Главная --> Публикации --> Технологическая революция и доходные дома Города будущего на линии 2100 Новостройки дорожают. извлекаем выгоду Охотников за портфелями кредитов все больше Права граждан при переселении

В мэрии заверяют, что те автовладельцы, которые имеют на руках договор аренды земельного участка, оформленного в столичном департаменте земельных ресурсов, могут быть спокойны за свои ракушки. Их никто не тронет, чего нельзя сказать о строениях, воздвигнутых без согласия городских властей.

Московские власти снова начали войну с нелегальными ракушками, которыми автолюбители в изобилии украшают свободное пространство во дворах домов, на прилегающих территориях, да и везде, где только возможно. В течение ближайших трех месяцев все столичные гаражи типа ракушка и пенал подвергнутся строгой ревизии. Как сообщили в четверг в городской администрации, планируется провести инвентаризацию всех подобных строений. По итогам этой переписи будет проведен демонтаж незаконно установленных гаражей, - отметили в администрации. При этом сносить нелегальные ракушки будут в соответствии с судебными решениями.

Поэтому власти обещают не сносить гаражи стихийно, однако предупреждают всех их владельцев о том, что порядок в этой сфере наведен все же будет. Ранее сообщалось, что уровень обеспеченности столицы гаражами составляет сейчас 30-40 проц и места для всех не хватает. По ряду данных, сейчас в Москве более чем 3 млн автомобилей, и, похоже, в будущем эта цифра вырастет как минимум вдвое. Поэтому ясно, что в обозримой перспективе на все московские авто гаражей все равно не хватит.

Напомним, что атаку на ракушки и прочие подобные строения столичные власти планируют довольно давно. Появившись в середине восьмидесятых годов, эти оцинкованные тенты-укрытия для машин, получившие свое название за характерную форму, быстро завоевали популярность среди автовладельцев. По некоторым оценкам в городе установлены от 300 до 700 тыс таких гаражей и далеко не все они зарегистрированы в управах. В то же время они занимают большие площади городской земли, ограничивают других жильцов в местах для отдыха, детских площадок и т п. Локально решения о сносе тех или иных мини-гаражей периодически принимались на уровне управ города, но особенного распространения эта практика не получила. Впрочем, согласно статье 35 Конституции РФ снос любого имущества, будь то небоскреб или простая ракушка, возможен только по решению суда, а не по постановлению местных властей. Кроме того, на страже интересов собственника стоит статья 14 Гражданского кодекса РФ /самозащита гражданских прав/. То есть до той поры, пока вас не вызовут на судебное заседание и окончательного решения не будет вынесено, никаких действий с вашим имуществом сотрудники местные власти производить не могут.

Подземные паркинги и платные стоянки, строящиеся на деньги инвесторов, имеют своей целью получение прибыли. Поэтому классом они будут повыше, расположены в наиболее удобных местах, но и цена здесь будет на порядок выше. Подземные паркинги сооружаются, например, под реконструируемой гостиницей Москва. Их строительство предусмотрено также проектом реконструкции гостиницы Россия.

Выходом из ситуации с нехваткой парковочных мест для автомобилей, по их мнению, может стать строительство недорогих паркингов по программе Народный гараж за счет самих автовладельцев, а также многоярусных гаражных комплексов и подземных стоянок. Еще в прошлом году первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константин Королевский сообщил, что до 2008 г в Москве будет построено 330 тыс машиномест. Стоимость новых гаражей будет колебаться от 3,5 тыс до 20 тыс долл. Что касается Народного гаража здесь важно строительство таких убежищ для машины, которые были бы по карману автовладельцам. Эта программа, по замыслу чиновников, позволит людям приобрести машиноместо в собственность фактически по строительной себестоимости. Первая версия такого гаража, по славам представителей власти, будет запущена в строй на Олонецком проезде летом нынешнего года. В целом же на разработке по данной программе находится более 100 земельных участков, заявляют в столичной мэрии.

