Главная --> Публикации --> В моду вошли деревянные дома Mirax нравится в регионах В россии будет создан кадастр недвижимости Жилищный кодекс требует ремонта Доходный номер

Негодование куратора национальных проектов Дмитрия Медведева, увидевшего в местных чиновниках, нарушающих законодательство о распределении земельных участков под застройку, реальную угрозу реализации программы строительства доступного жилья, заметно активизировало земельную деятельность ФАС. На прошлой неделе, как уже сообщал Бизнес, глава ФАС Игорь Артемьев, пообещав действовать безжалостно и без послаблений, заявил, что антимонопольная служба готова подать более тысячи исков о расторжении договоров на получение земельных участков под жилищное строительство, которые были предоставлены застройщикам с нарушением федерального законодательства или используются ими не по целевому назначению. Теперь ФАС обратила внимание на то, что если под жилищную застройку земельные участки с 1 октября 2005 года распределяются через аукционы, то при коммерческой застройке, будь то строительство торгового центра, кафе или автозаправочной станции, местные власти вправе самостоятельно определять условия предоставления земли. Это также создает возможность для массы злоупотреблений, уверены чиновники ФАС.

Земельные участки под коммерческую застройку должны распределяться исключительно на аукционах, считает Федеральная антимонопольная служба. Как заявил вчера начальник управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаил Евраев, антимонопольная служба разработала поправки в Земельный кодекс, которые обяжут местные власти использовать аукционы для передачи земли не только под жилищную застройку, но и под коммерческую. Однако, предупреждают эксперты, реализовать эту идею будет непросто: чиновники и крупные инвесторы смогут запросто обойти требование ФАС, не выходя за рамки закона.

Проведение аукционов при выделении земельных участков для любого коммерческого строительства - это явный шаг вперед, ведь правила игры становятся более прозрачными,- отмечает начальник департамента стратегического анализа ЗАО Система-Галс Александр Гаврилин.- Другое дело, насколько удастся реализовать нововведения на практике. На сложности в реализации этой идеи указывает и руководитель департамента коммерческой недвижимости корпорации Инком-недвижимость Юрий Усков, который не исключает возможности сговора между крупными инвесторами и чиновниками.

Поэтому, сообщил Бизнесу Михаил Евраев, антимонопольная служба предлагает запретить местным чиновникам выделять пятна под коммерческую застройку на внеконкурсной основе. Соответствующие поправки в Земельный кодекс сейчас разрабатываются ФАС. И в ближайшее время законопроект будет представлен на рассмотрение правительства,- говорит Евраев.

А исполнительный директор Российского топливного союза Григорий Сергиенко напоминает, что несколько лет назад, когда столичные власти планировали без проведения конкурса выделить земельные участки под строительство АЗС Московской нефтяной компании, ФАС, обвинив мэрию в несоблюдении антимонопольного законодательства, выдала предписание устранить нарушение. Правительство Москвы пыталось обжаловать это решение в арбитражном суде, но безуспешно. В конце концов конкурс все же состоялся, но многие, по словам Сергиенко, до сих пор сомневаются в справедливости его итогов. Хотя сама форма аукциона может повлиять на то, что правила игры станут для участников рынка более прозрачными,- надеется Сергиенко.

Чтобы обойти новые требования, объясняет он, достаточно будет опубликовать информацию о проведении аукциона в каком-нибудь малотиражном издании, весь тираж которого могут скупить заинтересованные компании, в результате чего количество участников аукциона и, главное, его победитель будут фактически определены заранее. Проведение конкурсов и аукционов - наиболее коррумпированная сфера,- утверждает Усков.- Для того чтобы расширить круг игроков на том или ином рынке, необходимо принять поправки не только в Земельный кодекс, но и в иные законодательные акты. Но чиновники вряд ли пойдут на такой решительный шаг, поскольку сами в этом не заинтересованы.

О том, что группа Абсолют занялась переводом больших земельных участков на территории Ленинского района, Бизнесу рассказали сразу несколько источников, знакомых с ситуацией. По их данным, переводом земли общей площадью более 140 га занимается связанное с группой Абсолют ООО Комплекс Рассказовка". Гендиректор этого комплекса Александр Титков подтвердил факт перевода земли, сообщив, что за его компанией стоит крупная финансовая структура, называть имя которой он не захотел. Ранее наши земли входили в состав совхоза Московский",- уточнил Титков.

