Главная --> Публикации --> Облик москвы определят лучшие из лучших Dvk group застроит центр нижнего Венский дом Московские общаги собираются реконструировать по принципу пятиэтажек Русские отели с иностранной душой

13Мартасостоялся специализированный аукцион по продаже 20% акций гостиницы Космос, принадлежащих столичному правительству. На торги было выставлено 33,537 млн. акций по 17 рублей за штуку, из которых 33 млн. 517 тыс. акций было приобретено ВАО Интурист, а хозяевами оставшихся 20 тыс. стала компания ЗАО Витро.

АФК Система получила контроль над гостиницей по спецусловиям.

Гостиничный комплекс Космос на 1770 номеров построен в 1979 году по проекту французских архитекторов. Его открытие было ознаменовано присутствием знаменитого французского певца Джо Дассена. Гостиница многие годы служила одним из символических уголков Запада в советской столице. Но за годы реформ отель утратил былое величие. По оценке гендиректора инвестора в гостиничный сектор ЗАО Стабильная линия Игоря Лаврика, общая рыночная стоимость Космоса как бизнеса в целом составляет около 180-200 млн. долларов. Стоимость ремонта отеля обойдется новому хозяину гостиницы еще в 8-9 млн. долларов.

Изначально на участие в спецаукционе подавали заявки четыре компании. Однако, как объяснили Газете в департаменте имущества Москвы, один из участников впоследствии отказался от участия в торгах, а второй не смог произвести оплату заявленных на приобретение акций. Названия выбывших из торгов компаний не разглашаются.

Прежде всего их насторожило превращение аукциона из обычного в специализированный. Разница между ними в том, что в ходе специализированных торгов каждый из участников может купить пакет акций необходимого ему размера, а в ходе открытых - все акции переходят в одни руки. Кроме того, во время спецаукциона, в отличие от обычного, участники не соревнуются, повышая цену: продажа идет по начальной стоимости.

До вчерашнего дня основным владельцем отеля кроме столичного правительства являлась АФК Система, владеющая 44-процентным пакетом акций через ВАО Интурист. В числе акционеров гостиницы - компания с казахским капиталом ИПГ Евразия, которой принадлежало 25,8% акций, а оставшиеся акции были распределены между миноритариями. И именно Евразия с миноритариями могут оспорить результаты прошедшего аукциона.

Прошлый год ознаменовался высокой активностью на рынке коммерческой недвижимости: общий объем инвестиций здесь оценивается в 180 млн. долларов. Интерес к этому сектору рынка проявляют как российские финансово-промышленные и торговые холдинги, так и иностранные компании. Причина - высокая эффективность вложений и проблемы в работе на рынке жилой недвижимости.

По мнению председателя объединения миноритариев гостиницы Космос Алексея Рулева, аукцион превратился из открытого в специализированный в интересах Интуриста. Руководство Евразии поддерживает миноритарных акционеров в том, что аукцион не прозрачен и фактически подстроен под Интурист. Возможно, столичное правительство пошло на превращение аукциона в специальный после слишком неожиданного для него результата аукциона по другой гостинице - Украина. Напомним, что тогда 100% акций отеля было продано по цене, почти в 1,5 раза выше ожидаемой московскими чиновниками, владельцу ТЦ Москва и Гранд Зараху Илиеву. Но это может им выйти боком: не исключено, что теперь результаты спецаукциона будут обжалованы в суде миноритариями и ИПГ Евразия, являющейся главным соперником АФК Система в борьбе за контроль над Космосом.
Серьезные инвесторы поверили в российский рынок.

Сегодня многие западные компании рассматривают рынок коммерческой недвижимости России как наиболее привлекательный в Восточной Европе, - говорит руководитель российских проектов немецкой компании ESP Service- und Projektmanagement Hannover GmbH Тони Йоргенс. Исполнительный директор УК Blackwood Фонды НедвижимостиАртем Цогоев объясняет эту ситуацию тем, что восточноевропейский рынок уже в достаточной степени насыщен, ведь экономика стран этого региона относительно невелика и не может сравниться с потребностями России. По мнению аналитика компании Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Алексея Николаева, в настоящее время прямыми конкурентами нашей страны являются формирующиеся рынки Китая, Бразилии и Индии.

