Главная --> Публикации --> От палермо до турина Недвижимость-2006: новинки сезона на рынке жилья. вся недвижимость на крымском валу... За состоянием зданий будет следить строительная полиция Дск-2 набирает обороты В обязанности ипотечного брокера входит…

Условия эти таковы. Возможность максимально прозрачного получения земельных участков под застройку в максимально короткие сроки; максимально сжатые сроки получения разрешения на строительство; возможность быстро и недорого подключиться к электрическим, газовым и коммунальным сетям; наконец, возможность получения дешевых и долгих денег под жилищное строительство.

Создание рынка доступного жилья в России один из приоритетных национальных проектов. Это прекрасно. Но с момента появления этой декларации в стране не создано ни одного из условий, необходимых для формирования рынка доступного жилья.

Неработающие законы

Прошлый год поставил в строительном бизнесе все с ног на голову. Кто-то вдруг захотел изменить правила игры, по которым строили еще наши деды. Речь идет прежде всего о федеральном законе № 214-ФЗ о долевом строительстве, Градостроительном и Земельном кодексах. При принятии Градостроительного кодекса, например, появились новые подзаконные акты, но старые никто не отменял. В результате количество согласований при строительстве жилья не уменьшилось, а увеличилось. Принцип одного окна, который на бумаге выглядел хорошо, на деле стал для девелоперов еще одним барьером, отнимающим еще больше времени, а главное денег.

Достижению этих несложных целей мешает вопиющее несовершенство законодательных актов или отсутствие четко проработанных механизмов их реализации.

Чтобы жилье становилось доступнее, строить нужно гораздо больше. Но строить в нынешних условиях могут только крупные компании, бизнес которых тесно завязан на местные администрации. То есть рынок, по сути, монополизирован. Именно это констатировал первый вице-премьер правительства РФ Дмитрий Медведев во время своего визита в Орловскую область.

Кроме того, ряд ведомств, по закону участвующих в согласовании и экспертизе проектов, явочным порядком взяли на себя право перекладывать на застройщика проблемы, которые должны решать сами за счет бюджета. Этим, например, грешат ОГПС (структура МЧС РФ) и ряд других ведомств, включая местные и региональные администрации.

Растущие цены

И это очень плохо. Вытеснение из сферы строительного бизнеса мелких и средних компаний автоматически ведет к тому, что жилья строится меньше, а цены растут. При этом крупные девелоперские фирмы оказываются не в состоянии освоить планируемые объемы строительства. А в условиях галопирующего роста цен и дефицита предложения на рынке жилья они в этом и не заинтересованы.

Финансовые параметры программы Жилище на 2006 г. в рамках реализации национальных проектов пока уточняются. Известно, что на все четыре национальных проекта с учетом внебюджетных фондов и госгарантий планируется выделить 180 млрд руб. Доля проекта Доступное жилье составит 62 млрд руб., из которых 35 млрд руб. прямое бюджетное финансирование. Большая часть этих средств 21 млрд руб. пойдет на выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем военнослужащих, чернобыльцев, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера, а также ветеранов и инвалидов. Сюда следует добавить дотационные регионы России, в которых необходимо решать вопросы с ветхим жильем, не говоря уже о новом и доступном.

Поэтому для снижения стоимости 1 кв. м на рынке пока нет никаких оснований. Спрос по-прежнему превышает предложение. В результате на конец 2005 г. средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Москвы прошла рубеж в $2500, а сегодня уже и $280 Стоимость юридически чистой однокомнатной квартиры в панельном доме на окраине Москвы превышает $80 00 В ближнем Подмосковье цены квартир уже доходят до $1500 за 1 кв. м. В регионах, практически во всех городах-миллионниках цены на жилье также растут бешеными темпами, приближаясь к $1000 за 1 кв. м. Рост цен за 2005 г. составил более 20%, по отдельным городам даже до 50%. На 2006 г. прогноз по Москве удорожание жилья в среднем на 20-25%, а по Московской области на 20-30%. Скорее всего, и более.

В сложившихся условиях банки отказываются кредитовать жилищное строительство, не решаясь принимать на себя риск солидарной ответственности перед дольщиками.

В 2005 г. темпы роста жилищного строительства, по нашей оценке, покажут тенденцию к замедлению. А по некоторым прогнозам, с 2007 г. объемы ввода жилья могут даже сократиться.

