Главная --> Публикации --> Дачная амнистия Имущественный налоговый вычет В мосгордуме прошли слушания в связи с обрушением басманного рынка Домик без мытарств Крупнейший банк страны поделится с конкурентами кредитными историями

Огромное пресноводное озеро, заполнившее собой глубокую впадину на границе штатов Калифорния и Невада, имеет береговую линию общей протяженностью 116 км. Берега поросли сосновыми лесами, за которыми высятся снежные пики Сьерра-Невады и гряды Карсон. С конца ноября по март сюда съезжаются любители горных лыж, к услугам которых около десятка небольших курортов, таких как Скво-Вэлли, Хевенли и др.

США Если успех при продаже недвижимости в значительной степени определяется ее месторасположением, то торговать лыжными домиками, гнездящимися по берегам о. Тахо, должно быть райским наслаждением.

В нашем полицейском участке можно пожениться, развестись и отправиться в тюрьму и все за один день, рассказывает риэлтор Джерри Борен, ловко лавируя на своем горчичного цвета Hummer по улочкам курортного поселка Зефир-Коув.

Однако Тахо не стоит причислять к классическим горным курортам. Расположенное в удобной доступности и от Сан-Франциско, и от Лас-Вегаса, это место вобрало в себя как лучшие, так и худшие особенности обоих штатов.

В районе о. Тахо он работает уже 39 лет и считается местным авторитетом на рынке недвижимости.

Высокому, атлетического вида Борену за 6 Он специализируется на продаже домов в верхнем ценовом сегменте.

Тахо становится местом паломничества богатых и знаменитых, говорит Борен. Это обстоятельство не может не отражаться на ценах. Взять хотя бы Long's Lodge типичный для штата Невада довольно дорогой лыжный домик. Из его окон, выходящих на горный склон на южном берегу озера в 10 минутах ходьбы до пляжа, открываются величественные виды самого озера и его окрестностей. Общая площадь дома 500 кв. м, стоит он $7,5 млн, а интерьер выполнен в охотничьем стиле: массивные деревянные балки по потолку, огромный камин из грубого камня, пол из ореховой доски, огромная спальня хозяев, современная кухня, еще четыре спальни и пять ванных комнат.

Из общего ряда горных курортов о. Тахо выделяется обилием контрастов. В то время как дома, расположенные на горных склонах и у самой воды к востоку от озера, исполнены тихого уединения, южный берег бурлит многочисленными и всемирно известными казино, ночной жизнью и толпами любителей азартных игр, которые съезжаются сюда на уикенд.

У меня друзья живут в Траки (со стороны Калифорнии), им нравится, что там сохранилось ощущение деревенской жизни, рассказывает Брэд Расслер, консультант по вопросам менеджмента, два года назад купивший дом у о. Тахо, но со стороны штата Невада. Сам он предпочитает Неваду, потому что здесь так же хорошо, а налогов меньше.

Со стороны штата Калифорния, где основная часть застройки относится еще ко временам до игорного бума на берегах Тахо, дома старше и дешевле. Труди Ли, агент по торговле недвижимостью, недавно сумела продать в Тахо-Пайнс величественный особняк 1929 г. постройки на пять спален с гостиной, отделанной деревянными панелями и сводчатым потолком, за $3,9 млн.

У самого озера селится известная публика и жилье стоит еще дороже. Среди тех, кто в последние годы приобрел там жилую недвижимость, знаменитые спортсмены, миллионеры из Силиконовой долины, владельцы казино из Лас-Вегаса, такие как Уильям Харра. Его дом у самого озера с восемью спальнями и 11 ванными комнатами, теплым гаражом и собственной пристанью оценивается в $30 млн.

В последние годы усилиями девелоперов поселения вокруг озера чудесно преобразились. Компания East-West Partners возвела в Нортстар новую лыжную деревню с настоящими мостовыми, с круглыми каменными очагами, в которых в холодную погоду прямо под открытым небом разводится огонь. В этой деревне кондоминиум на три спальни с видом на горы стоит $2,1 млн. Другая девелоперская компания Intrawest приложила руку к Скво-Вэлли, после чего на вторичном рынке жилья квартиры стали продаваться по $1 млн и больше.

Это, в свою очередь, привело к ажиотажному спросу на новые дома. В результате цены устремились ввысь. Среднестатистический дом в районе о. Тахо сейчас продается ориентировочно за $700 000, хотя еще шесть лет назад он стоил всего $250 000, рассказывает Борен. Все будет только дорожать, убежден он. Недвижимость подешевле на калифорнийской стороне уходит сейчас за $400 000-500 000.

Одним из факторов, напрямую влияющих на развитие местного рынка по обе стороны озера, стал жесткий законодательный контроль над строительством, осуществляемый организацией под названием Tahoe Regional Planing Agency. Это совместное агентство было создано правительствами штатов Калифорния и Невада в 1969 г., когда общественность забеспокоилась по поводу чрезмерно активной застройки вокруг озера, ухудшавшей экологическую ситуацию. Сегодня задача агентства охрана и восстановление окружающей среды вокруг Тахо. Ему удалось сократить площадь частных землевладений вокруг озера с 21% до 13%.

