Главная --> Публикации --> Юрий лужков окружает кремль элитными домами и ночными клубами Самострой под стрелой Торговцы увлеклись многоформатностью Кто ответит за недоступное жилье Пер кауфманн: ikea планирует строить торговые центры мега в европе

В 2005 г. на вторичном рынке жилья постоянно сохранялся дефицит объектов. Тем не менее цены росли без резких сезонных колебаний примерно на 1,5-2% в месяц.

Екатеринбург Покупатели жилья преодолели важный психологический рубеж. К концу года индекс средней стоимости 1 кв. м превысил тысячедолларовую отметку и достиг показателя в $1054.

Директор РЦ Недвижимость.РУ Александр Кобец вообще считает, что сезонного роста цен в 2005 г. не наблюдалось.

По сравнению с 2004 г., когда итоговый рост цен на вторичном рынке составил 55%, 2005 год не продемонстрировал ценовых рекордов. Стабильный, прогнозируемый рост цен на 1,5-2% в месяц наблюдался в течение всего года, заявили в АН Купе. Такую ситуацию в риэлторском информационном центре Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН) объясняют тем, что в первой половине 2005 г., как и в конце 2004 г., увеличивалось предложение, хотя насыщение рынка происходило медленно и не в таких объемах, чтобы цены зафиксировались. По данным УПН, во второй половине года объем предложения начал снижаться. Снижение объема предложения сразу же отразилось на темпах роста цен. Если в мае 2005 г. цены оставались практически неизменными, то с июня начали расти, говорят участники рынка. Темпы роста цен несколько изменялись летом и перед Новым годом, но не сильно, говорит исполнительный директор УПН Рустем Галеев. Из года в год эти сезонные колебания сглаживаются, добавляет директор КБ Ярмарка Дмитрий Гусев.

Спрос на протяжении всего 2005 г. стабильно превышал предложение. Заметный всплеск покупательской активности, говорит заместитель директора АН Диал Александр Разбойников, пришелся на ноябрь декабрь. Эксперт объясняет это ростом благосостояния населения и желанием покупателей приобрести квартиру к Новому году. Предновогодний всплеск, как и традиционное небольшое летнее снижение спроса, наблюдал и Гусев.

Общий объем предложения на городском вторичном рынке жилья Екатеринбурга по итогам года, по данным РИЦ УПН, увеличился всего на 0,6% и составил около 300 000 кв. м. Более всего он возрос в микрорайонах Кольцово (73%) и Уктус (76%). В центре и приближенном к нему району Втуз-городок объем предложений, наоборот, снизился на 5% и 31% соответственно.

Рынок ждет повышения цен, поэтому покупатели скорее возьмут ипотечный кредит и совершат покупку, даже те, кто раньше ее откладывал, добавляют аналитики РИЦ УПН.

Ипотека в прошедшем году также практически не влияла на спрос, отмечает директор АН ПроспектЪ Александр Бабичев. Хотя число банков, предоставляющих услуги ипотечного кредитования, увеличилось в Екатеринбурге втрое, доля ипотечных покупок в обоих сегментах рынка недвижимости по итогам 2005 г. не превысила 5%. Хотя есть тенденция к увеличению таких сделок. Ставки по ипотечным кредитам снижаются, сумма первоначального взноса тоже, аргументирует Гусев.

В 2004 г., когда цены росли очень быстро, многие продавали квартиры. В 2005 г. рост цен замедлился, кроме того, усложнились правила для дольщиков при покупке новостроек для их дальнейшей перепродажи на вторичном рынке все это могло повлиять на снижение объема инвестиционных сделок, рассуждает управляющий партнер БК Недвижимость Павел Кузнецов, не называя цифр. По его словам, выяснить, какая покупка является инвестиционной, достаточно трудно.

Одной из тенденций уходящего года, по мнению Кобеца, стало снижение доли инвестиционных покупок квартир, в том числе на вторичном рынке. Если в 2003-2004 гг. до 30% всей недвижимости приобреталось с целью дальнейшей перепродажи, то в 2005 г. этот процент снизился примерно в два раза, рассказывает он. Галеев называет меньшие цифры. В 2005 г. лишь 5-10% квартир экономкласса и не более 5% квартир бизнес-класса были инвестиционными покупками, заявил он.

