Главная --> Публикации --> Владимир яковлев: самое главное - включить земли в оборот Что садоводам ждать от дачной амнистии? Облик москвы определят лучшие из лучших Dvk group застроит центр нижнего Венский дом

О начале работы компании в новом для нее сегменте рынка Ведомостям рассказал гендиректор ITF Development Владимир Горбунов. Рынок недвижимости был и остается инвестиционно привлекательным, поэтому мы и вышли на него, причем с собственным инвестиционным портфелем средствами холдинга. Уточнить, какую сумму компания готова инвестировать в недвижимость, он отказался. Директор по развитию ITF Development Алексей Самсонов сказал, что точная сумма пока не определена, это предстоит сделать в течение 2006 г.

Промышленно-торговая компания ITF Group Holding, специализирующаяся на зерновых операциях, металлургии и производстве огнеупоров, хочет заняться недвижимостью. Как стало известно Ведомостям, дочка холдинга ITF Development планирует сконцентрироваться на складах, спортивно-развлекательных центрах, гостиницах и жилье.

Назвать конкретные проекты представители компании отказались. Однако, по информации участников рынка, ITF Development уже сейчас является соинвестором строительства горнолыжного спортивно-развлекательного курорта Жемчужина Урала (на территории национального парка Зюраткуль, Челябинская область) стоимостью более $100 млн. Кроме того, ITF Development будет управлять плавучей трехзвездочной гостиницей Империя-Палас в Санкт-Петербурге. Консультанты также говорят о том, что компания принимает участие в проекте развития территории коттеджного поселка Николино. По нашим данным, компания приобрела несколько участков в Перми, Челябинске и Магнитогорске под строительство гостиниц, добавил представитель питерской консалтинговой компании.

Помимо консалтинга и девелопмента, мы создаем инфраструктуру для делового туризма (спортивно-развлекательные центры и гостиничные сети) и будем строить склады, добавил Горбунов.

По словам Колегова, новый игрок будет осваивать заявленные сегменты рынка скорее всего постепенно. С ним согласен и Ковалев. На мой взгляд, выходить на рынок лучше с каким-то одним направлением. Компании, которые сразу начинают позиционировать себя как многопрофильные, в конечном итоге могут не добиться успеха нигде, говорит он.

Помимо названных регионов, ITF Development интересен рынок Поволжья.
Сейчас новому игроку, тем более располагающему собственными средствами, довольно легко войти на рынок недвижимости с несколькими проектами и успешно реализовать их, но занять крепкую позицию и составить конкуренцию лидерам это совсем другая задача, считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. По его словам, главное преимущество компании сильная поддержка холдинга, структуры которого, как правило, имеют прочные связи с властными кругами, что немаловажно для новичка. Гендиректор компании Даев Плаза Дмитрий Гаркуша предполагает, что, приходя в непрофильный для себя сегмент рынка, холдинг просто старается реинвестировать собственные прибыли. А генеральный директор Prime City Properties Сергей Колегов напоминает, что крупные холдинги, аккумулирующие значительные финансовые средства, все чаще создают дочерние структуры для деятельности в сфере недвижимости. Это объясняется высокой доходностью и растущей стабильностью этого рынка. Кроме того, в ближайшие 3-5 лет ожидается дальнейший рост сегментов недвижимости, что делает ее перспективной сферой бизнеса, говорит он.
В последние годы в недвижимости отметились Интеррос (девелоперская компания Открытые инвестиции), Система Галс (дочка АФК Система), Ренова-Девелопмент и проч.


Правительство утвердило программу развития IT-отрасли в России, разработанную Мининформсвязи. В программе не прописаны объемы госфинансирования, но в Мининформсвязи ожидают, что они составят одну пятую часть расходов технопарка. Участников рынка расстраивает отсутствие в программе налоговых льгот, но радует перспектива получить хоть какую-нибудь помощь от государства.

В созданный в 2004 г. холдинг ITF Group входят группа Магнезит (основные производственные подразделения комбинат Магнезит в Челябинской области и Кыштымский огнеупорный завод), металлургическая группа Craft (основное производственное подразделение Гурьевский металлургический завод в Кемеровской области), ОАО Югтранзитсервис (один из крупнейших российских экспортеров зерна). Общий объем продаж, по данным компании, превышает $1 млрд. Собственники не раскрываются.

В Мининформсвязи довольны, что программа наконец одобрена. Нам удалось достигнуть компромисса с МЭРТ, и это большой шаг вперед, заявил Ведомостям замминистра информационных технологий и связи Дмитрий Милованцев. Но для этого Мининформсвязи пришлось пойти на уступки МЭРТ. Так, к примеру, технопарки теперь нельзя назвать IT-парками, потому что они будут развивать всю сферу высоких технологий. Кроме того, в программе прописаны формы господдержки, но не ее объемы: необходимые технопарку деньги будут утверждаться правительством в каждом отдельном случае. Как пояснял ранее позицию МЭРТ Андрей Шаронов, сумму необходимо одобрять для каждого технопарка отдельно. В МЭРТ также уверены, что создание универсальных, а не отраслевых технопарков придаст отрасли дополнительный стимул к росту. Как пояснил Милованцев, в этом году все пилотные технопарки должны завершить проектно-изыскательские работы, на которые будет выделено по согласованию с МЭРТ от 70 млн до 140 млн руб. Точной суммы еще нет, но предполагается, что госфинансирование будет составлять примерно одну пятую часть программы, пояснил Милованцев. В самой программе говорится, что в целом инвестиции в развитие технопарков могут превысить 100 млрд руб.

Председатель правительства Михаил Фрадков подписал распоряжение об одобрении госпрограммы развития технопарков в России до 2010 г. Пилотные технопарки будут созданы в Санкт-Петербурге, Московской, Тюменской, Нижегородской, Калужской и Новосибирской областях, а также в Татарстане. У каждого технопарка будет управляющая компания, которая будет выбираться на конкурсной основе наблюдательным советом технопарка. В совет войдут как представители федеральных и региональных органов власти, так и бизнесмены предприятий IT-отрасли.

Одиннадцатого января 2005 г. президент России Владимир Путин на совещании в Новосибирске по вопросам развития информационных технологий в России заявил, что считает создание технопарков в сфере информационных технологий национальной задачей. После этого проект программы развития IT-парков, разработанный Мининформсвязи, застрял на согласовании в Минэкономразвития (МЭРТ), у которого был собственный проект об Особых экономических зонах (ОЭЗ). Он был одобрен Госдумой летом прошлого года, но интересы IT-отрасли в нем оказались учтены плохо. К примеру, IT-парки могут быть территориально распределенными, что не укладывается в понятие ОЭЗ. В итоге в ОЭЗ удалось войти четырем IT-проектам в Зеленограде, Дубне, Петербурге и Томске. А в этом феврале на заседании Госсовета в Нижнем Новгороде президент снова напомнил о необходимости поддержки IT-отрасли.