Тем более, многие автомобилисты предчувствуют, что решение всех вопросов с наведением порядка в ракушечной сфере не обойдется без традиционных для нас чиновничьих проволочек, беготни по инстанциям и волокиты. Далеко не факт, что при наличии соответствующей мзды желающему будет позволено узаконить гараж, находящийся, скажем, на детской площадке. Примеры гаражных войн наглядно свидетельствуют даже при безупречных с юридической точки зрения исках, поданных гражданами на местные власти, разворачивающие гаражное строительство в нарушение экологических норм, шансов на победу почти нет.

Многие критики программы утверждают, что заявленные цены слишком высоки для средних москвичей ведь даже самый дешевый народный гараж сопоставим по стоимости с дешевыми Жигулями, на которых ездят многие наши граждане. При этом, по оценке многих экспертов, цена среднего гаража в любом случае не будет ниже 6-8 тыс долл, что станет для людей еще более непосильным бременем. Если стандартная цена ракушки колеблется в пределах 1-1,5 тыс долл, и при этом многие предпочитают хранить свои машины открытыми всем ветрам под окнами домов, то вряд ли найдется много желающих отдать немалые деньги за навязанный комфорт.

Если же дело будет продолжаться в том же ключе, что и сейчас, возможен взрыв социального недовольства среди автовладельцев, полагают эксперты. Автомобилисты в последнее время становятся реальной силой в нашем обществе, и им удается добиваться от правительства отмены тех или иных дискриминирующих их права решений. Так было, например, с отложенными до 2007 г поправками в ПДД, вынуждающими водителей менять нестандартные поворотники и покупать автомобильные кресла для детей до 12 лет. Сейчас в Интернете уже появляется немало сообщений о готовящихся митингах автолюбителей, которых могут лишить гаражей, в тех или иных московских микрорайонах. Если ситуация не изменится, локальные митинги могут перерасти в общегородское явление, с которым властям волей-неволей придется считаться.
Питерские компании спокойно отнеслись к победе в конкурсе на застройку Новой Голландии столичного девелопера Шалвы Чигиринского. На смену разговорам об экспансии на берега Невы, начавшимся в 2003 году в связи с выходом на рынок Санкт-Петербурга Московской инвестиционно-строительной компании (МИСК), пришло понимание того, что реализация крупных и амбициозных проектов без участия сторонних инвесторов невозможна, а массовое жилищное строительство, на котором специализируется большинство питерских фирм, москвичей не интересует. Эксперты считают, что питерский рынок недвижимости с отставанием в 2-3 года проходит те же стадии развития, что и московский, а его привлекательность в связи с передачей городу на Неве части столичных функций будет расти.

Многие эксперты полагают, что более адекватным способом искоренить незаконные ракушки было бы упрощение процедуры регистрации таких гаражей. Сейчас, оценивая моральные и материальные усилия, которые придется потратить на регистрацию ракушки, граждане скорее склонны пойти в обход закона. Кроме того, необходимо, чтобы закон был равным для всех, а, значит, ракушек посреди детских площадок быть не должно. Равно как и гаражных комплексов, возведенных в ненадлежащих местах. Также важно, чтобы предложенные властями гражданам варианты были хотя бы примерно сопоставимы по стоимости с тем, что последние теряют.

Москвичи обещали строить по 500 тыс. кв. метров в год. Пилотный проект должен был быть реализован в 2005 году во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга. Однако в МИСКе Интерфаксу сообщили, что срок сдачи первой очереди запланирован на май 2006 года. Это будет жилой дом из пяти секций, в котором 9 тыс. кв. метров пойдут под переселение жителей пятиэтажек, остальные - на продажу, - пояснил собеседник агентства. Всего, по его словам, во Фрунзенском районе должно быть построено 140 тыс. кв. метров жилья, из которых под переселение предназначено 15 тыс. кв. метров.
Указывая на несоответствие заявленных МИСКом цифр реальным результатам, участники питерского рынка в один голос говорят, что его создание было политическим проектом. Мэра Москвы Юрия Лужкова попросили оказать поддержку вновь избранному губернатору Валентине Матвиенко, и он, пробыв два дня в Санкт-Петербурге, поддержал соглашение, экономика которого до конца не была просчитана, - считает собеседник агентства в крупной питерской компании. По его мнению, проект с хрущевками застопорился, поскольку их расселение по предложенному Москвой методу - дело дорогостоящее и нерентабельное.

