Главная --> Публикации --> Районы москвы: покровское-стрешнево Владельцы вбд вкладываются в большой сити Зеленый шум из ничего Строители должны платить за свои ошибки Дорогая халтура

Звездная болезнь двух столиц

Российские владельцы гостиниц часто обращаются к западным операторам с целью отдать свои объекты в управление. Но зачастую условия иностранных партнеров оказываются весьма невыгодными.

Специалисты компании Becar. Commercial Property также считают, что причиной неудачи может быть неправильный выбор бренда гостиницы. Так, некоторые операторы пытаются активно продвигать на российский рынок такие известные в США бренды, как Formula 1, Ramada. Но, по прогнозам Becar. Commercial Property, они не будут иметь успех у нас, поскольку у наших автомобилистов отсутствует привычка останавливаться в мотелях, а бренд Ramada, относящийся к классу бизнес-отелей, не очень известен у нас.

Уже долгое время в Москве и Санкт-Петербурге на самом высоком уровне ведутся разговоры о необходимости строительства трехзвездочных гостиниц. Однако недорогие отели так и не появляются. Когда речь заходит о выборе уровня отеля, большинство инвесторов хотят построить именно пять звезд. Происходит это по причине тотальной уверенности в том, что пятизвездочная гостиница скорее окупится и будет давать большую прибыль, - говорит генеральный директор Becar. Commercial Property Игорь Галицин. - Нередки ситуации, когда владелец после постройки высококлассного отеля не может понять, почему его объект не дает расчетной прибыли. Основные причины такой ситуации - это неправильный выбор месторасположения здания, ошибки в выборе и реализации концепции, а также неверный выбор оператора. Так, например, есть случаи, когда по чертежам планируется пять звезд, а на практике получается только три с плюсом. Есть и другая крайность, когда при внутренней отделке используется столько мрамора, золота и прочей дорогой атрибутики, что посетители сторонятся этой гостиницы как слишком дорогой.

Еще одна причина повального увлечения строительством пятизвездочных отелей кроется в стремлении российских владельцев гостиниц отдать свои объекты в доверительное управление западным гостиничным операторам, - поясняет И. Галицин. - А они, в свою очередь, заинтересованы в управлении именно пятью звездами, поскольку на нем управляющая компания может больше всего заработать. Так простой расчет показывает, что гостиничный оператор на пяти звездах зарабатывает в 4 раза больше, чем на трех звездах.

Запад нам поможет?

3 звезды
100 номеров * 100 долларов с номера в сутки * 0,6 предположительный коэффициэнт среднегодовой загрузки * 30 дней * 4% процент оператора с оборота = 7200 долл.

Возьмем два отеля на 100 номеров и посчитаем доходы оператора на проценте от выручки:

Эти деньги оператор получит, независимо от размеров издержек на управление отелем. Помимо этого управляющая компания получает процент с прибыли, сборы на рекламу и маркетинговые исследования, плату за установку и работу системы резервирования и бронирования. Инвестор, решивший построить и отдать в управление отель западному оператору, сталкивается с необходимостью нести весьма большие издержки.

5 звезд
100 номеров * 400 долларов с номера в сутки * 0,6 предположительный коэффициэнт среднегодовой загрузки * 30 дней * 4% процент оператора с оборота = 28800 долл.

Только для того чтобы рассмотреть заявку на франшизу, иностранные операторы берут 300-400 долларов за номер отеля, который предстоит построить. Если владелец после ознакомления с условиями сотрудничества по каким-то причинам откажется, то эти деньги остаются у оператора. А условия, которые предлагают иностранные партнеры, никак не назовешь привлекательными.

Кабальное управление

В ходе переговоров оператор старается представить себя как профессионала высокого класса, на бумаге он не берет на себя обязательств ни по экономическим показателям, ни по среднегодовой загрузке отеля. Само соглашение подразумевает полную непрозрачность финансовых потоков для владельца отеля. Собственник получает ежегодную отчетность, и на этом его информированность о движении денежных средств ограничивается.

