Главная --> Публикации --> Столичная компания при поддержке губернатора построит в городе 150 000 кв. м жилья Последний резерв За дольщиков ответят мэры

Закон года: 214-ФЗ об участии в долевом строительстве

Перед новогодними каникулами журналисты редакции Интерфакс-Недвижимость предприняли попытку определить важнейшие события уходящего года и проанализировать их влияние на состояние рынка. Это наша версия, которая не во всем совпала с мнением опрошенных редакцией экспертов. В данном случае мы позволили себе отойти от привычного формата отстраненного комментария, высказав по ряду вопросов собственную точку зрения.

В свою очередь банки, которые в соответствии с 214-ФЗ несут солидарную ответственность перед вкладчиками, стали сворачивать программы кредитования жилищного строительства. Получить кредит теперь могут лишь крупные проверенные компании, готовые предоставить в качестве залога собственную коммерческую недвижимость и согласные кредитоваться под 20% годовых в валюте.

Несмотря на то, что в 2005 году начали действовать важные для рынка недвижимости Градостроительный и Жилищный Кодексы, главным законом года смело можно считать 214-ФЗ О долевом участии в строительстве жилья. Закон, который по мысли его авторов, должен был сделать отношения на первичном рынке более прозрачными, привел к прямо противоположным результатам. Застройщики сочли его требования чрезвычайно жесткими и стали искать обходные пути привлечения средств дольщиков.

Если в 214-ФЗ не будут внесены изменения, дефицит объектов будет наблюдаться и в 2006 году, причем отдельные успешные проекты могут подорожать на 30-50%, - предупреждает заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям Компании МИЭЛЬ-Недвижимость Оксана Каарма.

Все это привело к тому, что большинство объектов продаются по серым вексельным схемам, число предложений на рынке новостроек сократилось на 15-25% в зависимости от сегмента, а цены на жилье уверенно поползли вверх.

Поправки в первую очередь касаются пересмотра штрафных санкций в отношении застройщиков и отмены пункта о солидарной ответственности банков, вместо которой планируется ввести страхование условий договора за счет строительной компании. Госдума готова рассмотреть эти предложения сразу после новогодних праздников при условии, что с ними согласится правовое управление администрации президента.

Пока только несколько компаний объявили о своей готовности работать по 214-ФЗ. В основном это крупные застройщики, не имеющие проблем с привлечением средств на первоначальный этап работ. Однако, как показывает практика, договоры долевого участия составлены ими в расчете на поправки к закону, за которые ратуют все участники строительного рынка.

От майского энергокризиса всерьез пострадали не простые потребители, отделавшиеся легким испугом, а оптовые покупатели энергии - в первую очередь строительные компании. Сразу после аварии на Чагинской подстанции представители Мосэнерго заявили, что им придется ограничить подключение к сетям новых объектов - будь то жилые дома или офисные центры.

Проблема года: дефицит энергетических мощностей

Строители уже смирились с тем, что часть расходов по модернизации энергосистемы столичного региона им придется взять на себя. Мы готовы на условиях партнерства участвовать в создании новых генерирующих мощностей, - заявил Интерфаксу главный энергетик компании КРОСТ Владимир Крайтман.

Вот уже полгода технические условия на присоединение новых крупных объектов к питающим центрам практически не выдаются. По установленным весной 2005 года заоблачным тарифам застройщики работать не захотели, а новые расценки в связи с реформой Мосэнерго до сих пор официально не утверждены.

Однако помощник генерального директора по информационной политике компании Александр Шапочкин заявил Интерфаксу, что выполнение этой программы напрямую зависит от финансирования, в том числе от уровня тарифов на 2006 год. Тарифы 2005 года, по словам представителя Мосэнерго, не позволяли аккумулировать значительные средства на инвестиционные проекты.

Кроме того, в мэрии рассматривается вариант, при котором инвестор в обмен на снижение доли города в контракте за свой счет займется прокладкой коммуникаций от питающих центров до распределительно-трансформаторных подстанций. В целом, к 2010 году в столице должны появиться дополнительные мощности на 1,5 млн кВт - за счет городских источников финансирования, и 1, 725 млн кВт за счет Мосэнерго.