Фактически традиционная формула лучшего товара цена/качество при подборе жилья несколько меняется: в правой части соотношения на первый план выходят вопросы надежности и сроков получения готового объекта.

Впрочем, все обитатели окрестностей о. Тахо, из богатых районов и подешевле, со стороны Невады или Калифорнии, согласны в одном: когда, просыпаясь утром, они видят снежные горные вершины, то, во сколько бы ни обошлось им их жилище, это место представляется им лучшим в мире. (FT, Екатерина Кудашкина)
Профессионалы рынка утверждают, что спрос на дорогую качественную недвижимость настолько высок, что квартиры в строящихся объектах раскупаются уже на начальной стадии работ и к моменту сдачи дома в эксплуатацию свободных квартир в нем не остается либо их выбор сильно ограничен. Но возможен и другой сценарий: активная реализация квартир начинается лишь на конечной стадии строительных работ. На рынке элитной недвижимости Москвы это становится уже довольно заметной тенденцией.

В 2005 г. рынок элитной недвижимости продолжал стабильно расти. Общий объем площадей, возводимых в элитных новостройках Москвы, в год составляет около 200 000 кв. м. Это примерно 4-5% от общего количества возводимого в столице жилья. А в денежном выражении около $1-1,5 млрд.

Предложение

Как известно, сроки реализации жилых объектов составляют около 2-2,5 года с момента завершения подготовки всей необходимой документации и до окончания всех отделочных работ в доме. Наиболее удачные проекты, небольшие по площади квартиры, как правило, продаются уже в течение первых 9-12 месяцев строительства, т. е. на стадии инвестиций. Как правило, это объекты с продуманной концепцией, интересным архитектурным решением, удобной планировкой, комфортной входной группой, обустроенной территорией и наличием инфраструктуры.

Цены на элитные квартиры в 2005 г. росли в среднем на 1,5-2% в месяц, так что общий прирост за год должен составить 22-24%. Фактически рост цен на недвижимость значительно опережает инфляцию.

Потребители

Доля пустующих помещений в сегменте элитного жилья составляет 8-10% от общего объема первичного предложения. Чаще всего остаются непроданными к моменту завершения строительства либо неликвидные (в силу видовых и прочих характеристик) квартиры, либо лучшие квартиры в доме, реализацию которых девелопер изначально планирует на конечной стадии строительства.

По оценке департамента аналитики и консалтинга компании Новое качество, высший класс России это 1,5 млн человек (500 000 семей), или 1% от общего числа жителей страны, чей семейный доход оценивается как более $2500 на человека в месяц. Около 35% представителей высшего класса проживает в Москве (520 000 человек, или 170 000 семей), это около 5% от общего числа жителей столицы.

К сегменту элитного жилья относится недвижимость, ориентированная на верхний социальный слой населения с высоким уровнем дохода. Для этих людей важно не только улучшение жилищных условий, но и соответствие жилья определенному социальному статусу.

Так что наиболее вероятными покупателями престижных квартир являются семьи из 3-4 человек. Бюджеты, которыми на сегодняшний день располагают потенциальные клиенты, составляют от $300 000 до $2 млн.

Потенциальные покупатели дорогой недвижимости столицы это состоявшиеся граждане в возрасте 30-45 лет: владельцы бизнеса, топ-менеджеры высшего и среднего звена (в том числе представители сырьевых компаний), известные деятели культуры и искусства, политики, а также государственные служащие. В большинстве своем это семейные люди.

Стратегия реализации жилого объекта зависит от целей и возможностей инвестора: либо жилье возводится за счет денег, которые вкладывают будущие владельцы квартир, либо самостоятельно (за счет оборотных средств) или за счет привлеченных кредитных средств.

Продажи

Во втором случае девелопер намеренно не начинает реализацию квартир на начальном этапе строительства, а выдерживает паузу как минимум до середины цикла строительства, когда существует уже часть коробки здания и потенциальным покупателям видны фасады и общие очертания будущего дома. В таких случаях, даже если начинают продавать на стадии коробки, цену ставят все равно практически как за готовое жилье.

На сегодняшний день существуют две принципиально отличные схемы продаж элитных новостроек. В первом случае жилье поступает в продажу сразу же, как только девелопер получает разрешение на строительство (условие, обязательное после вступления в силу 214-ФЗ о долевом строительстве). Реализация такого проекта занимает около 2-2,5 года. График продаж объекта выглядит приблизительно следующим образом: в первые полгода реализуются около 20% площадей, в последующий год около 40-30%. На завершающей стадии строительства, когда дом практически сдан в эксплуатацию, реализуются оставшиеся непроданными 9-10% квартир. Прирост стоимости таких квартир за период продаж составляет от 15%, а по некоторым объектам доходит до 50% в зависимости от начальной инвестиционной цены, утвержденной девелопером. В качестве примеров можно назвать такие объекты, как Семейный дом в Сокольниках, Ближняя дача.

