Главная --> Публикации --> Владимир ресин: "москва слоиться не будет" Иностранные вливания в экономику столицы выросли за год на 64% На всю оставшуюся жизнь Недоступное жилье Стать владельцем недвижимости станет легче

Начало года не принесло сюрпризов участникам рынка, считает директор департамента офисной недвижимости компании Бекар. Консалтинг Алексей Чижов. По его мнению, в 2006 г. будут продолжать развиваться тенденции 2005 г. Ставки аренды, по мнению специалистов агентства Бекар, скорее всего продолжат расти прежними темпами, увеличиваясь на 14-17% в год. Компания Петербургская недвижимость считает, что рост ставок будет немного меньше 10-15%. Сейчас средняя стоимость аренды, по словам Чижова, для класса А составляет $450-820 за 1 кв. м в год, для класса В $354-573, для класса С $160-375.

Санкт-Петербург Петербургские девелоперы создают новые деловые зоны. К этому их толкают все увеличивающиеся запросы арендаторов и дешевизна недвижимости за пределами исторического центра. На набережных и в прилегающих к центру промзонах сейчас открывается более 80% новых офисов. Эксперты отмечают, что это только начало процесса расширения зон деловой активности через 2-3 года будут осваиваться территории у Кольцевой автодороги, аэропорта и морского порта.

По его словам, заполняемость работающих объектов среднего и высокого классов близка к 100%: в классе А вакантные площади составляют около 1%, в классах В и С по 5%. Это говорит о сохраняющемся дефиците качественных офисных площадей и продолжающемся росте этого сегмента, отмечают специалисты Бекар. Консалтинга. Аналогичные цифры приводят эксперты Петербургской недвижимости, по оценке которых заполняемость бизнес-центров классов А и В составляет 95-100%.

Одной из главных тенденций, проявившейся в 2005 г. и развивающейся в 2006 г., является плавное увеличение спроса на большие помещения. Сейчас арендаторы наиболее часто спрашивают помещения площадью 200-300 кв. м в классе А и 50-200 кв. м в классах В и С, отмечает Чижов. По его подсчетам, укрупнение арендуемых помещений происходит в среднем на 20-30% в год. Некоторые владельцы бизнес-центров даже специально держат про запас часть площадей для клиентов, которые захотят расширить свои офисы, говорит эксперт. Однако бывает, что арендаторы в поисках лучших условий мигрируют в новые бизнес-центры. Оценить долю мигрирующих арендаторов Чижов затруднился.

Скаландис относит к формирующимся деловым зонам территорию вокруг Обводного канала (бизнес-центры Нептун, Адмирал, Циолковский). Юшенков добавляет, что появление деловых зон в районах, прилегающих к центру, это только начало процесса. Полноценные деловые зоны будут формироваться и на окраинах, это тенденция на ближайшие 3-4 года, говорит Юшенков. Среди перспективных территорий для строительства бизнес-центров он называет прилегающие к центру города промышленные зоны в районе Обводного канала и на Васильевском острове. В более далекой перспективе, по его мнению, возможно развитие зон вблизи точек притяжения аэропортов, морского порта и Кольцевой автодороги.
Скаландис добавляет к этому списку проект Морской фасад (строительство общественно-делового квартала на Васильевском острове) и создание особых экономических зон Нойдорф-Стрельна и Новоорловская, где офисная застройка через 2-3 года, по ее оценке, займет до 80% площадей.

