Главная --> Публикации --> В обязанности ипотечного брокера входит… Московский стройкомплекс возродится в нижнем новгороде В москве продается все меньше квартир Программа ликвидации общежитий буксует Ваш коттедж: типовой проект или индивидуальность?

О том, что корпорация Инком намерена заняться девелоперской деятельностью в Москве, Бизнесу рассказал президент Инком-недвижимости Сергей Козловский. В течение 2006 года корпорация собирается приступить к строительству собственного офиса в центре столицы на Остоженке, на который у компании уже есть инвестиционный контракт,- сообщил он. Кроме того, он предположил, что первыми проектами компании могут стать объекты коммерческой недвижимости. Более детально обсуждать планы Инком-недвижимости в новом сегменте Сергей Козловский не стал.

Корпорация Инком-недвижимость, специализирующаяся на риэлтерской деятельности и девелопменте за городом, решила освоить строительный рынок Москвы. Первым проектом компании станет строительство собственного офиса на Остоженке, дальнейшие планы пока не разглашаются. Участники рынка считают, что вхождение на рынок для Инкома будет непростым.

По его словам, Инком-недвижимость входит на новый рынок на стадии стагнации, поэтому стратегия снятия сливок тут явно не просматривается. Сейчас этот сегмент рынка уже поделен, как следствие - ограниченное количество площадок, так что стать крупным игроком в этом секторе недвижимости сложно,- констатирует Ерохин.

Участники рынка полагают, что решение корпорации Инком-недвижимость - закономерный процесс развития крупной риэлтерской компании, однако компания несколько запоздала с подобным заявлением. Выходить на рынок надо было несколько лет назад, тогда спрос на коммерческую недвижимость был существенно выше, а предложений меньше,- уверен начальник управления инвестиций ЗАО Русский дом недвижимости Эрнест Ерохин. С ним соглашается и руководитель отдела инвестиций ООО Пересвет-девелопмент Сергей Баранов.

Работа в сегменте жилой недвижимости осложняется дефицитом земельных ресурсов, пригодных для строительства домов, и появлением 214-ФЗ,- отмечает начальник отдела маркетинга ОАО Квартал Павел Епихин. Это мнение разделяет руководитель пресс-службы ГК МИАН Вадим Васильев: К тому же девелопмент объектов коммерческой недвижимости- хороший способ увеличить активы компании. По его словам, для них также одним из первых проектов, связанных с нежильем, было строительство собственного офиса на улице Красная Пресня. Сегмент коммерческой недвижимости более подвижен, нежели жилой, где сложились четкие представления о норме прибыльности, подчеркивает Сергей Баранов. Помимо всего возможности реализации коммерческой недвижимости более широки, начиная от банальной продажи и заканчивая сдачей в аренду и эксплуатацию,- говорит он.

Однако эксперты считают, что рынок коммерческой недвижимости столицы более интересен для освоения, нежели жилой. Несмотря на то что рентабельность офисных проектов сравнима со строительством жилья, девелоперы отдают предпочтение коммерческой недвижимости. Рентабельность удачного офисного проекта составляет 18-20%, а у самых успешных - 25%, тогда как у жилья бизнес-класса- 20-25%,- уточняет гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.

Строительство ТК Мега-парнас началось в августе прошлого года. Его площадь составит 120 тыс. кв. м, стоимость строительства оценивается примерно в 90 млн евро.

По степени рентабельности наиболее выигрышным вариантом видится возведение объектов торговой недвижимости, считает Епихин. Срок окупаемости ТЦ составляет примерно три года. Для сравнения: объекты офисной недвижимости окупаются через пять-семь лет,- резюмирует эксперт.
Шведская IKEA в рекордные сроки нашла нового генподрядчика на строительство торгового комплекса Мега-парнас в Петербурге. Вместо финской Lemminkainen, с которой IKEA расторгла контракт, достраивать ТК будет турецкая Renaissance Construction, но Lemminkainen уже готовит судебные иски против ритейлера.

Вчера IKEA распространила пресс-релиз, в котором сообщила о смене подрядчика. Новый партнером ритейлера стала турецкая компания Renaissance Construction - договор с ней уже подписан. 8 марта Lemminkainen полностью покинула стройплощадку,- говорится в сообщении IKEA.

