, сносу не подлежат.

Человек расстроился и ушел, но дело на этом не закончилось. Не прошло и месяца, как на его домашний адрес, который он неосмотрительно указал в заявлении, из управы пришло уведомление, предписывающее снести ракушку. Раз хочет в народный гараж, значит у него ракушка, - рассудила управа. Удивленный автовладелец пошел в управу, где объяснил, что ракушки у него нет и никогда не было. Ответ управы обескуражил своей категоричностью: Если есть машина, значит есть и ракушка! Правда, заявление о том, что ракушки нет, все-таки приняли.

Однако благое дело очищения родной земли от ракушек иногда приобретает странные формы. Вот один из примеров. Уже не первый месяц борется с одной из столичных управ автовладелец, пытающийся доказать, что ракушки, которую ему предписали срочно снести... у него нет. Законопослушный автовладелец, вдохновленный программой Народный гараж, в феврале 2005 года обратился в свою управу с просьбой включить его в списки. В управе заявление приняли, но ответили, что никаких списков нет, как нет и мест под строительство народных гаражей.

Бедный автовладелец начал писать и разносить письма: в управу, судебному приставу, в суд, пытаясь всем объяснить... ну вы в курсе. Судебный пристав при личном посещении заявила, что платить все равно придется, так как есть решение суда. Воистину, мы живем в правовом государстве, в котором документы имеют приоритет над реальностью. Настырный автолюбитель решил не сдаваться и продолжал писать, добравшись до таких высот, как районный депутат, Генпрокуратура, Верховный суд, комиссия по правам человека и (страшно сказать!) президент Путин. Нет, это не шутка. Быстрее всех ответили две инстанции: администрация президента и депутат. Обе они сообщили, что переслали запрос в те инстанции, которые этим должны заниматься, - то есть, разумеется, в управу и районный суд.

В ноябре уже забывший о странном инциденте автолюбитель получил новое извещение о возбуждении исполнительного производства от судебного пристава-исполнителя, поясняющее, что по решению суда (заочного), который оказывается прошел еще в мае 2005 года, ему предписано ракушку снести, а в случае невыполнения придется платить штраф. Причем по мере невыполнения решения штраф будет расти. Заочность проведения суда объяснялась тем, что ответчик якобы отказался принимать повестку. Этим фантазия истцов не ограничилась: в деле фигурируют два документа - акт об обклейке несуществующего гаража предписаниями и акт о неисполнении предписания от 19 ноября 2004 года. То есть, как выяснилось задним числом, Управа предусмотрительно предписывала снести злополучную ракушку еще два года назад.

Так что, прежде чем беспокоить управу своими заявлениями о народных гаражах, имейте в виду, что вы можете попасть на заметку.

Первый заместитель прокурора заявил, что ничего по существующей ситуации сделать не может, но в результате может быть возбуждено уголовное дело (!) по факту фальсификации документов. Осталось выяснить, кто именно и что сфальсифицировал, и избавить общество от опасных элементов. Дело приняло столь серьезный оборот, поскольку районный участковый, работники управы и жители дома письменно свидетельствуют, что ракушка существует. Какая!? Хоть покажите мне ее, - взмолился автолюбитель, еще надеясь, что сможет доказать очевидное. А любая из стоящих во дворе, - отрезали в управе. - Вам какая больше нравится, та и ваша. Сериал продолжается, автолюбитель уже нанял адвоката, поскольку ни одна из чужих ракушек ему не нравится.

Сколько нужно мест

Гаражная проблема, судя по всему, явилась для столичных властей в 90-х годах неприятной неожиданностью. Безусловно, лет пятьдесят назад такого наплыва автотранспорта никто вообразить не мог, но даже в последние десять лет при строительстве новых объектов жилой и коммерческой недвижимости мест для стоянки строилось недостаточно. И вот решение, которое давно назрело, было принято - постановление московского правительства №769 (октябрь 2005 года). В чем суть этого постановления и насколько оно будет способствовать решению гаражно-парковочной проблемы? Прокомментировать ситуацию от имени разработчиков новых нормативов мы попросили заведующую сектором развития пассажирского транспорта НИИиПИ Генерального плана города Елену БОРОВИК.