В одном из предыдущих проектов программы также содержались налоговые льготы, которых теперь нет. Одобрение программы правительством это очень позитивный шаг, но, конечно, жаль, что не все задуманное в нее [программу] вошло, говорит президент Cognitive Technologies (выступает инвестором IT-парка в подмосковной Черноголовке) Ольга Ускова. Плохо, что не будет льгот по ЕСН, сокрушается Александр Михайлов, финансовый директор IT-холдинга Ланит, который участвует в создании технопарка в Дмитрове. На данном этапе важнее не налоговые льготы, а государственная помощь в постройке технопарков выделение земли и создание инфраструктуры, считает советник мэра Троицка Руслан Титов. Основная помощь государства технопаркам должна заключаться в создании социальной инфраструктуры школ, больниц и т. д., согласна Ускова. При этом Титов подчеркивает, что в проекте их технопарка, поданном в Мининформсвязи, на государственные средства приходится именно 20% проекта, как и предполагается в программе. Финансирование 20% проекта лучше, чем ничего, подытожил Михайлов.

Покупатели квартир, в свою очередь, весьма ценят виды на парк и прочую зелень, соседство с зеленой зоной может прибавить 20-30% к цене квадратного метра. А жители столицы в целом придерживаются того мнения, что зеленых насаждений в городе должно быть как можно больше, что означает: топоры и бензопилы строителей должны шуметь в нем как можно реже. Налицо конфликт интересов, который не исчерпывается противостоянием жителей и строителей.

Чтобы построить качественное жилье и выгодно его продать, надо, как говорят строители, освоить хороший земельный участок. Кроме всего прочего, освоить означает вырубить часть деревьев, снять плодородный слой почвы, вытеснив за пределы стройплощадки всякую живность.

Трудно cказать, каким по счету административным виражом на экологическом фронте стали реформы на федеральном и столичном уровнях. Управление Росприроднадзора по г. Москве, находящееся в подчинении Министерства природных ресурсов РФ, согласно постановлению правительства № 251 в конце 2005 г. было реорганизовано путем слияния с двумя Управлениями по Московской области и Центральному федеральному округу. Появилась новая структура Региональное управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзора) по Центральному федеральному округу, которое будет контролировать свыше 40 (!) территорий, в том числе Москву и Московскую область.

Постоянные пересадки

Рядового гражданина такие вещи обычно волнуют мало. В народном сознании крепко сидят представления типа Москва самый зеленый город земли или По числу зеленых насаждений наша cтолица лидер во всем мире. В реальности все несколько иначе. И значение ведомств, призванных выполнять контролирующие функции в эпоху тотальной застройки мегаполиса, трудно переоценить. Тем более что экологи утверждают: состояние городской среды давно уже не является благополучным.

Изменения произошли и в Департаменте природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы: в его ведение перешло Московское городское управление особо охраняемыми природными территориями (бывшее Московское городское управление лесами), которое раньше подчинялось Департаменту ЖКХиБ.

Пока показатели Москвы (16,5 кв. м озелененных территорий на одного человека) действительно превосходят показатели других мировых столиц (для сравнения: в Париже, Берлине это максимум 5-8 кв. м на человека). Но можно ли считать эти цифры объективными, если получаются они от нехитрого деления общей площади озелененных территорий на количество зарегистрированных в Москве жителей по состоянию на 1990-1995 гг.? В ЦАО зеленых насаждений не хватает катастрофически, как, впрочем, и в районах новостроек, где молодые посадки просто не успели вырасти. В общем, московские рекорды обеспечиваются за счет городских и пригородных лесопарков.

Наши показатели

Своевременно выкапывать старые растения и заменять их, как это делают на Западе, дорого: стоимость одного экологически полноценного взрослого дерева составляет примерно 1000 евро. Такой посадочный материал привозят из-за границы, свой производить не научились. Поэтому идет бесконечная высадка молодняка. В отчетах правительства столицы фигурируют цифры 50 000-60 000 саженцев. Увы, такое их количество не сможет прижиться в условиях ограниченных городских территорий, больше смысла было бы посадить 20 000 саженцев и тщательно ухаживать за ними. Уход необходим еще и в силу особенностей климата московского региона: частые перепады температуры, весенние возвраты холодов стрессы не только для людей, но и для растительности.

Однако кроме количества зеленых насаждений имеет значение и их качество, а также степень агрессивности внешнего воздействия на легкие столицы. По словам Хариса Якубова, заместителя генерального директора Научно-производственного предприятия по охране окружающей среды Прима-М, с 1998 г. ведущего комплексный мониторинг зеленых насаждений на 400 площадках города, из общего количества деревьев, а их насчитывается 36-38 млн, примерно 50% являются старыми или больными. Это значит, что они не выполняют своих экологических функций и в лучшем случае играют лишь декоративную роль.

Словом, нагрузка на городские зеленые массивы превосходит все мыслимые нормы. Легкие мегаполиса уже давно не отличаются здоровьем и с трудом обслуживают вредные привычки своего владельца.

Ситуацию усугубляют факторы техногенного характера. К ним относятся резко возросший объем автотранспорта в городе, низкое качество бензина (на городских заправках, сетовал в конце прошлого года руководитель Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды г. Москвы Леонид Бочин, разбавляют топливо, это приводит к выбросам ядовитых веществ, отравляющих атмосферу), промышленные выбросы, а также реагенты, которыми щедро сдабривают проезжую и пешеходную часть улиц. Особенно бесконтрольно это происходило в 1990-е гг. и нанесло огромный вред экологии города.

Специалисты считают: нужно отказаться от бессмысленных попыток выращивать растения на улицах, вдоль автотрасс, украшать проезжие части дорогостоящими цветниками. Это непродуктивно, дорого и давно уже немодно.

Ученые-экологи утверждают: по степени озеленения город медленно сползает к показателям других мегаполисов. Но в отличие от Москвы в большинстве городов мира давно уже не только следят за состоянием растительной среды, но и формируют ее по принципу наибольшей продуктивности. А в столице по старинке высаживают липы и тополя, самые уязвимые в климате средней полосы России.

Строим, рубим, высаживаем

Пока же предмет особой гордости Москвы скверы, парки, лесопарковые зоны едва сдерживают натиск слабо регулируемых рыночных процессов и бурного развития строительного комплекса столицы.

Размеры штрафов смехотворны незаконная вырубка деревьев для крупной строительной компании обходится в 150 000 руб., и это не за каждое дерево, а вообще за весь объект в целом. Федеральные штрафы и того ниже. Максимальный штраф за нарушения экологических требований, предусмотренный Кодексом об административных правонарушениях РФ (КоАП), всего 50 000 руб. Ущерб исчисляется по федеральной методике, согласно которой одна береза возрастом 20-30 лет стоит 800 руб.

По словам сотрудников управления Росприроднадзора по г. Москве, ежегодно им приходится производить обследование примерно 200 объектов несанкционированной вырубки зеленых насаждений. Нужно учитывать, что 200 объектов это не 200 деревьев, на одном объекте их может быть вырублено от одного до нескольких десятков.

Примерно 90% информации о вырубке зеленых насаждений инспекторы Росприроднадзора получают от окружных подразделений

Когда ущерб составляет более 10 000 руб., возбуждается уголовное дело. Но если раньше по факту незаконной вырубки для проведения судебной экспертизы Росприроднадзор мог приостановить строительство, то сейчас согласно последним изменениям в КоАП эта мера административного воздействия передана в компетенцию судов. Проблема заключается в том, что к тому времени, когда судья рассмотрит дело о незаконном строительстве (еще неизвестно, в чью пользу), объект может быть не только построен, но и благополучно принят в эксплуатацию.

