Главная --> Публикации --> 65 деревень станут частью столицы Концессии в процессе Судьбу очередников решит конституционный суд Цветков застроит родину Выбираем банк-кредитор

Сегодня интерес российских инвесторов к ряду стран СНГ- в частности к богатым природными ресурсами Азербайджану и Казахстану - объясняется их бурным экономическим ростом, что привело к серьезному увеличению спроса на коммерческую недвижимость.

В поисках рентабельных проектов столичные строители решили серьезно расширить географию строительства, начав освоение рынка стран СНГ. Наибольшие прибыли, по уверениям строителей, сегодня можно получить в столицах кавказских республик. Доходность строительства коммерческой недвижимости в нефтяных странах - Казахстане и Азербайджане- на 30-50% выше, чем в Москве. По мнению экспертов, выход на развивающиеся рынки стран СНГ предоставляет девелоперам возможность диверсификации рисков. Кроме того, в связи с дефицитом площадок под строительство в Москве эксперты предсказывают, что объемы российских инвестиций в недвижимость Кавказа будут многократно увеличиваться.

Казахстан и Азербайджан

В результате, за последние годы на рынке недвижимости этих стран значительно возросло количество как местных, так и иностранных инвесторов. По мнению экспертов, эта тенденция особенно характерна для российских девелоперов.

Эксперты сходятся во мнении, что строительство в Казахстане и Азербайджане сегодня сверхвыгодное вложение инвестиций. Проекты в этих странах отличает сравнительно невысокая стоимость.

Вряд ли можно говорить о преимуществах Казахстана или Азербайджана перед Россией - это рынки несопоставимого масштаба. Однако в последнее время они отличаются особенно высоким уровнем доходности. В частности, феноменальный рост наблюдается в Казахстане,- говорит директор Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев. С ним соглашается управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Эти страны предоставляют все необходимые условия для компаний, заинтересованных в диверсификации своих рисков. Для российских девелоперов площадки в нефтеразвитых государствах СНГ становятся особо привлекательными. Более того, для компаний, накопивших серьезные ресурсы и имеющих большую практику реализации проектов у нас, желание экстраполировать свой опыт на иностранных рынках Азербайджана и Казахстана вполне логично,- говорит Ковалев. Тем не менее сегодня, по его словам, основная доля инвестиций в недвижимость принадлежит пока местным игрокам.

Более того, реализация проектов в этих странах - это возможность выйти на рынок коммерческой недвижимости для небольших компаний, так как Москва уже достаточно насыщена предложением площадей коммерческой недвижимости. В Москве очень дорогая земля, сложная процедура получения участков и процедура согласований. Число девелоперов ограничено, и работа ведется в жесткой конкуренции,- говорит директор по связям с общественностью компании Русские отели Елена Гурьянова. К тому же столичный рынок коммерческой недвижимости уже прошел стадию становления и находится в наивысшей точке развития с момента своего основания. Таким образом, инвесторы обладают отлаженными схемами и значительным опытом работы, которые необходимы для применения на менее развитых рынках,- добавляет специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Ян Аль-Нури.

В свою очередь, доходность строительства в сравнении с московским рынком возрастает на 30-50%,- рассказывает Константин Ковалев. Для девелопера это возможность получения высокого дохода в условиях рынка на начальных стадиях развития,- добавляет директор по связям с общественностью Knight Frank Андрей Патрушев.

Прочие республики

Интерес к инвестированию в коммерческую недвижимость со стороны российских девелоперов обусловлен и сегодняшним дефицитом земли под строительство на местных рынках. Республики СНГ, в свою очередь, располагают необходимыми для застройки площадками и заинтересованы в привлечении иностранных инвестиций.

Например, в Душанбе с советских времен остались лишь пять крупных гостиниц по 200- 400 мест, двух-трехзвездного уровня. Таким образом, наблюдается очевидная нехватка мест размещения. Приблизительная такая же картина замечается относительно бизнесцентров, под которые сейчас используются помещения, по проекту не соответствующие никакому классу,- продолжает Елена Гурьянова. По ее словам, под офисы используются дома и квартиры, бывшие исследовательские институты и помещения учебных заведений.

Сейчас страны СНГ укрепляют международные связи, активно привлекают иностранные организации к сотрудничеству как по бизнес-проектам, так и по социальным вопросам. К примеру, в Душанбе сегодня представлено свыше 50 международных гуманитарных организаций и различных миссий. Зарегистрировано более 300 международных компаний и совместных бизнес-структур, реально функционирует около150 компаний,- говорит Елена Гурьянова. По ее словам, сейчас в сфере интересов российских инвесторов находятся все направления коммерческой недвижимости.

