Главная --> Публикации --> Большим городам - большие офисы Международную переименуют в crowne plaza Герман греф оценил землю Придётся выбирать - или ипотека или капремонт Банкротства банка бояться — ипотеку не оформлять

Ужесточение требований к состоянию жилых помещений обнадеживает - собственники квартир и наниматели могут рассчитывать на получение бесплатных квадратных метров в новостройках. Однако нововведения таят опасность для москвичей, проживающих в исторической части мегаполиса. Теперь любой, даже вполне крепкий дом можно будет снести, если престижное место заинтересует инвесторов.

Вступили в силу новые правила, которые приговаривают к сносу большую часть жилых домов на территории РФ. Согласно Постановлению правительства от 28 января этого года аварийными можно признать не только обветшавшие здания, но и дома с шумными, холодными и темными квартирами.

На днях вступило в силу январское постановление правительства РФ, в котором прописаны параметры пригодного для жизни жилья и расширен перечень оснований для признания дома подлежащим сносу. Теперь к таковым относятся не только степень физической изношенности, но и наличие конструктивных дефектов здания. Кроме того, в расчет принимается расположение дома в зоне, где есть вероятность землетрясения, схода селевых потоков, лавин, оползней, наводнений. Документ предписывает ломать дома, пострадавшие от пожаров, взрывов и аварий. Теоретически подлежат сносу жилые постройки, расположенные возле линий электропередач и оживленных магистралей. При принятии решения о сносе жилья отныне будут учитываться и опасные факторы окружающей среды - например, мощность излучения, вибрация, концентрация в воздухе вредных веществ.

Все ненужное на слом

На сегодняшний день в Москве единственным критерием для признания дома аварийным является степень его износа. Если состояние здания представляет угрозу жизни, Межведомственная комиссия составляет соответствующий акт, и дом попадает под снос. Но уже в ближайшее время ситуация изменится.

Но эти дома сносить вряд ли будут - постановление рекомендует владельцам муниципальной недвижимости исправить недостатки (сделать капремонт, утеплить стены, поставить шумоизолирующие щиты). Любопытно, что многоквартирные дома без канализации, лифта и мусоропровода считаются вполне благополучными и им вообще ничего не грозит.

Непригодными для жизни, по новым правилам, считаются дома, в которых уровень влажности зимой превышает 60%, а столбик термометра опускается ниже 18 градусов тепла, а также недостаточно высокие потолки (они должны быть минимум 2,5 метра), плохое освещение и слабая шумоизоляция.

- Я считаю, что это позитивный документ, который ограничит произвол чиновников. Не секрет, что на местах власти часто не хотят признавать дома аварийными и сносить их, чтобы не давать людям вне очереди бесплатное жилье. Затронута еще одна серьезная проблема - колоссальный недоремонт жилого фонда, из-за чего он становится ветхим, а затем и аварийным.

Депутат Госдумы РФ, член Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Галина ХОВАНСКАЯ рассказала ВМ:

При этом степень физического износа 90 млн квадратных метров составляет от 30 до 70%, а остальных квадратов - 3%.

Блажен, кто верует

Надо сказать, что даже при менее жестком подходе к определению аварийности домов в России сложилась катастрофическая ситуация с состоянием жилищного фонда. По данным на декабрь 2005 года, общий фонд составляет 2,7 млрд квадратных метров.

Министр межрегионального развития Владимир ЯКОВЛЕВ, выступая два месяца назад на заседании правительства, признал: При нынешних темпах решения проблемы ветхого жилья понадобится 300 лет для обеспечения граждан новым жильем. И даже при расселении по формуле метр старого на метр нового государству придется израсходовать 1,3 трлн рублей. В 2005 году на эти цели было выделено всего 3 млрд рублей. Совершенно очевидно, что с утверждением новых критериев аварийности переезд в новые квартиры будет отложен более чем на три века.

В соответствии с действующим Жилищным кодексом жители сносимых домов имеют право на возмещение: нанимателям муниципального жилья должна бесплатно предоставляться равноценная квартира, а собственники могут выбирать между новым жильем или денежной компенсацией в размере рыночной стоимости прежней жилплощади.

