Главная --> Публикации --> Отели для потребителей роскоши Ходынка меняет облик Муж в законе, или как освободить квартиру от бывшего супруга Ипотечный брокер. кто он и зачем нужен? Работа на имидж

Если начало года традиционно является лучшим временем для поиска варианта аренды дачи, то май это скорее наверстывание упущенных возможностей. Сейчас можно снять неплохой коттедж, залежавшийся на рынке только потому, что в феврале цена на него была завышена. Кроме того, есть хозяева, которые хотят найти арендаторов на долгий срок, но по какой-либо причине это сделать не удается. Чтобы не потерять средства, такие владельцы сдают дома на несколько летних месяцев, после чего возобновляют поиски постоянных жильцов, поясняет заместитель директора управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость Мария Жукова. Однако даже такая ситуация существует не везде. Так, Людмила Кульчихина, руководитель направления аренды жилых помещений агентства недвижимости Московские огни, уточняет, что в мае уже практически нереально снять коттедж, хотя это было возможно сделать в конце зимы.

Самые лучшие предложения по аренде дач поступают на рынок обычно в конце зимы начале весны. В этом плане февраль и март вне конкуренции: если вы хотите снять дачу по адекватной цене и при этом не жертвовать качеством жизни, то готовиться к летнему сезону нужно начинать достаточно рано. Однако и сейчас, если постараться, вполне можно найти подходящий вариант на лето.

Аналитик компании DOKI Александр Скобкин комментирует ценовую ситуацию в Подмосковье следующим образом: Стоимость аренды дачи зависит преимущественно от месторасположения и категории дома. Скажем, коттедж на Рублевке в поселке бизнес-класса может обойтись в $ 20-30 тыс. в месяц. А цена продажи может исчисляться сотнями тысяч и, даже вероятнее, миллионами долларов. Гораздо дешевле снять летний домик в садовом обществе, скажем, на Рязанке или других недорогих направлениях долларов за 600 в месяц. В среднем аренда дачи обойдется примерно в $ 2000-3000 в месяц.

Ценовое разнообразие на этом рынке определяется теми же факторами, что и при покупке загородной недвижимости, а именно: удаленность от МКАД, удобный подъезд, наличие инфраструктуры, площадь самого дома и его уровень. Если удаленность варьируется в рамках 30-километровой зоны цена меняется незначительно. Уровень дома, как правило, высок всегда. Для домов, которые находятся дальше 30 км, такой фактор, как удаленность, на цену уже действительно влияет. Допустим, дом в районе 30 км от Москвы может стоить $ 4000 в месяц, на расстоянии более 30 км от Москвы такого же рода постройка будет оценена в $ 3000-2500, рассказывает руководитель отдела загородной недвижимости корпорации БЕСТ-Недвижимость Сергей Ганусов. Влияет на цену и наличие охраны, а также расположение дома рядом с лесом и водоемами.

При желании можно найти дачу и за $ 200-500 в месяц, но, как правило, агентства недвижимости не занимаются такими предложениями, поэтому этот вариант чаще всего встречается при аренде из рук в руки: у знакомых или друзей. Существует и другая крайность аренда летних резиденций, по цене доходящих до $ 60 000 в месяц. В среднем же желание снять дачу на лето выливается в $ 1000-300

Цена и качество жилья

Самые высокие ставки по-прежнему на Рублево-Успенском направлении, популярность которого пока вне конкуренции. Это обусловлено множеством факторов, таких как уникальные природные ландшафты, знаменитые жители, развитая инфраструктура и уже сложившаяся элитность направления. За ним следуют Новорижское, Калужское, Киевское направления. Самые демократичные ставки на Горьковском и Щелковском шоссе, рассказывает Гульнара Рахмангулова, руководитель управления аренды ЗАО МИАН агентство недвижимости. Она же приводит примеры уровня дач в зависимости от цены. Так, минимальная ставка в $ 350-500 это, как правило, предложения не агентств, а самих владельцев домов. За $ 1000-2000 в месяц вы можете получить дом на участке от 6 до 8 соток общей площадью 100-150 кв. м в садовом товариществе. В вашем распоряжении будут 2-3 спальни, один санузел, центральные коммуникации.