Получить доступ к средствам военной ипотеки пожелали 25 компаний, подавших документы на участие в конкурсе. Вчера конкурсная комиссия, в состав которой вошли представители Минобороны, Минфина, Минэкономразвития, ФСФР и Национальной лиги управляющих, вскрыла конверты и в середине дня огласила предварительные итоги соревнования. До конкурса оказались допущены не все кандидаты. Четыре компании, как рассказал Ведомостям один из участников отбора, были отсеяны сразу. Комиссию не устроили некоторые представленные ими документы, пояснил он. Например, Пиоглобал Эссет Менеджмент подвели офшорные родственники. Ее владелец компания Pioglobal First Russia зарегистрирована в штате Делавэр. Кроме Пиоглобал не повезло Метрополю, Алемару и Золотому веку. Остальных управляющих отранжировали в зависимости от суммы баллов, рассчитанных исходя из количественных показателей компаний.

Таким образом, офисы уровня A-B исключительно востребованы для всех иностранных компаний страны.
Чиновники выбрали10 управляющих компаний для размещения средств военной ипотеки. Конкурс превратился в фарс, отмечают управляющие, а победа может обернуться поражением слишком мала цена вопроса и низки ставки комиссионного вознаграждения.

К деньгам военных не допустили Альфа Капитал, Тринфико, Солид-менеджмент, которые два года назад успешно прошли отбор за право управлять пенсионными накоплениями россиян. Но проигрыш их не расстроил. Это социальная нагрузка, говорит гендиректор одной из компаний. А бизнес из такого количества денег не сделаешь. Конкурс превратился в фарс, сетует другой управляющий, один из претендентов в графе комиссионное вознаграждение вообще указал ноль несмотря на то, что это противоречит действующему законодательству. Но победители думают иначе. Это перспективный рынок, настаивает гендиректор УК Росбанка Владимир Алексеев, уже через два-три года в системе будет порядка 35 млрд руб. У государства трепетное отношение к военным, и со временем оно будет только улучшаться, подчеркивает он.

Однако окончательные итоги чиновники подвели лишь поздним вечером после нескольких часов более детального изучения документов. Победителями стали 10 компаний во главе с Лидером, обслуживающим крупнейший в стране негосударственный пенсионный фонд Газфонд. Второе место досталось Уралсибу, третье Атон-менеджменту. За ними в порядке убывания следуют КИТ Финанс, Интерфин Капитал, Регион Эссет Менеджмент, Тройка Диалог, Капиталъ, управляющая компания Росбанка и Регионгазфинанс.

По закону О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих из федерального бюджета на персональные счета каждого участвующего в системе военнослужащего ежегодно перечисляются взносы: в этом году по 37 000 руб., а затем эта сумма будет индексироваться с учетом инфляции. Размещением военных накоплений займутся управляющие компании, отобранные на специальном конкурсе. Бюджет уже выделил на военную ипотеку около 1 млрд руб.

Впрочем, сколько получит каждый из выбранных управляющих, пока неизвестно: разделить деньги поровну или в пропорции, чиновники еще не решили. Договор с Минобороны, по словам гендиректора КИТ Финанс Владимира Кириллова, подписывается на три года. Но если чиновники останутся недовольны результатами управления, то они могут расторгнуть соглашение и через суд потребовать компенсации, вздыхает он.

В этом году ежемесячная плата за страхование жилищ по городской (льготной) схеме возрастет в полтора раза. Именно это событие стало главной темой интервью с директором Городского центра жилищного страхования Алексеем ГУРАЛЬНИКОМ.



-Не совсем так. Повышение страховых взносов не имеет никакого отношения ни к проблемам бюджета, ни к коммунальным платежам. Как это ни парадоксально, наше повышение взносов в интересах людей. Приведу простое сравнение: когда растут тарифы на электроэнергию, лампочки не горят ярче, правда? А с повышением страховых взносов реально поднимутся выплаты пострадавшим. Вызвано это существенным ростом расчетной страховой стоимости кв. м квартиры - с 13,5 до 17 тыс. рублей. Иными словами, страховщики оценят наши квартиры дороже, чем было раньше.

- Итак, скоро мы будем платить за страховку 90 копеек за квадратный метр вместо 6 В постановлении правительства фигурирует следующая фраза: ...В целях сокращений бюджетных расходов Москвы.... Значит ли это, что бюджет латает свои дыры за счет народа?