Заметим, что на сегодняшний день из 38,9 тыс. домов в Москве около 6% домов, процент износа которых составляет 61%. По большей части эти дома построены в начале прошлого века. Понятно, что ветхих домов больше всего в центре Москвы - в ЦАО 1300 домов со степенью износа от 45 до 70%. Заместитель руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Анатолий ПЕТРАКОВ пояснил:

Дело чести

В Москве программа переселения из ветхого и аварийного жилого фонда развивается успешно. С момента начала реализации программы реконструкции пятиэтажек на месте снесенных хрущевок построено более 10 млн кв. м жилья. По словам мэра Москвы Юрия ЛУЖКОВА, завершение этой программы - дело чести, все пятиэтажные дома (кроме несносимых серий) в большинстве столичных префектур будут снесены до 2009 года, а в 2009 году - в оставшихся двух округах. Всего же до 2011 года в рамках городской программы комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда предстоит снести порядка 3,7 тыс. зданий общей площадью 8,6 млн кв. м.

Понятно, что жители зачастую протестуют против сноса своих домов, считая их вполне надежными. Так, например, против сноса выступали обитатели домов на Старой Басманной и Красносельской улицах и в Нижнем Кисельном переулке, на проведении реконструкции настаивают защитники дома Наркомфина.

- Такие дома проходят комплексное обследование по следующим нормативам: физический износ, состояние деревянных перекрытий, несущей способности лестничных клеток, фундаментов, кровли, инженерных сетей. Под снос обязательно попадают дома аварийные, в которых жить опасно. Списки этих домов оформляются специальным постановлением правительства Москвы.

По словам префекта ЦАО Сергея БАЙДАКОВА, в прошлом году 83% жителей из сносимых домов получили новые квартиры в центре. В 2006 году из ветхого жилья планируется переселить более тысячи семей (примерно 2,5 тыс. человек). Теперь уже, обещает префект ЦАО, почти 95% останутся жить в пределах округа. Впрочем, новые правила определения аварийности домов могут помешать реализации этих планов. Если с учетом новых параметров количество аварийных домов начнет расти, как снежный ком, выполнить подобную задачу будет невозможно, - не исключают в префектуре ЦАО.

Мотивы протестующих понятны: они не хотят выезжать из центра на окраины. Но в последнее время префектура ЦАО прикладывает максимум усилий, чтобы оставить переселенцев в центре.

Площадки в ЦАО вообще ценятся на вес золота: во-первых, здесь земля стоит дорого, а во-вторых, новостройки в элитных районах продаются минимум по 3500 долларов за квадратный метр. Даже с учетом затрат на расселение жителей аварийных домов инвесторы после реализации коммерческого жилья получат немалый доход. Нетрудно предположить, что потенциальные инвесторы с энтузиазмом будут выискивать на карте города опасные дома и забрасывать мэрию требованиями об их сносе. Как показывает практика прошлых лет, иногда им действительно удавалось добиться сноса домов в приглянувшихся местах. Депутат Мосгордумы, председатель Комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике Степан ОРЛОВ разделяет эту точку зрения: Наверняка прописанные в постановлении требования, которым должно отвечать жилое помещение, соблазнят некоторых инвесторов через разные структуры лоббировать свои интересы, добиваясь признания аварийными и сноса особо лакомых объектов недвижимости. Но, по его мнению, сделать это будет нелегко.

Включить аварийку

В изменении правил игры на этом поле есть и другой важный нюанс, который таит в себе опасность для жителей центра Москвы. Не секрет, что в столице не хватает свободных участков для нового строительства.

Но минобороны никому ничего просто так не отдаст - ни землю, ни недвижимость, с которыми намерено расстаться за ненадобностью. Тех, кто рассчитывал на халяву поживиться за счет военных, глава ведомства, вице-премьер Сергей Иванов вчера с думской трибуны прямо предупредил: собственность минобороны, высвобождаемая из военного оборота, будет выставляться на открытые, прозрачные торги. А полученные в результате этих торгов деньги пойдут на ускорение решения жилищной проблемы - приобретение квартир для военнослужащих. Активное использование рыночных механизмов, по словам Сергея Иванова, позволило получить в прошлом году 3,5 тысячи квартир. В этом году министерство рассчитывает на шесть тысяч.

