Главная --> Публикации --> Dvk group застроит центр нижнего Венский дом Московские общаги собираются реконструировать по принципу пятиэтажек Русские отели с иностранной душой Торговая недвижимость москвы: новые проекты

Преимущества нотариальной формы договора будут понятны, если рассмотреть функции нотариуса. В соответствии с законодательством о нотариате при удостоверении договора нотариус решает или по крайней мере должен решать следующие задачи:
Перед удостоверением договора нотариус устанавливает личности всех участников сделки и проверяет их документы. Это нужно для того, чтобы не случилась ситуация, при которой, например, квартиру продает Сидоров, а совершать сделку, по просьбе Сидорова, пришел Петров. Если сделка совершается через представителя, то нотариус проверяет его полномочия, правильность составления доверенности и т. д.
Все документы подписываются в присутствии нотариуса, и нотариус проверяет подлинности подписей на всех удостоверяемых документах. Это вовсе не формальная процедура, как может показаться на первый взгляд. После такой проверки лицо, подписавшее договор, уже не сможет отказаться от своей подписи и потребовать проведения почерковедческой экспертизы, заявив, что эта подпись очень похожа, но все же не его. В случае таких разногласий не потребуется проведения каких-либо экспертиз, поскольку по закону нотариус является так называемым "достоверным свидетелем".
Нотариус проверит документы, подтверждающие адекватное психическое состояние лиц, участвующих в сделке, их дееспособность и подтвердит вменяемость на момент совершения сделки. Напомним, что в соответствии с законодательством основаниями для признания сделки недействительной могут являться недееспособность или ограниченная дееспособность кого-либо из участников сделки, их неспособность в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими и т. д. Поэтому присутствие нотариуса должно уменьшить вероятность последующего признания сделки купли-продажи жилья недействительной.

До принятия действующего ГК нотариальное заверение было обязательным для купли-продажи недвижимости. Сейчас нотариальная форма не является обязательной и участники сделки вправе по своему усмотрению выбрать любой вариант заключения договора купли-продажи - с нотариусом или без - поскольку они имеют одинаковую юридическую значимость и одни и те же правовые последствия - смену собственника продаваемой квартиры. Какому варианту заключения договора отдать предпочтение? Чем нужно руководствоваться, принимая решение?

Все гладко на бумаге

Если у нотариуса имеются основания полагать, что кто-либо из участников сделки не способен понимать значение своих действий или руководить ими, нотариус может приостановить совершение нотариальных действий по удостоверению сделки до принятия соответствующего решения о дееспособности этого участника договора.

Нотариус разъяснит каждому участнику смысл и значение сделки, а также те правовые последствия, которые наступят после ее совершения. Это нужно для того, чтобы юридическая неграмотность одной из сторон договора не могла быть использована ей во вред. Кроме этого нотариус выяснит намерения сторон: действительно ли продавец по договору имеет желание продать свое имущество (а не передать его, например, во временное пользование), действительно ли покупатель собирается его приобрести на условиях, указанных в договоре, и т. п. Это должно исключить такие факторы, как обман, угроза или заблуждение, которые также являются основаниями для признания сделки недействительной.
Нотариус проверяет весь комплект документов, необходимых для совершения сделки. Если эти документы не соответствуют требованиям законодательства либо завершился срок действия одного из таких документов, то нотариус обязан приостановить совершение нотариальных действий.
В некоторых случаях нотариус может помочь устранить имеющиеся в собранных документах пробелы. Например, договор о продаже квартиры, которая приобреталась одним из супругов после регистрации брака, может быть удостоверен лишь при наличии письменного согласия другого супруга. Причем подлинность подписи этого супруга на заявлении о таком согласии должна быть нотариально удостоверена. Поэтому если такого документа нет, то нотариус может помочь его составить и тут же удостоверить.
Еще один момент, касающийся проверки документов. Хотя в обязанности нотариуса и не входит проверка подлинности представленных документов, все же если подлинность какого-либо документа вызывает сомнение, то нотариус вправе задержать этот документ и направить его на экспертизу.
При удостоверении договора нотариус проверяет правильность его составления, соответствие договорных условий действующему законодательству. В случае необходимости нотариус сам может составить проект договора. Если совершаемые действия или условия договора противоречат закону, то нотариус обязан отказать в его удостоверении.
Таким образом, придя к нотариусу, можно снять с себя немалую часть проблем: он расскажет, какие документы нужны для совершения сделки, где и какую справку получить, составит договор, а при необходимости и другие документы, объяснит, что делать дальше. Нотариальное удостоверение договора должно уменьшить риск совершаемой сделки и повысить ее надежность. Именно к этому при заключении договора стремятся продавец квартиры и ее покупатель.

