Главная --> Публикации --> В россии будет создан кадастр недвижимости Жилищный кодекс требует ремонта Доходный номер Владимир яковлев: самое главное - включить земли в оборот Что садоводам ждать от дачной амнистии?

В мероприятии приняли участие представители более 20 компаний рынка недвижимости. Среди них: Дон-Строй, МИАН, Усадьба, Hines, Blackwood, Интермарк, Крост, Praedium, Sinergo.

6 марта 2006 г., г. Москва 6 марта 2006 года в отеле Marriott Grand Hotel прошел круглый стол компании Penny Lane Consulting Кадровая ситуация на российском рынке недвижимости, построение эффективной кадровой политики.

Согласно его данным, рост компенсаций специалистов рынка недвижимости составил за 2005 год, в среднем, от 20 до 40%, а по отдельным, наиболее дефицитным, позициям и значительно больше. Рост компенсаций в 2006 году, по прогнозам Penny Lane Consulting, может также составить 25-40%. При этом зарплаты специалистов, работающих в сфере недвижимости, выше средних по рынку на 15-20%.

В рамках круглого стола компания Penny Lane Consulting представила результаты исследования Обзор зарплат специалистов рынка недвижимости.

Однако наибольший дефицит был отмечен среди руководителей девелоперских проектов. Подобные специалисты, обладающие достаточным опытом и знаниями, на рынке практически отсутствуют.

По результатам исследования были выявлены наиболее востребованные специалисты рынка, спрос на которых превышает предложение до 4-5 раз. Среди них:
•директора по строительству
•директора по инвестициям
•менеджеры по поиску и привлечению строительных площадок
•оценщики недвижимости и бизнеса
•маркетологи-аналитики
•специалисты по взаимодействию со структурами, причастными к выдаче исходно-разрешительной документации

Медленнее всего росли компенсации в управляющих компаниях. Максимальный рост продемонстрировали позиции генерального и технического директоров, он составил примерно 20%. В отдельных случаях рост не превысил 5%.

Наибольший рост компенсаций специалистов по итогам 2005 года был отмечен в высшем и высшем среднем звеньях инвестиционно-строительных и консалтинговых компаний. Их рост составил минимум 20%, а по отдельным позициям доходил до 40%.



Если говорить о росте компенсаций по профилям деятельности, то в наибольшей степени выросли зарплаты специалистов в области финансов: коммерческих директоров, руководителей инвестиционно-аналитических отделов, инвестиционных аналитиков и маркетологов-аналитиков.



Риелторские компании, уровень зарплат



Управляющие компании, уровень зарплат

Дело в том, что в 2003 году в компании Penny Lane Consulting был создан сектор недвижимости и когда приступили к изучению и анализу рынка, то столкнулись с полным информационным вакуумом в части вопросов, касающихся управления персоналом.

Об идее организации круглого стола.

Сначала хотелось бы о видении процессов, происходящих на этом рынке, познакомить Вас со взглядом со стороны рекрутера-консультанта.

Стало ясно, что рынок недвижимости слишком закрыт. Получить из каких-либо источников структурировано-представленную информацию о потребностях рынка недвижимости в специалистах, о методах подбора и мотивации персонала, о зарплатах было практически невозможно. Поэтому решили провести свое собственное исследование и выяснить, что же происходит на рынке недвижимости.

При выявлении сегментов рынка отталкивались от цепочки основных бизнес-процессов девелопмента недвижимости.

Важно понять какова же структура рынка, кто основные игроки, что собой представляют компании, работающие на этом рынке с точки зрения структуры, численности персонала, а также уровень и специфику людей, работающих в этих компаниях.

Получились следующие сегменты:

ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ
â
ДЕВЕЛОПМЕНТ
â
ЭКСЛУАТАЦИЯ/ПРОДАЖА

Поиск/приобретение прав на объект недвижимости
Разработка концепции
Архитектурная концепция
Проектирование
Согласование, получение ИРД
Строительство
Сдача в эксплуатацию/аренда/продажа

ОСОБЕННОСТИ

•Инвестиционно-строительные
•Риэлторские/консалтинговые
•Управляющие

Индикатором роста рынка является появление новых игроков. На рынок недвижимости выходит все больше и больше торгово-производственные компании и крупные финансово-промышленные группы. Они создают собственные инвестиционно-строительные подразделения и обладают большими материальными ресурсами, которые готовы вкладывать в недвижимость

Бурный рост. Рынок недвижимости в России является одним из наиболее быстро растущих, как по физическому объему, так и по финансовому обороту. Спрос на землю и недвижимость год от года активно растет, вместе с ними растут и объемы инвестиций в сферу недвижимости.