Все начинается с договора на техническое сопровождение - обязательное требование гостиничных операторов. Это соглашение обычно предваряет договор на управление отелем. Но цена решения иностранных партнеров часто бывает завышенной. Оператор рекомендует все, начиная от архитектора, заканчивая поставщиком дверных ручек и мебели. А поскольку западные партнеры лучше знают свой рынок, то выполнение их рекомендаций стоит весьма недешево. Хотя товары того же уровня вполне можно закупить и в России.

О том, что компания уже в марте 2006 года собирается выйти на строительную площадку на улице Двинцев, Бизнесу рассказала директор по маркетингу MR Group Ирина Дзюба. Реализация проекта начнется со сноса старых домов,- уточнила Дзюба.

Такая практика в корне неправильна, поскольку владелец не может контролировать управляющего, что нарушает древний принцип доверяй, но проверяй, - добавляет И.Галицин. - В случае с иностранными гостиничными операторами владелец не может контролировать, правильно ли расходуются средства, не приобретаются ли товары и услуги по завышенным ценам.
Как стало известно Бизнесу, весной 2006 года девелоперская компания MR Group приступит к реализации своего самого крупного офисного проекта рядом с Сущевским валом между метро Савеловская и Марьина роща. Общая площадь бизнес-центра составит около 60 тыс. кв. м. Объем инвестиций в строительство - более $60 млн. Эксперты рынка недвижимости полагают, что для реализации нового проекта компания выбрала удачный участок, расположенный в формирующейся деловой зоне в районе Савеловский.

Бизнес-центр на улице Двинцев станет самым крупным проектом для MR Group на рынке офисной недвижимости Москвы. В портфеле компании уже есть несколько реализованных проектов, бизнес-центры Аэропорт (14 тыс. кв. м) и Новосущевский (40 тыс. кв. м). Также в 2005 году MR Group анонсировала строительство комплекса на Новоданиловской набережной (40 тыс. кв. м) и на улице Викторенко (30 тыс. кв. м).

Сейчас, по информации Бизнеса, по этому адресу располагается здание, внутри которого размещается автосервис, а часть помещений сдается под склады. По словам Дзюбы, общая площадь офисного комплекса класса В, состоящего из трех зданий, составит не менее 60 тыс. кв. м. Планируется, что объект будет сдан к третьему кварталу 2007 года.

Из недостатков можно выделить то, что практически напротив участка под застройку располагается кладбище, а окружающая застройка носит промышленный характер,- добавляет Кисарина.

По оценкам экспертов недвижимости, объем инвестиций в проект составит свыше $60 млн, а сроки окупаемости - около пяти лет. Среди плюсов нового бизнес-центра MR Group руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина выделяет близость ТТК и Дмитровского шоссе, а также расположение в постепенно формирующейся зоне деловой активности в районе Савеловский.

По его словам, арендные ставки в комплексе будут на уровне $600 за кв. м в год.

Потенциальными арендаторами бизнес-центра на улице Двинцев будут в основном российские компании: логистические операторы и структуры, активно работающие с сырьевыми гигантами, полагает специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Ян Аль-Нури.

О проекте строительства складского комплекса Бизнесу рассказала замдиректора по маркетингу ГК Экспо-Кулон Елена Веселова. Складской комплекс площадью более 300 тыс. кв. м будет расположен на юговостоке от Москвы по Горьковскому шоссе (44 км от МКАД). В 2 км от участка проходит центральная кольцевая автодорога (ЦКАД). Строительство будет вестись на участке 60 га в районе города Ногинска в течение трех лет.

Как стало известно Бизнесу, группа компаний ЭкспоКулон в марте текущего года начнет строительство одного из крупнейших в Подмосковье складских комплексов. Индустриальный парк площадью более 300 тыс. кв. м будет построен на Горьковском шоссе в районе города Ногинска. Для этого компания уже получила в собственность земельный участок 60 га. По мнению экспертов, объем инвестиций в проект составит около $170 млн.

По словам Веселовой, в рамках концепции на 2/3 участка разместятся логистическая зона и складские помещения класса А, остальные площади решено отдать под производственные цели. Проект в большой степени ориентирован на компании, поставляющие свои товары как в Москву, так и в дальние регионы России, Сибирь, Дальний Восток,- рассказала Веселова.

Выбор этого участка неслучаен: в ближайшее время администрация Московской области планирует начать строительство платной трассы Москва- Ногинск. Кроме того, железнодорожная ветка свяжет индустриальный парк с крупнейшим в Подмосковье Орехово-Зуевским железнодорожным терминалом,- перечисляет преимущества парка Веселова.