Безусловно, продавать готовое элитное жилье сегодня могут себе позволить только девелоперы с очень устойчивой финансовой ситуацией или финансированием строительства объектов через кредитные линии. Компании, которые не обладают большими оборотными средствами, финансируют строительство в том числе за счет инвестиционных клиентских поступлений. Хотя, если верить нашей статистике, наибольший процент покупательских предпочтений приходится на квартиры в жилых домах, проходящих или прошедших этап сдачи объекта комиссии по приемке в эксплуатацию. И гораздо меньше желающих приобрести уже официально задокументированный, но все же пока еще эфемерный дом.

Подавляющее большинство девелоперов придерживаются в своей работе первой схемы и предпочитают согласовывать график проводимых ими работ с поступлением инвестиционных средств от покупателей. И лишь немногие идут по второму пути.

Приобретение квартиры в доме, выставленном на продажу в практически готовом виде, помимо зафиксированного в договоре количества квадратных метров дает покупателю множество плюсов.

Плюсы

Минусов же у такой покупки может быть всего два более высокая цена за 1 кв. м, чем та, которая могла бы быть на начальном этапе строительства, и невысокая инвестиционная привлекательность проекта. Но разве это важно тому, кто хочет жить именно здесь?

Во-первых, минимизируются все инвестиционные риски, связанные с заморозкой строительства или несоблюдением сроков сдачи дома в эксплуатацию. Во-вторых, имеется широкий выбор квартир. В-третьих, можно увидеть квартиру не на красивой картинке, а осмотреть и потрогать уже готовый продукт. Например, оценить внутреннюю инженерию, заглянуть в подземный паркинг и вписать в него свой Bentley, посмотреть, какой в действительности вид открывается с террасы и что видно из гостиной, почувствовать объем помещений. В-четвертых, определить время новоселья, прибавив к дате покупки 6-8 месяцев на ремонт (если дизайнер и ремонтная бригада не подкачают). К тому же не стоит забывать, что все-таки тот, кто покупает практически готовую квартиру, приобретает ее для жизни (не на продажу). И соседние квартиры будут заселены в минимальные сроки, и ремонт будет сделан быстро и не растянется на много-много лет (по мере наполнения дома жильцами как случается в инвестиционных проектах).

Покупатель может выбирать, как ему лучше поступить приобрести практически готовое жилье, заплатив на него довольно высокую цену, но снизив при этом инвестиционные риски до нуля, или же приобрести квартиру по более привлекательной, инвестиционной цене и ждать начала-продолжения-окончания строительства.

Такая стратегия реализации, безусловно, влияет на размер себестоимости проекта, учитывая необходимость использования кредитных ресурсов и выплат процентов по заемным средствам. Увеличение себестоимости составляет примерно от 10% до 16% от стоимости денежных средств, которые привлек девелопер на строительство. Тем не менее при реализации всего объема квартир выгода девелопера очевидна, так как конечная цена 1 кв. м значительно выше инвестиционной. А в связи с тем, что рынок дорогой недвижимости в Москве находится в стадии подъема и продолжает расти, риск снижения цены на готовые квартиры для девелопера является незначительным.

Рассуждения о том, что собственная комната для ребенка целый мир, самая комфортная и безопасная среда обитания, в которой он проводит едва ли не самый важный период жизни, достаточно банальны. Но для маленького человека каждый предмет мебели, каждый рисунок на обоях или ковре имеет свой сокровенный смысл. Отсюда, из детской, он делает первые шаги в большую жизнь, учится строить отношения с окружающим его миром.

Возможно, раньше детей и находили в капусте, но сейчас прагматичные жители мегаполисов загодя планируют появление наследников. Практикующим архитекторам и дизайнерам часто приходится учитывать интересы еще не родившегося человечка при разработке планировок квартир и загородных домов. А в университете немецкого Мерзебурга уже действует первая в Германии кафедра сексуальной педагогики и планирования семьи (степень магистра), обучение на которой можно и должно сочетать с архитектурной и дизайнерской деятельностью.

Один из примеров проект жилого комплекса на Дубнинской от Капитал Груп. В строящемся в ММДЦ Москва-Сити многофункциональном комплексе Город столиц во всех квартирах площадью более 100 кв. м предусмотрены детские комнаты с отдельными санузлами. Мы считаем, что полноценная семья это обязательно дети, и уровень комфорта для малышей никак не должен быть ниже родительского, заметил коммерческий директор Капитал Груп Алексей Белоусов.

Типовая панельная квартира, как правило, не давала свободы выбора: большая комната папе с мамой, меньшая детям. В современных квартирах со свободной планировкой еще до завершения строительства можно заложить в проект детскую, а то и не одну. Оборудовать отдельным санузлом с душевой кабиной, гардеробной. И современные застройщики уже делают это.

Кто делает детские

Загородный дом дает еще больше свободы для выбора планировочных решений. И все же основные принципы размещения и оформления детских помещений останутся общими: максимум света, гипоаллергенные натуральные материалы и яркие, теплые цвета в интерьере.

До недавнего прошлого двухэтажная кровать с лесенкой и парой ящиков для игрушек вот и все, что предлагалось вниманию родителей даже на крупных выставках. Причина все та же: дети склонны ломать и вырастать. Так что не до эксклюзива. Мебельная отрасль вообще консервативное дело, а мебель детская и подавно: здесь трудно придумать что-либо новое. Но в последние годы мебельных дел мастера также стали уделять больше внимания детям, включая мебель высшего ценового диапазона.