Неструктурированность, которая характеризуется:

Такая же тенденция наблюдается и в консалтинговой сфере на рынке недвижимости , где появляются новые компании в результате ухода топ-менеджеров из компаний для создания собственного бизнеса. Это связано с тем, что какими бы хорошими специалистами они не были их карьерный рост и зарплата ограничена. А организация собственного бизнеса позволяет самостоятельно выбирать проекты, клиентов, персонал и в результате приносит хорошие дивиденды владельцу. Благодаря тому, что этот рынок базируется на личных связях, основным его капиталом являются специалисты, которые, наработав собственную базу клиентов, фактически становятся абсолютно самостоятельными. Если учесть, что организация собственного бизнеса консалтинговых услуг не требует больших денежных вложений в оборудование и технологии, это становится очень привлекательным.

Закрытость рынка

•Размытостью границ сегментов
•Путаницей в дефинициях
•Различные структуры компаний в одном сегменте
•Различные названия должностей с одинаковым набором функций

Из нашего опыта примером индикатора закрытости рынка может служить то факт, что у нас очень плохо работает один из наших основных инструментов поиска, так называемый networking. Мы обычно просим рекомендовать нам кого-нибудь из сферы. И именно в рынке недвижимости сталкиваемся с тем, что люди очень неохотно рекомендуют кого-либо.

Очень трудно получить достоверную информацию об объеме вложений, о численности персонала и особенно инфо, касающуюся заработной платы и компенсационных пакетов сотрудников компаний. HR-специалисты компаний рынка недвижимости стремятся минимизировать исходящую информацию об уровне компенсаций специалистов, применяемых льготных и мотивационных схемах, их эффективности. Мы еще раз столкнулись с этим при проведении исследование заработных плат. При этом, зачастую, даже в компаниях, работающих в одном секторе, лишь достаточно приблизительно знают о зарплатах специалистов в компаниях-конкурентах, если знают вообще.

Зарплаты специалистов в сфере недвижимости выше среднерыночных, по нашим оценкам, в среднем, на 15-20%.

Высокий уровень заработных плат

За 2005 год зарплаты в сфере недвижимости, по нашим оценкам, в среднем выросли на 20-40%. Например, если в 2004 году зарплата руководителя проекта составляла 3-5 тыс.$, в 2005 уже 4-8 тыс.$. В 2006 году, по нашим прогнозам, рост зарплат специалистов также может составить 25-40%, а в некоторых случаях и значительно больше.

Высокие темпы роста заработных плат

Отсутствие информации мешают формированию эффективной кадровой политики, прогнозированию затрат на персонал и, более того, зачастую позволяют кандидатам диктовать свои условия компаниям-работодателям. Например, кандидат может запрашивать 5000уе, но работодатель часто бывает просто не способен адекватно оценить стоимость такого специалиста, понять завышает ли он свою объективную стоимость и если да, то насколько. Конечно, рост зарплат связан не только с диктатом со стороны кандидатов. Прежде всего, он вызван высоким спросом на квалифицированных сотрудников, как в области менеджмента, так и на уровне специалистов.

Как следствие, возникает целый ряд ПРОБЛЕМ в области кадрового менеджмента (сложности в поиске и найме сотрудников, дефицит кадров, высокая стоимость профессионалов)

•директора по строительству
•директора по инвестициям
•менеджеры по поиску и привлечению строительных площадок
•оценщики недвижимости и бизнеса
•маркетологи-аналитики
•специалисты по взаимодействию со структурами, причастными к выдаче исходно-разрешительной документации

Если говорить о конкретных специальностях, то, по нашим оценкам, наибольшим дефицитом сейчас пользуются:

В таком положении вещей есть как свои плюсы, так и свои минусы. С одной стороны такие люди хорошо знакомы с проблемами со стороны исполнителя, прекрасно понимают специфику строительства того или иного объекта, а также, что немаловажно, умеют выстраивать отношения с подчиненными и гос.органами. С другой стороны, такие сотрудники в большинстве своем мало знакомы с передовыми технологиями в строительстве, новейшими системами управления проектами, методами организации труда и подходами в создании концепций проектов.

