Главная --> Публикации --> Заселяем небеса! пентхаусы столицы Большим городам - большие офисы Международную переименуют в crowne plaza Герман греф оценил землю Придётся выбирать - или ипотека или капремонт

Глава Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) Олег Вьюгин заявил на заседании правительства, что настоящие ипотечные ценные бумаги появятся в России уже в этом году, после принятия поправок в закон об ипотечных ценных бумагах.

Как заявилглава Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) Олег Вьюгин, настоящие ипотечные ценные бумаги появятся в России уже в этом году. А это значит, что у консервативных инвесторов появится новый надежный инструмент. Правда, его доходность будет довольно низкой - на уровне инфляции.

А первый опыт эмиссии ипотечных ценных бумаг на отечественном рынке состоялся еще в 2001 году. Иркутское региональное ипотечное агентство (ИРИА) осуществило пилотный выпуск облигаций номиналом 1 руб., обеспеченных залогом закладных на сумму 5 млн руб. Всего было размещено 5 тыс. ценных бумаг со сроком погашения 1 октября 2008 года. До этого момента доход по облигациям выплачивается два раза в год из расчета 5% годовых.

После принятия закона Об ипотечных ценных бумагах в конце 2003 года, а затем поправок к нему в конце 2004 года большинство участников рынка рассчитывали, что они смогут выпускать ипотечные бумаги уже сейчас. Но реально эти бумаги массово пока не выпускаются из-за некоторых недоработок в законе. Изменения закона ждут в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию, чтобы эмитировать первый выпуск бумаг АИЖК. Замглавы агентства Дмитрий Глазунов ранее сообщил, что АИЖК намерено разместить первый транш ипотечных облигаций не ранее середины текущего года на сумму 1,5 млрд руб.

К настоящему моменту Федеральная служба по финансовым рынкам направила в Минюст пакет нормативных актов, регулирующих выпуск ипотечных ценных бумаг. В частности, изменения коснутся отмены в ряде случаев ипотечного покрытия, а также уточнений по его использованию. Кроме того, Олег Вьюгин предлагает ввести секьюритизацию ипотечных ценных бумаг не только квартирами, но и другим ценным имуществом. Мы можем обеспечить такой кредит (ипотечный) не только квартирами, но и автомобилями, и другими видами ценностей, - сказал он. Для этого нужно внести поправки в закон о банкротстве и другие законы, которые обеспечат судебную защиту такого рода сделок.

Из-за недоработок старого закона сейчас нельзя выпустить ни облигации, ни ипотечные сертификаты участия. Например, чтобы зарегистрировать правила размещения ценных бумаг, необходимо подать на регистрацию реестр ипотечного покрытия. А чтобы сформировать реестр, нужно иметь правила. Замкнутый круг. Более того, даже если эмитент сможет договориться с ипотечными операторами и сформировать покрытие, он должен внести реестр в специализированный депозитарий, зафиксировать и ничего не производить, пока не будет зарегистрирован выпуск бумаг. Данная процедура может тянуться несколько месяцев. Все это время по закладным идут платежи, набегают проценты, соответственно, меняется объем сформированного покрытия.

Что из себя представляют ипотечные бумаги?

За несколько месяцев законопроект должен быть согласован со всеми ключевыми ведомствами и внесен на рассмотрение правительства.

Потенциальными инвесторами ипотечных ценных бумаг в России сегодня могут стать негосударственные пенсионные фонды, страховые компании и физические лица. То есть те, кто в первую очередь заинтересован в сохранении денег. Для этих категорий инвесторов даже умеренная прибыльность, которую обеспечивает ипотека, будет привлекательна, поскольку доходность государственных ценных бумаг ниже, не говоря уже о банковских депозитах.

Несмотря на то, что цены на недвижимость меняются, ипотечные ценные бумаги считаются наиболее стабильным обеспечением и в мире пользуются у населения наибольшим доверием.