Сделки года: продажа Интеко цементных заводов и ДСК-3, выход на рынок БазЭла и скупка акций Моспромстроя

Что касается развития энергосберегающих технологий в домостроении, то застройщики относятся к этой идее скептически, уверяя, что любой новаторский проект очень трудно согласовать. В качестве примера они приводят случай с компанией Пластбау-М, взявшейся построить по энергосберегающей технологии два дома, а в результате угодившей в черный список компаний, которые не выполнили свои обязательства перед вкладчиками.

В промежутке оказались такие знаковые события, как уход Интеко из панельного домостроения, скупка акций крупнейших предприятий стройкомплекса и появление на рынке новых мощных игроков, в первую очередь владельца БазЭла Олега Дерипаски.

Год начался с продажи Интеко цементного производства Евроцементу, превратившей эту компанию в крупнейшего монополиста со всеми вытекающими для строительной отрасли последствиями (подробнее см. Конфликт года - ИФ), а закончился покупкой Михаилом Гуцериевым 10% акций Моспромстроя.

Аналогичную стратегию реализует на чуждом для него рынке недвижимости и Олег Дерипаска. Купив летом 2005 года Главмосстрой и Моспромстройматериалы, БазЭл привлек для управления проектами и активами этих структур компанию Конти, в свое время начинавшую проект Новое кольцо Москвы.

Продажа Интеко ДСК-3 - лишнее подтверждение тому, что эра панельного домостроения в Москве заканчивается: на оставшихся свободных площадках типовое жилье строить нецелесообразно, а для домов бизнес-класса и коммерческой недвижимости собственные мощности компании не нужны. Интеко, судя по всему, намерена превратиться в девелопера, привлекающего для реализации своих проектов подрядчиков и консультантов со стороны.

Все это говорит о том, что в силу изменения политической ситуации горадминистрация уже не столь заинтересована в жестком контроле над стройкомплексом.

Смена собственников знаковых строительных предприятий не могла быть осуществлена без ведома столичных властей. И Дерипаска, и Гуцериев перед сделками встречались с мэром Москвы Юрием Лужковым.

Участники рынка относятся к новым игрокам неоднозначно: одни бояться, что, войдя во вкус, они начнут добиваться перераспределения площадок, предлагая городу более выгодные условия их освоения. Другие, напротив, считают, что крупный бизнес может дать стройкомплексу то, чего ему больше всего не хватает - длинных и дешевых денег - и тем самым подстегнуть развитие отрасли.

Как заявил Интерфаксу сам мэр: роман со строителями окончен. Поскольку на 2006 год прогнозируется доходность вложений в недвижимость на уровне 30%-50%, можно ожидать новых крупных сделок с участием финансово-промышленных групп, желающих диверсифицировать свой бизнес.

Всплеск развития конфликтов пришелся на конец 2005 года, и в обоих оказались задействованы городские структуры. В случае с Евроцементом они выступили на стороне застройщиков, обратившись в ФАС с просьбой разобраться с ценовой политикой, проводимой компанией Филарета Гальчева. Во втором случае - в споре ГУТы с ПИКом о судьбе Краснопресненского сахарорафинадного завода - защитили интересы компании, с которой город связывает общий бизнес - холдинг Объединенные кондитеры (правительству Москвы принадлежит блокпакет - ИФ).

Конфликты года: ФАС против Евроцементгруп, ПИК против Объединенных кондитеров

Евроцементу уже выставили штраф и обязали снизить цену цемента до 1316 руб. за тонну, что, по мнению владельцев компании, смертельно для бизнеса. Впрочем, бизнесу Гальчева грозят и с другой стороны: миноритарные акционеры требуют внеочередного созыва и переизбрания совета директоров.

И для Евроцемента, и для ПИКа возникшие разногласия могут иметь далеко идущие неприятные последствия.

Предмет договоренностей - совместное с городом, и соответственно ГУТой, освоение территории КСРЗ, на которой планируется построить элитное жилье общей площадью 200 кв. метров.

ПИКу, если компания не найдет компромисса с городскими властями, будет очень трудно впредь реализовывать свои проекты в Москве. Если мы не договоримся, им придется уйти в область, где мощности принадлежащих компании ДСК наиболее востребованы, - категорично заявляет высокопоставленный собеседник Интерфакса в горадминистрации.