Архитекторы не слишком любят работать с детскими, говорят: масштаб не тот, негде глобально мысли развернуться. Зато для дизайнеров оформление детских интерьеров любимое занятие. Яркие динамичные краски и относительная легкость смены декораций всегда привлекали интерьерных художников.

Хорошо и плохо

Маэстро Карло Каппеллини, потомственный мебельный мастер из Тосканы, уделяющий много внимания стилевой целостности жилых пространств, недавно признался Ведомостям, что сделать детскую для него задача самого высокого уровня и он только готовится к этому. Можно припомнить и российских мастеров белгородец Александр Котельников даже открыл сайт, посвященный моделированию и изготовлению детской мебели.

В большинстве случаев под детскую отводится далеко не самое просторное помещение в доме, но обязательно, чтобы оно было самым светлым. Солнечный свет особенно необходим растущему организму, поэтому желательно места для игр и занятий детей, а также кроватки малышей располагать ближе к окну.

При планировке детских комнат решения могут быть хорошими, допустимыми и неправильными, хотя выбор зачастую не зависит от родителей, а банально обусловлен дефицитом жилой площади, считает Алексей Ершов, архитектор архитектурного бюро BL. Хорошо, когда у детей отдельная комната с соответствующей обстановкой и оборудованием, допустимо, когда дети спят в спальне родителей (до определенного возраста), играют и учатся в общей комнате или дети спят и играют в спальне, а учатся в общей комнате. И абсолютно неправильно, когда дети спят, играют и учатся в одном помещении со взрослыми.

При устройстве и оборудовании помещений для детей желательно придерживаться трех основных принципов: предоставлять больше свободного места, по возможности ставить только самую необходимую мебель, размеры оборудования должны точно соответствовать росту детей. Так ребенок раньше научится содержать комнату в порядке и обслуживать себя.

Современная детская многофункциональна: это и спальня, и кабинет для занятий, и игровая одновременно. В зависимости от возраста ребенка пропорции между различными зонами будут изменяться. Поэтому требуется грамотное зонирование пространства, предусматривающее смену доминант. Мебель тоже должна быть детской по возможности без острых углов и стекла, размеры стола, стульев, шкафов должны соответствовать возрасту и росту ребенка, чтобы он мог ими пользоваться без посторонней помощи. Специалисты подчеркивают, что детская мебель по своей конструкции должна быть разборной, чтобы можно было ее быстро и без особого труда удалить на время, когда она не нужна.

Организация интерьера детской с помощью трансформирующейся мебели до сих пор популярна. За каких-то полчаса комнату можно преобразовать в сказочный замок, пиратский корабль или, что еще недавно было на пике моды, в жилище Шрека или обитель Гарри Поттера. Словом, во что угодно в зависимости от настроения ребенка.

Трансформеры наступают

Фирма НАВА (Германия) предлагает небольшой по размерам домик-пещеру с дверью и окошками. Этот домик устанавливается в детской или в комнате родителей. Внутри него кроватка и светильник, предусмотрены также тайнички и уголки для хранения игрушек и разных детских секретов. Крыша домика снимается, и появляется лесенка, по которой можно безопасно лазить.

Такой трансформер сэкономит не только место, но и немалые деньги и, возможно, прослужит ребенку до тех пор, пока он не перестанет слушать сказки и сам сможет купить себе мебель. Домик в домике можно поставить даже посередине комнаты, обеспечив доступ к конструкции со всех сторон. Конечно, все детали надо тщательно смонтировать, а саму ее прикрепить к полу или потолку.

Каскады разноуровневых модулей, ниши и пустоты в них сделают любую комнату интереснее, они же располагают к общению со сверстниками, приходящими в гости, и, конечно же, с родителями. Ребенок учится сам трансформировать окружающее его пространство, не боясь, что его будут ругать за устроенный хаос, что впоследствии облегчит маленькому человеку социальную адаптацию во взрослой жизни.

По мнению детских психологов, многофункциональные сложносочиненные конструкции, состоящие из двухъярусных кроваток, лесенок, горок, с которых можно лихо съезжать, различных шкафчиков, полочек и тумбочек, можно приобрести и в готовом виде, но целесообразнее пригласить профессионального дизайнера.

Когда ребенку от двух до четырех лет, в процессе активного познания мира он может залезть даже в щель между шкафом и стеной и застрять там. Важно избегать такой мебели и такой ее расстановки, которые представляют потенциальную опасность. Плавные линии, отсутствие острых углов залог безопасности малыша.

Спросите ребенка!

Обстановка детских комнат должна подбираться с учетом пожелания детей с самого раннего возраста и состоять из ограниченного количества мебели. Как рассказала Наталья Ремина, дизайнер фирмы Mr. Doors, желания родителей часто не совпадают с желаниями детей. Даже 3-4-летние малыши вполне ясно представляют себе, в какой комнате они хотели бы жить. Разница восприятия проявляется не только в цветовых предпочтениях, но и в форме предметов. Дизайнер припомнила случай, когда мальчик упорно отказывался от модного дивана, который, по мнению родителей, должен был быть установлен диагонально в углу комнаты.

