Главная --> Публикации --> За городом Районы москвы: покровское-стрешнево Владельцы вбд вкладываются в большой сити Зеленый шум из ничего Строители должны платить за свои ошибки

Вчера Федеральный арбитражный суд Московского округа рассматривал кассационную жалобу Ист Лайна на решение суда о признании недействительными сделок восьмилетней давности, в результате которых группа получила в собственность терминал в Домодедово. Представители Ист Лайна попросили перенести слушания, мотивировав это намерением заключить мировое соглашение. Представитель Ист Лайна сообщила, что Минэкономразвития дало негативную оценку действиям Росимущества. По ее словам, с ведомством Германа Грефа достигнуто решение о мировом соглашении и сейчас разрабатываются его условия. Но Росимущество стояло на своем. Мировая невозможна, заявил юрист Росимущества Евгений Зеленский. Мировая с Ист Лайном по иску о терминале Домодедово не отвечает имущественным интересам государства, говорится в протоколе декабрьского совещания в Росимуществе (его копия имеется у Ведомостей). Суд подтвердил правоту Росимущества, но при этом вернул дело в апелляционную инстанцию для уточнения списка движимого имущества, которое должно получить государство.

Росимущество не вняло предложению Владимира Путина не разрушать бизнес оператора крупнейшего в стране аэропорта Домодедово группы Ист Лайн. Чиновники отказались от мировой и добились очередного судебного решения по возврату в госсобственность терминала аэропорта.

Аналитик Центринвест груп Михаил Ганелин удивлен упорством Росимущества. Он напоминает, что в ноябре Владимир Путин написал правительству по поводу конфликта с Ист Лайном, что государство не должно разрушать успешно функционирующий бизнес. Но чиновник Минэкономразвития обещает, что мировая будет заключена во время рассмотрения второго иска об истребовании имущества у Hacienda. А в ноябре рейтинговое агентство Standard Poor's заявило, что даже если Ист Лайн проиграет битву за терминал Домодедово, то вернет стоимость его имущества государству (по ценам на 1997 г.) и сохранит контроль над своим ключевым активом. Но сотрудник Росимущества говорит, что ведомство сможет добиться у суда возврата всего терминала: Аэропорт был перестроен, но сделано это было на прибыль от того же аэропорта, т. е. незаконно полученного имущества.

Тяжба Росимущества и Ист Лайна продолжается с прошлого года. Вернуть терминал Росимущество решило сразу двумя исками о признании незаконным передачи терминала из госсобственности и о его истребовании у нового собственника, компании Hacienda Investments (подробнее см. врезку). Рассмотрение последнего иска приостановлено. По первому Росимущество проиграло в первой инстанции. Но апелляционный суд признал сделки ГУПа с имуществом терминала ничтожными, обязав вернуть лишь движимое имущество.

Какисчезала госдоля в Домодедово

До 1997 г. аэровокзал принадлежал ГУП Домодедовское ПО гражданской авиации, а затем был передан компании Домодедово-2, в которой ГУП получил 48,65% акций, а аффилированная с Ист Лайном компания Hacienda Investments 50,66%. В 1998 г. ГУП Домодедовское ПО гражданской авиации было разделено на три юрлица. ГУП Администрация аэропорта Домодедово получило аэродром, а доля в Домодедово-2 перешла к ОАО Аэросервис Домодедово.

Впрочем, эксперты надеются, что до этого не дойдет. Поручение президента просто так не дается, мировая скорее всего будет, считает Ганелин. А тяжба продолжается, во-первых, потому, что Росимущество с позиции силы хочет потребовать максимальных компенсаций в бюджет при заключении мировой, а во-вторых, пытается повысить свой авторитет в глазах Кремля. Сами юристы Ист Лайна пообещали, что подадут на вчерашнее решение суда надзорную жалобу в президиум Высшего арбитражного суда.

Ист Лайн объединяет более 10 предприятий, работающих в Домодедово, ставшем крупнейшим аэропортом в России в 2005 г. Консолидированная выручка Ист Лайна за 2004 г. $440 млн, прибыль от продаж $24 млн. Группу контролирует FML Limited с о. Мэн. Ее акционерами Ист Лайн называет двух резидентов острова Джейн Петерс (75%) и Шона Каирнса (25%).

Параллельно после серии допэмиссий госдоля размылась. В 1999 г. по иску домодедовского МУП Теплосеть Аэросервис Домодедово был признан банкротом, и в декабре 2000 г. его имущество было продано на торгах. Сколько тогда составлял госпакет и кто купил его, в Росимуществе и Ист Лайне не говорят. Сам аэровокзал в 2001 г. перешел к Hacienda Investments.

О продаже офисного комплекса на Летниковской улице на территории бывшего Московского кожевенного завода Ведомостям сообщили сразу несколько участников рынка. В компании АЛМ-Девелопмент, которая специализируется на реконструкции столичных производственных объектов, эту информацию подтвердили. Этот объект больше нам не принадлежит, заявила менеджер по управлению недвижимостью АЛМ-Девелопмента Анастасия Самойлова.