Сегодня офисы класса А, например, в Лондоне дают прибыль порядка 5% годовых, а в России этот показатель составляет около 11%, что делает инвестиции крайне привлекательными, - так объясняет глава российского представительства ГК Савацкий Марк Гройсман возросшую активность инвесторов на рынке коммерческой недвижимости. Весь прошлый год и начало нынешнего рынок радовали новости о вхождении в сектор все новых участников и о расширении прежними игроками своей деятельности. Причем российская коммерческая недвижимость привлекает как отечественные компании, так и западных инвесторов.

Историю отечественного рынка недвижимости можно условно разделить на три этапа. Первый - до 1994 года, когда рынка недвижимости в России не существовало. Второй - 1994-2000 годы - начало активных экономических реформ. В тот период пришли первые иностранные инвесторы. В то время без российских партнеров было невозможно выйти на рынок, - вспоминает руководитель программы Мировой опыт - российскому рынку недвижимости Дэвид Цор. - Ни опыт, ни интеллект, ни профессионализм не играли никакой роли, даже деньги без связей не работали. Рынок был закрытым, информация о сделках не предавалась публичности, а, следовательно, сегодня можно только гадать, сколько денег было вложено частными западными инвесторами в российскую недвижимость в тот период. Но никто из них не прогадал, - уверен Дэвид Цор.

Как США в 70-е

По данным компании Praedium, в 2000 году объем иностранных инвестиций в российскую недвижимость составлял 86 млн. долларов, в 2002-м - 125 млн. долларов, а в 2004-м - 413 млн. долларов. Президент компании Marketing Developments Стэнли Айкельбаум уверен, что за последние десять лет российский рынок коммерческой недвижимости прошел путь, на который американцам потребовалось полвека. Сегодня я могу сравнить состояние российского рынка коммерческой недвижимости с состоянием американского рынка образца 70-х годов прошлого века, - добавил Айкельбаум.

С 2000 года начался период стабилизации рынка. Появились правила, регламентирующие игру на рынке, что позитивно отразилось на инвестиционном рейтинге страны. К тому же уменьшается внешний долг, понижая так называемый риск страны, - продолжает Цор. - Все это создает предпосылки для прихода в Россию больших денег.

Изменилось и происхождение инвестиций. В 90-е годы существенную долю занимали инвесторы с Кипра и из ряда других подобных стран. На самом деле это были российские же деньги, вывезенные в офшор. В последнее время доля подобных инвесторов неуклонно сокращается, растет количество исконно иностранных денег, - считает Елена Земцова. В 2005 году основными странами-инвесторами стали Люксембург, Кипр, Нидерланды, Германия, Великобритания, США, Франция. На долю этих стран приходилось 82,6% от общего объема иностранных инвестиций, - добавляет руководитель аналитического отдела компании Praedium Ольга Кисарина. Отслеживать происхождение капитала по месту регистрации компании достаточно сложно, - добавляет Майк Гройсман. Он считает, что инвестиции идут в первую очередь из развитых стран - США и Западной Европы.

Период создания СП, когда все западные инвесторы выходили на российский рынок только с местными партнерами, остался в прошлом. Иностранцы сами научились договариваться с российскими властями - разумеется, не без помощи россиян, - объясняет исполнительный директор ООО Дельта Эстейт Елена Земцова. - Однако это никоим образом не партнерство, а просто наем персонала. По словам Цогоева, при выходе на российский рынок западные инвестиционные фонды привлекают местных игроков в качестве консультантов, но уже через полтора-два года стараются развиваться самостоятельно. При этом если прежде западные компании старались вложить средства только в готовые объекты, то теперь дефицит качественных площадей подталкивает их вкладываться на стадии проектирования. Раньше на эти риски шли только отечественные бизнесмены, - добавляет Николаев. - Сегодня компании ENKA и Raven Group входят в проекты на начальной стадии как совместно с российскими партнерами, так и самостоятельно.

Неудивительно, что с появлением новых игроков на российском рынке недвижимости усиливается и конкуренция. При этом перевес постепенно смещается в пользу иностранного капитала. По данным Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, если в 2004 году российский капитал представлял 70% офисного рынка, то в 2005-м - 60%. В строительство жилья иностранцы вкладываются гораздо менее охотно. По словам Артема Цогоева, на сегодня напрямую девелоперские жилые проекты не реализует ни одна зарубежная компания. В отличие от российских компаний, предпочитающих продавать построенное, западники придерживаются другой тактики: оставлять объект в своих руках, чтобы он продолжал приносить доход, - объясняет ситуацию Земцова. - А российское ЖКХ, даже с учетом постоянного повышения цен на его услуги, больших перспектив в этом смысле не сулит.

