Главная --> Публикации --> В москве продается все меньше квартир Программа ликвидации общежитий буксует Ваш коттедж: типовой проект или индивидуальность? Мы выбираем, нас выбирают... Подмосковье в кредит

О назначении Валерия Англичанинова министром строительства Нижегородской области Ведомостям рассказал пресс-секретарь Валерия Шанцева Евгений Муравьев. Новый министр хорошо зарекомендовал себя в Москве. С губернатором [который был тогда вице-мэром столичного правительства] они знакомы с начала кампании по сносу пятиэтажек, добавил он. Опыт этого человека нам пригодится, цитирует слова Шанцева пресс-служба губернатора.
В СУ-155 новое назначение Англичанинова подтвердить не смогли. Нам ничего об этом не известно, заявил представитель компании.

Нижний Новгород В команде нижегородского губернатора Валерия Шанцева появился еще один москвич. Новым министром строительства области стал Валерий Англичанинов, бывший гендиректор группы компаний СУ-155, которая недавно получила от правительства подряд на расселение ветхих домов в центре Нижнего.

Валерий Англичанинов руководил СУ-155 с 2000 по 2002 г., после чего стал президентом строительной корпорации ЗАО Росстрой, учрежденной ЗАО СУ-155 и ООО Монтажное управление № Росстрой ведет строительство в основном в Санкт-Петербурге, Твери и Калининграде.

После прихода Шанцева пост министра строительства и ЖКХ был доверен бывшему вице-мэру Нижнего Новгорода Вячеславу Ковалеву. Но 22 февраля 2006 г. Ковалев уволился с этой должности по собственному желанию, и Шанцев предложил разделить его ведомство на два министерства Министерство строительства и Министерство ЖКХ. Источник в строительном блоке нижегородского облправительства напомнил, что после отставки Ковалева Шанцев сразу объявил, что подбор кадров будет вести лично. Нас просто поставили в известность об Англичанинове, говорит он. По данным источника, новый министр строительства будет представлен уже во вторник.

Профессионализм Англичанинова не вызывает сомнений, кроме того, это явно не случайный человек в команде Шанцева и проблем с притиркой у него не будет, делится своими соображениями глава одной из нижегородских строительных компаний на условиях анонимности. При этом прямое отношение нового министра к крупному московскому подрядчику, каковым является для Нижнего СУ-155, его не настораживает: Губернатор работает уже достаточно давно и доказал, что не занимается лоббированием. Наоборот, Англичанинов заинтересован, чтобы и у СУ-155, и у других компаний были разумные условия игры в Нижегородской области. Я бы поостереглась делать из этого назначения какие-либо выводы, говорит заместитель директора столичной компании Новый город Наталья Ветлугина. Лоббирование это интересов конкретной компании или назначение на важный пост грамотного специалиста, станет ясно через какое-то время.

Участники рынка в своих выводах об этом назначении пока проявляют осторожность.

В группу компаний СУ-155 входит 15 предприятий по производству строительных материалов и около 120 строительных организаций. В 2004 г. консолидированная выручка группы составила около 25 млрд руб., в 2005 г. ожидается 36 млрд руб. На долю группы приходится более 20% московского рынка жилищного строительства.
Банк Глобэкс, купивший в начале 2004 г. недостроенный торгово-развлекательный комплекс в Новосибирске, до сих пор не выбрал генподрядчика. Победитель первого тендера польская Budimex отказалась подписывать договор с банком. Теперь банк намерен объявить победителя второго тендера после подписания с ним договора. Участники рынка считают, что банк может продать свой недострой.

Впрочем, еще один девелопер, также пожелавший остаться неназванным, считает, что СУ-155 с этим назначением фактически получит карт-бланш: После прихода Шанцева позиции компании на нижегородском рынке упрочились. Он напомнил, что созданная СУ-155 и правительством Нижегородской области компания Нижегородкапстрой уже получила подряд на расселение более 300 домов ветхого фонда и возведение на их месте более 2 млн кв. м жилья. Мы начали работать в Нижегородской области задолго до губернатора Шанцева, не согласен представитель СУ-155.

