Главная --> Публикации --> Дск-2 набирает обороты В обязанности ипотечного брокера входит… Московский стройкомплекс возродится в нижнем новгороде В москве продается все меньше квартир Программа ликвидации общежитий буксует

В начале недели международная компания Mercer Human Resource Consulting опубликовала свое ежегодное исследование, согласно которому Москва признана вторым по дороговизне жизни городом в мире. «Обогнать» российскую столицу удалось лишь Токио. В десятку самых дорогих городов также вошли Женева, Лондон, Сеул и Цюрих. Как показало исследование, жить в Москве на 14% дороже, чем в Нью-Йорке, и в полтора раза дороже, чем в Сиднее. Для своего доклада сотрудники Mercer Human Resource Consulting сравнивают стоимость 200 «типичных товаров и услуг» в 144 мегаполисах мира. Причем среди «покупок» значатся аренда жилья, еда, одежда, предметы быта, услуги по транспортировке и развлечения. Подобные исследования адресованы в первую очередь зарубежным компаниям для расчета размера компенсаций сотрудникам, работающим за рубежом, и оценивают они стоимость товаров и услуг, соответствующих «западным стандартам». Однако факт остается фактом: даже «в рублевом эквиваленте» жизнь в Москве с каждым годом становится все дороже, и через несколько лет она может оказаться не по карману коренным жителям столицы.

По мнению специалистов, через 10–15 лет в центре столицы не останется ни одного москвича. Высокая стоимость жизни в Москве вынудит жителей города переезжать с центральных улиц на неблагополучные окраины.

Вместе с тем, по мнению г-жи Александровой, подобные преимущества «выходят боком» значительной части москвичей: в Москве живут самые состоятельные люди России, и это не может не отразиться на формировании цен в городе. «Если по некоторым критериям, например, субсидиям на жилье, стоимости бытовых услуг, транспорта, столица дешева, то сказать то же в отношении потребительских товаров уже нельзя. То же относится и к стоимости недвижимости: по отношению к качеству цены на нее раздуты неимоверно», – говорит Анастасия Александрова. Интересно, что в последнее время наметилась тенденция к географическому сегментированию потребительского рынка: один и тот же товар в центре столицы и на окраине стоит по-разному. То есть, хотя жизнь в Москве и без того дорога, постоянный спрос на дорогостоящие товары со стороны богатых граждан подстегивает рост цен. А москвичам со средним достатком жизнь в столице становится не по карману.

По данным Москомстата, средняя заработная плата столичных жителей в январе – феврале составила 10 353 рубля, тогда как средняя заработная плата по России на треть меньше – 7080 рублей. Прожиточный минимум в столице также выше среднего российского – 3040 рублей против 204 Но при этом разрыв между максимальным и минимальным заработком в столице довольно существенный: самая высокая оплата труда зафиксирована у коммерсантов, задействованных в обеспечении рынка, – она составила 41 096 рублей. А меньше всего получают работники образования – 5185 рублей. «По покупательной способности Москва богаче остальных регионов в 10–12 раз, – сказала RBC daily руководитель направления «Социальная политика» Фонда «Институт экономики города» Анастасия Александрова. – А по доходам – в 12–1 В столице заработная плата не играет доминирующей роли – многие живут на доходы от предпринимательской деятельности,да и самих источников заработка гораздо больше, чем в остальных регионах». Богатство Москвы, по мнению специалистов, связано с тем, что в Москве сконцентрирована основная масса российских финансов, а также находятся почти все системы управления государством. Более того, столица по-прежнему остается центром притяжения для всех остальных россиян.