Андрей Гусаков, начальник управления по строительству в Москве компании КомСтрин, отмечает, что в последнее время ощущается особый контроль со стороны экологической милиции при выходе на строительную площадку, поэтому многие строительные компании очень бережно относятся к зеленым насаждениям.

экологической милиции (межрайонных отделов по борьбе с правонарушениями в области охраны окружающей среды), патрулирующей городские территории и принимающей звонки населения по горячей линии. Уже три года эта структура, организованная правительством Москвы, работает в режиме эксперимента. Эксперимент планировалось завершить в 2005 г. Если так и случится, говорят в Росприроднадзоре, выявлять, расследовать и пресекать экологические преступления будет крайне сложно: федеральных инспекторов не хватает, процесс вырубки зеленых насаждений приобретет бесконтрольный характер.

Часть зеленых территорий контролирует Росприроднадзор, часть Ростехнадзор. Например, особо охраняемыми природными территориями (ООПТ) и водоохранными зонами (40% площадей) занимается первое ведомство.

Кто за что отвечает?

Эти нестыковки давно стали предметом кулуарных обсуждений чиновников этих же ведомств. Получается, высказывают мнение некоторые из них, что, если проект не прошел ГЭЭ в одном надзоре, можно пойти в другой. И та жесткость, которая была проявлена в отношении компании СТД Девелопментс (компанию обязали повторно пройти экспертизу на этот раз в Росприроднадзоре), ведущей строительство на набережной, проявляется не всегда.

На практике все не так четко. И путаница с распределением функций самих надзорных органов осложняет положение. Это показала история с застройкой наб. Тараса Шевченко, где началось возведение мастерской Петра Фоменко (скандал вокруг этого строительства разразился весной летом 2005 г.). При проверке документов у СТД Девелопментс было выявлено, что государственная экологическая экспертиза (ГЭЭ) была пройдена в Ростехнадзоре, хотя должна была в Росприроднадзоре.

Особо беззащитные

Разнообразит процесс еще и поведение Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы, время от времени выдающего заключения с формулировками реализация строительного объекта воздействия на окружающую среду не оказывает. Государственной экологической экспертизе не подлежит и практикующего порой выдачу порубочных билетов без получения положительного заключения ГЭЭ.

Борьбу с так называемыми сторонними организациями ведут все городские и федеральные ведомства с переменным успехом. Если организации, получившей некогда землю в бессрочное пользование, предписывают покинуть ООПТ, ей должны предложить что-то взамен. А это довольно сложно: свободных земель нет, а если есть, то это свалки, бывшие промзоны словом, бросовые земли.

В 1998 г. согласно федеральному закону Об особо охраняемых природных территориях примерно 70% зеленого пояса столицы (15 900 га) получило статус ООПТ. Это природный парк Тушинский, природно-исторические парки Измайлово, Царицыно, Покровское-Стрешнево, Долина реки Сетуни, Воробьевы горы, Теплый Стан. Сегодня на карте Москвы таких территорий 1 Но наивно было бы думать, что они представляют собой девственно чистые, не запятнанные следами человеческой деятельности участки города, где рощи и поляны одуванчиков. Свалки, гаражи, бензозаправки все это хозяйство богато представлено на территориях ООПТ.

В 2001 г. некоторые ООПТ получили статус юридических лиц, у них появились дирекции. Однако территории эти до сих пор оформлены дирекциями в собственность города лишь частично: процесс землеустройства достаточно трудоемкий и дорогостоящий. Корректировка границ с целью изъятия территорий ООПТ по закону запрещена. Однако границы ООПТ не являются неприкосновенными, их меняют в том числе и по объективным причинам. Например, с целью уточнения проводились-то раньше границы упрощенно, буквально через дома, дороги.

Печальным рекордсменом по числу сторонних организаций является Москворецкий парк. Один из примеров Федеральный центр профсоюзов в бывшем ландшафтном заказнике Крылатские Холмы, появившийся на его территории еще в 1980-х г., т. е. до организации заказника. Теперь спортивному комплексу предлагается покинуть заказник, но ничего достойного из земельных участков не предлагается.

Казалось бы, в силу своего особого статуса ООПТ неприкосновенны для неблаговидных действий кого бы то ни было. Однако на практике зачастую получается все наоборот: если несанкционированная вырубка зеленых насаждений в городе, во дворах может привлечь внимание общественности, которая временами поднимает из-за этого шум, то ООПТ менее защищены. На природоохранных территориях шумят лишь березы.

Один из примеров того, как может быть перекроена карта ООПТ, содержится в постановлении правительства столицы от 2 ноября 2004 г. О проектировании и строительстве жилого комплекса по ул. Нежинской, южнее больницы № 1 (ЗАО Москвы). Для размещения на этом участке элитного жилого комплекса по указанному адресу были откорректированы границы ООПТ Природный заказник Долина реки Сетуни с учетом включения в заказник участка в долине реки Наверашки площадью 2,89 га и озелененной территории вокруг пруда по Можайскому шоссе площадью 3,8 га. По результатам проведения ГЭЭ на материалы градостроительного обоснования размещения объекта заказчику выдано положительное заключение. Компенсация признана достаточной и удовлетворяющей всем требованиям.

В заказнике на участке в 0,77 га СК Траст самовольно вырубила деревья и кустарники, уничтожив плодородный слой земли на площади 3000 кв. м. В результате проведенного природоохранной прокуратурой следствия и рассмотрения дела в суде, ответчиком по которому выступал руководитель ЗАО Траст, суд вынес решение о привлечения его к ответственности по статье 262 УК РФ и обязал выплатить штраф в размере 100 000 руб. Как объяснили в Никулинском суде, сумма ущерба вызвала расхождения оценивающих его специалистов. По информации представителей Никулинского суда, после неудачной попытки руководителя ЗАО подать заявление на обжалование в суд городской инстанции в декабре 2005 г. дело все-таки вступило в законную силу. Но продолжением истории может стать подача природоохранной прокуратурой гражданского иска о возмещении ущерба на сумму 8 млн руб.

В конце 2005 г. в Никулинском районном суде Москвы рассматривалось уникальное дело о несанкционированной застройке территории, принадлежащей заказнику Долина реки Сетуни. Как говорят осведомленные источники, это первое дело, когда заказнику в качестве юридического лица удалось отстоять свои права перед коммерческим предприятием.

Сначала ответчиком по делу выступала СК Интес. Однако ее руководству удалось доказать свою непричастность, так как заказчиком строительства выступало Государственное учреждение культуры г. Москвы Парк культуры и отдыха (Фили). Так что последующие иски предъявлялись в отношении этого учреждения. Однако решения арбитражного суда, а также апелляционной инстанции оказались не в пользу Росприроднадзора, требующего сноса здания. Теперь Росприроднадзор намерен передать информацию о нарушении природоохранного законодательства и о ходе рассмотрения дела в столичную прокуратуру. В деле кроме трехэтажного незаконно построенного здания упоминаются еще 11 объектов. Все они также не проходили ГЭЭ.

