Главная --> Публикации --> Коммерческая недвижимость в кредит Не дай себя обмануть (часть 1) У порога доступного жилья Forbes назвал самых успешных строителей москвы Государство начало возвращать себе резиденции олигархов

Олег Дерипаска купил контрольный пакет СПК Развитие у структур, близких к депутату Госдумы Сулейману Керимову. Участники рынка оценивали сделку в $200-250 млн, отмечая, что Дерипаска купил не самые прибыльные активы. К примеру, ГМС был загружен заказами только на 35%, а долги компании перед поставщиками и подрядчиками составляли несколько миллиардов рублей. В конце прошлого года Базэл привлек в качестве консультанта девелоперскую компанию Конти, а для объединения всех строительных активов создал корпорацию Главстрой, которую возглавил владелец Конти Тимур Тимербулатов. Однако этот альянс продержался недолго, и в январе партнеры разошлись.

Компания Главмосстрой, подконтрольная Олегу Дерипаске, возьмет у Сбербанка кредит в $300 млн. По мнению экспертов, эти деньги будут потрачены на консолидацию строительных активов и структурирование нового холдинга Дерипаски с целью последующего размещения его акций на бирже.

В управлении кредитования Сбербанка отказались от комментариев, сославшись на конфиденциальность. Заместитель гендиректора ММСС Александр Киселев через секретаря передал, что эта тема компанией не обсуждается. Пресс-служба Базэла также отказалась от комментариев. Дозвониться до топ-менеджеров ГМС и МПСМ не удалось.

Недавно Сбербанк утвердил выделение ГМС кредита в $300 млн. Как говорится в официальном отчете ММСС, 3 февраля внеочередное собрание акционеров этой компании согласилось предоставить ГМС поручительство по возврату кредита Сбербанка. Получив в Сбербанке $300 млн, ГМС даст их взаймы Главстрою, а он купит на эти деньги акции того же ГМС, а также ММСС, СПК Развитие и МПСМ. Ставка по кредиту составит 10% годовых, срок кредитования до 25 апреля 2006 г. с возможностью продления до декабря 2008 г.

Источник в МПСМ полагает, что на кредит Сбербанка Базэл будет докупать акции дочерних компаний. У нас много дочек, акции которых распылены, нет ничего удивительного в желании владельца контрольного пакета консолидировать их, говорит он. Структура собственности во всех компаниях, купленных Дерипаской, крайне запутанна. Так, по данным СПАРК-Интерфакс, 50,68% акций МПСМ принадлежит частным лицам, остальные акции распределены между девятью фирмами. Из 119 дочерних предприятий этой компании, по данным Росстата, только девять на 100% принадлежат МПСМ. У ММСС 43 дочерние организации, из них только шесть являются 100%-ными дочками. В состав ГМС входит 145 предприятий, но полный контроль у холдинга только в 35 из них. Более половины компаний аффилированы между собой.

Это самый крупный кредит, полученный Главмосстроем за всю историю его существования. По данным banks-rate.ru, суммарный объем взятых ГМС кредитов на январь составляет около $157 млн. Среди кредиторов Сбербанка нет, а самый крупный заем в 2,86 млрд руб. получен в Банке Москвы. На сегодняшний день крупные инвестпроекты компания не ведет: по оценкам участников рынка, у ГМС сейчас в работе не более 15 адресов.

Финансовый директор компании Бенефит инжиниринг Анна Осина уверена, что с помощью кредита Дерипаска попытается упорядочить структуру собственности доставшихся ему компаний. Чтобы начать любой проект, этим строительным организациям необходимо получить множество согласований друг у друга, что усложняет процесс, объясняет источник в мэрии.

Если кредит Сбербанка будет потрачен на докупку акций, то строительный холдинг в сумме может обойтись Дерипаске примерно в $500 млн. Компании того стоят: только в ГМС входят несколько комбинатов железобетонных изделий и ДСК-7, говорит менеджер ГМС и указывает, что Интеко продала ДСК-3 за $300 млн. ДСК-3 действительно был в прошлом году куплен группой ПИК, однако вместе с производственными мощностями покупателям перешли и инвестпроекты Интеко около 1 млн кв. м. У компаний Дерипаски таких запасов нет. Эти компании могут получить финансовый рычаг, а также площадки федерального подчинения, считает заместитель гендиректора КВ Инжиниринг Илья Шкабара.