При этом участники рынка отмечают, что даже если аукционная система распределения земельных участков под коммерческую недвижимость окажется эффективной, на конечную стоимость самих объектов это не окажет существенного влияния. Приобретение земельного участка- не самая большая часть затрат для инвесторов,- объясняет Александр Гаврилин.
Один из крупнейших землевладельцев Подмосковья, группа компаний Абсолют приступила к выводу на рынок части своих земельных активов, расположенных на территории Ленинского района. По информации участников рынка, общий объем земель превышает 140 га. Как стало известно Бизнесу, первым покупателем участка у Абсолюта стал ТД Перекресток Льва Хасиса. Продуктовая сеть планирует построить здесь торговый комплекс площадью более 150 тыс. кв. м.

Как стало известно Бизнесу, первым покупателем земли на территории Ленинского района у группы Абсолют стал торговый дом Перекресток Льва Хасиса. В Перекрестке подтвердили факт приобретения у группы Абсолют земельного участка площадью более 10 га в 3 км от МКАД по Киевскому шоссе, но от дальнейших комментариев отказались. Председатель правления группы компаний Абсолют Андрей Косолапов рассказал Бизнесу, что сделка между Абсолютом и Перекрестком пока не закрыта. При этом Косолапов опровергает информацию о переводе земельного участка площадью более 140 га на территории Ленинского района.

По его словам, перевод земли осуществляется для реализации проекта по строительству сети многофункциональных административно-торговых и производственно-складских комплексов. По оценке директора управления загородной недвижимости компании Миэль-недвижимость Владимира Яхонтова, стоимость перевода в этом случае могла варьироваться от $50 до $400 за сотку.

"Перекресток заплатил за участок на Киевском шоссе не менее $400-450 тыс. за га,- предположил руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank Алексей Новиков.

Помимо площадки на 3-м км Киевского шоссе у нас здесь располагается только один участок в городе Московский площадью около 30 га, на котором мы реализуем проект строительства жилого микрорайона площадью около 300 тыс. кв. м,- рассказал Андрей Косолапов. По оценке экспертов, Перекрестку участок рядом со МКАД обошелся недешево.

По информации Бизнеса, на приобретенном земельном участке Перекресток планирует строительство торгово-развлекательного комплекса площадью 150 тыс. кв. м. До проекта на Киевском шоссе Перекресток еще не занимался строительством столь крупных объектов. Возможно даже, что сеть выступит девелопером всего проекта, так как у Перекрестка сейчас есть девелоперское подразделение.

Участники рынка отмечают, что изначально группа Абсолют планировала реализовать участок, приобретенный сетью Перекресток, под строительство коттеджного поселка. "Абсолют предложил нам купить этот участок с возможностью перевода его под ИЖС. Однако так как по соседству с ним располагаются свалки, мы отказались,- рассказывает топ-менеджер одной крупной девелоперской компании.- Вероятно, из-за плохой экологической обстановки было принято решение построить здесь крупный торговый центр.

Для развития торговой недвижимости Киевское шоссе является довольно перспективным направлением, полагает директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев. Здесь возможно построить большой торгово-развлекательный центр формата Меги, который будет тянуть к себе покупателей не только из Москвы, но и из области,- рассуждает он.

Строительство будет вестись поэтапно. Первая очередь будет включать в себя торговый комплекс площадью 15 тыс. кв. м, в котором планируется размещение гипермаркета Перекресток на территории не менее 10 тыс. кв. м,- рассказал представитель одной из столичных консалтинговых компаний. Объем инвестиций в строительство нового торгово-развлекательного комплекса на Киевском шоссе Перекрестку обойдется в сумму не менее $150 млн,- считает директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила.

От солдатки до бомжа

Купить разрушенный памятник истории и культуры в провинции, отреставрировать его и превратить в современную гостиницу это пока все-таки больше благотворительность. В этом попытался убедить корреспондента Ъ-Дома АЛЕКСЕЯ АЛЕКСЕЕВА человек, имеющий подобный опыт. Однако со стороны этот опыт куда больше похож на удачно развивающийся бизнес.

