Главная --> Публикации --> Обмен с доплатой ипотечным кредитом Заселяем небеса! пентхаусы столицы Большим городам - большие офисы Международную переименуют в crowne plaza Герман греф оценил землю

Эксперты рынка недвижимости и сами застройщики считают, что это первый прогноз московских властей, который не сбудется. По их подсчетам, в 2006 году объемы строительства не только не увеличатся, но и уменьшатся, что приведет к сокращению объемов предложения на 30% по сравнению с 2005 годом.

По прогнозу московских властей в 2006 году в городе будет построено 4,7 млн кв. м жилья, примерно столько же, сколько было по факту введено и в 2005 году. При этом, по словам главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, цены на квартиры практически остановятся: они будут расти теми же темпами, что и инфляция. Иными словами - на 10% в год против 40% в 2005 году.

Игроки рынка недвижимости полагают, что прогнозы столичных властей, в отличие от планов предыдущих лет, маловероятны. По мнению руководителя аналитического центра ирн.Ru Олега Репченко, выстраивая планы на 2006 год, столичные власти не учли последствий вступления в силу закона о долевом участии в строительстве (214-ФЗ.- Бизнес), который затормозил развитие большого числа площадок. К концу 2006 года на рынке ожидается дефицит жилой площади до 30%,- соглашается с ним и руководитель департамента недвижимости корпорации Mirax Group Андрей Титюник. Если в 2005 году сдавались объекты, разрешение на строительство которых было получено еще до введения 214ФЗ, то по логике в 2006 году должен настать черед площадок, осваиваемых уже по новому закону,- поясняет Олег Репченко.

По итогам прошедшего года, на территории Москвы было построено около 4,6 млн кв. м жилья. В 2006 году столичные власти прогнозируют ввод в эксплуатацию не менее 4,7 млн кв. м жилья, из которых почти 1,8 млн кв. м будет построено по социальным программам. Более того, заявляя о планируемых объемах строительства, Владимир Ресин пообещал, что рост цен на жилье в 2006 году будет сопоставим с темпами инфляции в стране.

Меньшие объемы строительства и, соответственно, дефицит предложения повлекут за собой рост цен, прогнозируют эксперты рынка. Они скептически оценивают заявление Ресина о стабилизации цен на жилье. Цены на недвижимость могут расти на уровне инфляции только при условии, если на рынке существует достаточный объем предложения,- говорит Олег Репченко.

Многие из экспертов отмечают, что снижение темпов освоения площадок в Москве началось еще в 2005 году. Одна из причин сбавления темпов столичными застройщиками- результат кризиса 2004 года на рынке новостроек, вызванного оттоком покупателей, сокращением объема средств у девелоперов и их возможностей продолжать строительство в сочетании с банковским микрокризисом,- уверен директор аналитического центра Миэльнедвижимость Геннадий Стерник. В 2005 году по сравнению с 2004-м площади начатого строительства на 58% меньше (в кв. м), а законченного строительства- на 2% меньше (в кв. м), чем в 2004 году,- приводит свои цифры ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard Владимир Кудрявцев. Таким образом, уже по этим данным мы можем ожидать, что 2006 год будет характеризоваться отрицательной динамикой введения в строй новых объектов,- утверждает Кудрявцев. Кроме того, по мнению Геннадия Стерника, негативно на объемы строительства жилья сказались и многочисленные скандалы между застройщиками и частными инвесторами, которые привели к оттоку покупателей с проблемных строек на вторичный рынок.