По данным Уральской палаты недвижимости, в 2005 г. самое дорогое жилье в Екатеринбурге продавалось в центре (в среднем по $1230 за 1 кв. м), самое дешевое в окраинном Кольцове (в среднем по $800 за 1 кв. м). В целом за год цены выросли на 19,5%. В отличие от 2004 г., когда лидерами роста цен являлись практически все окраины Екатеринбурга, в 2005 г. жилье дорожало лишь в некоторых удаленных от центра микрорайонах. В центре города квартиры выросли в цене на 21,4%. По данным аналитического отдела Городского комитета по приватизации, продаже, обмену жилья и высвобождению жилищных участков под застройку, по итогам 2005 г. более всего подорожали однокомнатные квартиры, индекс средней стоимости 1 кв. м в которых увеличился на 22,3% и составил к концу года $1028.

Купило физлицо квартиру, а что оно с ней делает дальше, мы не следим, пояснил он.

С 1 июля вступает в силу новый закон О введении в действие Земельного кодекса, подписанный президентом две недели назад. Он отдает в распоряжение муниципалитетов все земли, которые не успели разграничить федеральные, региональные и местные власти. Эти земли муниципалитеты смогут продавать или сдавать в аренду. Мы просто счастливы, признается первый замглавы администрации Долгопрудного Александра Кочетинина. Ведь до сих пор в городе в муниципальную собственность было оформлено очень мало участков, примерно так же обстоит дело и в других муниципалитетах.


Скоро у муниципалитетов будет больше земли и денег. Через два месяца вступит в силу закон, оставляющий в их собственности все угодья, которые чиновники не успели разграничить. А Минфин уже подготовил поправки, меняющие в пользу муниципалитетов распределение доходов от использования этой земли.

Подписанные президентом поправки предполагают, что разграничению подлежат лишь участки, занятые строениями соответствующего уровня власти (например, земля под зданием федерального министерства должна быть в федеральной собственности). А неразграниченной госземлей будут распоряжаться муниципалитеты. Они должны будут продать участки собственникам зданий, которые на них расположены, объясняет Плескачевский, а незастроенные участки распределять на аукционах. Бизнесу будет удобнее работать больше не нужно думать, где чья земля, отмечает Попов.
Из 1,58 млрд га, не оформленных в частную собственность, разные уровни власти, по данным Росимущества, подали заявки на разграничение 23,14 млн га (1,5% от общей площади), а права собственности установлены в отношении всего 127 000 га (0,008% от общей площади), из них муниципалитетам принадлежит 78 700 га. По оценке чиновника Минэкономразвития, 1,5% (2,5 млн га) всего земельного фонда занимают территории поселений в основном для бизнеса привлекательны именно они. Пока не установлено право собственности на 90% таких земель.

Разграничивать неприватизированные земли между собой чиновники начали с 2001 г. Неразграниченность земли сильно тормозила ее приватизацию и нормальную хозяйственную деятельность, объясняет председатель комитета по собственности Госдумы Виктор Плескачевский. Но процедура оформления земли в собственность оказалась слишком сложной и запутанной, рассказывает старший юрист компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Максим Попов. Сначала надо составить перечни участков, подлежащих разграничению, затем их согласовать, принять специальное распоряжение правительства о разграничении и зарегистрировать право собственности. Так правительство хотело предотвратить последующие споры о собственности на участок, объясняет Попов. В итоге разграничение шло такими темпами, что завершиться оно, по прогнозу Минэкономразвития, должно было примерно к 2023 г.

Многие муниципальные бюджеты дефицитны, так что каждая копейка имеет значение, радуется новостям председатель комитета по земельным ресурсам Брянска Ирина Левина. Впрочем, от сдачи земли в аренду город получает всего 6% своих доходов, а в собственность не продает из-за неопределенности статуса земли, рассказывает Левина. Не продает участки и Долгопрудный, поскольку рынка нет и настоящая стоимость непонятна, говорит Кочетинина. А зампредседателя комитета по управлению имуществом администрации подмосковного города Железнодорожный Елизавета Мурашова отмечает, что кадастровая стоимость земли такова, что ставки аренды для больших участков примерно вдвое выше земельного налога, так что пока выгоднее сдавать землю, а не продавать ее.