Еще одно судебное дело более характерно. Оно связано со сносом трехэтажного здания развлекательного центра в водоохранной зоне Филевского парка на берегу Москвы-реки. Дело началось по сигналу экологической милиции Западного административного округа и было передано инспекторами Росприроднадзора в Московскую природоохранную прокуратуру, а затем рассматривалось в Арбитражном суде г. Москвы.

В эпоху растущих инвестиционных возможностей строительный рынок столицы работает ударными темпами. Но все больше сложностей возникает с подбором участков для строительства. Можно ожидать, что все чаще заинтересованность застройщиков в привлекательных площадках будет приводить их в пока еще зеленые уголки города.

Где взять землю?

Правда, по словам директора по маркетингу Группы компаний Конти Вячеслава Тимербулатова, столичным девелоперам строительство на таких участках в зеленых зонах достается непросто. Но борьба застройщиков за эти участки оправдывает себя, так как соседство жилого комплекса с лесопарком автоматически увеличивает стоимость квадратного метра. Цена аналогичных объектов, одинаково удаленных от центра, может различаться на 20-30% в зависимости от соседства с зеленой зоной, говорит он. Тимербулатов считает, что власти столицы всерьез озабочены проблемой вытеснения парков и других зеленых массивов стройплощадками Москвы, в результате любое строительство в непосредственной близости от зеленых оазисов следует несколько раз согласовывать с различными инстанциями, что удлиняет сроки согласования в среднем на 2-3 месяца.

В Москве сложно освоить площадку, где идет снос домов. Для строителей это неимоверно дорого, потому что связано с расселением людей из старых домов. Если бы город проводил какую-то более мягкую политику в этом отношении, строительные компании меньше бы стремились осваивать зеленые зоны и больше бы занимались участками и домами под снос, рассуждает Галина Гмир, начальник УКС ЗАО Трест МСМ-1 (ведет строительство комплекса Северный парк недалеко от южного берега Химкинского водохранилища, рядом с природно-историческим парком Покровское-Стрешнево).

Эксперт согласен,что все, касающееся экологических согласований, дело крайне хлопотное: Во многом это связано с поведением ответственных структур. Часто там сидят некомпетентные люди, прикрывающиеся буквой закона, но преследующие совсем другие цели. По оценке Галины Гмир, в лучшем случае процесс экологических согласований может занять 1-1,5 месяца, а издержек на этом пути бывает много. И все это увеличивает стоимость квадратного метра.

Для решения вопросов экологического характера в ФСК Теско (застройщик Мира фантазий), по словам директора по строительству компании Юрия Савушкина, была создана специальная структура, которая занимается согласованиями по проектам и проводит мониторинг. Мониторинг позволяет отслеживать, нанесен ли нами какой-то ущерб природе, выполнили ли мы те экологические задачи, которые стояли перед нами при реализации проекта, поясняет Савушкин.

Коммерческий директор компании Авгур-Эстейт Виктор Козлов, в свою очередь, считает неправильным обсуждать мягкость или жесткость норм. Это четко выверенный расчет соотношения прироста зеленых насаждений к их вынужденному уничтожению, проводимый Департаментом природопользования, поясняет Козлов. Даже если в зону строительства попадает отдельное дерево, то согласно специально созданному дендрологическому плану либо происходит его пересадка за зону строительства, либо выделяется место для компенсационного озеленения.

Требования, предъявляемые к строителям, весьма жесткие, считают многие представители компаний. По словам Оксаны Басовой, пресс-секретаря корпорации С-Холдинг, речь идет даже не о запрете вырубать деревья или требовании компенсационного озеленения. Существует ряд основных законов, регулирующих деятельность строительных компаний, проектных институтов в городе, с позиций охраны окружающей среды (это законы О схеме развития и размещения особо охраняемых природных территорий в г. Москве, Об особо охраняемых природных территориях, О природных комплексах). Но жесткость законов Басова называет вполне оправданной: Если бы не это, при нынешнем темпе урбанизации в Москве не осталось бы ни одного зеленого лоскутка. Даже при действующем законодательстве нередки случаи вандализма.

В порядке компенсации

По оценке Тимербулатова, затраты на согласования в среднем составляют порядка 3-5% от общей стоимости проекта. Андрей Гусаков оценивает затраты на экологическую составляющую (согласования), в том числе и компенсационные выплаты городу за вырубку деревьев, менее чем в 1% от объема инвестиций.

По словам вице-президента Mirax Group Максима Привезенцева, точного подсчета, сколько деревьев посажено вместо вырубленных, в корпорации не ведут. Зато в ней идеальным примером озеленения и благоустройства придомовых территорий считают жилой комплекс Золотые ключи 2, на территории которого разбиты цветники, посажены деревья, созданы искусственные водоемы и сад камней, а также обустроен первый в Москве частный заповедник.

Застройщики вынуждены осуществлять комплексное озеленение при строительстве, подтверждает Вячеслав Тимербулатов. Какая бы площадка ни была, обычно речь идет о вырубке нескольких деревьев, это количество ни в коем случае не измеряется десятками. И всегда компенсируется хорошо выполненными ландшафтными работами и озеленением комплекса.

На одном из наших проектов (Арбат, вл. 27/29) по перечетной ведомости мы должны были вырубить 163 дерева, а посадить 400 плюс разбить газон. А строить мы начали на пустыре, там, где люди выгуливали собак, говорит Галина Гмир. На территории Северного парка (проект прошел ГЭЭ) до нас велось какое-то строительство, но оно было брошено. Мы начинали с того, что убирали старые фундаменты. По сути, эта была такая же заброшенная территория, как и площадка на Арбате.

По данным Авгур-Эстейт, по проекту благоустройства территории жилого комплекса Три тополя соотношение вырубленных деревьев к вновь высаженным составило 32:35 С-Холдингом было вырублено около 2000 деревьев, что компенсировали посадкой около 3000 новых.

А еще директор по строительству Теско рассказал, что на территории будущего строительства Парка чудес компания проводила экологическую акцию, в ходе которой было посажено 2200 деревьев. Через какое-то время началось строительство Краснопресненского моста. К нашему ужасу, эти деревья были вырублены, сокрушается он.

Юрий Савушкин говорит, что с территории, на которой начиналось строительство комплекса Остров фантазий, необходимо было вывезти столько мусора и потратить столько времени на расчистку участка, что конкуренты и партнеры предрекали застройщику полное разорение на этих работах. На начальных этапах реализации проекта территория застройки не входила в Москворецкий лесопарк, теперь она туда входит. И согласно требованиям к проекту плотность застройки должна была быть не более 30%, т. е. на каждом 1 га земли можно застроить не более 0,3 га. Это требование мы выполнили. Высадка деревьев и кустарников велась в соответствии с повышенными требованиями: мы посадили в три раза больше, чем это требуется в обычных случаях, добавляет Савушкин.