Генподрядчиком строительства стала компания Lemcon, принадлежащая финскому девелоперу Lemminkainen. На начало марта Lemcon построила примерно половину ТК, однако 6 марта IKEA расторгла контракт с Lemcon в одностороннем порядке, причины решения не разглашались (см. Бизнес от 6 марта).

Для строительных компаний сотрудничать с IKEA - престижно и доходно, поэтому компания обоснованно предъявляет очень жесткие требования,- констатирует директор департамента торговой недвижимости Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Наталья Орешина. Но расстаться со старым подрядчиком достаточно тяжело - надо договариваться, отмечает вице-президент ГК Время (девелопер ТЦ в регионах) Сергей Гаранин. А директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила не удивлен тем, что IKEA так быстро нашла нового генподрядчика. Проекты вроде Меги не очень сложны в строительстве - конструкции недорогие и быстро возводятся. Это хороший заказ, большие площади, Renaissance Construction сможет пополнить свое портфолио отличным заказом,- уверен Могила.

В Renaissance Construction не смогли оперативно прокомментировать ситуацию. А Lemminkainen обещает оспорить решение IKEA: по словам управляющего директора Lemminkainen Юхани Сормаала, компания уже готовит судебный иск в шведский арбитражный суд с требованием получить от IKEA объяснения и деньги. Эту информацию Бизнесу подтвердила и пресс-секретарь IKEA Ирина Ваненкова. Впрочем, по ее словам, Мега-парнас откроется по графику - в декабре 2006 года.

- Бутиковая деревня - понятие относительно новое и, думаю, не всем до конца понятное. Можете в двух словах дать ему краткое определение?

Казалось бы, деревня и бутик - понятия несовместимые по определению. Тем не менее, сегодня эти два слова все чаще употребляют в одной связке. О том, что из себя представляет бутиковая деревня, рассказывает Мария Литиницкая, руководитель Департамента загородной недвижимости компании BLACKWOOD:

- А что, русский стиль снова в моде? Мне казалось, что в последнее время и дизайнеры, и потенциальные покупатели все больше тяготеют к модерну или хай-теку...

- Если совсем кратко, бутиковые деревни - это новая тенденция на рынке загородной недвижимости. Естественно, что понятие деревня в данном случае более чем условно. Это небольшие коттеджные поселки клубного типа, дома в которых выдержаны в деревенском стиле... Их основные определяющие: достаточно приличная удаленность от города (свыше 50 км) и, как следствие, прекрасные экология и местоположение. Лес, приятный ландшафт, по возможности водоем - все это рядом. Прибавьте к этому общую слаженность в архитектуре, (деревянные домики полностью подходят как для отдыха, так и для постоянного проживания) и общую стилизацию под русский быт в его лучших традициях...

Кроме того, этот стиль прекрасно обыгрывается в дизайнерском плане. Можно, например, украсить дом всевозможными деталями под старину (резные ставни, калитки, деревянные украшения на ограждении и так далее) и окружить его яблоневым или вишневым садом...

- Ничего подобного. Хай-тек, модерн - безусловно, очень интересные направления, однако их сполна хватает в городе, и они достаточно агрессивные. А дома все мы хотим расслабиться, почувствовать защищенность, тепло, уют... Вот люди снова и возвращаются к классике; хотят быть ближе к природе. Натуральные материалы, свежий воздух, лес, близость большой воды - вот что привлекает уставших от городской суеты москвичей в деревенском образе жизни.

- Само собой, что внутри бутиковые деревни обустроены вполне современно, и при всем антураже почувствовать себя там оторванными от цивилизации вам не удастся. О том, что там прекрасно развита инфраструктура, думаю, и говорить не стоит...

- Хорошо, с внешним видом понятно, а что внутри? Вода из колодца, сеновал и русская печь вместо газовой плиты?

Каждый год в Подмосковье появляется порядка 40-50 новых проектов загородного жилья. С 2000 по 2005 гг. объем рынка вырос в 2 раза и составил более 300 коттеджных поселков. По данным крупных девелоперских компаний, доходность проектов составляет порядка 100-150 процентов.

