Главная --> Публикации --> Собственник сменился, арендатор остался От палермо до турина Недвижимость-2006: новинки сезона на рынке жилья. вся недвижимость на крымском валу... За состоянием зданий будет следить строительная полиция Дск-2 набирает обороты

Быстро и дорого

Склады один из самых инвестиционно привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, ставки аренды площадей даже в самых лучших логистических центрах выглядят на первый взгляд скромно они в два-четыре раза дешевле, чем аренда среднего офиса. С другой стороны, грамотно реализованные проекты создания или реконструкции складов позволяют возвращать вложенные средства не за пять-шесть лет, как на офисном рынке, а всего за три-четыре года.

Главная проблема определить местонахождение. Надо с высокой степенью точности просчитать, в каких местах склад встретит свой поток грузов. Девелоперу необходимо разработать проект, дающий максимальные возможности для организации логистической деятельности. При этом далеко не всюду можно решить земельные вопросы, связанные со строительством складского объекта. Склад требует много земли почти половина территории комплекса должна приходиться на парковку. Значит, потребуется сделать надежное дорожное покрытие, иначе его придется постоянно ремонтировать. У складского комплекса должно быть достаточное количество ворот, нужно создать хорошие условия хранения и возможности транспортировки груза по территории терминала.

Инвестиционная арифметика складских проектов такова. Строительство логистического комплекса обходится в $400-500 за 1 кв. м и занимает, как правило, один строительный сезон. Ставки аренды складов высшей категории колеблются на уровне $150-160 за 1 кв. м в год, но иногда поднимаются и до $17 Заполняемость складских комплексов практически стопроцентная, причем если вести речь о категории А, часто аренда завершается еще в процессе строительства. Таким образом, срок возврата вложенных средств три-четыре года, тогда как офисная недвижимость окупается за пять-семь лет. Это главная причина инвестиционной привлекательности складской недвижимости. Однако реализация крупных логистических проектов началась совсем недавно.

Общая площадь складов в Москве и Московской области (включая дальнее Подмосковье), по разным оценкам, составляет 5-10 млн кв. м. Из них на долю новых помещений класса А, по оценке специалистов компании Swiss Realty Group, приходится всего около 750 тыс. кв. м, то есть от 7 до 15%.

Если при реализации проекта такого рода допущены ошибки, из класса А он автоматически переходит в категорию В. Помимо понижения статуса это означает увеличение срока возврата средств, поскольку такие складские площади не удастся сдать дороже чем по $110-120 за 1 кв. м в год.

Несмотря на резкий рост девелоперской активности на рынке складских площадей, новые проекты выходят на рынок неравномерно. Пока появление свежей недвижимости не успевает за растущим оборотом бизнеса, которому требуется все больше площадей. Арендаторы на этом рынке чувствуют уверенность в своем будущем. Лучший показатель сроки договоров аренды. Если до недавнего времени договоры заключались, как и на офисном рынке, на три-пять лет, то сегодня все больше распространяется практика перехода на восьми-десятилетний срок аренды.

Спрос на складскую недвижимость, отвечающую современным требованиям, превышает предложение вдвое. Доля свободных площадей класса А составляет всего 2% иными словами, свободных метров практически нет. По данным Swiss Realty Group, в 2005 году в Московском регионе в эксплуатацию было введено около 410 тыс. кв. м новой складской недвижимости и вся она к настоящему моменту сдана в аренду. Не является уникальной, например, ситуация со складским комплексом Пушкин в Пушкинском районе площадью более 200 тыс. кв. м, который к настоящему времени полностью арендован тремя компаниями, хотя строительство еще ведется. А в строящемся терминале Томилино в прошлом году сеть магазинов Фамилия арендовала 16 тыс. кв. м складских площадей.