Контроль над компаниями Главмосстрой (ГМС), Моспромстройматериалы (МПСМ) и Мосмонтажспецстрой (ММСС) структуры Олега Дерипаски получили в августе 2005 г., купив контрольный пакет их головной компании строительно-промышленной корпорации (СПК) Развитие. ГМС построил в 2004 г. 719 300 кв. м жилья, из них 450 000 кв. м в Москве (80% по городским заказам); в 2004 г. выручка компании составила 10,7 млрд руб. ОАО Мосмонтажспецстрой производит и монтирует лифты, башенные краны, алюминиевые конструкции и т. п. Выручка компании за первое полугодие 2005 г. составила $32 млн. ОАО Моспромстройматериалы производит и поставляет 18 000 видов стройматериалов; прибыль в 2004 г. составила $51,5 млн. Компания Базовый элемент была основана в 2001 г. для управления активами Олега Дерипаски в разных секторах экономики. В Базэл, оцениваемый более чем в $10 млрд, входят Русал, Евросибэнерго, Континенталь-Менеджмент, Ингосстрах, АКБ Союз, Союзметаллресурс, Авиалинии Кубани и др.

Судя по короткому сроку кредитования, скорее всего, корпорация Главстрой на кредит Сбера выкупит у акционеров МПСМ, ГМС, СПК Развитие, ММСС их акции, а потом перечисленные компании на эти же деньги купят у Главстроя его акции. После этого кредит будет возвращен, а владелец холдинга получит корпорацию с прозрачной структурой. Тем самым будет повышена инвестиционная привлекательность всей группы компаний для последующей продажи или IPO, предполагает Анна Осина. Источник в мэрии также не исключил, что Дерипаска может готовить корпорацию к продаже.

Члены совета детально проанализировали итоги V Съезда и определили приоритетные направления работы исходя из высказанных на съезде предложений:


На V Съезде Московской ассоциации-гильдии риэлторов в совет были избраны Екатерина Устинова («Полиграфжилстрой»), Владимир Клоницкий («На Соколе»), Роман Мурадян («МИЭЛЬ-Недвижимость»), Михаил Гохштейн («Мосинтелсервис»), Антон Голышев («Держава»), Сергей Багаев («Вавилон»), Анна Ягиш («Рескор»).

В развитие прозвучавших на съезде предложений по проведению корпоративных рейтингов риэлторских компаний организовать московский конкурс «Профессиональное признание». Подведение итогов конкурса приурочить к Дню риэлтора.

В рамках деятельности Комитета по загородной недвижимости активизировать организацию семинаров по повышению профессионального уровня, обучению технологии работы с клиентом. Приглашать к участию в учебной работе представителей областных структур. За методическим содействием обратиться к фирмам с развитой системой обучения.

Развивать систему обучения сотрудников риэлторских компаний всех уровней от агентов до топ-менеджеров. Вести мониторинг потребностей при формировании тематики семинаров путем анкетирования, интерактивного опроса и пр.

Активизировать работу по выработке единого порядка деятельности органов опеки и попечительства в части выдачи разрешений на осуществление сделок с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние.

Завершить создание системы аттестации специалистов риэлторских компаний для целей сертификации брокерской деятельности.

Продолжать активное взаимодействие с аналитиками рынка недвижимости, сотрудниками риэлторских компаний, представителями госструктур. Организовывать семинары, конференции, круглые столы.

Предоставлять членам МАГР возможность участвовать в работе комиссий и комитетов с максимальной практической или имиджевой пользой для своих фирм, создавая эту мотивацию для привлечения к работе в ассоциации.

Развивать и продвигать деятельность Независимого третейского суда участников рынка недвижимости. Проводить работу с риэлторскими компаниями по применению «третейской оговорки».

В рамках V Съезда Московской ассоциации-гильдии риэлторов прошли секционные заседания, посвященные важнейшим вопросам риэлторской практики.

Активизировать участие представителей МАГР в работе советов, комиссий и комитетов, действующих в государственных организациях, а также в различных мероприятиях, имеющих отношение к рынку недвижимости.

На секции «Управление риэлторской компанией» генеральный директор компании «Держава» А.Голышев рассказал об основных принципах организации работы в небольшом коллективе фирмы.

Работой секции «Защита интересов риэлторской фирмы в судах» руководил Председатель Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг М.Гороховский. На секции, проведенной в формате круглого стола, были рассмотрены следующие вопросы: возможность возложения ответственности на клиента в случае неисполнения им договора; оплата услуг риэлтора в случае расторжения договора по инициативе клиента; судебные перспективы взыскания авансовых/задатковых сумм; деятельность Независимого третейского суда участников рынка недвижимости в свете нового законодательства о третейских судах.

Работой секции «Аналитика рынка недвижимости» руководил сертифицированный аналитик Геннадий Стерник. На секции обсуждались проблемы рынка недвижимости в условиях нестабильности доллара, классификации торговых центров, методики прогнозирования цен на рынке жилья.

Секцию «Работа с клиентом как элемент повышения доходности фирмы» провела представитель Toronto Real Estate Board г-жа Зинаида Габриэль. На секции обсуждались роль бизнес-плана как эффективного механизма контроля производительности труда агентов; различные методы активного поиска клиентов; система работы с клиентами после сделки. На пленарном заседании г-жа Габриэль призвала МАГР к переходу на европейскую систему функционирования общественных профессиональных объединений.