Кстати, в скором времени в Подмосковье должны появиться тематические направления коттеджных поселков. Будет выдержано направление не только классического русского уклада. Появятся деревни, стилизованные под Германию, Голландию, Францию и так далее. И тут уж каждый сможет выбрать декорации под стать своему характеру и эстетическим предпочтениям.
По мнению представителей различных финансовых институтов, рынок недвижимости в России на сегодняшний день является одним из самых рентабельных и высокодоходных направлений инвестиций. При этом наиболее высокие темпы роста показывает рынок коттеджных поселков Московской области.

Большая часть предложения на первичном рынке загородного жилья приходится на Новорижское шоссе. Доля данного направления в общей структуре составляет 27 процентов. В течение последних нескольких лет это наиболее активно развивающееся направление, которое лидирует по количеству возводимых и планируемых поселков. (см. рис.1)

В 2005 г. на первичном рынке активно продавались около 193 коттеджных поселков. Из них 76% находятся в стадии строительства. На конец года общий объем предложения коттеджных поселков составил порядка 2,9 млн. кв.м, или 5,53 млрд долларов в денежном выражении.

По используемым материалам основной объем предложения приходится на кирпичные или монолитно-кирпичные дома (60%). Доля деревянных домов в общей структуре предложения достаточно мала и составляет порядка 7 процентов. При строительстве поселков бизнес- и премиум-класса, как правило, используется клееный брус. Отличительными особенностями клееного бруса от цельного является то, что он не меняет своей геометрической формы в процессе эксплуатации. При строительстве поселков экономкласса в основном используют оцилиндрованное бревно или профилированный брус.

Благодаря хорошей транспортной доступности и благоприятной экологической ситуации данное направление пользуется достаточно высоким спросом. Основная масса строящихся здесь коттеджных поселков относится к бизнес-классу, но есть и более дорогие. На сегодняшний день по удаленности наиболее активно осваивается зона в пределах 30 км от МКАД, на которую приходится основной объем вышедших в 2005 г. новых проектов. (см. рис.2)

В течение последних нескольких лет на рынке загородной недвижимости растет доля клиентов, желающих купить второй дом, предназначенный для дачного отдыха. Это состоятельные люди, уже имеющие загородный дом для постоянного проживания в ближнем Подмосковье по престижным направлениям, которые хотят иметь возможность отдохнуть в выходные у воды и леса, подальше от мегаполиса. С точки зрения данной категории покупателей, наиболее важными характеристиками современных поселков дачного типа являются природное окружение, временные затраты на дорогу и высокий уровень доступной жителям инфраструктуры. На сегодняшний день основная доля продаваемых поселков, расположенных более 50 км от МКАД, по используемым материалам, природному окружению и уровню инфраструктуры относится к низкому ценовому сегменту и не подходит для данной категории клиентов. В результате, на рынке элитный сегмент современных коттеджных поселков дачного типа находится на стадии формирования. Сейчас предлагается всего несколько коттеджных поселков,

В то же время, если смотреть на структуру спроса, то основной объем заявок приходится на небольшие дома площадью 150-250 и 250-350 кв.м, чья доля составляет 35 и 42%, соответственно. Таким образом, на сегодняшний день на рынке наблюдается несоответствие существующего предложения уровню спроса по такому параметру, как площадь дома.

Таким образом, сегмент дачных поселков премиум- класса на сегодняшний день находится на стадии формирования и пока слабо развит. Учитывая высокий уровень платежеспособного спроса на поселки данного формата, выделенный сегмент оценивается как высокоперспективный.

которые по своим параметрам можно отнести к выделенному сегменту. Это поселки, расположенные на значительном удалении от города (более 50 км от МКАД), с развитой внутренней инфраструктурой. Все они строятся в окружении леса, на берегу таких водохранилищ, как: Иваньковское, Можайское, Озернинское, Истринское. За счет достаточного высокого спроса в 2005 г. рост стоимости земельных участков по данным водохранилищам составил в среднем 70-80 процентов. Если в декабре прошлого года участки по данным водохранилищам стоили порядка 4000-6000 долларов/сотка, то сейчас их стоимость составляет 7000-11000 долларов за сотку.



Главная --> Публикации