Нормы не только не соблюдались, но и искусственно занижались предприимчивыми инвесторами. Типичный пример: приходит инвестор согласовывать документацию и просчитывать необходимое по нормам количество машино-мест на парковке. Согласно прежним нормативам количество таких мест для офисных зданий рассчитывалось исходя из числа людей, в этом офисе реально работающих. Площадь офисного помещения весьма внушительна, но инвестор утверждает, что реально работать в нем будут от силы тридцать-сорок человек, ибо для директора запланированы как минимум четыре больших кабинета, плюс огромная столовая для сотрудников, солярий, сауна и чуть ли не крытый корт. Сотрудники Генплана отлично понимают, что инвестор лукавит, но поделать ничего не могут и вынуждены считать стоянку по заявленному проекту.

Существует заблуждение, что корень проблемы - в плохих нормах. На самом деле нормы, касающиеся парковок и гаражей, согласно действующему законодательству, пересматриваются не реже одного раза в четыре года и приводятся в соответствие с предоставленными Госавтоинспекцией (и прочими ответственными за это организациями) данными о количестве транспорта в Москве. Проблемы возникают не от того, что эти нормы плохи, а от того, что они элементарно не соблюдаются. Как их можно не соблюсти при таком количестве согласований со всеми нужными (и не очень) инстанциями - об этом Е. Боровик судить не берется: это не компетенция Института Генплана.

Почему инвесторы не любят парковки

Еще пример: приходит инвестор и заявляет, что, несмотря на огромную площадь помещения в том торговом центре, что он принес согласовывать, торговая площадь занимает от силы четверть, а все остальное - склады и подсобки. А количество машино-мест по старым нормативам привязано именно к торговой площади, а не к общей. Что потом происходит в реальности, - догадаться несложно.

Почему же российские инвесторы всеми правдами и неправдами стремятся избавиться от парковок, в то время как в той же Западной Европе инвесторы стремятся совершенно к обратному? Причина этого, на взгляд Е. Боровик, в том, что, в сфере недвижимости на данный момент в России рынок продавца, и поэтому российские инвесторы могут не отягощать себя вопросами удобства дальнейшей эксплуатации построенных ими зданий: рынок и так съест все, что будет построено. Инвестор не думает о долгосрочных перспективах проекта, ему нужно построить максимум общей площади, а парковка этому только мешает.

За последние три года был проведен серьезный мониторинг и офисных, и торговых площадей. В торговых центрах не только запланированный зимний сад, но и дополнительный киоск с прессой воткнуть негде, в офисах работают по пять человек в 15-метровой комнате. Но, как говорится, поезд уже ушел. Поэтому решили пересмотреть сам подход: сегодняшние нормы офисных и торговых центров привязаны исключительно к общей площади, то есть - сами нормы не повысились (это никому не нужно), просто изменилась система координат, в которой нарушать эти нормы будет намного сложнее, по крайней мере, сотрудники Генплана на это сильно надеются.

Гаражи тоже бывают инвестиционными

Кроме того, в Москве сегодня многие новые дома, особенно в центре, возводятся методом точечной застройки. Как правило, это дома достаточно высокого класса, и квартиры там продаются по соответствующей цене. Средняя семья, покупающая квартиру в таком доме, имеет нередко более одной машины, поэтому для таких зданий норматив - 1,7 машино-места на квартиру.

Вот последняя грустная история: на Смоленке около МИДа ситуация с машино-местами весьма и весьма сложная. Долго считали, наконец, удалось оптимально выделить кусок земли для решения этой проблемы. Построили и стали радостно предвкушать, что гигантская дикая стоянка вокруг МИДа наконец-то рассосется. В итоге: все места в новом комплексе раскуплены (и по весьма немалым ценам), но машины на них не стоят. Инвестиции, однако... Та же ситуация в районе метро Фрунзенская. Впрочем, здесь гаражные реалии мало отличаются от жилищных. Строятся новые дома, квартиры в них немедленно раскупаются и стоят пустыми.

Что же касается самих гаражей, то, по словам Е. Боровик, мнение насчет того, что: понастроили тут гаражей по тридцать тысяч долларов - кто же их у вас купит! - в корне неверно. Покупают, и еще как покупают! Но отнюдь не те, кто эти гаражи использует по прямому назначению, а частные инвесторы (и, по большей части, - немосквичи).

Но есть и более радостные моменты. Согласно постановлению №769 по новым нормативам обязаны работать инвесторы, неуспевшие пройти градостроительное согласование до ноября 2005 года. Остальные могут работать по-старому, ибо закон обратной силы не имеет. Но не так давно в институт пришли инвесторы из фирмы Система ГАЛС, занимающейся реконструкцией Детского Мира на Дзержинке, и... попросили пересчитать парковку по новым нормативам.