Достаточно показательно в этом плане предложение БЕСТ-Недвижимости. В поселке Forest Ville, расположенном в 21 км от Москвы на Дмитровском шоссе, можно арендовать новый дом площадью 163 кв. м за $ 170 За эти деньги съемщик получает новый дом с мебелью, охраняемую территорию, все городские коммуникации, доступ в Интернет.

В зависимости от направления возможна охрана поселка, удаленность от МКАД от 1 км. При цене аренды $ 3100-4000 в месяц возможно расположение на лесном участке с охраной. В доме будут 3-4 спальни, от 2 санузлов. За $ 4100-5000 в месяц вам предложат участок 12-15 соток, а дом от 3 спален, от 2 санузлов, с охраной. Более $ 5000 в месяц подразумевают охраняемый поселок, общую площадь дома от 350 кв. м, наличие кондиционеров, полов с подогревом, камина, сауны или бани с купелью, комнаты отдыха, бильярда и прочих атрибутов элитного загородного жилья.

Удаленность от МКАД от 10 км. За $ 2000-3000 в месяц вы получите более благоустроенный участок до 12 соток и дом общей площадью от 150 до 250 кв. м с двумя санузлами.

Частные объявления о сдаче в аренду дач встречаются все реже, но и те, как правило, дают не сами владельцы, а частные маклеры, готовые оказать услугу за небольшие комиссионные. Однако следует помнить, что в случае возникновения конфликтной ситуации (что, в общем-то, не редкость) идти будет не к кому. В этом и состоит серьезное преимущество надежных крупных компаний, которые тщательно проверяют каждый объект и берут на себя определенные обязательства при подписании договора аренды.

Естественно, высокие цены по карману далеко не всем, и многие ищут более доступные варианты аренды. Однако, как предупреждает Мария Жукова (МИЭЛЬ-Недвижимость), вариант, выделяющийся на общем фоне своей дешевизной, должен насторожить. При подборе объекта с помощью агентства надо обязательно убедиться, что подобная деятельность входит в перечень услуг, предлагаемых компанией. В противном случае вы рискуете потерять деньги, доверяясь непрофессионалам, дилетантам.

Отличие дачи от загородного дома хоть и небольшое, но, тем не менее, имеется. Есть и свои тенденции в стилистике домов. Феликс Лещенко, консультант по загородной недвижимости Kirsanova Realty, говорит о том, что есть люди, которые принципиально хотят иметь деревянные дома. Однако, как ни парадоксально, за городом хороших деревянных домов не очень много. Из отечественного леса строить чрезвычайно сложно, лучше ориентироваться на проверенные временем финские технологии, к примеру Lindal, Honka и т. д. Такие дома, как правило, имеют большие площади остекления, максимально подчеркиваются виды из окон дома. Часто используется принцип строительства камень-дерево-стекло, популярны дома в стиле альпийского шале.

Особенности дачной жизни

Для того чтобы снять дачу, прежде всего необходимо уяснить, что именно вы хотите получить. Причем чем четче будут выражены ваши желания, тем проще будет подобрать подходящий вариант. Не следует также забывать и о том, что у каждого агентства недвижимости налажены тесные связи с владельцами коттеджей, и, даже пропустив основной сезон поиска жилья на лето, вы вполне можете рассчитывать на весьма неплохие предложения.
Реализации национального проекта Доступное жилье мешает не только острый дефицит земельных участков. По мнению первого вице-премьера Дмитрия Медведева, решить проблему позволит масштабное строительство быстровозводимого малоэтажного жилья. Из всех предыдущих предложений властей по увеличению темпов роста жилищного строительства нынешнее рискует оказаться наименее эффективным. Привлечь девелоперов к развитию малоэтажного строительства можно исключительно в регионах, утверждают эксперты.

