Главная --> Публикации --> Международную переименуют в crowne plaza Герман греф оценил землю Придётся выбирать - или ипотека или капремонт Банкротства банка бояться — ипотеку не оформлять Участок. дача. дом. гараж

Российские риэлторы обратились к президенту с просьбой решить вопрос о выходе зарубежных банков на российский рынок ипотеки. Такое заявление сделал в понедельник президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Игорь Горский, открывая VI Национальный конгресс по недвижимости. Участники рынка недвижимости считают, что российские банки, предоставляющие кредиты на покупку жилья, не справляются со своей задачей и ипотека в стране остается в зачаточном состоянии. По мнению г-на Горского, приход иностранных банков мог бы стимулировать ипотечный бум в стране. Эксперты, тем не менее, утверждают, что проблема российской ипотеки отнюдь не в отсутствии иностранного капитала, а в нехватке соответствующих законов.

Риэлторы считают, что только приход иностранных банков на российский рынок ипотеки сможет простимулировать жилищный бум в стране и сделать ипотечные кредиты доступными абсолютному большинству населения.

Выход из сложившейся ситуации риэлторы видят в привлечении иностранных банков. В связи сэтим в принятом конгрессом по недвижимости обращении к президенту страны содержится требование разрешить иностранным банкам выдавать целевые кредиты. Впрочем, как известно, выдавать ипотечные кредиты у нас никому не запрещено. «Если иностранные банки захотят работать на российском рынке ипотечного кредитования, они будут это делать, – сказал RBC daily эксперт Центра развития Дмитрий Лепетиков. – В рамках существующего законодательства иностранные банки работают в России и сейчас». В частности, в свое время ипотечную программу развернул в России US-Russia Fund. Рядовым обывателям более известна его дочерняя структура «Дельта-банк», которая, кстати, предлагает одни из самых низких процентных ставок по ипотечным кредитам. Тем не менее риэлторы считают, что иностранных банков могло бы быть гораздо больше. Тем более что они, с точки зрения риэлторов, обладают большими, чем российские банки, ресурсами и способны выдавать кредиты на более длительный срок под гораздо более низкий процент.

Риэлторы считают ипотеку наиболее перспективным способом финансирования дальнейшего развития российского рынка недвижимости. «В условиях постепенно формирующегося в России рынка земли и иной недвижимости системообразующее значение приобретает развитие ипотечного кредитования, как одного из ключевых механизмов привлечения инвестиций в строительство», – сказал в своем докладе Игорь Горский. Вместе с тем риэлторов не устраивает предлагаемая российскими банками ипотека – в первую очередь, ее объемы, которые являются естественным следствием ее качества и доступности для населения. Так, по данным г-на Горского, в данный момент с использованием ипотечных кредитов покупается всего 1% жилья в России. Вину за столь слабое развитие этого инструмента риэлторы возлагают на банки, которые не заинтересованы в долгосрочном кредитовании под низкий процент, а предпочитают вкладывать деньги в более краткосрочные и высокодоходные проекты, например, кредитовать крупные нефтяные корпорации. «В таких условиях при высоких темпах инфляции и низком уровне жизни использование механизма ипотеки для приобретения недвижимости для основной части населения становится затруднительным», – считает Игорь Горский.

Впрочем, эксперты с таким мнением риэлторов не согласны. «Сейчас практически ничто не мешает иностранным банкам работать на российском ипотечном рынке, – считает Дмитрий Лепетиков. – И они работают в тех рамках, в которых позволяет законодательство. Другой вопрос, что имеющееся законодательство настолько несовершенно, что делает российский рынок непривлекательным для иностранных участников». Кроме того, Дмитрий Лепетиков считает, что главная проблема российского рынка ипотеки заключается в его недоразвитости, а не в отсутствии западного капитала. «У нас нет ипотечного кредитования в классическом понимании этого слова, – считает он. – У нас есть банки, которые на свой страх и риск кредитуют покупку жилья. Но система как таковая не создана. В первую очередь, у нас не действуют механизмы выпуска ипотечных ценных бумаг, которые позволили бы банкам рефинансировать сделанные инвестиции. Сейчас соответствующий закон обсуждается в Госдуме, и там главным вопросом является – допускать ли банки к выпуску этих ценных бумаг». Такая постановка вопроса, по мнению эксперта, подразумевает создание специальных институтов, которые будут заниматься только эмиссией ценных бумаг, однако это лишено всякого смысла в нынешних условиях. «Нам сейчас не о привлечении иностранных банков надо думать, а о том, как сделать, чтобы наши банки могли предоставлять действительно ипотечные кредиты», – считает г-н Лепетиков.

Главным препятствием на пути иностранных банков на российский ипотечный рынок, с точки зрения Игоря Горского, является отсутствие собственности на землю. «Отсутствие собственности на землю является главным сдерживающим фактором, тормозящим приход иностранных банков в Россию, – сказал RBC daily г-н Горский. – Как только появится рынок земли, сразу же придут западные банки». Существующие законы о земле, по мнению президента РГР, не дают никаких гарантий инвестору. В первую очередь, речь идет о том, что государство может в любой момент под тем или иным предлогом изъять земельный участок у частного собственника. «Не соответствующим Конституции Российской Федерации представляется прописанный в Земельном кодексе порядок, согласно которому государство может изъять земельный участок у его владельца и передать другому, – считает Игорь Горский. – Мы предлагаем четко определить и прописать в законе основания, по которым земельный участок может быть изъят». Действующий порядок, когда решение об изъятии участка принимает чиновник, а основания для этого нигде не прописаны, по мнению риэлторов, создает возможности для злоупотреблений и лишает инвесторов, в том числе и выдающие ипотечные кредиты банки, каких-либо гарантий сохранности сделанных инвестиций.