По словам участников рынка, стремление арендаторов к расширению площадей и нехватка объектов для реконструкции под офисы в историческом центре заставляют девелоперов формировать новые деловые зоны за его пределами.
Первая деловая зона за пределами Центрального района начала формироваться в 2001 г., когда компания Бекар получила статус Агентства по развитию территории вдоль Выборгской набережной. Сейчас там построены бизнес-центры Петровский форт, Нобель, Акватория, Эриксон, строятся Австрийский бизнес-центр, Гренадерский, Тобольская, 6.
Директор петербургского офиса Colliers International Борис Юшенков говорит, что к новым деловым зонам можно отнести основные набережные Выборгскую, Петроградскую, Синопскую, Аптекарскую, Пироговскую, Свердловскую и Ушаковскую.
Игорь Водопьянов, управляющий компании Теорема (фирма специализируется на девелопменте и управлении офисными площадями, в частности такими, как бизнес-центры Т4 и Эврика, расположенные в юго-восточной части Петербурга, и строит бизнес-центр площадью 17 000 кв. м на Свердловской набережной), говорит, что расширение географии деловой активности неизбежно в связи с дороговизной строительства подземных парковок в историческом центре. Надо быть очень большим оптимистом, чтобы решиться здесь на строительство подземных паркингов, а это сейчас необходимое условие для высококлассных офисных проектов, говорит он. Юшенков отмечает, что в 2006 г. продолжит развиваться Петроградская сторона, где на сегодняшний день строится почти треть из 18 новых бизнес-центров. На февраль 2006 г. здесь запланировано открытие бизнес-центров класса А Веда Хаус (на Петроградской набережной, 6000 кв. м), Лангензипен (Каменноостровский проспект, 6000 кв. м) и бизнес-центра в 3600 кв. м на ул. Блохина.
В общем объеме предложения площадей, по оценке гендиректора London Consulting Management Company (LCMC) Татьяны Скаландис, Петроградский район только на 1% уступает Центральному району, доля которого на рынке составляет около 18%. Однако Петроградская сторона лидирует по объему ввода новых площадей по оценке эксперта, их доля равна 35%.

По данным компании Colliers International , в 2005 г. общий объем офисных площадей увеличился примерно на 100 000 кв. м и составил 850 000 кв. м. Основной прирост около 90 000 кв. м пришелся на класс В, остальные 10 000 кв. м введенных площадей относятся к классу С. Бизнес-центры класса А, запланированные к вводу в 2005 г., открыты не были. Но их двери скоро распахнутся: в I квартале 2006 г. ожидается открытие пяти бизнес-центров класса А. Это Сенатор на ул. Чайковского (6600 кв. м), Северная столица (6000 кв. м), Веда Хаус (6000 кв. м), Лангензипен (6000 кв. м), Сенатор на ул. Садовой (1800 кв. м).

Управляющий партнер девелоперской компании АйБи Групп Сергей Игонин говорит, что основной причиной выхода деловых зон за пределы центра являются транспортные проблемы и отсутствие возможности для строительства парковки. Формирование деловых зон на окраинах характерно для всех стран с растущей экономикой в городе появляется все больше компаний, они увеличивают свой штат и требуют больше офисного пространства, говорит Игонин.

Кто первый пришел

В первой половине 2005 г., констатирует Владимир Шомин, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Монолит, на офисном рынке наблюдался застой, только со второй половины года рынок аренды оживился. Осень время ротации на рынке аренды офисов, предприниматели меняют помещения. Если, по их мнению, ставки не соответствуют ожидаемому качеству, за те же деньги сейчас легко найти альтернативу, говорит Татьяна Романчева, директор НЦНЭ. Сезонностью объясняет это оживление и Надежда Данилова, менеджер отдела аренды риэлторской фирмы Адрес: К концу года у ряда фирм обычно возникает желание расширить бизнес и снять большее помещение.


Нижний Новгород Рынок аренды офисов в Нижнем Новгороде практически насыщен. Предложение качественных площадей в бизнес-центрах растет, мелкие встроенные помещения становятся все менее популярны у арендаторов, что неизбежно отражается на ставках аренды. Правда, цена продаж офисов за год существенно возросла.

Новые бизнес-центры, появившиеся в начале года, заполнялись довольно медленно. Например, в бизнес-центре класса В+ Две башни, по оценке Владимира Лашманова, коммерческого директора Центра коммерческой недвижимости, до сих пор свободно около 10% площадей.

Романчева полагает, что стагнация на рынке аренды в первой половине года была связана с общей экономической ситуацией в регионе, со спадом объемов промышленного производства. Назначение губернатором Нижегородской области Валерия Шанцева и принимаемые им меры по повышению инвестиционной привлекательности региона вызвали ответную [положительную] реакцию бизнеса, говорит эксперт. Но в силу инертности рынка недвижимости это не приведет к немедленному росту ставок и значительному спросу.