В прошлом году девелоперы и строители наконец стали создавать свое лобби, которое до этого просто отсутствовало. От того, что интересы строителей последовательно не лоббировались, в конечном счете проиграли все: и бизнес, части которого просто не стало на рынке, и государство, которое получило огромную проблему в виде обманутых дольщиков и замедления темпов роста строительства жилья. Сегодня ситуация немного поправляется. В этом году создана межведомственная рабочая группа по приоритетному национальному проекту Доступное и комфортное жилье гражданам России при президентском совете по реализации приоритетных национальных проектов.

Такая ситуация предсказуемо приводит к социальным протестам обманутые дольщики-инвесторы обращаются в суды, жалуются в органы власти, митингуют, перекрывают транспортные пути (в Москве и Подмосковье это вообще масштабное явление, сопоставимое с прошлогодними протестами против монетизации льгот). При этом главным виновником случившегося считается бизнес. Однако в реальности ограничение доступа граждан к жилью зачастую вызвано не нарушением обязательств со стороны застройщика, а нерадивостью чиновников, их желанием заработать теневой капитал на манипулировании рынком жилищного строительства. При этом сегодня нет реального механизма привлечения чиновника к ответственности за срыв сроков, связанных с оформлением разрешительной документации на строительство. У органов государственной власти в регионах и у муниципалитетов нет реальных стимулов к ускорению процессов строительства и ввода жилья.

Пока государство в рамках диалога с представителями бизнеса не начнет решать эти проблемы по существу, пока не устранит противоречия в законодательной базе, пока не создаст условия для прекращения чиновничьего произвола на местах, российские семьи с низким и даже средним достатком могут только мечтать о достойных жилищных условиях. А люди, у которых нет настоящего уютного дома, и работают соответствующим образом. Поэтому сама Россия никак не может стать благоустроенным комфортабельным домом для десятков миллионов ее жителей.

Все есть, организации нет

Сегодня проблема доступного жилья заключается прежде всего не в отсутствии материально-технических возможностей для ее решения есть и политическая воля, и свободные строительные мощности, и земля, и инвесторы, а прежде всего в правильной организации процесса, в наличии прозрачных, обязательных для всех и долгосрочно действующих правил в этом сегменте рынка и работающих законов. Мы предлагаем для проработки технологий организации процесса реализации проекта Доступное жилье реализовать ряд пилотных проектов в различных регионах страны и уже отработанные технологии предложить для широкой реализации. Считаем, что это поможет уменьшению сроков строительства, более детальной проработке механизмов взаимоотношений между центром и регионами, а также большей экономии федеральных средств.

Способ борьбы с конкуренцией


Столичные девелоперы, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, решили заранее гарантировать себе заполняемость строящихся бизнес-центров, существенно увеличив для этого срок предварительной аренды. Если несколько лет назад договор аренды заключался на три-пять лет, сейчас долгосрочными договорами считаются обязательства на семь, десять, а в некоторых случаях и пятнадцать лет. Подобная тенденция связана с ростом конкуренции среди девелоперских проектов, в том числе в преддверии масштабного ввода площадей в международном центре Москва-Сити.

Только один проект Москва-Сити к 2010 году предложит рынку около 2 млн кв. м офисных площадей.

Тенденция увеличения сроков аренды характерна в основном для офисных помещений класса А. Во многом это связано с тем, что именно в этом сегменте ожидается существенное увеличение предложения, что повлечет за собой рост конкуренции между объектами.

На пороге к стабилизации

В условиях усиливающейся конкуренции многие девелоперы изначально устанавливают долгие сроки аренды для арендаторов своих комплексов. Например, в бизнеспарке Аврора, бизнес-центрах Садовая Плаза и Эрмитаж Плаза минимальный срок аренды составляет семь лет, рассказывает руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина. Кроме того, договоры аренды на длительный срок значительно увеличивают и инвестиционную привлекательность объекта, добавляет директор по связям с общественностью Knight Frank Андрей Патрушев. Не секрет, что большинство девелоперов нацелены на последующую перепродажу своего проекта, а для покупающей стороны десятилетние сроки аренды значительно выгоднее договоров, заключенных всего на несколько лет,- утверждает Патрушев.

По данным Knight Frank, за 2004 год прирост средневзвешенной арендной ставки на помещения класса А составил 6%, а в 2005 году этот показатель не превысил 4%. В этих условиях собственникам недвижимости становится выгодным зафиксировать в договоре аренды существующий уровень арендных ставок, говорит руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения компании Миэль-недвижимость Айдар Галеев.

