Главная --> Публикации --> На всю оставшуюся жизнь Недоступное жилье Стать владельцем недвижимости станет легче Коммерческая недвижимость в кредит Не дай себя обмануть (часть 1)

Интересно, что банкиры до последнего времени оставались в стороне от работы АИЖК над инфраструктурой ипотечного рынка и ключевым для него законопроектом (принятым в первом чтении еще два года назад). Не случайно в начале года Александр Семеняка говорил газете «Время новостей», что хотя «для большинства банков ипотека уже сегодня является прибыльным видом бизнеса, они под таким углом зрения на ипотеку пока не смотрят». «Будем рассказывать им, как можно зарабатывать деньги и в качестве первичного кредитора, и путем предоставления услуги по сопровождению ипотечных кредитов», -- пообещал глава АИЖК.

Совет Госдумы вчера отложил на неделю рассмотрение правительственного законопроекта об ипотечных ценных бумагах. Причина -- разногласия между депутатами и кабинетом министров в отношении прав банков на эмиссию собственных ипотечных облигаций. Внешне «перенос был чисто техническим -- просто представитель президента в Госдуме Александр Котенков не разобрался с тем, какие поправки к проекту считать отклоненными, а какие принятыми», сообщил газете «Время новостей» один из участников заседания Совета Думы. А пока на Охотном ряду решали судьбу закона, гендиректор федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка объяснял, каким может быть бизнес банков в ипотечной инфраструктуре.

Правительственный вариант, напомним, ограничивает право эмиссии ипотечных облигаций ипотечными агентствами и специализированными кредитными организациями (ипотечными банками). Универсальные же банки-кредиторы имеют возможность только продавать пулы полученных от заемщиков закладных. В АИЖК полагают, что включение универсальных банков в число эмитентов ипотечных бумаг приведет к снижению их кредитного рейтинга и инвестиционной привлекательности, поскольку по сути эти бумаги не будут отличаться от обычных корпоративных облигаций.

Между тем банкиры, которых интересует принципиальная возможность выпускать собственные ипотечные облигации как инструмент рефинансирования кредитов, самостоятельно включились в борьбу за законопроект и начали лоббировать свои поправки через депутатов. На XII Международном банковском конгрессе, завершившемся на прошлой неделе, они договорились выступить единым фронтом за изменения в законопроекте, дающие право универсальным кредитным организациям на эмиссию собственных ипотечных бумаг. «Ни один банк не откажется от дополнительного финансового инструмента», -- пояснил вчера начальник отдела организации кредитования физлиц Внешторгбанка (ВТБ) Дмитрий Христолюбов.

По его словам, с начала года агентство провело переговоры с рядом крупнейших банков и подписало соглашение о прямом сотрудничестве с ВТБ. Г-н Христолюбов говорит, что до конца 2003 года банк планирует выдать ипотечных кредитов на сумму до 30 млн долл., а к концу 2004-го -- до 100 млн долларов. Впрочем, ограничиваться бизнесом по продаже закладных банкиры не собираются, и внесенный Белым домом законопроект, видимо, может измениться концептуально. «Шансы на прохождение и самого закона, и нужных банкам поправок довольно высоки», -- заявил газете «Время новостей» зампред банковского комитета Госдумы Владимир Тарачев. Впрочем, как отмечает депутат, «в лучшем случае второе чтение состоится 20 июня, то есть в последний день работы Госдумы» перед каникулами.
Cхемы

О волне скандалов с обманутыми покупателями московских и подмосковных квартир Ъ-Дом писал не раз. Известно, что к неформальным способам борьбы за свои деньги митингам и пикетам вкладчики вынуждены прибегать потому, что юридически к большинству застройщиков и так называемых соинвесторов проблемного жилья граждане не могут предъявить претензий. По документам никто никаких квартир им не обещал. Ъ-Дом провел собственное исследование московских новостроек и выяснил, по каким договорам сейчас продаются квартиры в недостроенных домах.

Вчера Александр Семеняка выполнял данное обещание рассказать банкирам о перспективах ипотечного бизнеса, напрямую не связанных с эмиссией собственных облигаций. Это «выгодный бизнес по четырем направлениям», отметил он, -- выдача ипотечных кредитов, владение ипотечным кредитом, рефинансирование, а также сопровождение ипотечных кредитов. «Сейчас банки можно разделить на две категории -- те, что пытаются диверсифицировать свой бизнес, и те, что ведут предпродажную подготовку, -- заключил г-н Семеняка, -- для тех и для других ипотека является универсальным решением».

Фактически это один из вариантов договора о намерениях, когда прежде, чем заключить сделку, люди договариваются об определенных обязательствах в отношении друг друга. В данном случае застройщик обязуется не продавать в возводимом им доме определенную квартиру, а покупатель обязуется по завершении строительства эту квартиру выкупить. В рамках договора также прописывается, что будущий покупатель вносит на счет застройщика денежную сумму, которая призвана гарантировать возможные убытки последнего в случае, если квартира не будет выкуплена. Как правило, эта сумма составляет рыночную стоимость квартиры.