Пакет акций гостиницы Украина был продан на открытом аукционе почти за $275 млн. Такого результата не ожидали не только эксперты гостиничного бизнеса, считавшие даже стартовую цену в $157 мнл. завышенной, но и представители города, ожидавшие выручить от продажи не более $200 млн. Примечательно, что несмотря на участие в торгах структур, близких к АФК Система, Русснефти, другим компаниям, активно работающим на гостиничном рынке, новым владельцем сталинской высотки стала не известная широкой публике фирма ООО Бисквит. За ней, как выяснилось в последствии, стоят владельцы мебельного центра Гранд, торгового дома Москва в Люблино, а также торгового комплекса, строящегося на площади Киевского вокзала.

Торги года: продажа 100% акций гостиницы Украина

Благодаря продаже гостиницы столичный департамент имущества перевыполнил годовой план по неналоговым доходам на 5 млрд. руб. В будущем году власти намерены продолжить программу приватизации гостиниц: ожидается, что на торги будут выставлены городские пакеты Космоса и Балчуга.

Хотя гостиничный бизнес для предпринимателей является непрофильным, на встрече с представителями городских властей, они пообещали реализовать имеющийся в пакете документации проект реконструкции Украины и сохранить сложившийся трудовой коллектив.

Рост цен на 3 и выше процентов в месяц, начиная с сентября 2005 года, объясняется совокупностью факторов, в том числе увеличением себестоимости квадратного метра, высокими мировыми ценами на нефть, дисбалансом спроса и предложения, который с одной стороны является следствием 214-ФЗ, а с другой - обусловлен трудностями в освоении площадок, выделенных под строительство.

Тенденции года: дефицит стройплощадок, активизация рейдеров, новый скачок цен на жилье

Дефицит площадок привел к тому, что город не может обеспечить в некоторых районах волновое переселение жителей пятиэтажек, а ДСК - загрузить за счет городских заказов свои мощности. Если под точечную застройку бизнес-класса резервы еще остаются, то места под массовое строительство практически на исходе, о чем свидетельствует вывод на рынок таких непростых площадок, как Некрасовка и Щербинка.

Чистых участков в городе почти не осталось. Везде от застройщиков требуют или переложить коммуникации, или убрать ЛЭП, или снести гаражи, в результате чего сроки реализации контрактов существенно увеличиваются.

Фактически рейдеры помогают правительству Москвы осуществлять программу вывода промышленных объектов за пределы города, - говорит юрист ИК Русский проект Андрей Тюкалов.

Повышенный спрос на участки привел к активизации деятельности рейдеров. Значительная часть рейдерских атак на промышленные предприятия в 2005 году осуществлялась с целью завладения их земельными активами.

В целом отношение к рейдерам у участников рынка и чиновников спокойное. Если исключить возможность поглощения криминальными методами, то это абсолютно нормальный рыночный процесс, - говорит партнер компании Джон Тайлер и партнеры Валерий Тутыхин, подготовивший по заказу столичного управления по экономической безопасности Памятку по способам предотвращения враждебных поглощений.

Особенно активно этот процесс проходит в центральном округе, где затраты на перебазирование (или ликвидацию) предприятия с лихвой компенсируются прибылью от реализации на освободившейся территории девелоперских проектов.

2005 год стал переломным для проекта ММДЦ Москва-Сити. По словам представителей ОАО Сити, в настоящий момент осваивается подавляющее большинство из 35 участков, на которые поделена территория делового центра. Последними в этом году на площадки вышли компании Стройинком-К, которая является инвестором строительства многофункционального комплекса Центральное ядро, и Капитал-груп, предполагающая возвести на набережной две башни Москва и Санкт-Петербург высотой 73 и 62 этажа соответственно.

Проект года: развитие ММДЦ Москва-Сити

Уже в 2006 году, по словам заместителя мэра в правительстве Москвы Иосифа Оржоникидзе, из Сити в аэропорты Внуково и Шереметьево будут осуществляться вертолетные перевозки.

Летом в ММДЦ Сити открылась станция метро. А осенью был решен вопрос об обеспечении объектов делового центра энергией и теплом за счет строительства двух газотурбинных станций средней мощности. Что касается транспортной схемы Сити, то ее реализация целиком и полностью зависит от возможностей столичного бюджета, однако чиновники обещают, что до конца 2007 года свои обязательства перед инвесторами по сооружению новых дорог, город выполнит.

