Главная --> Публикации --> Началось расширение трассы манежная площадь–мкад Технологическая революция и доходные дома Города будущего на линии 2100 Новостройки дорожают. извлекаем выгоду Охотников за портфелями кредитов все больше

Наиболее крупные выплаты связаны с пожарами.

В 2005 году московские обыватели получили 155 млн. рублей. За ущерб, причиненный их собственным квартирам.

Обычно страхование жилья происходит следующим образом: в платежке за коммунальные услуги прописываются две суммы платежа. Первая включает в себя коммунальные услуги, вторая - большая - рассчитывается с учетом страховки. Если вы решаете застраховать свою квартиру, то ставите галочку в большей сумме, а через некоторое время вам должны по почте прислать страховой полис. Если вы хотите узнать, в какой именно компании застрахована ваша квартира, то с этим вопросом следует обратиться в ДЕЗ по месту жительства.

Сегодня в Москве застрахована каждая вторая квартира, а всего около 1,6 млн. квартир. Бизнес этот контролирует департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы при участии страховщиков. В программе действуют те страховые компании, которые прошли соответствующий конкурс. По итогам тендера каждой из них достается 1-2 московских округа, где они предоставляют свои услуги.

Свою ответственность страховщики делят с городской властью. Так, при наступлении страхового случая 70% возмещения выплачивает страховая компания, а 30% - столичное правительство. Десять лет назад ситуация была обратной, правительство Москвы тогда возмещало 80%.

За 10 лет существования системы существенно расширен перечень страховых рисков. На страхование взяты наиболее распространенные риски: пожар и правомерные действия по его ликвидации; взрыв бытового газа; аварии систем отопления, водопровода, канализации, внутренних водостоков, а также правомерные действия по их ликвидации и др. При этом отменены ограничения минимальной выплаты по страховому случаю и физическому износу жилых домов, подлежащих страхованию, усовершенствована методика расчета ущерба с учетом новых проектов жилых домов, строительных и отделочных материалов и т.д.

Московское правительство предлагает премиум-вариант социального страхования жилья.

За 10 лет существования системы выросла плата для жителей за 1 кв. метр застрахованной квартиры с 20 до 90 копеек. Если в 1996 году страховая стоимость одного квадратного метра составляла 3 тыс. рублей, то в настоящий момент эта цифра достигла 17 тыс. На рынке тем временем тот самый метр оценивается сегодня примерно в 70 тыс. рублей. Владельцы средней московской квартиры (50-70 квадратных метров), таким образом, могут рассчитывать максимум на миллион рублей страховой выплаты. При страховании на обычных рыночных условиях выплаты могут быть в четыре раза выше. Но за такое возмещение придется платить премию, существенно отличающуюся от социальной. Страховка той же самой квартиры (50-70 метров) обойдется в год более чем в 20 тыс. рублей. И вряд ли выплата такой суммы по силам среднестатическим жильцам подобных апартаментов.

Жилой комплекс Город яхт был задуман как белый корабль из стекла, под которым плещется вода. Сдать объект планировалось к концу 2006 года. Однако два года назад в ходе проверок инспекторы Росприроднадзора установили, что строительство Города яхт было начато без положительного заключения государственной экологической экспертизы.

Тогда в месяц вам придется платить уже не 90 копеек, а 1,5 рубля за квадратный метр, а страховая стоимость метра составит уже 25 тыс. рублей. Однако в этом случае придется оформлять индивидуальную страховку непосредственно в страховой компании.
Вчера стало известно о том, что Московский арбитражный суд поддержал иск Росприроднадзора о приостановлении строительства жилого комплекса Город яхт, возводимого компанией Капитал Груп по адресу: Ленинградское шоссе, 3 Ведомство добивалось запрета стройки, утверждая, что проект не прошел экологическую экспертизу. Между тем строительство ведется в охраняемой прибрежной полосе Химкинского водохранилища. Если в ближайшие 2-3 месяца компания не предоставит экологической экспертизы, мы будем передавать документы в природоохранную прокуратуру и готовить иск о сносе здания, - заявил Газете пресс-секретарь Федерального агентства водных ресурсов Евгений Снегирев.