- Документ предусматривает создание комиссии на основании как заявления собственника помещения или нанимателя, так и органов госконтроля. Важно, что даже коллегиальное решение должно быть подтверждено экспертными заключениями, чтобы обеспечить его максимальную объективность. И уже на основании выводов комиссии органы исполнительной власти будут решать, считать ли помещение пригодным для жилья или нет. Кроме того, Жилищный кодекс предусматривает возможность оспаривания любого решения в суде. Так что можно надеяться, что инвесторам постановление руки не развяжет. Мы же со своей стороны в городских законодательных актах учтем требования федерального положения, - сказал Степан Орлов.
Минобороны научилось считать деньги и не станет их понапрасну тратить ни на бессмысленное содержание жилищно-казарменного фонда, ни на поддержание жизни так называемых военных вузов, выпускающих по пятьдесят специалистов в год, уровень подготовки которых к тому же не вполне соответствует современной армии.

В прошлом году впервые за последнее десятилетие удалось сократить очередь нуждающихся в жилье военнослужащих на восемь тысяч человек. Это, конечно, мало, если учесть, что на сегодняшний день 130 000 семей военнослужащих остаются без квартир. И еще примерно 31 тысяча нуждается в улучшении жилищных условий. Помогают решить квартирный вопрос и жилищные сертификаты, которые выдаются увольняющимся в запас. Правда, пока сертификаты, по словам Иванова, работают только в провинции. В столичных регионах, крупных городах, где средняя стоимость квадратного метра существенно отличается от той, что предусмотрена, приобрести по сертификату жилье невозможно. И, для того, чтобы выйти из этой сложной ситуации, президент дал поручение о выделении в 2006-2007 годах по 15 миллиардов рублей. По оценкам минобороны, около 60 процентов этих средств пойдут как раз на то, чтобы максимально приблизить размеры государственных субсидий к реальной стоимости жилья в проблемных субъектах Федерации. А на остальные деньги Иванов планирует закупать готовое жилье для тех военных, которые остаются на службе. Потому что парадокс получается: уволишься - жилье получишь, продолжишь носить погоны - будешь ждать квартиры неизвестно сколько. Вся система, считает Иванов, поставлена с ног на голову и приводит к тому, что молодые офицеры ради квартиры увольняются, хотя могли бы служить еще долго.

Именно жилищную проблему вице-премьер поставил на первое место, рассказывая депутатам Госдумы на первом в этом году Правительственном часе о социальной защищенности военнослужащих.

Ежегодный военный бюджет тогда должен состоять из пары триллионов рублей - выразил в цифрах предложение Плетневой министр обороны. Что тогда будет с экономикой вообще?

Коммунист Тамара Плетнева нашла простое решение этой проблемы: пусть государство само строит и бесплатно выдает служивому человеку жилье.

Но логичное и не противоречащее кадровой политике решение жилищной проблемы, как выясняется, все-таки есть - это ипотечная система. Уже 22 тысячи молодых офицеров и контрактников, по словам Иванова, получили на спецсчета по 37 тысяч рублей. И чем дольше они будут служить, тем больше смогут накопить денег на квартиру.

Советская система, констатировал Сергей Иванов, вошла в противоречие с рыночными условиями и возможностями государства. У минобороны больше нет строительных войск. Как нет и не будет уборки урожая. И не просите, - кстати заметил он.

Иванов не мог не согласиться с депутатами в том, что для социальной защищенности военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел, ветеранов службы и членов их семей требуется денег значительно больше, чем предусматривается главным финансовым документом страны. Это подтвердил и министр внутренних дел Рашид Нургалиев: у милиции, где служба и опасна, и трудна, похожие проблемы и с обеспечением жилья, и с денежным довольствием. Меры, предпринятые в прошлом году, по словам Иванова, позволили лишь отчасти улучшить жизнь людей в погонах.

Кроме того, министр пообещал расширить Фонд служебного жилья, что позволит уйти от унизительной практики, когда военнослужащему приходится снимать жилье в городском секторе.

102 вопроса захотели задать министрам депутаты. Это рекорд, - констатировал председатель Госдумы Борис Грызлов.

Правительство намерено сделать профессию военного привлекательной по всем показателям - по моральным и по материальным. Это оптимистическое заявление сделал на Правительственном часе министр финансов Алексей Кудрин - сам сын военного и подполковник запаса. В течение трех лет, сообщил он депутатам, и денежное довольствие, и, соответственно, военные пенсии планируется увеличить на 67 процентов. Средний доход на каждого члена семьи военнослужащего станет выше, чем средний доход по России. Уже с первого января 2006 года денежное довольствие, по словам Кудрина, вырастет на пятнадцать процентов.