Усугубляет ситуацию сложность привлечения банковских кредитов под строительство жилья, так как по 214-ФЗ банк, обеспечивающий финансирование проекта, несет равную с застройщиком ответственность перед частными инвесторами. Проблемы организации финансирования новых проектов выведут на рынок новых игроков, и 2006 год пройдет под знаком слияний и поглощений, считает Геннадий Стерник. По его мнению, увеличение объемов жилищного строительства в таких условиях маловероятно, более того, ранее заявленные планы будут, скорее всего, скорректированы в сторону понижения. В условиях ограниченного объема предложения часть покупателей перетечет на вторичный рынок жилья,- объясняет возможное развитие ситуации в будущем Стерник.- Прессинг отложенного спроса, а затем образовавшийся провал в объемах строительства и спад объема предложения, а также увеличение числа потребителей, будут стимулировать повышение цен.
Время - деньги. Это известно всем. Но на растущем рынке недвижимости эта старая мудрость приобретает новое значение. Квартира, которая сегодня стоит 100 тысяч долларов, меньше чем через месяц будет стоить 10 Некоторые риэлторы, к сожалению, пользуются этим, забывая поделиться доходами со своими клиентами...

По итогам января рост цен составил около 4%, больше 1% в неделю, констатирует Олег Репченко. В ближайшее время подобные темпы увеличения стоимости квадратного метра на уровне 4-5% сохранятся, и, соответственно, говорить о стабилизации рынка жилой недвижимости пока преждевременно,- резюмирует аналитик.

Схем существует несколько, но все они строятся на том, что заключается договор с клиентом по ценам сегодняшнего дня, а продается квартира чуть позже. Иногда квартира сразу ставится по завышенной цене - покупателей какое-то время нет, а риэлтор убалтывает клиента различными рассказами о том, почему же так происходит. Через месяц, когда общий уровень рынка дорастает до заявленной цены, квартиру продают. Продавцу же дают только то, что было записано в договоре. Другой сценарий еще проще - квартира некоторое время просто не появляется в рекламе.

Цены сегодня растут рекордными темпами. В начале февраля среднее по рынку удорожание достигло 1,7% в неделю. Обычным людям в таких условиях неуютно: продавцы постоянно возвращают внесенные авансы, разваливаются согласованные цепочки альтернатив. Естественно, находятся граждане, которые пользуются ситуацией: играют на этом росте.

Мошенничество ли это? Риэлторы, не знающие подобной практики, уверены, что да. Мы сомневаемся. Если подойти к вопросу сугубо формально, то имеется договор, в котором написано, сколько продавец должен получить за свою квартиру. Имеется срок действия договора. Если агентство эти условия выполнило, закон оно не нарушило. На то, вероятно, и расчет...

Заместитель генерального директора агентства Покупатель Владимир Бекетов, говорит, что подобными фокусами не брезгуют многие фирмы, в том числе и крупные, и известные. Средний доход, помимо первоначально оговоренных комиссионных, в этом случае получается 5-15 тысяч долларов, известен даже случай, когда удалось отжать 30 тысяч. Напомним, что речь идет о типовом рынке, и стоимость квартиры в данном случае составляла всего 150 тысяч долларов - сколько процентов составили агентские, можно подсчитать самостоятельно.

С этим мнением полностью согласен и Максим Каталов, директор по продажам Бюро недвижимости Агент 002, который рекомендует добиваться указания в договоре точного размера комиссии - в виде фиксированной суммы или в процентах. Второе - отбросить ненужную в данном случае деликатность и контролировать своего риэлтора. Где рекламируется квартира, по какой цене? Цифре в объявлении доверять нельзя (иногда ставят одну, а при телефонном разговоре говорят, что цена повысилась), поэтому нужно позвонить самому (или попросить знакомых) и спросить, за сколько квартира продается. Не стесняться задавать этот же вопрос на показах (по какой цене вы смотрите квартиру?), во время внесения аванса и на самой сделке. Возможно, ваш агент после всего будет считать вас очень неприятным человеком. Но, как говорил один мой знакомый, он вам не родственник...

В любом случае - мошенничество это или нет - оказаться в роли дойной коровы не хотелось бы. Тем более, что методы проверок просты. Первое, говорит Вероника Панкова, генеральный директор агентства Пенаты-Недвижимость, председатель Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг МАГР - это внимательно читать подписываемые в агентстве договоры.