Более того, ни один нотариус не гарантирует чистоту совершаемой сделки. Даже при исключительной добросовестности нотариуса и его компетентности всего предусмотреть и все проверить невозможно.

Однако все вышеперечисленные рассуждения носят теоретический характер: так должно быть. На практике из-за большого объема работ деятельность нотариусов поставлена на поток. В результате, когда к нотариусу обращаются за помощью в составлении договора будущие участники сделки купли-продажи квартиры, он при формулировании условий стремится их унифицировать и привести к тем стандартным вариантам, которые у него уже наработаны. А ведь каждая сделка по продаже жилья, особенно на вторичном рынке, в чем-то уникальна, и при ее совершении могут быть свои интересы как у продавца, так и у покупателя. Поэтому много зависит от того, насколько хватит нотариусу его юридической квалификации и терпения для того, чтобы вникнуть в конкретную ситуацию, в ее индивидуальные особенности и учесть все нюансы совершаемой сделки. К сожалению, идеального нотариуса удается найти крайне редко. Подтверждением тому является судебная практика. Статистика показывает, что среди аннулированных сделок почти половина удостоверенных нотариусами. Возникает риторический вопрос: куда же смотрели нотариусы?

"Нехорошая" квартира

Выполнить многие функции нотариуса участники сделки могут и сами. Причем в некоторых случаях они это сделают лучше нотариуса, поскольку знают все особенности совершения конкретной сделки. Что нужно проверить перед совершением сделки, какие дополнительные условия включить в текст договора, продавец и покупатель могут решить сами, без помощи нотариуса. Самое главное при этом - соблюдать осмотрительность и здравый смысл.

Нотариальное удостоверение договора не заменяет его государственной регистрации. Однако процедура регистрации зависит от формы договора.

Еще одно обстоятельство, касающееся рисков. Договор, составленный в любой из названных форм, подлежит обязательной государственной регистрации. Именно с момента такой регистрации договор считается заключенным, и у сторон возникают соответствующие права и обязанности.

Это при благоприятном ходе событий. А если в регистрации будет отказано? Причем вероятность этого не так уж и мала, ведь именно Государственный реестр прав на недвижимое имущество содержит сведения обо всех запрещениях, ограничениях действий с конкретной квартирой. Нотариус, удостоверяющий договор, о наложенных на квартиру обременениях может и не знать. В таком случае продавец, получивший деньги за квартиру, так и остается ее собственником. А заставить его вернуть покупателю деньги, очевидно, процедура не из простых...

В тех случаях, когда договор был нотариально удостоверен, обратиться с заявлением о государственной регистрации может любая из сторон договора. Поэтому если стороны выбирают нотариальную форму совершения сделки, то произвести все расчеты за продаваемую квартиру они стремятся во время нотариального удостоверения договора. При этом каждая из сторон получает необходимый ей результат: продавец получает причитающуюся ему денежную сумму, а покупатель - нотариально удостоверенный договор, на основании которого он без участия продавца и регистрирует затем свое право собственности на квартиру.

В ответе за все

Если же договор не был нотариально удостоверен, то заявление о государственной регистрации должны подать все стороны договора: как продавец, так и покупатель. Без участия хотя бы одной из сторон государственная регистрация не удостоверенного нотариально договора проводиться не будет. В этом случае проведение расчетов за квартиру стороны, как правило, связывают с завершением процедуры регистрации, поэтому риск сделки уменьшается.