Однако размер арендной платы ни новые, ни уже зарекомендовавшие себя бизнес-центры в течение года почти не увеличивали. Если и был рост арендных платежей, то только за счет стоимости [эксплуатационных] услуг, считает Надежда Данилова.

Однако бизнес-центры, вышедшие на рынок на год-два раньше, дефицита в арендаторах не ощущают. В бизнес-центре Новая фабрика на Родионова, 23, коэффициент заполняемости приближается к 100%. Бизнес-центр на Нартова, 6, через год с небольшим после открытия заполнен на 95%. Руководитель арендного отдела УК Ваш офис (компания управляет бизнес-центром на Нартова, 6) Сергей Каратаев считает, что проекты, первыми вышедшие на рынок, получили конкурентное преимущество. А бизнес-центры, предложившие площади в начале 2005 г., оказались в менее выгодном положении, потому что их ввод в эксплуатацию совпал с застоем на рынке аренды.

В декабре был сдан госкомиссии самый амбициозный нижегородский проект бизнес-центр на Решетниковской, позиционирующийся как класс А. Размер арендной платы, по данным девелопера проекта компании Столица Нижний, составит в офисной зоне, где действует пропускной режим, $27 за 1 кв. м в месяц, включая эксплуатационные расходы, а в торгово-сервисной зоне (открытого доступа), где в основном размещены предприятия торговли и питания, $55.

В бизнес-центрах класса С ставки повысились на 4-5% за год, а класс В ставки не повышал слишком велико сейчас предложение, поделился наблюдениями Лашманов.

В условиях насыщенного рынка срок окупаемости новых объектов увеличивается, что заставляет девелоперов продавать площади поэтажно, объясняет Романчева поведение застройщиков. Однако такая продажа, с ее точки зрения, может нарушить концепцию проекта, даже если продан только один этаж. Романчева приводит пример: в одном из офисных зданий этаж был продан для размещения ресторана или кафе, но покупатель передумал и решил сдать эти площади в аренду как офисные. В итоге условия для арендаторов ухудшились, отмечает эксперт. Ведь отсутствие общепита снижает уровень и престижность проекта, он становится менее привлекательным для арендаторов.

Поэтажная распродажа

Романчева считает, что о насыщенности рынка свидетельствуют также поэтажные продажи в бизнес-центрах, изначально ориентированных на сдачу в аренду. Таким образом продают площади компания Нижегородский проект в Теледоме на ул. Белинского, Выбор в бизнес-центре на ул. Солганской и др.

Офис в кредит

Зданием, где множество собственников, очень сложно управлять. Это уже не бизнес-центр, а просто административное здание, говорит Романчева. Хотя таких административных зданий в Нижнем Новгороде немало: новое здание в Канавинском районе, в Нижегородском на ул. Провиантской, строящееся здание на ул. Горького (застройщик Элтекс) и др.

Надежда Данилова рассказала, что сейчас многие предприниматели хотят купить офис в кредит. Рассуждают они, как пользователи ипотеки на рынке жилья: Лучше платить за свое, чем за чужое. Но очень часто такие покупатели, по наблюдению Даниловой, не находят понимания со стороны продавцов, которые не хотят тратить время на достаточно длительную процедуру оформления ипотеки.

Действия девелоперов вполне понятны. На рынке продаж офисов спрос выше предложения. За год стоимость продажи офисных площадей выросла на 15-20%, подсчитал Лашманов. Желающих купить офис много, но предложить им бывает нечего, жалуется Надежда Данилова. Наиболее востребованные площади для покупки, по ее словам, 100-150 кв. м. В основном такие помещения покупают на первых этажах жилых домов, но у покупателей часто есть особые пожелания дом должен выходить фасадом на крупную магистраль, на одну из центральных улиц, а таких предложений мало. А целый этаж в административном здании таким клиентам не нужен.