Надо больше в 10 раз

Иностранцы на российском рынке ипотечного кредитования, по мнению экспертов, появятся не тогда, когда заработает закон о земле, а когда законодательство будет приведено в соответствие с требованиями этого рынка. То есть когда его участники в соответствии с законодательством смогут получить определенные гарантии. «Сейчас некоторые необходимые для полноценного функционирования ипотечного кредитования структуры создаются, – говорит Дмитрий Лепетиков. – Иностранные банки сначала посмотрят на то, что получается у наших, и только потом начнут сами входить на этот рынок». Впрочем, несмотря на разницу позиций, и эксперты в области банковской сферы, и риэлторы сходятся во мнении, что привлечение иностранного капитала на этот рынок создаст конкуренцию, что приведет к падению процентных ставок по ипотечным кредитами и, как следствие, их большей доступности для населения. Игорь Горский считает, что после появления западных банков в этой сфере нас ждет настоящий жилищный бум.
Давно у нас не было такого эффективного эфира! с гордостью и даже некоторым удивлением заключил ведущий передачи Лицом к городу Павел Горелов. Передача Лицом к городу, прошедшая на той неделе, и в самом деле была одной из самых острых и самых важных, которые прозвучали в этом цикле за последние годы. Ни в одной из них прямо на глазах зрителей не рождалось столько актуальных, жизненно-важных решений.

Но прежде задумаемся: почему же так медленно создаются в домах объединения жильцов? Объединения, которые помогут местным властям содержать сложное жилищно-коммунальное хозяйство, но в первую очередь, нужные, конечно, самим москвичам, которые хотели бы улучшить качество своей жизни в домах? Мэр назвал основные, по его мнению, причины. Но прежде специально подчеркнул: Политика правительства Москвы в пользу создания товариществ. Это новая форма управления домами, и мы будем всячески помогать ей, делать все возможное, чтобы она развивалась и дальше.

Речь в передаче шла о жилищных товариществах. Мы специально не добавляем привычное собственников жилья, ибо и мэр города Юрий Лужков не делал на этом акцента. Собственников хорошо, но социальная консолидация (термин, также прозвучавший из уст мэра), столь необходимая столице, равно имеет отношение ко всем москвичам как владельцам квартир, так и их нанимателям. Сейчас в городе 10 тысяч товариществ, они стали явлением в жизни столицы, сказал Юрий Михайлович, имея в виду и ТСЖ, и домкомы, а нужно, по крайней мере, в десять раз больше. И уже в ходе передачи из уст градоначальника прозвучали конкретные мысли и предложения (с обещанием подкрепить их нормативными актами), нацеленные ускорить эту консолидацию.

Здесь Юрий Михайлович сделал паузу.

Так что же мешает? По мнению Ю. Лужкова, одна из главных причин сопротивление местных исполнительных властей, тех же дирекций единого заказчика, которые видят в самостоятельности жильцов угрозу своему существованию. Другая противоречие между целью создания товариществ и их возможностями. Цель понятна улучшить содержание дома. Но сделать это за счет собственных средств могут немногие. В тех же ТСЖ есть бедняки, они не в состоянии оплачивать повышенные запросы своих богатых соседей. Реален другой путь увеличить бюджет дома за счет коммерческой деятельности. Но различные ведомственные рогатки мешают это сделать. И, наконец, еще одна причина отсутствие конкуренции...

Земля: владей бескорыстно

Затем было предоставлено слово непосредственно руководителям жилищных объединений, и они, в свою очередь, конкретизировали и расширили перечень препятствий, которые стоят на пути жилищного самоуправления. Первым был поставлен вопрос о земле, передаче собственникам помещений принадлежащей им по ЖК РФ придомовой территории. Скажем сразу ответа на него мэр не дал. Проблема сложная, она не решена во многих странах с устоявшейся рыночной экономикой, мы же только в начале пути. Для передачи земли гражданам нет даже соответствующей нормативной базы...

Не думайте, что среди управляющих компаний. Это еще придет. Среди поставщиков ресурсов воды, электричества, обслуживания лифтов и т. д. На Западе, скажем, человек может купить электроэнергию у разных компаний там, где она дешевле и надежней. У нас один поставщик. И он диктует свои условия на услуги в том числе, и тарифы, которые значительно выше себестоимости получения той же энергии.

Кто получит за аренду

Но есть и другие источники извлечения прибыли жильцами, и если говорить о ТСЖ, мэр назвал этот вопрос главным для их существования. В этом сошлись не только участники передачи, но, думается, все жилищные активисты, кто собрался в этот вечер у экрана телевизора. И все знали: добраться до них непросто.