Это говорит о появлении тенденции комплексного освоения территорий. Такие проекты отличаются большей прозрачностью, единым архитектурным и концептуальным подходом, в том числе по отношению к близлежащим районам, административной поддержкой, - говорит директор отдела консалтинга Knight Frank Константин Романов.

Участники рынка также с энтузиазмом отнеслись к планам властей расширить территорию ММДЦ до 1000 га и превратить его в новаторский для Москвы проект Большого Сити.

Афера года: строительные пирамиды

Концепция Большого Сити разрабатывается управляющей компанией Система-Галс по принципу мини-города, в котором около 20% территории займут дороги и транспортная инфраструктура, 20-25% деловые, торговые центры и выставочные комплексы, 15-20% объекты социнфраструктуры, остальное жилые кварталы.

Попавшие в черный список застройщики, в большинстве своем не мошенники, а неудачливые предприниматели.

Чреда скандалов, связанных с невыполнением застройщиками своих обязательств перед дольщиками, является прямым следствием стагнации на рынке недвижимости, наблюдавшейся с середины 2004 года. Когда спрос начал падать, у строительных компаний, набравших кредитов на освоение сразу нескольких площадок, возник кассовый разрыв в возврате средств. Латать дыры, перекидывая с одного объекта на другой средства физических лиц, стало нечем, и строительство пришлось замораживать.

Большинство из 35 площадок уже переданы другим застройщикам, которые в обмен на увеличение объемов и другие преференции со стороны властей готовы выполнить обязательства перед дольщиками в течение 2006-2008 годов.

Применяемые ими схемы финансирования были рассчитаны на ажиотажный спрос и не годились для стабильного рынка. Вряд ли в их действиях был злой умысел, - говорит юрист МКА Князев и партнеры Андрей Князев, напоминая, что почти все компании выразили готовность самостоятельно достроить часть проблемных объектов. Хотя соинвесторы по закону отвечают по всем рискам, связанным со строительством домов, город в преддверии выборов в Мосгордуму решил взять ситуацию с долгостроями под свой контроль.

По рельсам, по железной дороге

С одной стороны, понятно желание горадминистрации нормализовать обстановку. Но с другой - мэрия создает опасный прецедент, поскольку 35 адресами число проблемных домов не ограничивается, а состояние ажиотажа, в котором сейчас находится рынок, делает возможным повторение опасного сценария, несмотря на наличие 214-ФЗ.
Во вторник на Савеловском вокзале Москвы открылся терминал аэропорта Шереметьево. Теперь авиапассажиры смогут зарегистрироваться на рейс, а также сдать багаж прямо здесь и добраться до аэропорта всего за 25 минут. Параллельно с железнодорожниками авиатрансфером занялись и столичные власти. Заммэра Иосиф Орджоникидзе пообещал, что уже в марте начнутся пробные полеты авиатакси с вертолетных площадок делового центра Москва-Сити до аэропортов Шереметьево и Внуково. Впрочем, как выяснили Известия, разрешения на полеты над городом до сих пор не получены.

- Время пути от вокзала до станции Лобня занимает всего 25 минут, - рассказала Известиям руководитель пресс-службы МЖД Наталия Пашкалова. - Стоит поездка 50 рублей. В Лобне пассажиров ждут современные автобусы, которые бесплатно везут их последние 6 километров, оставшиеся до аэропорта. В будущем мы планируем возить авиапассажиров бесплатно на всем протяжении пути. Проездным будет считаться билет на самолет. Но для этого авиакомпании, летающие из Шереметьево, должны заключить с аэропортом и нами соответствующие договоры. Для всех остальных пассажиров - встречающих и провожающих - стоимость проезда на авиаэкспрессе останется прежней: 50 рублей.

Первые скоростные поезда с авиапассажирами отправились с Савеловского вокзала столицы до станции Лобня еще в 2004 году. Там улетающих встречали автобусы, которые везли их в аэропорт для регистрации и паспортного контроля. Теперь эту процедуру можно пройти прямо на Савеловском вокзале.

- На следующем этапе мы хотим довести железнодорожные пути прямо до аэропорта, - делится планами железнодорожников Наталия Пашкалова. - Начало строительства недостающего отрезка железнодорожной ветки от Лобни до Шереметьево-2 запланировано на будущий год, проект оценивается в 2,2 млрд рублей, рассчитан на два года. Если Савеловский терминал не справится с пассажиропотоком на Шереметьево, будет построена ветка между аэропортом и Ленинградским вокзалом, но пока об этом говорить рано - надо оценить рост числа наших авиапассажиров.