Банк приобрел недостроенный торговый комплекс и право аренды земельного участка в 4 га на углу улиц Фрунзе и Кошурникова у Межбанковской инвестиционной группы (МИГ) в 2004 г. за $12 млн. Трехэтажный торгово-развлекательный центр площадью 63 000 кв. м должен включать в себя гипермаркет, фуд-корт и зону развлечений. Банк планировал разместить там свой филиал и галерею бутиков. Инвестиции в проект Глобэкс тогда оценивал в $40 млн, окупаемость 7-8 лет, доходность выше 20% годовых. Банк надеялся ввести комплекс в эксплуатацию в 2006 г., но весь 2004 год потратил на подготовку проекта к финансированию выплату долгов и урегулирование проблем с налоговыми органами, рассказывал директор департамента проектного финансирования банка Дмитрий Чибисов.

Банк Глобэкс в конце минувшей недели подвел итоги второго тендера по выбору генподрядчика строительства торгово-развлекательного комплекса Торговый квартал на Фрунзе в Новосибирске. Название компании-победителя будет объявлено до конца марта после подписания с ней договора, сообщил Ведомостям руководитель дирекции инвестпроектов банка Владимир Егоров. В тендере принимали участие 15 компаний, сказал он, отказавшись назвать их.
Первый тендер по выбору генподрядчика был проведен летом 2005 г. Победителем была объявлена польская Budimex, договор с которой планировалось заключить в течение двух-трех месяцев. Но к строительству поляки так и не приступили. Между компанией и банком было лишь предварительное соглашение, договор генподряда не был подписан, сообщил через секретаря технический директор московского представительства Budimex Януш Кубиса. А Егоров пояснил, что стороны не пришли к соглашению по ряду вопросов, в частности по ценам на строительные услуги. Cейчас все переговоры прекращены, во втором тендере Budimex не участвовала, добавил Кубиса.

Топ-менеджер одной из девелоперских компаний на условиях анонимности рассказал, что его компания получала предложение Глобэкса о покупке площадки за $29 млн, но отказалась от него, так как, по его мнению, цена завышена в два раза.

Участники рынка сомневаются в том, что Глобэкс доведет стройку до конца, и говорят, что банк уже подыскивает покупателя своего недостроя.

Нам интересна эта площадка она расположена в хорошем месте, рядом со станцией метро, сказал Вячеслав Каминский, гендиректор DVI (компания строит торгово-развлекательные центры в Екатеринбурге и Перми и рассматривает возможность строительства центра в Новосибирске). Он говорит, что слышал о планах Глобэкса продать ‘Торговый квартал, но прямых предложений пока не получал.

Управляющий партнер группы компаний RossGroup Марк Афраймович, бывший вице-президент МИГ, говорит, что знает о намерении Глобэкса продать площадку в Новосибирске. Ею интересуются многие московские и новосибирские компании, однако предложенная цена завышена, сказал он.

Первым девелоперским проектом банка Глобэкс был торгово-деловой центр Новинский бульвар, 31 площадью 80 000 кв. м, построенный в Москве в 2004 г. Инвестиции около $100 млн. Сейчас в Новосибирске действуют два торгово-развлекательных центра (ТРК) Континент (27 000 кв. м), построенный в 2005 г. компанией Итера, и Сибирский гигант (22 000 кв. м). По оценке коммерческого директора Итеры Тимофея Мельникова, потребности Новосибирска не менее 10 крупноформатных ТРК.

Начальник инспекции Госархстройнадзора по Новосибирской области Виталий Ивлев сообщил Ведомостям, что у застройщика до сих пор нет разрешения на продолжение работ. В банке Глобэкс отказались от комментариев.

Московский мэр вчера прямо на заседании городской администрации уволил начальника столичной земельной инспекции Игоря Чекулаева. Юрий Лужков подверг работу инспекции резкой критике за "недостаточно жесткое" отношение к случаям нецелевого использования и самозахвата земли.