Сергей Иванов напомнил думцам, что так называемые боевые за участие в боевых действиях на Северном Кавказа отменены, чтобы исключить коррупционный соблазн. Какой была практика, - делился Иванов наболевшим, - брал человек справку, что от и до находился на территории Чечни. Он может и ни в каких боевых действиях участия не принимал, поваром был, а суд на основе этой справки принимал решение - выплатить за весь срок боевые.

Народных избранников интересовали и проблемы с выплатой боевых, и слухи о сокращении отсрочек от призыва на военную службу, и судьба военных вузов, и воспитание истинных патриотов, готовых не только за деньги, а и за идею защищать Отечество.

Интервью первого заместителя главного архитектора Москвы, директора ГУП МНИИТЭП академика архитектуры Ю. П. Григорьева

Сергей Иванов сообщил депутатам, что в нынешнем году правительство внесет в Думу четыре законопроекта по военному ведомству - о сокращении отсрочек в связи с переходом в 2008 году на двенадцатимесячную службу по призыву, о ликвидации института прикомандированных, о военных центрах при гражданских вузах, которые будут готовить высококлассных специалистов для армии. Предполагается также ужесточить ответственность за несоблюдение военнослужащими условий контракта. Если выпускник военного вуза не отслужил положенные пять лет и увольняется без уважительных причин, ему могут предъявить требование вернуть потраченные государством деньги на его образование. Минобороны научилось считать.

В соответствии с программой столичного Правительства по комплексной реконструкции и обновлению жилищного фонда Москвы в настоящее время активно ведутся работы по сносу и реконструкции пятиэтажек, домов первого периода индустриального домостроения (1950-е - начало 1960-х годов). В ближайшие годы планируется снести 6,3 млн. м Затем предстоит реконструкция домов второго периода индустриального домостроения (1960-1970-е годы) - 9-12-14-этажных панельных и крупноблочных зданий. Это более 80 млн. м2 общей площади. Сейчас их износ прежде всего характеризуется низким уровнем теплозащиты ограждающих конструкций, не отвечающих современным нормативным требованиям, что влечет за собой большие потери энергоресурсов и влияет на комфортабельность жилья: в пятиэтажках нет лифтов, мусоропроводов, внутренние коммуникации требуют замены... Конечно, будет осуществляться и снос 9-12-этажных отдельно стоящих зданий, но это зависит от конкретных градостроительных условий и задач планомерного обновления существующего фонда. Необходимо учитывать, что процесс старения домов, о которых мы ведем речь, происходит в тех же темпах, в каких осуществлялось их строительство: порядка 3 млн. м2 в год. Однако подчеркну еще раз: это следующий этап огромной работы после комплексного обновления зон пятиэтажной застройки. Лично я за повсеместный снос пятиэтажек первого периода индустриального домостроения, ибо они занимают ценные территории, которые можно использовать намного эффективнее, но приходится считаться с реальными возможностями переселенческого фонда - в этом случае необходимо строить в 2,5 раза больше жилья. Вместе с тем реконструируемые (не сносимые) пятиэтажки можно активно использовать: реконструкция включает в себя надстройку одного этажа и мансарды, утепление наружных стен, устройство лифтови мусоропроводов, замену окон и внутреннего инженерного оборудования, косметический ремонт квартир.

Как, на Ваш взгляд, должен развиваться процесс реконструкции жилья в Москве после сноса пятиэтажек первого поколения? Нужно продолжать сносить и дальше или можно ограничиться реконструкцией?

В последние годы в самые сжатые сроки была проведена огромная организационная и творческая работа по созданию и внедрению нового поколения серий блок-секций для жилого индустриального массового строительства - на высоком архитектурном, конструктивном и инженерном уровне, в соответствии с европейскими стандартами. При этом мы заранее обновили всю нормативную базу с учетом новых экономических и технических запросов. С точки зрения качества архитектурно-планировочных решений, инженерного оборудования, комфорта квартир, градостроительных возможностей создания из блок-секций домов различной этажности и конфигураций и собственно строительства можно выделить продукцию домостроительного комбината № 1 (17-25- этажные дома П44Т, П44ТМ, П44К), домостроительного комбината № 3 (17-23-этажные дома ПЗМ). Здесь различные серии тщательно отработаны через экспериментальные проекты и пилотное строительство. К ним подтягиваются Моспромстройматериалы, Главмосстрой, СУ-155 и комбинат № Многие комплексы, построенные с применением продукции ДСК-1 и ДСК-3 (на набережной реки Яузы, на улицах Обручева, Окской и Волжском бульваре, в Южном Бутове, в Марьинском парке), наглядно демонстрируют эти достижения и получили одобрение не только профессионалов, но и москвичей.