Так что пока рассчитывать на то, что жилищные объединения смогут воспользоваться принадлежащими им участками, извлекать из них какую-то выгоду вряд ли следует. Вместе с тем, нельзя не сказать о том, что саму идею владения такой землей жилищными объединениями но не для ее коммерческого использования, извлечения дополнительных доходов, а скажем, облагораживания придомовой территории, ухода за ней, создания там зон отдыха, детских площадок эту идею Юрий Михайлович поддержал. Со стороны правительства Москвы не будет никаких проблем передачи такой земли гражданам, веско заключил он.

Пусть они сами извлекают из тех же подвалов прибыль! Хотя вопрос непростой (ведь коммерческая фирма, вселившаяся в подвал, получила его на законных основаниях), но сама передача их в аренду была незаконной. Напишите на мое имя письмо, сказал мэр. Разберемся.

Вот ТСЖ Соломенная сторожка. То есть сам дом принадлежит жильцам. Но в нем есть нежилые помещения диспетчерская, комната противопожарной защиты, которые должны непосредственно обслуживать здание. Но Департамент имущества почему-то отдал их в аренду предпринимателям. Вместе с пультом диспетчерской. Более того, отчуждению подвергся и технический подвал дома, где проходят коммуникации. И это было сделано уже после образования товарищества. Мэр однозначно встал на сторону жильцов: помещения да еще служебные! должны быть переданы дому.

Ясно, что и в этом случае продажа была незаконной.

Такая же история в ТСЖ Дубки нежилые помещения были проданы в обход товарищества. Туда вселился Ханты-Мансийский банк, и теперь слесаря даже не допускают до ремонта инженерных сетей. Ведь проданы даже коммуникации!

Реклама. По федеральному закону О рекламе деньги за нее должны поступать собственнику дома, и если им является товарищество или жилищный кооператив значит, им. А на деле? Ни ТСЖ, ни ЖСК их не видят. На нашей крыше четырехъярусная реклама, но никакой прибыли от нее мы не получаем, сказала одна из участниц передачи. Куда уходят деньги? В ДЕЗ? Или в городской Комитет по рекламе? Только не дому! Нет, это неправильно, заметил мэр. Если деньги поступают в Комитет по рекламе, то он должен производить определенные отчисления объединению. Если такой нормы пока нет, то, обещаю вам, мы примем ее в самое ближайшее время.

Проблема нежилых застаревшая, больная, да и разделение прав города и жильцов не всегда ясно. К тому же свободных площадей среди них практически нет все уже сданы. Но в ходе передачи Юрий Михайлович предложил, скажем, прямо, неожиданное решение: Конечно, у товарищества больше прав на эти помещения. Пусть имущественный департамент уже ими распорядился. Но тогда деньги за аренду должны поступать в ТСЖ, и оно использует их на улучшение жизни в доме. После же завершения договора аренды товарищество становится безусловным собственником помещения, и уже само распоряжается им. Что же касается проданных помещений, то их владельцы должны отчислять определенную сумму на обслуживание дома.

Передача затронула и еще несколько вопросов, о которых нельзя не сказать слишком уж они наболели у людей.
Волнует их, например, прозрачность работы дирекций, необходимость их отчета перед гражданами в расходовании средств. Такой вопрос также был поднят, и на него последовала бурная реакция. Не дают информацию? Ведь это же средства самих граждан! Здесь даже нет вариантов ответа: дирекция обязана отчитываться перед жильцами! Мы немедленно решим этот вопрос. И здесь Юрий Михайлович снова заговорил о противостоянии жилищных объединений и исполнительной власти. Конкуренты! Не потому ли скрывают цифры, что реальные расходы гораздо меньше отчетных?

Кой-кому не поздоровится

Итак, бюджет бюджетом (святое слово в устах любого чиновника), но интересы людей, интересы жильцов московских домов все же выше. Хотя передача называется Лицом к городу, но справедливее было бы сказать к горожанам. Ибо слово город обычно ассоциируется с административными структурами, которые далеко не всегда принимают решения во благо самих же москвичей. Город должен повернуться лицом к горожанам! Именно в этом и был главный смысл телевизионного выступления мэра, суть его предложений, которые он сам назвал радикальными.

Сама ситуация настолько абсурдна, права жильцов так очевидны, что от слов пора переходить к делу. Решим это, видимо, надо понимать как административные меры. Мнение мэра: любой случай сокрытия дирекциями финансовой информации будет рассмотрен на правительстве Москвы, и будут сделаны оргвыводы вплоть до увольнения виновных.

Здесь нельзя не заметить нормативно вопрос давно решен, есть известное постановление правительства Москвы О домкомах (от 21 сентября 2004 г. № 651-ПП), где как раз и содержится требование открытости. Но оно просто не выполняется. Конечно, нельзя требовать от мэра знания более чем тысячи постановлений и распоряжений, которые он же и подписывает за год. Впрочем, сомнительно, чтобы речь шла еще об одном решении правительства Москвы.

