Главная --> Публикации --> Недвижимость-2006: новинки сезона на рынке жилья. вся недвижимость на крымском валу... За состоянием зданий будет следить строительная полиция Дск-2 набирает обороты В обязанности ипотечного брокера входит… Московский стройкомплекс возродится в нижнем новгороде

Круговую тропу для туристов по историческому центру города в мэрии придумали 4 года назад - проект рекреационной зоны Золотое кольцо Москвы утвержден в 2002-м. Правда, в отличие от автомобильных колец, пешеходный аналог МКАД все эти годы оставался лишь красивой идеей - видимо, освободить хотя бы часть центра от машин оказалось сложнее, чем проложить для них новую дорогу. Вчерашнее решение градостроительного совета - первая попытка сдвинуть с места процесс создания в Москве кольца для безлошадных.

Часть Замоскворечья между метро Новокузнецкая и Третьяковской галереей станет пешеходной - проект создания здесь туристической тропы одобрил в понедельник градостроительный совет при мэре столицы. Это место должно стать очередной городской зоной, свободной от автомобилей - после Арбата, Столешникова и Камергерского переулков - и первым участком будущего пешеходного кольца Москвы.

Точкой отсчета пешеходного кольца станет выход из метро Новокузнецкая - площадь вокруг него специально для этого зачистили от палаток с сосисками и пивных ларьков. Рядом обещают обустроить сквер - на месте нынешнего открытого кафе слева от метро. В здании справа планируют открыть турбюро со справочной, стойкой информации и бесплатными картами города. Запасшихся планами туристов будут отправлять в сторону церкви Климента Римского (сейчас в ней находятся запасники Ленинской библиотеки), ее отреставрируют, восстановив ограду и исторические ворота. Климентовский переулок полностью закроют для машин и вымостят брусчаткой. Рядом с усадьбой Долговых-Жемочкиных (почти напротив храма), построят бутик-отель - гостиницу на 40 мест. Ради нее специально реорганизуют расположенный здесь же завод Экран - так, чтобы можно было подъехать к отелю, минуя Климентовский переулок.

Для старта выбран участок № 13 (вся трасса разбита на 15 маршрутов) - окрестности Третьяковской галереи. Превратить в пешеходный этот намоленный туристический район можно относительно быстро. Кроме того, весной 2006 года ожидается широкое празднование 150-летия Третьяковки и всегда сопровождающий подобные события поток юбилейных денег от государства.

Все окрестности маршрута № 13 обильно сдобрят зеленью - скверы, газоны и малые формы обещаны в большом количестве. Юрий Лужков попросил отдельно озаботиться теплыми тротуарами и козырьками: У нас 6 месяцев в году зима. Следить за порядком на будущем кольце будет специально отобранная на тендере управляющая компания - по словам префекта Центрального округа Сергея Байдакова, его итоги подведут сразу после Нового года.
В рядах борцов за свои квартиры произошел раскол.

Выход из метро Третьяковская планируется встроить в 2-3-этажное здание, в котором также разместятся туристическое бюро и рестораны. На станции также собираются построить второй выход - на другой стороне Большой Ордынки, соорудив здесь подземный переход. Ордынский тупик станет свободным от машин и получит сквер с декоративными арками - скульптурной композицией, посвященной Третьяковке. Такие же арки появятся и в Лаврушинском переулке, в котором обновят брусчатку и который окончательно закроют для автомобилей (до недавнего времени машины там все же появлялись). Таким образом, тропа выведет туристов на Лужков мост через Водоотводный канал, Болотную площадь - а там и до Кремля рукой подать.

Раскол в рядах обманутых соинвесторов произошел в минувшую субботу. Группа дольщиков, которых представлял Общественный антикоррупционный комитет, провела у Белого дома митинг с требованием включить в федеральную программу Жилище (она лежит в основе национального проекта строительства доступного жилья, инициированного президентом) раздел об исполнении обязательств по договорам долевого участия, заключенным до 2006 года.

Вчера организации, представляющие интересы обманутых участников долевого строительства жилья, фактически объявили о расколе движения. Часть соинвесторов намерена добиваться получения квартир от столичных властей, другая апеллирует к федеральному правительству и требует включить пункт о финансировании обманутых дольщиков в национальный проект доступного жилья. Обе конфликтующие стороны обвинили друг друга в стремлении политизировать движение и свести тем самым на нет диалог с властью.

