Главная --> Публикации --> Доходный номер Владимир яковлев: самое главное - включить земли в оборот Что садоводам ждать от дачной амнистии? Облик москвы определят лучшие из лучших Dvk group застроит центр нижнего

- Как вам достаются площадки?

В столице через несколько лет может появиться серьезный девелопер и управляющая компания в сегменте трехзвездных гостиниц - Ситиотель. Сейчас она завершает строительство своего первого отеля Шерризон рядом с аэропортом Шереметьево. В текущем году Сити-отель рассчитывает приобрести около 10 площадок в Москве для строительства гостиниц. В перспективе их число должно увеличиться до 5 Кроме того, все гостиницы новой сети предположительно станут позиционироваться под брэндом Best Western: соглашение намечено подписать в апреле. О том, что будет построено на этом месте, обозревателю Бизнеса Илье Терентьеву рассказал генеральный директор Сити-отель Николай Шеховцов.

- Компания Сити-отель до сих пор не была известна на столичном рынке недвижимости. Какие планы у вас в Москве?

- Все очень просто. Москва проводила достаточно большое количество конкурсов на гостиничные проекты. Люди и компании, скупившие эти площадки, как правило, не занимаются гостиничным бизнесом, а мы находимся на низком старте и готовы покупать площадки и строить на них. Сейчас мы уже рассматриваем 10 конкретных площадок в столице. Хочу подчеркнуть, что все земельные участки мы покупаем исключительно на рынке. Изначально мы рассматривали вариант возможного вхождения в программу строительства гостиниц города Москвы, однако поняли, что, используя административный ресурс, мы будем развиваться дольше.

- Откуда вы будете привлекать средства на реализацию столь амбициозных планов?

- В ближайшие 15 лет мы рассчитываем открыть в Москве около 50 отелей, которые частично войдут в состав многофункциональных комплексов. Сейчас мы завершаем свой первый проект Шерризон недалеко от аэропорта Шереметьево и планируем запустить этот комплекс в сентябре текущего года. Я считаю, что эту площадку можно отнести уже к московским проектам. Кроме того, сейчас можно смело назвать несколько других площадок - рядом с метро Беговая (ул. Беговая, вл. 2б), в районе метро Улица 1905 года (Пресненский вал, вл. 1/2), а также недалеко от Павелецкой площади, на территории бывшего фурнитурного завода. По первому проекту у нас уже оформлен договор аренды участка на 49 лет, по Пресненскому валу на выходе находится постановление о разработке предпроектной документации. На Кожевнической улице (фурнитурный завод) мы выкупаем у компании Ведис капитал права на инвестирование в строительство гостиницы. Общий объем инвестиций в эти проекты может составить более $200 млн.

Первая, это те, кто работает с банковскими кредитами, специально созданными, скажем, для инвестиций в коммерческую недвижимость. Для этого банки часто привлекают депозиты под высокие проценты для инвестиций в тот или иной проект. Вторая категория игроков - компании, работающие с частными инвесторами.

- Естественно, мы рассчитываем использовать заемные средства, в основном это будут вложения частных инвесторов. Есть люди, которые предпочитают вместо банков вкладывать деньги под проценты в живые проекты. Часто проценты при реализации таких проектов оказываются даже больше, чем банковские. В целом на рынке сегодня есть две категории игроков.

- Гостиницы очень долго окупаются. Как вы планируете решать эту проблему?

В Москве многие строительные проекты финансируются именно таким образом. Особенно это актуально для новичков в строительстве. Банк хочет финансировать, когда построена недвижимость, когда налажены финансовые потоки от эксплуатации, а с точки зрения проектного финансирования российские банки очень слабы. С ними можно вести переговоры полгода или даже год и так ничего и не получить. Зато очень активно в Москве сейчас работают иностранные банки, которые очень конкурентны. Они более мобильны: быстрее принимают решение и плюс к тому предлагают низкие ставки.

В основе нашей концепции - строительство возле станций метро. В первую очередь это связано с транспортной доступностью. В таких местах очень выгодно делать и офисы, и торговлю. Причем я уверен, что большинство жильцов в гостинцах будут пользоваться именно метро из-за постоянных пробок. Другими словами, метро для любого проекта - это огромный плюс.

