Главная --> Публикации --> Права граждан при переселении Собственник сменился, арендатор остался От палермо до турина Недвижимость-2006: новинки сезона на рынке жилья. вся недвижимость на крымском валу... За состоянием зданий будет следить строительная полиция

Время больших площадок

Ростов-на-Дону Активное строительство в торговом секторе подталкивает городские власти к пересмотру устаревших нормативов. Уже сейчас на одного ростовчанина приходится вдвое больше торговых площадей, чем того требовали советские правила, но это не смущает девелоперов. В разных частях города строится около десятка новых крупных центров. Собственники существующих площадей отказываются снижать ставки, хотя некоторые объекты частично пустуют.

В полутора километрах от центра города, на левом берегу Дона, концерн Единство продолжает строительство ТРК МегаМаг (общая площадь 63 000 кв. м, стоимость $80 млн). По словам представителя концерна, первая очередь (44 800 кв. м) будет сдана в эксплуатацию в начале 2007 г., сейчас ведутся переговоры с потенциальными арендаторами, но
арендные ставки пока не определены.

По данным мэрии, в 2005 г. в Ростове сдано в эксплуатацию 150 объектов розничной торговли, а показатель обеспеченности населения города торговой площадью составляет 430 кв. м на 1000 человек это превышает рекомендуемые нормативы более чем в два раза. Но интерес девелоперов к строительству торговых центров все равно растет. По разным оценкам, сейчас идет строительство 7-10 подобных объектов общей площадью около 350 000 кв. м.
По прогнозам, уже в апреле этого года будет сдан в эксплуатацию торговый центр моды А'стор плаза (общая площадь 22 000 кв. м, стоимость $18 млн), строительство которого на пр-те Буденновский ведет компания Adm group. По словам заместителя гендиректора Adm group Андрея Богославского, арендаторами торговых площадей станут ТД Перекресток, Pierre Cardin, Companys, S'Oliver, Daniel Hechter, Yves Delorme, Carlo Pazolini, Бюстье, Le Futur, Lady Collection, Hall Mark и др. Величину арендной ставки Богославский не назвал, отметив, что она будет варьироваться в зависимости от этажа, близости к лифту и эскалатору, а также продаваемых товаров.

Еще один торгово-развлекательный комплекс площадью 50 000 кв. м построит екатеринбургская компания КИТ-кэпитал. Осенью прошлого года компания купила участок в Мясниковском районе (9 км от Ростова, рядом проходит трасса Ростов Таганрог). По словам представителя КИТ-кэпитал Юлии Кудоповой, строительство комплекса начнется весной, а завершится в I квартале 2007 г. Стоимость проекта не озвучивается.

Начало строительства многофункционального комплекса в Безымянной балке (пр-т М. Нагибина/ул. Ленина) в марте текущего года анонсировала группа компаний Мир Комвек. Как рассказал директор по маркетингу Ростстройинвеста (входит в эту группу) Вадим Лаптев, комплекс общей площадью более 70 000 кв. м компания собирается построить за 1,5-2 года. Генподрядчиком выступит также входящая в группу компания Мир. Объем инвестиций Лаптев не раскрывает, но, по словам источника, знакомого с проектом, речь может идти о сумме, превышающей $40 млн. В комплексе разместятся бутики, кинотеатр, фуд-корт, рестораны, боулинг, детский центр развлечений, а якорным арендатором станет гипермаркет Седьмой континент, утверждает Лаптев. Однако договор еще не подписан, уточнил пресс-секретарь Седьмого континента Дмитрий Попов.

Арендная плата за торговую недвижимость растет неравномерно, отмечают риэлторы. За последние полгода не менялись ставки на центральной улице города Большой Садовой, где аренда торговых площадей обходится в $100-200 за 1 кв. м в месяц. Не все могут выдержать такую финансовую нагрузку, поэтому в последнее время арендаторы торговых площадей здесь менялись достаточно часто, говорит гендиректор компании Титул Евгений Сосницкий. По его оценке, до 75% прибыли уходит на оплату аренды, поэтому основными арендаторами магазинов на Большой Садовой становятся крупные сетевые структуры, для которых важно и престижно обосноваться на центральной улице.