Обманутые участники долевого строительства жилья заявили о себе как о самостоятельной общественной силе минувшей осенью, проведя несколько масштабных акций. Напомним, каждый из примерно 10 тыс. обманутых соинвестров вложил в среднем $30-50 тыс. в покупку квартир по договорам долевого строительства в 2000-2004 годах. Однако несколько десятков строительных компаний Москвы и области не выполнили обязательств перед частными вкладчиками. В декабре власти Москвы и Московской области заявили, что берут проблему недостроенного жилья под контроль. В частности, при правительстве Москвы создана комиссия, которая обязательства недобросовестных фирм планирует передать стабильно работающим компаниям. А власти Московской области заявили, что проблема обманутых соинвестров будет решена в том числе за счет средств областного бюджета.

Представители дольщиков из Объединенного комитета пострадавших соинвесторов заявили, что к митингу отношения не имеют, а выдвинутые на нем требования считают бессмысленными, так как решение проблемы обманутых соинвесторов московских компаний находится в компетенции столичных властей.

В Объединенном комитете пострадавших соинвесторов корреспонденту Ъ вчера пояснили, что инициатором перекрытия Садового кольца выступила организация под названием Общественный антикоррупционный комитет во главе с Антоном Беляковым. Чтобы отговорить людей от этого необдуманного шага, нам пришлось объявить о другой акции на Рязанском проспекте, хотя никаких несанкционированных акций мы не планировали, пояснила Ъ пресс-секретарь объединенного комитета Анастасия Антонычева. Там уверены, что господин Беляков намерен расколоть их организацию. Мы ищем конструктивного диалога с властью и решения своих жилищных проблем, а неизвестно откуда появившийся господин Беляков хочет политизировать наше движение, сведя этот диалог на нет, считают в комитете.

Первые разногласия в рядах соинвесторов появились еще в конце прошлого года. Группа дольщиков распространила в интернете информацию о намерении перекрыть 20 декабря движение на Садовом кольце. В тот же день другая группа дезавуировала это заявление и призвала соинвесторов выйти 21 декабря митинговать на Рязанский проспект. И хотя ни одна из дорог перекрыта не была, мэр Москвы Юрий Лужков назвал эти призывы провокацией, а самих соинвестров экстремистами.

Отметим, что обе конфликтующие стороны согласны в том, что для тысяч обманутых соинвесторов неважно, кто и как решит их проблему. Они устали ждать своих квартир и готовы к акциям гражданского неповиновения. В обоих комитетах говорят, что таких акций допускать не собираются. Потому что разговор с обманутыми не без участия государства гражданами у власти будет один, а с экстремистами и революционерами совсем другой.

Сам Антон Беляков вчера заявил Ъ обратное. Он опроверг свою причастность к инициативе перекрыть Садовое кольцо и заверил, что возглавляемая им организация не собирается красить движение в оранжевые краски, а также упрекнул конкурентов в тесном сотрудничестве с московскими властями и строительным лобби. У московских властей было достаточно времени, чтобы решить проблему долгостроев и двойных продаж квартир, ведь эта тема не вчера появилась. Но они ничего не сделали, поэтому вся наша надежда на федеральные власти, отметил господин Беляков.

- Кто чаще всего прибегает к услугам оценщиков?

Оценка - важный инструмент рыночной экономики. Потребителями оценочных услуг являются сегодня как государство, так и граждане. Можно сказать, оценка вошла в каждый дом - это и оценка ущерба в ДТП, и вопросы наследования, и многое другое. Для бизнеса - это вопросы оценки активов при банкротстве предприятий, продажа пакетов акций, приватизация и т.д. Сейчас правила игры начинают меняться - оценщики переходят на саморегулирование. Что это означает и к чему приведет? Об этом наш корреспондент поговорил с вице-президентом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (СМАО) Аленой ВЕРХОЗИНОЙ.

- Зачем понадобилось принимать поправки в Закон об оценочной деятельности? На какой стадии находится работа?

- Оценка занимает все большее место в нашей жизни. Например, ОСАГО: расчет ущерба проводится на основании отчета оценщика, а так как владельцев транспорта много, масштаб потребления оценочных услуг возрос. Кроме того, часть 3 Гражданского кодекса ввела правило, что необходима оценка при удостоверении прав наследования. Ну и, конечно, обязательная оценка предусмотрена в законе при разделе имущества между супругами. Также много семейных споров - о выделении доли, споры, связанные с земельными участками, где сегодня оценщики выступают в качестве экспертов.

- Как определяются стандарты деятельности оценщиков?