Нежданные гости

Появление на питерском рынке ОАО Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК), в которую вошли крупные столичные инвесторы, здорово напугало местных застройщиков. МИСК (51% акций принадлежит правительству Москвы) обещала перенести в Питер московский опыт реконструкции кварталов пятиэтажек: вместо их санации предполагалось расчищать городские территории под строительство современных стартовых домов.

О невысокой по сравнению с Москвой рентабельностью жилищного строительства говорят и в Петербургстрой Skanska. Себестоимость строительства в Москве выше всего на 10-15%, а цены - до трех раз, - указывает директор по развитию этой компании Олег Барков.

Себестоимость строительства в Санкт-Петербурге практически такая же, как в столице, а цены на жилье гораздо ниже. В недавнем прошлом рынок вообще находился в состоянии спада, и многие застройщики держались на плаву только за счет оборотов, - жалуются в компании ЛенспецСМУ.

Свои среди чужих

Питерские застройщики считают, что процедуры согласования на их рынке достаточно жесткие, но они, в отличие от московских, являются прозрачными. В городе налицо реальная конкуренция между строительными компаниями, число которых в период роста, пришедшегося на 2002-2003 год, доходило до 20 Наш рынок более прозрачен с точки зрения получения согласований и менее завязан на административный ресурс, - говорит О.Барков. После того как горадминистрация перешла на торги земельными участками он не видит трудностей для работы столичных компаний в условиях Санкт-Петербурга. Директор Союзпетростроя Лев Каплан поддерживает мнение О.Баркова о лояльности Смольного, однако подчеркивает, что побеждают в торгах, как правило, одни и те же крупные компании.

По данным О.Баркова, самая дорогая элитная недвижимость в Питере стоит максимум $7 тыс. за кв. метр (в Москве - $20-25 тыс.), типовое жилье в среднем $1100-1200 за кв. метр (в Москве - $2500-3000). Пока у московских компаний есть возможность строить у себя, вряд ли мотивация их выхода на региональные рынки будет продиктована чисто экономическими соображениями, - считает собеседник агентства.

Система-ГАЛС Северо-Запад специализируется на элитной и коммерческой недвижимости в северной столице. Москва всегда будет более привлекательной, чем Питер, но его второе место пока ни один регион не оспаривает. Что касается рентабельности, то в нашем сегменте цены вполне сопоставимы с московскими,- считает А.Закревский.

Вице-президент Системы-ГАЛС Андрей Закревский заявил Интерфаксу, что с точки зрения московского девелопера питерский рынок абсолютно понятный и нормальный. Кроме того, в Санкт-Петербурге и Ленобласти есть собственность на землю, что, по сравнению с Москвой, является очевидным преимуществом в глазах инвестора, - указывает он.

Замгендиректора по инвестициям компании Стройинвест (является содевелопером СТ-Груп по застройке Новой Голландии - ИФ) Владислав Чернацкий заявил Интерфаксу, что он является сторонником конкурентных рыночных отношений и только приветствует приход в Санкт-Петербург инвесторов не только из Москвы, но и других регионов.

Кроме Системы-ГАЛС на рынке Санкт-Петербурга представлены Открытые инвестиции, Металлоинвест, СТД-Девелопментс, Еврофинанс Моснарбанк и др. столичные компании, работающие в области недвижимости. Питерские застройщики отмечают, что приход столичных игроков пока никак не сказался на их деятельности: смольный сохраняет нейтралитет и видимых преференций чужакам не дает.

Альянс Стройинвеста с СТ-Груп Шалвы Чигиринского собеседник агентства объясняет стратегией выживания. Полтора года назад мы задались целью привлечь в качестве стратегического партнера крупную финансовую структуру для реализации знаковых проектов в Санкт-Петербурге, - говорит В.Чернацкий. По его словам, Ш.Чигиринскому было предложено на выбор несколько вариантов вложения средств, однако, учитывая статусность и масштабность мероприятия, он остановился на реконструкции новой Новой Голландии. Стройинвест является в этом проекте координирующим звеном, финансовое участие компании в реализации программы не предполагается, - пояснил В.Чернацкий.

