Главная --> Публикации --> Тариф должен обеспечивать потребности нотариусов Отели для потребителей роскоши Ходынка меняет облик Муж в законе, или как освободить квартиру от бывшего супруга Ипотечный брокер. кто он и зачем нужен?

Большинство сделок с недвижимостью в наших российских условиях - так называемые альтернативы. Чтобы купить новую квартиру, семья продает старую, то есть фактически обменивает одно жилище на другое.

Меняем жилище в условиях быстрого роста цен на квартиры

Не купите нехорошую квартиру!

Когда цены растут слишком быстро, именно такие сделки рассыпаются в первую очередь. Конечно, можно подождать более благоприятных времен для решения квартирного вопроса. Но что же делать, если обстоятельства принуждают вас менять квартиру прямо сейчас?

Будьте осторожны: лучше потерять некоторое количество денег, чем соглашаться на сделку, юридическая чистота которой в спешке не проверена. Став жертвой мошенников, вы потеряете больше.

Когда квартиры расхватываются, как горячие пирожки (завтра будет дороже!), ситуация, конечно же, не очень располагает к размышлениям и скрупулезной проверке документов. Особенно если покупатель - альтернативщик, у которого уже зависла сделка продажи. На такого покупателя очень легко надавить. Чем недобросовестные продавцы нередко и пользуются.

Еще один важный момент: в крупном агентстве с большой базой данных вам быстрее подберут более-менее подходящий альтернативный вариант, и соответственно сделку вам удастся совершить быстрее.

О том, на какие моменты при покупке квартиры обратить особое внимание, мы уже писали неоднократно. Однако проблема заключается в том, что самостоятельно справиться с такой проверкой в очень сжатые сроки вы вряд ли сможете. Поэтому в нынешней ситуации особенно важно, насколько квалифицированные специалисты возьмутся вам в этом помогать. Выбирая агентство недвижимости, конечно же, убедитесь в том, что у компании приличный стаж работы и серьезная репутация. Но не менее важный вопрос - какой опыт работы (причем именно на рынке недвижимости) у специалистов юридической службы агентства и берется ли оно вообще оказывать услуги по юридическому сопровождению сделки и зафиксировать этот пункт в договоре.

Главная проблема, которая ломает альтернативные сделки, - возможные финансовые потери. И при таких темпах роста цен, как сегодня в крупных городах, немалые.

Как не потерять на альтернативе тысячи долларов

В ситуации быстрого роста цен оно исчисляется несколькими сотнями, а то и тысячами долларов в неделю, которые и потеряет альтернативщик, если будет действовать по вышеописанной стандартной схеме.

В нормальных условиях альтернативщик обычно сначала находит покупателя на ту квартиру, которая у него имеется. И уже договорившись с покупателем о цене, исходя из этого начинает подыскивать новое жилье. На что, естественно, нужно время.

Муниципалитет Ярославля утвердил новый генеральный план развития города на ближайшие 15 лет. Перед тем, как генплан был вынесен на рассмотрение парламентариев, он прошел широкое обсуждение среди горожан и общественных организаций. В 2010 году Ярославль будет праздновать свое тысячелетие, и к этой дате по генплану город претерпит заметные градостроительные изменения. Мэрия Ярославля планирует в 2,5 раза увеличить объемы жилищного строительства, создать в городе современную транспортную инфраструктуру и значительно улучшить экологическую обстановку. Об основных положениях нового генплана Ярославля в интервью Интерфаксу рассказал мэр города Виктор Волончунас.

- К моменту, когда вы будете заключать предварительный договор с покупателем своей квартиры, альтернативное жилье должно уже быть найдено - тогда финансовые потери при скачке цен можно свести к минимуму, - советует наш эксперт, руководитель отдела вторичного жилья агентства недвижимости Кутузовский проспект Валерий ФИЛАТОВ.

Ярославль является одним из самых быстроразвивающихся городов Центральной России. Действующий генеральный план города был принят еще в 1972 году и после 1991 года уже не полностью отражает изменения, которые произошли в общественной и экономической жизни. В 1995 году Центральный научно-исследовательский и проектный институт по градостроительству Российской академии архитектуры и строительных наук создал концепцию нового генплана Ярославля, и сейчас на ее основе разработан сам план. Мэрия Ярославля спрогнозировала в нем развитие города на ближайшие 15 лет и установила приоритеты своей деятельности. Генеральный план города закладывает основы для разработки и осуществления первоочередных и перспективных программ развития инфраструктуры, проектов планировки и застройки города. В марте этого года проект прошел общественное обсуждение, в ходе которого жители каждого района могли высказать свои замечания и предложения. 5 апреля 2006 года этот документ был утвержден депутатами Гордумы, и в ближайшее время мэрия утвердит план его реализации.