По словам директора департамента индустриальной, складской недвижимости и земли компании Knight Frank Алексея Новикова, дешевизна старых складов кажущаяся. Склады, построенные в советское время, зачастую имеют довольно низкие потолки, что снижает коэффициент хранения, и арендаторам приходится брать больше площадей. А неудобный подъезд, как часто бывает в старой складской недвижимости, значительно замедляет процесс погрузки и выгрузки.
Пример складской комплекс на пересечении Вятской и Хуторской улиц, используемый структурами группы Логос. Его хорошо знают распространители печатной продукции: сюда прибывают тиражи глянцевых журналов, которые потом развозятся по супермаркетам. Устройство этого склада и возможности организации складского бизнеса таковы, что прождать разгрузки (а потом еще и получения бумаг) можно минут 30-4 В соответствии с современными стандартами время ожидания в очереди может составлять считанные минуты.

Старое не предлагать

Может показаться странным, что заметный на рынке спрос (заявки, попадающие в брокерские агентства) приходится в основном на наиболее качественные складские площади. Ведь в Москве существует огромное предложение складской недвижимости еще советской постройки, и она часто остается невостребованной, хотя ставки аренды здесь существенно ниже от $70 до $130 за 1 кв. м в год.

География хранений

По мнению части брокеров, работающих с логистической недвижимостью, привлекательной для создания складских комплексов является земли у МКАД. Здесь много больших участков, концепция освоения которых до сих пор не выработана. Рядом транспортная магистраль, что удобно для крупных поставок товаров в Москву и ближнее Подмосковье.
Однако большинство крупных проектов создания новых логистических центров размещается в зоне до 25 км от МКАД. Если строить, то по-крупному современные склады проектируются в формате от 20 тыс. кв. м, а ряд новых объектов более 200 тыс. кв. м.

Другой пример существующий с советских времен складской комплекс на Волгоградском проспекте, 4 Во-первых, его трудно отыскать водителю, незнакомому с местом, придется поплутать по узким закоулкам промзоны, где непросто развернуться. Во-вторых, основная часть комплекса представляет собой сильно вытянутое здание сложной формы с торцевым расположением ворот и маленькой парковкой и то и другое значительно понижает эргономику объекта.
Арендаторы готовы больше платить за удобства широкие проезды, масштабные парковки, наличие погрузочной техники, позволяющей полноценно использовать вертикаль, отопление и т. д.

Любопытно, что помимо иностранных компаний и работающих по западным образцам российских девелоперов на рынок выходят и компании менее благородные. Так, Томилинская птицефабрика успешно выводит на рынок складской комплекс класса А Томилино в 6 км от МКАД (30 тыс. кв. м, между Новорязанским и Старорязанским шоссе).

Едва ли не самый маленький из новых складов Носовихинский терминал (на одноименном шоссе), построенный компанией Крона-Маркет (18 тыс. кв. м). Среди масштабных можно назвать, к примеру, уже упоминавшийся логистический терминал Пушкин в 15 км от МКАД по Ярославскому шоссе (211 тыс. кв. м) или логистический центр Белый парк в 30 км от МКАД по трассе Дон (800 тыс. кв. м, из них первая очередь 145 тыс. кв. м). На рынке пользуются известностью такие проекты, как складской комплекс Суртекс на Новорязанском шоссе (26,9 тыс. кв. м, компания Surtecks), Кулон-Балтия на Новорижском шоссе (24 тыс. кв. м, компания Espo Kulon Group) или терминал Северный между Ленинградским и Дмитровским шоссе (30 тыс. кв. м, компания STU Logistic).

В долгосрочной перспективе логистическую карту Подмосковья серьезно изменит строительство центральной кольцевой автодороги, которая пройдет в 50 км от городской черты. Разрабатывая этот проект, правительство Московской области предусматривает большие площадки для оптовых складов.
2006, 2007... 2010

Перспективой развития складского рынка Подмосковья является расширение географии строительства терминалов. По данным специалистов компании Swiss Realty Group, в прошлом году уже порядка 30% потенциальных арендаторов складов были готовы рассматривать размещение объектов в зоне удаленности от МКАД от 30 до 100 км. Причем в географическом отношении их интересовали наиболее удобные трассы, такие как, например, скоростная трасса Дон или Симферопольское шоссе.