Могут ли современные панельные дома конкурировать с монолитным домостроением?

По сравнению с монолитным домостроением, также активно развивающимся в последние годы, панельное обеспечивает: - возможность круглогодичного строительства в климатических условиях Москвы; - заводскую точность возведения несущих и ограждающих конструкций; - более короткие сроки строительства (в дватри раза по сравнению с монолитным) за счет монтажа готовых заводских изделий; - меньшую стоимость 1 м2 общей площади; - отсутствие наружных отделочных работ, что особенно важно для зданий повышенной этажности. Но есть и проблемы, главная из которых - необходимость в случае адресной застройки смены так называемых рубашек за счет доборных архитектурных элементов фасадов. Домостроители всячески уходят от решения этих требований, ссылаясь на сложность их изготовления. К сожалению, это может привести к очередному однобокому тиражированию новостроек.

Названные серии отличаются улучшенной планировкой квартир, удобными вестибюлями (с учетом передвижения инвалидов), энергосберегающими трехслойными наружными стенами и современными тепло- и шумозащитными окнами. На фасадах применяется оригинальная колористика, нет разнобоя в остеклении лоджий, балконов, эркеров.

Понятие типовая серия дискредитировало себя и уже давно отошло в прошлое. Сегодня - это серии блок-секций для повторного массового применения, что подразумевает проектирование и строительство домов многократного использования на основе единой технологии индустриального производства конструкций, единых узлов и деталей, обеспечения стандартных типов квартир, наиболее полно отвечающих современным требованиям. Новые дома одной серии совсем не обязательно одинаковы. Они отличаются разным набором квартир (адресным), этажностью, композицией и конфигурацией блок-секций, набором архитектурных деталей, колористикой фасадов. Но при этом в них реализуются конструктивные приемы конвейерного заводского производства. К сожалению, в первые годы индустриального домостроения экономические возможности строительной базы были крайне ограничены, существовал уравнительный подход к архитектуре и жилищу как таковому. Однобокая технология сковывала творческие порывы архитектора и строителя - нужен был вал квадратных метров, что в конечном итоге и породило безликий облик многих жилых районов Москвы. Мало того, за это почему-то присуждали государственные премии... Взгляните на современные крупные жилые массивы, созданные в последние десять лет (Марьинский парк, Южное Бутово, Солнцево, ряд отдельных комплексов в разных уголках столицы), - и вы убедитесь, какие огромные изменения произошли по сравнению с застройкой даже 1980-х годов. Но нельзя останавливаться на достигнутом - эта позиция домостроителей, порочная в своей основе, может снова привести к безликости застройки и потере ее индивидуальности. Уверен, что все участники архитектурно-строительного процесса должны проникнуться пониманием: мы не квадратные метры возводим, а формируем город, его облик. К сожалению, эта проблема волнует в основном только архитекторов, ведущих благородную, но не благодарную тему формирования адресной массовой жилой застройки.

Что включает в себя понятие типовая серия домов? Означает ли это, что дома одной серии - близнецы?

Это понятие включает в себя комплексное преобразование существующей застройки в соответствии с современными законами градостроительного искусства и требованиями комфортности проживания в домах, построенных в 1950-1960-е годы, а также обновление коммуникаций, объектов обслуживания. Речь идет о благоустройстве дворовых территорий, создании транспортных подъездов и стоянок для автомобилей, строительстве гаражей-стоянок, озеленении, устройстве в первых нежилых этажах предприятий обслуживания шаговой доступности, об обновлении школ, детсадов, предприятий бытового обслуживания и т. д.

Что, помимо сноса пятиэтажек, включает в себя понятие комплексной реконструкции районов сложившейся застройки?

Может, следует обратить внимание на реорганизацию производственных территорий?