Ставки для избранных

В зонах с большой проходимостью арендные ставки доходят до $150 за 1 кв. м в месяц, добавляет менеджер отдела продаж строительной компании Гражданпромстрой Евгений Тенишев. Но из-за высоких цен собственникам не сразу удается найти арендаторов и некоторые объекты пустуют, отмечает Саркисьян.

На $10-20 подорожала аренда торговых площадей, расположенных на Буденновском и Ворошиловском пр-тах, утверждает специалист по коммерческой недвижимости АН Квартал Дмитрий Саркисьян. По его словам, в прошлом году торговые площади здесь сдавались по $70-80 за 1 кв. м в месяц, сейчас в среднем арендаторы ежемесячно платят по $90-100 за 1 кв. м.

Арендные ставки в спальных районах варьируются в зависимости от месторасположения торговых объектов: от $30-50 за 1 кв. м в месяц на окраинах до $80-100 за 1 кв. м в оживленных местах. Например, в районе рынков Шайба, Квадро, пр-те Космонавтов (все расположены в микрорайоне Северный) аренда торговых площадей доходит до $100 за 1 кв. м в месяц, говорит Саркисьян.

В единственном в Ростове мегацентре Горизонт на пр-те Нагибина арендная плата тоже увеличилась. Осенью прошлого года аренда площадей обходилась в среднем $450-500 за 1 кв. м в год, сейчас, по данным участников рынка, годовые ставки колеблются от $600 до $1000 за 1 кв. м, а дополнительные эксплуатационные расходы составляют почти $128 за 1 кв. м в год.

Еще года два-три назад здесь ничего не продавалось и не покупалось. Рынок сформировался относительно недавно. Анализировать его трудно даже специалистам, занимающимся элитной недвижимостью. Рынок этот, как говорят эксперты, "очень непрозрачен, и большинство сделок совершается некоммерческим путем". По мнению риэлтеров, своеобразие Серебряного Бора не только в его особом экологическом статусе, но и в очень ограниченном предложении.

Не для продажи

Приобрести готовый магазин практически невозможно, отмечают риэлторы. Предложений о покупке торговых площадей на ул. Большой Садовой сейчас вообще нет, констатирует Сосницкий. Зачастую под торговые объекты покупают квартиры на первых этажах жилых домов, говорит он. По оценкам участников рынка, стоимость таких квартир составляет $2000-3000 за 1 кв. м в центре города и $1400-1600 за 1 кв. м в спальных районах. По наблюдению Тенишева, растет спрос на земельные участки под строительство магазинов, цены на них колеблются от $20 000-50 000 за сотку в спальных районах до $100 000 в центре Ростова. Правда, свободные земельные участки в центре города найти очень сложно, отмечает он.
"Элитные земельные участки в Серебряном Бору: дома от 350 квадратных метров, участки – от 28 соток". Подобные объявления встречаются в газетах, журналах и на сайтах. Серебряный Бор, одно из самых престижных мест Москвы, переживает строительный бум. Цена квадратного метра жилья в этом районе колеблется от $3,5 тыс. до $5 тыс. На заповедной территории стремительно осваиваются новые участки, несмотря на то что по распоряжению столичного правительства расширение дачной зоны в Серебряном Бору не допускается.

Аренда и продажа

Недвижимостью в Серебряном Бору распоряжается ОАО "Мосдачтрест", основными владельцами которого являются девелоперская компания "Система Галс", аффилированная с АФК "Система", и департамент государственного и муниципального имущества Москвы (среди других его учредителей числится "Группа Финвест" предпринимателя Владимира Слуцкера и ЗАО "Ламинея"). "Мосдачтресту" принадлежит здесь около 200 строений на территории всего в два гектара, которыми он владеет и на которых только в прошлом году построено 17 новых домов. Все они уже сданы в аренду. Дома эти большие, по 100-200 кв. м, но сделаны из недорогих материалов – панелей "сэндвич" и деревянного бруса.