Инфраструктура дачных поселков также имеет свои отличия, прежде всего в направленности именно на отдых и развлечения, хотя и в этом плане многое зависит от бюджета. В этой связи показателен гольф- и яхт-клуб Пестово на Пестовском водохранилище. В этом проекте предусмотрена максимальная начинка для дачного отдыха самого высокого уровня. 180 га общей территории включают в себя чемпионское гольф-поле на 18 лунок площадью 77 га с восемью небольшими озерами, яхт-клуб с 25-метровым бассейном на открытой воде, клубный дом с ресторанами, салонами, фитнес-центром, крытый конноспортивный комплекс. При такой насыщенной инфраструктуре и направленности на круглогодичное функционирование поселка в Kirsanova Realty делают акцент на то, что это пример именно дачного строительства класса люкс.

Правительство впервые пытается решить проблему доступности жилья путем изменения планов девелоперов: до этого чиновники активно изыскивали земельные участки под застройку. В начале прошлого месяца Владимир Путин потребовал принять закон, позволяющий изымать у арендаторов земли, которые они получили от муниципалитетов в обход законодательства (см. Бизнес от 10 апреля).

По словам Дмитрия Медведева, решение внести коррективы в нацпроект Доступное жилье было принято в прошлую пятницу на заседании президиума совета по реализации нацпроектов. Решено выделить пять-семь пилотных регионов, где этот вопрос будет решен в максимально короткие сроки,- сообщил первый вице-премьер на встрече с президентом. О каких именно регионах идет речь, Медведев не уточнил, лишь отметив, что на следующее заседание президиума совета правительство пригласит губернаторов регионов.

Эксперты называют новую правительственную инициативу менее эффективной, чем предыдущие предложения властей, так как она применима главным образом в регионах.

Чуть позже глава Минэкономразвития Герман Греф пообещал ввести мораторий на отчуждение участков в пределах 2 км от будущих инфраструктурных проектов, а на прошлой неделе министр пообещал застройщикам освободить их от необходимости выплачивать компенсацию за перевод земель сельхозназначения в категорию поселенческих (см. Бизнес от 27 апреля). Как отметил вчера Дмитрий Медведев, этот законопроект будет подготовлен в самое ближайшее время, что позволит снизить затраты на оформление участков под застройку.

Кроме того, напоминает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации Инком-недвижимость Сергей Елисеев, строить малоэтажные дома в столице девелоперам не позволят московские градостроительные нормативы, согласно которым на одном гектаре земли должно быть возведено не менее 25 тыс. кв. м, а малоэтажка насчитывает всего 8 тыс. кв. м.

Например, упрощение процедуры перевода земель сельхозназначения в категорию поселенческих позволит вывести на рынок гораздо больше площадок, поскольку будет действовать во всех городах России, тогда как предложенные Медведевым меры не будут применимы к Москве и другим городам-миллионникам,- говорит генеральный директор девелоперской компании АРТбилдинг Андрей Анохин. По его словам, препятствием на пути массового строительства многоэтажных домов может стать неразвитая инфраструктура, что больше характерно для регионов.

По соседству с Москва-Сити появится новый деловой район, который станет одним из первых проектов в рамках программы по застройке земель РЖД. Корпорация Mirax Group построит над железнодорожными путями рядом с парком Победы более 1 млн кв. м офисных и торгово-развлекательных помещений. Эксперты рынка полагают, что для реализации задуманного проекта потребуется более $3 млрд инвестиций.

Предложение Медведева направлено в первую очередь на привлечение новых игроков в регионы и частично в Подмосковье,- уверен Елисеев.

Первую площадку получила компания Mirax, которая, как и предполагал Бизнес (см. номер от 12 апреля), займется освоением зон отчуждения железной дороги, проходящей рядом с парком Победы. Об этом в пятницу рассказал президент корпорации Mirax Group Сергей Полонский. По его словам, на территории площадью 45 га планируется возвести 1,1-1,2 млн кв. м офисных и торгово-развлекательных комплексов.

Реализации программы реорганизации принадлежащих ОАО РЖД площадок в Москве наконец началась.