Но наибольшим дефицитом пользуются профессиональные руководители девелоперских проектов. Это обусловлено тем, что понятие девелопмент и коммерческая недвижимость относительно новые для России, до недавнего времени строительство осуществлялось исключительно по государственным заказам и для государственных и муниципальных нужд. В связи с тем, что большинство девелоперских компаний выросли из строительных, зачастую случается, что руководство проектами (как одним из основных видов деятельности девелоперской компании) осуществляет бывший строитель (прораб, монтажник, начальник строительного участка и т.п.).

Пути решения проблем мы видим в увеличении открытости рынка, повышению его структурированности, чего можно добиться только при объединении усилий и активном участии его ведущих игроков.

Таким образом, у молодых специалистов недостаточно опыта, а у тех кто таким опытом обладает не хватает понимания потребностей рынка, знания новейших западных технологий и стандартов, умения правильно их использовать.
Причем дефицит молодых специалистов в значительной степени обусловлен низким уровнем российской системы образования и подготовки кадров. По части специальностей российские ВУЗы в принципе не подготавливают специалистов и компаниям, так или иначе, приходится самостоятельно выращивать требуемых специалистов, что, в свою очередь, ведет к значительным временным, денежным и трудовым затратам.

ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ

Мы со своей стороны попытались внести некоторую ясность и решили провести комплексное исследование заработных плат специалистов рынка недвижимости.

ТЕХНОЛОГИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ

•аккумулировать данные по зарплатам специалистов на рынке недвижимости
•получить целостную картину компенсаций по рынку
•выявить тенденции рынка и дать прогноз его развития
•способствование стабилизации рынка и увеличению его открытости
•объединить усилия профессионалов в области кадрового менеджмента , работающих на рынке недвижимости

Мы также посчитали необходимым и полезным сравнить западные и российские компании.

Мы выделили несколько ключевых, наиболее востребованных позиций под обобщенным названием должности в трех условных сегментах рынка недвижимости с разбивкой по уровням иерархии.

Основные параметры выборки специалистов (Выборка формировалась на основе баз данных агентства Penny Lane Consulting и компании headhunter.ru):
•Специалисты, работающие в сфере недвижимости
•HR-специалисты компаний рынка

Методы проведения исследования:
•Опрос респондентов. Общее число респондентов - 120 человек.
•Анализ прочих источников информации:
-Корпоративная база данных Penny Lane Consulting
-База данных Headhunter.ru

Как показали результаты нашего исследования, наибольший рост уровня компенсации произошел на тех специальностях, которые мы отметили среди наиболее востребованных на рынке. До 30%, в сравнении с прошлым годом, выросли компенсации финансистов: коммерческих директоров, руководителей инвестиционно-аналитических отделов, инвестиционных аналитиков и маркетологов-аналитиков; т.е. специалистов, так или иначе связанных с анализом эффективности инвестиций. Связано это, на мой взгляд, с тем, что количество свободных площадок для застройки в Москве неуклонно падает, а в пределах садового кольца их практически не осталось вообще. Большинство строительных проектов на данный момент сопряжено со значительными затратами на переоборудование участка, реорганизацию его структуры и/или обеспечение переезда предприятий, размещенных на данный момент на конкретном участке. Данные затраты могут достигать нескольких миллионов долларов. В результате чего анализ целесообразности и эффективности вложения средств в подобные проекты становится критически важен.

Доп. комментарий 1; тенденции роста зарплат специалистов

Доп. комментарий 2; тенденции роста зарплат по сферам рынка

Вместе с перечисленными специалистами значительный рост продемонстрировал оклады специалистов консалтинговых компаний. По нашим данным зарплаты директоров департаментов и старших консультантов в этих компаниях выросли до 40%. На мой взгляд, это достаточно закономерно, так как деятельность консультанта во многом сводится к оценке доходности перечисленных раннее инвестиций.

Чуть меньшая динамика роста была отмечена в консалтинговых компаниях, о которых я говорила ранее. В остальных сферах рынка рост зарплат в среднем составил более стабильные 20-25%.

Если говорить в целом о росте компенсаций специалистов в отдельных секторах рынка недвижимости, то здесь наибольший рост продемонстрировали высшее и высшее-среднее менеджерские звенья инвестиционно-строительных компаний: их рост составил за год минимум 20% и в отдельных случаях доходил до 40%.