Таким образом, затраты на приобретение участка 60 га могли составить $9-12 млн,- добавляет юрист Swiss Realty Group Дмитрий Раев.

По мнению экспертов, общий объем инвестиций в проект может составить около $170 млн. Инвестиции только в строительство комплекса могут превысить $150 млн,- говорит директор департамента складской недвижимости компании Knight Frank Алексей Новиков. Кроме того, стоимость земли в этом районе составляет $1,5-2 тыс. за сотку.

Восьмого Марта (16 тыс. кв. м) и комплекс Кулон-Балтия на Новорижском шоссе (27 тыс. кв. м). Кроме того, сейчас компания приступила к разработке проекта строительства индустриального парка КулонИстра площадью 174 тыс. кв. м на Новорижском шоссе.

Это не первый проект Кулона на рынке складской недвижимости. Компания уже построила ряд комплексов в Москве и Подмосковье- в частности, на ул. Дорожная, ул.

Ряд участников рынка полагают, что местоположение проекта все же рискованно из-за удаленности. Это самый удаленный складской проект от МКАД. Кроме того, Горьковское шоссе - загруженное направление,- рассуждает Новиков. Сумма аренды здесь напрямую зависит от срока договора и объема площадей,- считает глава отдела складской и индустриальной недвижимости Jones Lang La Salle Анна Ставни. Однако не исключено, что в связи с удаленностью комплекса от Москвы, арендаторы будут получать площади с небольшим дискаунтом. Думаю, реально говорить о ставке $100-120 за квадратный метр в год,- подытоживает она.

По мнению экспертов, комплекс на Горьковском шоссе- перспективный проект, но связан с некоторыми рисками для девелопера. Новый склад может привлечь внимание крупных логистических операторов и компаний-производителей, ориентированных на перевозки по всей России. Сегодня через Горьковское шоссе идет большой исходящий грузопоток,- поясняет Алексей Новиков.

И попросили прокомментировать финансового консультанта Владимира Савенка.

Тем не менее, учитывая планы по трассированию Горьковского шоссе и развитие бетонки, уже через несколько лет складские проекты на этом направлении будут более привлекательны как для девелоперов, так и для арендаторов, уверен Алексей Новиков из Knight Frank.
Эта статья написана одним из наиболее популярных финансовых авторов - Робертом Кийосаки. В ней содержится многое из того, что может пригодиться и нашим инвесторам. Поэтому мы и решили разместить её.

Летом 2005 г. я послал предупреждение членам сообщества о том, что рынок недвижимости начал остывать. В конце концов мы знаем, что все бумы заканчиваются и любая вечеринка когда-то завершается.

Текст статьи:

Гневным читателям следует вспомнить слова Уоррена Баффета: По какой-то причине люди принимают сигналы к действию на основании цены вместо того, чтобы делать это на основании стоимости. Это не срабатывает, когда вы начинаете делать что-либо, чего не понимаете или потому что это сработало у кого-то на прошлой неделе. Баффет подытоживает: Глупейшее дело - покупать акции лишь потому, что они растут в цене.

В то время, как многие читатели благодарили меня за это предупреждение, другие прислали мне гневные письма. Один рассерженный агент по недвижимости позвонил мне и сказал: Ты хочешь похоронить мой бизнес?

Спешка нужна при.

Лично я сказал бы так: Глупейшая причина - покупать что бы то ни было лишь потому, что оно растет в цене. И все же это именно то, что делают люди, когда они инвестируют. В магазинах они обычно они не покупают переоцененные вещи.

По моим оценкам 90% инвесторов инвестируют, глядя на движение цены, а не на стоимость актива. Если цены начинают активно расти, как это было на рынке недвижимости США с 2000 по 2004г., любители поворачиваются лицом к рынку и начинают покупать недвижимость для флиппинга - например, купив дом за 200,000 долларов и продав его через несколько месяцев за 250,000 долларов.