Обустраивая детскую, стоит прислушаться к мнению ее будущего жильца, ведь это даст возможность малышу почувствовать самостоятельность, любовь и доверие родителей. Так маленький человек ощутит себя в жизни хозяином, а не гостем и поверит, что этот мир его. Еще полезнее не просто выбрать, но и собрать вместе с ребенком его детскую.

Для самых маленьких

В этом нет ничего удивительного. По мнению дизайнера, психолога, директора строительной компании ДИЗ-АРС Игоря Зорина, форма предметов имеет большое значение для ребенка. Девочки больше склонны к мягкому и округлому, мальчики к твердому угловатому. Не отсюда ли логическое мышление у мужчин и иногда полная алогичность у некоторых взрослых женщин? задает риторический вопрос психолог.

Для складирования игрушек лучше использовать плетеную корзину, деревянный ящик, раскрашенную коробку или тканевый мешок (полиэтиленовые мешки опасны). Важно, чтобы ребенок мог переносить свои богатства без особых усилий. К тому же коробки, ящики и корзины прекрасные строительные материалы, развивающие пространственное мышление.

Удобная для ребенка мебель не должна быть слишком большой. Глубина шкафов делается минимальной. Высота книжных полок соответствует размеру учебников и тетрадей (28 см), а глубина гардероба уменьшается на 5 см и становится равной 55 см (вместо стандартных 60 см). Отделения стенки-шкафа не должны быть глубже чем 45 см для одежды и 25 см для книг (вместо стандартных размеров 60 и 30 см). В раннем детстве ребенок боится замкнутого пространства и неуютно чувствует себя в комнате, загроможденной мебелью, нависающие полированные громады пугают его, поэтому шкафы не должны быть выше 180 см.

Для совсем крошечной комнаты подойдет кровать, встроенная в стенку-шкаф. В собранном виде она выглядит как одна из дверок. Иллюзия убранной постели порадует родителей постельные принадлежности могут пристегиваться ремнями.

Многие дети боятся темноты (с возрастом это проходит), поэтому пусть в детской будет ночник, советуют психологи.

Каждому по потребностям

Матрас для кроватей нужен полужесткий, толщиной не менее 6 см, с хлопковым или льняным чехлом. Наполнение гипоаллергенное, благо сейчас их существует великое множество, например морские водоросли или кокосовая стружка. Современные размеры матрасов далеко не детские (190 × 90 см), его хватит надолго.

В нежном возрасте фантазии, мечты и сон почти плавно перетекают одно в другое: везде мягкие игрушки, подушки дети могут уснуть даже на полу. Подростку для сна уже необходим объем, четко отделенный от его офиса. Это оправданно, так как компьютер, ТВ, музыкальный центр создают мощные электромагнитные излучения, неполезные для здоровья.

Комнаты для подростков и молодежи также должны быть зонированы по потребностям: сон учеба развлечения. Для них легко можно подобрать складную, подъемную, разноуровневую мебель, с высокими и низкими зонами шкафов. Учитывая, что молодежь не особо склонна к тщательной уборке своей берлоги, конструкция подростковой мебели не должна превращать рутинное занятие в первый подвиг Геракла.

Детская география

Психологи не советуют позволять детям украшать свои комнаты агрессивно навешивать на стены режущие пространство, угрожающие свалиться полки, плакаты-постеры со сценами ужаса.

Таким образом, пока ребенок еще маленький, для общего спокойствия его комнату обычно располагают рядом с родительской спальней. Подростки же в силу возрастных особенностей обосабливаются от родителей, чувствуют себя самостоятельными и, конечно же, предпочтут жить поближе к выходу.

Где расположить комнату ребенка? Ответ могут, как ни странно, подсказать наблюдения за котятами или щенками, впервые принесенными в новое пространство: все они будут искать безопасное место подальше от входа. Даже когда котенок или щенок привыкнут к новому дому, вряд ли по своей воле выберут место для сна у порога. Так и детям комнату в квартире нужно отводить подальше от входа.

С точки зрения феншуй традиционные архитектурные особенности помещения и дизайна интерьера вторичны. На первый план выступают законы гармоничного движения энергии в пространстве, дающей жизнь всему живому. Учитываются геометрия строения линии потолка, стен, пола, окон, дверей, электромагнитные поля, создаваемые бытовыми приборами и оргтехникой, и многое другое вплоть до пыли за шкафом. Энергия реагирует на все, считает мастер феншуй Виктория Алешина.

Феншуй для малышей

Часть детских оформлены наилучшим, как считают любящие родители, образом, а дети все равно предпочитают играть в спальне родителей, на кухне, но не у себя. Например, если пол в комнате ребенка выложен глянцевой плиткой с подогревом (аналог в природе маленький прудик), ребенок будет сопротивляться быть рыбкой. Ему нужен газон пусть это будет натуральный деревянный пол или ковер, советует Алешина.

По ее словам, в природе можно наблюдать такую особенность: в местах, где деревья выглядят хило, почва разъедается коррозией или заболотилась, не будет пения птиц, жужжания насекомых. Стоит этот мертвый участок искусственно превратить в ухоженный сад с красивым газоном жизнь проявится сразу: птицы станут частыми гостями, появятся жучки-паучки. Так и с домом в него хочется или не хочется возвращаться. И дети как птицы сразу чувствуют свое пространство.

