Главная --> Публикации --> Дорогая халтура Союзников по большой восьмерке примет купеческий особняк в мавританском стиле Японские законодатели моды Смольный-сити Москва верит в ипотеку

- Не грозит ли столичному рынку затоваривание торговыми площадями?

В 2005 году на рынке торговой недвижимости произошел настоящий бум. Если несколько лет назад объявление о новом проекте было событием, то сегодня проекты появляются чуть ли не каждый день: в 2005 году на рынок вышло большое число новых игроков со своими проектами. О том, как будет реагировать рынок на новые площади, и о результатах нарастающей конкуренции корреспонденту Бизнеса Илье Терентьеву рассказал управляющий партнер Colliers International (Россия) Сергей Гипш.

По этому параметру Москва серьезно уступает европейским столицам. Например, в Будапеште этот показатель равен 200 кв. м, в Варшаве- 360, а в Париже он превышает 400 кв. м. То есть исходя из этого показателя, рынку торговой недвижимости Москвы есть еще куда развиваться и что строить.

- В первую очередь следует отметить, что в 2005 году на рынок вышло не так много торговых центров. Из крупных комплексов, которые были открыты, следует назвать Европарк, чья судьба в настоящий момент непонятна, ТЦ Рамстор на Севастопольском, ТЦ Рио, ТЦ Фестиваль, Ритейл Парк и несколько других. Более того, если взять систему расчетов, принятую консалтинговыми компаниями (количество торговых площадей на тысячу человек), сейчас на тысячу москвичей приходится чуть больше 100 кв. м.

Существует еще и второй момент, который необходимо принимать во внимание: успешная реализация программы правительства Москвы по освоению территорий продовольственных рынков и строительства на их месте торговых центров приведет не к существенному увеличению торговых площадей столицы, а к их качественному изменению (переход от непрофессионального ритейла к профессиональному).

С другой стороны, москвичи имеют значительно меньший доход, чем жители европейских столиц. Поэтому строить такое же количество площадей, как в Париже, может оказаться нецелесообразным.

- На сколько лет еще хватит емкости рынка торговой недвижимости в Москве?

Возрастающая доля профессиональных торговых центров в общем объеме площадей будет существенно влиять на рынок ритейла, произойдет перераспределение покупательских потоков: профессиональные ТЦ будут отбирать покупателей у менее успешных, неконцептуальных ТЦ, которым, в свою очередь, придется осуществлять редевелопмент. Таким образом, продолжится серьезное обострение конкуренции, что приведет к ухудшению позиций слабых торговых центров.

Что касается динамики, то существующая сегодня интенсивность ввода торговых площадей сохранится еще несколько лет. Цикл девелопмента достаточно длинный, и в это время будут появляться объекты, начатые еще два-три года назад. Далее просто усилится конкуренция, и постепенно покупательские потоки будут перераспределяться от менее удачных центров к более удачным. Однако через два-три года динамика введения новых торговых центров существенно снизится.

- Это очень сложный вопрос, так как в уже развитых и насыщенных рынках, история которых насчитывает десятки лет, ежегодно появляются новые проекты - в том же Лондоне, Париже, Варшаве. Поэтому говорить о том, что через два года в Москве завершится строительство ТЦ, не приходится.

Им придется снижать арендные ставки, а возможно, проводить перепозиционирование либо редевелопмент. То есть конкуренция расставит все по своим местам.

Объекты с хорошим местоположением и грамотной концепцией по-прежнему будут заполняться арендаторами и будут иметь своего покупателя (например, новые объекты на Третьем транспортном кольце). В то же время обозначатся проблемы у близлежащих центров, имеющих менее выгодное расположение.

- Из знаковых тенденций хочется выделить стремление сетевых компаний осваивать регионы. У нашей компании сейчас как минимум 50% проектов - это региональные проекты. Так наибольшую активность продемонстрировала шведская IKEA, которая в 2005 году объявила о своих планах по строительству около 1 млн кв. м, большая часть строительства которых придется именно на региональные города.

- Какие значимые тенденциозные события вы можете выделить в 2005 году и что следует ожидать от текущего года?

- Как будет поделена Москва владельцами крупных торговых центров?

Еще одно важное событие - появление новых форматов. В прошлом году открылся первый проект в формате ритейл-парк, построенный компанией Гарант-инвест, а также появился первый продовольственный гастроном сети Глобус гурмэ.

В целом на рынке торговой недвижимости Москвы и регионов формируется пул профессиональных игроков, на долю которых приходится до половины рынка профессионального ритейла.
Самара На 3% в месяц дорожали новостройки Самары в I квартале 2006 г. Застройщики и риэлторы утверждают, что на первичном рынке продолжаются проблемы, связанные со вступлением в силу закона Об участии в долевом строительстве.