Ростовский кремль больше всего известен стране благодаря фильму Гайдая Иван Васильевич меняет профессию. Управдом Бунша временно исполнял обязанности царя, бегая по стенам именно в Ростовском кремле.

Москвичи часто путают два Ростова Ростов-на-Дону, большой город на юге далеко от Москвы, и Ростов Великий, маленький городок недалеко на севере. Речь пойдет именно о втором городе, который летописцы заметили чуть раньше, чем Москву.

Второй дом гостиница Боярский двор. Едва ли не самое новое на вид здание во всем Ростове Великом, даже кремль на его фоне выглядит немного обшарпанным. А тут свежеотреставрированный двухэтажный домик (центр Ростова весь двухэтажный в целях сохранения архитектурного облика). Снаружи старина, внутри современная начинка. Электронные ключи-карты для открывания номеров, душевые кабины, противопожарная сигнализация и все остальное, что полагается трехзвездному отелю. Отель открылся прошлым летом. А всего лишь два года назад и этот дом выглядел точно так же, как тот, что стоит напротив: ни окон, ни дверей, ни крыши, а перекрытия рухнули. Обветшал за два с лишним столетия своего существования.

На улице со старинным названием Каменный мост, упирающейся в тот самый кремль, стоят друг напротив друга два здания. Первое без окон, без дверей, без крыши, без перекрытий словом, без всего, кроме старых кирпичных стен. При Петре Великом здесь были конюшни. Сейчас сюда заходят только детишки так, поиграть, клей понюхать.

Дальше была советская власть: муниципализация, коммунальные квартиры, передачи с баланса на баланс. Последним официальным хозяином дома была семья, официально проживавшая в одной из коммуналок, а на самом деле уже обитавшая в другом месте. Реальными же хозяевами были бомжи, которые, понятно, не очень часто задумывались о сохранности памятника старины.

Поскольку здание Боярского двора имеет статус памятника истории и культуры, ему полагается паспорт, в котором, в частности, записаны все сведения о хозяевах с момента постройки. В конце XVIII века солдатка, то есть жена человека, забранного в рекруты на 25 лет, Марфа Фигурина получила право построить дом на этом месте. Каменный, двухэтажный, с постоялым двором, всего 110 квадратных саженей (в квадратных метрах будет чуть больше). У сына солдатки дом приобрел купец третьей гильдии Алексей Тимонов, активно скупавший недвижимость в городе. При наследниках купца дом был перепродан в 1876 году за 2500 рублей статскому советнику Эдуарду Ивановичу Керковусу, который переделал дом, сделав здание более приличествующим крупному чиновнику. К концу XIX века домовладение уже за 3600 рублей купил крестьянин Федор Иванович Чистяков. Проживал в доме он сам, но держал также постоялый двор и сдавал в аренду склад.

Здание было куплено за 600 тыс. рублей. Точную сумму, потраченную на создание отеля, новые хозяева не раскрывают, уточняя лишь, что две трети инвестированных в этот проект средств пошли на реставрацию и лишь одна треть на гостиничную начинку. Реконструкция была проведена за 15 месяцев. Строили привыкшие к подобным темпам югославы, к которым на этапе отделки присоединились местные жители.

Экспресс-трансформация

В 2003 году служившему пристанищем бомжей дому без окон и дверей сильно повезло городские власти выставили его на торги. Здание купила московская фирма Реинкап, которая к тому времени разрабатывала проект создания отеля в другом ростовском здании, на улице Карла Маркса.

Исторических достопримечательностей в городе и его окрестностях всегда хватало. Древности не изменились, скорее изменились туристы. В отличие от путешественников советской поры нынешние туристы не очень любят гостиницы с удобствами на этаже или во дворе и столовками с плакатами У нас порядок такой: поел убери за собой. И они готовы заплатить за то, чтобы не вспоминать подобные вещи.

Ростов Великий, входивший в советское время в число наиболее посещаемых туристами городов, в постсоветское время долго страдал от исчезновения этих самых туристов, но совсем недавно наметилось нечто вроде гостинично-туристического бума. Очень кстати оказалось появление экспресс-поезда Москва Ярославль, делающего остановку в Ростове. Да и на автомобиле из Москвы добраться до Ростова несложно.