Факторы, оказывающие сильное влияние на рынок недвижимости в этом году, обсуждаются уже довольно длительное время. Это и война в Ираке, повлекшая за собой изменение и цен на нефть, и самой стабильности мировой ситуации, и колебания курса доллара/рубля/евро. Все это привело к увеличению спроса на недвижимость, которая рассматривается сейчас как наиболее стабильный способ вложения инвестиций. В общем, количество операций и цены на рынке растут, и для риэлторов прогнозы положительные.

На пленарном заседании в своем докладе президент МАГР Григорий Полторак проанализировал ряд внешнеэкономических и внутриполитических факторов, влияющих на рынок и рассказал о задачах МАГР по совершенствованию элементов саморегулируемой организации.

Г.Полторак отметил также серьезную интеграцию рынков Москвы и области, что ведет к объединению экономического пространства московского региона.

К внутренним факторам, оказывающим влияние на рынок недвижимости, можно отнести выборы в Госдуму в конце года и некоторую напряженность в отношениях между законодательной и исполнительной властью, пробуксовку программы по дебюрократизации экономики. В Москве некоторую неопределенность в работе риэлторов и инвесторов создает неурегулированность с разграничением земель на городские и федеральные.

ОАО Концерн Монарх", одним из учредителей которого является замруководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Сергей Амбарцумян, в конце прошлого года начало строительство крупнейшего в Москве многофункционального комплекса на Ленинградском проспекте рядом с метро Динамо. Ранее Монарх работал в сегменте коммерческой недвижимости лишь в качестве подрядчика, однако теперь компания Амбарцумяна решила масштабно вложиться в строительство торговых и офисных площадей, построив центр размером с Мегу, но в черте Москвы. Общая площадь комплекса составляет более 170 тыс. кв. м, а объем инвестиций в строительство оценивается в $120 млн.

Съезд одобрил деятельность МАГР. Решено было продолжить совершенствование и расширение пакета услуг, представляемых членам ассоциации, работу МАГР по ее совершенствованию как саморегулируемой организации; усилить и развить связь с обществом на базе профессиональной PR-службы; добиваться внесения профессии риэлтора в государственный реестр профессий.

Тогда Монарх выиграл сразу два конкурса как генподрядчик: на проведение подготовительных работ для строительства правительственных зданий в центре ММДЦ и строительство ледового дворца на Ходынском поле. Тогда же компания решила заняться не только возведением больших объектов, но и их инвестированием: в июле 2005 года концерн Монарх вошел в проект строительства спортивно-делового рекреационного комплекса на Ленинградском проспекте, вл. 31, стр. Строительство объекта началось в начале года.

Концерн Монарх, известный как проектировщик и подрядчик по монолитным жилым домам, начал активно расширять свою деятельность, в том числе в области коммерческой недвижимости, спустя полгода после того, как его основатель Сергей Амбарцумян перешел на работу в правительство Москвы.

Как рассказали Бизнесу в пресс-службе концерна Монарх, общая площадь спортивно-развлекательного комплекса составит около 170 тыс. кв. м: из них надземная часть займет 120 тыс. кв. м, а подземная с автостоянкой на 739 машиномест, складскими и техническими помещениями - 50 тыс. кв. м. По оценкам независимых экспертов, проект концерна Монарх на Ленинградском проспекте является одним из крупнейших многофункциональных комплексов, расположенных в непосредственной близости к центру Москвы.

Изначально развитием этой площадки - земельного участка площадью 2,5 га - занималась компания Гардекс лимитед, которая еще в 2002 году получила право на возведение здесь многофункционального комплекса (кто является акционерами компании, Бизнесу узнать не удалось). Однако летом этого года Гардексу пришлось потесниться: согласно распоряжению правительства Москвы от 20 июля 2005 года №1300-РП, главным соинвестором проекта на Ленинградском проспекте стал концерн Монарх, который получил в собственность 32,5% площадей спортивно-оздоровительной части комплекса и 65% всех остальных площадей.

В управе района рассказали, что ордер на проведение земляных и строительных работ был выдан в конце ноября 2005 года. Пока у компании есть разрешение на создание котлована, остальная документация находится на согласовании. Проект проходит экологическую экспертизу,- уточнили в управе.

Запланировано, что на территории комплекса помимо спортивных объектов, аквапарка и фитнес-клуба разместится высотное офисное здание, гостиница и торговый центр,- уточнили в пресс-службе, отказавшись от каких-либо дальнейших комментариев.

По оценке Аверьянова, сроки окупаемости проекта составят не более четырех-пяти лет.