Поезда ходят до Лобни и обратно каждый час. Первый электропоезд отправляется в сторону аэропорта в 7.00, а последний в 22.0 С 10.00 до 14.00 - технический перерыв. Поэтому последний поезд из Лобни в Москву отходит в 9.00, а первый после перерыва в 13.0 По выходным в сторону аэропорта идет дополнительный электропоезд в 13.00, а из Лобни - в 11.00.

Орджоникидзе грезит небом

Напомним, что железнодорожное сообщение между аэропортом Домодедово и Павелецким вокзалом было открыто еще в августе 2002 года. По данным пресс-службы группы Ист лайн, управляющей Домодедово, на сегодняшний день этот путь выбирает каждый четвертый пассажир. Пассажиры Внуково получили аналогичные возможности в конце прошлого года - они вылетают из столицы с Киевского вокзала.

- В феврале-марте 2006 года могут начаться пробные вертолетные полеты авиатакси от московского делового центра Москва-Сити до аэропортов Внуково и Шереметьево, - заявил во вторник чиновник. - Проводить этот эксперимент поручили тюменской компании UT Air, занимающейся международными перевозками.

Составить серьезную конкуренцию железнодорожникам намерен заместитель мэра Москвы Иосиф Орджоникидзе, уже несколько лет пытающийся приделать к столичным такси крылья.

В Москва-Сити подробности этого проекта сообщить не смогли.

По словам Орджоникидзе, воспользоваться авиатакси сможет любой желающий. Облет пробок и экономия драгоценного времени обойдется примерно в 50 долларов. Вместимость авиатакси - 6-8 мест. Аналогичное сообщение в будущем планируется наладить также между Москва-Сити и аэропортом Домодедово, - добавил он.

Не смогли поделиться информацией и в аэропортах Внуково и Шереметьево - там ничего о пробных вылетах вертолетов на их территорию пока не слышали.

- У нас, конечно, предусмотрены несколько вертолетных площадок на крышах зданий, - заявили в деловом центре. - Еще одна - над мостом, который должен стать дублером Кутузовского проспекта. Но откуда именно будут летать вертолеты в аэропорты, мы пока не знаем.

- К нам никто по этому поводу не обращался, - заявил Известиям начальник управления инспекции по безопасности полетов Ространснадзора Владимир Рудаков. - Кроме разрешений от различных инстанций нужно еще составить специальную инструкцию. Ее пока тоже нет. И извините, но лично я вообще не знаю такого аэропорта - Москва-Сити.

Впрочем, может быть, и не скоро услышат. Дело в том, что любые полеты над территорией города, тем более такого мегаполиса как Москва, запрещены без специальных разрешений ФСБ, ФСО, Генштаба и многих других подобных организаций. Процедура получения этого разрешения - дело не одного дня. Но, судя по всему, к его оформлению столичные власти еще не приступали.

Категории земель

Согласно Земельному кодексу РФ (далее ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование.
В РФ определены следующие категории земель:


Земельный участок часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок. Представленная в статье информация будет полезна каждому, кто владеет земельным наделом.

Кадастровый учет

Земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету. В настоящее время юридически действителен учет, проводившийся в России до вступления в силу Закона О государственном земельном кадастре. Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель основной документ земельного кадастра. Он содержит такие сведения, как:
кадастровые номера;
местоположение (адрес);
площадь;
категория земель и их разрешенное использование;
описание границ участков, их отдельных частей;
зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;
качественные характеристики, в том числе показатели плодородия для отдельных категорий земель;
наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с участками.
Кадастровый номер участка это длинный ряд цифр и точек, и их значение не всегда понятно рядовому обывателю. В ходе кадастрового деления территории Российской Федерации той или иной ее части присвоили номер. Единицами такого дробления служат округа, районы, кварталы. Поэтому кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала, а также самого участка. Цифры отделены друг от друга двоеточиями. Например, 50:22:03:001.

сельскохозяйственного назначения;
поселений;
промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения;
особо охраняемых природных территорий и объектов;
лесного фонда;
водного фонда;
запаса.