- Конечно, мы понимаем, что гостиничный бизнес не сможет обеспечить сразу сверхдоход. Поэтому мы собираемся вместе с гостиничными комплексами строить многофункциональные и офисные центры. Кроме того, мы открыты для рынка и готовы продавать до половины каждого объекта, таким образом развивая проект за счет собственного, а не заемного капитала.

- Вы уже смело приводите название Best Western, значит, договоренность по франшизе получена?

Большая часть наших центров будет иметь два имени: одно - глобального брэнда, а второе - имя собственное, и вполне вероятно, что это будет название метро. Скажем, Best Western-Беговая.

Всего в России мы сейчас ведем пять программ. Кроме Москвы, в наших интересах войти на рынок Санкт-Петербурга, а также построить отели в Московской области, на Золотом кольце и в целом в регионах России. Каждая программа самодостаточна. В Санкт-Петербурге у нас строится сразу два отеля, один из них на Фонтанке. В Подмосковье строится комплекс Яхрома, рядом с горнолыжным курортом. Что касается проектов Золотой колос и Останкино в Москве, то мы по-прежнему ими активно занимаемся.

- Предварительное одобрение со стороны наших партнеров уже есть, но до подписания договора, которое должно состояться в апреле текущего года, говорить об этом брэнде на наших гостиницах рано. При положительном решении на трехзвездных гостиницах появится название Best Western, а на четырехзвездных Best Western Premier.

Чтобы не быть зависимыми от этих проектов, мы решили просто пойти на рынок и купить площадки, которые нам интересны. То есть если вдруг нам скажут столичные власти, что ими было принято решение о передаче Золотого колоса и Останкино другому инвестору, то мы, конечно, расстроимся, но у нас уже будет в портфеле ряд других проектов. Мы независимы и мобильны - в этом наше преимущество.

Сейчас идет подготовка акта разрешенного использования на строительство на их месте современных гостиниц. Но по этим проектам принимает окончательное решение Москва, а его констатация происходит в самый последний момент. Отчасти это политика.

- Рынок сегодня неконкурентен. О себе заявили несколько компаний, которые готовы стать национальными гостиничными сетями, но на рынке Москвы активной работы этих сетей пока нет. Понимаю, что столичный рынок сегодня самый сложный, поэтому конкуренции мы пока не ощущаем.

- Кто сегодня является вашими конкурентами?

Компания СИТИ-ОТЕЛЬ создана холдингом Bonita Group в 2003 году специально для развития гостиничной сети в России - в частности, в Москве. Первоначально основными направлениями деятельности холдинга были производство и торговля на рынке СНГ продуктами химии и нефтехимии, а также металлургические проекты. Позднее компания решила заняться строительством и сейчас оперирует рядом объектов, большая часть которых расположена в Казахстане. В этом году компания рассчитывает открыть свой первый отель рядом с аэропортом Шереметьево - Шерризон.
Однако столичным властям не удастся избавиться от пятиэтажек досрочно.

Но проблема заключается в том, что на данный момент серьезных заявок с их стороны нет. Я знаю только одного игрока - Отель девелопмент, который хочет активно заниматься на московском рынке гостиничным бизнесом и предпринимает для этого конкретные усилия. Мы для себя поставили задачу освоить московский регион и постепенно к ней двигаемся. Сити-отель готов построить много, причем рост компании идет с опережением плана развития в разы.

Правда, избавиться от нецивилизованного жилья так просто не удастся. За последние семь лет на территории ЦАО было снесено около полусотни пятиэтажек общей площадью 146,5 тыс. кв. метров. Лидерство столичного центра в деле сноса хрущоб вполне объяснимо: на месте панельных домов будут построены современные комплексы бизнес-класса общей площадью 277 тыс. кв. метров.

В субботу с большой помпой была снесена последняя пятиэтажка Центрального округа Москвы, расположенная на Международной улице в Таганском районе. На ее месте будет возведен новый жилой комплекс. Присутствовавший на торжественном мероприятии столичный мэр Юрий Лужков выступил с речью, помянув символ жилищного строительства 1960-х годов недобрым словом. Это жилье сегодня не соответствует самым элементарным, примитивным нормам цивилизации, - заявил градоначальник. - Кухня, санузлы, все удобства - минимальные, нет даже лифтов и мусоропроводов.