Альтернативные сделки на рынке недвижимости как песня без конца. Обычный формат многоходовой комбинации 3-4 связанные друг с другом операции. Есть и рекорды до 15 увязанных между собой сделок. Цепочки, паровозы, как еще называют альтернативные сделки, риэлторы научились мастерить в первые же годы возникновения российского рынка недвижимости и гордятся тем, что и в страшном сне не могло присниться их коллегам-брокерам на Западе. Но времена меняются, и новое поколение сотрудников агентств недвижимости уже не стремится к таким производственным подвигам. Тем более что потребность в них падает. Альтернативы все еще преобладают на вторичном рынке Москвы, но риэлторы отмечают, что их доля становится все меньше.

По нашим данным наиболее медленно росли компенсации специалистов управляющих компаний. Наибольшие значения роста зарплат управляющих и технических директоров, но и он составил только около 20%. По остальным позициям рост составил не более 10-15%, а в отдельных случаях и не более 5%.

Паровозик из прошлого

Четыре самые главные причины этой тенденции, по словам экспертов, таковы: в условиях роста цен провернуть подобные операции просто технически сложно, играет свою роль ипотека, позволяющая уходить от тяжеловесных операций (некоторые риэлторы используют любые возможности, чтобы обходиться без альтернативных сделок), все меньше в Москве коммунальных квартир, которые требовали расселений. Возможно, еще одна причина отсутствие единого стандарта проведения сделок разными агентствами недвижимости. Участники рынка в то же время сомневаются, что снижение числа альтернативных сделок обусловлено ростом доходов населения не настолько эти расходы выросли или увеличением числа покупателей из других регионов. Да, регионалы приходят на московский рынок недвижимости с деньгами, но нет данных, что процент иногородних покупателей существенно увеличился.

Обычные потребности клиентов выглядели примерно так. Владелец однокомнатной квартиры желает продать ее, чтобы с доплатой готов купить новую большей площади, подходящая квартира находится, и ее хозяин готов продать свои квадратные метры, если ему подберут две малогабаритки в разных районах. Владельцу одной из требуемых малогабариток взамен надо комнату с доплатой в коммуналке, а второму квартиру побольше И так до бесконечности. Долгие годы рынок вторичного жилья столицы продолжает жить именно такой жизнью.

Бедность, жилищная неустроенность москвичей и непростые обмены жилплощади как единственный способ улучшить жилищные условия в дорыночные времена все это способствовало тому, что с момента возникновения в 1990-х гг. рынок недвижимости стал преимущественно альтернативным.

По статистике, которой располагает сегодня Московская ассоциация-гильдия риэлторов (МАГР), на вторичном рынке недвижимости совершается 600 000 сделок в год. За прошедший 2005 год этот показатель снизился на 2%, хотя объем вторичного рынка постоянно пополняется, в том числе благодаря новостройкам. В МАГР объясняют, что снижение происходит за счет несостоявшихся альтернатив: по оценке Михаила Гороховского, из трех подготовленных риэлторами цепочек распадаются две. Соответственно, уменьшается и количество альтернативных сделок на вторичном рынке. Например, в Бесте доля альтернативных сделок составляет 12%, хотя в целом агентство активно работает в сегменте вторичного жилья.

Если считается, что примерно 60% всех продаваемых столичных квартир является вторичкой (остальное новостройки), то 50% из их числа продается в качестве альтернативы таково, в частности, мнение вице-президента компании Бест-Недвижимость Михаила Гороховского и Екатерины Устиновой, генерального директора компании Полиграфжилстрой. Но это сейчас. Еще пять лет назад на их долю приходилось примерно 80%, считают специалисты, работающие на рынке с момента его зарождения.

Значительный рост цен в течение нескольких лет привел к тому, что задача продать, чтобы купить оказывалась практически невыполнимой, возможно, сказались происходившие на рынке в конце 2003 начале 2004 г. процессы, когда цены скакнули вверх, по оценкам аналитиков, более чем на 40%. Продавцам и покупателям приходилось ждать, не появится ли участник сделки, готовый просто продать или купить, не требуя ничего взамен. Но уменьшение доли альтернативных сделок риэлторы ощутили именно в 2005 г.

Когда стоимость недвижимости растет на 27% в год, отмечает Гороховский, возможность осуществления альтернативных сделок осложняется. Альтернативы требуют времени, иногда на их построение уходит 3-4 месяца, за это время цена квартир существенно меняется. Предлагаемая доплата может уже не устроить продавца. Решить проблему за счет повышения стоимости имеющейся на продажу недвижимости тоже не получается если взвинтить цену, можно потерять покупателя. Договоренности, даже подкрепленные авансами, оказываются непрочными.