Компания АЛМ-Девелопмент продала принадлежащий ей офисный центр класса В на Летниковской улице фирме Капитал Хаус. Участники рынка, оценившие сумму сделки примерно в $75-80 млн, называют ее одной из самых крупных в этом сегменте офисной недвижимости.

Арендаторов комплекса о смене собственника зданий в известность уже поставили. Пока никаких изменений в работе нашего предприятия нет, арендная ставка не повышалась [в среднем $350 за 1 кв. м в год], заявил представитель компании Superscape Russia Limited, офис которой расположен в этом центре. По мнению участников рынка, эту сделку можно считать одной из самых крупных в сегменте офисных комплексов класса В. Инвестиционные риски здесь слишком высоки, поэтому сделки такого масштаба в этом сегменте можно назвать единичными, объясняет Чепцов. Покупка бизнес-центров с уже работающими арендаторами больше распространена в сегменте класса А, однако данный пример подтверждает появление инвестиционного интереса и к объектам класса В, рассуждает управляющий директор Praedium Рубен Алчуджян. Так, в последние годы в классе А собственников сменили Берлинский дом, бизнес-центр на Гоголевском бульваре, 11, и Central City Tower.

Гендиректор Капитал Хауса Константин Петров добавил, что в купленный комплекс входит 28 объектов недвижимости, включая зал торжества Форум Холл площадью 15 000 кв. м. И Петров, и Самойлова отказались раскрывать детали сделки. По оценке директора по развитию компании Prime City Properties Романа Чепцова, объект может стоить $75 млн, а директор по развития Swiss Realty Group Илья Шершнев говорит о $80 млн.

О Капитал Хаус опрошенные участники рынки ничего не знают. Скорее всего, это дочка какой-нибудь крупной структуры, созданная специально под этот проект, предположили в одной из девелоперских компаний.

Продавать готовый бизнес просто невыгодно, утверждает финдиректор КВ ИнжинирингАлександр Калиниченко. По мнению Шершнева, окупить вложенные в покупку средства можно либо за счет повышения ставок аренды, либо за счет перепродажи объекта. По словам Петрова, компания не собирается перепродавать комплекс. Срок окупаемости для этого объекта составит 7-7,5 лет, что является оптимальным показателем для помещений такого класса, заявил Ведомостям представитель компании Blackwood.



АЛМ-Девелопмент создана в 1998 г. На сегодняшний день в собственности компании находится около 30 объектов общей площадью более 170 000 кв. м. Выручка за 2004 г., по данным СПАРК-Интерфакса, составила 15,6 млн руб. Учредители не раскрываются. Компания Капитал Хаус создана в 2005 г. Учредители и финансовые показатели не раскрываются.

Президентский проект Доступное жилье был законодательно обеспечен еще в 2004 году, когда Дума приняла пакет из 27 законов, направленных на стимулирование одновременно спроса и предложения на рынке жилья. Стимулирование спроса решили производить в основном за счет развития механизмов ипотечного кредитования. Стимулировать предложение (без этого при стимулировании спроса цены на жилье зашкалят) решили снижением всевозможных издержек для застройщиков (в том числе бюрократических), развитием конкуренции и облегчением доступа к земельным участкам.

Правительство РФ приступит к выполнению президентского национального проекта Доступное жилье.На заседании фракции Единая Россия заместитель министра регионального развития Владимир Аверченко заявил, что правительство России до конца февраля определит порядок отбора земель для строек в рамках данного проекта.

Владимир Аверченкосообщил, что на финансирование подпрограммы по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой пойдет 378,6 млрд руб. Кстати, большая часть этой гигантской суммы не бюджетные деньги. Финансирование подпрограммы распределено так: федеральный бюджет дает около 50 млрд руб., около 40 млрд руб. регионы, остальное должен вложить частный бизнес. Однако успех вложения частным бизнесом денег в подведение коммунальной инфраструктуры к строительным площадкам зависит еще от множества решений правительства, в том числе от отсутствующих пока подзаконных актов к закону О концессиях. Ведь стоимость подведения инфраструктуры к площадкам доходит до 40% стоимости строительства; инвесторы хотят договариваться с местными властями о распределении этих расходов, иначе затраты лягут на покупателей квартир и доступное жилье потеряет большую часть своей доступности.

Тогда же выяснилось, что увеличить предложение невозможно без подведения коммунальной инфраструктуры к новым земельным участкам. По оценке экспертов, старые площадки с готовой инфраструктурой уже распределены по застройщикам и будут застроены через два-три года. Так что для выполнения президентского проекта Доступное жилье, а точнее, федеральной целевой программы Жилище, которая предусматривает доведение объемов строительства жилья с нынешних около 40 млн кв. м в год до планируемых 80 млн кв. м в 2010 году, необходимо начинать подводить коммуникации к новым строительным площадкам.