Одним из следствий конкуренции, по мнению большинства участников рынка, стала стабилизация рынка офисов в Москве. Об этом в том числе свидетельствует замедление бурного роста арендных ставок на офисные помещения классов А и В.

Примерами таких долгосрочных сделок эксперты называют подписанные в 2005 году договор Raiffeisen Bank об аренде офисных помещений площадью 12,5 тыс. кв. м в бизнес-центре Gorky Park Tower на Ленинском проспекте (семь лет) и договор компании Alcatel об аренде 7,8 тыс. кв. м в том же комплексе (семь лет).

Впрочем, не только девелоперы, но и сами арендаторы заинтересованы в заключении долгосрочных договоров аренды. Арендаторам такие договоры гарантируют стабильность их работы. У бизнеса появилась определенная уверенность в завтрашнем дне, и появилась возможность прогнозировать развитие фирмы на значительный срок в будущем,- считает старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова. Также плюсом для арендаторов стало то, что многие компании сегодня используют практику договоров salelease back, когда при продаже зданий за бывшим владельцем сохраняются права арендатора.

Эксперты рынка считают, что не все договоры, даже заключенные на срок свыше семи лет, можно считать долгосрочными.

Нюансы аренды

Кроме того, на рынке существует так называемая практика фейс-контроля для долгосрочного арендатора. Собственники зданий предпочитают видеть в качестве арендаторов известные крупные компании, претендующие на площади от 2 тыс. кв. м,- констатирует директор департамента коммерческой недвижимости Vesco Realty Елена Леонтьева.

Кроме временных рамок, в долгосрочном договоре важно указание санкций за досрочное расторжение договора, отмечает Айдар Галеев. В долгосрочном договоре должен быть указан срок, раньше которого его нельзя расторгнуть в одностороннем порядке. Если же договор расторгается раньше, то арендатор должен выплатить арендную плату за весь срок нерасторжения,- комментирует Галеев.

Валерий Шанцев переносит опыт столичных застройщиков в Нижний Новгород. Областная администрация будет распределять участки под строительство на конкурсной основе, а также совместно с московской СУ-155 учредила компанию Нижегородкапстрой, которая займется сносом ветхого жилья и строительством новых домов.

В ближайшие несколько лет заключение долгосрочных- на семь-десять лет - договоров аренды станет обычной практикой, прогнозируют участники рынка. Владельцы зданий и арендаторы в течение ближайшего времени должны отработать грамотные варианты долгосрочного договора аренды,- говорит руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле.- Ожидается, что в договорах аренды будет предусматриваться возможность их досрочного расторжения со стороны арендатора через первые три-пять лет. Кроме того, вероятно, в договорах аренды будет закладываться механизм корректировки ставки аренды в привязке, например, к индексу потребительских цен.

По словам первого заместителя руководителя стройкомплекса Москвы Константина Королевского, СУ-155 и нижегородская администрация работают в рамках программы межрегионального сотрудничества. А глава корпорации S. Holding Алексей Шепель указывает на роль недавно назначенного губернатора Валерия Шанцева. По его словам, помимо программы сноса и реконструкции ветхого жилья в ближайших планах новой областной администрации введение конкурсной системы распределения участков. Это правило действует с 1 октября 2005 г., после вступления в силу Земельного кодекса. Конкурсы конек Шанцева, утверждает крупный московский строитель. Именно с подачи тогдашнего вице-мэра конкурсная система действует в Москве с 2002 г.

Сейчас Нижегородкапстрой разрабатывает программу жилищного строительства в городе до 2020 г. За это время планируется расселить более 300 домов ветхого фонда и возвести на их месте более 2 млн кв. м жилья, говорит источник в областном правительстве. Обе стороны владеют в новой организации блокирующими пакетами, добавили в пресс-службе СУ-15 Глава СУ-155 Михаил Балакин уточнил, что в конгломерате застройщиков новая компания выступит скорее как технический заказчик.

СУ-155 работает в нижегородском регионе с 2003 г. Сейчас совместно с Квартстроем готовится документация по застройке одного из районов Нижнего Больших Оврагов, сообщили в пресс-службе СУ-15 Пэрн считает, что СУ-155 закроет потребности рынка в массовом жилье и жилье более высокого класса.