В Миэле подтверждают: в последнее время альтернативные паровозики часто заходят в тупик. Если покупатель приходит к продавцу не с деньгами, а с непроданной квартирой, то скорее всего сделка не состоится вовсе продавцу невыгодно ждать, когда осуществится продажа и нужная сумма наконец окажется в руках. В таких случаях интересные варианты приходится караулить, держа требуемую сумму в руках. И следует быть готовым к тому, что окончательная цена, о которой договорились вечером, утром будет на $5000 выше. Часто, говорят в Миэле, клиентам приходится соглашаться на низколиквидные предложения или не самые выгодные условия сделки. Вынуждены идти на это те, кто, например, не может рассчитывать на получение ипотечного кредита.

Проблема с построением цепочек усложняется, если встречный вариант жилья, устраивающий клиента, предлагает другое агентство недвижимости, известное на рынке своим непредсказуемым поведением. Это может касаться, например, возврата аванса. Как известно, многократные попытки некоторых крупных компаний ввести стандартные договоры по обслуживанию клиентов потерпели поражение. Каждый работает по собственному разумению, по самостоятельно разработанной договорной базе. Говорят, на рынке есть негласные установки не обращаться к тем или иным фирмам, уже имеющим дурную славу. Однако это правило может распространяться только на тех, чьи имена известны. Масса фирм всплывает на рынке для проведения одноразовых сделок. Каковы их стандарты практики, можно понять только постфактум.

Суды не признают за истцами-покупателями права на получение штрафов или возврат задатков в двойном размере, считая, что эта норма права относится лишь к сделкам, а предварительный договор, который предшествует продаже жилья, это еще не сделка. Если бы суды, понимая общественную значимость проблемы, при определении возмещаемого ущерба учитывали не только прямые убытки пострадавшей стороны предварительного договора, но и упущенную выгоду, ситуация изменилась бы, отмечает Михаил Гороховский. В МАГР намерены обобщить известную судебную практику и направить запрос в Верховный суд РФ, обосновав общественную значимость проблемы и попросив разъяснения позиции суда.

Законоприменительная практика отчасти способствует тому, что продавцы часто не выполняют обязательства по предварительным договорам, из-за чего рассыпаются альтернативные сделки.

Подтверждая тенденцию снижения доли альтернативных сделок на московском рынке, председатель совета директоров компании Миэль-Недвижимость Григорий Куликов говорит, что причина тому развитие ипотеки.

Грамотные стали

Управляющий директор Миэля Руслан Сейт-Люманов считает одной из причин снижения доли альтернативных сделок также возросшую потребительскую грамотность. Многие москвичи уже получили опыт участия в сделках купли-продажи квартир и понимают, что максимальную цену можно получить только от продажи свободной квартиры, т. е. готовой к участию в обычной операции, осуществляющейся без условия приобретения чего-то взамен. Если есть возможность занять деньги на короткий срок, чтобы купить новое жилье, переселиться, а потом продать старое, то все больше людей предпочитают поступить именно так.

Все больше людей берут кредиты для приобретения нового жилья. И это избавляет покупателей от участия в многоходовых комбинациях с недвижимостью, трудоемких по исполнению и непредсказуемых по результату. Можно взять кредит на покупку новой квартиры, а потом продать старую, погасив большую часть задолженности. Можно получить в кредит сумму, недостающую для покупки квартиры нужной площади.

Простые решения

Так же и в случаях с покупками. По словам руководителя филиала На Страстном бульваре компании Новый город Светланы Абелян, покупатели, наученные горьким опытом, теперь со значительно большей охотой покупают свободные квартиры. Если есть выбор, купят свободную, даже если она дороже.

В практике компании был случай, рассказывает Светлана Абелян, когда риэлтор, дабы ускорить процесс, придумал несколько нестандартный выход из положения. Для расселения коммуналки потребовалось найти шесть квартир, и это было сделано. Кто-то быстро согласился на переезд, а кто-то не торопился. В этой ситуации на помощь риэлторам пришел муж одной из обитательниц коммуналки, которая очень хотела переехать. Крупный мужчина, размером с хороший стенной шкаф, каждое утро без двадцати восемь запирался в туалете и сидел там по полчаса. За дверью ругались другие жители, кричали Ровно через две недели вся квартира с радостью разъехалась в подобранное для них жилье.

