Главная --> Публикации --> Не дай себя обмануть (часть 1) У порога доступного жилья Forbes назвал самых успешных строителей москвы Государство начало возвращать себе резиденции олигархов 65 деревень станут частью столицы

Как утверждают эксперты, сегодня в Московской области экологичными можно признать не более 20% коттеджных поселков. Большинство из них базируются в Одинцовском и Рузском районах.

На рынке недвижимости появился еще один рейтинг престижности - экологический. Экологический аудит включает состояние воздуха, почв, грунтовых и поверхностных вод, уровень шума, электромагнитного излучения. Самые чистые поселения получат международное звание Eсо Village и природное право на наценку.

Очень часто жители особняков и не подозревают о том, что живут в экстремальной природной зоне. На престижных направлениях ввиду земельного дефицита под жилищную застройку часто используются закрытые мусорные полигоны либо территории бывших промскладов. Из экономии санобработка местности в полном объеме часто не проводится. В лучшем случае - заменяется верхний пласт почвы. Причем чистая земля берется неподалеку - с колхозных пойм, которые годами впитывали в себя химические удобрения. Ученые утверждают, что все эти вредности рано или поздно скажутся на здоровье людей. Однако, если обладать достоверной информацией о своей среде обитания, все можно исправить.

- Я не могу сказать, что в Подмосковье есть абсолютно чистые районы, - говорит специалист экспертной компании Экостандарт, ученый аналитического центра химфака МГУ Александр Иванов. - На том же Рублевском направлении есть участки, расположенные рядом с мусорными полигонами или линиями электропередачи. Естественно, состояние воздуха и почв в таких поселках не будет соответствовать нормативам.

- Не так давно мы исследовали особняк, хозяин которого жаловался на плохую успеваемость детей в школе, - рассказывает директор Экостандарта Вера Кривозерцева. - Причем неусидчивость у малышей стала проявляться только после переезда в этот особняк. Виновниками оказались каменные статуи, установленные в доме. Они излучали сильную радиацию.

Лабораторные анализы будут проводиться на базе ведущих институтов Москвы - МГУ, НИИ эпидемиологии и микробиологии, Института медицинской паразитологии и тропической медицины, ММА им. Сеченова, НИИ цветных и благородных металлов. В основе экологического аудита - международные стандарты, которые существенно отличаются от наших. Например, на Западе нормативы электромагнитного излучения в 30 раз меньше, чем в России. Кроме оценки воздуха, почв и водоемов, эксперты проверят экологичность стройматериалов и микроклимат жилья.

О совместном проекте группы компаний МИАН и компании Ингеоком по строительству торговых и жилых комплексов под общим названием Театральный квартал (на площади, ограниченной Камергерским и Георгиевским переулками, а также улицами Большая Дмитровка и Тверская) было официально объявлено в мае прошлого года. Инвесторы проекта должны были снести 11 зданий в этом районе и к 2009 году построить на их месте 70 тыс. кв. м жилой и торговой площади. Согласно распоряжению столичных властей, около четверти площадей должны получить правительство Москвы и Московский художественный театр; в обременение входит также бесплатный ремонт основного здания театра. Объем инвестиций в проект должен составить не менее $200 млн, из которых на долю МИАН приходилось 40%. Ожидаемая рентабельность- около 20%, срок окупаемости- пять-шесть лет.

Для участия в экологическом рейтинге жителям поселка необходимо подать заявку в оргкомитет. Исследование - платное. В зависимости от габаритов и архитектурных типов поселения стоимость колеблется от 5 до 18 тысяч долларов. Для начала проводится предварительное обследование, которое покажет, стоит ли поселку продолжать бороться за звание экологически чистого. Рейтинг включает две номинации - Абсолют (экологические параметры соответствуют нормативам как в домах, так и на улице) и Зеленая долина (присваивается при удовлетворительном состоянии воздуха, почв и грунтовых вод). Сертификат Eco Village присваивается на 5 лет. В течение этого времени эксперты контролируют состояние территории. Затем звание необходимо снова подтвердить.
Группа компаний МИАН решила полностью выйти из проекта Театральный квартал, который она должна была реализовывать совместно с компанией Ингеоком. Последней придется искать новых соинвесторов или вложить в проект собственные средства в объеме $200 млн. Впрочем, участники рынка считают, что Ингеоком без проблем найдет себе нового партнера для этого действительно перспективного проекта.

При объявлении о старте проекта большинство участников рынка предсказали ему большой успех. Так, эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев поставил Театральный квартал в один ряд с Золотым островом.