Хотя заведомо предвзятое отношение к москвичам, конечно, есть, - соглашается В.Чернацкий, полагая, что, во-первых, это обусловлено психологическими причинами - москвичей не любят по всей стране, а во-вторых, боязнью быть выдавленными с рынка. Для питерских девелоперов тягаться с финансовым ресурсом столичных компаний нереально, - поясняет он.

Неудивительно, что с каждым годом все большим спросом пользуются земельные участки в дальних уголках Подмосковья и даже в соседних областях.

В условиях дефицита земли иметь собственное большое поместье недалеко от Москвы могут себе позволить единицы.

По словам руководителя отдела управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Елены Новомлинской, в 15 км от МКАД по Новорижскому шоссе стоимость гектара земли составляет сегодня 1 3 млн. долларов, а участки, например, на Калужском направлении оцениваются где-то в 800 тыс. долларов за гектар. Несколько дешевле стоят земельные наделы на восточном направлении в среднем 400 500 тыс. долларов за гектар, а также по Киевскому шоссе (над 15-километровой зоной этого направления расположены воздушные пути аэропорта Внуково, что значительно осложняет поиск подходящего участка).

Наверное, приятно жить бок о бок с глубокоуважаемыми и известными людьми: соседствовать с высокопоставленным чиновником, каждый день встречаться на улице с крупными бизнесменами и известными актерами. Впрочем, после суетливой недели в многомиллионном мегаполисе зачастую вообще не хочется никого видеть.

В зоне от 15 до 50 км от Москвы стоимость участков земли уменьшается практически на порядок. Так, на Новорижской трассе большой земельный участок обойдется покупателю в 170 300 тыс. долларов за гектар, а на Дмитровском шоссе в среднем в 150 тыс. долларов за гектар.

Наиболее востребованными для строительства отдельного дома по-прежнему остаются крупные земельные наделы на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе, добавляет Новомлинская.

Интерес к большим участкам растет. Об этом свидетельствует, например, тот факт, что на рынке загородной недвижимости появляются компании, которые специализируются на продаже исключительно больших участков земли. Впрочем, пока их можно пересчитать по пальцам.

Совсем другое дело дальнее Подмосковье. Правда, здесь в основном предлагаются земли сельскохозяйственного назначения, которые, впрочем, несложно перевести под жилое строительство. Такое поместье обойдется всего в 10 30 тыс. долларов за гектар.

Усадебные комплексы располагают 30 участками земли площадью от 4 до 12 га. Стоимость каждого из них зависит от площади надела, а также от комплекса расположенных на нем зданий. Стартовый проект Ранчо, реализованный Rodex Group, включает в себя дом для проживания, гараж с помещением для охраны, баню, беседку, охотничий шатер и вертолетную площадку. Ко всем строениям уже подведены центральные коммуникации. Впрочем, основным критерием остается земля. Стоимость застроенного участка площадью 4 га составляет 2 млн. долларов, 6 га от 3 млн. и т.д.

Инвестиционно-строительный холдинг Rodex Group реализует проект под названием Ранчо. Компании принадлежит более 300 гектаров земли в 100 км от Москвы, на северном берегу Можайского водохранилища. В этих местах до сих пор сохранилось множество усадеб известных дворянских фамилий: Разумовских, Уваровых, Хованских, а в селе Горетово располагается усадьба XVIII века, принадлежавшая в разные времена Бестужевым-Рюминым и Волконским.

Клиентам предлагается два варианта комплекса: усадьба и ранчо. Первый вариант предполагает классическую архитектуру, стилизованную под помещичью усадьбу XIX века. Второй стиль кантри.

На территории усадебного комплекса ведется видеонаблюдение, а также присутствует круглосуточная посменная охрана, сотрудники которой имеют разрешение на ношение оружия. Все усадьбы связаны экстренной связью с центральным пунктом охраны.

Еще один проект под названием Долина имений реализует Большая земельная компания. Около 650 га земли расположено в 80 км от Москвы по Киевскому направлению, в Жуковском и Боровском районах Калужской области. Проект включает в себя три комплекса: Зеленая долина площадью 76 га; Солнечная долина площадью 277 га; Верхняя долина площадью 295 га.

Реализовать проект холдинг Rodex Group планирует до 2009 года. Сегодня, по словам руководителя департамента развития бизнеса Rodex Group Валерия Мищенко, число потенциальных покупателей превышает два десятка человек. На данный момент полностью реализовано три проекта.