Генеральный директор Реинкапа Алексей Волгин признает, что поставить на пустом месте современную кирпичную коробку было бы гораздо выгоднее, чем заниматься реконструкцией. Ведь внешний облик памятника старины изменять нельзя, на внутренние перестройки тоже есть определенные ограничения. Чтобы избежать возможных проблем, в качестве архитектора отеля был приглашен главный архитектор Ростова.

Сразу несколько хотельеров почувствовали этот спрос. За последние два года в Ростове было начато строительство семи гостиниц. Боярский двор не единственный пример создания отеля в реконструированном старинном здании.

Прорабы-перестройщики

Что касается собственно процесса восстановления, то, например, реставраторам приходилось заниматься вычинкой кирпича (заменять плохие кирпичи в старой кладке). Дом, еще недавно не имевший окон, теперь должен был иметь окна в традициях Ростова конца XVIII века. В результате на вполне современные стеклопакеты снаружи наклеивались специальные деревянные планки. По-старинному выглядят решетки на окнах первого этажа. Не из нашего времени также толщина стен, высота потолков, арки, лестницы. Поскольку здание стоит на деревянном фундаменте, необходимо поддерживать определенный уровень грунтовых вод, чтобы дом не оседал. Еще одна мелкая примета исторического прошлого отсутствие идеально прямых линий в архитектуре дома. Практически любая старинная стена наклонена в ту или иную сторону, так что установленная перпендикулярно полу дверь номера порой вовсе не параллельна стене. Несколько номеров имеют громадные размеры (в комнате вполне может уместиться трехкомнатная хрущевка) только потому, что перепланировка была невозможна.

Благотворительность это или нет, но отель развивается. На майские праздники планируется открыть второй корпус (а потом будет и третий). Исторического в новых корпусах будет меньше, зато в 52 номерах второго корпуса можно будет разместить два автобуса туристов.

Когда мы начинали этот проект, у нас даже не было бизнес-плана, признается Алексей Волгин. Можно даже сказать, что для нашей фирмы деньги, вложенные в этот проект, выброшенные. Точнее, не выброшенные, а потраченные на благотворительность. Только когда ты даешь деньги благотворительной организации, то не можешь точно знать, как и на что твое пожертвование было потрачено. В какой-то момент мы подсчитали, что в общей прибыли фирмы доля этой гостиницы составляет менее 1%. Все-таки основной бизнес для нас это недвижимость в Москве. То есть в Ростове мы скорее тратим, чем зарабатываем. Это при том, что в сезон, то есть с мая по сентябрь, 'Боярский двор' вполне окупается, в любые праздники все номера заняты. Мы скорее занимаемся этим проектом для души, чем пытаемся извлечь из него максимальную экономическую прибыль. Хотя и об экономии тоже не забываем.


В последние годы в столице идет бурное развитие ипотечного кредитования, и как следствие этого наблюдается дефицит недорогого жилья. Поэтому многие девелоперы устремили свои взоры на города ближнего Подмосковья. Квартиру в городах, расположенных в 8-15 километрах от МКАД, можно купить больше по метражу и дешевле, чем в столице. Ко всему прочему, по времени добираться до Первопрестольной нередко оказывается значительно проще и быстрее, чем, например, из тех же спальных, но московских районов. Одним из таких городов-спутников являются Мытищи...

Еще одну стройку Реинкап ведет в 30 км от Ростова, в населенном пункте под названием Заозерье. Бывшая боярская усадьба, в советское время успевшая побывать школьным корпусом, тоже превращается в отель. Ориентируемся на индивидуалов, 24 номера, берег озера, лес, глушь, один гектар земли, говорит Алексей Волгин. Хотим успеть до лета. Сам с семьей с удовольствием буду там отдыхать, когда будет время.

Этот город является одним из самых старых в Московской области. В далеком прошлом это была дворцовая Тайнинская волость, которая сформировалась из селений, основанных славянами еще в XII - XIII веках. Развитие города было связано, прежде всего, с нахождением между двумя важнейшими водными артериями - Яузой (с выходом на Москву и Оку) и Клязьмой. Город расположен в 19 км к северо-востоку от Москвы. В настоящее время его площадь составляет около 44 тысяч гектаров, из них 46% занято лесами, а более 9% акваториями.