Вровень с инфляцией

В 2006 г. в Нижнем Новгороде, по предварительным подсчетам, будет построено около 60 000 кв. м офисных площадей. Рост предложения пока не поддержан адекватным спросом. Поэтому, по мнению Романчевой, ставки арендной платы будут расти не быстрее инфляции.

Застройщики, которые раньше с удовольствием продавали нежилые площади на ранних стадиях строительства, сейчас в некоторых случаях придерживают их до его окончания. Цены на квадратные метры офисов растут быстрее, чем на жилье в одном и том же строящемся доме, отмечает Данилова. Но застройщики, которые подпадают под действие закона Об участии в долевом строительстве, вынуждены продавать нежилые площади, если не могут продавать квартиры из-за проблем с регистрацией договоров долевого участия. К примеру, компания Нижегородский дом и К уже продала пристроенное административное здание в строящемся доме на ул. Белинского.



Хотя офисных площадей выше класса D в Нижнем Новгороде пока немного, наличие современных бизнес-центров меняет предпочтения арендаторов. По мнению Романчевой, арендаторы научились ценить не только качество и удобство самого здания, но и качество управления бизнес-центром. Поэтому спрос на офисы в бизнес-центрах будет сохраняться, а снижение ставок будет продолжаться в сегменте встроенно-пристроенных помещений.

Всего в России на начало года выдано 40 000 ипотечных кредитов. Полностью принадлежащее государству ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" пока выдало россиянам 230 кредитов на 89 млн руб. Почти 30% кредитов приходится на Санкт-Петербург, 26% - на Новосибирск и 13% - на Самарскую область. Доля Москвы - менее 2%. В столице самым активным оператором ипотеки является банк "Дельта Кредит", его портфель кредитов превышает $70 млн.

Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию надеется привлечь оптовых клиентов из числа крупнейших корпораций, тратящих десятки миллионов долларов на жилье для персонала. Агентство предлагает им сберечь оборотные средства и выдавать сотрудникам вместо беспроцентных займов или готовых квартир ипотечные кредиты.

Нефтяные холдинги, например, вынуждены обеспечивать жильем несколько тысяч человек в год, а средняя по стране стоимость 1 кв. м - $30 "Компаниям сложно отвлекать серьезные средства от бизнеса, и они ищут дополнительные источники финансирования", - говорит Гришухин. По его словам, корпорации стремятся перейти от беспроцентных ссуд и к более рыночным схемам и поэтому в ближайшие два-три года рефинансирование корпоративных кредитов может занять 15 - 20% в портфеле АИЖК. А сам портфель к этому времени должен достигнуть 10 млрд руб.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию планирует договориться с "Газпромом", "ЛУКОЙЛом" и "ЮКОСом" об участии в реализации их жилищных программ, рассказал вчера агентству АКМ заместитель директора департамента региональной политики и маркетинга АИЖК Александр Иванов. Начальник управления агентства Денис Гришухин пояснил "Ведомостям", что АИЖК сейчас предлагает названным и некоторым другим компаниям рефинансировать кредиты и займы, которые они предоставляют своим сотрудникам на приобретение жилья. Агентство может выкупать у корпораций (либо принадлежащих им банков) закладную по кредиту и брать на себя заботу по его обслуживанию и возврату. Ставка рефинансирования в агентстве сейчас составляет 15% годовых.

Пресс-секретарь председателя правления "Газпрома" Сергей Куприянов подтвердил, что его компания собирается переходить от капитальных вложений в строительство жилья к ипотеке. Только в прошлом году газовый концерн построил для своих сотрудников 125 000 кв. м. Если ориентироваться на данные "Госстроя" о средней по стране стоимости строительства 1 кв. м в 2002 г. (6580 руб. ) , то расходы "Газпрома" составили около $27,4 млн. По словам Куприянова, компания сейчас разрабатывает собственную концепцию ипотечного кредитования. После ее утверждения правлением "Газпрома" начнется поиск контрагентов, и Куприянов не исключил, что в их числе может быть АИЖК.