Новый город занимается расселением коммунальных квартир, а значит, активно участвует в альтернативных сделках. В таких ситуациях, говорит Абелян, для риэлтора важно не тянуть цепочку дальше, а подбирать на расселение только свободные квартиры, пусть и более дорогие. Если для расселения коммуналки требуются 3-4 квартиры, то подбор ведется таким образом, чтобы несвободной была лишь одна квартира. Сложнее, когда квартир нужно 5- Тогда приходится соглашаться на две, требующие альтернативы. Таким образом, риэлторы подтверждают, что сами же стремятся к более простым схемам.

Проблема альтернативных сделок касается агентств по продаже элитной недвижимости в гораздо меньшей степени. Сотрудники Контакт Элитная недвижимость в основном имеют с этим дело тогда, когда обслуживают жителей цековских домов столичного центра. В практике работы агентства доля альтернативных сделок составляет 20%. Но поскольку сектор цековского жилья довольно большой, то риэлторам агентства, прогнозирует Корешкова, еще долго придется работать по таким схемам.

Есть еще один механизм разруливания альтернативных сделок выкуп квартиры риэлторской компанией. Этот способ как инструмент выхода из сложных ситуаций используется давно, но нельзя сказать, что слишком часто. Только в тех случаях, считает Анна Корешкова, ведущий специалист компании Контакт Элитная недвижимость, когда объект можно приобрести процентов на 10 ниже рыночной стоимости.

Чтобы выйти на рынок без необходимости участия в альтернативных сделках, отмечает Екатерина Устинова, не обязательно даже брать кредит. По ее наблюдению, клиенты успешно перезанимают деньги частным образом на 3-4 месяца. В целом же она называет альтернативные сделки пережитком прошлого, который лет через 10 перестанет существовать вовсе.

Максим Каталов, директор по продажам бюро недвижимости Агент 002, cчитает, что снижению процента альтернативных сделок способствует общее уменьшение процента в городе квартир коммунального типа заселения. Хотя наибольшее влияние, соглашается он, оказала на рынок ипотека. И удобства от использования кредита для решения жилищных проблем население только начинает осознавать. Был случай, вспоминает Каталов, когда клиент взял в банке кредит на покупку трехкомнатной квартиры, уже разуверившись в возможности расширить однокомнатную с помощью доплаты. В результате, когда новое жилье было приобретено, он решил не расставаться и со старым стал сдавать квартиру и за счет арендной платы ежемесячно рассчитываться с банком.

Выгодно ли риэлтору проводить альтернативные сделки, запутанные и многоходовые? Если учесть, что даже самый простой вариант продажа квартиры клиента и подбор для него другой, с доплатой это уже две операции, за которые риэлтор получит два вознаграждения (как за проведение двух сделок), то получается, что выгодно. Однако Михаил Гороховский не согласен. Он считает, что вознаграждение не покрывает трудозатрат на проведение альтернативных сделок, а они несопоставимы с теми, которые требуются в обычных случаях простой покупки или простой продажи. Свое мнение Гороховский подтверждает ссылкой на практику риэлторов Канады. При аналогичных ценах на жилье и более низких комиссионных доходы канадских маклеров значительно выше, потому что им не нужно убиваться на сложных комбинациях, требующих времени и сил. Максим Каталов отмечает, что в агентствах недвижимости за альтернативы всегда с готовностью брались только стажеры (что любопытно, часто с успехом они проводили самые немыслимые комбинации). Люди с опытом старались паровозиков избегать.

Кому это нужно

На практике это происходит следующим образом: про расписку клиенты ничего, как правило, и не знают, ее обычно пишут риэлторы. Но подпись продавца обязательна. И когда эту бумажку приносят клиенту, он может увидеть реальные цифры и возмутиться. Например, продаваемая трешка, как объясняют риэлторы, стоит $70 000, соответственно, клиенту находят две малогабаритки по $35 00 Клиент вполне доволен: с него даже комиссионных не берут! И вдруг появляется расписка перед заверением сделки, что квартира продается за $80 00 Вот здесь бывает множество сюрпризов для клиентов, заканчивающихся скандалами и прочими неприятностями для риэлторов. Такие действия риэлторов можно квалифицировать по УК РФ как неосновательное обогащение и укрывательство комиссионных.