Конкуренция инвесторов

История с географией

Долгое время наиболее привлекательными среди иностранных компаний были вложения в офисную недвижимость, однако в последние годы ситуация меняется. Лидером становится торговля. Практически каждый месяц появляются сообщения о приходе на наш рынок нового мирового гиганта или об открытии уже присутствующим гигантом нового супермаркета или мегамолла. При этом, по мнению Елены Земцовой, резервов для развития этого сектора еще достаточно много. Ведь несмотря на активное противодействие столичного правительства рыночной торговле (рынки постоянно закрываются, в текущем году эта участь ждет даже самый крупный - Черкизовский), до сих пор 25% всех товаров москвичи покупают именно здесь. Офисы сохраняют популярность, но по объемам уступают коммерческим объектам. Связано это с тем, что новых офисных зданий построено уже достаточно, а потенциальных арендаторов не так много, - уверена Елена Земцова. - Крупные мировые компании уже пришли в Россию и обзавелись представительствами, а если придут новые - то явно не в том количестве, чтобы строить под них множество новых офисных центров. Что касается отечественных компаний, то в большинстве случаев их запросы гораздо скромнее.

На втором месте - Подмосковье, что объясняется исключительно близостью к Москве: достаточно вспомнить многочисленные торговые центры, жмущиеся к внешней стороне МКАД и явно рассчитанные на столичных потребителей. При этом коммерсанты общаются с менее избалованными областными чиновниками, - добавляет Елена Земцова.

С географией вложенных инвестиций в недвижимость в России все достаточно однозначно: бесспорным лидером является Москва, куда приходит порядка 30-40% иностранных инвестиций. Причиной этого является очень сильная централизация России - в столице принимаются все решения, через нее проходят все денежные потоки страны. Соответственно, здесь имеется намного более высокая по сравнению с другими российскими регионами покупательная способность населения.

Однако в последнее время деньги зарубежных компаний начинают прокладывать свой путь в регионы, которые интересны для инвесторов более слабой конкуренцией. Немаловажную роль играют и такие факторы, как отсутствие развитой инфраструктуры и значительный потенциальный рост потребительской активности. Например, в Челябинске всего один крупный торгово-развлекательный центр достаточно высокого уровня, а это город-миллионник, - добавляет Дэвид Цор. - И такое положение характерно для большинства регионов России.

Санкт-Петербург, население которого номинально лишь вдвое меньше московского, отстает по объему инвестиций от столицы в 10-15 раз.

Есть куда расти

Появляется интерес у западных инвесторов и к Черноморскому побережью. Правда, в настоящий момент все проекты на российских курортах реализуются отечественными инвесторами. Однако если вновь построенные жилые объекты классов бизнес и де люкс будут заселены состоятельными жителями, возможно появление в этом регионе западных игроков с их традиционным набором торговых объектов, сервис-центров и офисов, - уверена Земцова.

По мнению Дэвида Цора, основные барьеры, мешающие притоку иностранных инвестиций, - это бюрократизм, непрозрачность рынка, а также отсутствие четких гарантий на собственность. Однако, по мнению Земцовой, зарубежные компании уже рассчитывают свой доход с учетом трат на чиновников. Гораздо более серьезной проблемой эксперты считают политические риски, однако высокий уровень доходности заставляет инвесторов смириться с ними. По прогнозам аналитиков компании Дельта Эстейт, инвестиции в российскую недвижимость в текущем году превысят 7 млрд. долларов.

Впрочем, по мнению Дэвида Цора сегодня те объемы инвестиций, которые вкладывают иностранные компании в недвижимость, - лишь мизерная часть необходимых средств для развития страны. В настоящее время на рынке недвижимости России работают инвестиции 42 западных компаний. Для сравнения: количество зарубежных инвесторов в Китае в 11 раз больше, чем в России.

Начало марта для строительной отрасли России было отмечено двумя событиями. В Петербурге состоялся Первый ипотечный форум (на котором, несмотря на его название, говорили далеко не только об ипотеке). А в Ленинградской области министр регионального развития Владимир Яковлев подписал соглашение с местными властями о взаимодействии по выполнению национального проекта строительства жилья. Надо признать, Владимир Яковлев во время своей поездки по Ленинградской области, где он осматривал ряд объектов для возможного вложения федеральных средств, выглядел озабоченным и неоднократно подчеркивал: современных мощностей строительства хватает только на то, чтобы обеспечить ввод 57 миллионов квадратных метров в год. В программе такой объем ввода предусмотрен уже в 2007 году. А что дальше? Как увеличить мощность строительной индустрии минимум в полтора раза за четыре года? На этот вопрос министр внятного ответа дать так и не смог. В минувшем году рынок уже огорчил госчиновников. Прирост объемов жилищного строительства составил 6,3 процента к уровню 2004 года. А ведь годом ранее он исчислялся в 12 процентов. И программы составлялись исходя из сохранения такого темпа. То есть с первого же года началось отставание.

