Главная --> Публикации --> Лужков разрешит только стричься Юрий лужков окружает кремль элитными домами и ночными клубами Самострой под стрелой Торговцы увлеклись многоформатностью Кто ответит за недоступное жилье

Приоритеты определены

Согласно широким опросам покупателей столичного жилья, их выбор зачастую и в существенной мере определяется наличием в обозримом окружении определенной инфраструктуры и прежде всего детских дошкольных и образовательных учреждений. Однако по мере повышения классности и стоимости жилья этот фактор пропорционально теряет свою значимость. А на пороге такой обособленной категории, как жилье элитное, и вовсе становится ничтожным. Здесь действуют совсем иные и прочно устоявшиеся критерии: местоположение дома, его архитектурное решение и инженерно-технологическая оснастка, качество строительства и отделки, параметры прилегающей территории и паркинга, число квартир и социальная принадлежность их хозяев, безопасность проживания и т.д.

Покупатели дорогого жилья мало интересуются наличием поблизости от дома детских садов и школ, отмечает Владимир Коллар, генеральный директор компании КВ Инжиниринг, поскольку имеют возможность сами либо с помощью гувернанток или водителей отвозить детей в элитные учебные заведения, которые выбираются не по территориальному признаку, а по другим критериям: репутация, уровень преподавания и т.д.

Целиком и полностью ориентируясь на престижность дома вкупе с достоинствами окружающей городской и социальной среды и тщательно взвешивая вопросы качества проживания, элитный клиент крайне редко рассматривает свое будущее жилье в тесной адресной привязке к объекту (будь то детский сад, школа или лицей), который будут постоянно посещать его дети. И это несмотря на тот факт, что даже самая экстремальная комфортность проживания на самой рафинированной миле столицы едва ли принесет полное удовлетворение, если приходится постоянно заботиться о ежедневной доставке ребенка в школу или детский сад и мириться с постоянным беспокойством о нем, затерянном в труднопроходимых дебрях ревущего мегаполиса.

Таким образом, отсутствие школы за углом практически не влияет на решимость клиента обосноваться в том или ином элитном районе. Впрочем, и присутствие пусть и хорошо зарекомендовавшей себя, но муниципальной школы не рассматривается как дополнительный плюс в пользу того или иного района проживания. Как и при выборе элитного жилья, здесь действуют отличные от общепринятых приоритеты, и на первый план выходит все та же забота об исключительности собственной репутации. Кроме того, если уж сегодня самим покупателям элитных квартир приходится в преддверии покупки проходить, что называется, фэйс-контроль, то можно себе представить уровень их претензий к окружению собственных детей.

Аналогичным образом этот вопрос комментирует Игорь Шубин, начальник отдела вторичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty, подчеркивая, что особый статус покупателей дорогой недвижимости позволяет при выборе образовательного учреждения руководствоваться не территориальным критерием, а высоким рейтингом, профилем, качеством образования. В таких семьях есть возможность выделить автомобиль специально для ребенка на дорогу от дома до школы. Если говорить о детях дошкольного возраста, то в большинстве случаев родители пользуются услугами нянь и домработниц. То есть семьи совершенно не привязаны к детским учреждениям какого-либо района.

Правила с исключениями

Попытка поставить вопрос иначе, а именно: может ли перевесить такой фактор, как наличие присмотренной клиентом школы, при выборе из нескольких адресов элитного проживания? опять же не дает уверенно положительного ответа. Возможно, это и может стать одним из плюсов, считает Игорь Ладычук, руководитель Департамента по связям с общественностью коммуникационной группы Медиа-Шторм, но все же, если кто-то считает принципиально важным для себя жить, к примеру, на Остоженке, то вряд ли он отдаст предпочтение другому району, где есть правильная школа или лицей. Другое дело, когда речь идет о покупателях жилья бизнес-класса, для которых детская составляющая такого критерия, как инфраструктура, по всем опросам занимает первое место.

Единичный пример исключения из правил приводит Игорь Шубин, начальник отдела вторичных продаж городской недвижимости компании Soho Realty: В нашей практике был случай, когда клиент искал жилье поблизости от школы, что в Знаменском переулке.