При покупке облигаций инвестор получает основной доход через определенный период времени, когда наступает срок погашения ценных бумаг данного выпуска. В некоторых случаях компания может выплатить проценты, определенные заранее. Приобретая сертификат, покупатель фактически входит в долю компании-эмитента: его прибыль напрямую зависит от прибыли компании и начисляется не по истечении какого-либо периода, а постоянно.

В России будут выпускать два вида ипотечных ценных бумаг - долговые (у нас они называются облигациями с ипотечным покрытием) и долевые (ипотечные сертификаты участия - ИСУ).

Доходность у новых инструментов будет невысокая на уровне или даже ниже инфляции.
В последнее время одним из безусловных лидеров московского стройкомплекса стала компания СУ-155, на долю которой приходится более пятой части столичных жилых новостроек. Настоящим открытием стала разработка серии И-155 - "дома-конструктора", который создается индустриальным методом и при этом предоставляет возможность свободной планировки и разнообразия архитектурных решений.

Ипотечные облигации и ИСУ обеспечены ипотечным покрытием: в его состав входят права требования по кредитам и некоторые другие активы. Выпуск бумаг первоначальный владелец активов, например банк, обычно осуществляет не напрямую, а с привлечением специальной проектной компании. В России такие организации называются ипотечными агентами. И облигации, и сертификаты делятся на два подвида: облигации - в зависимости от эмитента (банк или ипотечный агент), сертификаты - в зависимости от управляющего лица (банк либо специализированная управляющая компания).

В первом квартале этого года планируется завершить строительство разноэтажного (от 12 до 22 этажей) 444-квартирного корпуса на Каховке, 1 Общая площадь жилого комплекса составит 37 тыс. кв. м, при этом прилегающая территория будет благоустроена, а возле здания появится сквер.

По словам коммерческого директора СУ-155 Валерия Першина, компания намеревается как минимум сохранить прежние объемы строительства, увеличив в то же время возведение "домов-конструкторов" серии И-15 Только в прошлом году компания возвела около 200 тысяч квадратных метров И-155, а общий объем сданного в эксплуатацию жилья составил целый миллион квадратов - почти каждый четвертый квадратный метр из всей градостроительной программы. В наступившем году СУ-155 продолжит строительство домов новых типовых панельных серий.

Возведение подобных домов продолжится в Кузьминках, Марьине, Митине, Зюзине, Южном Бутове и Загорье. Ну а в целом по текущему году площадь "домов-конструкторов" превысит 270 тыс. кв. м. Кроме того, компания планирует увеличить свою долю в застройке П46С - модернизированной серии П46М. Визуальной привлекательности этой серии добавят эркеры, а среди внутренних достоинств дома - кладовки, увеличенная с 8 до 9 кв. м площадь кухонь и, что немаловажно, размещение на каждом этаже исключительно двух двухкомнатных и двух однокомнатных квартир. По словам Валерия Першина, компания намеревается построить в этом году не менее 40 подобных домов на свободных площадях Южного Бутова и Загорья.

По словам Валерия Першина, еще одну подобную высотку СУ-155 введет в эксплуатацию на улице Наметкина. Это будет 18-этажный жилой комплекс с встроенно-пристроенным детским садом и с подземной автостоянкой на 150 машиномест.

Продолжится активное освоение Восточного Бирюлева, где намечено к застройке в общей сложности около 180 тыс. кв. м жилья. В 2003 году здесь планируется сдать один корпус 111-й серии, панельный модернизированный корпус третьей серии (П3М), а также два корпуса домов серии И-15 Жилая площадь планируемых к сдаче домов составит 98 тыс. кв. м.

В Обручеве к IV кварталу планируется построить не менее 270 тыс. кв. м жилья. Практически готовы к заселению первые из построенных домов, готовится ввод школы и детского сада, чтобы обеспечить новоселов необходимой инфраструктурой. Построят здесь и столь необходимые для новых жителей района автомобильные парковки.

Последует развитие сотрудничества с регионами. Так, в одном только Тамбове при инвестиционном участии СУ-155 предполагается возвести около 50 тыс. кв. м жилья. Не исключено, что перспективными для освоения городами станут Сочи, Курск, Орел, Ярославль, Новороссийск, Калининград и Тула.