- В связи с проведением административной реформы еще в 2004 году Правительством РФ было принято решение об отмене лицензирования оценочной деятельности с 1 июля 2006 года, соответственно, необходим механизм регулирования этого рынка услуг. Представляется, что этим механизмом будет саморегулирование, как это принято в европейских странах. Главное, чтобы не получилось как с риэлторской деятельностью, где отменили лицензирование, но иной механизм регулирования законодательством не был предложен.

- Срок отмены лицензирования был перенесен именно из-за непроработанности стандартов?

- На сегодняшний день в РФ существуют стандарты оценочной деятельности - это нормативно-правовой документ, который устанавливает основные принципы работы оценщиков. Конечно, стандарты оценочной деятельности требуют глубокой проработки и должны основываться на международном опыте. Предполагается, что после 1 июля 2006 года работа саморегулируемых организаций по разработке более полных стандартов будет первоочередной задачей.

- А чем плохо было лицензирование? Только ли тем, что оно не соответствует международным стандартам?

- Он был перенесен в связи с тем, что принятые поправки об отмене лицензирования застали рынок врасплох. Не был определен государственный орган, который придал бы статус саморегулируемым организациям. Кроме того, сами эти организации еще до конца не были готовы принять те полномочия, которые им отдает государство. Поэтому и было предложено продлить этот срок на полгода с тем, чтобы за это время саморегулируемые организации подготовились бы принять статус этих организаций, и, в свою очередь, государство определило бы уполномоченный орган, который будет регулировать саморегулируемые организации.

Однако есть проблемы: сегодня существует 89 субъектов Федерации, но механизм контроля, который осуществляет Росимущество, на всей территории РФ претворяется в жизнь слабо: чтобы контролировать оценщика, проверять качество работы, сам чиновник должен обладать профессиональными знаниями, что-то понимать в оценке, а это происходит не всегда. В саморегулируемых же организациях профессионал будет проверять профессионала, государство снимет с себя бремя контроля, а сами участники профессионального сообщества будут решать, что им делать с непрофессионалами на этом рынке услуг. Естественно, предполагается, что с таким качественным контролем рынок должен улучшиться.

- Учитывая, что наша страна завершает процесс перехода к полностью рыночной экономике, мы тоже должны этому соответствовать. В основном во всех странах мира существует саморегулирование профессионалов, которое определяет правила ведения этой деятельности. Кроме того, там есть механизм лишения права заниматься этой деятельностью непрофессионалов. Для того чтобы добиться качественной оценки, необходим контроль за осуществлением этой деятельности. Сегодня контроль осуществляет государство, оно производит экспертизу отчетов об оценке.

- Сказать, сколько их будет, трудно. Могу отметить, что сегодня работают три крупные саморегулируемые организации, и существуют еще пять организации менее крупных. В результате же, я думаю, сложится не более 10-15 организаций.

- Сколько всего предполагается саморегулируемых организаций в этой области?

- В Законе об оценочной деятельности сказано, что высшим органом, объединяющим всех участников, будет Единый совет (Национальный совет), который будет обобщать мнение всех саморегулируемых организаций. Общие вопросы будут регулироваться этим единым органом. Им же будут разрабатываться и единые стандарты деятельности.

- А эти организации не будут мешать работе рынка и друг друга? Будет ли у них общий орган?

- Да, это одна из проблем, которую нужно решать. Для того чтобы качественно произвести оценку недвижимости, необходимо применять правильные аналоги, которые должны быть добыты законным путем. Сегодня оценщик не может официально получить данные из Государственного реестра сделок с недвижимостью о ценах сделок. О правах мы имеем право получать информацию, а о ценах информация не предоставляется. Я думаю, что обеспечение доступа к законным информационным базам о сделках с недвижимостью - следующая задача, которую должно решить сообщество оценщиков.

- Вернемся от общего к частному - оценке недвижимости. На что сегодня могут ориентироваться оценщики при оценке объектов недвижимости в условиях, когда достоверной информации о реальных ценах сделок нет?

- А что может служить гарантией независимости оценщика?

С другой стороны, это не решит проблему, потому как в таких мегаполисах, как Москва и Петербург цены сделок с недвижимостью и их реальная стоимость, к сожалению, не совпадают. Наш рынок недвижимости должен идти к тому, чтобы добиться совпадения этих данных. Возможно, будет необходимо менять налоговое законодательство.

- Каковы перспективы перехода к единому налогу на имущество, который потребует вводить налоговую оценку?