Впрочем, несмотря на то, что все респонденты единодушно отрицают существование значимого влияния детской инфраструктуры на выбор элитной недвижимости, некоторая положительная статистика в части этого аспекта все же существует. Так, Марина Венчковская, ведущий брокер компании Дельта Эстейт, также отнюдь не ставит под вопрос сложившуюся очередность критериев выбора элитного места жительства и подчеркивает отсутствие существенной зависимости этого выбора от наличия детских объектов. В то же время она приводит следующие любопытные цифры: Сейчас продажи квартир с обязательным наличием в районе детских учреждений составляют 10 15% от общего уровня продаж. И подкрепляет свои данные конкретными примерами, говоря, в частности, о том, что известная школа в районе Патриарших в значительной степени определила выбор данного района проживания целым рядом клиентов. При этом подчеркивается, что специалисты по продаже элитной недвижимости считают факт наличия в районе детского учреждения соответствующего уровня важным, в первую очередь, для иногородних покупателей в силу их менталитета. Привыкшие к размеренному и неторопливому образу жизни, они не могут, да и не хотят менять свои привычки, поэтому целенаправленно покупают квартиры в непосредственной близости от детских и школьных учреждений, так как не готовы тратить много времени на транспортировку своего ребенка до школы или детского садика.

Если гора не идет к Магомеду

Самым, пожалуй, известным и показательным примером является Англо-Американская школа, которая во многом определила состав жителей Покровского-Глебова и, в частности, клубного жилого дома Чайка, который, кстати, обладает и собственной развитой детской инфраструктурой.

Кроме того, тот факт, что московским правительством намечена программа реконструкции ряда столичных общеобразовательных школ довоенной постройки (большинство которых располагается в исторической черте города), дает основание предполагать, что многие из них в результате могут обрести элитный статус.

Если целенаправленная привязка места жительства к элитным детским учреждениям носит случайный характер, то тенденция к формированию в зонах элитной застройки соответствующей городской среды вполне закономерна. Многие объекты инфраструктуры так или иначе перепрофилируются либо адаптируются к элитному окружению, обеспечивая надлежащий и востребованный в данном районе уровень услуг. Очевидно, что с течением времени в этот процесс все в большей степени будут вовлекаться и детские учреждения, обеспечивая искомый престиж и уровень образования.

В числе детских образовательных учреждений, вызывающих повышенный интерес среди покупателей элитного жилья, эксперты отмечают, в частности, Ломоносовскую, Экономическую и Международную школы, лицей Столичный, Первую московскую гимназию, классический пансион МГУ, школу Золотое сечение и ряд других. Рейтинг школ самого престижного ранга определяется с учетом года основания, срока аккредитации, программы обучения, преподавательского состава, процента медалистов и стабильности состава учащихся. Кроме того, серьезное внимание отводится таким факторам, как школьная территория и транспорт, системы обеспечения безопасности, уровень организации питания, медицинского обслуживания и службы психологической поддержки, наличие стипендий и грантов и пр.

Сегодня география престижных столичных школ развивается соответственно географии элитной застройки: Центр Запад Юго-Запад. Причем элитное образование Москвы представлено, в основном, частными школами, в том числе школами-пансионами, лицеями и гимназиями, предлагающими помимо продвинутого общего и специального образования дополнительное обучение в сфере искусств (музыкальное, художественное, балетное) и спортивных дисциплин.

С другой стороны, когда речь идет о застройке или реконструкции целого квартала, то можно сказать, что проблема объектов детской инфраструктуры решается сама собой. Когда девелопер занимается проектированием целого квартала, город просто обязывает его строить объекты инфраструктуры, в том числе рассчитанные на детей, поясняет Владимир Коллар, генеральный директор компании КВ Инжиниринг. Да инвестор и сам понимает, что наличие инфраструктуры только добавляет привлекательности его проекту в глазах потенциальных покупателей. Кроме того, в рамках одного штучного дома, даже рассчитанного всего на 20 квартир, на прилегающей территории обязательно должна быть детская игровая площадка с песочницей, качелями, развивающими турниками.

Что касается детских садов, которых, как известно, в Москве катастрофически не хватает, то еще год назад мэром Москвы было внесено предложение о развитии сети таких учреждений за счет как бюджетных, так и привлеченных средств. Причем инвесторов предполагается привлекать для строительства детских садов именно в районах элитной застройки.

Кроме того, некоторые застройщики включают в инфраструктуру дома специализированные детские игровые помещения, где родители всегда могут оставить ребенка под присмотром штатной няни, что также можно отнести к разряду несомненных плюсов при рассмотрении клиентом вариантов квартир.