"То, что в настоящее время предлагается в Серебряном Бору, сильно отличается от московской и подмосковной недвижимости,– говорит управляющий агентства недвижимости 'Миэль' Евгений Иванов.– Общая площадь Серебряного Бора – 300 гектаров, и 70 из них арендуются под дачные участки. На этом обособленном рынке недвижимости прослеживаются две взаимосвязанные тенденции: рост цен прямо пропорционален уменьшению количества предложений. Сейчас, например, на продажу предлагаются всего два дома и пять участков".

Продажа дома в Серебряном Бору – дело не менее доходное, чем сдача в аренду, но более хлопотное. У владельцев ряда недавно построенных дач одна проблема – неоформленные документы на строение. Префектура Северо-Западного округа проводила в этом году инвентаризацию всех дач в Серебряном Бору, в результате которой было выявлено 47 "нелегальных" домов.

Арендные ставки на дачи в Серебряном Бору, по данным отдела маркетинга компании Penny Lane Realty, колеблются от $6,5 тыс. до $10 тыс. в месяц. Евгений Шевченко, брокер департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty: "В последнее время сдача домов в Серебряном Бору становится довольно прибыльным бизнесом, поэтому сейчас ведется активное строительство двух дачных поселков под аренду. На достаточно небольшом земельном участке – площадью всего 1,5 га – можно построить 10-12 домов, которые потом будут сдаваться в долгосрочную аренду в среднем за $7-9 тыс. в месяц. Основным игроком этого рынка является 'Мосдачтрест', но есть и несколько мелких компаний. Кроме того, строится несколько дорогих домов – явно частные владения".

Строительство в Серебряном Бору – тема весьма болезненная для дирекции территории. Существует распоряжение мэра о том, что "расширение дачной зоны в Серебряном Бору не допускается". Тем не менее она активно расширяется. Компании и частные лица получают разрешение на постройку новых зданий и на вырубку леса. В свое время руководство "Мослесопарка" подняло шум из-за того, что компания "Тема" получила разрешение на вырубку 100 деревьев и строительство на их месте четырех коттеджей. Строители отделались штрафом и дома все-таки построили. Новые хозяева и компании-застройщики сносят старые постройки, оставляя от них только фасад и фундамент. Будут ли соответствовать площадь, высота и другие параметры нового дома старым, уже никого не волнует. На вопросы о том, как экологи относятся к несанкционированной застройке охраняемой территории, вырубке деревьев, нарушению грунта и другим проблемам, в дирекции территории "Серебряный Бор" отвечают, что "к стройкам никакого отношения не имеют".

Стоимость домов в Серебряном Бору никогда не опускается ниже миллиона долларов. Пример – два дома, выставленные сейчас на продажу. Один, с отделкой, стоит $1,5 млн, другой, требующий ремонта,– $1,2 млн. Каждый площадью 330 кв. м и с участком 25 соток. Как говорят риэлтеры, земля в Серебряном Бору стоит $45 тыс. за сотку, если дом на участке приватизирован, и $32 тыс., если дом не приватизирован.

Запрещенные строители



Гусляна Картюшова, юрист "Гринпис Россия": "Серебряный Бор входит в число особо охраняемых территорий, которых в Москве всего тринадцать. Он является памятником природы и должен находиться под охраной государства и городских властей. Есть постановления правительства Москвы, которые предписывают любое новое строительство и реконструкцию имеющихся на территории Серебряного Бора зданий, сооружений, дорог и других объектов осуществлять только по распоряжению правительства Москвы при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы департамента природопользования и охраны окружающей среды. НИиПИ Генплана города Москвы даже разработаны специальные нормы для возведения жилых объектов на территории Серебряного Бора. Например, высота зданий не должна превышать 10 метров, построек не должно быть в водоохранной зоне, которая обычно не менее 500 метров". Но, по данным главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, большинство дач и коттеджей возводились с нарушением всех норм – соответствующие распоряжения правительства Москвы не выходили, экологическая экспертиза не проводилась, а некоторые дома и вовсе были построены без исходно-разрешительной документации.