О том, что МИАН выходит из этого проекта, заявил председатель совета директоров МИАН Александр Сенаторов. У нас был и остается стратегический план развития проекта Театральный квартал, и мы уверены в его потенциале, но в силу расхождения взглядов на этот план с нашим партнером компанией Ингеоком мы вынуждены выйти из проекта и как акционеры, и как управляющая компания,- сообщил он. Сенаторов также добавил, что МИАН продолжит сотрудничество с компанией Ингеоком по другим проектам. В Ингеокоме отказались комментировать сложившуюся ситуацию.

Тем удивительнее для участников рынка решение МИАН отказаться от участия в проекте. В настоящее время МИАН заявил к реализации достаточно много крупномасштабных проектов, и Театральный квартал в этом списке занимал далеко не последнюю позицию. Поскольку проект действительно очень интересный и перспективный, помимо потери потенциальной финансовой выгоды, компания достаточно много теряет в имиджевом плане,- отмечает один из экспертов компании Knight Frank, пожелавший остаться неназванным. С другой стороны, реализация проекта в условиях несогласованности позиций партнеров - это практически гарантированный провал,- объясняет возможные мотивы МИАН представитель одной из крупных инвестиционных фирм, знакомый с проектом.

Выход МИАН из проекта Театральный квартал с состоятельностью проекта, скорее всего, не связан - проект действительно перспективен,- рассуждает он.- Если в проекте есть сложности, связанные с новыми городскими обременениями, то вскоре мы об этом узнаем. В любом случае Ингеоком - опытный девелопер и сможет освоить этот проект как самостоятельно, так и с привлечением соинвесторов или с использованием иных заемных схем. Так или иначе, о судьбе проекта в целом можно не беспокоиться.

Впрочем, существует несколько вариантов строительства, цель которых - разрешить транспортную проблему на одном из сложнейших перекрестков Москвы. О них рассказал главный архитектор столицы Александр Кузьмин, отметив, что на Триумфальной площади светофор уже снят. Одно из предложений - построить тоннель от мэрии до Триумфальной площади. Рассматривается также возможность соорудить тоннель, наподобие Лефортовского, который соединил бы Бутырский и Грузинский Валы. Если продлить Тверской путепровод, по которому улица проходит над железнодорожными путями, в сторону центра, то движение по Тверской окажется непрерывным. (В этом случае на время реконструкции планируют организовать объездные пути, в то время как движение по Грузинскому и Бутырскому Валу, улицам Ямского поля, 1 и 2-й Брестским и Лесной будет ограничено.)

Тверская улица известна как одна из самых загруженных транспортом. Однако появилась надежда, что проблема эта вскоре будет решена. Мэр Москвы Юрий Лужков сообщил, что на пересечении Тверской улицы и Бульварного кольца планируется бессветофорная транспортная развязка. Кроме того, чтобы рассредоточить огромный поток машин по центральной улице города, под ней построят тоннель, в который уйдут и проезжие части Тверского и Страстного бульваров.

По мнению А. Кузьмина, архитекторы остановятся именно на первом варианте, идея которого высказывалась еще во время рассмотрения Генплана 1971 года. Суть ее - в планировании строительства подземного комплекса на Пушкинской площади, где раскинется подземный торгово-развлекательный центр, наподобие того, который привлекает москвичей и гостей столицы на Манежной площади. Там посетителей будут ждать и рестораны, и кафе, и магазины. А для удобства немаловажно и то, что прямо из комплекса можно будет попасть в вестибюли метро.

Еще одно предложение - построить двухуровневую развязку на площади Тверской заставы. Для этого нужно продлить железнодорожный мост над путями Белорусского направления, а под ним - организовать движение по нескольким полосам. Если будет принят этот вариант, то в результате реконструкции придется ликвидировать стоянки вблизи Белорусского вокзала, зато вместо них в районе площади будут устроены места для 4,5 тысячи машин, в том числе подземный гараж на полторы тысячи автомобилей.

Какой он налог на недвижимость?

Налог на недвижимость является местным: средства от него поступают в доход муниципальных образований. Суть нововведений заключается в замене двух ныне действующих налогов (на имущество и на землю) одним на недвижимость, который будут исчислять исходя из рыночной стоимости объектов.

Все эти оптимистичные прогнозы ограничиваются только одним - сроками строительства. Однако мэр Москвы заверил: работы вскоре начнутся и должны завершиться к 2008 году. При этом он подчеркнул, что строительство будет вестись за счет средств инвесторов без привлечения бюджетных денег.
В 1997 году в нашей стране начался эксперимент по введению нового налога на недвижимость. Сроки его проведения дважды продлевались: сначала до 2003‑го, а затем до 2005 года. Опытной площадкой стали два города: Великий Новгород и Тверь. Данный налог в действующей редакции Налогового кодекса РФ не предусмотрен. Все основные его характеристики определены в Федеральном законе № 110-ФЗ О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери от 20 июля 1997 года.