Гришухин говорит, что уже близко к заключению пилотное соглашение с некоей машиностроительной корпорацией. Но в пресс-службах крупнейших российских машиностроительных холдингов - "Объединенных машиностроительных заводов" и "Силовых машин" - нет информации о готовящихся соглашениях с АИЖК.

"Сейчас сложно судить, будет ли такой проект успешным", - говорит о программе АИЖК Виктория Кочеткова, директор по маркетингу банка "Дельта Кредит". Она отмечает, что "Дельта Кредит" не привлекает корпоративных клиентов по программе ипотечного кредитования и делать это в ближайшее время не планирует. Правда, банк предлагал РАО "ЕЭС России" гасить часть процентной ставки (3% годовых в валюте при общей ставке 15% ) по кредитам, выданным работникам компании. "Но компании зачастую кредитуют своих работников по ставке, значительно ниже рыночной. Поэтому наши условия никого не заинтересовали", - говорит Кочеткова.
Самара Рынок офисов в самарском регионе становится цивилизованным и упорядоченным, радуются эксперты. В прошлом году здесь появилось несколько крупных специализированных центров, пришедших на смену перепрофилированным под офисы помещениям. И количество бизнес-центров продолжает стабильно расти.

Начальник пресс-службы "ЛУКОЙЛа" Дмитрий Долгов сообщил, что каких-либо конкретных соглашений с АИЖК у его компании пока нет. "У наших сотрудников достаточные зарплаты, чтобы решить квартирный вопрос", - добавил он. Представитель "ЮКОСа" говорит, что его компания намерена обеспечить жильем 40 000 ветеранов-нефтяников. А родственный "ЮКОСу" банк "МЕНАТЕП-СПб" начал собственную программу ипотечного кредитования, предлагая ее и сотрудникам нефтяной компании.

Арендные ставки, по его словам, за год выросли в среднем на 10-20%, а в престижных районах Самары (Ленинском, части Самарского и Октябрьского) увеличились на 15-35%. Ежемесячная аренда 1 кв. м в начале года стоила здесь $18, в конце поднялась до $28, заявила Юлия Барабаш, руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости риэлторского агентства Визит. В более удаленных районах к началу 2006 г. арендные ставки составляли около $18.

По мнению самарских риэлторов, в прошлом году спрос на приобретение коммерческих помещений по сравнению с 2004 г. увеличился на 70%. Всего, по их оценкам, за прошедший период было сдано более 70 000 кв. м площадей. В 2005 г. цена продаж офисных помещений в Самаре в среднем увеличилась на 35%. Если в начале года 1 кв. м в деловых центрах стоил около $700, то в конце уже $900-1200, рассказывает директор РБЕ-риэлт Андрей Маликов.

Игорь Шишков, начальник отдела маркетинга компании Арбат, говорит, что потенциальные покупатели и арендаторы больше всего интересовались нежилыми помещениями в престижных центральных районах Октябрьском, Самарском и Ленинском, однако их отталкивало невысокое качество существующего здесь предложения. Основная часть офисов в Самаре располагается в зданиях бывших ведомств и институтов Гипроводхоз, Дом промышленности, Дом сельского хозяйства, говорит Барабаш. Свои перепрофилированные под офисы площади арендаторам предлагают и заводы ЗИМ, КИНАП, Подшипниковский (ГПЗ). К этому парку добавляются офисы в малоэтажных зданиях в центре города и на первых этажах новостроек. Существенная доля предложения по аренде последние этажи торговых центров (например, Захар, Вавилон, Аквариум). Правда, Сергей Петухов, генеральный директор риэлторско-строительного центра Мабис, отмечает, что подобные офисы перестали устраивать арендаторов. Здесь постоянные проблемы с парковкой, мало телефонных линий и выделенных линий выхода в Интернет, чаще всего не сделан качественный ремонт и есть ряд других недостатков, говорит он.