Операторы петербургского рынка недвижимости уверены, что наступивший год станет долгожданным периодом стабильности. Ожидается плавный рост цен на уровне 1 1,5% в месяц. На вторичном рынке жилья продолжит развиваться новое для отечественного сектора real estate явление, именуемое профессионалами сегментацией: некачественное и морально устаревшее жилье будет отставать в цене от более комфортабельных объектов. Вместе с тем специалисты, анализируя и прогнозируя тенденции рынка недвижимости, впервые за много лет говорят не только и не столько о ценах, сколько о неопределенной перспективе. Дают о себе знать потрясения 2005 года, которые испытали все участники рынка.

Столь же откровенное возмущение градоначальника вызвало и такое сообщение: Водоканал сопротивляется установке счетчиков, с жильцов все еще взимают плату по нормативам. То есть больше. Многомесячные переговоры с монополистом ни к чему не приводят. В открытом эфире мэр также пообещал разобраться с руководителями водного ведомства, а противников реальных расчетов расхода влаги отстранить от работы.

Одной из главных новаций стало окончание процесса бесплатной приватизации. Согласно новому Жилищному кодексу (ЖК), квартиры и комнаты, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., перешли в разряд неприватизируемых. А срок безвозмездной передачи жилья в собственность (также и возможность деприватизации) ограничили 1 января 2007 г. Это известие вызвало ажиотаж: в районные ПИБы и агентства по приватизации, в ГУ Федеральной регистрационной службы Петербурга и Ленобласти (экс-ГБР) ринулось огромное количество народа. Обстановка во всех учреждениях стала напоминать самые худшие времена советского периода талончики, ночные очереди, запись, истерики, скандалы... Открытие дополнительных площадок ФРС и Центрального агентства по приватизации разрядило обстановку лишь отчасти. Сегодня, по разным данным, в Петербурге приватизировано чуть более 60% жилья, и уже сейчас очевидно, что через год в городе останутся десятки тысяч квартир, в которых частью комнат по-прежнему будет владеть государство. Риэлтеры не видят легитимных способов расселения такого смешанного жилья и опасаются, что оно надолго (если не навсегда) выпадет из рыночного оборота. Между тем до сих пор определенная часть граждан сомневается в необходимости приватизации.

Весенний переворот в сознании

В прошлом году федеральная власть выдала на-гора сразу 17 новых федеральных законов, регламентирующих правоотношения в сфере недвижимости, отменив более 20 основополагающих документов, которые на протяжении последних двадцати лет регулировали в нашей стране процедуры установления прав в жилищной сфере.

Отменой бесплатной приватизации власть не ограничилась. Новое законодательство запретило обмены неприватизированных квартир на приватизированные; был изменен порядок регистрации прав на недвижимое имущество; разрешена без согласия органов опеки и попечительства купля-продажа жилья, где зарегистрированы несовершеннолетние, имеющие родителей. Начался процесс акционирования ЖЭКов, гражданам рекомендовано самостоятельно выбирать эксплуатирующую организацию. По мнению большинства юристов, на сегодняшний день к повсеместному введению всех этих норм общество не готово. Однако адаптироваться к ним, очевидно, все равно придется.

В основном это жители старого фонда без капремонта: их пугает предусмотренный в новом ЖК механизм организации ТСЖ с соответствующими расходами на капремонт ветхого дома и его обслуживание.

Во II полугодии рынок начал постепенно оживать, сократилось количество объектов в прямой продаже, цены стабилизировались, а в сентябре-октябре стоимость квадратного метра стала медленно подниматься, в среднем на 1 1,5% в месяц. В декабре в сегменте комфортабельного жилья рост цен составлял до 3% в месяц. В целом, по итогам года, увеличение средней стоимости квадратного метра было сопоставимо с показателями уровня инфляции 10 12%. По данным отдела аналитики корпорации Петербургская Недвижимость, в структуре сделок доля однокомнатных квартир превысила 60%. Пик активности отмечен осенью в начале зимы. В середине года в структуре предложения на вторичном рынке произошли некоторые изменения: наряду с сокращением объема единичек стала увеличиваться доля квартир с большим числом комнат. Активизировался спрос на недорогие однокомнатные квартиры. Как результат, их доля в предложении к концу года заметно сократилась.

Спокойное лето и теплая осень

Лето-2005 не принесло облегчения петербургским операторам. Цены падали, предложение многократно превышало спрос. Профессионалы характеризовали ситуацию как рынок покупателя. Произошла сегментация рынка: дорогое дорожало (хотя и незначительно), дешевое теряло в стоимости, серьезной переоценке подверглись практически все жилые дома (преимущественно панельные), возведенные до 1990 года. Особенно снизились в цене квартиры в хрущевках. Спрос сместился в сторону комфорта, наиболее востребованными стали объекты стоимостью $90 тыс. и выше. Значительно сдали свои ценовые позиции и многокомнатные квартиры, в меньшей степени единички. На высококомфортное жилье застой оказал благотворное влияние. Наибольший спрос, по мнению профессионалов, наблюдался на квартиры стоимостью от $90 до $350 тыс.

В начале этого года наметившаяся тенденция к росту стоимости квадратного метра продолжилась. Операторы рынка воспряли духом: сектор real estate пошел на поправку. Сейчас на рынке продолжается активизация спроса, и большинство руководителей риэлтерских фирм единодушно заверяют, что в 2006 году увеличение средних цен (в сопоставимых показателях) на рынке жилья продолжится, но в пределах не более 1 2% в месяц. Будет происходить дальнейшее расслоение спроса, в основном, на краях рынка недорогих квартирах и в элитном сегменте. Как считают аналитики, объем сделок на вторичном рынке сравнится с показателями прошлых лет, возможно небольшое увеличение.