Древние мастера феншуй считали, что нельзя располагать дверь в комнату напротив двери в туалет или ванную, а также напротив входной двери. В самой комнате нельзя напротив двери располагать кровать или ставить изголовьем к окну. Двери, окна должны быть соразмерны площади самой комнаты.

В загородном доме детские комнаты часто обустраивают под крышей, в мансардах, где появляются скошенные потолки, что в природе соответствует не до конца упавшему дереву. Тот же второй ярус кровати для спящего внизу ребенка это дерево, окончательно упавшее.

Мастер феншуй советует использовать цвета в интерьере детской: активный ребенок нуждается в спокойных цветах, в то время как вялый, но здоровый малыш может стать жизнерадостным от внесения в его интерьер коробки красного цвета или повысит успеваемость, созерцая аксессуары оранжевого цвета на своем письменном столе.

Цветовая гамма интерьера, плавные линии мебели, запах дома, натуральный текстиль все имеет значение, даже символическая интерпретация стиля имеет смысл. Поэтому в детских не место старым фамильным шкафам, комодам. Портреты умерших предков символизируют прошлое, а дети это будущее. Им нужны растущие цветы, движущиеся рыбки в чистой воде. Им нужно солнце. Даже если маленький лучик доберется до боковой стены и всего на один час, можно попробовать поймать этот лучик с помощью зеркала и направить его к ребенку пусть этот час продлится, говорит Алешина.

Острые углы столов, стульев и прочей мебели почти неизбежное зло, но если есть выбор, то лучше сделать его в пользу плавных линий, а углы шкафов пусть хотя бы не будут направлены на кровать. Старайтесь, чтобы все агрессивное не отражалось в зеркалах, это правило касается и постели спящих. Зеркало также не должно отражать входную дверь, добавляет Алешина.
Индекс стоимости жилья в феврале 2006 года: 1398 $/кв. м. (+0,4% за месяц).

Если уделить внимание рисункам ребенка и повесить их на видном месте, повысится его самооценка ведь его достижения в творчестве заметили и захотели это видеть постоянно. Изображения добрых веселых животных смягчат характер. Чего не скажешь обо всем абстрактном, остром, колющем, мрачном в расцветке штор, обивке, обстановке. Например, кактусы лучше отнести на работу или к лифту, а в комнате у компьютера поставить милые фиалки, которые со временем следует просто заменить на более здоровые, еще не пострадавшие от электромагнитного излучения растения.

В феврале, как мы и прогнозировали в предыдущем аналитическом обзоре, киевский рынок недвижимости оживился, количество сделок возросло, при этом стагнация цен продолжилась.

Индекс ценового ожидания: +0,35% в месяц (повысился на 0,03%).

Существенно снизилось доверие к первичному рынку. А заодно - доверие к риэлторам, банкам, властям, стране
Ко всему прочему, оказалось, что Элита-Центр далеко не одинока в деле пирамидостроения. В частности, у правоохранительных органов есть серьёзные претензии к компаниям, реализующим квартиры в доме по улице Княжий Затон, 9.

Основное событие февраля вскрытие аферы на первичном рынке и крах Элиты-Центр. По сообщениям в СМИ, пострадали примерно 1500 инвесторов. Урон, нанесенный отечественному рынку недвижимости, - это не только потеря 80-100млн. долларов. Это еще и мощный удар по строительным компаниям, по инвестиционному климату страны.

Доходит до абсурда. Человек, желающий приобрести квартиру на первичном рынке и уже проинвестировавший средства в интенсивно строящийся дом, попадает под действие массированной пропаганды. И обращает взор на вторичный рынок. А поскольку денег негусто, то свой взор поневоле останавливает на старом малогабаритном жилье. Люди, обжегшись на Элите-Центр, начинают дуть на воду.

Некоторые участники рынка не преминули воспользоваться сложившейся ситуацией для проведения PR-кампаний и даже спекуляций. Крупные строительные фирмы пытаются убедить потенциальных инвесторов, что основная гарантия это их авторитет, имя, опыт. Некоторые маклеры (в основном, из числа серых) доказывают клиентам, что недвижимость необходимо покупать лишь на вторичном рынке.

Конечно же, надзор и контроль нужны. Но при этом необходимо четко понимать, что в нашей стране надзор на практике нередко материализуется в виде чиновников, выискивающих недочеты с целью решить проблемы полюбовно, и не желающих при этом видеть глобальных проблем.

Будем надеяться, что эти события не опрокинут десятки мелких и начинающих компаний, которые изо всех сил стараются честно выполнять принятые обязательства. Ведь недоверие проявляется прежде всего к новичкам. Многие посетители форумов, еще недавно ратовавшие за право строить в Киеве всем и вся, резко сменили тональность. Начали говорить о разрешениях и согласованиях, о жестком отборе, о всестороннем надзоре за строителями, девелоперами, фондами

Общество получило очередной болезненный урок. Остается лишь надеяться, что он пойдет на пользу.