Субъектами частной собственности на землю являются граждане и юридические лица РФ. Помимо них владельцами земли в нашей стране могут быть иностранные юридические лица и граждане, а также лица без гражданства, но они не имеют права приобретать земли в приграничных территориях (перечень последних установил Президент РФ). Кроме того, ограничены права перечисленных выше лиц, а также компаний, в уставном капитале которых доля названных собственников составляет более 50 %, на участки из категории земель сельскохозяйственного назначения. Данные субъекты вправе получить участок или долю в общей собственности на него только на правах аренды. Если упомянутые лица на законных основаниях, например, в порядке наследования, оказались владельцами таких участков или доли в праве общей собственности, то такое недвижимое имущество должно быть отчуждено.

Права на землю

В соответствии с ЗК РФ существует несколько форм права на землю, а именно:
право собственности;
право постоянного (бессрочного) пользования;
право пожизненного наследуемого владения;
аренда;
сервитут;
безвозмездное срочное пользование.

Что касается постоянного (бессрочного) пользования и пожизненно наследуемого владения, то после 30.10.2001 г. такого права на земельные участки граждан лишили. Оно сохранено лишь за теми, кто владел наделом до введения в действие ЗК РФ.

Собственник земельного участка может владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению (сдавать в аренду, предоставлять в безвозмездное срочное пользование и т. д.).

Прекращение прав на землю

Как гласит ст. 44 ЗК РФ, право собственности на землю прекращается в случае:
отчуждения собственником земельного участка другим лицам;
отказа владельца от земельного участка;
принудительного изъятия у собственника земли.


Кроме того, для этих лиц закон предусматривает возможность бесплатно получить участки в собственность. Взимание дополнительных денежных средств, помимо сборов, установленных законом, не допускается.

Отказ от права собственности на участок на практике встречается редко, особенно сегодня, когда приобретение земли, как правило, означает немалые финансовые затраты. И все же данный вопрос также урегулирован законодательством.

Отчуждение земли владельцем другим лицам оформляют путем заключения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, аренда с выкупом).

Действия собственника служат основанием для изъятия земли в случае, если:
участок не используют в соответствии с его назначением (ст. 284 Гражданского кодекса РФ);
участок задействуют с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ).


Гражданин или организация могут отказаться от права собственности на земельный участок, объявив о том либо совершив другие действия, свидетельствующие об устранении от владения, пользования или распоряжения землей. Следует учесть, что отказ от собственности на землю не влечет прекращения прав и обязанностей владельцев в отношении имущества до приобретения его другим лицом. Все это время хозяин обязан нести бремя содержания своего имущества, например платить налоги.

Документы на землю

Документы, подтверждающие права на землю, могут быть различными в зависимости от времени приобретения участка. Так, если он куплен до 31.01.1998 г., то возникшее право удостоверяет:
свидетельство о праве на земельные доли, а при его отсутствии выписка из решений органов местного самоуправления;
государственные акты: на право собственности на землю; пожизненного наследуемого владения; бессрочного (постоянного) пользования землей;
свидетельство о праве собственности на землю;
договор об отчуждении участка, решение суда, свидетельство о праве на наследство.
Все перечисленные документы юридически действительны, и менять их на новые нет необходимости. Перерегистрировать права на землю нужно лишь при совершении сделки с ней.
Если же участок приобретен после 31.01.1998 года, то надо пройти процедуру государственной регистрации.

К иным обстоятельствам относится изъятие земельного участка путем выкупа для государственных или муниципальных нужд, что допускается только в исключительных случаях. Выкупную цену, сроки и другие условия определяют по соглашению с собственником. В выкупную цену включают рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные изъятием и досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Взамен владельцу нередко предоставляют другой участок.

При расчете налога учитывают кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Если земля находится в общей долевой собственности, то налог определяют для каждого налогоплательщика пропорционально его доле, а если в общей совместной собственности, то налог уплачивают в равных долях.

Плата за землю

Согласно ЗК РФ за использование земли нужно вносить арендную плату или уплачивать земельный налог.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ (далее НК РФ) плательщики земельного налога организации и физические лица, которым участок принадлежит на правах владения, постоянного бессрочного пользования, а также пожизненного наследуемого владения. Налоговым периодом признают календарный год.