Ставки налога на недвижимость хотя и устанавливаются органами местного самоуправления, законодательно ограничены следующим образом:

Плательщиками налога на недвижимость в соответствии с федеральным законодательством являются юридические и физические лица. А сама недвижимость может быть государственной, муниципальной и частной. Исключение составляют объекты, находящиеся в собственности иностранных государств и международных организаций. На них данный налог не распространяется.

Было решено в период проведения эксперимента в Великом Новгороде и Твери сумму налога на недвижимость относить на издержки производства для юридических лиц и не включать в совокупный доход при налогообложении физических лиц.
Органы местного самоуправления этих двух городов разработали методику оценки рыночной стоимости объектов, порядок перевода отдельных категорий лиц на уплату налога на недвижимость, установили льготы и дотации при налогообложении.
Все расходы на проведение эксперимента произведены за счет средств бюджетов городов Великого Новгорода и Твери. В целях учета объектов недвижимости, подлежащих налогообложению, был сформирован налоговый реестр.

- по индивидуальным жилым домам, квартирам, жилым помещениям, дачам не более 0,5 % оценки рыночной стоимости;
- по гаражам на одно-два машиноместа не более 1 % оценки рыночной стоимости;
- по объектам недвижимого имущества, используемым для целей промышленного производства, не более 2 % оценки их рыночной стоимости;
- по иным объектам не более 5 % оценки их рыночной стоимости.

Фактические результаты эксперимента в Великом Новгороде

Целью проведения эксперимента являлась отработка концепции введения налога на недвижимость и механизма перехода к налогообложению на основе оценки объектов по рыночной стоимости. Работу осуществляли в несколько этапов.



Отдельно проанализировали последствия введения нового налога, отработали несколько вариантов ставок, просчитали прогнозы поступления налога по группам плательщиков и провели социологическое исследование отношения жителей города к эксперименту.

Первоначально собрали информацию об объектах недвижимости (земельных участках и улучшениях) и создали компьютерную базу данных. Затем провели анализ рынка, разработали методику оценки коммерческих и промышленных объектов, а также жилых (в многоквартирных и индивидуальных домах). В 1997 году обследовали в натуре всю недвижимость, имеющуюся на территории города, на основании чего скорректировали соответствующие базы данных.

- технические характеристики объектов и их использование (высота здания, площадь, материалы стен, год постройки и т. д.), качественное состояние объекта;
- местоположение земельных участков, зданий и сооружений; оценку налогооблагаемой стоимости;
- информацию о правах и субъектах прав (наименование, адрес, права на льготы).

Реестр объектов недвижимости Великого Новгорода (информационная база налогообложения недвижимости) включает в себя следующую информацию:

Плательщиками налога стали организации, обладающие одновременно правом собственности на земельные участки и объекты, расположенные на них, то есть полные собственники. Так как подготовительные работы начались в 1996 году, в период конверсии на крупных предприятиях, было принято решение дать возможность предприятиям провести техническое перевооружение. Для этого из‑под налогообложения вывели стоимость основных производственных фондов за исключением зданий и сооружений и определили ставку налога в размере 2 %.

Базы данных не раз обновляли, проводили работы по согласованию отдельных условий введения нового налога. И только с 1 января 2000 года приступили к практической реализации реформы имущественных налогов. По данным на 1 января 2006 года в налоговом реестре недвижимости Великого Новгорода содержалось 240,529 тыс. объектов.

После введения в Великом Новгороде налога на недвижимость спрос на нее заметно вырос: если 1 января 2000 года только 18 учреждений имели в собственности 38 земельных участков общей площадью 696 га, то к 1 января 2006 года уже 140 организаций владели 228 земельными участками общей площадью 916 га.

В 2000 году было зафиксировано десять налогоплательщиков, затем число полных собственников расширилось до 44 (см. диаграмму). Поступления от налога на недвижимость возросли с 300 тыс. руб. (в 2000 году) до 7,463 млн. руб. (в 2005 году).
При замене прежних налогов (на землю и на имущество предприятий) новым на недвижимость сумма, начисленная к уплате, оказалась меньше суммы двух налогов. Однако эти бюджетные потери были компенсированы за счет дополнительных поступлений от налога на прибыль, подоходного налога, а также за счет поступления средств от выкупной цены на земельные участки, приобретаемые в собственность организациями города.

По мнению администрации Великого Новгорода, вариант перехода к единому налогу на недвижимость является выгодным не только для города, но и для налогоплательщиков. Хозяйствующие субъекты получают лучший режим налогообложения для вложений в модернизацию и расширение производства. При этом налоговую базу рассчитывают исходя из оценки рыночной стоимости объектов, что побуждает избавляться от излишней земли и зданий либо искать им более эффективное применение.

