Главная --> Публикации --> Жилищный кодекс требует ремонта Доходный номер Владимир яковлев: самое главное - включить земли в оборот Что садоводам ждать от дачной амнистии? Облик москвы определят лучшие из лучших

Чаще всего банки требуют стандартный список документов. Начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка Розничные услуги Мария Серова сообщила, что наемные сотрудники предприятий и организаций должны предоставить:
копию паспорта (все страницы, включая пустые);
для мужчин до 27 лет документы, регулирующие отношения с воинской обязанностью;
копию трудовой книжки, заверенную печатью работодателя;
справку о доходах (форма 2-НДФЛ, налоговая декларация, страховые выплаты, свободная форма на бланке компании и др.);
копию трудового договора (при наличии);
документы, подтверждающие текущие обязательства (при наличии).
В Росбанке, по словам Елены Шилиной, кроме стандартного списка, потребуют аттестаты/дипломы, водительское удостоверение (при наличии), свидетельства о браке и рождении детей.

С чего начать получение ипотечного кредита? Какие документы для этого нужны? Заместитель директора департамента розничного бизнеса Росбанка Елена Шилина советует прежде всего обратиться за консультацией к специалистам. Сотрудник банка при собеседовании просчитает доступную заемщику сумму кредита и оценит вероятность его получения.

Для предпринимателей список значительно расширен. Помимо прочего они должны предоставить документы по компании, в которой владеют акциями / паями / долями в уставном капитале:
копии учредительных документов (устав, договор, свидетельство о регистрации), заверенные печатью компании;
копии документов, подтверждающих приобретение акций компании;
копии документов, подтверждающих осуществление расчетов за приобретенные акции;
копию свидетельства из налоговой инспекции о внесении записи в Единый Государственный Реестр юридических лиц, заверенную печатью компании;
выписку из банка (банков, при наличии нескольких счетов) о движении денежных средств (расчетный, валютный счет) с оборотами по месяцам за период 12 месяцев на дату, отстающую от даты подачи заявления на получение кредита на срок не более одного календарного месяца;
справку из банка с отметкой о сальдо счета, наличии/отсутствии ссудной задолженности и наличии/отсутствии претензий к счету;
копии документов, подтверждающих кредитную историю и текущие обязательства компании (копии кредитных договоров, справка о состоянии ссудной задолженности, письма/уведомления от кредитора);
копию договора аренды офисных, складских, производственных помещений;
копии договоров (3-5 шт.) с основными покупателями / поставщиками / контрагентами;
копии форм № 1 и 2 (бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках) за предыдущий год и на последнюю отчетную дату (за последний отчетный период) или копию формы налоговой декларации по единому налогу на вмененный доход;
налоговые декларации за предыдущий календарный год и истекшие кварталы текущего года (по единому социальному налогу), а также документы, подтверждающие уплаты компанией взносов в государственные социальные внебюджетные фонды, включая расчет авансовых платежей по страховым взносам;
копии лицензий, сертификатов, патентов с печатью и подписью компании.

Кредит для крупной компании

Предоставление кредита

Представители пресс-службы Городского ипотечного банка акцентируют внимание на том, что клиент должен предоставлять документы в форме, указанной в списке (подлинник / нотариально заверенная копия / копия и подлинник для сверки). К моменту подачи в банк полностью сформированного комплекта документов нужно оплатить сбор банка за рассмотрение заявления на ипотечный кредит. Собрав необходимые документы, заполнив заявление на получение кредита и оплатив сбор банка за рассмотрение кредитной заявки, клиент передает этот комплект документов на рассмотрение в банк.

По информации из Городского ипотечного банка, после того как финансовое учреждение примет решение о предоставлении кредита, консультант передает клиенту уведомление банка, в котором будут содержаться все параметры кредита. Ему также предоставят информацию о дальнейших действиях по подбору объекта недвижимости, список документов по объекту недвижимости и образцы договоров.

По словам Марии Серовой, решение о предоставлении кредита принимается банком максимально быстро. Условия предоставления кредита зависят от особенностей выбранного заемщиком кредитного продукта, но одним из наиболее существенных требований остается требование о наличии у заемщика стабильной занятости и дохода, достаточного для обслуживания запрашиваемого кредита.

С момента государственной регистрации права собственности и обременения клиент становится собственником жилья и начинает выплачивать сумму кредита и проценты.
Большинство компаний отказываются пока комментировать тему появления в Подмосковье крупных бизнес-центров. Реакция на сообщение о строительстве такого центра в Серпухове примерно как в 2002 году у Сергея Елисеева на открытие офиса МИЭЛЬ там же: И чего их туда понесло?

Остается заключить ипотечную сделку. По информации пресс-службы Городского ипотечного банка, решение кредитного комитета банка действует три месяца, хотя в отдельных случаях оно может быть продлено еще на один месяц. За это время клиенту необходимо:
подобрать объект недвижимости и согласовать схему проведения сделки, предоставить в банк и страховую компанию необходимые документы по объекту;
оценить данный объект в профессиональной оценочной компании, аккредитованной при банке;
подписать кредитный договор и договор приобретения объекта недвижимости.
После государственной регистрации права собственности и обременения необходимо произвести расчеты с продавцами за приобретаемый клиентом объект недвижимости.