Договор о бронировании квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры

По этому договору стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи объекта недвижимости. У такого договора есть две особенности. Первая в предварительном договоре должен быть определен его предмет. Но точно описать квартиру, до того как она будет построена, практически невозможно хотя бы потому, что номера квартирам будут присвоены только по окончании строительства.

Когда дом будет достроен и сдан госкомиссии, право собственности на квартиру оформляется на застройщика. После этого квартиры по обычному договору купли-продажи переходят к покупателям, заключившим договоры бронирования. Сумма гарантийного платежа, внесенного физическим лицом, которая по идее подлежит возврату после заключения договора купли-продажи, просто засчитывается в счет платежа за приобретаемую квартиру.
По мнению юристов, основной недостаток договора бронирования заключается в его неясной правовой природе. При судебном рассмотрении спора, связанного с таким договором, неизбежно встанет вопрос о его правовой квалификации. В лучшем случае он может быть рассмотрен судом как предварительный договор купли-продажи. В худшем его признают недействительной сделкой. Следовательно, и защита интересов лиц, бронирующих квартиры, становится делом с крайне туманными перспективами, объясняет юрист Роман Бевзенко.

Вексельные схемы

Они основаны на использовании весьма специфической ценной бумаги простого векселя. Суть этих схем такова: клиент приобретает векселя застройщика на сумму, соответствующую стоимости желаемой квартиры. После этого заключается договор купли-продажи квартиры, по которому квартира подлежит оплате не деньгами, а векселями застройщика.
Потенциально вексельные схемы и схемы со страховкой опасны как для покупателя, который страдает в случае расторжения заключенных договоров, так и для застройщика в смысле дополнительного внимания к нему со стороны контролирующих органов, в том числе и налоговых. Кроме того, использование серых схем для работы с физическими лицами-соинвесторами может привести к возникновению затруднений в привлечении финансирования со стороны банков, говорит Михаил Михайлов, первый заместитель генерального директора строительной компании МОРЕ-Плаза.

В этом случае недобросовестный застройщик может заявить о том, что в предварительном договоре имелся в виду совсем другой объект недвижимости. Формально он будет прав, потому как объекта, соответствующего полностью тому, в отношении которого заключался предварительный договор, действительно не существует.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, в договоре о намерениях не может содержаться обязательство одной стороны уплатить денежные средства другой. На практике этим запретом пренебрегают, что опять-таки может вылиться в признание этого договора недействительным (притворным).

Некоторые банки, в том числе Сбербанк России, позиционируют готовность взять на себя риски покупателей квартир в строящихся домах. Пока объект возводится, банк предлагает размещать деньги у себя в качестве вкладов. По идее эти средства банк расходует на финансирование строительства дома, кредитуя строительную компанию. Директор управления строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин считает, что эта схема обеспечивает снижение рисков граждан в ходе строительства жилья.

Банковские депозиты

Кроме того, методика требует от компаний перестроить работу ее служб, прежде всего отделов маркетинга и продаж. Изменится система финансового планирования. Строительным фирмам и застройщикам потребуются маркетологи более высокого класса, способные прогнозировать состояние рынка и спрос на квартиры на полгода-год вперед.
Банкиры в защиту предложенной ими схемы говорят, что при стабильном финансировании такое удорожание компенсируется более высоким уровнем управления строительным процессом речь идет, в частности, о планировании, минимизации издержек при закупке строительных материалов.

Однако застройщики видят в предлагаемом Сбербанком механизме ряд недостатков: уплата процентов по кредитам ведет к увеличению их финансовых издержек и, соответственно, стоимости жилья; кроме того, застройщик формально никак не контролирует деньги, фактически уплаченные за его квартиры.

По мнению юристов, если компания изначально ненадежна, с ней одинаково рискованно заключать как квазидоговоры, так и договоры, которые требует федеральный закон #214 (О долевом инвестировании). Все зависит от наличия имущества на балансе юридического лица, с которым подписывается договор: если его де-факто нет, то и взыскать будет нечего.
Сами строители говорят, что при отсутствии государственных гарантий покупатель, инвестирующий средства на стадии строительства дома, вне зависимости от формы договора должен сам минимизировать свои риски. Впрочем, эффективных способов, как это сделать, они не предлагают.

Дополнительные риски

Рядом с высоткой компании Enka Павелецкая Тауэр появится новый деловой центр площадью 44 тыс. кв. м. Как стало известно Бизнесу, новый комплекс построит группа компаний Бородино, которая сейчас параллельно реализует свой первый проект на Русаковской улице. По данным компании Бородино, объем инвестиций в проект составляет $150 млн.