Строительный бизнес не видит другого способа сделать шаг вперед, как объединить капиталы.

И все же перспективы резкого роста мощностей строительства остаются проблематичными. Тем более, по подсчетам ряда специалистов, 80 миллионов квадратных метров жилья в год России не хватит в ближайшие годы даже для того, чтобы заместить приходящий в негодность жилищный фонд. Ведь пик строительства в СССР приходился на начало шестидесятых. Сейчас в России 300 миллионов квадратных метров жилья - это так называемые хрущевки. Официально, как известно, рассчитаны они были на 25 лет, а стоят уже вдвое дольше. Ясно, что в ближайшие годы их придется расселять в срочном порядке. По расчетам специалистов Межрегионального ипотечного агентства, для замещения выбывающего жилья строить нужно 90 миллионов квадратных метров в год.

Да и сами бизнесмены совершенно по-разному оценивают собственную возможность резко, в течение двух-трех лет, нарастить строительные мощности. Так, на круглом столе, проходившем в журнале Эксперт, председатель правления Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев заявил: Инвестиции в развитие базы стройиндустрии автоматически не пойдут. Для этого требуется несколько лет устойчивого роста объемов жилищного строительства. Правда, Алексей Добашин, генеральный директор одного из промышленно-строительных концернов, с этим не согласен. По его словам, у частного бизнеса достаточно денег, чтобы построить необходимое количество небольших (до 30 тысяч кубометров) заводов по производству сборного железобетона для монолитного строительства. И нужно на это всего полтора года.

- Уставный капитал большинства наших корпораций составляет, как правило, очень небольшие суммы. Сейчас строительным компаниям необходимо накапливать капитал и начинать работать так, как работают во всем цивилизованном мире. За этот переходный период кто-то сумеет создать ликвидные активы и будет действовать по классическим схемам, кто-то уйдет с рынка. Третьего не дано.

В этих условиях особое значение приобретает вопрос: как рациональнее использовать имеющиеся строительные мощности? И все большую популярность приобретает идея концентрации строительного капитала в незначительном количестве крупных холдингов, а также строительство этими компаниями крупных жилых комплексов. По сути дела, новых городов. Эти идеи последнее время активно пропагандирует Деловая Россия. Однако фактически подобные мысли начали претворяться в жизнь значительно раньше, чем были сформулированы в виде проекта Новая жилищная политика. Крупные холдинги - это китайская модель. В Поднебесной мелкие компании просто не допускаются в жилищное строительство. В России ярыми сторонниками концентрации выступают банки, которым невыгодно иметь дело с клиентами, не имеющими серьезного обеспечения. На ипотечном форуме их позицию в очередной раз озвучил президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович:

Уверенность в том, что на квартиры в новых поселениях спрос будет, придает их разработчикам и застройщикам тот факт, что строятся они в точках экономического роста. То есть там, где создаются новые мощные производства и либо уже есть неудовлетворенный спрос на рабочую силу (причем высокооплачиваемую), либо он в ближайшем будущем прогнозируется. Если во Всеволожске сейчас имеется дефицит в 15 тысяч человек, то построить тут новый микрорайон для 26 тысяч жителей - дело совершенно реальное. Причем стоимость квадратного метра жилья будет здесь даже ниже, чем в среднем по России (21,5 тысячи против 25 тысяч).

Что же касается строительства новых городов вместо застройки пятен в старых, то среди объектов, предложенных вниманию Владимира Яковлева на предмет совместного финансирования в рамках национального проекта, было два новых города в Ленинградской области (в районе нынешних деревень Краколье и Кудрово) и отдельно расположенный микрорайон во Всеволожске, мало чем от города отличающийся. Во всех трех случаях строительство будет вестись практически в чистом поле. Причем федеральное финансирование местные власти хотят получить не на само жилищное строительство, а на прокладку инженерных сетей. Авторы кудровского проекта прямо заявили: Дома мы и сами построить можем, без помощи государства. А вот если на инвестора еще и расходы по инфраструктуре повесить, стоимость квадратного метра станет недоступной.