Ситуация с дефицитом новых складских площадей не могла не привлечь внимание крупных компаний, занимающихся девелопментом логистической недвижимости. Так, инвестиционная компания Coalco объявила о намерении проинвестировать строительство на территории Московской области порядка 1 млн м складской недвижимости. Аналогичны по площадям планы компании Евросклад траст, которая намерена до 2010 года построить 20 новых логистических терминалов.

Если взять суммарную площадь проектов логистических центров, находящихся сейчас в различной степени реализации, она может составить порядка 2 млн кв. м со сроком ввода в эксплуатацию до конца 2007 года. С учетом последующих очередей только уже начатых проектов до 2010 года эта цифра увеличится вдвое. Для рынка складской недвижимости это очень заметный сдвиг. Фактически речь идет о формировании ниши современной логистической недвижимости, способной успешно конкурировать со складами, существующими с советских времен.

Сопутствующий бизнес

Всякий, кто хоть раз пытался провести в Москве выездное деловое мероприятие, знает, как трудно найти удовлетворяющий всем запросам зал. Подходящие по размеру помещения, оборудованные необходимой техникой, есть во всех хороших гостиницах сети Marriott, Арарат Парк Хайят, Swisshotel Красные холмы, Балчуг. Однако, несмотря на цены (дневная аренда зала на 50 человек с оборудованием стоит в среднем $8-9 тыс.), все места забронированы на месяц-полтора вперед.

Планы другого иностранного инвестора измеряются не в метрах, а в деньгах: компания Raven Russia Limited планирует вложить в развитие логистических терминалов в Московском регионе £500 млн, то есть сумму, приближающуюся к $1 млрд.
Может сложиться впечатление, что реализация всего громадья инвестиционных планов приведет к ситуации, когда дефицит площадей сменится перегревом рынка. Однако все специалисты, работающие с логистической недвижимостью, сходятся в одном: рынок развит слабо и в ближайшие пять-десять лет пустых новых складов увидеть не удастся. Вся эта недвижимость будет арендована уже работающими в России или приходящими сюда компаниями.
Специализированные помещения для конференций, семинаров, корпоративных тренингов весьма востребованный в столице товар. До последнего времени эту нишу полностью занимали крупные гостиницы, располагающие залами для подобных мероприятий. Однако гостиничных площадей на всех уже не хватает, да и по цене они проигрывают конференц-центрам зданиям, полностью перестроенным под проведение деловых мероприятий.

Кроме того, самим управляющим компаниям бизнес-центров проще и выгоднее заключать договоры долгосрочной аренды офисов, чем вести работу по составлению договоров с краткосрочными арендаторами, сверять платежи, встречать и кормить гостей.

Помещения для краткосрочных мероприятий предоставляют также все крупные бизнес-центры. Однако большинство бизнес-центров спланировано таким образом, что места для организации временных мероприятий в них не хватает.
Таковы строительные нормы, принятые при возведении бизнес-центров в Москве, объясняет член Международной лиги управляющих недвижимостью Елена Черненко. Согласно СНИПам, нельзя воспроизводить ковровую застройку. С точки зрения рационального использования площадей было бы разумно построить здание 100 на 100 метров и разбить его на офисы и коридоры. Но в этом случае в центр здания никогда не будет попадать дневной цвет, что запрещено.
Для более рационального использования участка земли бизнес-центры строят с крытым стеклом внутренним или примыкающим двориком. Из-за такой планировки места для создания полноценного конференц-зала часто просто не остается, хотя его наличие желательно в любом здании подобного назначения.

Почасовая оплата сезонного бизнеса

Таким образом, как для отелей, так и для бизнес-центров кратковременные мероприятия бизнес сопутствующий. Но в последние годы в Москве появились объекты коммерческой недвижимости, специализирующиеся на предоставлении площадей для деловых мероприятий, конференц-центры.

Специалисты Extropolis на основе собственных маркетинговых исследований уверены, что у бизнеса краткосрочной аренды большое будущее. При соблюдении определенных правил, конечно.

Первый конференц-центр Extropolis открылся три года назад. Спустя два года на рынке появился конференц-центр Павелецкий в одноименном бизнес-центре.