Для действенного надзора нужны профессионалы, выполняющие его по поручению и за деньги инвесторов. Да и самих инвесторов не грех допускать к базам данных и программам, позволяющим следить за всеми процессами.
На форумах нашего портала domik.net мы неоднократно публично освещали эти вопросы.

Подобная схема, которая практиковалась и у нас, очень рискованная. Ведь она могла действовать только до тех пор, пока инвесторы соглашались терпеть длительное затягивание строительства. Но как только терпение закончилось, возникли скандалы, приток новых людей и средств прекратился, скандалы стали массовыми, инвесторы стали требовать деньги назад... В результате финансово-строительные пирамиды обрушились. В Москве части пострадавших, строивших квартиры для себя, а не для перепродажи, власти помогли. В других местах обещают помочь. А вот инвесторам, у которых жильё и деньги есть, надеяться на компенсации, похоже, не приходится.

А ведь могли бы учиться не на своих ошибках, а на чужих. Во многом сходные скандалы и строительные аферы были у наших северных соседей. Там создавали строительно-финансовые пирамиды, направлявшие деньги не на строительство проинвестированного дома, а на закладку и рекламу следующего. В результате количество адресов строек и объем собранных средств росли, а строительство буксовало. Возможно, далеко не все строители подобных пирамид были откровенными жуликами (ведь какие-то дома рано или поздно возводились, а средства не транжирились, а направлялись на становление компании).

Возникает естественный вопрос: а где были наши чиновники, когда в Москве бушевали страсти, вызванные обвалом финансово-строительных пирамид!? Ведь аналогии просматривались достаточно четко. И можно было своевременно поинтересоваться: а нет ли и у нас чего-нибудь подобного? Заодно поинтересоваться (прежде всего налоговикам и правоохранительным органам) куда и на каких условиях вложены деньги инвесторов (учитывая, что строительство не ведется).

Последствием всех этих событий стало существенное ужесточение российского законодательства, в том числе запрет на продажу жилья до начала строительства.

Эти схемы инвестирования более надежны. В частности, они делают невозможным двойные продажи квартир, существенно затрудняют расходование средств не по назначению, упрощают контроль за строительством.

Законодатели в этом плане оказались более близки к пониманию реалий отечественного строительства. С 14.01.2006г. вступили в силу изменения к Закону Об инвестиционной деятельности, запрещающие использовать инвестиционные договора для финансирования строительства жилья. Теперь проинвестировать строительство можно либо с помощью приобретения целевых облигаций, либо с помощью так называемых фондов финансирования строительства (ФФС). Можно также создать привычный для многих наших граждан жилищно-строительный кооператив.

Государственный надзор за выпуском и использованием целевых облигаций, конечно же, позволяет повысить надежность инвестиций. Но реальное выполнение обязательств и эффективность вложения средств в значительной степени зависит от застройщиков. Если компания солидная, а ее руководители сильные (и, естественно, порядочные), то данная схема инвестиций вполне эффективна. Если же нет, то сложности и задержки в строительстве весьма вероятны.

Выпуск целевых облигаций жестко регламентирует государство. Количество облигаций в обязательном порядке соответствует метражу строящихся домов. Некоторые застройщики позволяют накапливать пакет необходимых для получения квартиры облигаций постепенно. Инвесторам, накопившим необходимый пакет, обычно предоставляется право закрепить за собой конкретную квартиру. Однако Закон не требует обязательного бронирования квартир, и конкретный порядок закрепления устанавливается в каждой компании отдельно.

Кроме того, если раньше законодательство предусматривало возвращение средств доверителю по рыночной стоимости квадратного метра, то теперь условия возвращения инвестиций определяются правилами конкретного ФФС.
Поэтому, при любой форме вложения средств в строительство, инвестору необходимо тщательно проанализировать все учредительные документы, правила и договора (в том числе, заключенные со страховщиками и строителями). Всё это достаточно сложно, требует соответствующих знаний и навыков. Поэтому потенциальным инвесторам целесообразно обращаться к специалистам, которые проанализируют особенности каждой конкретной фирмы и стройки, проверят все необходимые документы.

Вмешательство государства в деятельность ФФС несколько иное. Оно заключается в жесткой регламентации процедур создания и управления ФФС. Управление финансами осуществляет лицензированный финансовый посредник управитель ФФС, обязанности которого определены Законом. В частности, он обязан контролировать целевое использование средств и ход строительства, не допускать привлечение средств инвесторов до тех пор, пока нет разрешения на строительство... Надежность инвестирования средств с помощью ФФС повышает обязательное страхование строительно-монтажных рисков. Могут быть застрахованы и другие риски (в том числе ответственность застройщика за срывы сроков сдачи дома в эксплуатацию). Но эти виды страхования законодатели не посчитали обязательными, и принятие решений о том, что страховать, от чего страховать и на какую сумму - возложили на управителей ФФС. Ведь за дополнительные гарантии необходимо платить дополнительные деньги.

Но возможности для злоупотреблений существенно сокращаются.

Дают ли подобные формы инвестирования строительства 100% гарантию того, что злоупотреблений не будет? Естественно, нет.

Если по большому счету, то многие участники вторичного рынка еще не сформировали своего отношения к последствиям произошедшего. По крайней мере, в нашей базе данных каких-либо существенных изменений не произошло.