А Минфин позаботился о том, чтобы муниципалитеты смогли извлечь из своего приобретения доходы. Он подготовил поправки в Бюджетный кодекс, повышающие долю местных властей от продажи неразграниченных земель с 30% до 50% (остальные средства пойдут в региональные бюджеты), рассказывает замдиректора департамента финансовой политики Минфина Андрей Воронцов. Таким же будет распределение доходов от аренды земли. Поправки могут вступить в силу с 1 января 2007 г. Сколько дополнительных доходов получат муниципалитеты, Воронцов оценить затруднился. Но за 2005 г. все бюджеты получили от продажи неразграниченной земли более 14 млрд руб., в том числе муниципалитеты более 7 млрд руб. Если бы новый механизм уже действовал в 2005 г., только от продажи этих участков муниципалитеты получили бы на 3 млрд руб. больше.

Дорогам не скомандуешь "Равняйсь!", а домам - "Стройся!". Генерал в отставке, ветеран-"афганец", ныне губернатор Московской области Борис Громов понимает это лучше кого бы то ни было.




Индекс стоимости жилья в апреле 2006года: 1449$/кв. м. (+2,2% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +2,1% в месяц (повысился на 0,6%).

Во время традиционного "делового завтрака" в редакции "Российской газеты" он подробно ответил на все вопросы, касающиеся подмосковного жилья, транспорта, экологии, финансов, взаимоотношений со столицей, а главное - надежд и реальных перспектив миллионов жителей Подмосковья. Трудностей не скрывал, планами охотно делился.
- Борис Всеволодович, наши читатели проявили повышенный интерес к беседе с вами, много вопросов было задано по телефону и через Интернет. Знаете, какое впечатление? Россия по-прежнему не любит "богатую" Москву, и Россия начинается прямо за МКАД. Даже если взять ближнее Подмосковье, бросается в глаза колоссальная разница между уровнем жизни столицы и области. Насколько сейчас велик этот разрыв и что лично вы сделали, чтобы его сократить?
- С моей точки зрения, неправильно говорить, что "Москву нигде не любят". Наверное, люди скорее завидуют, что в Москве уровень жизни намного выше и лучше, чем в других местах. Если сравнивать уровень жизни в Москве и в Московской области, то цифры таковы. Бюджет столицы на сегодняшний день - около 300 миллиардов рублей, бюджет Московской области - около 70 миллиардов. Но для сравнения могу сказать, что бюджет 2000 года, когда новое правительство Московской области заступило на свои должности, составлял всего 19 миллиардов (в Москве в то время было 220-230). При том, что в Московской области, в соответствии с итогами последней переписи населения, живут 6,6 миллиона человек, а в столице - около десяти.
- В СМИ появилась информация, что с 1 июля "Мосэнерго" будет поставлять электроэнергию ряду городов Подмосковья без учета льгот и субсидий из-за большой задолженности. Это правда?
- Нет. У нас с "Мосэнерго" конфликтов нет. Мы решаем все вопросы.
Полный текст беседы с Борисом Громовым будет опубликован в одном из ближайших номеров "РГ". Все письма, пришедшие на имя губернатора Московской области, были переданы ему лично в руки.



В апреле рост цен на киевском рынке недвижимости продолжился. И это хорошо видно на графиках статистики цен предложений, приведенных ниже.






Оживилась и деловая активность. Просмотры следуют за просмотрами. Сделки заключаются. Может, и не столь интенсивно, как в прошлом году. Но после длительной спячки и болезни рынка, после многочисленных пессимистических прогнозов, после мощных пиар-кампаний, направленных на резкий слом тренда, радует сам факт оживления. Ведь на форумах и в СМИ доказывали, что оживление последует только после обвала рынка. Называли сроки, обещали, заклинали, призывали



За время спячки рынка образовался значительный отложенный спрос. Накопленные в банках (и под матрацами) сбережения особой уверенности уже не придают. Разговоры-то всякие ходят И о банках, и о валютах.