Однако Максим Привезенцев отмечает, что большинство застройщиков считают возможным ограничиться озеленением, которое требуется по плану Москомархитектуры, а этот план, как правило, сводится к посадке нескольких деревьев. Благоустройство, ландшафтные работы и озеленение территории отдаются на откуп ТСЖ и эксплуатирующим организациям.

Валех Рзаев отмечает, что порой следование букве закона вступает в противоречие с духом закона, и приводит пример: Было ветхое здание, которое в 1940-е гг. снесли городские власти. С тех пор на пустыре разрослись сорняки, не имеющие к культуре зеленых насаждений и экологии никакого отношения. Однако девелоперу, развивающему данный участок, предписывается компенсировать весьма затратную ликвидацию этих сорняков. Гораздо более эффективным способом сохранять в условиях высокой плотности существующей застройки благоприятную для человека природную среду он считает развитие экологической культуры общества и внедрение хотя бы простых форм ландшафтного дизайна.

Зеленое будущее

С учетом потребительской ценности экологическая составляющая проекта обходится инвестору недорого, считают в Авгур-Эстейт, суммы варьируются в зависимости от количества и ценности породы вырубаемых зеленых насаждений.

Процент зеленых зон в Москве не уменьшается, поскольку, несмотря на их привлекательность для строительства, подобные зоны все равно останутся неприкосновенными. А количество зеленых насаждений с новым строительством только увеличивается, успокаивает Вячеслав Тимербулатов. Но из-за сокращения площадок под застройку в непосредственной близости от лесопарковых зон квартиры в домах, возведенных в этих зонах, будут дорожать более высокими темпами, добавляет он.

Относительно того, приведет ли массированное строительство в зеленых зонах к уничтожению этих самых зон и обесценению московского жилья в глазах людей, озабоченных не только ценой, но и экологичностью мест проживания, мнения застройщиков расходятся. Например, в Авгур-Эстейт согласны, что сокращение зеленых зон в Москве негативно скажется на потребительском спросе и произойдет нежелательный для девелоперов элитного жилья отток покупателей жилья за город. Отсюда усилия по максимальному озеленению территорий элитных жилых комплексов в Москве, о которых говорят многие застройщики.

Оксана Басова из С-Холдинга полагает, что роль экологичности жилья сильно раздута. Экология в ЮЗАО или ЗАО Москвы, конечно, лучше, чем, например, в районе Капотни. Но не стоит забывать, что спрос в Москве ограничен потребительскими возможностями. Располагая определенной суммой денег, человек сознательно приобретает квартиру в неблагоприятном районе просто потому, что жилье в другом округе он позволить себе не может. Кроме того, не стоит забывать, что площадок в Москве становится все меньше, предложение сокращается, рассуждает она.

Максим Привезенцев говорит, что на сегодняшний день на рынке практически не представлена категория покупателей, которая при выборе недвижимости руководствуется именно наличием на объекте озеленения и оригинального ландшафтного дизайна. Покупатели по-прежнему руководствуются ценой, районом застройки, инфраструктурой, планировкой здания и квартир и т. д. Вопрос, сохранит тот или иной район привлекательность, подрастеряв зеленые зоны, за рассуждениями о ландшафтном дизайне остался без ответа.

В глазах людей, которые озабочены ценой и улучшением качества жилья (например, та часть населения, которая проживает в стесненных жилищных условиях коммуналках,

Еще одна московская проблема дороги и бесконечные пробки, продолжает Басова. Поэтому становится очевидной тенденция децентрализации рынка: в разных округах Москвы формируются автономные районы, где люди предпочитают жить, работать и развлекаться, не тратя таким образом по нескольку часов на дорогу до центра города. И часто это не самые экологически благоприятные районы.

Тем не менее желание потенциальных покупателей жилья созерцать из окон квартиры парк или цветник не может не учитываться застройщиками. И они борются за экологию в рамках отдельно взятых жилых комплексов. Я считаю, что сохранность зеленых зон и создание красивых благоустроенных территорий при современных жилых комплексах вопрос не административного, а рыночного регулирования. Создавая объект с хорошим благоустройством, мы имеем конкурентное преимущество на рынке. Сегодня застройщику достаточно трудно выделиться из общего ряда аналогичных компаний, поэтому мы вынуждены искать новые ходы, привлекающие внимание потенциальных клиентов. Ландшафтный дизайн и благоустройство входит в их число, говорит Максим Привезенцев.
Только немногим более половины построенных элитных домов сдается без серьезных недоделок таково свидетельство ряда риэлторов, продающих дорогое жилье. А это значит, что честь мундира, несмотря на заверения девелоперов, пока не стала по-настоящему важным фактором в строительной среде в целом. Большой спрос на высококомфортные квартиры еще позволяет порой производить ширпотреб под маркой эксклюзивного товара.

хрущевках, общежитиях, или те, кто приехал из стран СНГ, из регионов России), московское жилье вряд ли может обесцениться [по причинам экологии], говорит Андрей Гусаков.

Грезы и разочарования

Вопрос подбора субподрядчиков не второстепенный при строительстве элитных объектов. От того, насколько профессионально проект будет воплощен в натуре, во многом зависит его место в престижной иерархии. И все больше девелоперов берегут свою репутацию, нанимая в субподряд самые профессиональные отечественные и зарубежные компании.

В одном агентстве недвижимости рассказали, как несколько лет назад им долго пришлось отпаивать успокоительными каплями покупателя квартиры иностранца, который приобрел квартиру стоимостью около $1 млн еще на стадии строительства, а впервые попал в нее, когда дом был построен и сдан госкомиссии. Причиной бурной реакции стала неопознанная квартира в бетоне, фактически представлявшая собой единое пространство, снабженное только окнами и входными дверями, тогда как на красочном буклете, показанном риэлторами перед подписанием договора, это было организованное жилое пространство с гостиной, кухней, спальнями и роскошным санузлом. Человек долго не мог понять, почему строители ушли с объекта, не достроив дом, объясняя риэлторам, что на Западе квартиры сдаются готовыми к проживанию и укомплектованы необходимой бытовой техникой. Возмущенный собственник также отметил неудовлетворительное, на его взгляд, качество ремонта вестибюля, его размеры, скромные лестничные холлы, небрежно отделанные венецианской штукатуркой, нереспектабельный лифт, что в целом не соответствовало его представлению об элитном доме. К тому же его не устроил внешний вид из окон, а при покупке элитных квартир клиент платит не только за стены, но и за видовые характеристики. По словам риэлторов, с подобной реакцией покупателей квартир в элитных домах им приходится сталкиваться с завидным постоянством.

Элитная недвижимость не просто жилплощадь, переводя на язык автопрома это Мерседесы, Бентли и Майбахи, рассуждает Елена Земцова, исполнительный директор Delta Estate. То есть товар, который претендует на самую высокую ступень как в плане качества, так и в смысле цены. За последние годы Москва стала богаче на несколько сотен таких квартир. Но если, приобретая автомобиль, его хозяин сразу становится владельцем эксклюзива, то покупатель элитного жилья получает некий полуфабрикат, который только, может быть, станет, скажем Бентли, а возможно, им никогда не будет.