Впрочем, до настоящего времени, несмотря на бурную активность природоохранного ведомства на ниве неправильного строительства, в Москве не было снесено ни одного здания. Да и в ставшем знаменитым дачном поселке в деревне Пятница пока снесен только один щитовой домик - самим хозяином. Представители рынка недвижимости уверены, что здание снесено не будет, а шумиха о сносе специально раздута.

Росприроднадзор наложил на компанию штраф и потребовал приостановить строительство. Как утверждают представители ведомства, в течение прошлого года инспекторы еще несколько раз проводили проверки, в ходе которых выяснялось, что строительство продолжается. В пресс-службе компании Капитал Груп уверяют, что строительство было приостановлено сразу после первого постановления инспекторов Росприроднадзора. А в ближайшее время компания планирует подать на природоохранное ведомство встречный иск.

Если решение Московского арбитража не будет оспорено, это может стать плохим прецедентом для многих застройщиков. Ведь на сносе жилых домов и дач чиновники природоохранного ведомства явно решили не останавливаться. На днях они заявили, что готовят иск о сносе первой очереди фабрики голландско-итальянского производителя жевательной резинки и конфет Perfetti Van Melle, строящейся в Истринском районе, - тоже из-за отсутствия экологической экспертизы.

В последнее время Росприроднадзор неоднократно заявлял о том, что многие крупные объекты строительства в Москве и области возводились без получения надлежащих документов. Как объяснил Газете Евгений Снегирев, речь идет не только об отсутствии экспертизы. Например, многие застройщики получают разрешения в департаменте природопользования Москвы или Ростехнадзоре, но такие экспертизы мы будем оспаривать в суде, - заявил он. По его словам, московского разрешения недостаточно, а заключения Ростехнадзора, как считает Снегирев, противоречат выводам инспекторов Росприроднадзора. Вчера узнать в пресс-службе Капитал Груп о том, было ли у них хоть какое-нибудь разрешение на строительство комплекса, не удалось.

Дешевые лучше дорогих?

Первым реализованным проектом, говорит Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу ГК Конти, стал снос в конце 90-х 15 тыс. кв.м ветхого жилья в районе Фили-Давыдково и строительство на их месте 34 тыс. кв.м нового жилья. В последующие годы процесс стал массовым успешно реконструированы кварталы в Северном и Южном Тушино, Дегунино, Восточном Измайлово, Даниловском районе и многих других.

Времена, когда здания в Москве подвергались реконструкции поодиночке, проходят. Сегодняшняя тенденция - реновация целых кварталов. Хотя такая работа сложнее, продолжительнее по времени и требует больших финансовых вложений, она в конечном итоге оправдывает себя на выходе получаются значительные объемы жилых площадей. И что, пожалуй, важнее всего это жилье примерно одинаково по цене и качеству, а значит, ПОКУПАТЕЛЬ ПОЛУЧАЕТ ВОЗМОЖНОСТЬ ЖИТЬ СРЕДИ ЛЮДЕЙ СВОЕГО СОЦИАЛЬНОГО КРУГА.

В Восточном округе в перечень территорий для разработки градостроительной документации и проведения конкурсов на строительство включены четыре квартала района Новогиреево.

В ближайшие годы реконструкция продолжится практически во всех административных округах. По данным префектуры Юго-Восточного округа, скажем, в нынешнем году будут перестроены микрорайоны 34Д и Е Печатников там появятся шесть корпусов общей площадью 93,6 тыс. кв.м с нежилыми помещениями на первых этажах и гаражом-стоянкой на 300 машиномест, а также детский сад, школа и поликлиника. Для улучшения экологической ситуации с Южнопортовой улицы выведут цементный элеватор, а на его месте в дальнейшем будут построены новые жилые корпуса. Также в ЮВАО продолжится идущая с 1997 г. реконструкция кварталов 114 и 117 Новых Кузьминок силами СУ-155 планируется снести еще восемь пятиэтажек и построить семь новых жилых зданий общей площадью около 90 тыс. кв.м, а также ряд объектов социальной инфраструктуры.