Сейчас, судя по всему, большинство потенциальных покупателей устали ждать обещанного снижения цен. На людей давят нерешенные жилищные проблемы.

Набирает, правда, обороты рынок земли. Но и там проблем хватает. Особенно, после того как выяснилось, что далеко не все договора и обязательства, связанные с куплей-продажей земли, безупречны с юридической точки зрения.

Ожидания появления фондового рынка, а также других мест и возможностей для выгодного и надежного размещения капиталов, для большинства наших сограждан пока остаются лишь ожиданиями.

Поскольку нарушений на рынке земли много, то законодатели отдельным пунктом в упомянутом Законе поручили Кабмину и Генпрокуратуре проверить правомочность договоров и доверенностей на отчуждение земель.

В села (где можно купить приусадебные участки и строить) богатые покупатели особо не рвутся. А те места, которые, с точки зрения горожан, подошли бы для возведения коттеджей, - это, как правило, так называемые земельные паи, то есть земли сельхозназначения. Строить там нельзя. И отчуждать их пока нельзя. И даже передавать права на отчуждение в будущем тоже нельзя. А, если кто сумел продать/купить земельные паи или передать/получить права на будущее их отчуждение, то должен знать, что согласно Закону Украины №3415-IV от 09.02.2006г. подобные договора и доверенности недействительны с момента подписания.

Достаточно сложные процессы происходят на первичном рынке недвижимости Киева.

Тем не менее, тяга к земле и загородной недвижимости у потенциальных покупателей весьма значительна: цены на землю быстро растут.

Активно работает Ассоциация строителей, которая, похоже, готова содействовать существенному повышению уровня цивилизованности нашего первичного рынка. В частности, Ассоциация строителей, вместе с архитекторами, учеными, риэлторами, другими профессионалами разработала и приняла новую классификацию киевского жилья (в этой работе принимали участие и мы). Надеемся, что следующий шаг Ассоциация строителей сделает в направлении создания экспертного совета, который станет, если не гарантом, то хотя бы авторитетным контролером того, что на стройках и в компаниях все идет нормально.

С одной стороны, рынок динамично развивается. Появилось достаточно большое количество компаний, за плечами которых по несколько законченных и сданных солидных объектов.

Похоже, новый мэр многое хочет изменить в городе вообще и в строительной отрасли в частности. По крайней мере, недостатка в обещаниях и громких заявлениях нет. А вот что за всем этим последует посмотрим.

С другой стороны, строительным компаниям сейчас нелегко. И дело даже не в тех катаклизмах, которые произошли в последнее время. Дело в административных методах влияния на предложения и цены. Сейчас руководство Киева сменилось. Учитывая, что крупнейшие строительные компании небезосновательно связывают с прежними руководителями, то, вполне возможно, что политические разборки рикошетом заденут и их. Найдут ли эти компании столь нужное взаимопонимание с новым мэром и новым составом депутатского корпуса? Будут ли у них прежние возможности и ресурсы? Не снизят ли объемы строительства? Сложно сказать.

Но вот снизится ли при этом стоимость квадратного метра? Ведь новый мэр решительно выступает за социальные программы, за расширение строительства жилья для малоимущих очередников. Кто будет финансировать всё это? А заодно развивать инфраструктуру города, строить дороги, школы, благоустраивать территории

Очень может быть, что придут к нам солидные иностранные компании. Которые будут строить больше, быстрее и качественнее. И, возможно, даже дешевле.

Если всё просуммировать, то даже при существенном снижении стоимости строительства, цена квадратного метра (для инвесторов) вряд ли снизится. Более того, в центральных районах она, скорее всего, возрастет. Ибо территорий, подходящих для строительства, там крайне мало, а новый мэр заявляет о неукоснительном соблюдении всех норм и правил.
Необходима гласность и открытость во всех вопросах, связанных с выделением земли, проведением тендеров, утверждением проектов, выдачей разрешений на строительство, сбором и расходованием средств.