Зима, риэлтер торжествует

Традиционная предновогодняя активность способствовала еще большему оживлению рынка. В ноябре-декабре рост спроса отмечали все операторы рынка. Особенно ярко эта тенденция проявилась в Невском, Московском, Калининском и Красносельском районах. Лидерами продаж оказались двух-, трехкомнатные квартиры (в совокупности до 85% спроса) в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах. В более дешевых спальных районах, наоборот, превалировал спрос на единички (до 60%), а наименее востребованными были трехкомнатные квартиры (15 20% спроса). Согласно данным специалистов отдела аналитики АН Итака, средняя цена спроса на типовые однокомнатные квартиры составила $42 44,8 тыс., на двухкомнатные $57,8 66 тыс., трехкомнатные $77 85 тыс.

В итоге около десяти ведущих агентств недвижимости города получили в конце года сертификат ипотечного брокера. За прошлый год в Петербурге выдано более 4 тыс. кредитов на сумму свыше 4 млрд руб. По мнению аналитиков, объем ипотечных сделок в 2006 году как минимум удвоится, а условия получения ссуды станут еще более демократичными.

В качестве дополнительного двигателя продаж в условиях низкой покупательной способности населения риэлтеры называют активно развивающуюся ипотеку. Рынок ипотечного кредитования специалисты по праву считают самой динамично развивающейся отраслью экономики: в прошлом году банки, словно соревнуясь между собой, предлагали горожанам все новые и новые кредитные продукты. Стали увеличиваться сроки кредитования (до 30 лет), снижаться требования к заемщикам, а также процентные ставки. С использованием заемных средств сегодня можно приобрести квартиру и загородный дом или коттедж, а Городской ипотечный банк (ГИБ) готовится выдавать ссуды под залог земельного участка. По данным Центра жилищного кредитования АН Адвекс-Росстро, в Петербурге запущено в действие около 70 программ ипотечного кредитования от 40 банков. Наибольшую активность проявил ГИБ, который совместно с Ассоциацией риэлтеров организовал обучающие семинары для риэлтеров.

Законодательные новшества, в первую очередь закон о долевом строительстве, вызвали почти полутарогодовой кризис строительной отрасли. Этот период отмечен снижением покупательского спроса и, как следствие, падением уровня продаж. За весь 2005 год по новым правилам не было заложено практически ни одного нового объекта, что непременно должно отразиться через несколько лет. По предварительным данным, в прошлом году в Петербурге было сдано 2,2 млн кв.м жилья. На 2006 год застройщиками заявлен ввод объектов суммарной площадью свыше 2,9 млн кв.м (без учета пригородных районов и ИЖС). Очевидно, часть этого объема будет перенесена на 2007 год. Именно в 2007 году, судя по количеству полученных сегодня распоряжений на проектирование и строительство, проявятся последствия принятых законов, планируемый объем не превысит 1,3 млн кв.м.

Метаморфозы первички

Несколько лет назад покупатель начинал поиск квартиры в листингах агентств, а уж потом, если не находил искомого варианта, начинал изучать предложения застройщиков. Сегодня исходные посылы во многом поменялись местами. А потому ценовую ситуацию на вторичном рынке нельзя рассматривать в отрыве от конъюнктуры первичного рынка.

Операторы первичного рынка выделяют две основные тенденции, наметившиеся к концу 2005 года. Первая дефицит качественного предложения в популярных районах со сформировавшейся жилой средой, что обуславливает дальнейший рост цен. Вторая избыточное количество предложения на окраинах города, которая может сказаться на ликвидности проектов. По мнению аналитиков, дальнейшее наращивание объемов строительства в таких зонах имеет благоприятные перспективы только в случае комплексного подхода к развитию территорий, когда возведенное жилье будет полностью обеспечено социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой.
С нового года вступил в силу Генплан развития Петербурга двадцатый по счету и первый в статусе закона. Городу отныне надлежит процветать, и тогда через 20 лет наступит прекрасное будущее. Закон законом, но в условиях рынка надо еще посмотреть, как карты лягут на конъюнктуру.

Пока предложение на первичном рынке превышает платежеспособный спрос. Больше всего жилья в строящихся домах предлагается во Фрунзенском районе, который практически сравнялся с Приморским. На втором месте сразу три района: Выборгский, Калининский и Московский (см. диаграммы). Типовая структура предложения за последние 2 года стала уже неизменной. Наиболее распространенное соотношение 1 2 3-комнатных квартир сохраняется на уровне 50 30 20%. За прошедший год стало отчетливо заметно доминирование 1-комнатных квартир в предложении. Они по-прежнему пользуются повышенным спросом и занимают наибольшую долю в продажах, но былого острого дефицита уже нет. Более того, появились объекты, в которых 1-комнатные квартиры остаются невостребованными к моменту сдачи дома. Аналитики полагают, что с развитием жилищного кредитования спрос на жилье с минимальной площадью снизится, поскольку многие приобретают единички от недостатка средств.