Подобные проекты существуют практически во всех административных округах, где есть ветхий жилой фонд. Исключение составляет Центр, где целостная программа отсутствует, а проекты реализуются индивидуально для отдельно взятых домов. Почему понятно: здесь совершенно иные масштабы цен, жесточайшая конкуренция. Никому не удается получить в работу целый район, застройщики вынуждены довольствоваться небольшими пятнами. Дефекты подобной практики прекрасно видны на примере Остоженки в районе, заявляемом как Золотая миля, покупатели квартир по $10 15 тыс. за кв.м вынуждены годами жить в условиях постоянной стройплощадки.

В ЮЗАО будет реконструирован квартал 12 района Академический в период с 2007 по 2011 г. там будут построены девять многоэтажных жилых домов, подземно-надземные паркинги на 900 машиномест, школа и детский центр восстановительного лечения, а к уже существующим гимназии и детскому саду пристроят бассейны. В рамках реконструкции квартала 1 1А того же района будет возведен 17-этажный жилой дом с двухуровневым подземным паркингом. Кроме того, здесь появятся отдельно стоящие офисные центры общей площадью около 20 тыс. кв.м, а также общественно-культурный центр с кафе, выставочным залом, центром искусств и эстетического образования на 200 учащихся. Поскольку в районе на данный момент капитальные гаражи вообще отсутствуют, предусмотрено строительство под всеми новыми зданиями подземных паркингов на 700 машиномест.

Сопутствующие проблемы

Основное отличие любой реконструкции от нового строительства состоит в том, что работы ведутся тут не с чистого листа, а в условиях сложившейся застройки. Работа с целым кварталом, конечно, удобнее точечного проекта, но такого рода проблемы все равно остаются. Например, через территорию застройки всегда идут различные коммуникации, и они, как правило, всегда практически полностью изношены. Так что от инвестора, который будет заниматься реконструкцией, потребуется обновление всех инженерных сетей как тех, что будут обслуживать новый микрорайон, так и транзитных.

В другом потенциально самом элитном районе Золотом острове казалось бы, были учтены эти ошибки, и застройку предполагалось отдать одному девелоперу, который провел бы все работы централизованно и в сжатые сроки. Но вновь не получилось. У разных участков земли отыскались разные собственники со своим видением развития. И сегодня авторы проекта Золотого острова не могут ответить на самые простые вопросы: что будет на каждом конкретном участке, когда там начнутся работы? Удастся ли преодолеть разногласия покажет время.

От застройщика, отмечает Вячеслав Тимербулатов, также требуется реорганизовать в районе транспортную инфраструктуру, а потому строительство новых дорог в реконструируемом квартале ложится на его плечи. Серьезнейшей проблемой является послестроительное благоустройство и озеленение территории. Существующие зеленые насаждения желательно сохранить, а если вырубка неизбежна восстановить, причем многократно.

На территории жилых районов обязательно должны быть объекты социального назначения: магазины, школы, детские сады, поликлиники. В реконструируемом квартале все они, как правило, возводились одновременно с жилыми домами и, конечно, так же обветшали нужно сносить и строить новые. Но даже если объекты социальной инфраструктуры сохранились в хорошем состоянии, все равно требуется строительство новых объемы социалки, напоминает Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty, рассчитываются от объемов жилых квадратных метров. Если район, где прежде были пятиэтажные дома, застраивается 17-этажками, потребность в социальных объектах вырастает в разы.

Стихия сильных

Компании, которым будет доверено заниматься реконструкцией, выбираются на конкурсах. Их организует московский Комитет по проведению конкурсов и аукционов (Тендерный комитет). Основными критериями выбора победителя является соответствие квалификации претендентов требованиям конкурсной документации, максимальное снижение стартового объема затрат, сокращение сроков выполнения всего комплекса работ.

Ну и, конечно, никто не отменяет для реконструированных кварталов единых градостроительных правил: требований к внешнему облику, высоте застройки, минимально допустимому расстоянию между домами и т.п.

На эту же проблему необходимость привлечь внушительные финансовые средства обращает внимание и Андрей Прокофьев, управляющий директор компании КОНКОРДИЯ эссет менеджмент. По его мнению, хорошим решением тут стало бы создание ПИФа, который мог бы привлечь средства частных инвесторов. Пока же победители конкурсов на реконструкцию крупнейшие московские строительные компании. В наименее престижных районах это СУ-155, ДСК- В районах более привлекательных, где уместны монолитные здания, тяготеющие к бизнес-классу, НПП Тема, Главмосстрой, КРОСТ, ГК Конти, ДОН-Строй, Квартал и другие.