Тем не менее для агентств и брокеров, предпочитающих стричь купоны любыми способами, альтернативные сделки, как, впрочем, и вообще работа со вторичной недвижимостью, дарят массу возможностей, анонимно говорят риэлторы. Например, зачастую гражданин, просящий агентство найти ему вместо трешки две однокомнатные квартиры, рыночной стоимости имеющегося жилья не знает. И сколько положил себе в карман брокер, может остаться неизвестным. Обычно размеры полученных брокером комиссионных всплывают только при подписании расписки продавцом (один из обязательных документов при продаже жилья).

В Новом городе не рассматривают рынок альтернатив как уходящую натуру, пережиток прошлого, с которым уже в недалеком будущем можно будет распрощаться. По наблюдению Светланы Абелян, сейчас примерно 70% продавцов сразу же покупают себе новое жилье, без участия в альтернативных операциях. Однако, по ее прогнозу, совсем с рынка они не уйдут. Более того, сейчас появляется жилье, предоставляемое городом по социальному найму, и его доля будет увеличиваться. Эти квартиры а они не будут подлежать приватизации неизбежно станут включаться в цепочки. Так что даже наоборот, прогнозируют в Новом городе, вернутся времена обменов, причем в самой тяжелой их модификации.

Жертвой в таких случаях становится клиент. Но, считает Михаил Гороховский, жертвой он становится и в том случае, когда альтернативная сделка не состоялась. Если это случилось, то усилия риэлтора идут впустую, страдает престиж профессии, торговая марка агентства. И по принципу домино количество пострадавших от одной развалившейся цепочки возрастает многократно. По мнению Гороховского, граждан, нуждающихся в альтернативных сделках, в Москве все еще великое множество просто потому, что далеко не все могут рассчитывать на ипотечные займы.

Вчера комиссия Мосгордумы по социальной политике и трудовым отношениям поддержала предложение столичных властей внести в Госдуму поправки к федеральному закону о лицензировании. Предлагается возврат к лицензированию риелторской деятельности в области договоров ренты: когда пожилой человек или инвалид передает свою квартиру с условием пожизненного обеспечения и проживания.

Московские власти ищут средство помочь своей компании.

По мнению экспертов, возвращение к старой схеме контроля никак не поможет: черным риелторам отсутствие лицензии никогда не мешало. Никаким законом не установишь контроль над сделками между физическими лицами, - считает президент Русского агентства недвижимости САВА Константин Апрелев. Между тем именно такие сделки доминируют на рынке. Есть небольшое количество квартир, где обидели бывших владельцев, - говорит управляющий директор группы отделов компании МИЭЛЬ-Недвижимость Руслан Сейт-Люманов. - Однако то же самое было и до отмены лицензирования. По мнению директора по связям с общественностью и рекламе компании Soho Realty Елены Араловой, лицензирование скорее приведет к росту коррупции.

По мнению московских чиновников, отмена лицензирования привела к росту криминала. Одна из распространенных схем такова: старики подписывают договор ренты и вскоре умирают или просто исчезают. При другом варианте претендент на квартиру подписывает договор ренты, а потом узнает, что таких договоров уже полтора десятка. Как пояснил Газете замруководителя департамента соцзащиты Москвы Александр Белов, до отмены в 2002 году лицензирования риелторской деятельности в каждой префектуре работала межведомственная комиссия, без решения которой не регистрировали ни один договор в группе риска. Криминалитет не мог внаглую идти, - считает чиновник.

В столице такая компания есть - ГУП Моссоцгарантия. Вчера депутаты Мосгордумы признали, что она не конкурент частным структурам: за 10 лет работы заключено 3000 договоров ренты. Глава комиссии по социальной политике и трудовым отношениям Михаил Антонцев предложил выделить ГУПу средства из городского бюджета. Если это произойдет, то Моссоцгарантия получит конкурентное преимущество: бабушки, конечно, предпочтут заключать договор с госкомпанией, которая не обманет. Эксперты не исключают, что за законодательной инициативой столичных властей также стоит желание помочь ГУПу. Закон, несомненно, пойдет на пользу Моссоцгарантии, - считает Сейт-Люманов.
Основатели и совладельцы компании Вимм-Билль-Данн Сергей Пластинин, Давид Якобашвили и Гавриил Юшваев начинают один из самых амбициозных проектов на российском рынке недвижимости. Как стало известно Ведомостям, они собираются при участии соинвесторов построить офисно-жилой комплекс более чем за $1 млрд на месте 4-го московского мелькомбината рядом с Большим Сити. Не все участники рынка верят в будущее проекта.