Виктор Владимирович, почему Ярославль принимает новый генеральный план? Каковы его основные особенности?

Ярославль не претендует на расширение территории в ближайшие годы. Все земельные участки, предназначенные под строительство жилья, определены в существующих границах города. В советское время в Ярославле ежегодно возводилось около 350 тыс. кв. метров жилья, а к 2005 году объемы упали до 128 тыс. кв. метров. Мэрия ставит перед собой весьма амбициозную задачу: за 15 лет построить около 4 млн кв. метров нового жилья. Это примерно треть существующего города, по 250-300 тыс. кв. метров в год. Задача сложная, но вполне реальная. Сейчас жилищный фонд города составляет 11,812 млн кв. метров, из которых 302,4 тыс. кв. метров составляют ветхие и аварийные здания (около 3% общей площади всех жилых строений). К 1000-летию Ярославля мы планируем снести 192 тыс. кв. метров аварийного жилья.

Сколько жилья планируется построить в Ярославле в ближайшие 15 лет?

Мэрия уже определилась, в каких районах Ярославля будет вестись наиболее интенсивное жилищное строительство?

Мы провели ревизию свободных земельных участков и пришли к выводу, что при полном освоении еще не занятых территорий в существующих юридических границах города можно дополнительно построить 16,8 млн. кв. метров жилья, что позволит расселить из ветхого фонда 656 тыс. человек. В результате средняя обеспеченность горожан жильем увеличится с 19,5 кв. метров на человека в настоящее время до 25 кв. метров.

Ярославль - старинный город и мы не хотим, чтобы новые жилые кварталы были однообразны и похожи друг на друга, как зачастую бывало в советское время. Поэтому мэрия в зависимости от природного ландшафта, с учетом расположения памятников истории и культуры планирует развивать различные типы жилой застройки: от многоквартирных домов разной этажности, до таун-хаусов и коттеджей. Сейчас в Ярославле большой спрос на жилье, и я считаю, что это поможет городской мэрии добиться выполнения поставленной цели. Разумеется, одновременно со строительством новых кварталов будет создаваться и вся необходимая социальная инфраструктура: детские сады, школы, кафе и магазины, почтовые отделения, спортивные объекты, предприятия бытового обслуживания и жилищно-коммунального хозяйства. Строительство инфраструктуры предполагается финансировать как из городского бюджета, так и из средств инвесторов.

В первую очередь новое строительство будет вестись в Дзержинском, Фрунзенском и Заволжском районах за счет освоения свободных территорий, реконструкции ветхой и аварийной застройки, а также модернизации типовых, морально устаревших домов, построенных в 60-х годах прошлого века. Уже сейчас для строительства жилья в городе подобрано 1080 га, в т.ч. около 300 га земель, расположенных в зонах существующей застройки, и 780 га площадок, свободных от застройки.

Сегодня, когда автомобильный парк в регионе постоянно увеличивается, транспортные проблемы стали одной из главных задач для администрации города. Исторически сложилось, что улицы в центральной части Ярославля узкие и, конечно, уже не справляются с современным транспортным потоком. В свою очередь это приводит к ухудшению экологии в центральной части города. Мы знаем об этих проблемах, и новый генплан предусматривает изменение дорожно-транспортной сети, что позволит переориентировать часть потока из центра в периферийные районы города. Основная идея - проложить дублеры улиц, идущих через исторический центр города. Это позволит значительно сократить количество машин, проезжающих транзитом через центр, и уменьшить разрушительное воздействие вибрации и выхлопных газов на памятники истории и культуры.

Предусмотрено ли генеральным планом развитие транспортной инфраструктуры и решение проблемы автомобильных пробок, регулярно возникающих в историческом центре города?

Еще одна задача генплана - создать цивилизованные условия для парковки автомобилей и убрать из центра мешающие проезду, хаотично брошенные машины. Для этого предусматривается организовать открытые автостоянки около общественных, культурных, спортивных и торговых центров. Кроме того, в жилых кварталах будут активно строиться подземные и наземные многоэтажные гаражи-стоянки для постоянного хранения машин.