Недавно группа компаний RIGroup сообщила о начале строительства в подмосковном городе Серпухове бизнес-центра класса B.

Информационный повод

Янис Жуков, начальник департамента коммерческой недвижимости, в интервью Собственнику отметил, что на сегодняшний день в городах МО, отдаленных более чем на 50 км от столицы, подобного рода объектов не так много. Есть проекты в Орехово-Зуево и Коломне. RIGroup сейчас строит БЦ в городах Клин, Сергиев Посад и Наро-Фоминск. В Подмосковье на данном этапе пока больше распространена практика строительства БЦ под конкретного заказчика, но такого рода объекты не учитываются в аналитике, говорит Жуков.

По информации пресс-службы компании, бизнес-центр будет расположен на улице Ворошилова подмосковного города Серпухова. Общая площадь 7-этажного здания составит 6880 кв. м. Комплекс будет оборудован подземной парковкой на 67 мест, кроме того, проектом предусмотрено строительство ресторана, кафе, конференц-зала, выставочного зала площадью 910 кв. м. На крыше здания будут в летнее время проводиться встречи и презентации.

Размер арендной ставки в новом бизнес-центре предположительно будет находиться в пределах 300 долларов за кв. м в год. По словам Жукова, учитывая сложившийся на рынке высокий спрос на площади в БЦ с удобной инфраструктурой и современными средствами коммуникации, арендная ставка пока может только увеличиваться.

Финансирование заявленного проекта ведется из собственных средств RIGroup, а также из заемных средств. По итогам тендера генподрядчиком строительства стала подмосковная компания Спецстрой-

По мнению аналитиков ИС СканРиалти, по сравнению с Москвой у области есть два главных козыря более низкая себестоимость строительства, включая цены на землю, и, соответственно, более низкие арендные ставки. А значит, и девелоперам, и арендаторам имеет смысл обратить более пристальное внимание на область как альтернативу столице.

Ввод объекта в эксплуатацию намечен на 4 квартал 2006 года. Комплекс в Серпухове не первый бизнес-центр в Московской области, возводимый компанией RIGroup. До этого, напомним, компания объявила о строительстве бизнес-центра в Мякининской пойме. Однако если Мякининская пойма это почти Москва, то Серпухов это совсем другой рынок В Химках, Мытищах, Люберцах, Одинцово, Домодедово и некоторых других городах уже сформировались и активно развиваются центры деловой активности. Однако так далеко еще никто не заглядывал. Правда, как уже говорилось, крайне успешный ныне офис МИЭЛЬ в том же Серпухове 3 года назад аналитики тоже называли странной затеей

Несколько лет назад такого явления, как офисный рынок Подмосковья, не существовало вовсе, да и сейчас о нем можно говорить лишь как о потенциально перспективном. Так, многие аналитики уже признали перспективность ближнего Подмосковья для строительства офисов, так как подобное расположение офисов компаний, с одной стороны, позволяет минимизировать расходы на аренду, с другой помогает при необходимости организовать логистику и арендовать склад и офис в одном и том же месте. За расположение в ближнем Подмосковье ратуют также бэк-офисы крупных компаний, чья работа не связана с большим числом встреч. Однако дальнее Подмосковье, куда не так просто добраться сотрудникам компаний, вызывает у большинства аналитиков сомнения. Андрей Патрушев, руководитель пресс-службы компании Knight Frank, говорит, что, только если удастся грамотно организовать транспортное сообщение с Москвой, такой проект может быть удачным.

Мнения экспертов

Руководитель отделения Академическое департамента коммерческой недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Наталья Кузнецова говорит, что рынок Подмосковья интенсивно развивается, но его объемы развития не сравнимы со столичными.

Что касается обсуждаемого проекта, то, по словам Яниса Жукова, будущими арендаторами БЦ станут филиалы банков и страховых компаний, организации, имеющие филиалы в городах МО, средние и крупные местные предприниматели, реализующие инвестиционные программы на территории области.

Существовавший до недавнего времени застой в сегменте офисной недвижимости объясняется, по большей части, отсутствием спроса. Строить современные бизнес-центры не имело смысла, а старый фонд морально и физически устаревал. Даже в городах ближнего Подмосковья, которые уже почти Москва, местные компании и филиалы столичных фирм довольствовались первыми этажами жилых домов или, если повезет, офисами в торгово-развлекательных комплексах, где отделение банка могло соседствовать с турагентством.

Офисы строятся в рамках торговых комплексов либо производственно-складских помещений иногда территории офисных и производственных помещений делятся 50Х5 В настоящее время производство выводится за территорию МКАД, и офисная недвижимость стремится за складской. В пределах 15 км от МКАД активность очень высокая (Одинцово, Балашиха, Бутово), далее активность понижается, говорит Кузнецова.