ГК Бородино уже имеет опыт реализации девелоперских проектов. В апреле 2004 года компания начала строительство делового центра Бородино на Русаковской улице (окончание строительства первой очереди в 34,1 тыс. кв. м намечено на I квартал этого года.- Бизнес). Общий объем инвестиций в проект составил $80 млн.

О строительстве крупного офисно-гостиничного комплекса в центре Москвы Бизнесу рассказал президент группы компаний Бородино Тигран Нерсисян. Бизнес-комплекс площадью 44 тыс. кв. м будет построен рядом с метро Павелецкая по адресу: ул. Большая Пионерская, вл. 1/1 На 35 тыс. кв. м площадей разместится деловой центр: банки, рестораны и офисы. Кроме того, проект предусматривает четырехзвездную гостиницу на 150 номеров,- рассказал Тигран Нерсисян.

Правда за хорошее местоположение придется заплатить. По словам Тиграна Нерсисяна, общий объем инвестиций в проект составит $150 млн. Оценивая реальную стоимость объекта, участники рынка разделились во мнениях. Объем инвестиций явно завышен,- утверждает замдиректора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова. С ней спорит эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. Себестоимость строительства квадратного метра комплекса обычно составляет $1-1,5 тыс. Однако, учитывая затраты на обустройство гостиницы и возможные обременения перед городом, себестоимость может возрасти и до $3 тыс. за квадратный метр,- добавляет Максим Жуликов. По словам Светланы Мухановой, арендные ставки офисных площадей составят минимум $1 тыс. за квадратный метр, с окупаемостью проекта не более пяти лет. Гостиница будет окупаться дольше, около восьми-девяти лет,- добавляет Марина Смирнова.
Купить квартиру в уже построенном доме в центре Москвы становится все труднее. В 2005 году в ЦАО на вторичном рынке жилья объем предложения сократился на 30%, а больших квартир площадью от 110 кв. м - на 35-40%. Одна из главных причин здесь - завершение процесса расселения коммуналок и нежелание владельцев недвижимости расставаться с постоянно растущим в цене жильем.

Новый комплекс расположится в непосредственной близости с другим крупным бизнес-центром - Павелецкая Тауэр, построенным в 2003 году. Высокий спрос на Павелецкая Тауэр наверняка повлиял на выбор ГК Бородино участка под строительство. Кроме того, сейчас у метро Павелецкая происходит формирование бизнес-района,- говорит гендиректор компании Solo Светлана Муханова.

Однако сокращение объемов предложения в сегменте больших квартир в центре Москвы также связано с другими факторами.

По сравнению с прошлым годом на вторичном рынке жилой недвижимости столицы наблюдается общее снижение объема предложений. По оценке руководителя аналитического центра ирн.ru Олега Репченко, сокращение предложения в среднем составило 30-35%. В большинстве сегментов это стало следствием несовершенного законодательства, ограничивающего деятельность застройщиков на рынке новостроек, банковского кризиса и смещением активности покупателей с первичного рынка жилья на вторичный.

Одним из факторов, влияющих на сокращение предложения жилой площади в ЦАО, является ажиотажный спрос со стороны покупателей на квартиры больших площадей. В последнее время на рынке элитного жилья появилась тенденция, при которой квартиры менее 150 кв. м считаются маленькими, что и привело к значительному увеличению спроса покупателей на большие квартиры в центре Москвы, рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. При нынешнем состоянии рынка один блок площадью 120 кв. м может быть продан минимум на 15% дороже, чем две шестидесятиметровые квартиры по отдельности,- утверждает Александр Гениевский.

По словам заместителя генерального директора компании Новый город Александра Гениевского, число выставленных на продажу объектов площадью от 110 кв. м уменьшилось по сравнению с прошлым годом на 35-40%. Такие квартиры банально кончились,- уверяет Александр Гениевский.- Расселение коммуналок сейчас подходит к своему логическому завершению, все приемлемые варианты уже отработаны, остались только жители, не готовые расселяться. Квартиры старого фонда пользуются у покупателей особым спросом из-за приемлемой цены. Есть предложение в элитных домах-новостройках, но это очень дорогой вариант, средняя цена здесь составляет $12-13 тыс. за кв. м,- говорит Александр Гениевский.

Однако есть и более сдержанные оценки. Конечно, нельзя не отметить, что предложение по бывшим коммуналкам, а значит, более дешевым квартирам сокращается, но утверждать, что на рынке закончились квартиры больших размеров просто некорректно,- отмечает управляющий директор группы отделов компании Миэль-недвижимость Руслан Сейт-Люманов. По его словам, рынок циклически обновляется: выставляются на продажу апартаменты в старых домах, а также в предложение попадают квартиры в новых элитных комплексах, пусть и более дорогие.

Еще одной причиной стремительного роста цен на большие квартиры в центре является то, что многие владельцы квартир осознают, что их недвижимость постоянно растет в цене, и поэтому не спешат продать свою собственность, предпочитая сдавать ее в аренду, добавляет директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.



Главная --> Публикации