Огромную роль также играет наличие у претендента опыта реализации подобных проектов, а также внушительной финансовой базы. Как говорит Ольга Творогова, обновление жилых кварталов, помимо собственно строительных вопросов, сопряжено еще и с процессом расселения жителей, а это крайне сложное и затратное дело. Поэтому от застройщика здесь требуются либо значительные собственные средства, либо умение эффективно привлечь дешевые и длинные заемные ресурсы. По этой причине действительные конкурсы со многими участниками, жесткой конкуренцией между ними случаются крайне редко.

С дорогим жильем благостности в оценках куда меньше. Как уже говорилось, организованных, проведенных по единому проекту реконструкций кварталов в ЦАО еще не было. Поэтому специалистам рынка волей-неволей приходится говорить об Остоженке, Патриарших прудах и других местах они реконструировались точечно, но точек этих уже столько, что они кардинально изменили весь облик районов.

Что получается?

Эксперты единодушны в районах массовой застройки реконструкцию можно назвать успешной. Отдельно взятые недовольные граждане, конечно, встречаются но это недовольство базируется на том, что при сносе старого ветхого дома человеку дали квартиру меньше и хуже, чем он рассчитывал. Но в целом замена облезлых хрущоб новыми современными домами не может не радовать. Говорить о неудачных примерах сложно, поскольку хуже, чем было, сделать практически невозможно, резюмирует общее мнение Андрей Прокофьев.

Несколько иные проблемы на Патриарших прудах. Там возвели Квартал на Патриарших пять дорогих жилых комплексов, но рядом осталось множество старых домов со своими жителями и проблемами, так что говорить о реконструкции квартала в полном смысле нельзя.

То, что происходит в районе Золотой мили, мне не нравится, говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании Новый город. Там все слишком подчинено золотому тельцу. Осваивается каждый сантиметр, и если в жертву можно принести скверик это обязательно сделают. Деньги выжимаются из всего, и в итоге застройка очень тесная. Вдобавок, постоянная стройка уже идет лет десять и будет продолжаться еще лет пять точно. И только после этого начнется благоустройство квартала.

На все, безусловно, найдется свой покупатель, но говорить, что район приобретет свой индивидуальный и гармоничный вид, пока невозможно.
КВАРТИРЫ, КАК И ЛЮДИ, СТРЕМЯТСЯ К ИНДИВИДУАЛЬНОСТИ И ОРИГИНАЛЬНОСТИ. Одни привлекают покупателей роскошными видами, открывающимися из их окон, другие ВЫХОДОМ НА ЭКСПЛУАТИРУЕМУЮ КРОВЛЮ, ГДЕ НАЧИНАЕТСЯ НАСТОЯЩАЯ DOLCE VITA: БАССЕЙН, ЗИМНИЙ САД И ПЕРСОНАЛЬНАЯ ВЕРТОЛЕТНАЯ ПЛОЩАДКА. Однако мечты о красивой жизни на крышах Москвы довольно часто так и остаются мечтами

Похожая ситуация и в районе Плющихи. Там есть прекрасные дома к примеру, жилой комплекс Три тополя, но он соседствует с достаточно безликими многоэтажками.

Ближе к звездам, дальше от земли

В последнее время риэлторы и застройщики все чаще предлагают апартаменты на последних этажах с отдельным выходом на открытую площадку, которую называют эксплуатируемой кровлей или террасой. Наличие подобного объекта огромное преимущество, тем более если квартира расположена в живописном районе и имеет роскошные видовые характеристики. Потенциальному покупателю такого жилья обязательно расскажут о бесконечных возможностях использования открытой площадки. Опытный риэлтор нарисует перед клиентом чудесную картину поднебесного зимнего сада с экзотическими растениями, фонтанами, ручейками и альпийскими горками, открытого бассейна с голубой водой, персонального теннисного корта и уютного патио с зоной для барбекю. Не забудет рассказать о самом красивом городе мира, который можно наблюдать с высоты птичьего полета, не выходя из джакузи, и, конечно, о романтических ужинах при свечах прямо под звездами с мерцающими внизу огнями мегаполиса. Разве найдется хоть один человек, которого не впечатлят эти прекрасные рассказы! Поэтому спрос на такие квартиры заметно превышает предложение. К сожалению, уже после покупки свежеиспеченные хозяева такого чудо-жилья убеждаются, что с обустройством бассейна и вертолетной площадки придется подождать, да и зимний сад на крыше практически недостижимая мечта.