По прогнозам социологов, через 10-15 лет людей в центре столицы вообще не останется. В правительстве Москвы считают, что единственным способом затормозить этот процесс может стать повышение арендной ставки на землю и введение запрета на ее продажу в столице. Другие собеседники RBC daily более пессимистичны и предлагают иные методы решения проблемы. «Нивелировать разрыв между богатым и бедным населением можно, если поддерживать процесс урбанизации, – считает Анастасия Александрова из Фонда «Институт экономики города». – Необходимо создавать альтернативу Москве – крупные городские центры, которые могли бы конкурировать со столицей, развивать их собственный инвестиционный потенциал». По мнению г-жи Александровой, подобными альтернативными центрами могут стать те города, в которых сейчас идет активное развитие бизнеса, – Петербург, Ростов, Нижний Новгород, Екатеринбург, Новосибирск. «Бизнесмены сами заинтересованы в уходе из Москвы, – сказала RBC daily г-жа Александрова. – В том числе из-за дороговизны земли и высоких налоговых ставок. Если в регионах будут созданы оптимальные условия для их появления там, Москва сможет сократить разрыв между бедными и богатыми». С ней согласен Сергей Николаенко из Фонда «Бюро экономического анализа». «Государство должно заботиться не столько о сдерживании цен или повышении заработной платы, сколько о создании условий для работы этих механизмов, – сказал г-н Николаенко RBC daily. – То есть необходимо развивать конкуренцию, давать преимущества для привлечения бедных людей в малый бизнес. А сама по себе борьба с бедностью ничего не даст, кроме роста инфляции и, как, следствие, дальнейшего увеличения числа бедных людей».
Впервые иностранный фонд заинтересовался российской девелоперской компанией. Как стало известно Ведомостям, американский инвестфонд под управлением Moore Capital купил 20% долей компании РосЕвроДевелопмент, строящей коммерческую недвижимость по всей стране.

По мнению экспертов, небогатых жителей города «выдавливают» из центра на менее дорогие и менее благополучные окраины. «В центре почти нет магазинов, а в тех, что есть, цены крайне высоки, – сказали RBC daily в Фонде «Институт экономики города». – В том, что через несколько лет центр Москвы будет только для богатых, сомневаться не приходится». С этим мнением, правда, не согласны в правительстве столицы. «Определенный отток людей с меньшим достатком из центра действительно есть, – сказал RBC daily вице-мэр Москвы Валерий Шанцев. – Но это эволюционный процесс. А о «выдавливании» населения никто не говорит». Как рассказал г-н Шанцев, для поддержки москвичей правительство столицы приняло комплекс мер, направленныхна сдерживание роста потребительских цен. Так, например, была организована сеть магазинов розничной торговли для малоимущих слоев населения. Специально для таких магазинов выделяются площади на первых этажах домов, которые сдаются внаем по цене ниже рыночной, но с условием, что эта разница будет компенсирована за счет более доступных цен на товары. Кроме того, московская администрация поддерживает оптовые сети, минимизирующие цепочку от склада до магазина, удешевляя тем самым стоимость продуктов. Однако о тотальном снижении цен никто не говорит. «Достичь этого нельзя, – сказал г-н Шанцев. – Более того, мы прогнозируем их дальнейший рост».

РосЕвроДевелопмент увеличил капитал на 5%, и сейчас 80% долей общества принадлежит РосЕвроГрупп, 20% американцам. Сумму сделки стороны не называют. Виктор Малеванкин, старший консультант отдела рынков капиталов Knight Frank, оценивает сделку в $55-60 млн. Такие же цифры называет директор Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев.

О завершении сделки с американским инвестфондом под управлением Moore Capital Management Ведомостям рассказал гендиректор РосЕвроДевелопмента Иван Ситников. По его словам, сотрудничество с Moore Capital началось в прошлом году со строительства в Новосибирске бизнес-центра класса А РосЕвроПлаза (площадью 30 000 кв. м, инвестиции $35 млн). После полугодовой работы над проектом мы пришли к соглашению о вхождении американского инвестиционного фонда под управлением Moore Capital в РосЕвроДевелопмент, говорит Ситников. В управляющей компании факт сделки подтвердили, но от комментариев отказались.

РосЕвроДевелопмент может похвастаться вниманием иностранных инвесторов, указывает Виктор Малеванкин. Так, в декабре 2005 г. компания продала британскому фонду Raven Russia первую очередь логопарка Крекшино за $110 млн. А в октябре 2005 г. Citigroup Venture Capital и немецкая DTB приобрели около 38% акций Национальной логистической компании (входит в РосЕвроГрупп). В региональных центрах остро ощущается недостаток инфраструктурных объектов. Это делает рынок коммерческой недвижимости крайне привлекательным для институциональных инвесторов, комментирует Иван Ситников. Директор фонда прямых инвестиций Ренова Капитала Дмитрий Левонян видит большой потенциал для развития девелопмента: ставки капитализации в России выше, чем в Европе, а процесс девелопмента становится цивилизованнее.

Принимая во внимание перспективы рынка и имеющиеся у РосЕвроДевелопмента площадки, саму компанию можно оценить в $280-300 млн, считает Малеванкин. Привлеченные деньги российский девелопер планирует инвестировать за пределами столицы. Сейчас в портфеле компании более 2 млн кв. м недвижимости, в том числе торговые центры в Красноярске (140 000 кв. м), Новосибирске, Омске, Самаре (по 100 000 кв. м каждый), технопарк в Новосибирске стоимостью $500 млн. По словам Ситникова, до 2010 г. компания намерена инвестировать в коммерческую недвижимость $2 млрд.