Размер арендной платы существенное условие договора аренды. Если земля находится в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, то порядок ее определения принимают, соответственно, Правительство РФ, органы государственной власти субъектов, органы местного самоуправления. В отношении земель, находящихся в частном владении, арендную плату устанавливают по договоренности сторон.
С развитием рынка жилья в России количество судебных споров о правах на недвижимость не уменьшается. Больше всего арестов (около 30%) накладывают на жилье из‑за тяжб о разделе имущества и определении долей (до 25%). Далее по убывающей идут арбитражные споры между юридическими лицами (долевое участие в строительстве, права на группы квартир), мировые соглашения и споры по иным основаниям.

Налоговые ставки (их устанавливают органы муниципальных образований) не должны превышать ставки, предусмотренные НК РФ. Так, для земель сельхозназначения, земель в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и задействуемых для сельскохозяйственного производства определяют налоговую ставку не более 0,3%. Это также касается участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса и предоставленных для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства. В отношении прочих земельных участков налоговая ставка не должна превышать 1,5%.

Пример: при расселении коммуналки одному жильцу досталась двушка, с которой уже были совершены три сделки. Через три года дочь покойной жены одного из прежних хозяев подала иск в суд. Квартира была продана без ее ведома, а истица имела право на половину жилья (прямое наследование). Как правило, такую сделку расторгают автоматически. Крайним оказывается последний покупатель.

Если кто‑то из бывших хозяев квартиры когда‑то состоял в браке или у жильцов есть дети (необязательно прописанные в квартире), если бывший хозяин умер, или тяжело болел, или состоял на учете в психоневрологическом (или наркологическом) диспансере, то квартира может быть небезопасна для приобретения. Не исключено, что документы отказа от права преимущественной покупки не были оформлены, есть обиженные наследники, продавец находился в состоянии заблуждения и т. п. Словом, никто не даст гарантии, что через несколько лет бывшие хозяева не попробуют отсудить проданную квартиру обратно. Практика показывает, что это весьма вероятно. Судебные решения по спорам о правах обычно предписывают вернуть всех участников сделок с конкретной недвижимостью в исходное состояние, прокрутив цепочку в обратном порядке (двусторонняя реституция).

Что является объектом страхования?

По договору титульного страхования объектом становится титул владельца (собственника), кредитора и других заинтересованных лиц, связанных с возникновением и переходом прав на недвижимость. В России все отношения, возникающие при совершении сделок с недвижимостью, регулируются Федеральным законом от 17 июня 1997 года № 122-ФЗ О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Титульное страхование применяют в случаях:

Люди, приобретающие сегодня объекты недвижимости (жилые помещения, коммерческую недвижимость, земельные участки) зачастую попадают в группу риска и в случае возникновения какого‑либо спора остаются один на один со своими проблемами. Как себя защитить? Способ есть: речь идет о титульном страховании, то есть страховании имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности.

Механизм титульного страхования

Механизм титульного страхования не отличается от порядка осуществления другого вида этой услуги, а именно:
1) страхователь предоставляет в страховую организацию копии документов, подтверждающие наличие у него права собственности и основания получения данного права (например, свидетельство о регистрации права собственности и договор купли-продажи), заполняет заявление на страхование;

осуществления сделок на вторичном рынке недвижимости;
приобретения недвижимости на первичном рынке в результате выкупа у государства;
приобретения инвестором прав на недвижимость в результате нового строительства или реконструкции;
кредитования на приобретение (строительство) недвижимости или под залог имеющейся у заемщика недвижимости.

3) после получения всех необходимых документов и их анализа, то есть предстраховой экспертизы, страховщик определяет страховой тариф;

2) на основании анализа заявления и предоставленных копий документов, а также информации, содержащейся в заявлении, страховщик может затребовать дополнительные документы;

5) при наступлении события, имеющего признаки страхового случая (получение официального уведомления об открытии судебного производства по иску, неофициальной информации о намерении третьей стороны подать иск и т. п.), страхователь уведомляет о том страховщика, который совместно с клиентом пытается осуществить досудебное урегулирование иска, а при невозможности сделать это оказывает ему помощь в судебном процессе (полное юридическое сопровождение дела вплоть до представления интересов в суде);

4) в случае согласия сторон с условиями страхования заключают договор (в виде полиса или полнотекстового договора), ответственность страховщика по договору наступает не ранее дня, следующего за датой оплаты страховой премии (или ее первой части при оплате премии в рассрочку);

В среднем тариф на титульное страхование составляет от 0,3 до 4,5% (определяющую роль здесь также играет срок страхования).