В наступившем году компания не ограничится возведением объектов жилищной сферы и приступит к работам по сооружению здания фундаментальной библиотеки МГУ имени Ломоносова с окончательным сроком завершения в марте 2004 года. Большие надежды возлагают в СУ-155 на собственный карьер на Урале. Здесь планируется увеличить добычу щебня, необходимого для производства бетона. Вероятно, возрастут мощности и собственных цементных и кирпичных заводов.

За последние несколько лет большинство существующих на рынке торговых операторов удвоили количество своих магазинов, сообщила Наталья Орешина, консультант по торговой недвижимости компании Stiles Riabokobylko, на недавно организованной фирмой конференции - презентации рынка торговых площадей. По ее словам, общее количество торговых площадей в существующих 54 торговых центрах на начало года достигло 783 000 кв. м.

Бурный прирост современных торговых площадей в столице продолжается, и многие аналитики предсказывают обострение конкурентной борьбы между торговыми центрами, в которой непрофессионально организованные или неудачно расположенные комплексы неизбежно начнут терять арендаторов и снижать арендные ставки. Хотя общая экономическая ситуация остается благоприятной для сектора розничной торговли и, соответственно, для выходящих на рынок новых проектов - но только до тех пор, пока их не станет слишком много. В то же время арендовать отдельные магазины на ведущих торговых улицах города почти нереально.

Только за прошлый год инвестиции в торговую недвижимость, по данным Мосгоркомстата, составили примерно $450 млн, а общие вложения в розничную торговлю достигли $2 млрд. Объем розничного товарооборота в 2002 г. в столице превысил 1 трлн руб.

Эксперты компании Colliers International называют более значительные цифры. По их данным, общее количество торговых площадей в торговых центрах достигло примерно 1,4 млн кв. м - только за прошлый год объем вновь введенных в эксплуатацию комплексов составил около 600 000 кв. м. Прибавление еще почти 900 000 кв. м ожидается в этом году.

Небольшой, но расположенный на очень "вкусном" месте (Страстной бульвар) торгово-офисный центр отличается от других необычной концепцией. Вместо привычного продуктового супермаркета, салона бытовой техники, центра высокой моды его якорным арендатором был избран книжный магазин.

За первые месяцы этого года в Москве появилось три новых торговых центра, крупнейшим из которых стал "Маркткауф" (26 500 кв. м) - первый проект немецкого девелопера AVA в Москве. Вторым по площади (13 000 кв. м) является торговый центр в Люберцах, построенный сетью супермаркетов "Патэрсон". Его уникальная деталь - открытая парковка на крыше второго этажа.

С увеличением предложения торговых помещений московский рынок ожидает выход новых брэндов, отмечают аналитики Stiles Riabokobylko. В 2002 г. в столице вышли на рынок крупнейшие сетевые операторы: Auchan и Marktkauf, а теперь планируется выход OBI, Kinostar, Leroy Merlin. Также нашли своих российских потребителей такие брэнды, как ZARA, Douglas Rivoli, Tatuum, Reserved, Ваtа, Karen Millen, Accessorize, Walking, Lush и др.

А сегодня откроется уже четвертый центр мелкооптовой торговли "Метро Кэш энд Керри" на улице Рябиновой, 59.

В целом же спрос на отдельно стоящие магазины в Москве распределен неравномерно. Наибольшим спросом у операторов розничной торговли пользуются Тверская улица, Новый Арбат, Садовое кольцо, Ленинский проспект, Ленинградский проспект, а также так называемые бутиковые улицы - Третьяковский проезд, Кутузовский проспект, Столешников переулок, Кузнецкий Мост, Петровка. Помещения в спальных районах также вызывают интерес у торговых компаний. Однако вследствие большего объема и меньшего числа потенциальных арендаторов (отдельно стоящие магазины на периферии менее привлекательны для форматов торговли, рассчитанных на высокий пешеходный поток) ставки аренды здесь значительно ниже.