- В сегменте торговой недвижимости, так же как и на офисном рынке, будут выделяться сетевые девелоперы. По офисному рынку уже четко можно назвать первую пятерку основных профессиональных застройщиков: это IKEA, Гиперцентр,Вэйклин промоушен лимитед,- которые строят торговые центры под маркой Золотой Вавилон. Сейчас у них проектируется большой ТЦ на Рябиновой улице, ГК Ташир - также серьезный девелопер (проекты в Москве, Ярославле, Туле, Калуге), группа Евразия (собирается вложить в коммерческую недвижимость более $500 млн) и т. д. Думаю, что и ПФК Бин также может претендовать на это звание. Помимо уже реализованного комплекса Фестиваль, у компании есть много интересных площадок и проектов.

По данным Юлии Чемпинской, заместителя директора по риэлторской деятельности агентства Поволжский центр развития, на начало апреля индекс средней стоимости 1 кв. м строящегося жилья в центральных районах Самары Самарском и Ленинском составлял от $1000 до $2500, в отдаленных $650-800.

Темпы строительства замедляются, а высокий спрос на жилье сохраняется это приводит к возникновению дефицита и росту цен, говорит Максим Хвостов, директор по риэлторской деятельности риэлторско-строительной компании Дисса. Повышение цен на новостройки доходит до 7% в месяц это очень высокие показатели. Другие риэлторы не разделяют пессимизма Хвостова, считая, что цены за I квартал 2006 г. в целом повысились на 8-9%. По нашим оценкам, динамика роста составляла 3% в месяц, говорит Винтаев. По его данным, в среднем 1 кв. м типовой квартиры в декабре 2005 г. стоил $800, а в начале апреля около $90 В марте цены на новостройки выросли примерно на 4%. Но это усредненные показатели рынок неоднороден, не все новостройки одинаково ликвидны, даже если они строятся в одном районе. По нашим данным, в феврале в Самаре отдельные объекты вообще не дорожали, а другие прибавили в цене до 9%, говорит Евгений Поберезкин, генеральный директор инвестиционной компании Дом. Причина такого разброса в том, что доходность инвестиций в новые дома напрямую зависит от надежности и репутации застройщика и от успешности проекта скорости строительства, активности продаж и т. д..

Другие участники рынка замечают, что постепенно покупатели начинают успокаиваться. Шумиха, которая наблюдалась в декабре прошлого года и в начале 2006 г., утихла, и потребители стали осознавать, что по нескольким компаниям нельзя судить обо всем рынке, говорит Хвостов. Тем не менее, говорит Винтаев, вопрос проблемных застройщиков все еще не решен: сейчас проводятся следственные мероприятия и продолжаются суды по взысканию дольщиками своих денег. Для решения этой проблемы областные власти даже создали специальную комиссию, добавляет эксперт.

Чемпинская говорит, что из-за нестабильной ситуации на первичном рынке резко вырос спрос на новые квартиры, уже имеющие свидетельство на право собственности, либо на квартиры в только что сданных домах. Сегодня люди боятся потерять свои деньги, связываясь с квартирами на начальных этапах строительства, и предпочитают более надежные варианты, например последнюю стадию возведения дома, соглашается Вербицкая. По словам Чемпинской, прошлогодние скандалы с банкротством ряда самарских строительных компаний Содействие, Виктор-С, Проспект-инвестстрой, Прогресс привели к тому, что и в этом году многие покупатели предпочитают вторичное жилье.

Структура покупательских предпочтений за первые три месяца этого года практически не претерпела изменений. По словам Чемпинской, высоким спросом пользуются однокомнатные квартиры площадью от 40 до 50 кв. м
и двухкомнатные метражом около 70 кв. м. Риэлторы отмечают, что наиболее востребовано жилье экономкласса в Промышленном, Октябрьском и Железнодорожном районах.

В связи с этим изменилось и поведение покупателей новостроек. Люди, желающие приобрести строящееся жилье, просто начинают требовать больше гарантий от риэлторов и стараются иметь дело со строительными организациями, имеющими на рынке репутацию солидных, устойчивых компаний, добавляет Вербицкая.

Прогнозировать, как будет развиваться ситуация на рынке первичного жилья в следующие месяцы, риэлторы берутся крайне осторожно. Многое будет зависеть от того, будут ли приняты поправки к закону Об участии в долевом строительстве и смягчены жесткие требования, предъявляемые к застройщикам, говорит Хвостов. Мы ожидали их принятия в начале апреля, но пока этого не произошло, так что снижение темпов строительства продолжится, как и сохранение дефицита предложений.