Например, после того как в конце 2006 года в Ярославле будет построен второй мост через Волгу и сдана в эксплуатацию юго-западная часть окружной автодороги, значительная часть транзитного транспорта, идущего сейчас по направлению Москва-Холмогоры, не будет больше проезжать через центр Ярославля. Для того, чтобы организовать бессветофорное движение, на основных автотрассах будут построены многоуровневые развязки. Одна из них - Карабулинская - появится на Московском проспекте и позволит напрямую связать между собой сразу несколько районов города. Это тоже разгрузит исторический центр Ярославля и сделает движение транспорта в городе более удобным и быстрым. Проект планируется реализовать к 1000-летию города за счет средств федерального и городского бюджетов.

Решение экологических проблем и создание благоприятных условий для проживания людей стало одной из первостепенных задач генерального плана. Она будет решаться за счет упорядочения движения транспорта, озеленения территории города, благоустройства парков и скверов. В генплане заложено благоустройство территорий, расположенных в черте города вдоль берегов рек Волги и Которосли, которые сейчас еще не освоены. Намечено реконструировать и уже существующие городские и районные парки - Петропавловский, Павловский, Победы, Ветеранов, а также парки поселков судостроительного завода и фабрики Красный перевал на правом берегу Волги. Необходимо также озеленить и благоустроить набережную в микрорайоне Тверицы на левом берегу реки Волги. В пойме реки Которосль в центральной части города планируется создать современную рекреационную зону, где инвесторы построят рестораны, пляжи и другую инфраструктуру для отдыха и развлечения горожан. К 2010 году в спальных районах Ярославля запланировано построить и два аквапарка.

Что в ближайшие годы планируется сделать для улучшения экологической ситуации в Ярославле?

Ярославская мэрия намерена сохранить тот уникальный образ исторического центра, который столетиями создавался нашими предками. И включение исторического центра Ярославля в список объектов всемирного наследия ЮНЕСКО является для этого дополнительным стимулом. Конечно, крупный современный город - это живой, постоянно развивающийся организм, но существующая в настоящее время планировочная структура центральной части Ярославля останется неизменной и будет основой для дальнейшего развития.

Исторический центр Ярославля включен в список объектов всемирного наследия ЮНЕСКО. В связи с этим как в центре города будет вестись новое строительство?

Для удобства горожан и многочисленных туристов в центре города планируется создать несколько пешеходных зон. Возможно, для этого придется даже изменить график работы некоторых организаций в центре Ярославля, чтобы ограничить количество транспорта в дневные часы. Но мы готовы пойти на это, чтобы сделать наш город более привлекательным и комфортным.

Чтобы еще больше подчеркнуть архитектурную самобытность Ярославля, к 1000-летию города мы планируем привести в порядок памятники федерального значения. К сожалению, у нас до сих пор еще некоторые церкви стоят без куполов и требуют серьезной реставрации. К 2010 году в самом центре, на месте слияния Волги и Которосли будет воссоздан некогда самый большой в городе Успенский кафедральный собор, разрушенный в годы советской власти. Тем самым будет восстановлен исторический силуэт центра Ярославля.

Вакансий нет

По оценкам специалистов, на каждого москвича приходится около 0,45 кв. метра офисных площадей и 0,5 - 0,54 кв. метра - торговых, тогда как обеспеченность европейцев по соответствующим позициям в среднем составляет 4,5 кв. метра. Как отмечают эксперты, столичный рынок коммерческой недвижимости относится к категории развивающихся и по основным характеристикам похож на рынки Стамбула, Братиславы, Риги и Таллина. Они указывают, что в Москве по-прежнему не хватает качественных офисных площадей класса А и В, а также торговых площадей, соответствующих международным стандартам и возросшим требованиям населения к сервису. Равновесие спроса и предложения в сфере коммерческой недвижимости может наступить не раньше 2008 года.

Подобные цифры ставят Москву, по мнению начальника отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle Moscow Андрея Постникова, в ряд самых дорогих городов мира. Величина арендной ставки еще выше только в Лондоне, Токио, Гонконге и Париже. Вместе с тем, подчеркивают эксперты - собеседники Интерфакса, другие показатели ясно указывают, что сегмент коммерческой недвижимости в столице окончательно не сформировался.