Первичный рынок

Найти новую квартиру в Подмосковье проще, чем в Москве. Несмотря на то что квартиры в Московской области подорожали гораздо больше, чем столичные, цены на них все еще далеки от заоблачных цен Москвы, а выбор богаче.

Если цена и качество квартиры в подмосковной новостройке соответствуют друг другу, то квартиры распродаются очень быстро. Особенно быстро, как отмечает заместитель генерального директора компании МИАН Дмитрий Кузнецов, уходят квартиры небольшой площади одно- и двухкомнатные. Причем это касается как относительно недорогого панельного жилья, так и монолитно-кирпичных домов. К окончанию строительства в продаже остаются только не самые ликвидные предложения. Например, в новостройках экономкласса долго продаются четырехкомнатные квартиры.

Подмосковные новостройки за март выросли в цене больше чем на 10%. А в таких близких к столице населенных пунктах, как Павшино, Балашиха и Трехгорка, стоимость квартир, по данным компании СУ-155, увеличилась на 16%. В компании Сити-XXI век отмечают, что, например, отдельные виды квартир в пятом микрорайоне города Видного выросли в цене еще больше на 24%: если в феврале стоимость квадратного метра жилья на объекте застройщика составляла $1250, то в марте $155

Началась реализация квартир в новых корпусах микрорайона Новая Трехгорка. Это Одинцовский район, в 3 км от МКАД, поэтому цены там достаточно высокие для Подмосковья, несмотря на то что дома находятся на нулевой степени готовности и будут сдаваться госкомиссии во втором квартале следующего года. Стоимость 1 кв. м от $141 Зато в корпусе 34 можно купить столь редко встречающиеся на подмосковном рынке однокомнатные квартиры по вполне приемлемой цене $1700 за 1 кв. м. Надо сказать, что в самом Одинцове можно найти новостройки подешевле по $1622 за 1 кв. м. Дом, в котором предлагаются такие квартиры, сдается в третьем квартале 2006 года. Но таких квартир осталось мало: в базе МИЭЛЬ-недвижимости, например, значится всего одна свободная квартира.

Новые дома предлагаются к продаже в Нахабине. Квартиры в монолитно-кирпичном доме, расположенном в 20 минутах езды от метро Тушинская, стоят от $890 за 1 кв. м. При этом объект будет введен в эксплуатацию во втором квартале 2007 года.

Вторичный рынок

Компания БЕСТ-недвижимость предлагает квартиру в новом жилом доме в Жуковском. Дом девятиэтажный, кирпичный, повышенной комфортности, квартиры стоимостью от $850 до $1050 за 1 кв. м. Цена вполне справедлива. Компания Юит-дом, которая сейчас также предлагает квартиры в Жуковском, просит от $900 за 1 кв. м почти построенных кирпично-панельных домов.

Самые дорогие квартиры на подмосковном вторичном рынке предлагаются в городах ближнего Подмосковья в северном направлении Химках, Королеве, Мытищах. Средняя цена 1 кв. м в этой зоне Подмосковья почти на $200 превышает среднюю цену по области. А самые дешевые квартиры в городе Куровском (Орехово-Зуевский р-н) на востоке Московской области. Там стоимость 1 кв. м составляет всего $539.
Рантье лицо, живущее на проценты со своего капитала, сообщает словарь Брокгауза и Ефрона. Таких лиц на столичном рынке аренды недвижимости с каждым годом становится все больше. И все чаще ими становятся не счастливые наследники бабушкиных квартир, для которых прибыль от сдачи в аренду служит прибавкой к зарплате. Частные рантье это предприниматели, которые приобретают квартиры для последующей сдачи в аренду. Насколько этот вид бизнеса прибылен и перспективен, попытался выяснить корреспондент Ъ-Дома КАРЕН ШАИНЯН.

Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Подмосковья в марте составила $1451 на 10% больше, чем в прошлом месяце. Однако предложение осталось практически на прежнем уровне и составляет 52,4% от количества квартир, предлагавшихся к продаже в Подмосковье год назад. Большинство квартир в ценовом диапазоне от $1400 до $1900 за 1 кв. м, по более высоким ценам квартиры осмелились продавать немногие.

На первый взгляд бизнес рантье выглядит просто и привлекательно: приобретается квартира, в ней делается качественный ремонт, затем квартира сдается в аренду и приносит стабильную прибыль; эта прибыль, в свою очередь, вновь вкладывается в покупку новой квартиры и т. д. Однако в реальности все оказывается намного сложнее.

Дорогие и быстроокупаемые

Мне известна квартира на Остоженке, которая сегодня сдается за $27 тыс. Пределом считается сумма $30 тыс. Больше клиенты за аренду жилья платить пока не готовы, утверждает Виталий Курапов, старший консультант отдела жилой недвижимости компании Knight Frank. Два-три года назад психологическим барьером на рынке считалась сумма $10 тыс. Интересно, что метраж квартир не всегда соответствует размеру ее арендной платы. К примеру, квартиры площадью 200 и 300 кв. м сдаются по цене $20 тыс. и $30 тыс. в месяц соответственно. Однако в базе Knight Frank, к примеру, сейчас есть квартира площадью 600 кв. м с ценой аренды $30 тыс..

Те, для кого квартира служит не жилищем, а инвестиционным проектом, предпочитают работать либо с дорогой недвижимостью, либо с очень дорогой. Арендные ставки в сегменте элитной недвижимости колеблются в диапазоне от $5 тыс. до $30 тыс. в месяц.

Так вот, для жилья экономического класса этот показатель составляет 12 лет, тогда как для элитного жилья не больше пяти-шести.

Нередко элитные квартиры пустуют по несколько месяцев. Большей части арендаторов нужны однушки экономического класса желающие снять такую квартиру находятся за считаные часы. Тем не менее никто из серьезных рантье не занимается жильем экономкласса: даже при столь высоком спросе на него и мнимом избытке элитной недвижимости последней заниматься выгоднее. Михаил Гороховский, вице-президент корпорации Бест-недвижимость: На самом деле ничего парадоксального в этом нет. Для рантье наиболее существенным показателем служит срок окупаемости объекта.

Следовательно, сегодня срок окупаемости средней элитной квартиры составляет в лучшем случае 10-11 лет.

Эта оценка, вполне справедливая в недавнем прошлом, сегодня вызывает большие сомнения. Очевидно, что срок окупаемости напрямую зависит от размера арендной платы. В первом приближении размер арендной платы можно оценить, разделив стоимость квартиры на предполагаемый срок окупаемости. Таким образом, чтобы квартира стоимостью $1 млн окупилась за пять лет, ее следует сдавать минимум за $17 тыс. в месяц, а с учетом налогов, коммунальных платежей и затрат на риэлтерские услуги еще дороже. На самом деле такую квартиру можно сдать максимум за $7-8 тыс.

Таким образом, сроки окупаемости элитной недвижимости и квартир экономического класса практически выравнялись. Теперь на быструю окупаемость не приходится рассчитывать даже в элитном сегменте. Разница между этими показателями увеличивается год от года, и, следовательно, падает доходность бизнеса рантье.

Это объясняется тем, что рост цен на недвижимость в последние годы значительно превышает рост размеров арендной платы. По словам Михаила Гороховского, средняя сумма ренты в 2004 году выросла на 4%, в прошлом году на 8%, в текущем году ожидается рост 22%, тогда как цены на недвижимость каждый год росли в среднем на 30%.