- Если говорить о возможности искажения результатов оценки, то она присутствует всегда, но мы должны понимать, что это наказуемо уголовным законодательством. Если есть сговор, то на арену вступают не нормы этики, а нормы уголовного законодательства, поэтому оценщик должен быть независим по отношению к тому имуществу, которое он оценивает. Понятно, что работу оценщика оплачивает клиент, но статья 16 Закона об оценочной деятельности очень четко говорит, что вознаграждение оценщика не может зависеть от стоимости, которую он определит. Именно во избежание сговора, и существуют и саморегулируемые организации, и органы контроля, и органы судебной власти, которым надлежит отслеживать, чтобы такого не происходило. Плюс к этому надо понимать, что даже если есть сговор между потребителем и оценщиком, то найдется другой оценщик, который выступит в качестве эксперта и докажет иное.

Ответ на вопрос, к кому обращаться для оценки квартиры при покупке и продаже, кажется очевидным - конечно к оценщику! Но в реальной жизни люди в этой ситуации практически никогда не обращаются к профессиональным оценщикам. Они либо проводят сами нечто вроде исследования рынка, либо полагаются на мнение риэлтора. Оправдано ли это?

- Ответить точно сложно. Конечно, будет вводиться налог на недвижимость, исходя из ее рыночной стоимости, которая, в свою очередь, должна определяться методом массовой оценки стоимости. В настоящее время разрабатывается такая методика по заказу Правительства Москвы. Эти методики должны быть апробированы, после чего они будут предложены как механизм возможной реализации при введении налога на недвижимость. Это и является инструментом, когда стоимость недвижимости будет равняться цене сделки, то есть когда мы уже не сможем скрывать реальную стоимость недвижимости от налоговых органов. Вот тогда рынок и станет цивилизованным.
Краткое руководство для продавца и покупателя

Чем риэлтор лучше оценщика

Технически провести профессиональную оценку квартиры несложно - это занимает один день, стоит всего 3000 рублей и требует тех же документов, которые понадобятся при сделке. Почему же люди на это не идут, ведь грамотная оценка поможет правильно выставить цену на свою квартиру или знать, до какого предела торговаться, пытаясь купить чужую. То и другое способно многократно окупить какие-то сто с небольшим долларов.

Оценщики могут судить только по рекламе, поскольку в договорах крайне редко указывают реальные цены, чтобы избежать налогов. Кроме того, даже эти искаженные сведения недоступны для обобщенной статистики. Что касается рекламы, то по ней можно судить о ценах только очень приблизительно: здесь действуют два разнонаправленных фактора. С одной стороны, торг есть почти всегда, хотя его результаты сильно зависят от темпов роста цен (чем быстрее растут цены, тем неуступчивее продавцы).

Безусловно, в том, чтобы прислушаться к риэлтору, а не к оценщику, есть смысл: именно риэлторы постоянно держат руку на пульсе рынка, что очень важно в условиях постоянного роста цен, когда квадратный метр дорожает уже на 1,5% в неделю. Другая причина - что в отличие от оценщиков риэлторы осведомлены о реальных ценах сделок по аналогичным квартирам (по характеристикам, расположению, юридической готовности к продаже и пр.)

Доверяй, но проверяй

С другой стороны, в условиях покупательского ажиотажа цена может многократно корректироваться до того момента, когда квартира будет реально продана. Обычно она растет, но если это неликвидный объект, она может и падать, либо продавец может просто держать фиксированную цену, пока рынок не врастет в нее. Конечно, риэлтор лучше чувствует все эти тонкости и сможет дать дельный совет. Он в этом заинтересован, ведь его задача - как можно быстрее реализовать вашу заявку (будь то продажа, покупка или то и другое сразу), чтобы получить свои комиссионные.

На этой стадии агент заинтересован, чтобы вы купили квартиру подороже. И здесь возможны варианты. Нормальный вариант если квартира того стоит, но агент может пойти по пути наименьшего сопротивления и просто пытаться убедить вас заплатить столько, сколько хочет первый попавшийся продавец - просто чтобы побыстрее и подороже закрыть сделку. Эта опасность особенно актуальна сейчас, когда продавцы иногда ухитряются менять цену даже после получения залога (они ничем не рискуют, залог-то у них).

И все же полностью полагаться на риэлтора тоже не следует, последнее слово должно быть за вами. Представим стандартную ситуацию: вы заключили договор с агентством, которое должно получить, скажем, 6% за то, что продаст вашу квартиру и купит вам другую. Спрашивается, 6% от чего? Обычно в договоре записано, что комиссионные - это процент от стоимости самой дорогой квартиры. Если вы решили оставить часть денег на свои нужды, то самой дорогой сделкой будет продажа вашей квартиры. И это хорошо: агент постарается продать ее подороже. А что если новая квартира дороже, то есть имеет место доплата?