У конференц-центров есть ряд преимуществ перед отелями и бизнес-центрами, уверена Анна Олевская: Своим сервисом мы гарантируем, что за стеной не будут кричать 'горько', а в коридоре не пройдет гость в халате из солярия, чего в гостинице избежать трудно. Обстановка в отелях, по ее мнению, располагает скорее к отдыху, а не к работе. Работа же конференц-центров построена таким образом, чтобы угодить каждому клиенту, сделать условия для работы максимально удобными.
С гостями работает индивидуальный менеджер нашего конференц-центра, рассказывает Анна Олевская. В его обязанности входит организация всего мероприятия: от встречи гостей до ксерокопирования документов, если это понадобится заказчику.

Рынок деловых мероприятий активно растет. Российские компании вслед за транснациональными стали уделять много внимания обучению персонала, проведению регулярных семинаров, конференций и т. д., рассказывает Анна Олевская, директор отдела маркетинга конференц-центра Extropolis. Компаниям нужны площадки для их проведения и люди, готовые взять на себя организационные вопросы.

Вероятно, предоставление площадей в долгосрочную аренду бизнес менее хлопотный, нежели наш, говорит Анна Олевская. Каждый владелец коммерческой недвижимости сам решает, чем заниматься. Кто-то ведь и казино открывает. А мы настроены и дальше работать в том же формате.

В списке постоянных клиентов конференц-центра Extropolis компании 3М, Русский алюминий, Shell, Volkswagen, Ernst Young, Deloitte, Independent Media, Nestle, Вымпелком, МТС, mail.ru, KPMG, Unilever, Oriflame, Институт фондового рынка. В мае этого года компания откроет второй объект Конференц-центр Extropolis на Таганке на Гончарной улице. В планах Extropolis открытие в ближайшие годы пяти-восьми конференц-центров в разных районах Москвы.

Конференц-центр 'Павелецкий' открылся совсем недавно 7 апреля 2005 года. Поэтому уверенно определить, будет этот бизнес выгоден или убыточен, сложно. Но уже из отработанного периода можно сделать вывод, что услуги конференц-залов являются сезонными, рассказывает исполнительный директор конференц-центра Людмила Филиппова. Заполняемость залов в летние месяцы составляет всего 10%. Со второй половины сентября и по первую половину декабря, а также со второй половины января и по апрель включительно арендуется до 70% залов. Конечно, сдавать площади бизнес-центра в долгосрочную аренду выгоднее, чем конференц-залы на разовые мероприятия. Наш конференц-центр был организован акционерами 'Павелецкого' прежде всего для престижа и удобства долгосрочных арендаторов. Такие компании, как страховой брокер РАО 'ЕЭС России' 'Энергозащита', 'Хенкель', 'Сименс', МТС, 'Открытый форум', 'Русский алюминий', являющиеся арендаторами бизнес-центра, часто пользуются услугами конференц-центра. Но мы проводим также большую работу для привлечения новых внешних клиентов. Работа с такими клиентами, как Райффайзенбанк, Лефко-банк, Альфа-банк, 'Бритиш Американ Тобакко', 'Роснефть', вселяет в нас надежду, что мы не будем убыточными, хотя на большую прибыль акционеры и не рассчитывают.

Конференц-центр Павелецкий действует в составе одноименного бизнес-центра, предоставляющего офисы в долгосрочную аренду. Тем не менее это вполне самостоятельный бизнес.

Кроме того, участники рынка уверены: для того чтобы профильный бизнес краткосрочной аренды стал прибыльным, необходима высокопрофессиональная команда управленцев-организаторов.

Успешность этого вида бизнеса напрямую зависит от заполняемости площадей краткосрочными арендаторами, считает Сергей Хорлашенков, гендиректор компании 'Солит-Кама', специализирующейся на управлении недвижимостью. Просчитать ее наперед сложно. На мой взгляд, спрос на услуги специализированных конференц-холлов пока еще не сформировался. С другой стороны, я бы назвал любое направление в недвижимости в Москве потенциально прибыльным в ближайшие 10-20 лет.