От Смоленского к Белорусскому

У легендарного Белорусского вокзала есть еще и неофициальное название - Вокзал Победы. Отсюда в первые дни Великой Отечественной войны уходили на фронт эшелоны, сюда же после ее окончания возвращались солдаты - победители. В прошлом году к 60-летию Победы вокзал отреставрировали, был полностью воссоздан его исторический облик. А в скором времени преобразится все пространство вокруг Белорусского вокзала.

В 1867 году Московская городская Дума приняла решение уступить железной дороге бесплатно участки городской пустопорожней земли, которые ей могут понадобиться под Московскую станцию и под самую дорогу.

О необходимости строительства железной дороги от Москвы до Смоленска в середине XIX века заявляли смоленские промышленники. Предвкушая взаимовыгодное сотрудничество, москвичи с радостью согласились. Тем более, что смоленские промышленники, заинтересованные в соединении с Москвой, охотно давали деньги на строительство.

Строительство вокзала, которому дали название Смоленский, началось в конце апреля 1869 года. Ускорению темпов возведения железной дороги способствовал метод строительства: одновременно рабочие укладывали шпалы из Москвы и из Смоленска навстречу друг другу.

Осталось только найти место для строительства вокзала. Наиболее удобной сочли местность у Тверской заставы. Тогда этот участок земли был лишним и не приносил Москве абсолютно никакой пользы.

В 1871 году железная дорога была продлена от Смоленска до Бреста. Соответственно, новое имя получил и вокзал, который отныне стал Брестским.

Торжественное открытие железной дороги Москва-Смоленск состоялось 19 сентября 1870 года. О том, какой ценной стала земля у Тверской Заставы, писала пресса того времени: Уже теперь цены на дома и пустопорожние земли здесь возвысились довольно значительно.

Количество пассажиров все возрастало, и небольшое здание вокзала стало тесным. Довольно долго искали деньги на реконструкцию. Только в 1908 году из казны смогли выделить достаточно средств, чтобы построить новое более просторное здание.

В 1896 году в здании вокзала возвели шикарный Императорский павильон для встречи царской семьи. Внутри это были целые хоромы: золоченые орнаменты, французская мебель, застекленные галереи, а выход на платформу был застелен бархатным ковром.

Реконструкция обошлась казне почти в миллион рублей. Однако деньги были потрачены не напрасно. Кроме красивого и просторного здания, пассажиры получили новейшее по тем временам техническое оборудование телеграфа и билетных касс.

Новый вокзальный комплекс состоял из двух корпусов, сходящихся под углом. На вокзале появились четыре посадочные платформы.

А в 1936 году в связи с реорганизацией дорог, в результате которой Александровская дорога объединилась с Белорусско-Балтийской, вокзал получил название Белорусский.

На этот раз строительство затянулось. Полностью завершить его удалось только в 1912 году. Это год совпал с празднованием 100-летия войны с Наполеоном. Поэтому вокзал переименовали в Александровский, а железную дорогу в Александровскую.

На земле вокзал, под землей - торговый город

Белорусский вокзал несколько раз перестраивался. Но реконструкция проводилась так, чтобы здание сохранило свой первоначальный облик.

К празднованию 60-летия Победы здание вокзала отреставрировали. Основные работы провели на втором этаже, куда редко ступала нога обычного пассажира. Пустующее помещение отдали городу для размещения музейной экспозиции, посвященной Великой Отечественной войне. Серьезно обновились три платформы, предназначенные для поездов дальнего следования. Серый асфальт на перронах уступил место более красивой тротуарной плитке.

Вокзал оправдывает свое неофициальное название - Вокзал Победы. Уже четвертый раз подряд он побеждает в конкурсе на лучший вокзал столицы. При подведении итогов соревнования учитываются показатели по 9 пунктам, основным из которых является качество обслуживания пассажиров.