Всего в Москве около 9 тыс. хрущевок общей площадью 25 млн. кв. метров. Программа столичного правительства по сносу панельных пятиэтажных домов, построенных в 60-е годы прошлого столетия, стартовала в 1998 году. Сносу подлежало 6,7 млн. кв. метров хрущоб: за прошедшее с начала проекта время стерто с лица земли более тысячи домов серий К-7, 2-32, 1605-АМ, 1МГ-300 и 2-3

Впрочем, обитатели снесенных домов не остались обиженными - по словам префекта ЦАО Сергея Байдакова, 93% из них остаются жить на территории округа. Разница, однако, есть: в первую очередь сносили дома в самых дорогих местах, а квартиры их жители получали на менее престижной территории района.

Но пока помимо центра Москвы похвастаться оперативностью может лишь Южный округ, где последние хрущевки планируется снести уже в этом году. Впрочем, и здесь программа выполняется с опозданием: в этих двух округах полное уничтожение ветхих пятиэтажек было намечено на прошлый год. Чиновники остальных округов отрапортуют о завершении проекта не раньше 2008 года.

Завершение программы намечено на 2010 год: ежегодно планируется сносить по 600-650 тыс. кв. метров. Однако Юрий Лужков решил, что снос ветхого жилья для столичных властей - дело чести, и летом прошлого года призвал московских чиновников к ускорению темпов работы. Растягивать сроки реализации программы я не намерен, - заявил тогда московский мэр. - Мое личное желание - завершить программу в 2007 году.

Что касается пятиэтажек несносимых серий 515, 510, 511 и 1-447, то они рассчитаны на более длительный срок эксплуатации. Надежда на новоселье у жителей этих домов может появиться лишь в том случае, если к участку, на котором они расположены, проявит интерес серьезный инвестор.

По данным столичного департамента инвестиционных программ, самое большое число идущих под снос домов ждет своей очереди в Северном, Западном, Юго-Западном и Северо-Восточном округах столицы. В этом году запланирован снос всех ветхих пятиэтажек в Юго-Восточном округе, в 2009-м - в Восточном, Западном и Северо-Восточном округах, а в 2010-м - в Северном и Юго-Западном округах.

Сегодня уже можно говорить о наличии в городе собственной технологии добровольного страхования жилых помещений, позволившей за минувшие десять лет защитить от возможного ущерба более половины таких объектов. По словам руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петра Васильевича Сапрыкина, столь успешно реализовать подобный проект удалось благодаря участию в нем правительства столицы. В 1996 году город принял на себя большую часть бремени по выплате средств по страховым случаям 80 %. Остальная часть ответственности возложена на страховые компании, выбранные на конкурсной основе. Для координации их деятельности, а также центрального регулирования системы создан Городской центр жилищного страхования. При этом ежемесячный страховой взнос составлял 20 коп. за кв. м в месяц, а выплата ущерба 3 тыс. руб. за кв. м. Отработка механизма защиты от возможных рисков происходила поэтапно, с последующей корректировкой полученных результатов. Так, в 1996 году в Северном административном округе приступили к страхованию квартир, находящихся в собственности граждан, а в 1998 году в Южном округе апробировали схему включения страховых платежей в расчетные документы на оплату жилищно-коммунальных услуг. С 1999 года страхование жилых помещений приобрело массовый характер.

В 1996 году Ю. М. Лужков предложил систему добровольного страхования жилых помещений в столице. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы при участии страховых организаций сформировал социально ориентированную систему страховой защиты, первую в своем роде в стране. Итоги ее десятилетней работы подведены на пресс-конференции, организованной второго марта Информационным центром правительства Москвы.

Как пояснил П. Сапрыкин, муниципалитет планирует свести бремя ответственности правительства столицы к отметке, близкой к нулю, сократив бюджетные траты. Однако полностью нулевым оно не станет. Дело в том, что по сложившейся традиции москвичи доверяют городской власти. И присутствие хотя бы 5 % ответственности правительства Москвы обеспечит системе дальнейшее существование и развитие. Реальные результаты работы системы видны, и город будет ее совершенствовать, добавил он.