На заседании горадминистрации Игорь Чекулаев признал, что систему "проверка - штраф" он сам считает недостаточной для устранения нарушений: многие компании предпочитают заплатить и продолжить пользоваться самовольно занятой землей. Например, как сообщил Чекулаев, земельная инспекция выявила нарушение со стороны торгового центра "Ашан", на участке между Можайским и Сколковским шоссе незаконно врезавшим подъездную дорогу в МКАД. Инспекция оштрафовала "Ашан" на 50 000 руб. Начальник юридического департамента российского подразделения Auchan Зураб Шукакидзе объяснил "Ведомостям" этот инцидент "законодательным вакуумом" в разграничении полномочий на границе двух субъектов федерации - Москвы и Московской области. "Вопрос будет урегулирован с префектурой в рамках действующего законодательства с сохранением построенных объектов", - говорит Шукакидзе.

Лужкова возмутила статистика, обнародованная руководителем Государственной земельной инспекции Москомзема: только в прошлом году инспекция обнаружила более 1300 случаев самовольного занятия земельных участков, 440 случаев нецелевого использования участков и при этом только по 150 случаям инспекция передала материалы в прокуратуру.

Префект Центрального округа столицы Геннадий Дегтев, критиковавший на заседании работу инспекции, сообщил, что для центра столицы очень серьезной проблемой является захват земель под парковки и установка без разрешения объектов мелкорозничной торговли. "Мы направляли в инспекцию информацию для немедленного реагирования и оказывались втянутыми в какие-то административные разбирательства", - объяснял он свое недовольство работой ведомства Чекулаева.

Ни одного предложения по новым мерам воздействия на нарушителей Чекулаев вчера сделать не смог, за что и поплатился. "Такая инспекция нам не нужна", "на вас чихают, а вы ходите, судитесь", заявил мэр и немедленно предложил освободить Чекулаева от занимаемой должности и потребовал перестроить работу инспекции: "Вы принимаете меры, и пусть тот, кто нарушитель, если хочет, с нами судится". Игорь Чекулаев после заседания заявил лишь, что решение мэра стало для него полной неожиданностью, и от дальнейших комментариев отказался.

Долгое время лидером на рынке офисной недвижимости России оставалась и остается Москва. Однако в последние годы по мере роста конкурентной среды доходность инвестиций в Москве снижается, и инвесторы устремляют свои взоры в другие крупные города.

Денис Балакин, директор юридической компании Corpus juris, специализирующейся на вопросах земельных отношений, говорит, что ему понятно беспокойство столичных властей: медлительность судебного производства может затянуть до бесконечности даже процесс взимания штрафов с нарушителей. Но, предостерегает Балакин, пренебрежение установленными процедурами может нарушить права легальных пользователей участков. В Москве до сих пор непонятно, в чьей собственности находятся многие участки - муниципальной или городской. Уже есть примеры, когда городские власти препятствуют деятельности предпринимателей, получивших разрешение на торговлю в управах, отмечает Балакин.
По объемам строительства бизнес-центров в будущем регионы смогут соперничать с Москвой.

В настоящее время по доходности региональный рынок недвижимости опережает рынки Москвы. Например, доходность недвижимости в Лондоне находится на уровне 5%, в Варшаве 8%, в Москве составляет 13-14%, а в Петербурге 17-20 процентов. В силу высокого уровня доходности этого бизнеса продолжается интенсивный рост инвестиций в него, соответственно, продолжается рост объемов вводимых в эксплуатацию помещений различного коммерческого назначения.

От А до D

В большинстве региональных городов рынок бизнес-центров класса А до сих пор находится в зачаточном состоянии. Например, бизнес-центр, который строит сейчас в Самаре компания Уран при консалтинговой поддержке Группы Компаний Бекар, пока является первым самарским бизнес-центром класса А (по классификации для Самары). При этом потребность рынка Самары в качественных офисных площадях пока не очень велика, поэтому комплекс пришлось сделать многофункциональным - офисно-торговым с профилирующей офисной функцией.

Рынок офисной недвижимости в Москве, в Петербурге и в регионах развивался разными темпами. В силу коммерческой привлекательности Москвы приход иностранных инвесторов в столицу начался еще в середине 90-х годов. Соответственно, началось активное развитие рынка бизнес-центров высокого класса. К 1998 году доля бизнес-центров класса А в Москве была значительна, в то время как в Санкт-Петербурге к тому же времени было введено всего лишь три бизнес-центра класса А: Атриум, Белые ночи и Золотая Казанская.