На самом деле мы управляем площадками 'Гостиный двор' и 'Манеж', поясняет гендиректор торгового дома 'Шатер' Алексей Попов. Проще говоря, сдаем их в аренду разным профильным компаниям, которые и организуют мероприятия. По нашим подсчетам, если мы сами займемся их организацией, прибыльность площадок сведется к нулю. Выставка, к примеру, проходит два-три дня, а ее подготовка занимает около года. Затрат это требует немалых.

Видимость обманчива

Среди объектов недвижимости, в которых помещения сдаются в долгосрочную и краткосрочную аренду, особняком стоят выставочные центры. Прежде всего это Гостиный двор и Манеж. На первый взгляд именно там работает высокопрофессиональная команда, способная в кратчайшие сроки организовать и провести любое мероприятие: от выставки недвижимости Домэкспо до новогодних елок. Но первое впечатление обманчиво.

Примерами неудачного использования превосходных возможностей специалисты считают Экспоцентр и выставочный комплекс на Крымском валу.

Участники рынка отмечают, что, как бы хороша ни была площадка, без команды высококлассных организаторов она всегда останется убыточной. С оказанием услуг у нас пока, по признанию управляющих компаний, дела обстоят плохо. Те же, кто умеет оказывать услуги, за свою работу берут дорого.

Аналогичную ситуацию можно наблюдать в выставочном центре на Крымском валу. Неважно обстоят дела, по оценкам специалистов, и с выставочными площадками, ориентированными на профильные мероприятия, на Брестской улице и Красной Пресне.

'Экспоцентр', на мой взгляд, подтверждение того, что в бизнесе нельзя пока делать упор только на проведение краткосрочных мероприятий, отмечает Елена Черненко. Стоимость аренды земли определяется столичными властями (90% московской земли принадлежит городу), и она довольно высока. Величина тарифа определяется по географическому принципу: чем ближе к центру, тем дороже земля. Кроме того, большие площади требуют существенных коммунальных платежей. 'Экспоцентр', сделав ставку на предоставление площадей под кратковременную аренду, не смог сделать площадку коммерчески выгодной и вынужден сдавать площади под магазины и рестораны.

На рынке недвижимости назревает новый скандал. Федеральная антимонопольная служба (ФАС) намерена оспорить в суде выделение земельных участков под застройку, проведенное без аукциона после 1 октября 2005 года. С этого момента вступили в силу поправки в Земельный кодекс, по которым любая другая форма распределения участков считается незаконной, но многие регионы игнорировали аукционы. Инициатива ФАС хоть и подается под соусом участия в нацпроекте Доступное жилье, но усилит хаос на рынке недвижимости.

Таким образом, конференц-центры пока не стали серьезным сектором рынка недвижимости. Но постоянный и неудовлетворенный спрос на предоставление помещений в краткосрочную аренду заставляет их развиваться.

Например, в Подмосковье с 1 октября прошлого года без аукциона было выделено 38 участков под жилищное строительство и один под комплексную застройку. При этом чиновник уточняет, что если в некоторых регионах часть участков все же попадала на торги, то в Челябинской, Свердловской и Рязанской областях, а также в Ханты-Мансийском АО аукционы полностью игнорировали.

В IV квартале 2005 года, после вступления в силу изменений в Земельный кодекс, в России было распределено 1132 земельных участка общей площадью 5,774 млн. кв. метров. Однако, по словам главы управления ФАС Михаила Евраева, в ходе проведенной в декабре проверки выяснилось, что 91,7% участков под жилищное строительство предоставляются в России без проведения аукциона.

Обычно в случае разрыва инвестконтракта со стороны властей фирма получает обратно лишь вложенные в проект средства, - говорит начальник аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов. По мнению директора компании Корпус-Юрист Дениса Балакина, теоретически застройщик может рассчитывать и на возмещение банковского процента, и на компенсацию упущенной выгоды. Однако суды признают иски в отношении госучреждений довольно неохотно, - добавляет юрист. Следует заметить, что безаукционная форма передачи земельных участков часто связана с неофициальными платежами, попросту говоря, взятками чиновникам. Понятно, что эти расходы застройщикам не компенсирует никто. О том, какими конфликтами это чревато, тоже нетрудно догадаться.