Важность присутствия игровых и прогулочных условий для детей подчеркивает Ирина Рогачева, руководитель направления элитной недвижимости ЗАО МИАН-агентство недвижимости, говоря о том, что в большинстве случаев роль детских учреждений в принятии решения о приобретении элитной недвижимости очень невелика. Более серьезную роль играет наличие закрытой территории с детской площадкой или сквера для прогулок с ребенком неподалеку.

Совершенно иные тенденции отмечаются, когда речь заходит о покупке элитного жилья за чертой города. По данным экспертных опросов, покупатели загородного элитного жилья мало приемлют перспективу ежедневной отправки детей в какое бы то ни было прославленное учебное заведение, расположенное в центре Москвы. Напротив, при рассмотрении вариантов такой фактор, как наличие детских учреждений соответствующего уровня, является весьма весомым.

С точностью до наоборот

С точки зрения развитости инфраструктуры, в том числе детской, традиционно лидируют зоны элитной застройки Рублево-Успенского направления. Его догоняют престижные поселки, расположенные вдоль Новорижского и Дмитровского шоссе.

Безусловно, присутствие детских учреждений в поселке или вблизи от него одно из важных условий для реализации проекта и его дальнейшего нормального функционирования, говорит Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании ТЕРРА-недвижимость, отмечая, однако, что далеко не все проекты предусматривают строительство школ и детских садов, и в настоящий момент ни один из поселков пока не может похвастаться хорошей образовательной инфраструктурой.

На данный момент для повышения привлекательности проекта девелоперам стоит закладывать собственные учебные заведения. Чтобы снизить возможные финансовые риски и облегчить бремя по содержанию инфраструктуры поселка, имеет смысл школу и детский сад делать доступными не только для жителей поселка, считает Тимур Сайфутдинов. Второй вариант строить поселок в пределах 5 7 км от уже существующих или строящихся школ. Одним из таких центров будет Павловская школа, которая строится рядом с поселком Павлово и сможет принять сразу до 750 учеников. Строительство филиала знаменитой московской Ломоносовской школы планируется рядом с поселком Пестово. Другой пример поселки Гринфилд и Шервуд, рядом с которыми также планируется построить школу.

Однако в условиях активизации загородного элитного строительства дефицит детских образовательных учреждений постоянно растет.

Количество элитных зданий стремительно растет их счет идет уже на сотни. И каждый из объектов непременно исключительный, нерастиражированный. Что, по сути, и определяет его как элитный. В связи с этим возникает закономерный вопрос: как застройщики умудряются производить штучный товар, а каждая следующая новинка более совершенна, чем предыдущая?

Вероятно, существует и другой ход построить элитный жилой объект в непосредственной близости от превосходно зарекомендовавшей себя школы, что, безусловно, не замедлит отразиться на привлекательности объекта для покупателей и заодно повысит его стоимость А впрочем, оставим этот вопрос для специалистов.
Сколько в Москве элитных домов? Ответить на этот вопрос с точностью до единицы вряд ли получится. Критерии элитности, во-первых, постоянно меняются. Кроме того, здания имеют свойство стареть. А потому то, что, скажем, еще года два назад было бесспорным в наипрестижнейшем сегменте рынка жилья, сегодня уже не более чем добротный бизнес-класс.

Существует два принципиально разных пути появления элитных проектов. Первый это когда возникает некая идея, концепт, не имеющий аналогов. Такой проект можно реализовывать где угодно он хорош сам по себе. Второй путь появляется участок под застройку, и девелопер задумывается над тем, что бы ему тут возвести.

В начале долгого пути

После приобретения площадки застройщику необходимо определить концепцию развития и схему наиболее эффективного ее использования, считает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Следующий этап собственно проектирование. При этом вначале определяется масштаб проекта: его площадь, этажность. Ведь в центре Москвы практически нет земельных участков, на которых не была бы ограничена этажность возводимых объектов. Архитектурный стиль здания разрабатывается с учетом стилистики окружающих его строений. Новые престижные жилые комплексы должны органично вписываться в окружающий исторический антураж старинной Москвы.

Стоит ли говорить, что первый путь это чистая теория, в реальной жизни (по крайней мере, в Москве) не существующая почти никогда. Придумать что-то, а потом выбить под свой проект участок привилегия самых сильных участников нашего рынка, да и то, как правило, относящихся не к коммерческой недвижимости. Эталоном такого подхода может служить Зураб Церетели. Все остальные идут иным путем: сначала получают участок под застройку и только потом создают проект.