Речь идет о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приватизации, кадастрового учета земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального строительства, регистрации прав граждан на эти земельные участки, а также расположенные на указанных участках объекты недвижимости.

Но... если не придется все затраты на воду, тепло и электроэнергию возлагать на застройщика. В деле обеспечения доступности жилья это, судя по всему, главная проблема. Не зря в меморандуме ипотечного форума его участники (три сотни специалистов со всей страны) записали: В целях снижения стоимости строящегося жилья рассмотреть возможность оказания финансовой поддержки из средств федерального бюджета на инвестирование строительства инженерной инфраструктуры для развития новых территорий под жилищное строительство. А вот излишнее увлечение ипотекой чем дальше, тем больше специалистов начинают считать опасным. Если мы активно будем заниматься ипотекой, не подняв уровень предложения нового жилья, то мы просто взвинтим цены. Такая тенденция, наверное, будет иметь место в целом по России, поскольку сейчас рост цен совершенно не сбалансирован с предложением, - отметил на ипотечном форуме вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров, многие годы отвечающий в городе на Неве за строительство.
На следующей неделе депутаты Госдумы должны решить вопрос, получат ли миллионы российских граждан амнистию на свои незаконно построенные домики и гаражи, а также смогут ли они зарегистрировать права на земельные участки. Рассмотрение законопроекта назначено на 22 марта 2006 года.

К сожалению, многие граждане считают, что после введения закона оформить документы можно будет за 500 рублей. Не хочется расстраивать наших читателей, но чуда не произойдет. Ведь из чего сегодня складывается цена на оформление права на собственность? Если вы сами решитесь оформлять документы, это будет дешевле, так как посредники, в основном это агентства по недвижимости, за свои услуги берут от 500 до 2000 тысяч долларов. Регистрация прав у нас сегодня установлена законом, и платежи за регистрацию прав также установлены законом. Да, граждане должны заплатить 500 рублей за регистрацию права и 500 рублей за регистрацию сделки с недвижимым имуществом. Если у вас нет недвижимого имущества, то действительно, на первый взгляд, если убрать посредников, то получается 500 рублей. Но не стоит забывать, что на регистрацию вы должны прийти с пакетом документов. Даже если у вас только земельный участок, вызов землемеров никто не отменял. Поэтому, например земельный участок в Калужской области размером в 4 сотки землемеры обмеряют вам за 4,5 тысячи рублей, а вот в Московской области все зависит от расстояния от МКАД. Если рядышком, то могут запросить 23 тысячи рублей, опять-таки смотря по какому направлению, а то и больше. Как ни крути, в 500 рублей не уложиться. Ну а если на земельном участке находится еще и недвижимость (как без нее?), то прибавьте к этому еще и работников БТИ. С ними такая же история, далеко расположенный маленький домик обойдется в 1,5 тысячи рублей, большой и близко - намного дороже. Плюс затраты за выдачу других документов, требуемых при регистрации. И это мы рассматриваем вариант, когда с документами все в порядке.

Как уже писала Российская бизнес-газета, законопроект направлен на решение трех вопросов, которые волнуют не только дачников и садоводов, но и владельцев жилых индивидуальных домов. Первый вопрос - это порядок приватизации дачных, садовых и огороднических участков в некоммерческих объединениях. Эта проблема касается тех, у кого участки еще не приватизированы. Второй вопрос - это земельные участки, которые не прошли регистрацию прав и не внесены в Единый государственный реестр права. И третий - это регистрация права на жилые дома и гаражи, которые построены без разрешения. Правда, у наших читателей есть еще один вопрос, который прямо не прописан в законе, но именно он едва ли не больше всего волнует граждан - это снизится ли цена переоформления прав собственности? После обсуждения законопроекта на страницах газеты к нам в редакцию постоянно поступают звонки с вопросами, сколько же будет стоить оформление земли и построек в собственность, если законопроект будет принят? Напомним, что сегодня оформление прав на земельные участки и постройки - это долгий дорогостоящий и мучительный процесс. Если повезет, то оформить документы можно за 1,5-2 месяца, а если не повезет, то свои права оформлять можно не один год. Что же касается цены - разброс огромный: от 500 до 3000 долларов, а иногда и больше. Все зависит от того, в какой области находятся дом или земля.

Остается надеяться, что когда этот закон будет принят, то рынок землеустроительных работ будет функционировать по-другому и монополии, которая сегодня сохраняется на землеустроительном рынке, больше не будет. А не будет жесткой монополии - снизится цена, считают в минэкономразвития. Однако пока данный законопроект в Госдуму не внесен, и когда это случится - не известно.