Дальше задача строителей осуществить все в соответствии с проектной документацией и в должном качестве. По мнению эксперта, часто проблема возникает по той причине, что риэлтор и клиент не поняли друг друга или, больше того, договор составлен так, что допускается разночтение одних и тех же параграфов. К примеру, покупатель считал, что дом оснащен центральной системой кондиционирования, а застройщик заложил в проект только места для установления персональных блоков кондиционирования. Или клиенту объясняли, что у него будет возможность установки персонального бойлера для подогрева воды на период отключения центрального горячего водоснабжения, а покупатель услышал, что ИТП будет установлен на дом. Бывают случаи, когда недобросовестные риэлторы вводят покупателей в заблуждение, чтобы приумножить достоинства дома, подтолкнув клиентов к покупке, говорит Коллар, тем самым спровоцировав конфликт, который возникнет между собственником и застройщиком, когда дом будет построен.

Александр Илюхин, руководитель департамента городской недвижимости агентства элитной недвижимости Новое качество, видит причину в том, что, приобретая права на квартиру на первичном рынке, покупатели не видят реальный проект, а только представляют его умозрительно. А реальная картина не всегда оправдывает ожидания, отмечает он. По словам Владимира Коллара, генерального директора компании КВ Инжиниринг, недовольство не должно возникать, если застройщик и риэлтор на стадии заключения сделки все правильно объяснили будущему владельцу квартиры.

Елена Земцова добавила, что серьезные риэлторские компании, как правило, рекомендуют клиентам подписать дополнительное соглашение к договору соинвестирования, в котором четко описаны все характеристики дома, включая поэтажный план с указанием конкретной квартиры, а также инженерные системы, отраженные в проекте. Как рассказала Марина Галактионова, генеральный директор КВ Менеджмент, один покупатель квартиры в доме Дворянское гнездо внес в договор пункты, зафиксировавшие, сколько тренажеров, каких именно и какой фирмы-производителя будет в тренажерном зале, где именно будет произведена отделка ценными породами дерева, какой фирмы будет техническое оборудование, лифты. Его не устраивала формулировка импортный производитель и т. д. И это очень грамотный подход, говорит она. Если застройщик не выполнит заложенные в договоре пункты, клиент может защищать свои права вплоть до суда. Многие покупатели сегодня привлекают квалифицированных юристов, экспертов, владеющих вопросами строительства, которые помогают грамотно составить договор. Дилетантов все меньше и меньше.

Далеко не всегда ожидания, связанные с восприятием фасадов и лобби, изображенных в проектном буклете, совпадают с реальностью, говорит Земцова. Кроме того, архитекторы уже в ходе строительства нередко меняют требования к отделочным материалам и колористике, что сказывается на общем восприятии проекта в целом и делает его неузнаваемым по сравнению с тем, который клиенты видели на момент заключения сделки. К тому же сложные фасадные работы требуют соответствующей квалификации. За последнее 10-летие в Москве резко уменьшилось количество отделочных бригад, которые могут выполнять сложные фасадные работы, вследствие чего увеличилось число претензий по этому поводу, отмечает Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard.

Как рассказал Владимир Кудрявцев, довольно часто негативные эмоции по поводу качества строительства бывают вызваны культурой стройки, которая в столице соответствует разве что стандартам массового освоения целинных земель в советское время. По словам Надежды Кот, управляющего директора компании Кирсанова Риэлти, прежде чем нести деньги за квартиру, покупателю стоит прийти на стройплощадку и посмотреть, как работают строители, во что они одеты, куда складируется мусор и т. д. Если что-то не нравится, вызывает сомнение, это звонок о том, что и качество на таком объекте будет сомнительным, говорит она.

По инженерному оборудованию определен список ведущих мировых производителей, их продукцию и устанавливают в домах, так как для покупателя это является подтверждением уровня дома, говорит Ирина Дзюба, директор по маркетингу MR Group. Но уже в построенных домах нередко вместо оборудования заявленной фирмы устанавливается другая торговая марка, что является причиной появления претензий к качеству внутренних инженерных систем. Правда, эксперты отметили, что не всегда они обоснованны. В ряде случаев конфликты спровоцированы подрядчиками, нанятыми владельцами квартир для проведения чистовых работ, говорит Владимир Коллар. Преследуя свои меркантильные интересы, они заявляют, что все нужно менять и переделать заново. На самом деле мотивация проста дополнительные деньги.

клиенту вид из открытого окна, но обратно закрыть створку уже не смогла. Речь шла об апартаментах стоимостью больше $1 млн. Как призналась эксперт, в дальнейшем риэлторы предупреждали друг друга о рискованности действий.

Попустительство со стороны строителей ставит в тупиковую ситуацию и самих риэлторов, продающих престижные квартиры. Как рассказала Надежда Кот, на одном из показов квартиры в элитной новостройке риэлтор хотела продемонстрировать

Как призналась Надежда Кот, непросто назвать дома, по которым у клиентов совсем не было претензии к застройщикам. В настоящее время примерно 40% сдаваемых элитных домов недотягивает до стандарта.

Среди строителей есть поговорка: возвели конструкцию дома, коробку, теперь можно подгонять на объект компрессор с отбойными молотками и приступать к отделке, рассказывает Владимир Коллар. Это говорит о том, что переделывать уже выполненные работы в элитных домах приходится очень часто. А покупатель, как правило, видит недостатки конечного продукта, а не дефекты стройки в целом.

Покупатели резонно возмущаются, если на момент активных продаж квартир в доме заявлялись одни площади мест общего пользования, а уже в процессе строительства холлы и вестибюли были урезаны в размерах, говорит Владимир Коллар. Это может быть связано в том числе с тем, что часть площадей застройщик посчитал более выгодным отдать под [нежилые] помещения, на которых можно заработать, сдав их в аренду. Но, как отметил Александр Илюхин, по площадям квартир нареканий практически не бывает, так как во всех договорах, заключаемых на этапе строительства, оговаривается, что в документах указана проектная площадь квартиры, которая будет уточняться после сдачи дома госкомиссии.

Вопрос о том, соответствует ли качество строительства заявленной цене на объект, полностью зависит от подрядчика и технического надзора за строительством, говорит Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании Терра-Недвижимость. От выбора участников в составе того или иного проекта зависит адекватность предложения на выходе. По мнению Владимира Кудрявцева, если тот или иной объект удовлетворяет требованиям конкретного потребителя и он совершает сделку, в этом случае можно сказать, что заявленная цена соответствует всем его запросам и, в частности, качеству строительства. Андрей Жинган, генеральный директор коммуникационной группы Медиа-Шторм, считает, что в вопросах ценообразования застройщик по-прежнему является монополистом он устанавливает конечный уровень стоимости и редко способен на гибкость ценовой политики.