Москва поэтапно переходит от строительства точечных стартовых домов для жителей сносимых пятиэтажек к комплексной реконструкции кварталов на основе подготовленных проектов планировки. Насколько грамотно и всеохватно эти проекты разработаны, настолько качественным будет результат. Могут ли темпы жилищного строительства в Москве быть еще выше, чем сейчас? В соответствии с новым генеральным планом развития Москвы к 2020 году намечено построить порядка 70 млн. м2 комфортабельного жилья с использованием различных типов конструкций. При этом хочу отметить, что массовое жилищное строительство и возведение социальных объектов будет базироваться на индустриальных методах - как более дешевое и быстровозводимое. Вместе с тем его темпы и объемы в определенной степени сдерживаются дефицитом свободных территорий для новой застройки и ограниченными резервами энергоресурсов. Решением этих проблем сейчас занимаются специалисты проектно-строительного и инвестиционного комплекса Москвы.

Как решать гаражную проблему? Что мешает устраивать подземные гаражи в каждом новом доме?

В этом направлении настоящим подвигом можно назвать создание одного из крупнейших жилых районов - Марьинского парка - на бывших полях фильтрации, где фактически пришлось преобразовать всю территорию. В генеральном плане есть целый раздел с конкретными показателями по перепрофилированию таких зон. Многие промзоны, без которых Москва может обойтись, уже сегодня перепрофилируются - под массовое жилищное строительство или возведение объектов иного назначения. Примеры такой застройки на высвобожденных промышленных и складских территориях - жилые комплексы на Минской улице, на Рубцовской набережной Яузы, на Пулковской улице, на Мичуринском проспекте...

К сожалению, сегодня уже на первых примерах видно, как довлеет стереотипное мышление архитекторов и заказчиков над образом. Нынешние высотки - это в основном палки-стекляшки или дома с примитивной облицовкой кирпичом ржавого цвета, не вызывающие положительных эмоций. Достаточно назвать высотку на 1-й Брестской улице, уродливо выступающую своей конфигурацией, дома на Мосфильмовской улице. Но это мое личное мнение. Ясно только, что каждый такой проект должен проходить через конкурсное соревнование, широкий общественный анализ и обсуждение специалистами до реализации в натуре. Высотные здания, по мнению специалистов, должны быть в высшей степени символичными и индивидуальными, определяя новое лицо города, его экономические и социальные достижения.
Новый Жилищный кодекс нацелил отрасль ЖКХ на демонополизацию. Отныне сами граждане собственники своего жилища - будут выбирать компанию, которой поручат управление домом. В развитие кодекса столичный Департамент жилищной политики и жилищного фонда подготовил проект постановления правительства Москвы, которое недавно подписал мэр города Ю. Лужков (Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве от 17 января 2006 года, № 9- ПП, опубликованное в КР №5 и приложению к постановлению, опубликованному в № 7), мы попросили прокомментировать этот документ начальника Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами жилищного департамента Виталия Акимкина.

Комплексная программа размещения и строительства различных типов и систем паркингов - наземных, подземных и других - уже утверждена. Она поэтапно реализуется с привлечением различных инвестиций и инвесторов. В настоящее время для автомобилистов существует такая норма: 320 машино-мест на 1000 жителей. При этом необходимо предусматривать 1-1,7 машино-мест на каждую квартиру. Без устройства стоянок перед жилыми домами сейчас невозможно обойтись. Под коммерческими домами они обязательны, для социального жилья в пешеходной доступности предусматриваются более дешевые паркинги-этажерки. Однако при сегодняшних ценах на жилье возрастает и стоимость подземных машино-мест, что тормозит сооружение подземных гаражейв каждой новостройке. Каковы перспективы высотного строительства в Москве? В соответствии с реализацией городской программы Новое кольцо Москвы намечено строительство 62 высотных зданий на периферии. Повлияет ли это на традиционный архитектурный облик города, сказать пока трудно. Не все зависит от таланта архитекторов - есть еще позиция спонсоров, заказчиков. Я опасаюсь большого количества высотных палок - они должны быть максимально разнообразны по силуэту и архитектуре, их размещение - как градостроительных композиционных акцентов - должно тщательно продумываться, чтобы не получился забор вокруг центральной части города. Я неизменно восхищаюсь тем, как точно были определены места размещения и талантливо продуманы объемно-пространственные решения высотных зданий в начале 1950-х годов. Все они шли через заказные конкурсы с участием известных архитекторов, проекты неоднократно рассматривались и обсуждались на самом высоком уровне.