Теперь антимонопольная служба намерена оспорить все сделки, совершенные в обход существующего законодательства. На ближайшей неделе будут вынесены первые предписания, после получения которых местные власти должны в месячный срок аннулировать сделки, - объявил Евраев. Чиновник не скрывает, что пострадают в ходе этой инициативы, в первую очередь, предприниматели. Впрочем, в ряде случаев строительные компании смогут предъявить свои претензии к муниципальным властям, - не исключает Михаил Евраев. Однако на большую компенсацию компаниям, лишившимся права на участок, рассчитывать не стоит.

Впрочем, часть дольщиков пострадать все же может. Ведь под данную норму законодательства могут попасть объекты недостроя, которым власти подобрали новых застройщиков. Исключение делается лишь для компаний, которые понесли затраты на переселение жильцов, живущих на территории выделенного участка, а все остальные объекты, в том числе и недострой, должны выставляться на торги, - объясняет руководитель юридической службы управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Николай Вопиловский.

Михаил Евраев уверен, что интересы частных соинвесторов инициатива ФАС не затронет, так как от получения участка до начала строительства, когда начинают привлекать средства дольщиков, проходит не меньше 1-1,5 года. В дальнейшем антимонопольная служба планирует проводить контрольные проверки предоставления земельных участков для жилищного строительства ежеквартально.

Сегодня поправки, по которым участки под строительство распределяются только на аукционе, касаются лишь жилья. Но в ближайшее время ФАС намерена подготовить поправки в федеральное законодательство, согласно которым аукционная форма распределения участков коснется и коммерческих объектов.

Гендиректор компании ПИК-Регион Сергей Канаев уверен, что проблем с передачей объектов не возникнет. Дело в том, что происходит переуступка прав на объект, а не выделение новых участков, - заявил он Газете. Первый заместитель гендиректора компании М.О.Р.Е. - Плаза Михаил Михайлов уточняет, что если старый застройщик не захочет добровольно передать объект новой компании, проблемы могут все же возникнуть. Ведь тогда властям придется через суд аннулировать его права на этот объект, после чего участок, с обременением в виде дольщиков, должен быть выставлен на аукцион. Помимо того, что на аукционе покупателей может и не найтись, дольщикам придется запастись терпением. По мнению Михайлова, на все эти процедуры уйдет не меньше года.

Окупаемость вложений в торговые площади не превышает 4-5 лет, говорит специалист агентства недвижимости Сибакадемстрой-недвижимость Ирина Ильиных, поэтому они особенно популярны. Небольшие помещения площадью от 100 кв. м востребованы как торговцами, так и частными инвесторами, рассказывает риэлтор. Последние стремятся приобрести помещения на пересечении пешеходных потоков, чтобы сдать их под залы игровых автоматов или салону сотовой связи, тогда окупаемость сокращается до трех лет. По словам Ильиных, удачно расположенное помещение можно сдать за 4000 руб. за 1 кв. м в месяц, что в полтора-два раза превышает средние ставки аренды для центра города.

По словам Евраева, исключение составит только строительство производственных объектов. Компания, желающая приобрести участок, должна будет подать заявление в местные органы власти, и если других претендентов на данный земельный участок не найдется, местные органы власти обязаны предоставить его заявителю. Сегодня аналогичное правило действует для участков под индивидуальное жилищное строительство. В настоящее время идет разработка норм,- добавил Михаил Евраев. Наиболее вероятный срок внесения изменений в земельное законодательство - начало 2007 года.
Новосибирск Инвесторы делают ставку на торговые площади и выигрывают: рост цен на них за прошедший год составил 50%. Несмотря на ввод новых торговых центров, спрос остается стабильно высоким как со стороны местных, так и иногородних компаний.

В 2004 г., рассказывает директор агентства недвижимости Акрополь Зафар Умаров, цена в $2500 за 1 кв. м помещения на Красном проспекте казалась невероятно высокой, а в начале 2006 г. покупатели считали удачной сделку по $3500-4000 за 1 кв. м. Полгода назад магазин площадью около 100 кв. м на Красном проспекте в районе Дома быта был продан по цене $5000 за 1 кв. м это считалось самой дорогой продажей сезона. Сейчас аналогичное помещение в том же районе выставлено уже по $7000 за 1 кв. м, приводит примеры он.