И быстро, и близко

Помимо этого, до Москвы можно доехать на любой электричке, которая ровно через 30 минут будет на Ярославском вокзале. А в феврале 2004 года между Мытищами и Москвой стала курсировать экспресс-электричка Спутник, время пути которой составляет не более 20 минут.

Одной из основных привлекательных особенностей Мытищ является транспортная доступность. Добраться до города действительно просто. Мытищи окружены двумя трассами: Ярославским и Осташковским шоссе. Вблизи города проходит еще одна трасса федерального значения - Дмитровское шоссе. Дорога до станции метро ВДНХ, Ботанический сад, Медведково без пробок займет около 25-30 минут. Кроме того, ожидается, что через 5-6 лет у оживленного Ярославского шоссе появится дублер - платная трасса Москва - Переславль-Залесский.

После строительства первого в Москве крупного водопровода Мытищи-Москва, которому уже 200 лет, основанного на многочисленных водных ключах, разбросанных близ города, эта территория стала поставщиком чистой природной воды в Первопрестольную. А благодаря строительству железной дороги Москва-Ярославль Мытищи получили быструю и надежную связь как с Москвой, так и с волжскими городами, что способствовало развитию машиностроения.

Благодаря налаженному сообщению в Мытищах очень развитая инфраструктура. По Осташковскому шоссе расположен гипермаркет Ашан, недавно в городе открылись гипермаркеты Рамстор и Перекресток. Также в городе много спортивно-развлекательных центров, учебных заведений и несколько крупнейших научных центров.

Сколько стоит дом построить?

В городе и его окрестностях с давних времен существовали серьезные ограничения на строительство грязных производств. Здесь нет каких-либо крупных производств химической промышленности и металлургии. Экологию города защищают заказник федерального значения Лосиный остров и знаменитый Пироговский лесопарк. Преобладающая северо-западная роза ветров приносит сюда чистый свежий воздух с лесных пространств северного Подмосковья и Тверской области.

А аналитик Бюро недвижимости Агент 002 Александр Слета отмечает, что средняя стоимость жилья, реализуемого в Мытищах, - 1824 долларов. Около 50% выставленных на продажу квартир - это панельные многоэтажки. 40% приходится на кирпичное жилье. Причем большая часть из них - это современные комфортные дома, а не унылые пятиэтажки. Остальные 10% - это устаревшие блочные дома и недавно появившиеся монолитные, - констатирует он.

Объемы и темпы жилищного строительства в Мытищах сегодня ничем не уступают столичным. В данный момент в Мытищах преобладает комплексная застройка микрорайонов, которая включает и строительство объектов инфраструктуры: магазинов, детских садов, школ, поликлиник. Не так давно в городе был построен крупный спортивный объект - ледовый дворец Арена, - говорит первый заместитель генерального директора компании МИАН - Агентство недвижимости Дмитрий Кузнецов.

В настоящее время в Мытищах возводятся в эксплуатацию такие объекты, как: 13-этажный монолитно-кирпичный дом на ул. Колпакова, цена 1 кв. метра в котором составляет от 0 Кроме этого, в микрорайоне 17 строится 14-этажный монолитно-кирпичный дом. Цена за кв.метр - 1300 долларов.

По словам А. Слеты, город Мытищи развивался по пути увеличения доли монолитно-кирпичного строительства. В городе очень развита точечная застройка. Но крупные московские строительные компании не так давно анонсировали свои долгосрочные проекты строительства, откуда стало ясно, что большая часть новостроек будет панельного типа.

Мытищи - один из самых перспективных городов Подмосковья. Рост цен на квартиры в новостройках составляет от 2% в месяц. Примерно такую же картину мы прогнозируем и на весь 2006 год, конечно, при отсутствии каких-либо макроэкономических потрясений, - резюмирует Д. Кузнецов.

Одним из наиболее интересных новых проектов является жилой комплекс бизнес-класса Планета. Он состоит из трех 16-этажных корпусов, получивших названия Европа, Австралия и Америка. Монолитно-кирпичные дома комплекса повышенной комфортности строятся по индивидуальному проекту. Площадь квартир свободной планировки будет составлять от 43 до 96 квадратных метров. Помимо этого, новый комплекс расположен поблизости от автовокзала и железнодорожной станции Мытищи.



Главная --> Публикации