В ходе развития системы неизменно проводят работу по оптимизации условий страхования с сохранением принципа социальной направленности: правительство Москвы Постановлением N768-ПП увеличило с 1 марта страховую стоимость жилья до 17 тыс. руб. за 1 кв. м, а ежемесячный страховой взнос с 60 до 90 коп. за 1 кв. м. По альтернативному предложению, которое обеспечивает более высокий уровень возмещения ущерба 25 тыс. руб. за 1 кв. м жилья, ежемесячный платеж составит 1,5 руб. за 1 кв. м. Расширен перечень страховых рисков в него добавлены такие статьи, как аварии водостока и последствия урагана. Отменены ограничения минимальной выплаты по страховому случаю и физическому износу жилых домов, строительных и отделочных материалов и др. При этом ответственность московского правительства по возмещению части ущерба снизилась до 30 %, а у страховых компаний она, соответственно, возросла до 70 %.

В конце 2005 года подведены итоги открытого конкурса по отбору страховых фирм для реализации политики добровольного страхования объектов жилищного фонда Москвы. По результатам конкурса, где в качестве одного лота выставляли один округ, победили семь организаций, некоторые из которых выиграли два лота. Руководитель Департамента жилищной политики выразил удовлетворение работой этих компаний, отметив, что они укомплектованы хорошо обученными профессиональными кадрами, со стороны горожан нареканий в их адрес практически не поступает. В прошедшем году пострадавшим выплачено 155 млн. руб., адресную финансовую помощь получили более 14 тыс. московских семей. С начала действия системы направлены денежные средства на восстановление около 70 тыс. квартир. Наиболее крупные выплаты связаны с пожарами.

Решениями столичных властей определены новые задачи, они состоят в переходе компаний к комплексному страхованию жилых помещений. Это, например, защита от возможного ущерба общего имущества домовладельцев в многоквартирных домах; страхование гражданской ответственности подрядных организаций, осуществляющих работы по эксплуатации дома. Кроме того, страховщикам рекомендовано развивать страхование гражданской ответственности собственников и нанимателей перед третьими лицами, в том числе при перепланировке квартир. Вот такой подход соответствует и интересам города, поскольку снижает затраты бюджета на восстановление и поддержание жилого фонда, и интересам жителей, поскольку восстанавливается жилье, пострадавшее в результате страховых случаев, сказал П. Сапрыкин.

Москве удалось создать уникальный страховой продукт, и сегодня им заинтересовались в области. Участвующие в проекте страховые компании намерены распространять свой опыт в региональных филиалах.
Отмена лицензирования строительной деятельности может спровоцировать введение обязательного страхования ответственности строителей. Депутаты уже начали продвигать этот законопроект. Тема стала особенно актуальной после обрушения кровли Трансвааль-Парка и Бауманского рынка в Москве гибель десятков людей не повлекла за собой финансовой ответственности тех, кто проектировал и строил здания.

Директор Городского центра жилищного страхования Алексей Антонович Гуральник сказал, что усилия страховщиков также направлены на предупреждение страховых событий в жилищном фонде столицы, формируются резервы для финансирования соответствующих мероприятий. На подобные цели направлено около 115 млн. руб. Приобретены 30 пожарных машин, реконструированы четыре здания пожарных депо, проведена огнезащитная обработка чердачных помещений в 385 домах. Кроме того, изготавливают полиграфическую продукцию информационно-разъяснительного характера.

Ситуацией решили воспользоваться в страховом сообществе. Появилась идея, что в условиях, когда правительство не будет иметь оснований контролировать строительные компании, чиновников смогут заменить страховщики но при условии законодательного введения обязательного страхования гражданской ответственности строителей. Таким образом, забота о безопасности должна обеспечить страховщикам новый рынок обязательного страхования, сопоставимый с ОСАГО. Рост объемов строительства в России делает введение обязательного страхования ответственности строителей жизненно необходимым, считает генеральный директор Страховой группы РАСО Андрей Языков. Обязательное страхование может стать гарантом возмещения вреда, нанесенного при строительстве. К сожалению, сейчас такой гарантии не существует. Проходя по улице мимо строительной площадки и получив по голове кирпичом, выпавшим из рук нерадивого строителя, гражданину приходится уповать только на чудо, которое поможет ему получить возмещение. Но, как мы знаем, чудес на свете не бывает.