Слагаемые успешности

Хотя большинство элитных домов строится сегодня в Центре, из этого правила возможны исключения. И здесь также необходимо гармоничное включение нового объекта в окружающую среду. Вячеслав Тимербулатов, вице-президент Группы компаний Конти, вспоминает, что идея построить жилой комплекс Покровское-Глебово в стиле дворянской русской усадьбы была продиктована удивительным местом парком Покровское-Стрешнево и побережьем одного из наиболее чистых московских водоемов Химкинского водохранилища.

Что касается внешнего облика здания, его архитектурно-стилевой доминанты, то здесь все менее однозначно. Трудно не согласиться с Вячеславом Тимербулатовым, считающим, что успешный проект должен быть красивым, стильным, запоминающимся. Но как достичь этого на практике?! Вкусы у всех разные, кроме того, подчеркивает Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга и PR Группы компаний КРТ, в девелопменте остро стоит вопрос прозрения или футурологического прогнозирования. Поскольку объект проектируется почти год, а потом еще два года строится работать приходится на перспективу в три-четыре года. От того, удастся ли предугадать архитектурный стиль, планировки и маркетинговое позиционирование, зависит коммерческий успех.

Ключевыми составляющими успешности элитного проекта являются понятия сочетание, гармония. Допустим, помимо достойного местоположения (а это условие важнейшее, кто бы спорил!) требуется техническая начинка соответствующего класса, использование при строительстве только сверхкачественных материалов. Даже такой, казалось бы, неосновной параметр, как высота потолков, влияет на определение классификации дома: в элитном здании она должна быть не менее 3,3 3,5 м, и специалисты могут назвать несколько домов, которые попали бы в элиту да не пускают потолки в 2.80 Но в целом детские болезни застройщиков в этих вопросах уже преодолены. С точки зрения технической начинки все дома, появляющиеся в последнее время, очень хорошо оснащены, говорит Марина Маркарова. Там имеются суперсовременные лифты, системы кондиционирования с приточно-вытяжной вентиляцией, собственные котельные и тому подобное. Также довольно часто элитные дома оборудуют системой умный дом.

Делай раз

Хороший маркетолог-концептуалист, считает Валех Рзаев, прощупывает эти тренды кончиками пальцев, внимательно наблюдая за тенденциями в мировой фешн-индустрии, музыке, живописи, литературе, дизайне, кино. Анализируя и сравнивая все это, не выпуская из поля зрения мировые новинки архитектуры или автомобилестроения, основные макроэкономические показатели, он может сформулировать концептуальные контуры развития, чтобы вооружить свою компанию шансом хотя бы на шаг опередить время. Например, лет пять назад вновь стала популярной французская поп-музыка, из чего можно было сделать вывод о том, что европейская культурная традиция устояла в битве с тяжелым катком американской шоу-индустрии и начинает свое триумфальное возвращение на мировую арену. Французскому мировосприятию свойственны утонченная стилистика, поэтическая выразительность и даже некий антибуржуазный интеллектуализм, предполагающий отрицание статусной власти денег. Применительно к рынку недвижимости это означает начало периода, в котором самое пристальное внимание будет уделяться архитектурным деталям, аристократической изысканности без крикливых форм и красок, тщательно продуманным планировкам и т.д.

По мнению Виктора Козлова, в качестве примеров лучших жилых комплексов класса de luxе можно назвать Белгравию, Торрис, Венский дом, Агаларов Хаус, Опера Хаус, Стольник и Три тополя. Все эти дома разные по своим размерам, устройству, оборудованию, архитектуре и отделке, из их окон открываются различные виды на город. Но каждый из них сохраняет свою индивидуальность и остается штучным товаром на рынке недвижимости.

Москва город с многовековой историей, для каждого этапа которой были характерны разные архитектурные стили. По зданию можно определить эпоху, в которую оно было построено, говорит Виктор Козлов, коммерческий директор компании Авгур Эстейт. Ведя сегодня застройку в исторической части столицы, авторы новых проектов стремятся сохранить целостность восприятия окружающей обстановки. Поэтому компании-застройщики отдают предпочтения не своим излюбленным архитектурным стилям, а учитывают множество факторов, главным из которых является месторасположение будущего объекта.