Вторая статья утверждает границы зон охраны культурного наследия с учетом списков его статусных и вновь выявленных объектов. Это еще одно приложение с двумя томами вдобавок. Третья статья про то, что когда вступает в силу и как работают прежние временные регламенты. Вот собственно и все, если вкратце.

Эпопея и комиксы

Принятый городским парламентом долгожданный закон О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия это всего лишь три статьи на двух страничках. В первой статье ключевое слово утверждается, а дальше следует состав Генплана: цели и задачи, виды функциональных зон, положение о территориальном планировании, карта границ функциональных зон, разные схемы размещений всего и вся в общей сложности, 11 приложений. Далее отобразить на картах границы разных зон и территорий: объектов культурного наследия, особо охраняемых, особо используемых по экологическим соображениям или санитарным нормам, подверженных риску чрезвычайных ситуаций еще 5 приложений.

Плановый оптимизм

Конечно, разработчики Генплана из ЗАО Петербургский НИПИград тут ни при чем. Их задача поставить на карту прогноз социально-экономического развития Санкт-Петербурга, разработанный экономистами и принятый городским правительством. А установки даны четкие на процветание. Решено, что петербуржцы, наконец, перестанут вымирать, и их число установится на отметке 4,6 млн, а вместе с мигрантами (проблема гастарбайтеров видится решенной) Петербург должен остаться 5-миллионником. Иначе все планы насмарку. После 2015 года чудесным образом и вопреки европейской тенденции число жителей Петербурга начнет даже расти, видимо, в силу его особой открытости.

Любая попытка словесной интерпретации неспециалистом многотомной эпопеи Генплана, особенно если иметь в виду некий драйв, неизбежно выльется в комикс. Да и сами посвященные чиновники и урбанисты зачастую испытывают очевидные затруднения в популяризации этого нечитаемого произведения, призванного быть документом общественного согласия. Поэтому даже депутаты, не вполне осознавшие степени его детализации и обобщений, вынуждены были дискутировать на уровне я не читал, но скажу, а специалисты из Комитета по землеустройству внесли тысячи неуместных поправок. А между тем Генплан двадцатый первый в истории Петербурга, имеющий статус закона, и потому участники градостроительной деятельности могут ссылаться на него в суде, да он и сам способен досудебно разрешать их споры. Это не мешает ему быть вполне авантюрным футуристическим сочинением, основанным на множестве допущений. И то подумать: какой прогноз можно составить на двадцать лет, если Минфин не угадал инфляцию на год? Или если жилье никакими уговорами властей не склонить к доступности?

С другой стороны, город слаб: экосистема уязвима, дорого обходится жизнеобеспечение самого северного из мегаполисов. Город стар (всего 58% горожан трудоспособны) и изношен (треть недвижимости и инженерных систем требуют реконструкции). К тому же транспортная и социальная инфраструктуры не поспевают за ростом городского организма. Но у нас есть где развернуться. Территориальный ресурс составляет 17% земель Петербурга в административных границах.

Потенциал города изряден: интересное геополитическое положение место контакта России с ЕС, крупнейший узел всех коммуникаций, отличная интеллектуальная база, чрезвычайная туристическая привлекательность и многоукладная экономика.

Валовый региональный продукт (ВРП) и объем привлекаемых инвестиций в основной капитал за расчетный срок должны утроиться. Отрекаясь от популярных лозунгов, которые провозглашали Петербург банковской, культурной, научной столицей или городом-портом, урбанисты предвещают городу трудный, но и полноценный путь. Многофункциональность экономики сохранится, но с приоритетом инновационной деятельности, исподволь превращающей Петербург в постиндустриальный город. Работников нужно 2,6 млн, чего без трудовых мигрантов не обеспечить. Промышленность должна развиваться технологично, без территориальной экспансии и с сокращением числа занятых на производстве людей. Коммерческо-деловая сфера (финансы, кредит, страхование, оптовая торговля, операции с недвижимым имуществом, информатизация, связь) расширится офисными площадями не менее чем в 2 2,5 раза.

В главном мы должны достичь среднеевропейских стандартов: к 2025 году не менее 35 кв.м общей площади жилья на человека при достаточном наборе социальных услуг.

От доктрины к действию

Доктрина градостроительного развития Санкт-Петербурга под лозунгом Открытый европейский город, изложенная в концепции Генплана, теперь формализована Положением о территориальном планировании. Здесь перечислены все задачи и меры от стратегических до вполне интимных. Буквально каждому горожанину отведено не только место под солнцем, но и в детском саду и в школе, больничная койка, парковка, место в транспорте в час пик (и чтобы локтями не толкались), приют в доме престарелых и так до ухода в мир иной. Кстати, кладбища, где окончательно решается квартирный вопрос, дело весьма территориально расточительное. За прогнозный период они расширятся на 300 га, и то при условии семейного уплотнения за счет наследников второй и третьей очереди. Непомерные мега-некрополи Северного, Южного и Ново-Ковалевского кладбищ предлагается организационно разукрупнить и благоустроить.

Число приезжих студентов и пациентов равно возрастет в полтора раза, отдыхающих в санаторно-курортных учреждениях вдвое, а туристов к прогнозному сроку до 8 млн ежегодно.