Рисковые клиенты

Тем не менее частных рантье становится все больше. По оценкам разных экспертов, ежегодно рынок аренды квартир вырастает на 10%-20%. В прошлом году, например, на этом рынке появилось около 6 тыс. квартир. Возникает закономерный вопрос: если прибыльность снижается, кому и зачем нужно вкладывать в него деньги?

Но такой бизнес чаще всего сопряжен с различными рисками. Чтобы удачно продать квартиру, нужно знать фазы рынка.

Строго говоря, сегодня бизнес рантье в России только начинает развиваться. В сложившейся на рынке недвижимости ситуации гораздо популярнее инвестиционная покупка (или, проще говоря, спекуляция) вкладывать деньги в недвижимость на этапе проекта или строительства, а после сдачи дома госкомиссии перепродавать ее. Рентабельность этого бизнеса достигает 50-60%. Так, квартиру, купленную в 2002 году в новостройке в районе Арбата за $4 тыс. за кв. м, сегодня можно продать за $10-16 тыс. за кв. м. Стоимость недвижимости после приема госкомиссией, как правило, увеличивается сразу на 20-30%.

Поэтому, несмотря на меньшую выгоду, многие предпочитают стабильный доход рантье рискованным операциям со строящейся недвижимостью. В арендном бизнесе тоже есть свои риски пожары, взломы, но их можно застраховать. Вероятность того, что постояльцы испортят или похитят имущество из квартиры, в элитном секторе невелика, но все же существует. Однажды к нам обратился цыганский барон, который хотел снять квартиру стоимостью $5 тыс., рассказывает Михаил Гороховский. Нашлась даже владелица квартиры балерина Большого театра, которая была готова сдать свою квартиру, заставленную антиквариатом, этому барону. К счастью, нам удалось предотвратить эту сделку.

Формально право собственности регистрируется в течение месяца после того, как объект сдан госкомиссии, однако на самом деле этот процесс может затянуться на год-полтора. И так далее. Чем выше доходы, тем больше риски, говорит Михаил Гороховский. Нормальная доходность бизнеса в области недвижимости это 10-12% в год, 14% это уже большая удача. Если же проект может принести 18% и более, это связано с серьезными рисками.

Что сдаем

Приобретение недвижимости для рантье не столько способ получения прибыли, сколько надежный способ сохранить и преумножить капитал, поскольку элитная квартира не только приносит стабильный доход, но и растет в цене. Есть районы, где недвижимость всегда будет пользоваться спросом у арендаторов и приносить стабильный доход. Это, в частности, район Остоженки, Гранд-парк на Ходынском поле; за городом это Дубровка, поселки на Рублевке. Тот, кто приобретает недвижимость в этих районах, гарантированно окупит свои затраты.

Желательно, чтобы в каждой спальне был собственный гардероб и санузел. Не приветствуются лишние коридоры, холлы и тем более смежные комнаты.

За последние два года уровень элитных квартир заметно вырос, произошло четкое разделение на элитные апартаменты и недвижимость бизнес-класса. Так, например, элитная квартира площадью меньше 80 кв. м не может иметь более двух комнат, а площадь 150-200 кв. м не позволяет накроить восемь комнат, как это было в конце 90-х, максимум пять.

Элитное жилье подразумевает не только хорошее расположение и качественную отделку. Требования год от года ужесточаются. Например, в элитных апартаментах должна быть централизованная система кондиционирования, питьевой водопровод, интерьер от именитого дизайнера. Традиционно наиболее популярны квартиры площадью от 120 до 200 кв. м в пределах Садового кольца на Остоженке, Патриарших прудах, в районе Тверской.