Рост на рынке аренды коммерческой недвижимости в I квартале этого года не выходил за рамки 2-5%. Руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО МИАН-Агентство недвижимости Сергей Лобкарев говорит, что на величину стоимости аренды офисов прежде всего оказывает влияние категория здания и его месторасположение: средневзвешенные ставки для недвижимости класса А в течение трех первых месяцев года находились в диапазоне $650-800 за кв. метр (без учета НДС и эксплутационных расходов), а цена аренды недвижимости класса В была $500-650 за кв. метр.

В настоящее время офисные помещения, соответствующие международным стандартам качества, составляют порядка 4 млн. кв. метров, чего недостаточно для такого мегаполиса, как Москва. Потребность города может составить около 20 млн. кв. метров, - констатирует начальник отдела исследований CB Richard Ellis Noble Gibbons Ирина Герасимова.

Так, по данным руководителя группы аналитики рынка офисной недвижимости компании Colliers International Регины Лочмеле, в конце I квартала этого года в зданиях А-класса доля вакантных помещений увеличилась на 0,9%, составив 3%, а средний уровень вакантных помещений в офисах класса В, наоборот, сократился с 7,3% до 5%. Подобные цифры, отмечает А.Постников, заметно отстают от аналогичных характеристик офисного сегмента в крупных европейских городах, где доля свободных офисных помещений зачастую превышает 10% (Брюссель, Берлин, Мюнхен, Дублин) и даже 15% (Стокгольм, Франкфурт, Амстердам).

Торговая экспансия

В целом с такой оценкой ситуации согласны и другие участники рынка, отмечающие, что именно дефицит высококлассных офисов (до 80% площади новых бизнес-центров, по данным МИАН-Агентство недвижимости, сдается до окончания строительства) и является причиной того, что уровень доходности в этом секторе по-прежнему высок. По разным оценкам, в первые три месяца этого года он колебался в коридоре от 14 до 18%, хотя, по утверждению С.Лобкарева, несколько снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года из-за удорожания себестоимости и увеличения сроков строительства.

Опрошенные Интерфаксом специалисты говорят, что границы торгового сегмента коммерческой недвижимости становятся все более очерченными, что сказывается на арендных ставках.

Многие эксперты обращают внимание на то, что в отличие от сегмента офисной недвижимости, торговый сектор ближе к насыщению. По данным начальника отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Нины Новиковой, только в этом году готовится к вводу порядка 20 крупных торговых объектов общей площадью свыше 800 тыс. кв. метров, тогда как офисных зданий категории А, по оценкам исполнительного директора Swiss Realty Group Антона Кудряшова, будет построено всего около 350 тыс. кв. метров.

Как рассказывает А.Кудряшов, в торговом центре на МКАД, или в спальном районе - $200 - 4000 и $600 - 2000 за кв. метров соответственно. Уровень ставок помещений в ТЦ, находящихся в пределах Садового кольца, составляет $1000 - 3000, а место в престижных торговых коридорах объектов street retail будет стоить $3000 - 5000 за квадратный метр.

В этом секторе изменение ставок, - подчеркивает руководитель группы аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International Ольга Ясько, - не является настолько динамичным, чтобы его можно было увидеть на отрезке времени в один квартал. В целом по рынку за последний год наблюдается стабилизация ставок и происходит дальнейшее сегментирование - в профессиональных объектах с хорошим местоположением отмечается некоторое повышение ставок, в то время как в проектах с неудачной концепцией или местоположением они снижаются.

Интеко стала владельцем Верхнебаканского цементного завода (Краснодарский край), рассказали Ведомостям несколько участников строительного рынка. Эту информацию подтвердил источник в администрации Краснодарского края. Гендиректор Верхнебаканского цемзавода Надежда Ефименко отказалась от комментариев, подчеркнув, что назначена на должность несколько дней назад, и посоветовала обратиться за разъяснениями в Интеко. В пресс-службе Интеко заявили, что компания не покупала Верхнебаканский цемзавод, представитель компании уточнил, что СУ-155 попросила Интеко поуправлять заводом. Топ-менеджер СУ-155 не стал опровергать факт сделки, но от комментариев отказался.
Интеко и СУ-155 не раз работали вместе, в частности строили микрорайон Кутузовский в Одинцове, жилые дома в Северном Бутове и на Пролетарском проспекте. А в июне 2004 г. Интеко стала партнером СУ-155 в цементном бизнесе, купив блокпакеты акций Ульяновскцемента и Жигулевских стройматериалов (контрольные пакеты остались у СУ-155).
В апреле прошлого года и Интеко, и СУ-155 продали цементные активы компании Филарета Гальчева Евроцемент груп. Но один завод Михаил Балакин все же оставил себе Верхнебаканский. Это небольшой завод, удовлетворяющий половину наших потребностей, что дает определенную степень свободы, сообщал ранее в интервью Ведомостям совладелец СУ-155.