Как же повлияли события, связанные с Элитой-Центр, на киевский рынок недвижимости?

Ещё больше обозначилось расслоение строительных компаний. Потенциальные инвесторы, которые ещё недавно выражали намерения работать с новыми компаниями, вновь обратили свои взоры на самые крупные и известные.

А вот на первичном рынке ситуация обострилась.

Любой конфликт, любая заминка рассматриваются под углом зрения публикаций о махинациях в Элите-Центр. Инвесторы объединяются, проверяют строителей на предмет наличия разрешений, юридической и финансовой грамотности договоров. Нередко это производится с привлечением СМИ и политиков.

В ряде строительных организаций второго эшелона возросла напряженность как на уровне владельцев фирм, так и на уровне инвесторов. Проверки следуют за проверками.

Конечно же, стоимость квадратного метра на первичном рынке немного ниже. Но, если учесть, что ждать новой квартиры придется год-два, а потом придется делать в ней ремонт, а потом ждать (несколько лет) когда затихнут перфораторы у соседей, то материальной выгоды может и не быть. А вот риски и нервотрепки будут обязательно.

Последствия создавшегося положения вполне прогнозируемы. Наверняка произойдет определенный отток покупателей с первичного рынка на вторичный.

И, тем не менее, мы склонны полагать, что уход части покупателей с первичного рынка не будет носить затяжного характера. И дело не только в том, что киевская строительная отрасль достаточно уверенно стоит на ногах (есть и заводы, и техника, и кадры). Дело ещё и в том, что афёры Элиты-Центр обратили внимание общества к проблемам, которые накапливались годами и десятилетиями. В частности, к проблемам, связанным с генпланом Киева, выделением земли, привлечением иностранных строителей. Прорвавший нарыв обнажил другие, более глубокие и опасные. Их нельзя уже просто замазать зеленкой, скрыть от общества повязкой. И это, похоже, понимают и политики, и высшие должностные лица, и чиновники.

На вторичном рынке рисков тоже немало. Но после многочисленных страшилок в СМИ, обрушившихся за последнее время на головы потенциальных покупателей, они пугают не так уж сильно.

И эти прогнозы вполне реальны. Они основаны не только на уверениях, звучащих на конференциях и круглых столах, но и на опыте Москвы, других российских городов, где давно и успешно работают сотни иностранных строительных фирм.
Короче, перспективы развития строительной индустрии в Киеве достаточно радужные. Если киевляне наконец-то определятся где строить, что строить и в каком количестве, то строить будет кому. И деньги для этого найдутся.
Учитывая, что на носу выборы не только парламентариев, но и мэра, самый раз задуматься о путях и сценариях развития города и всего региона.

Насколько нам известно, землю под застройку будут выделять не в кабинетах, а на открытых тендерах и аукционах.
Претендовать на неё смогут не только фирмы, приближенные к властям, но и иностранные компании и фонды. Интерес к Киеву и к строительству в Киеве за рубежом большой. Если решатся земельные проблемы, то деньги в строительную сферу придут... А вместе с ними и новые технологии, новые проектные решение, новое понимание качества. Появится реальная конкуренция крупных фирм, о которой так мечтают потенциальные покупатели жилья.

Фешенебельной европейской столицей?

Каким быть Киеву?

Или огромным задымленным конгломератом-мегаполисом, где есть всё (включая химзаводы с устаревшей технологией, перегруженные транспортом улицы, убогие кварталы, неблагополучные микрорайоны и многое-многое иное)?
Возможно, что некоторые из этих вопросов настолько сложны и болезненны для общества, что их обсуждение не стоит совмещать с предвыборной кампанией (политиканство и предвыборные эмоции могут помешать конструктивному разговору). И, тем не менее, прояснить свои взгляды на дальнейшее развитие города, региона и всей страны в целом претенденты на должность мэра обязаны.

Или современным научно-культурно-индустриальным городом, куда устремляются лучшие умы и рабочие руки со всей Украины, а навстречу им приходят крупные иностранные фирмы?

Статистика изменения цен предложений в отдельных сегментах вторичного рынка недвижимости Киева приведена на графиках.

Возвращаясь от сценариев и перспектив к ситуации на рынке недвижимости Киева в феврале, отметим, что выжидательные позиции большинства участников рынка практически не изменились. Продавцы упорно не сбавляют цены; а покупатели всё ещё ждут, что цены, если не упадут, то хотя бы просядут.









В феврале снижение цен в пределах одного процента мы зафиксировали на двух- и трехкомнатные квартиры в сегменте старая панель. Повышение цены на 4% было отмечено на двухкомнатные квартиры в сегменте украинский кирпич.



При этом полагаем, что изменения будут достаточно плавными. И максимум, что произойдет в апреле, - обозначится направление будущего тренда.

В заключение прогноз на март и ближайшее будущее

Полагаем, что стагнация цен продолжится как минимум до апреля. А вот в апреле возможны определенные изменения. Будут ясны результаты выборов (и это, в частности, поможет банкам выбрать те или иные стратегии привлечения средств и предоставления ипотечных кредитов), возрастет деловая активность.



Главная --> Публикации