С 1 января 2007 года в России отменяется лицензирование строительных организаций. Система лицензирования признана неэффективной хотя бы в силу своей маломощности: в целом по стране лицензии на осуществление профессиональной деятельности имеют около 200 000 организаций, а надзором за их соответствием лицензионным требованиям занимаются всего лишь 1000 человек. Теперь и в органах государственной власти, и среди экспертов идет обсуждение того, как без лицензий наладить контроль над строительством и, в частности, за безопасностью строительных работ.

В законодательной власти выразителем нового веяния стал председатель думского Комитета по собственности Виктор Плескачевский, который недавно, выступая на съезде Всероссийского союза страховщиков, пообещал, что уже в нынешнюю весеннюю сессию Государственная Дума начнет обсуждение новой инициативы. Если соответствующий закон будет принят, то фактически страховая компания станет сорегулятором вместе с общественным механизмом контроля, считает Плескачевский.

Сейчас о страховании задумываются не строители, а владельцы недвижимости и часто мы не можем принять на страхование здание именно из-за того, что рядом уже идет строительство и есть серьезное опасение повреждения существующего здания в результате этого строительства. Особенно это касается зданий, расположенных в районе плотной застройки например, в исторических центрах городов, рассказывает заместитель генерального директора компании Ренессанс Страхование Наталья Карпова.

Дискуссия о страховании ответственности строителей обещает стать весьма острой, поскольку будет происходить на фоне сообщений о громких обрушениях зданий и сооружений как в России, так и по всему миру. Для россиян самым громким случаем такого рода было, разумеется, обрушение московского аквапарка Трансвааль-Парк в феврале 2004 года. Катастрофа, к сожалению, оказалась не последней Трансвааль-Парк как бы открыл целую серию печальных страховых случаев.

Уроки катастроф

Далеко не всегда подобные несчастья влекли за собой страховые выплаты. Например, хотя Трансвааль-Парк и был застрахован, но компания РОСНО платить отказалась, поскольку ошибки проектировщиков не входили в число оговариваемых страховым договором стандартных рисков. Что касается трагедии в Пермском крае, то там, по имеющимся данным, после происшествия зарегистрирована единственная страховая выплата: жизнь одного из погибших детей была застрахована от несчастных случаев. О финансовой ответственности строителей и проектировщиков перед жертвами трагедии речи вообще пока не идет, хотя адвокаты потерпевших и пытаются получить что-то через суд.

В декабре 2005-го в Пермском крае обрушились металлические конструкции и крыша бассейна Дельфин. В результате трагедии погибли 14 человек, в том числе 10 детей. В январе 2006-го в польском городе Катовице обрушилась крыша выставочного центра погибли 65 человек. В том же январе подобная трагедия произошла на катке в баварском городе Бад-Райхенхаль в результате 15 погибших. Наконец, совсем недавно москвичи были потрясены случившемся на Бауманском рынке там погибло более 60 человек. Эксперты по архитектуре начали говорить, что инженерная мысль во всем мире деградирует, что проектировщики слишком доверяют компьютерам и идут на рискованные конструкционные решения, а строители к тому же пытаются еще и сэкономить на материалах.

Статистика аварий техногенного характера, происходивших в Москве в последние годы, обрушение Трансвааль-Парка и недавнее обрушение кровли Бауманского рынка свидетельствует о том, что помимо жесткого контроля над соблюдением норм строительства требуется комплексный подход к управлению рисками в строительстве, частью которого должно стать обязательное страхование ответственности строительных организаций, которое в комплексе с классическим страхованием строительно-монтажных работ, ответственности перед третьими лицами при проведении СМР и послепусковых гарантийных обязательств должно обеспечить качественную защиту строительных объектов, отмечает и.о. начальника управления страхования промышленных и технических рисков ОАО КапиталЪ Страхование Денис Марков.

Ситуация с Трансвааль-Парком наглядно показала, какие проблемы могут возникнуть у людей, невольно пострадавших от ошибок и недоработок строителей, проектировщиков, поскольку никто не берет на себя ответственности за случившееся, заявил президент страхового холдинга Prime Insurance Никита Исаев.