Эксперты рынка недвижимости оценивают объем инвестиций в проект комплекса на Ленинградском проспекте в $100-120 млн. Столь небольшие затраты объясняются тем, что рядом располагается туннель метро Беговая и, соответственно, с подземным строительством у компании не должно возникнуть никаких проблем,- уверяет начальник отдела маркетинга компании КВ-инжиниринг Антон Смирнов.- К тому же так как раньше это был природоохранный комплекс, у застройщика не будет трудностей с выносом городских сетей. Удобное местоположение - близость к Третьему транспортному кольцу и непосредственное расположение на Ленинградском проспекте - положительно скажется на спросе со стороны арендаторов, прогнозирует руководитель отдела офисной недвижимости Praedium Влад Портнов. По мнению гендиректора Vesco Consulting Алексея Аверьянова, в данном комплексе целесообразно размещать офисные помещения класса А с арендными ставками около $650 за квадратный метр, а стоимость аренды торговых площадей составит $2 тыс. за квадратный метр.

О сделке Ведомостям рассказал генеральный директор Промышленных инвестиций Максим Устинов. Бизнес-центр Новосущевский соответствует классу В и строится на улице Сущевский Вал, 1 Это первый бизнес-центр в нашем инвестиционном портфеле, уточнил Устинов.

Несмотря на то что в проект на Ленинградском проспекте вошел такой крупный столичный застройщик, как концерн Монарх, в конце декабря 2005 года у него возникли некоторые недоразумения с чиновниками. Инспекторы Росприроднадзора предписали приостановить работы по разработке котлована на Ленинградском проспекте, вл. 31 по причине отсутствия у застройщика положительных заключений экологической экспертизы,- пояснили в пресс-службе Росприроднадзора. Однако эксперты рынка уверены, что это не помешает реализации проекта. Известность концерна Монарх на российском рынке, а также активное участие компании в строительстве социально значимых объектов и участие в благотворительных акциях и программах, среди которых строительство школ в Беслане, положительное разрешение конфликта гарантируют,- уверяет директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property Андрей Киликеев.
Как стало известно Ведомостям, собственником крупнейшего в Москве бизнес-центра класса В Новосущевский стала связанная с корпорацией Синтез компания Промышленные инвестиции. Девелоперская MR Group продала права на строительство офисного комплекса за $6 млн, после чего новый собственник вложил в здание площадью 40 000 кв. м еще $55 млн.

Как сказали в компании Pilot, консультирующей сделку, Новосущевский будет готов летом этого года. Всего в нем будет 22 этажа, из которых уже построены 2 Девелопером здания по-прежнему остается MR Group. Управляющей компанией выбрана Noble Gibbons in association with CB Richard Ellis. Сейчас проводится тендер среди столичных брокерских компаний, одна из которых и будет сдавать в аренду Новосущевский.

Источник в MR Group подтвердил продажу прав на строительство Новосущевского, но комментировать ее подробности отказался. Финансовые показатели сделки стороны также не раскрывают. По данным участников рынка, уступка прав на строительство стоила $6 млн, весь объект $55 млн.

Этот бизнес-центр может вместить в себя площади Мейерхольда, Чайки Плаза 4, Садовой Плазы и Олимпик Плазы вместе взятых, считает ведущий консультант Penny Lane Realty Максим Жуликов. Он также удобно расположен: на Третьем кольце и рядом с Садовым кольцом. Рынок качественных офисов в этом районе только формируется и у первых бизнес-центров класса А и B здесь есть будущее, говорит Рябокобылко.

Рубен Алчуджян, управляющий директор компании Praedium, утверждает, что до сих в Москве не было таких же по величине бизнес-центров класса В, построенных с нуля. Покупки зданий на стадии строительства не редкость. Для Промышленных инвестиций это может быть диверсификация собственного инвестиционного портфеля и в целом неплохое вложение средств. К тому же компания и сама планирует арендовать там офис, считает главный исполнительный директор Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko Сергей Рябокобылко. Для продавца это может стать одним из способов привлечения средств для развития других проектов. Девелопер получает разрешение на строительство, оформляет все необходимые документы и предлагает проект инвесторам, делится мнением Наталья Генералова, директор агентского отдела компании Noble Gibbons in association with CB Richard Ellis. Похожим образом были проданы бизнес-центры Аквамарин и Петровский Хаус.



Компания ОАО Промышленные инвестиции создана в 1993 г. Специализируется на прямых инвестициях в промышленность, финансовом консалтинге, привлечении инвестиционных ресурсов. Среди основных учредителей компании ЗАО Синтезнефтегаз, дочерняя структура корпорации Синтез. MR Group девелоперская компания полного цикла. Из построенных в Москве объектов бизнес-центр Аэропорт площадью 14 000 кв. м. Сейчас строит еще три офисных центра и жилье общей площадью 250 000 кв. м.



Главная --> Публикации