- А вы подсчитывали, насколько возрастет взнос? Считается, что средняя московская квартира - 50 кв. метров. Раньше ее страховка обходилась в 30 руб. за месяц. Повышение на 15 рублей - это стоимость поездки на городском транспорте. Не думаю, чтобы такая сумма была непосильной для горожан.

- Но вы знаете, какая сейчас психология... Само слово повышение бросает людей в дрожь. Не боитесь, что какая-то часть москвичей попросту откажется от услуги?

- А правда ли, что в развитых странах застраховано 100% всех квартир?

А вообще, я ведь никого не агитирую... Наша услуга, как вы знаете, добровольная. Мы не ОСАГО. Однако существуют статистические исследования, согласно которым в течение прошлого года в одной из каждых ста московских квартир случалось какое-либо происшествие (пожар, авария инженерных систем и тому подобное). Отметим, что выплаты были произведены в более 13 тысяч случаев. Размер средней выплаты приблизился к 11 тыс. рублей. В отдельных случаях, в основном по пожарам, было выплачено 200 - 300 тыс. руб. Так что, решайте сами.

Кстати, в Жилищном кодексе сказано, что собственник несет полную ответственность за свое жилье - включая его капитальный ремонт. Многие из коммуникаций в домах не менялись десятки лет; нормативный срок труб и приборов давно истек. Случись более или менее серьезная авария (когда простыми хомутами на трубах не обойдешься) - и жильцы встают перед необходимостью полного обновления инженерных сетей, например. Понятно, что страховка не заменяет капитальный ремонт. Однако она снизит бремя ответственности собственника при гибели или повреждения тех или иных элементов жилья.

- Таких данных у меня нет, но что у собственников эта цифра близка к 100% - уверен. Мы просто еще не научились отвечать за свою собственность. Между тем в той же Москве в частном владении находится уже более 70% квартир.

- Дело в том, что меняется соотношение ответственности Правительства Москвы и страховых компаний. Раньше казна возмещала 40% ущерба по каждой поврежденной (и застрахованной!) квартире, а 60% - компании. Теперь это соотношение будет другим: 30 и 70%. При этом в 2006 году абсолютная величина бюджетных расходов останется прежней: увеличение выплат компенсируют сами компании.

- Вернемся к тому, с чего у нас начался разговор - с недавнего постановления Правительства Москвы. Так что все-таки значит - ...в целях сокращений бюджетных расходов Москвы?

- Так было. Но сейчас вступают в силу еще и другие мотивы: диверсификация страхового поля, стабильность самой услуги и, наконец, возможность ее расширения.

- А чем это интересно страховым компаниям? Ведь в общем объеме их бизнеса жилищные деньги ничтожны...

- От страхования одной квартиры перешли к страхованию общего имущества в домах. Опыт, который мы начали в ряде ТСЖ Северо-Восточного округа, принес положительные результаты, и сейчас он перенимается другими территориями. С принятием Жилищного кодекса - надеемся на это - к нему будут обращаться все собственники в многоквартирных домах, необязательно ТСЖ.

- С этого места подробнее.

- На Западе я встречался с тем, что люди страхуют свою рассеянность. Вошел в магазин, нечаянно тронул стеллаж со стеклянной посудой, тот грохнулся - можешь быть спокоен, все оплатит компания. Так и у нас?

Кроме того, появилась услуга по страхованию гражданской ответственности подрядных организаций, которые ведут работы в домах - на случай, если жители домов и арендаторы пострадают от ошибок, небрежности, да и просто низкой квалификации этих организаций. Вот, например, такая ситуация: протечка через кровлю или межпанельные швы. Если подрядная организация застраховала гражданскую ответственность, то страховая компания возместит жильцам причиненный ущерб. Заметьте, что страховые взносы в этом случае платит подрядчик.

- Итак, доля страховых взносов будет расти. Но страховые компании - по постановлению Правительства Москвы - не могут иметь прибыль от этого вида деятельности. На что же идут оставшиеся жилищные средства?

- Примерно. Компании, участвующие в городской программе, дополнительно предлагают самые различные схемы страхования. Можно, допустим, застраховаться на случай, если не надеешься на свою память: вдруг по забывчивости оставил кран и залил соседей. Деньги на ремонт нижней квартиры в таком случае дадут страховщики. Или, например, вы ведете серьезный ремонт в своей квартире и боитесь причинить какой-либо ущерб соседям. Или такая ситуация: злоумышленники подожгли лифт. Восстановить его также поможет страховая компания...

- Тогда, возможно, страховщикам стоит еще больше углубиться в жилищную тематику? Скажем, направить средства фондов на развитие социальной ипотеки?