Например, если бы в супермаркете были скидки на весь товар в размере 25%, все полки в магазине были бы сметены покупателями. Когда же на фондовом рынке или на рынке недвижимости происходит подобная ситуация и товар (акции или недвижимость) продаются со значительным дисконтом, тот же покупатель бежит прочь от распродажи. Вместо этого он будет ждать, когда цены вырастут и лишь тогда он начнет, наконец, покупать.

Все мы знаем, что грядет обвал рынка недвижимости.

Большинство инвесторов делаю то же на фондовом рынке. На языке инвесторов флиппинг известен, как теория большего дурака от инвестирования - вы покупаете что-либо не для того, чтобы этим обладать, а в надежде продать это кому-то, кто является большим дураком, чем вы.

Один из наиболее популярных прогнозов, витающих в воздухе, состоит в том, что инвесторы сейчас уходят с рынка недвижимости и возвращаются на фондовый рынок. Другой прогноз, который я считаю вполне справедливым, состоит в том, что на рынке недвижимости неизбежен крах. Но такие слухи лишь подталкивают тех, кто, как сказал У.Баффет, принимают сигналы к действию на основании цены вместо того, чтобы делать это на основании стоимости.

Проблема в том, что мы не знаем, когда это произойдет.

Лучшее время для покупки - это обвалы на рынках.

В такие периоды высоких цен и волатильности внимание к стоимости должно быть еще выше, чем внимание к цене. В то же время, это одна из наиболее сложных вещей - остановиться и сфокусироваться на стоимости. Особенно когда цены движутся в разных направлениях. Это очень сложно сдержаться и не продать актив, когда цены движутся вниз, и не купить актив, когда цены растут.

Хотя обвал - лучшее время для покупки, высокий уровень пессимизма на рынке делает это время и сложным для покупки. Я помню, как я покупал золото в конце 90-х по цене 275 долларов за унцию. Хотя я знал, что это была очень низкая цена, так называемые эксперты называли золото собакой и советовали инвестировать в акции технологических и компаний. Сегодня, кода цена на золото выросла выше 500 долларов за унцию, те же эксперты рекомендуют держать часть своих средств в золоте для хорошей диверсификации инвестиций.

Я очень люблю их, потому что это лучшее время для покупки - найти реально недооцененный актив намного проще в такие периоды. И так как очень многие люди продают, в такие моменты они больше готовы к корректировке своей начальной цены и готовы предложить вам более выгодную сделку.

Урок таков: Сейчас более, чем когда-либо, важно сфокусироваться на стоимости актива - не на цене!!!

Я считаю, что настоящее время - сложное время для покупки или продажи. Недвижимость очень дорогая, процентные ставки все еще достаточно низкие, фондовый рынок растет, доллар дешевый, золото дорогое, нефть и газ дорогие, и на рынке все еще много денег, которые ищут себе применение.

Финальное слово от Уоррена Баффета: Только когда прилив уходит, вы можете узнать, кто плавал голым. На мой взгляд, сейчас очень много голых пловцов. Особенно на рынке недвижимости.

Когда цены низкие, найти дешевый недооцененный актив намного проще. Когда цены высоки, найти хороший актив очень сложно. Это означает, что вы должны быть умнее, осторожнее и должны уметь противостоять своим спонтанным реакциям.

Я во многом согласен с автором статьи и сам неоднократно подвергался искушению купить дорогой актив потому, что цена растет. Но рынок наказывал меня, когда я это делал. Говорят, рынок все видит и предупреждает об опасности.

Комментарий Владимира Савенка:

После этого опыта я строго придерживаюсь выбранной стратегии инвестирования и не поддаюсь искушению войти в рынок без предварительной оценки реальной стоимости актива.

Тем не менее я трижды пытался купить акции мелких компаний, которые росли по 5-10% в день (а иногда и более) и каждый раз я терял деньги на этих инвестициях.

Кстати, личный финансовый план позволяет человеку видеть и знать, что он сможет получить через 3-5-15 лет, если он будет придерживаться выбранной стратегии инвестирования. За время своей работы финансовым консультантом я с завершением каждого нового плана убеждаюсь в том, что наличие Личного финансового плана необходимо каждому человеку, независимо от его финансового положения и его финансовых целей.

Сбалансированная структура активов помогает застраховаться от инвестиционных рисков и не волноваться, когда тот или иной рынок движется не в нужном Вам направлении.



Главная --> Публикации