Два номера в гостинице даже будут двухкомнатными высшей категории люкс. А пока продолжается ремонт, экономисты МЖД проводят расчет цен на гостиничные услуги для пассажиров.

Весной этого года в здании Белорусского вокзала появится комфортабельная гостиница. 23 номера будет оборудовано в зале отдыха для пассажиров. Сейчас там уже начался ремонт.

А под землей закипит жизнь. Под площадью Тверской Заставы будет построен крупнейший в городе пятиуровневый подземный комплекс. На первых трех этажах расположатся парковочные места, на двух нижних - торговый центр, супермаркет и кинотеатр. Кроме того, здесь появится первая в России подземная электроподстанция.

Преобразится и все пространство вокруг Белорусского вокзала. Отсюда исчезнут все парковки, а вместо них появится красивый зеленый сквер, который, как уверяют авторы проекта, станет любимым местом отдыха москвичей. Этому поспособствует применение новых технологий, с помощью которых поверхность площади станет полностью обогреваемой зимой. Вернется на свое законное место и памятник Максиму Горькому, который на время проведения работ был переселен в парк искусств Музеон на Крымском Валу. Правда, памятник незначительно подвинут, чтобы он оказался в новом сквере, а не в транспортной петле. Так что москвичи вскоре опять смогут назначать свидание у памятника Горькому.

Индустрия развлечений сегодня в моде, и поэтому пользуется повышенной популярностью не только у москвичей, но и у гостей столицы. Буквально на каждом шагу можно увидеть сверкающие яркими огнями казино, киноцентры, дискотеки и даже целые парки аттракционов. Однако не будет преувеличением сказать, что именно сектор торгово-развлекательных центров (ТРЦ) давно уже занял прочные позиции на рынке индустрии развлечений, а потому является одним из наиболее освоенных его участков.

Проект реконструкции площади Тверской Заставы призван также решить извечный транспортный вопрос в районе Белорусского вокзала. Здесь планируется построить современную двухуровневую транспортную развязку, для сооружения которой придется пробить тоннель под Тверской улицей.
Шопинг становится не только необходимостью, но и одной из форм развлечений.

С каждым годом в Москве появляется все больше торгово-развлекательных центров (ТРЦ). Более того, по сравнению с другими отраслями рынка развлекательной индустрии торгово-развлекательным центрам можно позавидовать. Именно на ТРЦ инвесторы первыми обратили внимание. Это подтверждается степенью развития других секторов. Например, существенно в ближайшем будущем могут вырасти сети мультиплексов, фитнес-клубы ожидает ежегодный рост в пределах 20-30%, а гольф-клубы вообще находятся в самом начале пути развития. Но это пока в перспективе, а сегодня лидирующие позиции все же за ТРЦ.

Развлекать и торговать

Наверно, не будет преувеличением сказать, что в последние несколько лет столица действительно переживает настоящий торгово-развлекательный бум, который еще далек от своего завершения. Причин этому несколько, но основная, и с этим согласны участники рынка недвижимости, заключается в комплексном подходе. Современный ТРЦ - это удачное комбинирование торговых и развлекательных площадей. Однако дело здесь не только в грамотном соотношении, которое задается и определяется концепцией отдельно взятого ТРЦ, основной момент заключается в грамотной расстановке акцентов как торговых площадей, так и развлекательных.

По словам руководителя Департамента коммерческой недвижимости консалтинговой компании Blackwood Михаила Геца, на сегодняшний день в столице функционирует около 15 торгово-развлекательных центров, наиболее из которых известны...

Кинотеатры лучше казино

С этой точки зрения специалисты компании Blackwood выделяют несколько наиболее удачных столичных торгово-развлекательных центров. Например, ТРЦ Мега разместил на своей территории каток, действующий круглый год. Для многих потенциальных покупателей это уже было достаточным поводом для посещения центра. По Крокус Сити Моллу можно проехаться на электромобиле. В ТРЦ Охотный Ряд расположен боулинг. В Золотом Вавилоне кинотеатр Люксор имеет лучший звук по сравнению с другими кинотеатрами в ТРЦ.