Как считает Елена Жильская, начальник отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty, в Подмосковье крайне тяжело позиционировать новый бизнес-центр в расчете на локальный рынок, так как все равно основное сосредоточение бизнеса наблюдается в Москве, а местные жители преимущественно работают в столичных компаниях. Такой же точки зрения придерживается и Евгений Якубовский, генеральный директор компании Новая Площадь property management: В столице сосредоточены офисы большинства компаний, осуществляющих свою деятельность не только в Московском регионе, но и в России в целом. Это значит, что именно здесь с высокой степенью вероятности будут расположены офисы не только нынешних, но и будущих партнеров по бизнесу.

Сегодня спрос по-прежнему остается вялым. За МКАД компании уже хоть и едут, но все еще не особенно активно, а посему и девелоперы неохотно берутся за реализацию подобных проектов. По данным компании СканРиалти, лишь 19,2 % московских компаний готовы рассматривать возможность аренды или покупки офиса в области, и то в зависимости от месторасположения объекта. Так есть ли смысл вообще что-то строить за пределами столицы?

Информация к размышлению

Однако смысл строить в Подмосковье есть, утверждает Алексей Иванов, генеральный директор ИС СканРиалти. Наша компания проводила исследование, посвященное состоянию офисного рынка Подмосковья и перспективам его развития. Как свидетельствуют результаты, потенциальных арендаторов и покупателей офисных площадей в подмосковных бизнес-центрах гораздо больше, чем кажется на первый взгляд. Причем как среди столичных, так и среди местных компаний. Просто многие предпочитают иметь офис в Москве, потому что так удобнее и престижнее, и даже более высокая, по сравнению с Подмосковьем, цена их не отпугивает. Это стереотип, на преодоление которого нужно время. Ведь если разобраться, гораздо разумнее расположить офис или бэк-офис в непосредственной близости от складских или производственных помещений. Так, в частности, можно легче осуществлять контроль за деятельностью компании. Да и рабочая сила в области дешевле. Другое дело, что качественной альтернативы Москве область пока предложить не в состоянии.

-транспортная доступность, то есть месторасположение рядом с главными транспортными артериями и удобные подъездные пути (97 % опрошенных компаний);
-значительная (40-50 %) экономия на арендной плате (86 % опрошенных компаний);
-хорошо оборудованный паркинг с большим количеством машино-мест (83 % опрошенных компаний);
-инфраструктура: пункты питания, банкоматы, сервисные службы и др. (67 % опрошенных компаний).

В ходе исследования, проведенного специалистами ИС СканРиалти, были опрошены 93 московские компании, которые не возражали против размещения основного или дополнительного офиса в Подмосковье. Обязательными требованиями к бизнес-центру в области были названы:

Национальные проекты

10 марта руководитель Росстроя России Сергей Круглик провел совещание, посвященное реализации нацпроекта Доступное и комфортное жилье. На совещании первый зампред правления Российского банка развития (РосБР) Дмитрий Голованов предложил замкнуть на банк госгарантии по кредитам в рамках нацпроекта: банк намерен привлечь средства под них за пределами России.

Среди обязательных условий назывались также трансфер сотрудников до ближайшего метро за счет арендодателя или хотя бы организованный его силами (справедливо, естественно, только для офисных зданий, расположенных недалеко от МКАД и в городах-спутниках) дорогой евроремонт, современное инженерное и техническое оснащение здания.

Как дал понять руководитель Росстроя Сергей Круглик, сначала необходимо разобраться с обязательствами государства и финансовыми механизмами, а потом уже можно начинать строительство. Государство намерено выделить в рамках ФЦП на 2006 год 12,5 млрд руб. (а в 2006-2010 годах 68,1 млрд руб.) госгарантий строителям жилых объектов, однако, как отмечалось на совещании, во многих субъектах федерации списки имеющих право на участие в льготных программах либо отсутствуют, либо безнадежно устарели, а запланированные ФЦП муниципальные согарантии инвесторам предусмотрены всего в трех регионах.

Формально на совещании, посвященном нацпроекту, обсуждалось несколько подпрограмм федеральной целевой программы (ФЦП) Жилище главного инструмента реализации нацпроекта. Однако наиболее интересной стала презентация РосБР, который формально всего лишь обрисовывал свое видение финансовых механизмов подпрограммы Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Дмитрию Голованову удалось продемонстрировать, что РосБР не намерен ограничиваться землей, и фактически он предложил переориентировать предполагаемую схему выдачи госгарантий в рамках нацпроекта на собственный банк.

По словам представителя РосБР, его схема позволит существенно ускорить процесс получения госгарантий заемщиками. При этом банк, который рассматривается Минэкономразвития как ведущий финансовый институт при реализации нацпроектов и использования средств Инвестиционного фонда, не намерен вкладывать в нацпроект по жилью те $2,5 млрд, которые предполагается направить в его уставный капитал по указанию Владимира Путина. Впрочем, у РосБР достаточно проектов, например, кредитование АвтоВАЗа (см. текст на стр. 13), куда могут быть потрачены эти средства.