Вообще говоря, страхование ответственности строителей не является для России чем-то новым. Чаще всего этот вид страхования выступал в качестве составной части полисов комплексного страхования строительных рисков, страхующих одновременно строительные и монтажные работы, послепусковые гарантийные обязательства подрядчика, строительные машины и оборудование, грузоперевозки, а также работников компании от несчастных случаев. Более того, несколько лет назад ныне упраздненный Госстрой попытался сделать страхование гражданской ответственности строителей обязательным условием продления строительных лицензий. Однако затем это условие было отменено. В 2004 году упразднили сам Госстрой, а в 2005-м был принят закон О лицензировании отдельных видов деятельности, по которому лицензиям в строительстве вообще осталось просуществовать чуть более года. В результате, по оценке специалистов, в России в целом страховой защитой обеспечивается не более 5 7% строительно-монтажных работ. Правда, в Москве и Санкт-Петербурге благодаря усилиям городских правительств этот процент выше эксперты говорят о 80% крупных компаний. Фактором, облегчающим введение этого вида страхования, является то, что ранее страхование ответственности при проведении строительно-монтажных работ было почти обязательным. Наличие полиса являлось необходимым условием получения лицензии или разрешения на проведение работ. Таким образом, потенциальные страхователи уже хорошо знакомы с этим видом услуг, отмечает Андрей Языков из СГ РАСО.

Выгоды и трудности

Времени не хватает

Общий объем выплат по страхованию ответственности строителей подсчитать трудно, но, по данным компании Гефест, на сегодняшний день рынок страхования ответственности строителей составляет до 3 млрд руб. Учитывая, что согласно официальной статистике общий объем страхового рынка страны составляет примерно 490 млрд руб., на страхование ответственности строителей приходится не более 0,6% всех страховых взносов. Это вполне правдоподобно учитывая, что, по данным страхового надзора, страхование ответственности составляет примерно 3,3% всех страховых сборов. Введение обязательного страхования увеличит доходы страховщиков в разы. Речь идет о появлении нового рынка объемом в 10 20 млрд руб.

Зная нерасторопность наших правительственных чиновников и громоздкость системы бюрократических согласований, более основательно будет предположить, что нормативную базу изменят в рекордно короткие сроки, и наоборот, дату отмены лицензирования строительной деятельности передвинут на полгода, а то и на год. Дмитрий Мелехин, руководитель проекта Центра страхования ответственности РОСНО, считает: Возможно, отмена лицензирования строительной деятельности будет перенесена на более поздний срок по аналогии с оценочной и аудиторской деятельностью, отмена лицензирования которых планировалась с 1 января 2006 года, но в связи с тем, что не оказались подготовленными и принятыми изменения в соответствующие федеральные законы, была отложена до 1 июля 2006 года.

Возникает вопрос: когда все-таки произойдет событие, которого чает все страховое сообщество? По оптимистическому сценарию закон о новом виде страхования могут подготовить до конца 2006 года, и, следовательно, новый страховой рынок возникнет уже в будущем году. Однако большинство специалистов уверены, что даже в случае получения поддержки государства в нынешнем году подготовить все необходимые документы не удастся. Одного закона мало: необходимо провести большую работу по изменению действующего законодательства в частности, внести изменения в Градостроительный кодекс и в закон Об архитектурной деятельности РФ. Необходимо подготовить для строительства технические регламенты, поскольку многие СНИПы и ГОСТы уже не отвечают современным требованиям и морально устарели. Между тем, как сообщил председатель правления Национального института технического регулирования Александр Рубцов, разработка техрегламентов для строительной отрасли находится пока в зачаточном состоянии. Наконец, нужно определить условия страхования, которые бы максимально соответствовали специфике строительной деятельности. По мнению Дениса Маркова из компании КапиталЪ Страхование, для внедрения страхования ответственности строителей как обязательного недостаточно создания одной только правовой базы. Необходимо еще разработать единую тарифную и андеррайтерскую политику. Внедрение нового вида страхования с 2007 года Денис Марков назвал довольно оптимистическим прогнозом. С ним согласен Андрей Языков из СГ РАСО, заявивший, что введение закона в 2007 году представляется маловероятным особенно учитывая то, что уже более двух лет в России соблюдается своеобразный мораторий на введение новых видов обязательного страхования.



Главная --> Публикации