Собственники наконец поняли, что арендаторы живут не только в квартире и что подъезд и внутренний двор также являются важными составляющими цены их квартиры, соответственно, они занялись облагораживанием входной группы своего дома самостоятельно, если цена квартиры от $15 000 в месяц, или в купе с другими собственниками, если аренда приносит меньше. Если люди покупали, ремонтировали и обставляли мебелью квартиру для себя, но затем по каким-то причинам решили сдавать ее в аренду, такая квартира сдается по более высоким, чем в среднем на рынке, ставкам.

Происхождение цены

В последние два года появился спрос на большие квартиры площадью от 200 м. В таких квартирах, как правило, требуется только встроенная бытовая техника и кухонная мебель. Остальные комнаты арендатору разумнее оставить пустыми. Это связано с тем, что большие квартиры снимают, как правило, на длительный срок, и поэтому арендаторы любят их обставлять сами. Кроме того, разница ренты пустой и меблированной квартиры в этом ценовом диапазоне невелика и не покрывает расходов на мебель должного качества.

Арендная плата вычисляется исходя из стоимости квартиры, затрат на ремонт и меблировку, коммунальные платежи, амортизацию и налоги. Затраты на отделку квартиры составляют в среднем $500 за кв. м для жилья бизнес-класса и не менее $2 тыс. за кв. м для элитных апартаментов. Следует также помнить, что элитная недвижимость нуждается в косметическом ремонте каждые пять лет, стоимость которого тоже следует закладывать в арендную плату.

Чтобы понять, за какую сумму разумно сдавать квартиру, можно зайти на сайт любой риэлтерской компании, изучить предложения и на глаз оценить собственное жилье. Этот способ подходит в случае, если у вас уже есть квартира, готовая к сдаче в аренду. Профессиональный рантье рассчитывает размер арендной платы задолго до покупки, чтобы оценить ее рентабельность. В этом случае расчет представляет собой сложное уравнение с одним неизвестным и множеством переменных.

Чтобы избежать незапланированных убытков от простоя квартиры, полученную сумму следует разделить на коэффициент наполняемости. Вполне приемлемо, если квартира пустует от двух недель до полутора месяцев в год; в этом случае коэффициент наполняемости составляет от 0,83 до 0,9 Чтобы снизить риск простоя, рантье заключают договор о сотрудничестве на постоянной основе с риэлтерской компанией, которая постоянно занимается информационной поддержкой и обеспечением клиентуры. Как правило, за свои услуги агентство получает 5-6% дохода рантье, что тоже следует учитывать при вычислении суммы ренты. Разделив полученную сумму на средний срок окупаемости, мы получим оптимальную стоимость аренды.

Коммунальные платежи и налоги в 95% случаев оплачивает владелец квартиры. Чтобы избежать налогообложения, предпочитают действовать не напрямую, а через закрытые паевые инвестиционные фонды. В данном случае доходы от сдачи в аренду квартиры, находящейся в собственности паевого фонда, не облагаются налогами до тех пор, пока они реинвестируются в ЗПИФ. Однако этот вариант подходит не всем, а лишь крупным инвесторам, которые заинтересованы в долгосрочном вложении и постоянном реинвестировании прибыли.

Чтобы не ошибиться в расчетах, рантье привлекают специалистов из управляющих компаний. Как правило, инвестиционным консалтингом сегодня занимаются эксперты крупных риэлтерских компаний. Они не только подбирают клиентам подходящие квартиры, но и просчитывают рентабельность проекта. Услуги экспертов риэлтерских компаний стоят от $5 тыс. до $10 тыс.

Схема существенно усложняется, если под новый объект был взят ипотечный кредит при вычислении оптимальной ренты учитывается сумма платежа по кредиту. Чтобы получить кредит, необходимо предоставить в банк не только доказательства собственной кредитоспособности, но и подробный расчет прибыли, которую можно получить от сдачи покупаемой квартиры в аренду. Как правило, сумма кредита в такой ситуации составляет 70-80% стоимости жилья.



Главная --> Публикации