Безусловно, власть поможет с выбором, порекомендует компании (чтобы не нарваться на мошенников), будет контролировать их работу. Опыт других отраслей учтен дикого рынка в сфере ЖХХ не будет!

Начнем новую жизнь с 1 января

Сразу же обозначу срок, когда должно быть проведено собрание собственников, на котором жильцы выберут способ управления домом и собственно управляющую компанию до 1 января 2007 года. Эта дата утверждена федеральным законом, подписанным президентом РФ В. Путиным в конце прошлого года. Ранее, как известно, называлась другая 1 марта 2006-го. Об этом уже широко писалось в нашей печати, в том числе, в КР. Меньше говорилось, что и год не такой большой срок для людей, не привыкших к жилищной демократии. Если прежде власть назначала нам управляющую организацию (ДЕЗ), а жильцы только платили деньги да жаловались на плохое обслуживание, то теперь они сами в ответе за тех, кого выбрали в управленцы.

Спасибо ДЕЗам за наше счастливое детство

Чтобы понять всю важность перемен, вспомним, от чего ушли. ДЕЗы вовсе не новая структура в нашем жилищном хозяйстве. Раньше их именовали ЖЭКами (а многие так называют до сих пор), а те в свою очередь соединяли в себе функции заказчика и подрядчика: управляли домами (связывались с ресурсоснабжающими и подрядными организациями), занимались их эксплуатацией. Потом в 90-е годы, во время экспериментов эти функции решили разделить. Одни управляют, другие обслуживают. При этом первые еще и контролируют работу вторых. Но ведь в таком случае все приходится умножать на два: два начальника, два главбуха, две служебные машины... При этом число собственно исполнителей (слесарей, уборщиц и т. д.) осталось то же. А это для жителя-собственника сегодня уже невыгодно.

А если жильцы не соберутся, не определятся со способом управления? Подозреваю, что подобных ситуаций будет немало. Не станем их винить за это не так-то просто изменить психологию. В таком случае, за людей тоже по конкурсу выбор сделает управа района. Понравится не понравится, другой вопрос. Но то, что дома не останутся без обслуживания ни дня факт.

Как известно, из схемы обслуживания всегда было исключено главное лицо жилец. С его пожеланиями не считались никогда, тратя его деньги. И конечно, перед ним не отчитывались. Сравните с торговлей: покупатель плохой товар не возьмет. А в ЖКХ такое было сплошь и рядом: граждане платили, а крыши текли.

Теперь ЖК вновь объединяет эти организации. Вернулись к старому? Не совсем. И та, и другая организации были государственными, а эффективность их работы известна. Нынче в ЖКХ приходят частники люди более энергичные, заинтересованные, и это внушает надежду на перемены.

ЖКХ единственное и неповторимое

Новый рынок сразу будет взят под контроль госорганами но не в смысле того, что мы начнем диктовать условия его участникам, просто нам необходимо знать, кто из них на нем работает, кого они обслуживают. Для этого будет задействован Реестр городской собственности, созданный в нашем департаменте. В нем, кстати, уже предусмотрены все договоры управления домами, а также перечислены сами организации, где есть собственность города. Будет разработан и новый Реестр, который зафиксирует новые управляющие компании, пришедшие на рынок.

ЖК РФ все ставит с головы на ноги. Отныне заказчиком услуг будет не равнодушный ДЕЗ, а вполне заинтересованный жилец. Собственник! Нанимателей представляет город. Тоже как собственник. Второй субъект рынка исполнитель. И между ними никаких посредников! Простая, прозрачная схема: мы платим деньги, по сути, покупаем жилищно-коммунальные услуги, вот и извольте предоставить нам их. Не понравится найдем другого продавца, более заботливого и честного.

С другой стороны, надо привлечь такие частные организации, где есть опытные управленцы. И еще обязательно наличие в компаниях сертифицированных специалистов, хорошо знакомых с ЖКХ.

Критерии их отбора будут устанавливаться специальными конкурсными комиссиями. Надежные, добросовестные это понятно. А вот длительность работы на рынке жилья будет всего лишь одним из условий. Ведь старожилов среди них мало рынок молодой.

В ближайшее время жилищный департамент совместно с Департаментом жилищно-коммунального хозяйства предполагают опубликовать список рекомендуемых частных обслуживающих компаний. Понятно, среди них будут и ДЕЗы.