К сожалению, встречаются и противоположные примеры. Например, множество домов в районе Остоженки построено в стиле хай-тек что в старых московских кварталах по соседству с маковками церквей выглядит, как бы это поделикатнее, неожиданно. Хай-тек очень технологичный стиль, объясняет происходящее Александр Гениевский, заместитель генерального директора компании Новый город. Тут нет ни различных гнутых элементов, ни лепнины для застройщика получается недорого.

Марина Маркарова в качестве удачного проекта называет клубный дом Чайка в заповедной зоне Покровское-Стрешнево, который хоть и находится за пределами Садового кольца отвечает всем требованиям элитности. Здание гармонично вписывается в окружающий ландшафт, не нарушая исторически сложившегося облика местности. Дом построен в форме подковы, и это не просто архитектурная изюминка, но и мера по сохранению многовековой сосны, которую эта подкова огибает.

И здание становится прямоугольным, с плоской крышей естественно, максимально допустимой высоты. То же самое можно сказать и о геометрии по длине и ширине: дом полностью повторяет форму участка под застройку, поскольку все излишества ведут к тому же потере метров.

Понятия красивый и доходный не просто разные, часто они прямо противоречат друг другу, продолжает Александр Гениевский. Если речь идет о строительстве в Центре, то делать здание разновысотным значит лишать себя некоторого количества квадратных метров, которые затем можно выгодно продать.

Застройщики работают, чтобы получать прибыль, и глупо винить их за это. Значит, интересная и нестандартная архитектура должна окупаться. Если здание с интересным внешним обликом даст в полтора раза меньше площадей, застройщик должен знать, что найдутся покупатели, которые заплатят за квадратный метр в таком доме минимум в полтора раза дороже, чем в прямоугольнике. Иначе заботиться об особой архитектуре будет себе в убыток. Сказать, что все новые дома сплошь безликие коробки, было бы, конечно, преувеличением. Налицо компромиссы, более или менее успешные. Но, несомненно, радует: дома последних лет уже на порядок лучше того, что строилось в 1990-е годы.

Известны случаи, когда проекты первоначально оригинальные пересматриваются в пользу большей доходности. Согласно популярной в профессиональных кругах истории, дом Патриарх в районе Патриарших прудов изначально задумывался в форме яйца. Но потом застройщик сообразил, сколько площади он теряет из-за такой неправильной формы, и проект был скорректирован.

Регулярно просматривая объявления о продаже жилья, легко заметить, что некоторые квартиры уходят практически мгновенно, а другие не продаются месяцами. Возможно, продавцам таких долгоиграющих квартир фатально не везет, но, скорее всего, они просто не хотят их продавать или не умеют делать этого. Да-да, именно не умеют

Также приятно, что появились компании с собственным неповторимым архитектурным почерком. Вряд ли можно спутать стиль корпорации ДОН-Строй, тяготеющий к сталинскому ампиру, и лаконичные прямоугольные формы высоток Капитал Груп. Наличие своего особенного стиля большое подспорье компании в реализации собственных объектов. Тут можно провести аналогию с выдающимися автопромышленными концернами, чьи узнаваемые модели привлекают к себе внимание покупателей со всего мира.

Совет 1

У любого опытного риелтора есть в запасе пара-тройка историй о незадачливых продавцах, которые, сами того не понимая, делают все, чтобы сделка не состоялась. Стремясь получить максимальную выгоду, они могут продавать собственную недвижимость бесконечно долго, благо, цена на нее все время растет. Создается впечатление, что такой продавец совершенно не заинтересован в самой сделке, а стремится лишь к постоянной капитализации собственности. Вот такая получается своеобразная игра на повышение. Удивительно, насколько естественно некоторые, в общем-то далекие от биржевых спекуляций люди разыгрывают на бытовом уровне сложнейшие комбинации, причем часто вопреки своей выгоде. Если обобщить такой, с позволения сказать, передовой опыт, получится целый набор вредных советов на тему Как лучше НЕ продать квартиру. Итак, допустим, вам нужно продать квартиру, но делать это вы не хотите ни в коем случае.

Совет 2

Внимательно изучите цены на похожие квартиры в газетах бесплатных объявлений, найдите самую высокую, добавьте к ней процентов двадцать. Вот за эту сумму и нужно продавать вашу собственность. Не важно, что квартира не в лучшем районе и на первом этаже, не важно, что окна упираются в стену соседнего дома и что последний ремонт был 30 лет назад ведь это ВАША квартира, а значит, она самая лучшая, да и лишние деньги вам не помешают.