Традиция использовать крыши элитных комплексов как дополнительные площади для размещения общественных объектов пришла к нам с Запада. Так, в некоторых южных странах (например, Италии и на юге Франции) встречаются дома, кровли которых украшают солярии и теннисные корты. В Нью-Йорке есть высотки с подогреваемыми бассейнами под самым небом. А вот в Москве крышная жизнь пока еще в новинку: до 1917 г. плоских кровель не было в принципе технологии не позволяли. Кроме того, в суровом климате с длинными снежными зимами двускатная конструкция долгое время считалась наиболее практичной. Поэтому архитектурные изыски ограничивались мансардами. За последние сто лет картина изменилась: современные методы строительства позволили делать кровли плоскими, а системы внешних и внутренних водостоков бороться с талыми водами.

Поскольку крыша дома принадлежит ТСЖ, теоретически доступ на нее имеется у каждого из них. Однако довольно часто такая возможность предоставляется только владельцам квартир, расположенных на последнем этаже здания. Они дополнительно платят за пользование эксплуатируемой кровлей, но за это имеют не только отдельный выход, но нередко и персональный лифт. Например, в ЖК Созвездие Капитал-1,2 пентхаусы имеют собственный выход на крышу, которая может использоваться как приват-зона. В элитных объектах Венский дом и Парк Хаус на крыше находится бассейн, который, кстати, не является прерогативой только владельцев квартир. В ЖК Hortus Harmonia часть кровли будет отведена под зону отдыха для жильцов дома, где они смогут полюбоваться роскошным Ботаническим садом, который окружает этот объект. Также существуют несколько домов с вертолетными площадками например, в Квартале 32-33 на Ленинском проспекте. Но так как свободные полеты в воздушном пространстве над Москвой запрещены, неизвестно, смогут ли хозяева этих квартир когда-нибудь парковать на крыше свой транспорт и пригодится ли им вообще такая опция, отмечает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Тем более что вертолетные площадки являются объектами стратегического назначения, к ним в любое время должны иметь свободный доступ вертолеты МЧС, скорой помощи и прочих служб.

Дело в том, что эксплуатируемая кровля и открытая терраса это не слова-синонимы, как может показаться на первый взгляд, а совершенно разные объекты, и возможности их использования принципиально различаются. Поэтому покупателю в первую очередь нужно понять разницу между ними. По словам Сергея Лушкина, директора по маркетингу и продажам компании Квартал, эксплуатируемая кровля предназначена для размещения оборудования, которое используется для организации жизнедеятельности здания, обеспечения подхода специалистов службы безопасности к инженерным системам дома (вентиляционным шахтам, камерам и т.д.), а также обслуживания экстерьеров здания (мытья окон и витражей, реконструкции фасада и установки подсветки на нем и т.д.). Согласно программе Высотное кольцо Москвы, все высотные здания обязательно должны быть увенчаны вертолетными площадками, а также помещениями для эвакуации людей в чрезвычайных ситуациях.

Поскольку крыша не является частной собственностью, то ее перепланировка практически невозможна. Ограничение по обустройству эксплуатируемой кровли гласит: здесь можно делать все, что сохраняет ее целостность и, главное, функциональное назначение. То есть никакого стационарного оборудования на ее поверхности размещать нельзя, все элементы декора должны быть переносными. Другими словами, поставить несколько шезлонгов, тентов и вазонов с цветами на крыше можно, а вот устроить газон или устанавливать предмет с нагрузкой более 200 кг на 1 кв.м (например, бассейн) никто не имеет права.