Расположение объекта - не единственный фактор, влияющий на аренду. Брокеры коммерческой недвижимости объясняют, что в торговом сегменте как нигде имеет значение принадлежность арендатора к тому или иному брендовому ряду. Так называемые якорные марки, притягивающие покупателей в торговый центр, могут рассчитывать на существенный дисконт, иногда достигающий 50 - 75% от обычной ставки аренды. Однако, каковы бы ни были скидки для торговых арендаторов из группы лучших, строительство торговых центров остается для девелоперов прибыльным занятием.
Жена московского мэра и владелец компании Интеко Елена Батурина, похоже, возвращается в цементный бизнес. Как стало известно Ведомостям, Интеко приобрела у своего давнего партнера группы СУ-155 небольшой цементный завод в Краснодарском крае.

Батурина приобрела завод не для собственных нужд везти цемент в Москву за 1500 км нерентабельно, говорит источник, близкий к Интеко. Батурина планирует полностью снести завод, чтобы построить на его месте новый мощностью в несколько миллионов тонн здесь хорошие карьеры. По его словам, недавно представители Интеко ездили в Китай, чтобы договориться о строительстве под Новороссийском завода под ключ: Инвестиции в строительство цементного завода составляют $150 на 1 т производимой продукции, в Китае умеют строить за $50-7 Сотрудник Интеко эту информацию не подтвердил, но сообщил, что недавно представители компании действительно были в Китае.

Верхнебаканский цемзавод мощностью 300 000 т цемента в год построен в 1960-е гг. Источник, близкий к Интеко, рассказывает, что СУ-155 пыталась продать завод за $40 млн, однако позже договорилась о переуступке прав на него Интеко. Собеседник Ведомостей полагает, что СУ-155 могла обменять этот актив на участки под строительство. Балакин в последнее время больше строит, вероятно, он высвобождает средства для инвестиций в недвижимость, считает гендиректор группы Штерн Владислав Штернфельд. По оценке одного из участников рынка, Верхнебаканский завод стоит около $30 млн. На эти деньги можно приобрести участок в 1 га в центре Москвы с готовым проектом.

Эту же мысль высказала на одном из последних заседаний рабочей группы по проекту Доступное жилье и Елена Батурина. В частности, она предупредила, что через два года после начала массового строительства в рамках проекта по созданию доступного жилья в России возникнет острый дефицит обычного цемента.

Управляющий директор AG Capital Александр Агибалов полагает, что Интеко могла вновь заинтересоваться цементным бизнесом, так как спрос на цемент растет, а проблема с дефицитом остается. Обстановка напряженная цемента уже сейчас выпускается меньше потребности, говорит замгендиректора ДСК-1 Евгений Гончаров. А Евгений Скляров, гендиректор Моспромстройматериалов (самый крупный потребитель цемента в Москве 400 000 т в год), уверен, что дефицит будет, когда начнется активное строительство в рамках нацпроекта Доступное жилье.

ЗАО Интеко выпускает изделия из пластмассы, занимается строительством. 99% акций принадлежат жене московского мэра Елене Батуриной, 1% Интеко. По собственным данным, в 2004 г. компания построила 20% жилой недвижимости в Москве, оборот составил около $1 млрд. Группа СУ-155 занимается строительством и производством стройматериалов. Основным владельцем считается Михаил Балакин. По собственным данным, в 2004 г. компания построила 20% жилой недвижимости в Москве, консолидированная выручка составила около 25 млрд руб., в 2005 г. ожидается 36 млрд руб.

У Интеко неплохие отношения с акционерами крупнейшего на юге России завода Новоросцемента, утверждает Штернфельд. Можно предположить, что они будут развивать бизнес вместе. У Батуриной талант находить прибыльные проекты, комментирует топ-менеджер Новоросцемента.



Главная --> Публикации