Совет 3

Позвоните по всем объявлениям с темой Срочный выкуп квартир и предложите срочно выкупить вашу квартиру по вашей высокой цене (см. совет 1), в надежде, что такие фирмы, видимо, покупают срочно и дорого, чтобы потом продать подешевле мало ли чудаков. Если не согласятся бросьте в сердцах: Зачем тогда объявление давать! Заодно убедитесь, что чудаков на самом деле мало.

Совет 4

Позвоните в десяток риелторских компаний и в каждой спросите, нет ли у них готового покупателя на вашу квартиру по вашей цене. Нигде не оставляйте своего телефона и не заключайте никаких договоров. В конце концов, это же не вам нужно продать квартиру, это кому-то ее хочется купить. Зачем же облегчать ему жизнь пусть ищет вас как хочет.

Совет 5

Если вы все же дрогнули и решили прибегнуть к помощи профессионалов, то, во-первых, заключите соглашения на поиск покупателя с несколькими риелторскими фирмами (штук пять вполне достаточно) пусть соревнуются за право продажи вашей квартиры. Во-вторых, объявите каждой фирме разную цену (ну это просто так, чтобы всех запутать). В-третьих, не соглашайтесь оплачивать услуги посредников пусть платит покупатель вам-то это зачем?

Совет 6

Другая, аналогичная по результату, но более опасная крайность найти какого-нибудь маклера дядю Васю и отдать ему оригиналы всех документов на продаваемую квартиру пусть продает, раз маклер. В лучшем случае вы получите массу приятных минут, пытаясь вернуть документы обратно. В худшем навсегда избавитесь от проблемы продажи квартиры и получения денег.

Совет 7

Вам говорят, что ваша квартира отнюдь не в центре Токио, и за ту цену, которую просите вы, ее продать невозможно? В подтверждение вам показывают объявления и статьи, приводят свидетелей и очевидцев? Не верьте никому заинтересованные лица, конечно, хотят обогатиться за ваш счет, а незаинтересованные эксперты просто завидуют.

Совет 8

Снова купите газету и найдите там объявления о продаже вашей квартиры, поданные риелторами, с которыми вы договорились о поиске покупателя. Ого, они накрутили на цену еще 10 %! Значит, квартира-то и впрямь дорого стоит, а посредники решили на этом нажиться! Нужно срочно поднять цену и дать объявление самостоятельно! Кстати, ваших риелторов оповещать о новой цене необязательно сюрприз будет.

Совет 9

Ага! Несмотря ни на что к вам собирается потенциальный покупатель смотреть квартиру перед покупкой. Неопытный продавец сидел бы и ждал его, как ясного солнышка, но вы-то не такой! Придя к вам два-три раза и не застав никого дома, покупатель вас будет только больше уважать. А если нет неважно! Кто тут заинтересован в сделке?!

Совет 10

Все больше покупателей звонит и интересуется вашей недвижимостью? Вот уже и второй позвонил? Значит, популярность квартиры растет, стоит подумать и увеличить цену еще процентов на пять, ведь уже очередь практически стоит! А еще двумя покупателями уже можно хитро манипулировать: первому сказал, что второй дает больше, а второму наоборот. Будет над кем посмеяться, когда оба откажутся покупать!

Заключение

Самого нудного и стойкого покупателя, который согласился на все и даже подписал предварительный договор, можно доконать разными задержками и проволочками, например, неторопливо собирая справки и прочие документы. Потянули месяц-полтора, а тут как раз и цены подросли. Не захочет покупатель накинуть процента три-четыре до свидания ему! Здесь главное задатка не брать, а то ведь отдавать в двойном размере придется.

Немало засад и потенциальных поводов для оспаривания сделок купли-продажи связано с личностью продавца. Какие подвохи возможны?

Быть может, вы решите, что все здесь выдумка и в жизни так не бывает? Но нет, каждый из этих советов проверен практикой неоднократно. Они действительно работают, и даже один или два из них способны надолго затянуть продажу. А уж все вместе гарантированно делают ее практически невозможной. И если на вашу недвижимость почему-то долго не удается найти покупателя, перечитайте еще раз вредные советы: возможно, вы, сами того не сознавая, следуете какому-то из них. Полезные же советы при продаже квартиры выглядят гораздо короче: не нужно завышать и без веских причин изменять цену, нужно заключить один договор с солидным агентством, а к потенциальным покупателям следует относиться по-человечески.
Какие подводные камни поджидают при совершении этой сделки и как от них уберечься?