Судьба поправок столичных властей сомнительна: у них есть мощный противник в лице Минэкономразвития, которое намертво стоит за сокращение лицензируемых видов предпринимательства. Впрочем, у правительства Москвы есть возможность контролировать рынок и без нового закона. Нужно вывести крупного государственного игрока, дать ему достаточные ресурсы и уже его контролировать, - считает Руслан Сейт-Люманов.

Большой Сити участок площадью около 1000 га между Краснопресненской набережной и Хорошевским шоссе. Осваивать его будет ЗАО Большой Сити, принадлежащая дочке АФК Система Системе-Галс. Инвестиции свыше $100 млрд.

В ноябре 2005 г. Пластинин, Якобашвили и Юшваев приобрели 100% ЗАО 4-й московский мельничный комбинат под девелоперский проект. Как стало известно Ведомостям, речь идет об офисно-жилом комплексе площадью около 1 млн кв. м. Это подтвердили Пластинин и Якобашвили. Раскрыть объем инвестиций в проект они отказались, но сообщили, что хотят привлечь к участию в нем сторонних инвесторов. В проект мы уже вложили $100 млн на приобретение мелькомбината и оформление его перевода, говорит Пластинин.

Это будет один из крупнейших в Москве проектов, говорят участники рынка, наряду с технопарками АФК Система на месте НПК Научно-исследовательский институт дальней радиосвязи (572 000 кв. м) и Нагатино-ЗИЛ (862 000 кв. м), инвестиции в каждый из которых оцениваются в $1 млрд. На такое масштабное строительство также потребуется не менее $1 млрд, полагает замгендиректора компании КВ Инжиниринг Илья Шкабара. С ним согласен гендиректор компании Prime City Properties Сергей Колегов, но он оговаривается, что если будет высотное строительство, то может быть и $1,5-2 млрд.

Проект начал реализовываться это Ведомостям подтвердили в Департаменте градостроительной политики, развития и реконструкции. Идет градостроительное планирование, а летом ход строительства объекта будет обсуждаться на заседании правительства Москвы, заявил чиновник департамента.

Девелопер, пожелавший сохранить анонимность, вообще сомневается в том, что проект будет осуществлен: Так же, как и Нагатино-ЗИЛ, он выглядит слишком дутым. О Нагатино-ЗИЛ говорят уже не один год, а до сих пор не построено ни метра. То же самое скорее всего будет и здесь, для столь масштабного проекта у акционеров Вимм-Билль-Данна недостаточно опыта в девелопменте.

Участок очень перспективен: на стыке двух крупнейших проектов Москва-Сити и Большой Сити. Успех проекту гарантирован при правильной стратегии реализации площадей, включающей постепенный вывод нескольких очередей, говорит Колегов. Но заявленные объемы таковы, что владельцам проекта, возможно, придется привлечь партнеров не только в финансовой сфере, но и в девелопменте и консалтинге. Как считает ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов, пока спрос на коммерческие помещения превышает предложение: Паритет на рынке настанет не раньше 2007 г. Поэтому к завершению строительства ВБД обязательно столкнется с серьезным конкурентом в лице Москва-Сити. Его площади будут востребованы на рынке, только если компания сможет создать ту же инфраструктуру, что будет в Сити, развязки, подъездные пути, метро. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает, что в ближайшие 2-3 года насыщения рынка не произойдет, а в перспективе площади в этой деловой зоне в любом случае будут приоритетными для арендаторов по сравнению с другими районами: На 80% они будут востребованы.



ОАО Вимм-Билль-Данн Продукты питания принадлежит около 30 предприятий, выпускающих молочные продукты, соки и воду. Выручка по итогам 9 месяцев 2005 г. составила $1,026 млрд, чистая прибыль $21,7 млн. Основные акционеры компании Гавриил Юшваев (19,45%), Сергей Пластинин (10,75%), Давид Якобашвили (10,12%), Михаил Дубинин (6,52%). Около 30% акций обращаются на Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE) в виде ADS. В 2005 г. Forbes оценил состояние Юшваева в $400 млн (73-е место), Якобашвили в $330 млн (95-е). Якобашвили и Юшваев вместе с Тимуром Клиновским строят неподалеку от Рублевского шоссе горнолыжный курорт за $50 70 млн, бизнес-центр площадью 22 000 кв. м за $30 млн, торговый комплекс площадью 25 000 кв. м за $21 22 млн и там же инвестируют $30 млн в строительство 40 000 кв. м жилья и $10 млн в фитнес-центр площадью 7200 кв. м.



Главная --> Публикации