- На создание фондов предупредительных мероприятий. На эти цели расходуется 10% от собранных взносов, и тратятся они в сущности на защиту наших домов. Чтобы уберечь их от пожаров, аварий инженерных систем, последствий ураганных ветров и прочих бедствий, которые могут с ними приключиться. На это страховыми компаниями выделяется больше средств, чем тратит город на выплату всех страховых субсидий.

- По вашим словам, сегодня застраховано 54% московских квартир. Это много или мало?

- Нет, ипотека не имеет к таким фондам никакого отношения. Но я думаю, что вы наверняка слышали о том, что временно свободные средства страховые компании будут инвестировать в экономику города и, в частности, в ипотечную городскую программу. По заказу нашего центра механизм такого инвестирования разрабатывает Научно-исследовательский финансовый институт Министерства финансов РФ.

Думаю, должно пройти еще какое-то время, когда все люди начнут мыслить рыночными категориями, понимать, что собственность не только благо, но и большая ответственность, а ее утрату никто не возместит. Так что, пока 65-70%, на мой взгляд, это предел. Буду рад, если ошибусь.
Вчера в Санкт-Петербурге объявили международный конкурс на перестройку стадиона имени Кирова под нужды футбольного клуба Зенит. Судьбу стадиона решат приглашенные архитекторы и правительство Петербурга. Фактически это означает, что выдающийся памятник сталинской архитектуры погибнет.

- Число застрахованных квартир продолжает расти из месяца в месяц. Однако я полагаю, что возможности программы не исчерпаны. Ведь в числе отказников немало людей, для которых плата за нашу услугу совсем не обременительна, но они пока не прониклись необходимостью страховой защиты своего дома. Я, например, не сомневаюсь, что сейчас 30% москвичей ни при каких обстоятельствах не застрахуют свои квартиры. Часть людей у нас до сих пор живет по принципу: случись что - Лужков поможет. А раз так - зачем платить деньги, пусть и небольшие?

Следующий шаг не замедлил последовать. Вчера правительство Санкт-Петербурга объявило конкурс по выбору архитектурного решения для новой современной арены для футбольного клуба Зенит стоимостью $250 млн. Она будет построена на месте Кировского стадиона при активном финансовом содействии владельца футбольного клуба Зенит ОАО Газпром: председатель правления Газпрома Алексей Миллер возглавит конкурсную комиссию вместе с петербургским губернатором Валентиной Матвиенко.

На прошлой неделе по представлению Смольного стадион имени Кирова в Петербурге был исключен из перечня объектов исторического и культурного наследия федерального значения такое распоряжение подписал премьер-министр правительства РФ Михаил Фрадков. Это значит, что стадион может быть снесен или радикально реконструирован.

По данным Ъ, изначально Газпром собирался напрямую вложить в строительство около $250 млн и в рамках этого инвестиционного проекта провести закрытый международный конкурс с привлечением архитекторов мирового уровня. Персональное приглашение для участия в конкурсе получили известные зарубежные архитекторы лауреаты Притцкеровской премии швейцарцы Жак Херцог и Пьер де Мерон (проектировщики мюнхенской Allianz Arena и Национального стадиона в Пекине главной площадки Олимпиады-2008), немец Мейнхард фон Геркан (спроектировал, в частности, берлинский Олимпийский стадион, а также стадионы в Кельне и Франкфурте), японцы Кишо Курокава и Тойо Ито (оба также проектировали стадионы) и британец Норман Фостер (реконструировал стадион Wembley), только что победивший в конкурсе на реконструкцию Новой Голландии (см. Ъ от 15 февраля).

Крытая арена для футбольного клуба Зенит на 50 тыс. мест будет построена по стандартам FIFA и UEFA и уже в 2009 году сможет принимать матчи Лиги чемпионов. Еще в ноябре прошлого года в Мраморном дворце заядлые болельщики Зенита Алексей Миллер и Валентина Матвиенко объявили о том, что согласовали последние детали реконструкции стадиона имени Кирова и превращения его в Газпром-арену и готовы объявить архитектурный конкурс.