Наиболее известными видами классификаций являются Классификация Московского исследовательского форума (действует только в Москве) и классификация Гильдии управляющих и девелоперов (действует в Москве и Петербурге). Однако даже эти классификации не являются общепринятыми. Таким образом, даже в Москве и Петербурге право придания классификации новым зданиям находится в полном ведении его владельцев. В регионах же вообще не разработано никаких классификаций, поэтому наши аналитики начинают работу на региональных рынках с разработки параметров (опираясь на стандарты ГУД), по которым можно классифицировать объекты недвижимости города исходя из уровня развития рынка.

Сравнение рынка бизнес-центров российских городов затруднено тем, что понятие о качественных офисных площадях в различных регионах разнится. В России не существует единой утвержденной классификации зданий, соответствующих или попадающих под стандарты офисно-делового центра (бизнес-центра). Бизнес-центрами могут называться как новые здания (построенные с учетом специфик и характеристик, утвержденных исключительно в проектной документации заказчика), так и полностью переоборудованные (реставрированные, реконструированные) здания, составляющие историческую или архитектурную ценность для города или же уже устаревшие административные здания (НИИ и другие госучреждения).

В итоге, наблюдается интересное явление. В Москве принято считать раздельно качественные площади (А и В) и отечественные С. Причем большинство консалтинговых компаний вообще не дает аналитики по классу С, считая этот сегмент малоинтересным и бесперспективным. В Петербурге за счет меньшего общего объема рынка бизнес-центров аналитики считают офисные площади всех классов вместе. Это вызывает некоторую путаницу в цифрах при сравнительном анализе. При этом следует отметить, что доля бизнес-центров класса С в Москве и Петербурге вполне сопоставима - 60 и 64%, соответственно.

Например, уже упомянутый самарский многофункциональный комплекс в Петербурге и Москве был бы отнесен к классу В, однако учитывая развитие рынка Самары, его можно смело относить к классу А. Фактически это будет первый качественный и современный бизнес-центр Самары, который еще долго останется лидером на рынке качественных предложений офисной недвижимости.

Москва всеобъемная

Что же касается региональных рынков, то чаще всего на них приходится рассматривать только бизнес-центры класса С, а также так называемый класс D - то есть офисные помещения низкого качества.

В Петербурге эти цифры меньше на порядок. Общий объем рынка бизнес-центров на конец 2005 года составил около 983 тысяч квадратных метров. Из них 76 тыс. 857 кв. метров составляет класс А, 344 тыс. 590 тыс. - класс В и 560 тыс. 100 кв. метров - класс С.

В настоящее время объемы офисного рынка Москвы, Петербурга и регионов несопоставимы. По данным аналитиков ГК Бекар, общий объем рынка бизнес-центров класса А и В Москвы на конец 2005 года достиг порядка 4,475 млн. кв. метров, класса С - около 6 млн. кв. метров. Таким образом, общий объем рынка бизнес-центров всех классов в Москве составляет 10,475 миллиона квадратных метров.

Подобная ситуация наблюдается и в Самаре. Общий объем офисного рынка оценивается примерно в 100 тысяч квадратных метров.

В Омске объем рынка офисных помещений к концу 2005 года составил 110,5 тыс. кв. метров - однако в эту цифру входят все предложения на этом рынке, включая встроенные офисы и офисы в старых административных зданиях. На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости Омска не представлены бизнес-центры класса А и В. Уровню бизнес-центра класса В соответствуют лишь корпоративные офисы крупнейших региональных компаний. Помещения в бизнес-центрах класса С можно оценить в 30 тысяч квадратных метров. Остальное составляют помещения низкого качества (так называемый класс D).

Конечно, сравнивать абсолютные показатели по рынкам недвижимости российских городов - невозможно. Россия - страна головастик, в которой Москва является головой, Петербург - шеей, а регионы - хвостиком.

Динамика развития



Главная --> Публикации