Учитывая, что у государства и местных властей денег не густо, значительная нагрузка, похоже, ляжет на инвесторов. А еще инвесторам придется задабривать киевлян, массово протестующих против уплотнения застройки, вырубки деревьев, строительства в зонах отдыха

Кто конкретно наймет этих специалистов нужно думать. Возможно, и, скорее всего, - Ассоциация строителей.

Реальные и, как нам представляется, наиболее действенные механизмы воплощения подобных начинаний - разумное сочетание государственного, ведомственного и общественного надзора. Мы за то, чтобы в этом, весьма чувствительном к коррупции деле, основные контролирующие и надзирающие функции возложить на высококлассных специалистов. Но не из числа чиновников, а работающих по найму.

Поэтому полагаем, что новое строительство необходимо вести целыми микрорайонами, заранее предусмотрев всю необходимую инфраструктуру (в том числе, наличие удобного транспортного сообщения). Именно строительство микрорайонов, а не отдельных домов позволит, на наш взгляд, удовлетворить растущий спрос на жилую недвижимость, исключит галопирующий рост цен. Такое развитие города предполагает опору на крупные строительные компании. Средние же и мелкие компании при этом будут по-прежнему специализироваться на точечном строительстве.

Анализ тенденций развития Киева показывает, что нашему городу, как и любому другому крупному современному городу, крайне необходимо районирование (то есть, группирование домов одного класса в виде отдельных массивов, микрорайонов и даже районов). Панельные дома, ориентированные на жильцов с небольшим достатком, не должны соседствовать с домами класса премиум. Иначе, социальные и прочие конфликты неизбежны. Да и кто будет вкладывать деньги в элитное жилье, окруженное гостинками? Пусть они даже самых совершенных архитектурных форм

Но это дело будущего. Надеемся, что недалекого.

В Киеве все эти типы компаний есть. Но для создания конкурентной среды и повышения качества строительства необходимо открывать дорогу иностранным компаниям. Тогда и отечественные будут работать более эффективно.

Поэтому неудивительно, что внимание общества к строительным фирмам существенно возросло. Цены первичного рынка в последнее время комментируются очень часто и далеко не всегда объективно. Малейший слух об удешевлении новостроек подхватывается мгновенно. Как только на одном из порталов появилась статистика, что однокомнатные квартиры в новостройках на такой-то неделе подешевели сразу же пошли публикации с далеко идущими выводами. И это притом, что на том же портале приведена статистика, показывающая, что цены в новостройках за месяц, квартал и год выросли.

Сейчас же политические распри, связанные со сменой властей и правил игры могут привести к блокированию решений, относящихся к строительству и развитию города. А это может повлечь (в среднесрочной перспективе) дефицит предложений на первичном рынке, что, в свою очередь, вызовет значительный рост цен.

Мы не заметили удешевления первичной недвижимости. В том смысле, что не нашли квартир, которые якобы подешевели. Да и наши коллеги, специализирующиеся на первичном рынке, говорят о том же. Другое дело, что появились предложения в домах, которые только-только начали строиться. И сдаваться будут через год-два. Причем некоторые из них находятся в городах-спутниках Киева. Естественно, что в таких домах первоначальная цена ниже. А, если учесть, что с приближением срока сдачи дома, квартиры, во-первых, дорожают, а, во-вторых, раскупаются и исчезают из баз данных, то подобное удешевление это, на наш взгляд, всего лишь методологически неправильное использование статистических материалов.

Конечно же, удешевление квартир радостная весть для очень и очень многих. Но подбор отдельных мелких штришков и выпячивание их в заголовках, при полном игнорировании общей картины, - это не есть информирование общества.

Полагаем, что в мае спрос на жилую недвижимость возрастет еще больше. А вместе со спросом возрастут и цены.

В заключение прогноз на май

Вместе с тем, неопределенностей, связанных с развитием политической ситуации, деятельностью правительства и властей города, слишком много. Всё это может сказаться на ценах. Так что поживем увидим.

Компьютер дает прогноз роста цен на вторичном рынке Киева 2,1%. Полагаем, что компьютерный прогноз достаточно верно отражает тенденции, имеет высокую степень достоверности.



Главная --> Публикации