Все работы на стройке являются главными начиная от рытья котлована, выполнения монолитных и железобетонных работ, возведения конструкций здания, говорит Владимир Коллар. Если подрядчики неправильно выполнят работы по размещению технологических отверстий для последующего монтажа оборудования, в дальнейшем все придется переделывать. Если криво отольют несущие конструкции, все поплывет при отделке. Начальная стадия влияет на конечный результат. Любые проколы это риски девелопера. Чтобы минимизировать риски, застройщикам нужно нанять подрядчиков, которые знают тонкости возведения элитного дома. Но, по мнению большинства экспертов, какие-то особые задачи подрядчикам решать не требуется, необходим только опыт, который нарабатывается по мере реализации проектов. Одни и те же подрядчики могут строить жилье эконом-, бизнес- и элитного класса, говорит Евгений Родионов, генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group. Однако на сегодняшний день можно по пальцам пересчитать компании, обладающие необходимым набором мощностей для реализации комплексных проектов в различных качественных категориях. По словам Олега Маринина, управляющего проектом Витро Вилладж компании Парк Групп, многие ведущие застройщики начинали со строительства объектов бизнес-класса. Наработанный за это время профессионализм позволил в дальнейшем пропорционально росту рынка в сегменте элитных предложений перейти к строительству элитных объектов. При строительстве объектов разного уровня различаются только используемые стройматериалы, а технологии строительства везде одинаковы, добавляет Кайдо Каарма, директор отделения Парк Тауэрс управления новостроек компании Миэль-Недвижимость.

Универсальные солдаты

Как не ошибиться

Если речь идет о крупных девелоперских компаниях, то они могут в равной степени строить жилье практически любого класса и стоимости, говорит Михаил Михайлов, первый заместитель генерального директора М.О.Р.Е.-Плаза. Крупные компании, например такие, как Главмосстрой, ГК ПИК, СУ-155, и другие застройщики сегодня имеют в своем портфеле осуществленные проекты и элитного, и бизнес-, и экономкласса. Хотя Тимур Сайфутдинов отметил, что для компании-застройщика экономически нецелесообразным является строительство объектов одновременно в сегменте жилья эконом- и элитного классов. Девелоперы предпочитают работать в определенной ценовой нише, так как подобная специализация определяет экономическую эффективность работы застройщика в целом, говорит он. Но с этим не согласна Юлия Чепрасова, генеральный директор Стройтэкс-Иммобилье. По ее словам, при успешном разностороннем опыте строительства компания может обеспечить возведение жилья любого класса в соответствии с самыми высокими требованиями рынка. Что касается группы компаний Стройтэкс, то строительством элитных объектов в Москве и жилья экономкласса в Мытищах занимаются разные подразделения, говорит Чепрасова.

в Левшинском переулке, компании КВ Инжиниринг пришлось выбирать целый ряд лучших зарубежных и российских компаний, специализирующихся на том или ином виде работ. Монолитно-железобетонные работы были поручены турецкой компании, так как турки считаются профессионалами в этом деле. Работы по проведению вентиляции и кондиционирования выполнялись одной из ведущих компаний на российском рынке Ситэс. Водоснабжение и канализация компанией Атвис.

По мнению Валеха Рзаева, руководителя дирекции маркетинга и общественных связей Группы компаний КРТ, нанять хорошего подрядчика задача непростая. Задавшись целью подобрать сильную команду, некоторое время назад компания КРТ собирала квалифицированных строителей по всей России, так как в одной Москве ей это сделать не удалось. Как рассказала Елена Дудко, руководитель отдела продаж класса А корпорации Баркли, один из крупных российских застройщиков Форум Пропертиз для проведения сложных фасадных работ в Римском доме привлекал специалистов из Санкт-Петербурга. Чтобы обеспечить хорошее качество дома Дворянское гнездо

Кайдо Каарма отметил, что рынок диктует жесткие условия, в том числе и ценовые, поэтому желание сэкономить толкает подрядчиков на привлечение низкоквалифицированных строителей. Это далеко не лучшим образом сказывается на качестве строительства, отмечает он. Как отметил Тимур Сайфутдинов, молодая компания-подрядчик объявляет цены на свои работы намного ниже, чем известные строительные организации, что является привлекательным фактором для застройщиков.

Но не все подрядчики, которые готовы взяться за работу на элитных объектах, отдают себе отчет в том, какое качество им нужно продемонстрировать на выходе. Подрядчиков много, но на практике даже опытные компании не выдерживают сроки, качество, сметы и т. д. говорит Ирина Дзюба. Из порядка 100 подрядных организаций, с которыми сотрудничала наша компания, можно отметить положительно только пять: Таргет Сети (внутреннее электроснабжение), Санинжспецстрой (внутреннее водоснабжение), Энергострой (внешнее электроснабжение), Мостотрест и Мостоотряд-90 (работы нулевого цикла).

По словам Андрея Жингана, любой серьезный застройщик дорожит репутацией, которую он зарабатывал не один год. Ни для кого не секрет, что для потенциального покупателя элитной недвижимости имя застройщика один из важных критериев гарантии качества. Как следствие, любая работа спустя рукава, будь то подбор сомнительных подрядчиков или некачественных материалов и инженерного оборудования, моментально станет известна всем. А это скажется на продажах. Среди наиболее ответственных компаний эксперты называют, в частности, такие фирмы, как Баркли, Роуз Групп, Стольный град, КВ Инжиниринг. По мнению Надежды Кот, от года к году улучшается качество домов, построенных Авгур Эстейт.

В Москве растет число компаний, работающих на рынке элитного жилья, которые создали свои строительные подразделения. Поскольку группа компаний Стройтэкс обеспечивает полный цикл строительства и имеет собственные строительные подразделения, тендеры по подбору подрядчиков проводятся только на узкоспециализированные виды работ, говорит Юлия Чепрасова. При выборе подрядчиков в первую очередь рассматриваются компании с хорошей репутацией на рынке и те, с которыми уже сложился положительный опыт сотрудничества. Но это не означает, что Стройтэкс не работает с новыми подрядчиками, тендер открыт для всех, и выигрывает наиболее интересное по качеству и цене предложение. Собственная строительная компания в рамках Группы компаний КРТ позволяет не только сэкономить деньги, но и, самое главное, обеспечить тотальный контроль качества работ и сроков реализации проекта. КРТ частная структура, и мы не имеем права терять время или поступаться качеством работ, столкнувшись с возможными ошибками или недобросовестностью подрядчика, работающего по аутсорсингу, подчеркивает Валех Рзаев.

Если застройщик стремится минимизировать риски, то он нанимает зарубежного подрядчика. Главное преимущество этих компаний гарантированное высокое качество и сроки выполнения работ, говорит Валех Рзаев. За этим иностранные специалисты следят достаточно жестко. На элитных объектах Москвы работают австрийская компания Штрабаг, французская Солетанж, турецкая Энка, шведская Сканска и др. Элитный рынок вообще очень падок на брэнды, отмечает Надежда Кот. Да и покупатель престижного жилья хочет видеть в качестве подрядчика авторитетную зарубежную компанию. Они мыслят по аналогии: Мерседес делают в Германии, Вольво в Швеции, не хочу дом от тольяттинского завода, рассказывает Владимир Коллар. Зачастую московские элитные объекты соответствуют западному бизнес-классу, а дома, позиционирующиеся как бизнес-класс, европейскому экономклассу. Первая причина девелоперы экономят на строительстве. Вторая строят наши строители, не имеющие опыта и представления о настоящих элитных объектах.