Господин Голованов в своем выступлении заявил, что нынешняя схема не позволяет выдавать госгарантии быстро, и предложил свою схему. Согласно ей, госгарантии будет осваивать РосБР: гарантии регионам предлагается либо передать региональным банкам-партнерам, либо также отдать РосБР. Под эти гарантии РосБР намерен привлекать в западных банках кредиты по ставке порядка 6% годовых и из них кредитовать застройщиков по ставке 10-12% годовых. При этом Росстрой планирует субсидировать заемщиков примерно на половину кредитной ставки. Сейчас предполагается, что финансирование инфраструктуры для строительства жилья на 40% гарантирует федеральный бюджет, до 40% региональный, и не менее 20% средств должен обеспечить сам заемщик (муниципалитет, застройщик, организация ЖКХ).

Нацпроекту мешают владельцы инвестиционных квартир

Предложения РосБР господин Круглик поддержал весьма эмоционально. По его словам, финансирование государством нацпроекта дает региональным администрациям обалденную возможность отработки всех градостроительных решений по развитию инженерной инфраструктуры. Реакция региональных властей, близкие к которым банки в случае реализации планов РосБР не получат возможности работать с федеральными гарантиями, была менее восторженной. Судя по всему, предложения РосБР будут в дальнейшем обсуждаться в МЭРТе и Росстрое альтернативы им пока не представлено.

В рекламных проспектах почти всех поселков фигурируют благоприятная экологическая обстановка, чистый водоем, нетронутая цивилизацией природа, говорит директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty Анжелика Быльская. Однако, по ее оценке, как экопоселки позиционируется максимум 15% всех поселков Подмосковья, более 60% из них представлены на рынке деревянными домами. Среди наиболее известных эксперт называет Величъ, Кедры (согласно информации на сайте поселка здесь высажено более 3000 взрослых деревьев, приживаемость гарантируется), Истра Кантри Клаб.

Как было заявлено на совещании у Сергея Круглика, Росстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в течение ближайших полутора месяцев проанализируют рынок жилья с точки зрения спекулятивного спроса. Как заявил господин Круглик, речь идет об анализе вложений инвесторов в готовый жилой фонд не для проживания, а в качестве инвествложений. Как заявил на совещании гендиректор АИЖК Александр Семеняка, такой спрос на жилье наблюдается во многих регионах. На вторичном рынке жилья не хватает, люди не могут получить доступ к строящемуся жилью, заявил он. По итогам проверки Росстрой и АИЖК намерены предложить меры налогового регулирования. Как именно будет проводиться проверка инвестиционных квартир и какого рода налоговые меры в отношении их могут быть предложены, Росстрой и АИЖК пока не раскрывают.
Прочь из Москвы едут за экологией. Загородное жилье по определению экологичнее городского, утверждают риэлторы покупатели не спорят. Спрос рождает предложение и учитывается разработчиками маркетинговых кампаний: слова об экологии обязательный ингредиент рекламного послания любого претендующего на успех загородного проекта. Возможно, войдут в моду и редкие пока на подмосковном рынке экопоселки, но, по словам экспертов, пока тема экостроительства не развита и не слишком умело обыгрывается девелоперами. Взыскующих экопродукта в чистом виде (например, готовых жить в шалаше, использовать фикусы вместо кондиционеров и ни в коей мере не вредить природе) в московском регионе, по оценке тех же риэлторов, немного преобладает потребительский подход к экологии.

В последнее время застройщики и продавцы загородного жилья все громче говорят о необходимости экологической экспертизы. Александр Кочеров, начальник управления охраны водных ресурсов, геологического контроля и экологической безопасности компании Вашъ землеустроитель подразделения ИК Вашъ финансовый попечитель (ВФП), считает такие разговоры праздными: государственная экологическая экспертиза (ГЭЭ) является обязательной без положительного заключения строительство незаконно и по закону невозможно. Другое дело комплексное экологическое исследование (изучение свойств земельного участка, грунта, воды, воздуха) для определения параметров, позволяющих вписать проект в требования природоохранного законодательства, избежав после начала работ неприятного открытия, что имеющаяся земля для него непригодна.

Под маркой Эколенд выведены на рынок четыре новых коттеджных поселка (Опушкино, Крючково-1, Крючково-2 и Турово, в котором участки продаются без подряда) по новорижскому и волоколамскому направлениям. Начальник отдела по связям с общественностью Русского дома недвижимости Надежда Козицкая говорит, что компания не позиционирует этот объект как экопоселок, хотя название, по ее словам, и отражает стремление максимально соответствовать экологическим нормам проживания.

По мнению специалистов из компании Экостандарт, первым и для большинства поселков единственным доказательством их экологичности является именно расположение в экологически чистом районе. Однако на любом направлении и в любом районе имеются скотомогильники, свалки, захоронения покрышек, фермерские хозяйства, использующие химические удобрения, радарные станции, промышленные предприятия и т. д., утверждают в Экостандарте. Пример достаточно известный поселок на Рублево-Успенском шоссе, за забором которого находится фармацевтическое производство. В общем, желающим поселиться в максимально экологичной среде участники рынка советуют тщательнее выбирать загородный дом.