Тогда зачем, задают тут же вопрос, нужен новый законопроект? Как оформлять пенсионерам свои дачные участки и домики, полученные от государства лет 10-20 назад бесплатно? Ведь даже без посредников для оформления 4 соток и маленького домика потребуется в среднем от 9 тысяч рублей. Однозначного ответа в минэкономразвития нам дать не смогли. К сожалению, в этом законопроекте ограничений для оплаты услуг землемеров нет. Что естественно, ведь разработчики - люди с рыночной психологией. Правда, в министерстве признают, что цены на землеустроительные работы сегодня очень часто завышены и не отражают реальной стоимости этих работ. Поэтому минэкономразвития подготовило отдельный законопроект, который делает процедуры землеустройства намного более прозрачными и отвечает на целый ряд вопросов, которые сегодня не урегулированы в законодательстве.

Следующей наиболее распространенной и сложной в решении является проблема, когда кадастровый план, выданный управлением Роснедвижимости, не содержит сведений о земельном участке, достаточных для регистрации. В результате если у вас есть участок, но вы не прошли регистрацию прав и ваш участок не внесен в Единый государственный реестр права (ЕГРП), то совершать сделки: продавать, отдавать в залог, передавать по наследству такой участок - вы не можете.

Что же касается основного законопроекта о регистрации прав, то здесь даже внушительными суммами дело не исчерпывается. Дело все в том, что многие граждане даже за эти деньги сегодня не могут зарегистрировать права на землю и дома из-за дефектов в правоустанавливающих документах. Например, в решениях о предоставлении земельных участков, которые принимались до введения в действие Земельного кодекса (2001 год), а также других документах на землю, иногда не указывался никакой вид права. Или другая крайность: выдавались свидетельства, где через запятую перечислены все три варианта - право собственности, постоянного (бессрочного) пользования и аренды. Естественно, что учреждения юстиции в регистрации прав на такие документы отказывают. Выхода из сложившейся ситуации, кроме как через суд, нет.

На пороге начала регистрации прав собственности эти бумажные и юридические проблемы в своем солидном денежном эквиваленте поджидают сегодня миллионы граждан. По данным минэкономразвития, сегодня в ЕГРП зарегистрированы права примерно на 20 процентов от всего количества существующих (ранее предоставленных) земельных участков (40 миллионов). Нельзя не признать, что новый законопроект пытается решить эти проблемы. После введения новых поправок процесс регистрации в собственность земельных участков и расположенных на них построек будет существенно упрощен. Кроме того, предполагается, что исчезнет огромное количество взяток, которые дают граждане за решение своих проблем, а следовательно, произойдет снижение расходов, требуемых при оформлении.

С оформлением прав на жилые и дачные дома, гаражи есть проблемы и другого характера. Много таких объектов жилой недвижимости были построены без разрешения на строительство и приемки в эксплуатацию. Согласно Гражданскому кодексу, это самовольные постройки, а значит, признать право на эти объекты можно только через суд. А это значит, что цена за оформление увеличивается еще в несколько раз, не говоря уже о времени. К тому же, как-то не очень верится, что суды в массовом порядке начнут вдруг закрывать глаза на изначальную незаконность построек.

Что же касается самовольно построенных индивидуальных жилых домов, для которых по новому кодексу сохраняется требование получить разрешение на строительство, то для этих объектов предлагается ввести временный, до 2009 года, порядок внесудебного признания прав. В соответствии с этим порядком, для регистрации прав достаточно будет представить правоустанавливающие документы на землю, техпаспорт дома и заключение органа местного самоуправления о том, что при строительстве не нарушены красные линии и линии регулирования застройки.

Решения, предлагаемые законопроектом, просты. Правило первое - если вид права не указан либо неоднозначно указан, то он считается предоставленным и может быть зарегистрирован на праве собственности. Правило второе - учитывать в кадастре участки и регистрировать на них права по сложившемуся землепользованию при наличии двух условий: границы участка согласованы со смежными правообладателями и из излишка нельзя сформировать самостоятельный участок. Правило третье - законопроект разрешает бесплатно приобрести в долевую собственность членов дачного или садового товарищества земельные участки общего пользования. Правило четвертое - распространить действие новой редакции Градостроительного кодекса на все ранее построенные дачи и гаражи. То есть все, у кого нет документов на строительство и ввод в эксплуатацию построек, смогут зарегистрировать свои права.



Главная --> Публикации