Строители ждут от Шанцева установления четких правил игры на строительном рынке и изменений в региональном законодательстве. Давно необходимо упростить процедуру расселения в Москве, когда квартал ветхого жилья объявляется под реконструкцию, прописывать в нем никого нельзя, приводит пример гендиректор нижегородского представительства московской компании Квартстрой Сергей Пэрн. По мнению представителя инвестиционно-строительной компании Сити XXI век Сергея Лядова, местные администрации нуждаются в операторах, которые могут запустить реализацию национальной программы Доступное жилье. Приоритет у крупных компаний с опытом работы на московском рынке, подчеркивает он.


Причем речь идет не об элитном жилье, а о типовых квартирах в панельных домах. Такой прогноз впервые прозвучал из уст главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, подводившего итоги 2005 года. Его поддержали и аналитики рынка недвижимости.

В 2004 г. консолидированная выручка группы компаний СУ-155 составила около 25 млрд руб., в 2005 г. ожидается 36 млрд руб. На долю группы приходится более 20% московского рынка жилищного строительства. По данным Нижегородского центра независимой экспертизы (НЦНЭ), в 2004 г. в городе введено 360 700 кв. м жилья, в 2005 г. планируется ввести 430 000 кв. м.

В декабре начавшийся осенью стремительный рост цен на жилье продолжился - в среднем жилой метр стал дороже на 4 процента. И это при том, что в октябре цены перешагнули знаковую планку в 2000 долларов, а в ноябре средний индекс стоимости столичного жилья поднялся до 2135 долларов (данные аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости).

Таким образом, властям столичного региона помимо решения больного вопроса с обманутыми дольщиками предстоит серьезно подумать, каким образом выполнять национальный проект по доступному жилью.

Параллельно со столичной недвижимостью (и в той же пропорции, то есть до 20-30 процентов в год) подорожают и новостройки в ближнем Подмосковье.

По мнению Ресина, к замедлению темпов роста стоимости жилья в наступившем 2006 году никаких предпосылок нет, следовательно, уже в ближайшем будущем цена одного квадратного метра может превысить три тысячи долларов. Такой же точки зрения придерживаются и аналитические службы крупных риелторских и инвестиционно-строительных компаний.

Цены в ближнем Подмосковье по сравнению со столицей росли опережающими темпами, и, по мнению экспертов, эта тенденция к выравниванию стоимости жилья на столичных окраинах и прилегающих подмосковных территориях сохранится и в нынешнем году.

Парадокс 2004 года, когда квартиры в московских микрорайонах за Кольцевой и расположенных рядом новостройках в подмосковных городах-спутниках продавались с разницей в цене 15-20 процентов, в прошлом году начал сходить на нет.

А значит, вслед за взлетом может последовать стагнация цен, что уже имело место в 2004-м и самом начале 2005 года.

При этом независимые эксперты, по сравнению с аналитиками, близкими к стройбизнесу, дают более благоприятный прогноз для покупателей: они не исключают того, что нынешний разгон цен в какой-то степени инициирован искусственно.

Кстати, прошлогодние скандалы с дольщиками могут оказать на цены сдерживающее влияние. До 30-40 процентов покупаемых в регионе квартир, по данным независимых экспертов, - это не реальный спрос нуждающихся в жилье, а фактически финансовые операции с целью выгодно вложить свои накопления. Инвестиционно-строительные компании уже говорят об оттоке желающих финансировать строительство на ранней стадии, что, в принципе, дает наибольшую доходность. Идет ли речь об уменьшении реального спроса, или это временное явление, - станет ясно через несколько месяцев. Пока же крупнейшие застройщики объявляют о прежней ценовой политике: ежемесячное повышение на 1-2 процента.

Откровенно негативное влияние на стабильность рынка оказали скандалы на рынке долевого жилья в Москве и Подмосковье. Хотя в Московской области, где пострадало наибольшее количество дольщиков (по разным источникам - от восьми до 20 тысяч), количество замороженных квартир составило лишь 1,5 процента от общего объема строительства (в области ежегодно сдается 5 миллионов квадратных метров). Тем не менее бурные акции протеста, активно освещавшиеся в прессе, привели к оттоку покупателей с первичного рынка на вторичный. В результате в октябре-ноябре пользующиеся наибольшим массовым спросом однокомнатные и двухкомнатные типовые квартиры на вторичке подорожали сразу на 10-15 процентов. А вот продающийся недострой дорожал намного медленнее - в зависимости от сроков сдачи объекта - от 1-2 до 5 и более процентов в месяц.