Но далеко не все застройщики утруждают себя исследованиями. Допустим, у девелопера есть 10 участков на Калужском шоссе. В экологическом плане они отличаются друг от друга незначительно. И девелопера, и покупателя интересуют другие вещи, основанные на традиционных представлениях к примеру, о том, что чем дальше от Москвы, тем экология лучше, говорит Андрей Васильев, директор департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard.

В Экостандарте считают, что информация об экологичности, представленная в рекламе, недостаточна: кроме указания на чистоту направления много говорится о ландшафтном дизайне и вековых соснах на территории, но ни словом не упоминается о состоянии почвы, воздуха, воды, качестве строительных материалов. Чем принципиально такие поселки отличаются от других, из рекламы не ясно. По-видимому, застройщики на более глубокий интерес со стороны покупателей не рассчитывают и потому в подробности не вдаются.

Что на заборе написано

Подобная реклама поселков, в которых материал домов, инженерия все то же самое, что и у других, может вызвать всплеск первичного интереса, но не более, говорит Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга корпорации Инком-Недвижимость. На его взгляд, хорошая сама по себе идея экостроительства в московском регионе пока не развита. Многие эксперты также сомневаются, что в рекламируемых как эко поселках проводятся дополнительные исследования или используются более дорогостоящие экологически безопасные материалы.

Среди наших клиентов еще не встречались люди, которые бы говорили: Мне нужен экопоселок, говорит Андрей Васильев. Конечно, мало кто хочет жить на экологически неблагополучном востоке, но и запад это огромная территория, где расположено несколько сотен поселков. Если один из них позиционируется как эко, а соседний нет, то, вероятно, следует задуматься. Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, смотрит на это с другой стороны: если в районе экологически благополучного Звенигорода один поселок позиционируется как экопоселок, то любой соседний поселок также может называться эко. Это просто один из способов расставить акценты при продаже, считает Рыков.

В Penny Lane Realty добавляют, что классический экодом должен обеспечивать минимальное потребление тепловой и электрической энергии. Для получения электричества поборники экологичности используют энергию солнца и ветра, тепло и горячую воду получают за счет работы солнечных коллекторов и генераторов, работающих на дровах. Отходы органического происхождения в экохозяйстве утилизируются в виде компоста на приусадебном участке, стоки перерабатываются с помощью биологической очистки, а вода повторно используется в технических целях. А функции кондиционеров в таком экодоме выполняют растения, добавляет Сергей Гоз, генеральный директор Элит Строй. Зачастую вышеперечисленные технологии несовместимы с привычным представлением о комфорте и уюте загородного дома, замечают эксперты. Либо обходятся слишком дорого.

В Экостандарте рассказали, что экопоселок должен соответствовать не только санитарным правилам и нормам РФ (СанПиН), но и строгим европейским стандартам, располагаться в районе с низкой техногенной нагрузкой, рядом не может быть мест постоянного складирования промышленных и бытовых отходов, погребенных свалок, которые могут находиться под видимым слоем почвы и являться источником загрязнения подземных вод. В атмосфере экопоселка не должны содержаться оксиды серы, диоксиды азота, оксид углерода и другие токсичные компоненты в концентрациях, даже близких к предельно допустимым, а качество воды, поступающей из скважин, должно соответствовать последним рекомендациям Всемирной организации здравоохранения. Почвы (в том числе и те, которые были привезены во время строительства) должны пройти токсикологический, вирусологический, микробиологический и паразитологический контроль. Растительность не должна быть угнетенной и слабой. Не допускается наличие источников радиоактивного излучения, а интенсивность внешнего электромагнитного излучения должна быть максимально низкой соответственно, поселок должен быть расположен за пределами санитарно-защитных зон линий электропередачи, а установленные радиоретрансляторы сотовой связи удовлетворять шведским стандартам безопасности. Источники, создающие физический дискомфорт для человека (шум, вибрация), должны находиться за пределами зоны обитания. Стройматериалы не должны ни при каких условиях (холод, тепло, повышенная влажность) выделять в воздух фенол, формальдегид, ксилол и другие вредные химические компоненты, а также служить источниками повышенного радиационного фона.

Немало игроков загородного рынка находят хорошее расположение вдали от МКАД или от основных источников загрязнения (аэропортов и их воздушных коридоров, железных и автомобильных дорог, промзон, химических производств), а также сохранение застройщиком природной среды вкупе с богатой инфраструктурой, ландшафтным дизайном и централизованными коммуникациями достаточными характеристиками экопоселков.

Важно найти баланс между здравым смыслом и заботой об экологии, говорит руководитель отдела продаж Экогородка Величъ Геннадий Левин. В понятие эко мы вкладываем достижение компромисса между комфортным, технологичным поселком и окружающей средой. В понимании создателей Велича экологически чистая жизнь для элиты предполагает размещение в правильном месте (поселок на 58 домов расположен в 39 км от МКАД по Новорижскому шоссе, близость к Звенигороду позволяет использовать городские очистные сооружения), дома исключительно из натуральных материалов, прошедших контроль качества (кирпич, базальтовый утеплитель, сосновые стропила и керамическая черепица), природосберегающие технологии (например, верхний плодородный слой земли был снят на время строительства, а потом возвращен обратно), а также экологически чистые и естественные взаимоотношения в среде жителей поселка. Все без крайностей, мешающих комфорту.