По данным Сибакадемстрой-недвижимости, в январе 2006 г. средняя ежемесячная ставка аренды 1 кв. м в центре составляла 2000-2500 руб., а в районах средней отдаленности не опускалась ниже 1000-1500 руб. Цена торговой недвижимости возросла за прошлый год на 40-50%, говорит Ильиных.

По мнению Умарова, рост цен на торговую недвижимость в 2006 г. продолжится, однако не будет столь значительным, как в 2005 г. В среднем по городу эксперт прогнозирует рост в 20%. Ввод новых торговых центров не заставил мелких арендаторов и инвесторов пересмотреть предпочтения ставки аренды для них там слишком высоки, считает Умаров. Как правило, большая часть площадей отдается якорным арендаторам, а площадь зоны галереи незначительна. В новом ТРЦ Континент (26 000 кв. м) на пересечении ул. Доватора и Гусинобродского шоссе под бутики отдали в аренду около 10% торговых площадей, говорит гендиректор Континента Тимофей Мельников. По его словам, сначала арендаторы платили от 800 руб. до 1600 руб. за 1 кв. м в месяц, затем ставка стала определяться индивидуально и варьироваться от 300 руб. до 10 000 руб. за 1 кв. м. Минимальные ставки предусмотрены для якорных арендаторов, максимальные будут брать с салона игровых автоматов, поясняет Мельников.

Ставки аренды растут медленнее, чем цены, продолжает Умаров. За 2005 г. они выросли на 10-15%, что типично для последних лет. Сейчас ставка аренды для небольших магазинов в центре составляет около 2500 руб. за 1 кв. м в месяц, в районах средней удаленности от 800 руб. 1 за кв. м. Все больше начинает цениться площадь Маркса, где ежемесячные ставки достигают 2500-4000 руб. за 1 кв. м.

В торговом центре Москва (21 000 кв. м), построенном в конце 2005 г. девелоперской компанией Труд рядом с Центральным рынком, практически все площади были сданы. По словам заместителя гендиректора компании Анатолия Пастушенко, арендаторы согласились платить от 900 руб. до 3000 руб. за 1 кв. м в месяц в зависимости от площади и этажа.
В I квартале 2006 г. Труд планирует сдать еще один небольшой торговый центр на пересечении Вокзальной магистрали и проспекта Димитрова, напротив ЦУМа. Его площадь составит 3500 кв. м. По словам Пастушенко, надземный этаж будет отдан под салоны по 100-480 кв. м с отдельным входом, а подземный под галерею бутиков площадью от 36 кв. м. Ставка аренды в зависимости от этажа и площади магазина составит от 1500 руб. до 3500 руб. за 1 кв. м в месяц.

Невелика доля мелких арендаторов и в крупнейшем торговом центре Гигант (22 000 кв. м). ТЦ был введен в декабре прошлого года на проезде Энергетиков у дамбы Димитровского моста холдингом Сибирский гигант (ему же принадлежит первый в городе новый торговый центр Мегас). По словам гендиректора Гиганта Романа Загуменного, площадь торгового зала составляет 12 000 кв. м, зона сопутствующей аренды занимает около 1100 кв. м. Ежемесячная ставка аренды сейчас составляет 2000-3000 руб. за 1 кв. м, добавил Загуменный. Ранее в компании сообщали, что объем инвестиций в торговый центр составил около $11 млн, планируемый срок окупаемости три года. В компании не раскрывают планируемый оборот центра, но рассчитывают на то, что величина средней покупки будет равна 900-1500 руб., а средняя посещаемость 5000-9000 человек в день.



На II квартал 2006 г. намечена сдача двух очередей комплекса Манхэттен (48 000 кв. м), в котором около 10 000 кв. м займут торгово-развлекательные блоки. Комплекс будет располагаться рядом с Вокзальной магистралью главной торговой улицей города, и, следовательно, все его площади будут востребованы, уверен Пастушенко.



Главная --> Публикации