Всерьез и надолго

В завершение беседы Е. Боровик отметила, что нормативы эти согласовывались болезненно и весьма неспешно, ибо слишком много игроков с разными интересами участвовали в процессе, а, как известно, интересы сегодняшнего инвестора, мягко говоря, не во всем совпадают и с интересами москвичей, и с интересами города в целом. Но если эти нормативы будут соблюдаться, то сегодня уже нельзя будет воткнуть очередную многоэтажку или торговый центр в крошечное пятно застройки вопреки и здравому смыслу, и интересам жителей - как пешеходов, так и автомобилистов. Если только они будут соблюдаться...

Сотрудники удивились и сказали: Да у вас и так все в порядке, по закону вы вполне можете работать и по старым нормативам. На что инвесторы сказали, что с этим объектом они собираются работать серьезно, а в торговый центр, у которого негде припарковаться, ни один серьезный покупатель не пойдет. Так что цивилизованный инвестор все-таки прорастает сквозь российские реалии, правда, со скрипом и крайне медленно.

Внешнеторговый оборот Москвы составляет около $43 млрд, и, по прогнозам Валерия Кузина, к концу этого года вполне может достичь $50 млрд. В отличие от объема иностранных инвестиций в Россию, в структуре которых доля Москвы по итогам прошлого года составила 47% ($25,5 млрд), внешнеторговый оборот столицы составляет чуть более 12% от всего товарооборота страны. По итогам 2005 года он вырос на $10 млрд и составил $43 млрд, таким образом, увеличившись за последние четыре года на $25 млрд.

Новые нормы касаются всех новостроек, включая социальное жилье, возводимое по городскому заказу. Жилье делится на три категории. В первой предполагается, что на человека приходится 50 кв.м жилой площади, во второй - 30-50 кв.м, третья - муниципальные дома (до 30 кв.м). Соответственно, на одну квартиру должно приходиться в 1-й категории не менее двух машино-мест, во второй - 1,7, а в муниципальных домах - одно место на квартиру. Нежилая недвижимость разбивается на 45 типов, а число машино-мест для каждой группы определяется в зависимости от общей площади. Для деловых центров одно место положено на каждые 50-60 кв.м в пределах Садового кольца или на 70-80 кв.м за его пределами.
На долю Москвы приходится почти половина всех иностранных инвестиций, которые поступают в Россию. Как заявил вчера председатель комитета по внешнеэкономической деятельности Москвы Валерий Кузин, в прошлом году иностранные инвесторы вложили в столицу $25,2 млрд, что на 64% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Эксперты отмечают, что у Москвы есть все шансы оставаться эпицентром инвестиций и в дальнейшем.

В то же время экспорт вырос только на 6,3%, лишь немного недотянув до отметки в $10 млрд, что, как утверждает председатель комитета по внешнеэкономической деятельности, не устраивает правительство города, которое обещает в дальнейшем делать ставку именно на увеличение экспортного оборота и привлечение иностранных инвестиций в реальный сектор экономики.

По словам Кузина, особенно бурными темпами растут объемы импорта в столицу - по сравнению с 2004 годом он увеличился почти на 34% и составил $32 млрд.

Политику децентрализации, по мнению аналитиков, Москва не особенно ощутит. Существенного ослабления притока инвестиций не произойдет: от центральной роли Москвы никуда не деться.

По мнению экспертов, Москве действительно есть что экспортировать. Прежде всего - услуги. Старший экономист ОФГ Инвест Ярослав Лисоволик, приводя в пример Лондон, опыт которого сейчас перенимается рядом мировых столиц, считает, что основными статьями экспорта Москвы могут стать туризм и услуги финансового сектора. Банковская сфера страны сконцентрирована в Москве. А по мере развития инфраструктуры будет расти и туризм,- говорит он. Экономист ИБ Траст Евгений Надоршин добавляет, что Москва вполне может экспортировать также издательские услуги, элементы программного обеспечения. Здесь много научно-исследовательских фирм. Кроме того, Москва, которая строилась как индустриальный центр, до сих пор сохранила этот статус,- перечисляет Надоршин.

Суть в том, что Россия в этом плане стартует с низкого уровня. И общий пирог будет расти быстрыми темпами, в том числе и в Москве,- уверен он.

Политические институты управления здесь, поэтому и экономические агенты будут сюда стремиться,- уверен Евгений Надоршин. По словам Ярослава Лисоволика, перераспределение инвестиций в пользу регионов вовсе не означает, что рост инвестиций в Москву уменьшится.



Главная --> Публикации