Стоимость проектных работ для девелоперов экопоселков, по оценке Анжелики Быльской, может составлять до 5% от общего бюджета поселка, т. е. примерно $10 000-15 000 на домовладение, а в отдельных случаях достигает $30 000-40 00 Затраты на экологически чистые стройматериалы увеличивают общий бюджет поселка в среднем на 8-10%.

В аналитическом центре Миэля считают, что элементы зеленого строительства прибавляют к цене предложения 38%, кроме того, коттеджи у открытых мест и у парков продаются быстрее. Согласно исследованиям Urban Land Institute (США), на которые ссылаются в Миэле, разница в цене 1 кв. м составляет 33%, но, по словам Тимура Фаизова, старшего аналитика аналитического центра Миэль-Недвижимости, оценить напрямую эффект зеленого строительства для девелоперов сложно.

Сергей Гоз все же не исключает, что лет через 15 настоящие экопоселки станут таким же обычным видом недвижимости, как охраняемые коттеджные поселки с единой концепцией и развитой инфраструктурой.

Мы не можем говорить об экопоселках, пока в России нет четко прописанных понятий, нормативов и параметров, которым они должны отвечать, соответствующей законодательной базы и административных мер, которые можно было бы применять к нарушителям, считает Надежда Козицкая. В отсутствие госнормативов Концепция создания и развития поселения Экогородок Величъ была зарегистрирована в Российском авторском обществе, получено несколько авторских свидетельств, в том числе на товарные знаки экогородок и Величъ.

И на Рублевке бывают пятна

В идеале экопоселки могут располагаться исключительно в удаленных от Москвы районах на юго-западе, западе и северо-западе Подмосковья, что может создать проблемы с их реализацией, поскольку покупатель в первую очередь обращает внимание на транспортную доступность и инфраструктуру, считает Быльская.

В принципе, все районы Подмосковья экологически благополучны, если сравнивать их с Москвой, утверждает Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости Миэль-Недвижимости. Однако вряд ли можно говорить об абсолютно чистом воздухе в ближайшем Подмосковье (до 30-40 км от МКАД). Марина Маркарова, управляющий директор Blackwood, уточняет: по некоторым оценкам, негативное влияние мегаполиса распространяется на расстояние до 75 км от МКАД.

Традиционные представления об экологичности тех или иных направлений Подмосковья сложились не просто так, говорит Сергей Елисеев, и в общем адекватны реальному положению вещей. Уже в 1970-1980-х гг. дачи на западных направлениях ценились гораздо выше участков на юге или востоке Московской области, напоминает Анжелика Быльская. И сегодня западное направление на рынке загородной недвижимости традиционно пользуется спросом как самое экологически чистое. Для загородного рынка понятия элитность и экологическая чистота практически синонимы, обобщают аналитики из Penny Lane Realty.

И сама Московская область обладает высоким промышленным потенциалом, отмечают в компании Экостандарт. На территории области существует 87 предприятий, использующих в производстве сильнодействующие ядовитые, взрывчатые вещества, легковоспламеняющиеся жидкости и источники ионизирующих излучений. Но основным источником загрязнения окружающей среды в Подмосковье, как и в столице, является автомобильный транспорт, вклад которого в загрязнение атмосферного воздуха составляет 85%.

Наиболее привлекательны земли начиная с 30-го км Новорижского, Минского, Киевского и Калужского шоссе, удаленные участки по дмитровскому, волоколамскому, пятницкому направлениям. Тогда как восточные и юго-восточные направления отличаются высокой плотностью крупных населенных пунктов и промышленных объектов, говорит Быльская.

Андрей Васильев вообще ставит под сомнение универсальность бытующих представления об экологичности того или иного направления: Никто не проводит независимые исследования. Объективно оценить экологию направлений довольно трудно. Но и госэкспертиза не всегда гарант экологической безопасности.

По словам специалиста Экостандарта, аналитика МГУ Александра Иванова, экологически чистая территория понятие абстрактное, если говорить даже о поселке в целом. На 5-6 га находили как экологически чистые, так и загрязненные участки, так что надо принимать во внимание масштабность землеотвода. Есть мины замедленного действия, обнаружить которые можно в истории участка или изучая старые карты. Например, много поселков строится на землях Минобороны, на месте бывших воинских частей, где, как правило, были подземные склады ГСМ, которые недостаточно просто заровнять и засыпать грунтом. Планы районных администраций и собственников расположенных по соседству колхозов по развитию промышленного или сельскохозяйственного производства также порой не сулят ничего хорошего обитателям поселка.