По словам Юлии Поваляевой, ведущего специалиста отдела аренды коммерческой недвижимости агентства Визит, в 2005 г. наиболее востребованы были офисные помещения по 30-50 кв. м, на 2-м месте по популярности были площади в 150-180 кв. м, совсем редко арендаторы спрашивали офисы по 300-400 кв. м. Наибольшим спросом пользовались помещения с отдельным входом (в жилом доме) либо целые этажи (в офисных центрах), добавила она. По данным Юлии Чемпинской, заместителя директора по риэлторской деятельности агентства Поволжский центр развития, в дефиците были самые маленькие офисы от 30 кв. м и самые большие от 800 до 1200 кв. м. Экспансия крупных федеральных и транснациональных фирм в Самару продолжается, они заинтересованы в больших офисных площадях, поясняет директор самарского филиала ИК Тройка Диалог Юрий Белонощенко. Но в Самаре много и небольших компаний, работающих в различных отраслях, например турагентства, юридические бюро, которым для ведения бизнеса нужен офис малого метража.

Среди других удачных реализованных проектов риэлторы выделили офисные центры Алабинский (10 000 кв. м),

Эксперты отметили новую тенденцию: если раньше в городе почти не было специализированных деловых комплексов, то в 2005 г. они стали появляться на рынке. Безусловная тенденция прошедшего года не только упорядочение рынка коммерческой недвижимости, но и строительство новых бизнес-центров с качественными офисными площадями, отмечает Маликов. По данным аналитического центра компании Индэст-девелопмент, наиболее значительными и масштабными проектами 2005 г. стали две очереди делового центра Витязь (9000 кв. м), а также бизнес-центр Деловой мир (16 800 кв. м), лишь немного, по мнению местных риэлторов, недотягивающий до класса А. Самарская классификация офисных бизнес-центров аналогична московской, говорит Петухов. Деловой комплекс категории А должен находиться в центре города, быть отлично отделан и оснащен современными инженерными сетями, кондиционерами, телефонами и доступом в Интернет. Галина Сорокина, руководитель отдела коммерческой и загородной недвижимости ИК Дом, добавила, что такой офис должна обслуживать профессиональная управляющая компания.

Несмотря на появление крупных для Самары новых офисных центров, в течение всего 2005 г. в городе наблюдался дефицит качественных помещений, так как большинство из них были сданы в эксплуатацию почти в самом конце года. Хотя количество современных офисных центров в 2005 г. значительно увеличилось, спрос на них будет оставаться высоким еще долгое время, говорит руководитель департамента недвижимости строительной компании Портал Андрей Тюрин. Дефицит офисных помещений объясняется просто: административных площадей мало, а бизнес в самарском регионе развивается крайне активно. Рынок остро ощутил нехватку офисных помещений с нормальными коммуникациями еще пять лет назад. В 2005 г. офисный дефицит постепенно начал уменьшаться. По словам Виктора Антипова, генерального директора компании Индэст-девелопмент, почти все новые бизнес-центры были построены самарскими строительными компаниями.

Маяк (8200 кв. м), бизнес-центры Наш Арбат (8200 кв. м) и Миллион (4800 кв. м).

Однако, по мнению экспертов, не все запланированные объекты появятся на рынке в следующем году. Могут возникнуть разные проблемы с разрешительной документацией на строительство, с финансированием и многим другим, говорит Антипов. Сроки сдачи могут быть сдвинуты, но это нормальная практика для Самары. Он добавил, что все бизнес-центры, которые появятся в 2006 г., будут отвечать современным требованиям, предъявляемым к офисным площадям, и поэтому будут востребованы.

Участники рынка уверены, что в 2006 г. количество новых бизнес-центров в городе будет увеличиваться. По информации Индэст-девелопмент, в эксплуатацию в текущем году будет введено 150 000 кв. м офисных площадей. К открытию готовятся деловой центр Активный капитал (16 500 кв. м), следующие очереди Витязя (до 64 000 кв. м) и Делового мира (19 000 кв. м), Лазурный (17 000 кв. м), Биг-Бен (13 000 кв. м), Вертикаль (8500 кв. м), торгово-офисный центр на ул. XXII Партсъезда/Ставропольской, а также офисы в Европейском квартале (9700 кв. м).



Главная --> Публикации