Порядок проведения конкурсов будет регламентирован специальным нормативным документом РФ (сейчас над его проектом идет работа).

Сам список планируется опубликовать в Интернете с тем, чтобы люди смогли выразить о компаниях и свое мнение.

Предлагая этот список, мы берем на себя и определенную долю ответственности перед москвичами не должно быть скандальных и возмутительных случаев, когда компания собрала деньги и... исчезла. Нет, такого не будет.

Порядок установления (и изменения) цен будет отражен в специальном документе. Иными словами, цены станет регулировать государство. Да, для рыночных отношений это звучит непривычно. Но ведь ЖКХ особая социальная сфера. Нет человека, которого бы она не касалась. Это и крыша над головой, и тепло, и безопасность. А потому пустить на самотек процесс ценообразования в этой сфере государство просто не может.

Какие еще элементы регулируемого рынка в сфере ЖКХ можно назвать? Это установление цен на услуги. Москвичи не должны бояться прихода в их дома частных организаций: разорят, мол, жильцов! Частники станут работать по нормативам.

Назовем документ: Нормы и правила содержания и эксплуатации жилья. Они не раз пересматривались, но основа оставалась неизменной. Ведь в них отражен опыт многих поколений, спрессованы знания лучших специалистов отрасли.

Давайте жить правильно!

Эти Нормы существуют и сейчас, но, понятно, во многом устарели. В ближайшее время появится их обновленный и расширенный вариант. Также будут установлены и рекомендуемые цены на услуги ЖКХ исходя из стоимости материалов и трудозатрат.

Одно из главных положений Норм и правил...: дома должны эксплуатироваться так, чтобы ремонт тех или иных систем производился не в аварийном, а в планово-предупредительном режиме. Чтобы жильцы не испытывали стресса, сталкиваясь с жилищно-коммунальными проблемами. Когда, скажем, квартиру заливает не из-за рассеянности соседа, а потому что вовремя не сменили трубу.

В то же время в Комплексе городского хозяйства сейчас готовится примерный договор между собственниками и управляющей компанией. Будет даже издано специальное постановление правительства. Цель его, можно сказать, просветительская: на что жители, подписывая договор, в первую очередь должны обращать внимание.

Стоит упомянуть о новшестве, которого нет в ЖК РФ, и которое появилось в упомянутом выше постановлении: Договор о взаимодействии управляющей организации и органов власти. Его текст сейчас разрабатывается. Суть дела: такие организации будут подконтрольны управам. Районные власти как раз и станут проверять соответствие деятельности управляющих организаций Нормам. В самом деле почему это должны делать жители? Разве они разбираются в инженерии дома? И кто выступит арбитром между ними и управленцами в случае конфликта? Специалисты! Это их прямая обязанность.

Менеджер нефтяной скважины и менеджер в старом доме не одно и то же. Не надо никого убеждать, что первое выгоднее. Хотя второе беру на себя смелость утверждать сложнее. Именно поэтому рынок в сфере ЖКХ большого развития не получил. Не очень-то спешат занять его коммерсанты. На 40 тыс. домов сейчас не более двух трех десятков частных управляющих компаний. А надо 300 400! Одна компания на жилой квартал (чем больше домов тем бизнес прибыльнее).

Найти хороших управленцев!

Будем откровенны, сейчас на рынке ЖКХ больше недостатков, чем достоинств. Жилищный фонд стареет, чтобы привести его в порядок, необходимы немалые вложения. Быстрой прибыли здесь ждать не надо. И второе: это все-таки социальный рынок, и потребители его часто люди малоимущие. Тем не менее, не будем преувеличивать масштабы проблем. То, что в ЖКХ появятся частные управленцы, сомнений нет. А тому, что их сейчас мало, есть еще одно объяснение. Сфера эксплуатации домов полностью оккупирована государственными структурами, и они просто не пускают в нее соперников.

Придут ли? По-моему убеждению непременно. Ведь жилищно-коммунальное хозяйство единственный не поделенный сегмент рынка, а диверсификация бизнеса закон для любого предпринимателя. Свободный, никем еще не захваченный рынок, где есть реальные деньги поищите-ка сейчас такой другой! Пусть дивиденды невысокие, но они постоянные, ибо услуги ЖКХ необходимы при любой социальной погоде. Как хлеб и вода.



Главная --> Публикации