В представлении людей экологическая экспертиза это заключение о том, что в данном месте все хорошо, говорит Александр Кочеров. Однако, по словам Анжелики Быльской, назвать обязательную госэкспертизу реальным инструментом защиты потребителя от несоответствующих экологическим нормам поселков можно лишь условно.

Какой от экспертизы толк?

Во-вторых, раскрывать клиентам экологическую подноготную участка и предоставлять документы ГЭЭ готовы далеко не все застройщики они и не обязаны это делать. К слову, по мнению Натальи Саркисовой, и. о. директора департамента загородной недвижимости АН DOKI, из-за этого нормы экологической безопасности часто не соблюдаются.

Тому несколько причин. До начала строительства объекта Росприроднадзор проводит проверку, но не с целью выявить, насколько благоприятна или неблагоприятна обстановка в данной местности для строительства коттеджей, а, наоборот, чтобы выяснить, не повредит ли застройка экологической ситуации, говорит Андрей Васильев. В пресс-службе Министерства природных ресурсов подтвердили, что Росприроднадзор оценивает возможное негативное влияние строительства на окружающую среду и в соответствующем разделе ГЭЭ прописываются механизмы, позволяющие избежать последствий такого влияния.

инвестиций, достигающих десятков и сотен миллионов долларов, капля в море.

Хорошо уже, если ГЭЭ не сводится к бюрократической формальности. Потому что, в-третьих, по мнению многих участников рынка, экспертиза делается для галочки на этапе проектных разработок. Перед деньгами застройщика ни одна экологическая экспертиза не устоит, говорит Олег Маринин, президент Парк Групп. Анонимно участники рынка говорят, что положительное заключение стоит от $100 до нескольких десятков тысяч долларов за объект. В общих объемах

Заключение может быть и отрицательным. В этом случае инвестор должен либо изменить проект (например, по словам Кочерова, не прошедшие экспертизу проекты поселков в водоохранной зоне отодвигаются дальше от воды), либо отказаться от реализации проекта на этом участке. Каждый выбирает, что ему выгоднее. Кто-то выбирает строить без экспертизы. Можно ли будет назвать экологичной жизнь покупателя незаконно возведенного коттеджа, учитывая активность Росприроднадзора, вопрос риторический.

Для оценки экологичности объекта наличие положительного заключения ГЭЭ все же необходимо. Мы изначально стараемся делать такой уровень документов, чтобы к нам не было претензий через два года, когда поселок будет сдаваться в эксплуатацию. Это непросто, потому что требования часто меняются, рассказывает Евгений Родионов, генеральный директор Rodex Group.

Акт выбора земельного участка и градостроительная проработка на предпроектной стадии, затем собственно проект планировки в обязательном порядке проходят согласование и утверждаются главой района, пожарными, МЧС, СЭС (сейчас центр гигиены человека Роспотребнадзора на областном и районном уровне), органами Росприроднадзора, даже ГИБДД, перечисляет Александр Синдеев, начальник отдела обеспечения исходными данными и проектной документацией компании КомСтрин.

Иногда возможно пройти ГЭЭ уже после начала строительства, но это влечет за собой штраф и приостановление стройки, говорят в пресс-службе природоохранного ведомства. На практике застройщики нередко начинают строить и добирают необходимые документы по ходу дела. Кроме того, для большого поселка с инфраструктурой согласования и разрешения на строительство получают по очередям и на отдельные объекты инфраструктуры.

Если объект предполагается строить рядом с водой, требования становятся самыми жесткими. Обязательны заключение Роспотребнадзора (оно устанавливает предельные границы строительства), предварительные техусловия Водоканала и Московско-Окского бассейно-водного управления (МОБВУ).

Обязательно должен быть документ об отсутствии стоящих на балансе полезных ископаемых на застраиваемой территории, в противном случае комиссия если и дает положительное заключение, то с ограничениями, продолжает перечень Александр Кочеров. Обязательно заключение Минкультуры об отсутствии на испрашиваемых площадях памятников архитектуры и наследия. Если на территории растут деревья, кусты, необходимо обследование участка уполномоченными органами, оно станет впоследствии основанием для выдачи порубочных билетов.

Экологическое заключение это не да или нет строительству. Экспертиза определяет возможность строительства и технические условия жизни поселка, которые должны быть соблюдены, резюмирует Кочеров. Если есть положительное заключение, значит, требуемые документы были предоставлены. И это не просто бумажки. Чтобы их сделать, компания должна провести проектно-изыскательские, геологические работы, предусмотреть затраты на выполнение природоохранного законодательства на этапе строительства и будущей эксплуатации.

Участники рынка сетуют на то, что перечень требуемых документов может меняться, а прохождение экспертизы зависит зачастую от мнения районного инспектора по поводу, например, того, на каком расстоянии от протекающего по территории поселка ручья можно строить. Мнения ученых разделились. Одни говорят 20 м при выполнении таких-то условий, другие говорят 50 м, третьи 150 м, а один вообще сказал 500 м, но, если денег дадите, будет 150 м. И ведь каждый прав по-своему, рассказывает один из застройщиков.