Участники рынка еще около месяца назад предположили, что этот участок может быть интересен именно Mirax.

Для освоения первой площадки, как рассказал Полонский, железнодорожное полотно будет накрыто специальной платформой, что существенно повысит инвестиционную привлекательность окружающих дорогу земельных участков. Это пилотный проект, и на доработку всей необходимой документации понадобится еще полтора-два года,- уточнил он, отказавшись назвать точный объем инвестиций в строительство. Впрочем, Полонский не исключает вероятности того, что реализацией проекта возле парка Победы будет заниматься не только корпорация Mirax Group, но и специально созданный консорциум компаний.

Аналоги проекта Mirax Group есть в Гонконге, Токио, Осаке и нескольких городах Европы, рассказывает руководитель отдела офисной недвижимости DTZ Zadelhoff Tie Leung Анастасия Хоменчук. В России пока подобных объектов построено не было. Учитывая пилотный характер проекта Mirax Group, а также объемы заявленного строительства, его реализация, как предполагает заместитель генерального директора компанииНовая площадь Евгений Фетисов, займет не менее десяти лет. Ведущий эксперт-аналитик Paul's Yard Владимир Кудрявцев полагает, что в рамках проекта общая сумма инвестиций в коммерческую недвижимость составит около $2 млрд, еще $1-1,3 млрд придется затратить на развитие городской и инженерной инфраструктуры.

Так, заместитель гендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина тогда объяснила Бизнесу, что в этой площадке может быть особенно заинтересована корпорация Mirax Group, так как рядом располагается ее комплекс Золотые ключи-

масштабы программы

Несмотря на большие объемы заявленного строительства, эксперты уверены, что рынок поглотит офисные и торговые помещения, построенные корпорацией рядом с парком Победы. Расположенный рядом проект Москва-Сити закрывает сегмент офисных помещений класса А, поэтому в таком случае наиболее разумное решение для Mirax Group - построить здесь качественные бизнес-центры класса В,- рассуждает директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. Кроме того, отметил он, для оптимального функционирования торгово-развлекательной части девелоперу придется уделить особое внимание конкурентам- ТЦ Европейский на площади Киевского вокзала и океанариуму, который собирается возвести рядом с Поклонной горой группа Евразия.

Окончательная договоренность об этом между столичным стройкомплексом и РЖД была достигнута в начале 2006 года - ранее было объявлено о строительстве только ряда объектов над железнодорожными путями и вокзалами города.

Всего, по оценкам чиновников, по программе предполагается освоить около 3,5-4 тыс. га земель РЖД с учетом прилегающих территорий.

Для реализации всей программы предположительно в мае планируется создать координационный совет по освоению территорий РЖД. После того как совет начнет свою работу, столичные власти рассчитывают на то, что тендерный комитет и соответствующие структуры РЖД смогут начать поиск инвесторов на развитие остальных площадок.
С 1 ОКТЯБРЯ 2005 года в России началась эра земельных аукционов. Теперь участки под жилищное строительство предоставляются только на торгах. Прошло полгода и можно подвести первые итоги. Согласно заявлению первого вице-премьера российского правительства Дмитрия Медведева, за этот период на аукционах продано около сотни земельных участков, да и то с большими нарушениями закона.

Один из таких проектов, предполагающий строительство торгово-офисного центра и автомобильной дороги над железнодорожными путями Курского вокзала, был представлен минувшей осенью на международной выставке недвижимости Exporeal-2005 в Мюнхене. Общая площадь застройки, согласно предварительной концепции, должна составить 790 тыс. кв. м.

Чем же объясняются неудачи жилищных аукционов? Ранее подготовка земельных участков под застройку (формирование градостроительных ограничений, параметров разрешенного строительства, условий инженерного обеспечения объектов, проведение общественных слушаний) осуществлялась заинтересованными застройщиками. Они же подбирали земельные участки, пригодные для жилищного строительства.