В минувшую пятницу в Астане президент Интеко Елена Батурина и гендиректор первой управляющей госкомпании CSCEC Цзи Цзямин подписали договор генподряда на строительство бизнес-центра Москва площадью 75 000 кв. м. Помимо офисов в здании разместятся торгово-развлекательная часть и четырехзвездочная гостиница на 180 номеров. По оценкам вице-президента Интеко Олега Солощанского, инвестиции в Москву составят $110 млн, проект окупится через восемь лет.

Площадь реализуемых участков составляет 1 5 га. Стоимость сотки земли от 500 до 1000 долларов в зависимости от площади и расположения участка. На территории комплекса запланировано строительство детского сада, лицея, торгово-развлекательного комплекса, а также кинотеатра под открытым небом. Впрочем, пока все эти объекты находятся лишь на бумаге. Правда, несмотря на то что продажи начались лишь в сентябре этого года, на данный момент реализовано около 14 га земли.
Китайские подрядчики построят для Интеко бизнес-центр в Астане. Эксперты называют Астану одним из самых инвестиционно привлекательных регионов Казахстана для строителей, так как созданная здесь особая экономическая зона предусматривает для них льготы при налогообложении.

Первый замруководителя стройкомплекса Москвы Константин Королевский называет Астану наиболее привлекательным городом для инвестиций из всех столиц СНГ. Участок, застраиваемый Интеко, входит в специальную экономическую зону Астана новый город площадью 1052,6 га на левом берегу реки Ишим, созданную по инициативе президента Казахстана Нурсултана Назарбаева в 1996 г. По местному закону О налогах и других обязательных платежах в бюджет работающие здесь инвесторы имеют льготы при налогообложении. Например, на период строительства ввозимое оборудование освобождается от НДС; не взимается налог с земельных участков и т. д. После переноса столицы Казахстана в Астану город застраивается рекордными темпами пять лет назад здесь было всего два бизнес-центра, соглашается гендиректор МИСК Эмад Мухтасеб. В 2005 г. впервые в истории города было построено более 1 млн кв. м недвижимости при 600-тысячном населении.

Подрядчика Интеко выбирала на тендере, в котором участвовало восемь компаний, в том числе турецкая Enka и российский Монарх. Получить их комментарии не удалось. Китайские строители должны сдать бизнес-центр в 2007 г. CSCEC предложила наиболее выгодные условия по стоимости работ, срокам выполнения, говорят в Интеко. Стоимость генподрядных услуг стороны не раскрывают. За строительство объекта под ключ они могут получить около $80 млн, полагает замглавы российского представительства Strabag Александр Ортенберг. Технический надзор проекта будет осуществлять ТОО Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК), принадлежащая Интеко.

ЗАО Интеко занимается строительством и нефтехимией. 99% акций компании принадлежит жене московского мэра Елене Батуриной, 1% ее брату Виктору. В 2004 г. оборот компании, по ее собственным данным, составил около $1 млрд. Интеко реализовала около 30 крупных девелоперских проектов общей площадью 1,5 млн кв. м. China State Construction Engineering Corp. (CSCEC, Всекитайская государственная инженерно-строительная корпорация) создана в 1982 г. Общая стоимость контрактов, заключенных CSCEC с момента ее создания, составила $77,6 млрд, из них 30% международные. Оборот компании $66 млрд. Является генподрядчиком по строительству башни Федерация в Москва-Сити.

Интеко станет первой российской компанией, ведущей строительство в Казахстане. У казахских инвесторов в Москве гораздо больше проектов. Компания Capital Partners на деньги казахстанского Казкоммерцбанка возводит отель Ritz Carlton на месте Интуриста, торговый комплекс рядом с метро Войковская и два крупных складских комплекса в Подмосковье. Инвестиционно-промышленная группа Евразия, контролируемая главой казахстанского банка Тураналем Мухтаром Аблязовым, инвестирует в строительство океанариума на Поклонной горе, комплекса под Павелецкой площадью и ряд других проектов. Казахская строительная компания строит в Москве культурно-деловой центр Астана.



Главная --> Публикации