Стоимость комплексного аудита поселка, как сообщили в Экостандарте, зависит от его размеров, степени завершенности строительства, наличия водоемов, количества архитектурных типов коттеджей в поселке. Для поселков, желающих поучаствовать в экорейтинге Ecovillage-2006, например, аудит будет стоить от $5000 до $15 000.

Сколько именно денег приходится вкладывать в исследования на этапе проектирования, в компаниях не говорят, сообщают лишь, что суммы договорные, что крупные застройщики имеют скидку в специализированных организациях, занимающихся экологическими разработками, и что вложения окупаются. Владимир Яхонтов все же сказал, что на оценку экологических рисков перед покупкой земельного участка для реализации девелоперского проекта Миэль тратит десятки тысяч долларов просто для того, чтобы не купить кота в мешке.

Все ли чисто?

Проектирование с учетом природоохранных требований экономически выгодно, утверждают эксперты. Девелопер заинтересован в долгосрочной конкурентоспобности своего проекта, чего без положительной оценки экологической экспертизы достичь нельзя, говорит Анжелика Быльская. Можно сделать экспертизу формальной. Но какой смысл на проекте с гигантским ресурсным потенциалом делать что-то противозаконное? добавляет Кочеров.

В принципе, покупатель может заказать специализированной компании экологический аудит участка и дома. Нанятый специалист должен, изучив предоставляемую застройщиком документацию (экологическую, градостроительную), дать ответ, насколько красивая оболочка предложения соответствует тому, что внутри, говорит Кочеров.

Самое главное при покупке загородной недвижимости проверить правоустанавливающие документы и то, каково назначение продаваемого участка земли, подчеркивает Александр Синдеев. Кроме того, можно потребовать у застройщика документы, характеризующие экологическое состояние приобретаемой земли, по мнению риэлторов, на покупательскую заинтересованность эти сведения, конечно, влияют. В основном клиенты требуют стандартный пакет документов, в который входят и выводы экологической экспертизы. Но мало кто из покупателей в этих документах хоть что-нибудь поймет, добавляют эксперты.

Александр Рыков уточняет, что какие-либо исследования объектов загородной недвижимости возможны только с согласия владельца. В Величе, по словам Левина, не препятствуют проведению персональной независимой экспертизы, кроме того, в пакет документов для покупателей вложена справка с данными проверки домов на радиоактивность и качество воды.

Если результаты независимой экспертизы будут неудовлетворительными, то девелопера могут ждать неприятности. Но индивидуальную экспертизу проводят немногие, отмечает Сергей Гоз. Марина Маркарова соглашается: Клиенты интересуются окружением поселка и близостью к нему промышленных предприятий, но только один клиент из ста заказывает экспертизу. Брокеры компании Терра-Недвижимость также не сталкивались со случаями, когда клиенты проводили дополнительный экологический аудит. Покупателей прежде всего интересуют правоустанавливающие документы, гарантирующие им собственность на приобретаемый участок, подтверждает Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора Терра-Недвижимости. Историей земли, на которой строится объект, интересуются 2-3% клиентов, в основном люди просматривают заключение экспертизы коттеджей, интересуются качеством стройматериалов, говорит Быльская.

Как правило, оценка состояния окружающей среды происходит на глаз: лес есть, водоем рядом, заводов или крупных населенных пунктов по соседству нет, шума от дороги не слышно все в порядке. Среди косвенных признаков, позволяющих оценить экологическое состояние участка, коттеджа, в Экостандарте называют наличие нехарактерных искусственных запахов, увядание листвы. Наличие мух тоже плохой признак. Нетрудно захватить на осмотр дома дозиметр и проверить радиационный фон, говорит Александр Рыков. По мнению Кочерова, также нелишне будет поинтересоваться планами местной администрации по развитию района.

По мнению Рыкова, если клиента что-то смущает, то он скорее купит дом в другом поселке, чем будет ломать голову над данными экспертизы и тем более проводить ее самостоятельно. Экологический аудит актуален разве что для уникальных, единичных объектов, таких как усадьбы, говорит он.

В настоящее время экологический мониторинг в большинстве построенных и уже заселенных поселков не проводится, исключение могут составлять лишь элитные поселки.

Александр Кочеров советует внимательно читать договор об эксплуатации экология поселка зависит от того, насколько добросовестно впоследствии управляющая компания будет выполнять требования природоохранного законодательства. Так, по результатам ГЭЭ проводится согласование норм накопления мусора, выбросов в атмосферу в соответствии с числом проживающих в поселке, и управляющая компания заключает договоры на вывоз мусора и ТБО со специализированными организациями. Покупая дом, человек должен знать, сколько предстоит платить за воду, сколько за вывоз мусора. Если ничего подобного не оговаривается до заселения, есть повод задуматься о качестве систем жизнеобеспечения поселка. Зачастую на экологичности жизни могут сказаться и такие мелочи, как отсутствие 50-метровой санитарной защитной зоны вокруг поселкового водозабора или тех же 50 м, отделяющих от коттеджей котельную, поскольку земля дорогая, застройщики могут на этом экономить.



Главная --> Публикации