Попытки проработать введение налога для таких категорий, как владельцы жилых помещений, в Великом Новгороде не увенчались успехом из‑за возникших сложностей при проведении межевания и оформлении прав на землю для собственников квартир в многоэтажной застройке (технически межевание возможно, практически нет, из‑за трудности согласования интересов владельцев и нанимателей жилья и нежилых помещений).

Почему в Твери не был введен налог на недвижимость

Тверь, как и Великий Новгород, готовилась к введению налога на недвижимость. В 1996 1998 годах при содействии Агентства США по международному развитию и Консорциума ЦФИР в городе был реализован проект Создание системы налогообложения недвижимости на основе ее рыночной стоимости. Суть его заключается в организации компьютерного учета объектов недвижимости, субъектов права (юридических и физических лиц) и прав на объекты недвижимости, а также в реализации массовой компьютерной оценки объектов для налогообложения и расчете налога на недвижимость в соответствии с величиной оценки.

Переход к налогу на недвижимость активизирует выкуп земельных участков. В результате растет спрос на землю и находящиеся на ней объекты, увеличиваются их стоимость и налоговая база.

Во‑первых, при переходе к налогу на недвижимость на всей территории города сразу для всех типов объектов и для всех категорий налогоплательщиков происходит резкое изменение структуры базы налогообложения. Активная часть основных фондов из нее выходит, а стоимость недвижимости жилого и коммерческого назначения увеличивается, что приводит к значительному выпадению доходов в целом.

В ходе эксперимента была выявлена необходимость доработки моделей массовой оценки недвижимости. На конец 2004 года стоимость квартир, полученная при компьютерной оценке, была на 20 40 % ниже цен на вторичном рынке жилья, а на конец 2005 года разница составила около 50 %. Проанализировав последствия введения единого налога на недвижимость в Твери, рабочая группа пришла к следующим выводам.

В‑третьих, отсутствие в реестре данных о сооружениях, моделей их оценки и, соответственно, выпадение их из базы налогообложения недвижимости приводит к необоснованному выигрышу по налогу для ряда отраслей (связь, энергетика).

Во‑вторых, перераспределение налогового бремени в сторону его многократного увеличения для физических лиц недопустимо из‑за социально-экономической ситуации, необходимости соблюдения соотношения размера налога на объекты жилого назначения с платой за найм аналогичного жилья.

По условиям эксперимента расходы на его проведение ложились на бюджет города. Но в Твери необходимых средств на покрытие выпадающих доходов и завершение подготовительных работ не нашлось. Поэтому налог на недвижимость введен не был. Однако плоды от приложенных усилий город все‑таки получил. Был создан реестр недвижимости, который позволил повысить эффективность ее использования. Город разделили на ценовые зоны, что помогло при расчете арендной платы за землю и земельного налога. Появилась электронная карта города, разработана методика расчета арендной платы за пользование земельными участками. Реестр недвижимости стал базой для разработки реестра муниципальной собственности.

В 2002 2003 годах специалисты рассматривали вариант введения налога на недвижимость для части квартир, находящихся в собственности граждан (без учета земельной составляющей). Он увеличивался в три десять раз по сравнению с действующим налогом, оставаясь при этом ниже годовой платы за наем аналогичной квартиры. Однако единый налог для части квартир в 2003 году все‑таки не ввели из‑за большого объема и стоимости подготовительных работ, а также из‑за причин социального характера. Поскольку приобретение жилья в собственность в основном происходило в результате приватизации и не носило характера сделки купли-продажи, а потому не являлось показателем покупательской способности владельцев, основное бремя по налогу на недвижимость в части приватизированных квартир в итоге ложилось на граждан с невысоким уровнем доходов.

Для введения местного налога на недвижимость требуется подготовка нормативной правовой базы и создание иных условий. Прежде всего необходима информационная основа для налога, формируемая на базе государственного кадастра объектов недвижимости, земельного и градостроительного кадастров.

Перспективы введения налога на недвижимость в Российской Федерации

Проект федерального закона, предусматривающий введение в Налоговый кодекс РФ главы о местном налоге на недвижимость, рассмотрен в первом чтении Государственной думой РФ в 2004 году. С 1 января 2005 года действует глава 31 Земельный налог, согласно которой указанный налог считают местным и исчисляют на основе кадастровой стоимости участков. Налогообложение имущества физических лиц в 2006 году по‑прежнему осуществляют на основании федерального закона от 9 декабря 1991 года О налогах на имущество физических лиц и исчисляют на основе инвентаризационной стоимости объектов недвижимости.

Сложной задачей остается формирование единого объекта недвижимости из земельной и имущественной составляющих, а также выявление и учет фактически используемых объектов, по какой‑либо причине ушедших от налогообложения.

Высокие требования предъявляют к актуальности информации кадастра объектов недвижимости, сведений о фактическом использовании земель, на которых расположены объекты. Но именно эти сведения наиболее трудоемки в получении.



Главная --> Публикации