Чемпинская рассказала, что покупатели все больше интересуются квартирами в домах, расположенных в районе Просек: считается, что здесь неплохая экология рядом парки и Волга. В феврале марте наблюдается увеличение спроса и на дорогое жилье в Самарском и Ленинском районах, где в это время было сдано в эксплуатацию много новых элитных домов и жилых комплексов, добавила она.

По словам руководителя департамента оценки риэлторского агентства Спектр недвижимости Сергея Винтаева, сегодня в сегменте новостроек наблюдается дефицит предложений многие застройщики никак не могут получить всех необходимых разрешительных документов и выставить дома на продажу. Другие эксперты утверждают, что самарские власти жестко контролируют соответствие деятельности строителей новому закону и отзывают лицензии, если находят какие-либо нарушения. Новое законодательство продолжает оказывать влияние на рынок новостроек, тормозя его развитие, констатирует Виктория Вербицкая, специалист отдела первичного жилья риэлторской компании Огни Самары. Михаил Рагульский, пресс-секретарь Самарской гильдии строителей, отметил, что по-прежнему острой для застройщиков остается проблема с получением земельных участков под новые жилые объекты механизм выделения земли через аукционы в Самаре пока не работает.

По словам Винтаева, рост цен в ближайшее время продолжится, как и в начале года, примерно на 3% в месяц.
Сейчас цены на квартиры в новостройках уже готовы сравняться со стоимостью готового зарегистрированного жилья, отмечает Поберезкин. Многие застройщики задумываются о том, что выгоднее и безопаснее строить на деньги банков и компаний-инвесторов, чем привлекать средства дольщиков. Готовые новостройки будут продаваться по ценам вторичного рынка.

Несмотря на все разговоры о возможной стабилизации рынка недвижимости и грядущем снижении цен на жилье, последние медленно, но уверенно, ползут вверх, не обещая, в ближайшей перспективе, каких-либо существенных спадов. Что означает для обычного человека этот не прекращающийся рост цен? Как вести себя в этой ситуации собственнику или покупателю квартиры, планирующему улучшить свои жилищные условия? Что выгоднее сегодня – продавать, покупать жилье, или же копить деньги, ожидая более выгодной рыночной конъюнктуры? Попробуем разобраться в этих вопросах.



На графике отчетливо видно, что темп роста рынка недвижимости в этом году равен 1-2% в месяц. Какой практический вывод для владельца квартиры из этого следует? Он очевиден – если вы планируете продажу квартиры, то с этим сейчас стоит подождать, так она каждый месяц растет в цене. А вот покупка жилья будет сейчас очень выгодным вложением средств.

Для большинства людей квартира – самая главная собственность, наиболее ценная и оберегаемая. Даже не планируя выставлять ее на продажу, мы желаем знать ее реальную рыночную стоимость. Конечно, любой собственник, хотя бы раз в своей жизни, делал оценку квартиры. Но разовая оценка быстро отстает от рыночной конъюнктуры и ценна только как «отправная точка» дальнейшей ценовой динамики.
Каким образом можно отследить изменение стоимости жилья? Возьмем типовую московскую двухкомнатную квартиру в одном из обжитых районов столицы. Если в начале года ее цена составляла около 50000 $, то в мае она уже стоила 53500 $. То есть, за пять месяцев текущего года ее стоимость выросла в среднем на 7%. Наиболее вероятное изменение цены типовой квартиры можно оценить благодаря графику изменения индекса стоимости жилья

Конечно, этот подход по-своему логичен. Однако оказывается, что не все так просто. Во-первых, продавцы квартир всегда стремятся скорее поднимать цены, чем их опускать. Так, даже после кризиса 1998 г. снижение цен началось лишь несколько месяцев спустя. Во-вторых, макроэкономические прогнозы специалистов ирн.RU, основанные на оценке уровня развития экономики и бизнеса в Москве, роста платежеспособности населения и других факторов, показывают, что стоимость жилья в этом году будет продолжать расти. В-третьих, спрос на жилье постоянно растет, в столице квартиры покупают как москвичи, так и представители регионов, и это, опять же, отнюдь не способствует снижению цен на жилье.

При этом сегодня можно услышать мнение о том, что после долгого роста цен может возникнуть их резкий спад. И, исходя из этого подхода, желательно дожидаться более низких цен на жилье, и значит – не спешить с покупкой.

Итак – покупать. Но как быть, если денег на покупку квартиры не хватает? Можно пойти двумя путями. Первый – копить деньги, например на банковском депозите. Второй более короткий – занять недостающую сумму или же взять кредит. Понятно, что занимать крупную сумму не очень приятно, тем более занимать под значительный процент. Как говорится, занимаешь деньги чужие, а отдавать приходится свои. Но, следуя другой поговорке, деньги любят счет. Давайте же посчитаем.