Утвержден перечень видов функциональных зон (см. Таблицу 1). Учтены интересы большой родины. Под представительские и коммерческо-деловые объекты федерального и международного уровня отводится место у Пулковской обсерватории, в Петергофе, Пушкине и в Стрельне.

Функционально-планировочная структура города будет совершенствоваться достройкой незавершенных кварталов и комплексной реконструкцией рыхлых территорий с повышением плотности застройки в среднем на 10 15%. Это сулит выход 17 18 млн кв.м новых площадей. Переменят функцию в расчетный срок до 3,5 тыс. га городских земель, в прогнозный 6 тыс. га. Новому освоению к 2015 году подлежат 16 тыс. га, включая 500 намывных гектаров. А на перспективу планируется под застройку еще 10 тыс. га, из которых 1000 га намыв.

От железных дорог плотное тело города, насколько возможно, предстоит избавить. Строительство железнодорожного обхода Петербурга призвано вынести грузовой транзит из города и за пределы Курортного и Петродворцового районов. Вся грузовая товарная работа должна переместиться за пределы центра, а сортировочная за границы города. Железнодорожный узел должен преобразоваться из тупикового в сквозной с пассажирским сообщением по Северному полукольцу. Международные транспортные коридоры пойдут через Ладожский вокзал.

Транспортная инфраструктура в особом фаворе

Доказано: на каждый рубль бюджетных вложений в транспортную инфраструктуру приходится 5 8 рублей частных инвестиций в развитие недвижимости. В центре внимания Большой порт с ведущими к нему сетями автомобильных и железных дорог, не обделено заботой и все остальное, что летает, плавает и ездит. Продолжит развитие аэропорт Пулково, реконструируются аэродромы в Пушкине и в Ново-Ковалево (Ржевка), а в Горской приземлится легкомоторная авиация. Обновятся существующие морской и речной пассажирские вокзалы, и будут построены новые: морской терминал на новых землях Васильевского острова и речной комплекс на Октябрьской набережной у вантового моста.

К 2015 году городские пассажироперевозки вырастут на 12%, и волей-неволей придется пересаживаться со своих авто на общественный транспорт, а из автобусов в скоростной трамвай или метро. Сейчас на большей территории города не обеспечивается километровая пешеходная доступность метро. К 2015 году длина линий метро должна вырасти на 41,5 км. Подземные рельсы пролягут по Фрунзенскому радиусу от Сенной площади до проспекта Славы, по Красносельскому радиусу от Московских ворот до улицы Маршала Казакова, по Приморскому радиусу от Старой деревни до магистрали №30, участку кольцевой от Выборгской до Василеостровской и участку от Сенной до Театральной площади. Плюс Адмиралтейская, вторая Спортивная, вторая Балтийская станции. Скоростному трамваю соорудят 50,6 км путей, надземному экспрессу 19,2 км, и тогда почти весь город, кроме пригородов, будет охвачен экологически чистым рельсовым транспортом. Не исключено, что придется ограничить въезд личного транспорта в исторический центр. Но для этого надо создать систему перехватывающих автостоянок у пяти станций метро.

Автомобильными приоритетами остаются международные транспортные коридоры Север-Юг и Запад-Восток, создание единой системы региональных автомагистралей с КАД и ЗСД, включая придорожные терминалы и логистику. На повестке дня завершение Центральной дуговой магистрали участком от шоссе Революции до Шафировского проспекта с двумя развязками под/над железнодорожными линиями и широтная автомагистраль от улицы Васи Алексеева до проспекта Энергетиков с мостом через Неву.

Деловитость врассыпную

Преодолевая общую для мегаполисов проблему концентрации активности в историческом центре города, новый Генплан предлагает полицентрическую схему. К центру добавляется район Варшавского вокзала и Измайловская перспектива, новые общественно-деловые зоны на Васильевском острове в устье реки Смоленки и у Шкиперского протока, а также застройка вдоль проспекта Энгельса и Выборгского шоссе. Периферийные субцентры развиваются в крупных жилмассивах, как правило, у станций метро, на подъездах к городу, вдоль КАД, в предместьях и крупных коллективных садоводствах.

Для разгрузки магистралей за 10 лет построят или реконструируют шесть их дублеров.

Интеллект Петербурга во многом способен обеспечить городу достойное существование, смыкаясь с бизнесом путем создания контрактных лабораторий и технопарков. Поэтому предстоит расширение нынешних комплексов академий и университетов в восточной части Васильевского острова, южнее Невского проспекта, в районах Технологического и Политехнического институтов, а также в Пушкине и Петродворце. Для Российской академии наук резервируются территории в районах Новоорловского лесопарка и Пулковской обсерватории, где будут научные центры РАН.

Пока по удельному количеству коммерческо-деловых площадей на одного жителя Петербург отстает от крупных городов Европы. Площадь бизнес-центров как минимум удвоится. А если средний денежный доход населения вырастет в 3-3,5 раза, площади предприятий потребительского рынка расширятся в полтора-два раза.