ООО РосЕвроДевелопмент создано в середине 2004 г., входит в консорциум РосЕвроГрупп, владельцами которого являются три партнера Илья Бродский, Сергей Гришин, Андрей Суздальцев. РосЕвроДевелопмент специализируется на строительстве торгово-развлекательных центров, офисов, логопарков и жилых комплексов. Построил три склада в Подмосковье, офис в Москве. Оборот компании не раскрывается. Moore Capital Management, LLC нью-йоркский хедж-фонд, под управлением которого находятся активы на $10 млрд. Офисы Moore Capital расположены в Нью-Йорке, Вашингтоне и Лондоне.

Сделка с Moore Capital первый пример прямой инвестиции западного фонда в капитал российской девелоперской компании, подчеркивают эксперты. Хотя иностранные акционеры есть у компании Открытые инвестиции, это стало результатом биржевого размещения: в ноябре 2004 г. компания продала 38,5% акций на LSE, выручив $68,8 млн. До этого иностранные инвесторы предпочитали инвестировать не в девелопмент, а в саму недвижимость. Осенью 2005 г. Raven Russia выкупила у компании Эспро Менеджмент складские терминалы Кулон-Балтия и Кулон за $18,6 млн. В 2004 г. швейцарская инвестиционная группа Eastern Property Holdings более чем за $40 млн купила у Westdeutsche Immobilien Bank офисный центр Берлинский дом на Петровке. Управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян напоминает, что в Европе большая часть объектов недвижимости принадлежит инвестфондам. То же через несколько лет, возможно, будет в Москве, полагает он. Нынешнюю доходность инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости Дэвид Бродерсен, управляющий директор Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis, оценивает в 10%, а в регионах в 11-13%.

Вчера комитет Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству и комитет по собственности рекомендовали принять в первом чтении правительственный законопроект, упрощающий процедуру госрегистрации прав на земельные участки, предоставленные для строительства дач, индивидуальных домов или для ведения личного подсобного хозяйства и на все постройки на них. Выяснилось, что упрощение может остаться лишь на бумаге.



Проблема с регистрацией прав собственности на указанные участки и строения заключается в том, что граждане (а таковых больше 30 млн человек) зачастую не имеют документов, подтверждающих их право на недвижимость, которые сейчас требуются для регистрации. Например, в документах на земельные участки часто бывает не указано прежнее основание пользования участком (бессрочное пользование, аренда и т. д.), а без этого регистрация права собственности невозможна.

Разработанный МЭРТом законопроект называют дачной амнистией. Предполагается, что граждане получат возможность по упрощенной процедуре зарегистрировать право собственности на полученные до введения в действие Земельного и Градостроительного кодексов (до 2002 и 2005 года соответственно) свои земельные участки в фактически сложившихся границах и на возведенные на них без согласования с властями постройки. В прошлогоднем послании президент Владимир Путин указал: Надо помочь гражданам легализовать в упрощенном порядке принадлежащие им фактически объекты жилой недвижимости.

Как считают в МЭРТе, такая ситуация наносит вред не только людям, которые даже передать по наследству свое имущество не могут, поскольку оно не оформлено, но и всей экономике: не развивается рынок недвижимости, граждане не смогут платить местный налог на недвижимость, который планируется в ближайшем будущем ввести для физических лиц вместо налога на имущество и земельного налога.

Но самых распространенных препятствий для регистрации оказалось два. Сведения о границах и площади земельного участка в документах, имеющихся у граждан, зачастую расходятся с аналогичными сведениями в документах госоргана по кадастровому учету, поскольку при предоставлении участков точное межевание не проводилось. Так что шесть соток запросто могут оказаться семью, а то и десятью. Но излишки считаются незаконными, и зарегистрировать их невозможно. Много оказалось и самовольных построек, возведенных без разрешения. По новому законодательству зарегистрировать их можно только через суд, доказав их соответствие строительным регламентам.

Таким образом, дачная амнистия, которую потребовал президент, вроде бы налицо. Однако вчера в ходе заседания комитета по собственности выяснилось, что она не состоится, если не будут внесены поправки в закон о кадастровом учете. Как уже было сказано, внесенный проект обязывает граждан для регистрации своих участков по фактическому размеру провести их межевание и кадастровый учет. По сведениям председателя комитета по собственности Виктора Плескачевского, работы по межеванию и кадастровому учету из-за потакания местных властей монополизму землеустроителей стоят сейчас 15-20 тыс. рублей за гектар, хотя по расчетам должны стоить около 1 тыс. рублей за гектар.