Однако полет фантазии и желание сделать ТРЦ уникальным, непохожим на остальные может далеко увлечь разработчиков. Настолько, что велика вероятность совершения ошибки. Дело в том, что даже среди богатого развлекательного разнообразия ТРЦ надо учитывать некоторые моменты. Как отмечает М. Гец, с точки зрения получения прямой прибыли от аренды торговых площадей, развлекательный сектор больших доходов не приносит. Арендная ставка для операторов развлечений в несколько раз ниже, чем для остальных арендаторов, - добавляет специалист. - Например, арендная ставка для кинотеатра составляет не более 250 долларов за кв.м в год, и в последнее время наметилась тенденция по ее снижению, что связано со стабилизацией рынка. По словам эксперта, невысокая ставка объясняется тем, что операторы развлечений занимают, как правило, достаточно большую площадь.

М. Гец добавляет, что если раньше торговые центры воспринимались исключительно как место совершения покупок, то сегодня посещение ТРЦ становится формой проведения досуга, развлечением. Туда идут всей семьей, проводят целый день - отсюда и новые требования к организации торгового пространства, - подчеркивает специалист. - После совершения покупок покупателям хочется посидеть в кафе, пообедать, выпить кофе.

В перспективе...

Другой момент заключается еще и в том, что есть определенные профили индустрии развлечений, которые специалисты не советуют размещать в торговых центрах, несмотря на кажущуюся экономическую эффективность. Основные из них - казино и игровые автоматы, обороты которых позволяют выплачивать высокую арендную плату и несут очевидную выгоду для владельца комплекса, но противоречат назначению торгового центра как места совершения покупок и семейного отдыха. Дело в том, что часы работы салона игровых автоматов или казино и самого торгово-развлекательного центра, как правило, не совпадают. К тому же посетители этих развлекательных профилей не нацелены на какие-либо покупки, а только лишь провести приятно время. С другой стороны, сложно отрицать экономическую эффективность игровых автоматов или казино. Безусловно, они приносят высокий доход и являются выгодным бизнесом, однако их присутствие в ТРЦ может серьезно повредить другому успешному бизнесу - самому торговому центру, поэтому наилучшими развлекательными учреждениями в торговых центрах, по мнению большинства аналитиков рынка консалтинга и недвижимости, являются кинотеатры, детские игровые площадки, парки аттракционов и боулинг.

Объяснить такую популярность со стороны инвесторов можно не только количественным фактором, то есть нехваткой ТРЦ в городах или расширением сектора, но и качественным. Как верно отмечает М. Гец, качество имеющихся ТРЦ не всегда удовлетворяет требованиям посетителей, некоторые из них имеют весьма условное отношению к профилю ТРЦ, поэтому этот сегмент в Москве, да и в других городах России, еще будет развиваться. С каждым годом ТРЦ совершенствуются, первоначальные концепции пересматриваются и улучшаются для максимального удовлетворения желаний посетителей.

Индустрия торговли всегда была одним из ведущих секторов рынка недвижимости, сейчас динамично развивается индустрия развлечений. Не нужно обладать высокой проницательностью, чтобы понимать, что будущее за торгово-развлекательными центрами, а именно, за грамотным и успешным симбиозом торговли и развлечений. Начав свое победное шествие с крупнейших городов России, сейчас эстафету по строительству ТРЦ перенимают другие мегаполисы. ТРЦ уже успешно функционируют в Новосибирске, Красноярске, Волгограде и других городах. Известно, что торговый дом Копейка, принадлежащий ФК НИКойл, планирует построить 15 ТРЦ в провинциальных городах центральной части России. И это только начало, так как питерская инвесткомпания Мир в ближайшую пятилетку возведет в спальных районах города 10 ТРЦ общей площадью 450 тыс. кв. метров.



Главная --> Публикации