Три больших плацдарма для бизнес-сити готовятся на Выборгской набережной, в зоне пробивки Новоизмайловского проспекта и на западе ВО. Ритейл равномерно распределится в жилмассивах, более плотно в центре, а на крупных пересадочных узлах уйдет под землю. Строительство подземных многофункциональных комплексов задумано под площадями Восстания и Сенной, у Балтийского, Финляндского и Ладожского вокзалов и в районе метро Черная речка. Кроме того, коммерческие подземелья планируются под Манежной площадью, у Апраксина Двора и у ДК Ленсовета.

При сохранении общей площади производственных зон на уровне 11 тыс. га география их размещения радикально изменяется: в центре и в промышленно-жилом поясе они должны сократиться на 1000 га, и такая же площадь резервируется под производство в нежилой периферии и вокруг КАД. В самом центре и в курортной зоне на северном берегу залива промышленность подлежит полной ликвидации, а в промзонах срединного пояса некоторые предприятия сохраняются, но только при условии сокращения их санитарно-защитных зон.

Место для жизни

Ключевой показатель Генплана жилищная обеспеченность горожан. Сейчас на каждого приходится 20,2 кв.м общей площади, а планируется на расчетный срок 28 кв.м, на прогнозный до 35 кв.м. Задачу доступного жилья Генплан ставил скромно: обеспечение условий. Зато за каких-то пять лет с коммуналками и общежитиями решено покончить, устаревший фонд ликвидировать, ветхое и аварийное жилье расселить. Старый фонд подлежит модернизации до европейских стандартов, насколько возможно с учетом петербургской специфики. Если исходить из необходимости капитального ремонта хотя бы раз в 30 лет, нужно капитально отремонтировать к 2015 году 19 млн кв.м жилья, а до 2025-го 51 млн кв.м. Причем изрядную часть следует реставрировать, поскольку это исторически и архитектурно ценные здания и кварталы, образцы градостроительного искусства разных периодов.

К 2025 году общественно-деловая недвижимость по абсолютным величинам прироста уступает только многоквартирному жилью и составляет 35 млн кв.м, или 87% от нынешнего объема. Фонд производственной недвижимости увеличится незначительно всего на 3 млн кв.м.

В пылу территориальной экспансии город перешагивал через проблемные территории и двигался дальше. Теперь пришло время выровнять качество городской ткани. Сравнивая варианты развития города, авторы Генплана стремились определить оптимальное соотношение между обновлением старых территорий и освоением новых. Число жителей в самом ядре центра расти не будет, но старый промпояс после обновления будет вполне пригоден для жизни, работы и отдыха. Жилые территории для высокоплотной застройки увеличатся за счет сокращения промышленно-складских зон. В районах массового домостроения плотность застройки возрастет, но численность населения не увеличится: жилье станет просторнее. В итоге почти 47% объема нового жилья разместится на территориях существующей жилой и перепрофилируемой застройки. Это не прежняя уплотниловка, а реконструкция всего квартала с соблюдением санитарных норм.

Чтобы справиться с такой задачей, в расчетный срок надо ежегодно реконструировать по 3,4 млн кв.м, а после 2015 года по 5,1 млн. Это кажется фантастичным, если иметь в виду, что капремонт и тем более реставрация сложнее и гораздо дороже, чем новое строительство. Строить тоже решено немало: сначала по 3,5 млн кв.м жилья в год, потом по 4 млн (см. Таблицу 2). Верится с трудом, разве что ипотека заработает.

Стратегия нового Генплана преодоление монофункциональности застройки. Гигантских однородных зон как жилых, так и нежилых больше не будет. По прогнозу до 2025 года в динамике фонда недвижимости по абсолютным величинам прироста лидирует многоквартирное жилье 41 млн кв.м (+46%). Максимальный относительный прирост фонда более чем в 6 раз ожидается по малоэтажному одноквартирному жилью.

В пригородах активизируется малоэтажное строительство, а благоустроенные садоводства постепенно начнут превращаться в постоянное жилье. Четверть нового жилья будет малоэтажной. Причем каждому жителю центра причитается 12,8 кв.м зелени, а обитателю периферии 16 кв.м. Общая озелененность города должна к 2015 году увеличиться в полтора раза.

Урбанисты отмечают закономерность: сегодня основной вклад в налоговые сборы вносят жилые территории, несмотря на то, что рентный эффект общественно-деловой застройки гораздо выше. К 2025 году доля земельных платежей от общественно-деловой застройки приблизится к 70%.

Цена процветания

Реализация Генплана, по расчетам экономистов, оценивается в $110 115 млрд до 2015 года и в $190 200 млрд до 2025 года. Инвестиции в развитие жилого фонда на первом этапе должны составить $41,3 млрд (37%). С учетом капремонта жилого фонда и строительства социального жилья городскому бюджету реализация Генплана обойдется в $11,7 13,3 млрд. При этом бюджетные деньги на развитие инфраструктур должны вкладываться так, чтобы каждый рубль катализировал встречный 5 8-кратный приток частных инвестиций в недвижимость. Расчетный сбор платежей за пользование землей в целом по городу должен возрасти к 2025 году втрое (с $95 до $290 млн). Рост сбора земельного налога находится в прямой зависимости от изменения вида использования земель с высоким рентным потенциалом на более экономически оправданный.



Главная --> Публикации