Упростить оформление правительство предлагает, в частности, так. Для регистрации прав вид прежнего владения будет не важен. Для оформления объектов не нужно будет представлять разрешение на строительство. Судебный порядок признания прав собственности на самовольные постройки заменяется их проверкой на соответствие нормам и регламентам органами местного самоуправления. Земельный участок регистрируется на основании вновь проведенного межевания (правда, приписать можно не больше установленного регионом минимального размера участка).

Ряд губернаторов - членов комиссии выступили против существующей системы выделения участков под застройку: они предоставляются только на основании постановлений правительства, визируемых, как известно, премьером. В результате такой излишне зацентрализованной системы, как считают представители региональных властей, решение земельного вопроса затягивается на годы. Михаил Фрадков, в принципе, согласился с тем, что его подписи действительно приходится ждать долго, поэтому был не против идеи децентрализации порядка выдачи разрешений на земельные участки. Окончательного решения вчера принято не было. Но предварительно остановились на том, что такого рода документы могли бы совместно оформлять Росимущество, Роскомзем и власти соответствующих регионов. Детали нового механизма должна предложить земельная рабочая группа комиссии,которую возглавит министр экономического развития и торговли Герман Греф. Кроме федеральных чиновников в нее войдут и губернаторы.

Еще один недостаток проекта состоит с том, что он может способствовать росту коррупции. Определять судьбу самовольных построек на участке будет чиновник, который обязан провести осмотр постройки, чтобы установить ее соответствие строительным нормам. Несмотря на столь существенные недостатки законопроекта, комитеты вчера решили не требовать от правительства его доработки, а рекомендовали принять в первом чтении, чтобы затем доработать совместными усилиями.
В Белом доме под председательством премьера Михаила Фрадкова состоялось заседание правительственной комиссии по совершенствованию взаимодействия федеральных органов исполнительной власти и органов власти субъектов Российской Федерации. Главной темой обсуждения стала земля, а точнее ее доступность для пользователей. Как для реальных - тех, кому необходимо выкупать земельные участки под уже существующими объектами недвижимости, так и для потенциальных - тех, кто только планирует получить землю.

В отместку Лужков поднял на вчерашнем заседании комиссии вопрос о стоимости выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями, который не значился в официальной повестке дня. У самого Лужкова с этим проблем нет: в законопроекте, подготовленном ведомством Грефа, земельные участки в Москве и Петербурге предполагается выкупать за 20% кадастровой стоимости. Предприниматели не против. Но они против тех 5%, что предложил Греф для провинциальных городов. Впрочем, многие губернаторы Грефа поддерживают, желая получить как можно больше денег в свои бюджеты. Однако вчера против 5% резко выступил зампред комитета Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) по налоговой и бюджетной политике Сергей Беляков. На заседании комиссии он заявил, что такая ставка является неподъемной для большинства российских предприятий и РСПП продолжает настаивать на ставке в 2%. На что Герман Греф возразил, что по расчетам МЭРТ при единой 5-процентной ставке в среднем по стране земельные участки под приватизированными предприятиями подешевеют (сейчас выкупные платежи рассчитываются кратно ставке земельного налога в зависимости от численности населения в городе). Это в духе средней температуры по больнице, - парировал Беляков. По его подсчетам, многим предприятиям все равно придется платить дороже, а для тех, кому ставку все же снизят, она в любом случае останется неподъемной.

Группе Грефа придется заняться и независимыми оценщиками. Вчера мэр Москвы Юрий Лужков пожаловался премьеру Михаилу Фрадкову на мнимую независимость земельных оценщиков. Например, когда расширялась трасса к аэропорту Внуково, пришлось снести одно придорожное кафе. По словам Лужкова, один независимый оценщик определил стоимость этого кафе в 2 млн. долларов, а другой - в 11 млн. Сколько пришлось в конечном итоге заплатить владельцу, Лужков не сказал, но призвал предоставить право оценки исключительно спецФГУПам. Предложение московского мэра не поддержали. Особенно возражал Герман Греф, который привел многочисленные примеры законопослушной работы независимых оценщиков за рубежом. По его данным, почти во всех цивилизованных странах госорганы оценкой земли не занимаются.



Главная --> Публикации