6) если суд все же выносит решение об удовлетворении иска, на основании которого производят запись в государственном реестре, страхователь направляет страховщику заявление о наступлении страхового случая, и в течение оговоренного договором страхования (или правилами страхования) срока страхователю выплачивают страховое возмещение.

Если рассматривать установление страховой суммы по договору страхования титула (страхование имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности), то ее определяют в соответствии с договоренностью страхователя и страховщика. Страховая сумма делится на инвентаризационную, которую определяют органы технической инвентаризации (БТИ), и рыночную, которая отражает не только стоимость стен, потолка, электро- и сантехнического оборудования и тому подобного, но и учитывает множество других факторов (престижность района, этаж, удаленность от общественного транспорта, вид из окон и т. п.). Страхователь заинтересован в возмещении ему рыночной цены (как правило, вне зависимости от суммы, указанной в договоре купли-продажи). А значит, в договоре страховую сумму можно устанавливать в пределах рыночной стоимости, что не противоречит закону. Необходимо отметить, что страховое возмещение не может превысить рыночной стоимости объекта на день заключения договора страхования; если договором или правилами страхования не предусмотрено иное, страховое возмещение будет выплачено пропорционально отношению страховой суммы к рыночной стоимости объекта. Рассмотрим пример: если объект стоит 100 тыс. долл., а страховая сумма установлена в размере 70 тыс. долл. и утрачено право собственности на долю в размере 1/4, то страховое возмещение составит 17,5 тыс. долл.

Реально страхование титула собственности оправдано на срок не более трех лет, который определен законодательством как срок исковой давности по таким сделкам. Конечно, существуют обстоятельства, по которым суд может приостановить течение срока исковой давности или продлить (возобновить) его. Тем не менее согласно доступной статистике основное количество исков приходится на первые три года после сделки. Первого января 2006 года вступило в силу постановление о норме снижения сроков исковой давности по недействительным и ничтожным сделкам с десяти до трех лет. (Федеральный закон от 21 июля 2005 года № 109-ФЗ).

В России тарифы на такое страхование значительно превышают те, что существуют за рубежом, и понизятся они только при условии увеличения числа страхователей. Последнее произойдет лишь в двух случаях при резком снижении тарифов или продвижении программ титульного страхования через риелторские фирмы. По мнению экспертов, именно второй вариант является не только более предпочтительным, но и вполне реализуемым.

Что может стать причиной наступления страхового случая?

Причиной наступления страхового случая по титульному страхованию может стать удовлетворение судом иска к страхователю по поводу лишения его застрахованного права собственности, принятое по основаниям, которые предусмотрены существующим законодательством. Однако до тех пор, пока в реестр прав собственности не будет внесена запись о переходе права собственности к третьим лицам (об обременении объекта недвижимости правом владения), страховой случай не считается наступившим. Итак, мы вкратце рассмотрели содержание титульного страхования. До полной защиты имущественных интересов всех собственников недвижимости, как это происходит в зарубежной практике, нам еще далеко. Однако результаты исследования и анкетирования свидетельствуют о положительных тенденциях в данной сфере. Например, руководители риелторских компаний рассматривают возможность сотрудничества в деле продвижения титульного страхования как способ повышения конкурентоспособности своих компаний. Так, 66% из них считают, что такое сотрудничество положительно скажется на имидже возглавляемых ими компаний, поскольку клиентам удобно получать полный набор услуг, 20% начальников подчеркивают, что система гарантий является позитивным фактором для клиентов, 85% боссов уверены в перспективности включения титульного страхования в услугу риелтора, и это притом что 60% руководителей не известны условия конкретных страховых программ. Более половины опрошенных нотариусов (56%) называют титульное страхование механизмом достаточной гарантии чистоты сделки в деле защиты имущественных интересов. Титульное страхование снижает риск наступления последствий ошибки при нотариальном заверении сделки. Таким образом, можно сделать вывод: в обозримом будущем титульное страхование станет распространенной возможностью реализации полной финансовой гарантии для собственников недвижимости, а его развитие сможет способствовать стабильности и надежности проведения операций с недвижимостью.



Главная --> Публикации