По нашей оценке, исходя из годового объема ввода жилья в 40 миллионов квадратных метров, за полугодие в земельный оборот должно вовлекаться не менее 2000 участков. То есть аукционы дали только 5 процентов от потребности земельного рынка. Если так пойдет и дальше, через год-полтора, когда у застройщиков кончатся земельные запасы, в стране может наступить кризис безземелья, который перечеркнет надежды россиян на доступное жилье.

Кроме всего прочего, упаковка земельных участков занимает больше года. Поэтому за 9 месяцев, отведенных Земельным кодексом на подготовку торгов, качественные полные пакеты инвестиционно-тендерной документации просто не могли появиться на свет.

Региональные государственные структуры оказались не готовы к решению этих задач. К тому же им, в особенности с учетом традиционных межведомственных противоречий, сложно преодолеть создаваемые годами мощные и затратные административные барьеры. И эта ситуация не изменится, сколько бы ни критиковали и не понукали провинциальных чиновников с самых высоких трибун.

Если участки подобраны самими застройщиками (между прочим, это требует довольно значительных затрат), то земля должна предоставляться им целевым образом для проведения изыскательских работ и последующей застройки. Это касается как промышленно-гражданского, так и жилищного строительства. В противном случае застройщики перестанут заниматься упаковкой земельных участков, а кроме них сегодня это делать никто не умеет (за исключением немногочисленных специализированных девелоперских фирм в Петербурге - три-пять, не больше).

Возникает извечный российский вопрос - что делать дальше? В Петербурге земельные торги проводятся уже почти два года (состоялось 80 аукционов, продано 130 земельных участков, больше, чем во всей России за последние полгода). Наметилось понимание того, как нужно решать проблему организации полноценного, эффективного земельного рынка.

На торги же целесообразно выносить участки, расположенные на вновь осваиваемых территориях, а также выявленные и разработанные специализированными девелоперскими компаниями. При этом девелоперы должны получать справедливое вознаграждение, оправдывающее большую работу по подготовке земельных участков к торгам. Если региональные власти возлагают на девелоперов задачи по разработке проектов планировки и межевания территорий, эта работа должна оплачиваться дополнительно (то же относится и к застройщикам, самостоятельно проводящим изыскательские работы).

Запрет на целевое предоставление земельных участков жилищного строительства в условиях, когда еще не создана эффективно работающая инфраструктура земельного рынка, позволяющая выводить на торги достаточное количество пятен застройки, востребованных бизнесом, был ошибкой и это нужно честно признать.

Со временем, когда торги наполнят земельный рынок, застройщики сами перестанут заниматься подбором и упаковкой земельных участков. В принципе это совсем не их бизнес, и занимаются они землеустройством только потому, что их заставили этим заниматься.

Нужно формировать систему частных агентств развития территорий, которые будут заниматься их инженерной реконструкцией и благоустройством, разработкой проектов планировки и межевания и подготовкой земельных участков к торгам.

Нужно объявить амнистию в отношении земельных участков, выданных целевым назначением после 1 октября 2005 года, в случае, если изыскательские работы на них были начаты до 1 января 2005 года (дата вступления в силу поправок к Земельному кодексу, запрещающих целевое предоставление земельных участков под жилищное строительство). Застройщики не виноваты в том, что законодатель неверно оценил сроки проведения изыскательских работ. Нет сомнений, что значительная часть из тех 900 земельных участков, которые незаконно были предоставлены после 1 октября 2005 года, относятся именно к этой категории.

Важно развивать частно-государственное партнерство в комплексном освоении новых территорий. При этом застройщикам должна быть оказана государственная поддержка в получении банковских кредитов, а при необходимости, и прямая финансовая помощь в инженерном обустройстве территорий.

Так или иначе, сейчас рынок жилья находится в опасном, неустойчивом состоянии. Цены стремительно растут. Люди, которые еще вчера накопили денег на покупку жилья, сегодня уже не могут его купить. Время идет, и работает оно в данном случае не на нас.

Надо четко разъяснить все, что касается дальнейшей судьбы земельных участков, предоставленных целевым образом в период между 1 января и 1 октября 2005 года.



Главная --> Публикации