В отличие от бурного развития предложения торговых центров, спрос на отдельные магазины в центральной части города и на основных торговых улицах чаще всего остается неудовлетворенным. По сведениям Colliers International, предложение таких площадей остается крайне низким. Единственной заметной сделкой в этом сегменте рынка, по данным компании, стала аренда компанией Samsung помещения по адресу Тверская ул. , 9, у ОАО "Группа компаний "Карло Пазолини". Оценочная площадь магазина около 18 000 кв. м.

Еще одной важной тенденцией рынка аналитики и риэлторы считают увеличение доли развлекательного сегмента в составе торговых комплексов. Например, в некоторой степени знаковым событием специалисты Colliers International называют открытие кинотеатра системы IMAX в торговом центре "Рамсити" на Правобережной улице. IMAX - первый в России кинотеатр формата 3D, который должен сделать торговый центр более привлекательным.

Как отметил руководитель отдела PR агентства недвижимости Blackwood Владимир Вашлаев, сейчас начинается активное освоение районов Третьего транспортного кольца за счет площадей, выводимых из эксплуатации (речь идет о рынках, киосках, павильонах, чья доля на рынке заметно сокращается). Пример - строительство нового торгового комплекса в Лужниках на месте рынка, располагавшегося здесь до 2003 г.


Постановлением Правительства РФ №675 от 17 сентября 2001 года утверждена Федеральная программа Жилище на 2002-2010 годы, направленная на продолжение преобразований в жилищной сфере. Кроме того, уже началась реализация национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Под эти проекты выделены и выделяются существенные суммы из государственного бюджета. Естественно, что во многих министерствах образовались комиссии, призванные направить денежные потоки в подобающие им русло. Все эти комиссии выдвигают свои концепции, следование которым должно радикально изменить жилищные условия народонаселения в лучшую сторону. По крайней мере, в теории.



Чтобы решить жилищную проблему в целом и чтобы каждый человек, пока он служит в армии, гарантированно имел крышу над головой, требуется около 450 тысяч служебных квартир. Тем не менее, Минобороны к 2012-2015 гг. предполагает практически полностью решить эту проблему, сократив сроки предоставления жилья до законных трех месяцев. При этом как приоритетное направление оно выделяет для себя ипотечно-накопительную систему.

Одна из самых серьезных проблем - это проблема обеспечения жильем военнослужащих. Данные, приведенные недавно Министерством обороны, впечатляют: получение военнослужащими постоянного жилья взамен служебного растягивается на 6-7 лет вместо положенных по закону трех месяцев. В настоящее время фонд служебного жилья Минобороны составляет 98 тысяч квартир, однако только из закрытых военных городков подлежат отселению на постоянное место жительства около 70 тысяч офицерских семей.

Накопительная система, упрощенно говоря, - это накопительный счет, на котором за каждый год службы у нашего капитана появляется по 37 тысяч рублей (по нынешнему курсу - около 1300 долларов). Естественно, С.Усачев предложил присутствующим на заседании коммерческим банкам принять участие в этой программе. Представители банков также естественно задали массу вопросов, суть которых сводилась к одному: какая же при таких деньгах может быть ипотека и где их (банков) в этой программе место? На что можно накопить, откладывая по тысяче с небольшим в год? И как новые клиенты, получающие меньше 300 долларов в месяц, собираются проходить процедуру проверки кредитоспособности при очевидном отсутствии оной?

Как чиновники от Минобороны представляют себе военную ипотеку? На последнем заседании Международного ипотечного клуба с докладом на эту тему выступил начальник отдела накопительных ипотечных систем Главного квартирно-эксплуатационного управления МО РФ Сергей Усачев. Кто, по расчетам Минобороны, является предполагаемым среднестатистическим клиентом военной ипотеки? Это капитан, его возраст - от 25 лет, он женат, имеет одного ребенка, оклад - 6-7 тысяч рублей в месяц, вступивший в так называемую накопительную систему.



Главная --> Публикации