Бассейну нет, шезлонгу да

Нужно помнить, что эксплуатируемая кровля не оформляется в собственность и, соответственно, не входит в стоимость жилья. В этом ее основное отличие от открытой террасы, которая, по сути, та же лоджия, только значительно больших размеров. Она включается в состав общей площади апартаментов с коэффициентом 0, Соответственно, владелец может обустраивать ее как угодно. Если же речь идет о перепланировке (например, установке бассейна), то перестройка террасы будет проходить в рамках общих правил и согласований, касающихся перепланировки квартиры в целом.

Одна из проблем, возникающих в процессе использования любой кровли, организация сброса дождевых и талых вод. Если количество этажей в здании не превышает четырех, устанавливают наружные водостоки, а объекты большей этажности оснащают системой внутренних водоотводов. А вот с уборкой снега нередко возникают сложности: если кровля находится в личной собственности владельца квартиры, то без согласия хозяина жилья ни один представитель коммунальной службы не сможет сюда попасть. В таких случаях обогреваемые воронки внутреннего водостока лучшее решение проблемы. Сначала снег растапливается теплогенераторами и инфракрасными облучателями, а потом стекает вниз. Такие сооружения используют, например, в некоторых домах с пентхаусами на Ленинском проспекте.

Кроме того, на крышах располагается инженерное оснащение. Такое соседство далеко не самое приятное: по словам Владимира Коллара, генерального директора компании КВ Инжиниринг, вблизи систем дымоудаления по правилам безопасности нельзя располагать другие объекты, а системы кондиционирования и вентиляции достаточно шумные, рядом с ними отдыхать просто некомфортно.

Новые сады Семирамиды

Впрочем, несмотря на все сложности, жизнь столицы все чаще отрывается от земли. Это уже в построенных объектах изменить конфигурацию крыши практически невозможно, а вот в концепцию еще не построенного здания можно включить и райский сад, и плавательный бассейн в поднебесье. В современных проектах чаще всего встречаются два типа эксплуатируемых кровель: зеленые либо кровли-террасы. При создании крупных жилых или торговых комплексов часто используют различные комбинации этих двух вариантов. Зеленые кровли встречаются в Москве достаточно редко, и расположены они на нулевой отметке в малоэтажных зданиях. Например, площади-дворы над подземными автостоянками элитных жилых комплексов (ЖК Покровское-Глебово, ЖК Кунцево). Еще один из удачных объектов строящийся дом по адресу улица Гиляровского, 55 здание с крышами, расположенными каскадом. Жильцы пяти из тридцати девяти квартир, расположенных в доме, помимо зимних садов обзаведутся еще и выходом на эксплуатируемую кровлю, которая будет еще и озеленена. В доме 20 по Коробейникову переулку применяется временное озеленение, также здесь предусмотрено место для принятия солнечных ванн. По мнению Вячеслава Тимербулатова, директора по маркетингу ГК Конти, подобные объекты одно из решений проблемы оздоровления окружающей среды, так как в условиях мегаполиса чрезвычайно сложно найти свободный участок земли для обустройства даже небольшой аллеи или парка.

Естественно, крыша должна быть очень хорошо защищена, для этого применяют разные системы безопасности, в том числе и лазерные системы контроля доступа. Кроме того, высокие дома в историческом центре как на этапе строительства, так и в момент переустройства должны проходить согласование в ФСО, комментирует Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Kalinka-Realty.

Алена Якубенко, специалист отдела городской недвижимости Renaissance Realty, считает, что застройщикам гораздо выгоднее возвести на крыше пентхаус, цена которого будет превышать стоимость других квартир в доме, нежели размещать там зоны общественного пользования. Однако и такие объекты встречаются все чаще. В элитных домах Москвы наиболее распространены зимние сады и оранжереи. А в Торрис-хаусе (1-й Спасоналивковский переулок, 20) на крыше расположен теннисный корт, которым могут пользоваться жители дома.

Виктор Козлов, коммерческий директор Авгур Эстейт, в качестве впечатляющего примера кровли-террасы приводит комплекс Камелот, где в момент реализации первой очереди строительства хозяин трехуровневого пентхауса застеклил открытые террасы, которые по спирали окружали его апартаменты, в результате чего получился роскошный зимний сад площадью около 200 кв.м. Подобное архитектурное решение можно наблюдать и в домах в Молочном и Бутиковском переулках (№№ 1 и 7 соответственно).



Главная --> Публикации