Фильтрация подрядчиков начинается задолго до объявления о тендере, говорит Елена Дудко. Застройщики элитного жилья проводят самую настоящую разведку, в ходе которой выясняются такие показатели, как сроки сдачи, уровень качества работ, которые вели потенциальные партнеры на других объектах. По словам Евгения Родионова, первоначально по итогам тендера проводится отбор компаний, которые предлагают наиболее экономически выгодные условия. Среди отобранных компаний проводится повторный конкурс на предмет качества и сроков выполняемых работ в рамках одной ценовой политики. Разумный девелопер всегда смотрит на цены, которые ему предлагают, соглашается Владимир Коллар. И не только с точки зрения экономии денежных средств, но и для того, чтобы в сметной документации увидеть, какие будут использованы материалы, оборудование для выполнения тех или иных работ. По мнению эксперта, можно поручить рытье котлована под дом в центре города неизвестной компании и получить массу неприятностей. Если нет налаженных связей, у субподрядчика могут возникнуть сложности с местной управой, ГИБДД и т. д. А главное, что требуется от подрядчика, соблюдение сроков при безусловном качестве работ. Второе хорошие рекомендации. Мы обязательно знакомимся с объектами, которые подрядчики строили раньше, беседуем с их предыдущими нанимателями, узнаем про подводные камни, на что нужно обратить повышенное внимание, рассказывает Коллар. Сарафанное радио в среде строителей и девелоперов работает очень хорошо. Если кто-то из подрядчиков прокололся, это сразу становится известно. Тем не менее, признает Елена Дудко, случаи расторжения договоров между застройщиком и подрядчиком на рынке элитной недвижимости не являются исключительными. Основные претензии со стороны застройщиков нарушение технологий, ведущих к ухудшению качества, срыв сроков.

Наблюдая за стройками элитных домов, довольно часто приходится встречать на них рабочих, которых даже по внешнему виду никак нельзя отнести к числу специалистов, которым можно доверить ответственные работы на дорогих объектах. Так называемые гастарбайтеры привлекаются в основном на те элитные объекты, строительство которых обеспечивают случайные разовые инвесторы, рассказывает Юлия Чепрасова.- В подобных случаях главной целью является максимальное сокращение себестоимости строительства. Для нашей компании привлечение неквалифицированных рабочих кадров невыгодно в силу издержек, связанных с отсутствием у них навыка работы с дорогими строительными материалами. Кроме того, при использовании непрофессиональных рабочих неизбежно снижение качества строительства, что недопустимо для доброго имени компании. Евгений Родионов также признал, что привлечение малоквалифицированных рабочих кадров на элитные объекты имеет место, но, по его словам, они заняты только на простейших промежуточных этапах работ это уборка территорий от мусора, мелкие земляные работы и т. д.. Михаил Михайлов подчеркнул, что выбор подрядчика зависит не от его национальности, а от профессионализма. Поэтому нельзя однозначно утверждать, хуже или лучше русских они строят. Такого же мнения придерживается и Сергей Лядов, пресс-секретарь Сити XXI век. В том, что черновую работу на стройках делают гастарбайтеры из республик бывшего Союза, ничего страшного нет. Чтобы заливать бетон и носить кирпичи, высшее образование не требуется, подчеркивает он.

Выросшие объемы строительства еще больше обострили кадровый вопрос. По словам экспертов, все западные компании, к примеру Конип, Сканска и др., когда выходили на российский рынок, привезли с собой очень много иностранных высококвалифицированных строителей. Постепенно штат сменился, сегодня даже в таких известных компаниях работают в основном наши соотечественники и представители ближнего зарубежья, говорит Валех Рзаев. Как правило, за иностранными названиями стоят российские компании, которые строят абсолютное большинство объектов городской и загородной недвижимости, соглашается Тимур Сайфутдинов. Как пояснил Олег Маринин, генеральный застройщик, нанимая заграничного субподрядчика, европейского, например, не может повлиять при этом на выбор национальности рабочих ресурсов. Качество строительства складывается не из национальной принадлежности рабочих, а из штата управленцев, уверен он.

Владимир Кудрявцев отметил, что не случайно качество строительства московских и западных элитных новостроек отличается в пользу последних. Одна из причин очень высокие требования к подрядным компаниям на Западе. В России же подрядчик практически ничем не рискует. К тому же в скором времени лицензирование этой сферы деятельности будет вообще отменено. Подразумевается, что данная мера приведет к улучшению качества, однако, зная российский менталитет, я уверен в противоположном, говорит он.

По мнению экспертов, не стоит вопрос качества замыкать только на строителях. Как рассказал Валех Рзаев, рабочие, задействованные теми же зарубежными подрядчиками, получают совсем не сопоставимую заработную плату за работу на европейских и российских объектах. Разница в оплате как минимум отличается в два раза. К примеру, каменщик, работающий в Германии, получает в среднем $1200-1500, а в Москве $600-70 Как следствие, при отборе строителей в Европе на российские стройки едут далеко не лучшие кадры. К тому же на столичных объектах нередки случаи задержки зарплаты, что также сказывается на качестве выполняемых работ, так как лучшие специалисты уходят с таких строек.

Предугадать на 100%, что партнеры выполнят работу идеально, невозможно в принципе, говорит Елена Дудко. Поэтому ответственные девелоперы контролируют каждый этап строительства. Например, генеральный директор корпорации Баркли Леонид Казинец еженедельно проводит совещания со всеми подрядчиками и лично приезжает на площадки. Одним из важнейших составляющих качества строительства является системный контроль его этапов, начиная от проектирования и заканчивая отделкой фасадов, отмечает Михаил Михайлов. И ответственность должна лежать на девелопере проекта, который обязан осуществлять контроль над каждым этапом. Такого же мнения придерживается Кайдо Каарма. Большое значение имеет деятельность организаций, осуществляющих технический надзор за процессом строительства, и государственных органов, принимающих готовый объект, говорит он. По мнению Сергея Лядова, главной задачей, стоящей перед застройщиком, является формирование высокопрофессиональной команды управленцев в службе заказчика. Во многом от службы заказчика зависит, строители какой квалификации будут работать на объектах компании. Жесткая система контроля с ее стороны не позволит компании, имеющей даже небольшой опыт, выполнить работу некачественно, говорит он.

Ответ в контроле

Хотя изменить ситуацию в ближайшее время вряд ли удастся. По словам Надежды Кот, ограниченное предложение реализуемых проектов в центре города, а также свободные деньги, которые имеются на руках у значительной части покупателей, способствуют спросу на любой выставленный товар. Когда рынок элитной недвижимости не требует высокого качества, то и застройщикам нет смысла брать на себя большую нагрузку, говорит она.


Грамотный девелопер всегда имеет на стройке своего представителя, осуществляющего технический надзор, отмечает Коллар. Но даже неустойки, которые выплачивает недоглядевший технический заказчик, не покрывают временных и финансовых потерь девелопера. По словам Валеха Рзаева, службы КРТ обеспечивают строгий контроль за качеством работ субподрядчиков, и в договорах юристы всегда закладывают пункты, предусматривающие материальную ответственность исполнителя за нарушение сроков или качества выполнения работ. А конфликтные ситуации в строительном секторе, ведущие к материальным убыткам, к сожалению, не редкость, соглашается он.



Главная --> Публикации