Некоторым категориям граждан предоставляются льготы по уплате государственной пошлины. В частности, от уплаты госпошлины освобождаются Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, участники и инвалиды Великой Отечественной войны, "чернобыльцы" и другие категории граждан. В качестве поощрения самостоятельного решения своих жилищных проблем от уплаты пошлины за удостоверение сделок по приобретению жилья (полностью или частично за счет субсидий на строительство или приобретение жилья) также освобождаются граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Для полного представления достоинств и недостатков нотариальной формы договора добавим, что нотариальное удостоверение - процедура не бесплатная. За ее совершение придется заплатить государственную пошлину в размере 0,5% суммы сделки, совершаемой между близкими родственниками (супругами, детьми и родителями, братьями и сестрами) или 1,5% суммы сделки, совершаемой между другими лицами.

Подведем итог рассуждениям о выборе формы заключаемого договора. Если вы разобрались в основах законодательства о сделках с недвижимостью и чувствуете уверенность в своих силах, то можно обойтись без нотариуса и самостоятельно совершить сделку. В этом помогут здравый смысл, осмотрительность и тщательный анализ собранных документов. Если такой уверенности нет, то лучше обратиться к нотариусу.

При определении размера подлежащей уплате пошлины принимается во внимание цена отчуждаемого недвижимого имущества, указанная в договоре. При достаточно высоком уровне цен, сформировавшихся в настоящее время на рынке жилья, сумма государственной пошлины достигает внушительных размеров. Поэтому, за чей счет будет совершаться нотариальное удостоверение договора (если его участники решили остановиться на нотариальной форме), следует отразить в тексте самого договора.

В последнее время перерегистрировали головные офисы в Петербурге Газпромрегионгаз, дочерняя компания Роснефти РН-трейд, Внешторгбанк, Совкомфлот, Трансаэро, Транснефтепродукт, СИБУР Холдинг. В 2006 г. суммарные налоговые поступления от этих компаний составят около 6-6,5 млрд руб. И вот уже есть городской законопроект о строительстве административно-делового центра общей площадью не менее 300 000 кв. м, который будет строиться 10 лет и обойдется в $3 млрд (подробнее читайте на стр. Б1). На две трети проект профинансирует городской бюджет. Каждый год администрация будет выделять на строительство $200 млн это деньги, сравнимые с суммой новых налоговых поступлений. Продолжаются переговоры о переезде в город Сибнефти. Президент компании Александр Рязанов говорил о возможности перерегистрации в обмен на налоговые преференции.

Однако следует помнить, что участником сделки (продавцом или покупателем) являетесь именно вы, а не нотариус. Именно вы, подписывая договор, принимаете на себя определенные обязательства, за исполнение которых будете нести установленную законом ответственность.
Санкт-Петербург тихий и спокойный город, и он полностью располагает к присутствию там судебной власти, сказал спикер местного законодательного собрания Вадим Тюльпанов. Привлекательным город стремится стать и для новых корпоративных обитателей.

Даже если удастся потратить каждый бюджетный рубль по назначению и построить изначально заложенный в программе 1 млн кв. м, метр будет стоить $300 Окупается такое строительство очень долго.

Похоже, его мечты сбываются. Именно здание Сибнефти должно стать архитектурной доминантой будущего комплекса. А большинство переехавших в Питер компаний получат в нем офисы. Пока не очень понятно, на каких условиях. Заказчиком проекта является город, видимо, он будет сдавать площади в аренду. С другой стороны, вице-губернатор Александр Вахмистров заявил вчера, что соотношение государственного и частного капитала при строительстве будет меняться в сторону увеличения доли частного. Вполне возможно, что в результате будет преобладать схема, широко применяемая при возведении Москва-Сити: когда инвестор получает площади в собственность, но частью их делится с городом.
В любом случае компании получат площади на хороших условиях иначе нечего было и огород городить. Зачем Петербург-Сити городу? Местные эксперты уже подсчитали, что стоимость строительства 1 кв. м может составить $10 000, при том что стоимость 1 кв. м в бизнес-центрах класса А сегодня не превышает $3000.