Избежать покупки у невменяемого лица помогут:

Собственник квартиры недееспособен либо ограниченно дееспособен. Такие лица не вправе самостоятельно совершать сделки с недвижимостью, поэтому суд может принять решение о возврате всего на круги своя. То есть покупателя обяжут выселиться из приобретенной квартиры, а продавца - вернуть ее цену. Сами понимаете: даже если вам удастся получить назад все свои деньги (что маловероятно), то они с учетом инфляции и подорожания жилья будут уже значительно обесцененными.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что гражданин не числится на учете там. Кстати, сведения о недееспособности и ограничении дееспособности обязательно поступают в органы опеки и попечительства по месту жительства гражданина.

Личная встреча с продавцом. Наблюдая за его поведением, можно заметить характерные признаки: недееспособные лица психически больны (правда, бывают периоды устойчивой ремиссии, когда симптомы почти не видны); ограниченно дееспособные - это алкоголики либо наркоманы.

Уберечься от такой подставы поможет тоже личное общение с продавцом. Некоторые риэлторы в сомнительных случаях советуют непосредственно перед сделкой заглянуть к врачу и получить медсправку о том, что хозяин квартиры не пьян и вполне адекватен психически. В случае чего это будет доказательством для суда.

Формально продавец нормальный, т. е. решения суда об ограничении дееспособности нет, однако фактически он злоупотребляет спиртным и дурманящими веществами. В таком случае сделка может быть оспорена как совершенная гражданином дееспособным, но не способным понимать значение своих действий или руководить ими на момент заключения сделки.

Изучаем квартиру

Хозяин квартиры здоров психически, а вот с прочим здоровьем у него серьезные проблемы - сердце, онкология и т. п. Если есть риск, что до завершения оформления сделки он не доживет - а на формальности может уйти до нескольких месяцев, - то от покупки лучше воздержаться. Иначе возможны сложности - вплоть до расторжения недооформленной сделки.

В квартире зарегистрированы по месту жительства (прописаны) члены семьи продавца. Возможно, они уже давно и не живут здесь, но ведь всегда могут вернуться и помотать нервы покупателю.

Проверка юридической чистоты квартиры - одна из сложнейших процедур. Как правило, ее поручают профессионалам риэлторских агентств. Чаще всего встречаются следующие подводные камни:

Проверить, все ли выписались из квартиры к моменту продажи, можно по домовой книге.

Все уже слышали, что новый Жилищный кодекс лишает таких лиц права на жилплощадь после продажи квартиры, однако на практике все не так просто. Есть еще конституционное право каждого гражданина на крышу над головой, так что запросто, без судебной мороки выписать прежних жильцов не получится.

Проверку соблюдения правил и порядка наследования стоит поручить опытному специалисту агентства недвижимости - сами вы в этих дебрях попросту заблудитесь.

Продавец получил квартиру по наследству. Такое жилье считается довольно стремным. Потому что нередко при оформлении наследства намеренно или по недоразумению забывают кого-либо из наследников. Впоследствии обделенные могут начать качать права, оспаривая сделку.

На чем еще можно поскользнуться

В квартире проведена несанкционированная перепланировка. Обнаружить ее можно по красным линиям на поэтажном плане БТИ. Однако такой документ имеет срок действия целый год, и не исключено, что за это время собственник успел втихую переделать квартиру. В таком случае разглядеть самовольную перепланировку может наметанный глаз опытного риэлтора.

Квартиру продает гражданин по доверенности. Она может оказаться поддельной; недействительной - если собственник, выдавший ее, умер. При оформлении сделки это, скорее всего, всплывет, но получить с вас аванс недобросовестный владелец доверенности может успеть.

Квартиру продает один супруг без нотариально заверенного согласия другого. Вторая половина может потребовать признания сделки недействительной. Срок давности по таким искам - один год. Так что внимательно просмотрите страницы паспорта продавца - не женат ли (замужем) он?

Цифра

Есть риск, если квартира ранее была предметом судебных разбирательств. Даже если процесс закончился благополучно и решение суда вступило в законную силу, возможно возобновление дела в порядке надзора или по вновь открывшимся обстоятельствам.



Главная --> Публикации