Впрочем, к падению цен на рынке даже при самом благоприятном для застройщиков раскладе это все равно не приведет.

Другие главные факторы, влияющие на рынок жилья, независимые наблюдатели и аналитики стройбизнеса оценивают также по-разному. Застройщики утверждают, что главные причины удорожания - это снижение предложения из-за невозможности закладывать новые объекты после вступления в силу Закона о долевом строительстве. Кроме того, строители сетуют на инфляцию - в частности, резкое удорожание цемента (70 процентов в прошлом году). При этом специалисты Росстроя, в свою очередь, говорят, что в себестоимости строительства расходы на цемент составляют лишь 4-5 процентов, и имевшее место удорожание не могло серьезно повлиять на стоимость жилого метра. Главный резерв в возможном сдерживании темпов роста стоимости жилья в ведомстве видят в удешевлении подготовительного этапа в строительстве. Дело в том, что подготовка всей необходимой документации для новых стройплощадок, подведение инженерных коммуникаций до сих пор целиком и полностью лежали на застройщиках, и эти расходы (включая и траты непредвиденные, необходимые для многочисленных согласований с чиновниками) в общей структуре себестоимости составляют 20-25 процентов. По новому Градостроительному кодексу подготовка площадей под новостройки - это обязанность муниципалитетов. И, если это положение удастся реализовать на практике (а национальный проект по доступному жилью предполагает ряд мер в этом направлении), строительство должно подешеветь.

Что касается адекватного роста предлагаемых к продаже метров, многое здесь будет зависеть от итогов борьбы, сопровождающей принятие поправок в Закон о долевом строительстве. Как уже неоднократно писала РГ, по достигнутой договоренности между представителями стройбизнеса и отстаивавшими интересы дольщиков законодателями некоторые позиции закона чересчур связали руки строителям, и их необходимо смягчить. Но при этом стройкомпании продавливают и такие свои предложения, которые могут свести на нет весь смысл закона. Например, закон требует от застройщика заключать с дольщиком типовой договор с указанием жестких сроков строительства, требований к качеству сдаваемого жилья и предусматривающий обоюдные санкции в случае нарушения обязательств обеими сторонами. Строители же настаивают на том, чтобы им разрешили заключать с частными инвесторами и иные формы договоров. Если это произойдет, дольщик окажется вновь совершенно беззащитным, поскольку даже самые добросовестные компании-застройщики составляют договоры таким образом, чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков и переложить их на покупателя жилья.

Дело в том, что в этом году есть реальные предпосылки для еще большего увеличения покупательского спроса. Так, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с 1 января увеличило максимальный размер выдаваемых кредитов и ввело новые дифференцированные ставки ипотечного кредитования. В частности, минимальная ставка по ипотечному кредиту с первоначальным взносом 50 процентов от стоимости приобретаемого жилья на срок до 15 лет составит 12 процентов годовых. И до конца года, по словам руководителя агентства Александра Семеняки, можно ожидать дальнейшего снижения ставки - до 10 и даже 8 процентов. Все эти меры, как считают в агентстве, приведут минимум к двукратному увеличению объемов ипотечного кредитования. Что, в свою очередь, означает такой же стремительный рост платежеспособного покупательского спроса со всеми вытекающими последствиями.

Более благоприятный: довольно резкий рост - до лета, а затем - возможная стагнация цен. Эксперты спорят, будет ли перекрыт психологический рубеж в 3000 долларов к осени или концу года. Но в том, что это в конце концов произойдет, не сомневается никто.

В новогоднюю декаду рынок, по вполне понятным причинам, замер. Сделки не совершались. Тем не менее на 9 января аналитики зафиксировали рост индекса стоимости предлагаемого к продаже жилья на уровне 0,7 процента по сравнению с началом года. Но праздники - позади, и рынок проснулся. К концу января эксперты прогнозируют рост цен на уровне декабря - около 4 процентов. Как долго продлится эта гонка? Мнения экспертов разделились. Неблагоприятный для покупателей прогноз: цены будут расти на 2-4 процента ежемесячно, и по итогам года в столичном регионе стоимость метра в домах различных категорий (напомним еще раз, речь идет только о массовом, а не об элитном жилье) вырастет на 30-50 процентов.



Главная --> Публикации