Проекту Москва-Сити уже 14 лет. Он предполагает строительство около 2,5 млн кв. м офисных, гостиничных, торговых и рекреационных площадей. Строительство ведется на Краснопресненской набережной, на территории общей площадью около 100 га, из которых 60 га подлежат новой застройке. В 1997 г. был сдан в эксплуатацию торгово-пешеходный мост Багратион. В 2001 г. введен в строй многофункциональный 34-этажный комплекс Башня-2000.

Впрочем, надо ведь еще построить. История аналогичного по задачам строительства комплекса Москва-Сити показывает, что дело это трудное. Москва пока что столица и уж точно деловой центр страны. Глава Газпрома Алексей Миллер, впрочем, утверждал, что для его компании важно строительство офисного центра на Неве с целью оптимизации бизнес-процессов по управлению проектами строительства Северо-Европейского газопровода и разработки Штокмановского месторождения. Допустим, что с переездом Сибнефти и Конституционного суда Петербург все же станет деловым центром. Какие проблемы ждут Петербург-Сити?



Все эти годы проект сопровождают споры, в том числе судебные. Акционеры управляющей компании ОАО Сити меняются и воюют между собой, мэрия воюет с Сити из-за участков внутри территории комплекса и с другими компаниями из-за участков снаружи, корректируется высота и конфигурация зданий, есть даже приговор по уголовной статье один из подрядчиков получил восемь лет за хищения. В результате хищений замерло строительство ТЭЦ. И так далее. И тому подобное. Зачем второй столице такая головная боль? Может, все-таки тихому и спокойному городу ограничиться Конституционным судом?

В ноябре 2003 г., когда с момента ареста Михаила Ходорковского прошло совсем немного времени, а ЮКОС только начал получать налоговые претензии ФНС, Путин продемонстрировал крупному бизнесу, что не все числятся в виноватых. На съезде РСПП он заявил, что считает несправедливой продажу земельных участков под приватизированными предприятиями. Зал встретил этот тезис бурными аплодисментами, никто из бизнесменов не спросил президента о ситуации с ЮКОСом, а сам Путин призвал их воздержаться от огульных обвинений в адрес правоохранительных органов. Такой вот состоялся размен.

Всего лишь за день земля под приватизированными предприятиями подешевела вдвое с 5% до 2,5% их кадастровой стоимости. За эту беспрецедентную дефляцию, не коснувшуюся двух столиц Москвы и Санкт-Петербурга, предприниматели должны благодарить президента Владимира Путина.

В понедельник выяснилось, что президент стоит на своем. Государство один раз продало эти предприятия, и <...> имелось в виду, что они продаются вместе с землей, сказал он министру Герману Грефу. Эта позиция, впрочем, не помешает чиновникам все-таки продать землю дарить ее никто не собирается.

Однако за минувшие два с лишним года сделка не была завершена. Помешали мэрия Москвы и администрация Петербурга категорически не согласившиеся с дешевой распродажей. Поспорив немного, взяло их сторону и Минэкономразвития.

С перепрофилированием, кстати, проблема. Купив столичную землю за 20% ее кадастровой стоимости, компания, решившая сменить сферу деятельности, должна по плану Минэкономразвития доплатить вчетверо больше 80%. Фактически это запрет на предпринимательскую активность, и РСПП надеется, что добрая воля президента поможет его снять. Иначе выйдет, что промолчать бизнесмены промолчали, а в богачи так и не попали.

Сейчас предприятия пользуются землей на условиях постоянного бессрочного пользования до начала 2008 г. ее нужно переоформить в аренду либо выкупить. Годовая аренда будет стоить столько же, сколько и выкуп, 2,5% кадастровой стоимости. Предпринимателям есть смысл пойти по второму пути. Арендаторы не могут закладывать землю под кредит, не могут капитализировать ее стоимость, вносить ее в уставный капитал и должны согласовывать с арендодателем каждый свой шаг, объясняет Виталий Можаровский из Пепеляев, Гольцблат и партнеры. Например, предприятие по выпуску доски должно получить согласие местных властей, чтобы выделить часть своей земли в СП под мебельную фабрику.