Наиболее вероятный сценарий развития рынка недвижимости показывает, что в этом году существенного снижения цен не будет. Конечно, можно ждать того времени, когда цены на московскую недвижимость упадут, но в ближайшее время это маловероятно. Так что, если квартира вам очень нужна, то ее покупку не стоит откладывать. Если планы покупки квартиры долгосрочные, то лучше подождать периода снижения цен.

Получается, что в нынешних условиях гораздо выгоднее занять деньги или взять кредит и купить квартиру сразу, поскольку даже если вы не сможете отдать занятые деньги, вы с успехом можете выгодно ее вновь продать. Ведь к моменту продажи цена квартиры будет заметно выше той, за которую вы ее приобрели.

Наиболее вероятный подъем рынка в этом году, исходя из указанных выше темпов роста, составит около 15%. Пусть сегодня квартира стоит, например, 5000 Пусть у вас уже есть половина суммы - 2500 Если пойти путем банковского депозита, дающего в среднем 8% годовых в валюте, то эта сумма за год превратится в 27 тыс. За этот срок цена квартиры вырастет до 5750 То есть, если в начале вам не хватало 25000, то теперь вам будет не хватать 3050

На данном графике видно, что показатель индекса доходности жилья сегодня выше 3 единиц, а значит - вложения в недвижимость на данный момент более чем в 3 раза превышают по доходности банковские депозиты. График также ярко демонстрирует тот факт, что индекс доходности жилья, после некоторого апрельского снижения, вызванного внешними факторами, продолжает уверенно подниматься.

Конечно, в зависимости от тенденций на рынке, доходность жилья может меняться и может наступить «критическая точка», за которой выгоднее не спешить с покупкой и копить деньги. Каким же образом определить эту «критическую точку»? Проще всего это сделать, воспользовавшись графиком изменения индекса доходности жилья. Если показатель индекса выше 1 от ср. доходности по банковским депозитам, то выгоднее занять и купить квартиру в кредит. Если же его показатель ниже 1, то выгоднее копить деньги для покупки квартиры на депозите.

История с Рабочим и колхозницей тянется уже четвертый год. Проведенная в 2002 году экспертиза показала, что монументу необходима срочная реставрация: несущий каркас деформировался, а детали скульптуры покрылись многочисленными коррозиями. Стало понятно, что без реставрации памятник просто рухнет, - вспоминает реставратор Вадим Церковников. В октябре 2003 года Рабочего и колхозницу разобрали. Тогда же было решено вознести скульптуру Мухиной на постамент подобающей высоты - точную копию выстроенного в 1937 году на Всемирной выставке в Париже павильона архитектора Бориса Иофана. Архитекторы уверяли, что скульптура теряется на фоне стеклянных конструкций ВВЦ. На том и порешили, пообещав, что монумент встанет на постамент, который станет частью нового торгового комплекса, к середине 2005 года. Но реализовать задуманное не получилось.

Безусловно, каждый человек сам принимает решения о покупке или продаже квартиры исходя из своих личных потребностей и обстоятельств. Однако если сделка с жильем носит, прежде всего, инвестиционный характер, т.е. она направлена на выгодное вложение сбережений или приобретение перспективного жилья на будущее, имеет смысл следить за ситуацией на рынке недвижимости и выбирать для покупки или продажи наиболее выгодные моменты времени.
Рабочий и колхозница, которые три года назад покинули свой постамент у ВВЦ, никак не могут найти себе достойного места в капиталистической Москве. Недавно мэр Москвы Юрий Лужков предложил разместить их на крыше современного мультиплекса. По словам префекта СВАО Ирины Рабер, на согласование и разработку нового архитектурного проекта уйдет время, так что возвращение скульптуры вновь откладывается на неопределенный срок.

Многозальный кинотеатр, кафе, рестораны, выставочные залы и даже драматический театр - вот далеко не полный список начинки, которая должна разместиться внутри нового постамента. Правда, когда это случится - вопрос.

- Не очень удачно выбрали заказчика, - объясняет Известиям ситуацию префект СВАО Ирина Рабер. - Москомнаследие никогда ранее таких работ не вело. А реставрация скульптуры Веры Мухиной - уникальный и очень сложный заказ. Расценок на некоторые операции просто не существует. Смету пришлось составлять самостоятельно. Работа растянулась на несколько лет. Чтобы ускорить процесс, пришлось сменить заказчика и начать сотрудничать с АО Москапстрой, имеющим опыт работы на крупных городских объектах. А недавно мэр Москвы пожелал внести в проект некоторые изменения. По его словам, скульптура Мухиной - это прежде всего символ Мосфильма, которому не пристало стоять без кинотеатра.



Главная --> Публикации