Однако из-за изменения схемы финансирования проекта (он будет реализован на средства бюджета Санкт-Петербурга за счет дополнительных налоговых отчислений дочерних структур Газпрома, зарегистрированных в городе) правительству Петербурга пришлось самостоятельно объявить архитектурный конкурс при этом он должен быть открытым с соблюдением всех необходимых процедур для размещения государственного заказа. Согласно обнародованным вчера условиям, в течение месяца будет проведен открытый предквалификационный этап для всех желающих, после чего пятеро конкурсантов получат заказ на выполнение предпроектного решения нового символа города, по выражению губернатора Матвиенко, стоимостью $100 тыс. В эту группу, по данным Ъ, войдут три зарубежных архитектора мирового уровня, а также по одному представителю Москвы и Санкт-Петербурга. Как заверили Ъ в Смольном, газпромовские приглашения западным звездам, скорее всего, останутся в силе окончательный состав участников будет зависеть в первую очередь от согласия самих приглашенных.

Из соотечественников к участию в конкурсе пригласили москвича Андрея Бокова (руководил проектом реконструкции московской футбольной арены Локомотив и Большой спортивной арены в Лужниках), а представителя петербургского архитектурного сообщества должен был рекомендовать местный Союз архитекторов.

Обнародованные условия конкурса заключают в себе несколько противоречий. Странно выглядит очень краткий промежуток открытого этапа конкурса (всего месяц) и невысокий призовой фонд в $100 тыс. он явно меньше себестоимости предпроектного предложения такого уровня. Но еще более серьезные опасения вызывает то, что по условиям конкурса приглашенные звезды не будут участвовать в проектировке нового стадиона. Напомним, что в Петербурге уже пытались однажды реализовать такую схему: тогда возглавлявший Северо-Западную дирекцию по строительству и реконструкции Минкультуры господин Кружилин пытался отстранить от непосредственного проектирования второй сцены Мариинского театра автора проекта Доминика Перро, победителя международного конкурса на Мариинку-2, первого конкурса такого ранга в Петербурге.

Имя победителя назовут через четыре месяца после начала закрытого этапа конкурса, а само строительство начнется во втором квартале 2007 года. Однако проектировать будущую Газпром-арену никому из них не придется победителю обещано лишь право авторского надзора за реализацией его концепции, которую будут осуществлять другие проектные организации их выберут в результате отдельного конкурса. На этапе проектирования, выбора генподрядчика и строительства проект будет курировать петербургское ГУ Дирекция по строительству стадиона, подчиняющееся вице-губернатору Петербурга Александру Вахмистрову. Возглавит же эту структуру Андрей Кружилин, пару недель назад отправленный в отставку с поста главы Северо-Западной дирекции по строительству и реконструкции Минкультуры (Ъ писал об этом 17 февраля).

Стадион имени Кирова (1932-1950) в ансамбле с Приморским парком Победы один из главных памятников сталинской архитектуры: в нем в большей степени, чем в московских высотках, как раз и реализовались ее лучшие, гуманистические, идеалы. Стадион на стрелке Крестовского острова проектировался одновременно с большим спортивным парком (после войны он получил название Приморского парка Победы и стал еще и мемориальным) как место для гармонического отдыха нового советского человека, этакого античного атлета с картин Александра Дейнеки. Лидеру ленинградского архитектурного авангарда Александру Никольскому удалось удивительно элегантным образом решить функционально сложную задачу: вписать в ландшафт парка здание стадиона на 100 тыс. человек высотой с пятиэтажный дом, при этом не нарушив единства паркового ансамбля и не испортив вида на залив.

Только благодаря громкому скандалу знаменитому французскому архитектору удалось отстоять свое право проектировать Мариинку-2 собственными силами. Сейчас же право отстранить архитектора от проекта прописано в самих конкурсных условиях и это вряд ли соблазнит звезд уровня Фостера или Херцога и де Мерона. Между тем только участие в конкурсе мировых знаменитостей могло бы как-то оправдать разрушение выдающегося произведения архитектора Александра Никольского. Ведь когда-то его новаторское конструктивное решение вызвало восхищение всего архитектурного мира и даже было повторено в ряде западных стадионов в 1930-е годы.



Это было решение, достойное театров Древней Греции, вписывавшихся в естественный рельеф. На стрелке острова путем намыва грунта из Финского залива возвели гигантский (общей площадью около 60 га и высотой 16 м) овальный в плане земляной холм, в кратере которого и разместился амфитеатр со стадионом. Его внешние земляные стены, покрытые травой, казались естественным продолжением парка, а верхняя кольцевая трасса, опоясывающая чашу стадиона, превращалась в еще одну видовую точку, с которой можно было любоваться панорамой города. Таким образом, физкультура, природа и архитектура сливались здесь в некоем почти древнегреческом единстве. Наслаждаться этой петербургской античностью осталось не более месяца. Снос стадиона намечен на март.
Ъ будет следить за развитием событий.



Главная --> Публикации