Вчера на специализированном аукционе за 33,5 млн акций гостиницы Космос боролись две компании ВАО Интурист и ЗАО Витра. Поданные ранее заявки Интурист Отель Групп (100%-ная дочка ВАО Интурист) и физического лица Сергея Благовещенского накануне торгов были отозваны. В итоге Витра купила около 0,6% акций гостиницы, а ВАО Интурист приобрело за 570 594 млн руб. (более $20 млн) оставшиеся 19,94% акций, доведя свою долю почти до 64%.


ВАО Интурист, принадлежащее АФК Система, получило контроль над гостиницей Космос. Вчера компания купила у города за $20 млн почти 20% акций крупнейшего столичного отеля, увеличив свой пакет до 64%. Миноритарные акционеры считают, что аукцион проведен незаконно, и собираются оспорить его результаты в суде.

Гостиница уже является базовой для Интуриста, и в течение нескольких лет компания планирует увеличить ее номерной фонд, для чего отель покинут располагающиеся там офисы, а также провести реконструкцию здания. Категория Космоса останется прежней три звезды плюс, добавил Арутюнов.

Найти сведения о фирме Витра Ведомостям вчера не удалось, однако чиновник столичной мэрии высказал мнение, что она участвовала в аукционе в интересах ВАО Интурист. В самой компании эту информацию опровергли. В группе компаний Интурист эта фирма не значится, заявил Ведомостям президент ВАО Интурист Александр Арутюнов.

Участников рынка итоги торгов не удивили. Вопрос о переходе Космоса под контроль Интуриста был решен еще несколько лет назад. Поэтому участвовать в этом аукционе другим смысла не было, говорит на условиях анонимности гендиректор компании, управляющей несколькими московскими гостиницами.

Ранее участники рынка предполагали, что в аукционе примет участие другой крупный акционер ИПГ Евразия. В самой компании от комментариев отказались, однако источник, знакомый с ситуацией, сообщил, что представители Евразии остались недовольны тем, что открытый аукцион был заменен на специализированный. Оставшиеся акционеры оставляют за собой право оспорить результаты этого аукциона в суде, так как становится понятно, что он был проведен специально под ВАО Интурист, заявил председатель объединения миноритариев Космоса Алексей Рулев. Мы будем настаивать, чтобы Интурист выкупил 40% акций, которые город в рамках программы приватизации передал ему совершенно безвозмездно. Все действия с гостиницей Космос проводились в рамках правового поля, под четким контролем юридических служб, говорит Арутюнов.

Евразии, даже если бы она купила у города все 20%, для контроля над гостиницей нужно было бы докупать у миноритариев еще около 5%. А миноритарные акционеры скорее всего задрали бы цену. Поэтому участвовать этой компании в аукционе никакого смысла не было, добавляет гендиректор ЗАО Стабильная линия Игорь Лаврик. По его словам, Интурист скорее всего попытается довести свой пакет до 75%, что позволит компании проводить процессы реорганизации гостиницы: Дело в том, что, обладая таким пакетом, Интурист вряд ли сможет ставить вопрос о проведении реконструкции гостиницы, так как это решение может блокироваться Евразией. Скорее всего либо акционеры договорятся о взаимном сотрудничестве, либо Евразия продаст свой пакет гораздо дороже, чем она покупала, подытожил менеджер.

Для обладания таким интересным объектом необходим достаточно большой ресурс, этим скорее всего и объясняется то, что в аукционе больше никто участия не принимал, добавляет гендиректор Leeds Property Group Елена Флоринская. Владея 44% акций отеля, Интуристу для получения контрольного пакета достаточно было приобрести около 6% акций.

Гостиничный комплекс Космос на 1770 номеров построен в 1979 г. До проведения аукциона основными владельцами отеля были АФК Система (44%, владеет Космосом через ВАО Интурист), ИПГ Евразия (25,8%) и Департамент имущества Москвы (20%). Остальные акции (около 11%) распределены между миноритариями.

Руководитель департамента общественных связей АФК Система Ирина Потехина подтвердила, что компания заинтересована в увеличении своей доли в Космосе.



Главная --> Публикации