Таким образом, нужно осторожно относиться, если ваш собственный агент начал проявлять подозрительный энтузиазм по поводу квартиры, цена которой кажется вам завышенной. Иметь собственное представление о конъюнктуре рынка всегда полезно. Но вот стоит ли вообще самому определять цену продажи и покупки? Это зависит от того, насколько вы изучили рынок. Если вы ежедневно отслеживаете историю предложений по конкретному району в течение нескольких месяцев, то можно начать понимать что к чему. Правда и здесь вы имеете дело лишь с рекламными объявлениями, то есть с завышенными ценами предложения.

Сам себе оценщик

Когда клиенты пойдут, можно зафиксировать цену. Наверняка покупатели будут торговаться. Вместо того чтобы соглашаться, лучше подождать, пока рынок догонит вашу цену. Если же вам показалось, что покупатели пошли косяками и проявляют большой энтузиазм, - это верный знак, что вы продешевили. Не стесняйтесь придумать предлог, чтобы отказать клиенту, проще всего сказать, что уже кому-то обещали подождать один день. Поднимите планку и продолжайте в том же духе, пока не почувствуете, что дороже продать не получается.

На самом деле наиболее продуктивный подход - не пытаться угадать цену, а постепенно ее прощупывать. Особенно если речь идет о чистой продаже. Выставляете квартиру по немного завышенной цене и смотрите на реакцию. Если к вам две недели никто не идет, - снижаете на один процент. Опять не пошли - еще на один процент. Не надо делать резких движений - это всегда выглядит подозрительно. Имейте в виду, что профессиональные участники рынка отслеживают историю предложений, резкие колебания могут свидетельствовать о том, что квартира имеет правовые дефекты или что это вообще фиктивный вариант.

Оценка при покупке, увы, не оставляет столь больших возможностей для маневра. Здесь надо четко решить, на какую максимальную сумму вы готовы пойти. Как только нужный вариант подвернулся, надо оставлять залог. Естественно, торговаться надо всегда, обычно продавец уступает 1-2 тыс. долларов для торга. Но если вы поняли, что торг закончен, надо сразу оставлять залог. Нерешительность приводит к дополнительным потерям. Через пару недель, если эта квартира еще не уйдет, она может стоить еще дороже. Если уйдет - все придется начинать заново.

Кто не успел, тот не купил

Можно дать еще один практический совет: если квартира нравится, берите, даже если цена немного выше, чем средняя по рынку. За минимальными ценами всегда очередь, а там, где очередь, продавец уходит на следующую ценовую ступеньку. Это и есть рынок. Не надо гнаться за горизонтом. Минимальная цена - это только воображаемая линия. Заплатите чуть больше, опередите конкурентов, и пусть они потом кусают локти, когда через месяц все цены вырастут на 5 процентов.

Особенно быстро надо действовать, если за свою квартиру вы уже получили деньги, а сами еще ничего не подобрали. Конечно, за один день такие вещи не делаются - сгоряча можно купить совсем не то, что хотели, но за один месяц вполне реально подобрать вариант. Работу придется отложить - на просмотр часто приходится ехать по первому требованию вашего агента. Здесь надо исходить из существующей реальности: сейчас рынок продавца, а не покупателя. Оказавшись в роли последнего, надо действовать очень активно.

Но как же решить, стоит ли данная конкретная квартира заявленных денег. Решить это непросто: сейчас на рынок выставлено много фантастических вариантов с явно завышенными ценами. Причем завышенными иногда на 20-30 процентов. Хозяева надеются, что под шумок всеобщего психоза кто-то, может быть, купит их квартиру по этой цене. И здесь мы возвращаемся на круги своя - то есть к вашему риэлтору. Именно он может проследить историю данного предложения и оценить уровень сделок, заключенных по таким квартирам. Особенно это просто сделать крупному агентству, собственная база данных которого дает достаточную выборку для статистической достоверности.

Назад к риэлтору

Совет продавцу:
Не спешите, ценовая динамика - ваш союзник. Лучше не пытаться угадать цену, а постепенно ее прощупывать.

Если же вам надо провести альтернативную сделку, то есть одновременно продать свою и купить другую квартиру, да еще ваши пожелания требуют включения вашего варианта в длинную цепочку сделок, а ваша квартира юридически не свободна, то на первый план выходит возможность не просто оценить квартиру, а реально провести сделку по вашим параметрам. Здесь уже остается трезво оценить, ниже какой цены при продаже своей квартиры вы не готовы опуститься, а в остальном положиться на помощь профессионалов.



Главная --> Публикации