Регионы уже рапортуют президенту о готовности выполнить программу. Например, губернатор Калининградской области Георгий Боос еще в понедельник на встрече с президентом заверил его, что в ближайшие максимум пять лет проблема с жильем для военнослужащих группировки войск Балтийского флота, дислоцированной на территории Калининградской области, будет снята полностью. В области сейчас насчитывается более 5 тыс. бесквартирных семей военнослужащих. Мы непременно выполним поставленную президентом перед областным правительством задачу за два года построить на выделенные из федерального бюджета средства 1,5 тыс. квартир для военных, и я беру под личный контроль реализацию этой программы, отметил господин Боос и добавил, что область готова продать по федеральному заказу еще 1,5 тыс. квартир. С учетом того, что объемы жилищного строительства уже в этом году будут увеличены в области на 200-250 тыс. кв. м, продать 50 тыс. из них, что равнозначно 1,5 тыс. квартир, не проблема, заявил он.
Вчера столичные власти и холдинг "Металлоинвест" приняли окончательное решение о сносе одной из последних недорогих гостиниц в центре Москвы - гостиницы "Минск". На ее месте будет построен новый 3 - 4-звездочный отель с подземной парковкой, фитнес-центром и торговыми галереями. Этот проект обойдется "Металлоинвесту" в $100 млн - на $40 млн дороже, чем изначально предполагал инвестор.

Перечень строек и объектов, которые могут рассчитывать на бюджетную помощь, уже тоже утвержден. По информации из Росстроя, подпрограмма модернизации коммунальной инфраструктуры на 2006 год включает в себя 88 объектов в 44 регионах. Бюджетная помощь, по мнению Владимира Аверченко, должна создать стимулы для регионов, активно проводящих государственную политику по демонополизации и развитию конкуренции на рынке жилищного строительства, а также комплексному развитию системы коммунальной инфраструктуры.

Президент холдинга "Металлоинвест" Дмитрий Гиндин вчера на выставке "Инвест Экспо Москва" представил столичному мэру Юрию Лужкову два варианта проекта реконструкции "Минска" - современный, с обилием стекла, разработанный архитектором Сергеем Фирсовым, и классический, выполненный архитектором Михаилом Леоновым. Первый вариант мэру не понравился. "Это не Тверская", - категорично заявил он руководству "Металлоинвеста". А вот вариант Леонова мэр одобрил. Гиндин после беседы с Лужковым признал, что теперь "Минск" точно придется сносить: проект Фирсова предполагал сохранение элементов существующей коробки, а "Минск" по проекту Леонова придется строить с нуля.

Гостиница "Минск" построена в 1963 г. на Тверской улице неподалеку от метро "Пушкинская". Площадь комплекса - 14 856 кв. м, в нем 337 номеров, площадь стандартного номера - 12 кв. м. Специалисты относят "Минск" к категории "две звезды". В холдинг "Металлоинвест" входят Михайловский и Стойленский ГОК, Орловский сталепрокатный завод, Восточно-Сибирская нефтегазовая компания, и др. В 2002 г. холдинг реализовал продукции на 17,5 млрд руб. Представители "Металлоинвеста" оценивают инвестиционный портфель холдинга на ближайшие пять лет в $1 млрд.

Холдинг рассчитывает начать демонтаж отеля осенью (в течение лета проект должен пройти обсуждение на градостроительном совете Москвы) и завершить разбор здания к концу года. По словам Гиндина, строительство нового здания займет 1,5 - 2 года. По оценке президента "Металлоинвеста", цена за номер в Минске после реконструкции составит $110 - 115 в сутки, срок окупаемости проекта - пять-шесть лет.

Исполнение желаний городских властей обойдется "Металлоинвесту" в дополнительные $40 млн. Чтобы сохранить количество номеров в отеле, вдвое увеличив их площадь, а также соответствовать стилю Тверской, по словам Гиндина, придется потратить $100 млн вместо запланированных раньше $60 млн. Сейчас "Минск" занимает 15 000 кв. м, а через два года его площадь должна увеличиться до 60 000 кв. м. Здание, в котором будет 10 надземных этажей и четыре подземных, планируется выдвинуть на уровень остальных домов на Тверской. Класс гостиницы повысится до трех-четырех звезд. Гиндин говорит, что "Металлоинвест" в состоянии сам профинансировать этот проект, но тем не менее холдинг ведет переговоры с компаниями, которые могли бы стать инвесторами.

Гиндин согласен, что иное использование здания "Минска" было бы более выгодным, но утверждает, что его компания готова подождать, выполняя требования городских властей сохранить для города гостиницу среднего ценового уровня. В то же время глава "Металлоинвеста" отмечает, что гостиничные номера займут 60% площадей "Минска", а остальные площади будут использованы под офисы, торговые помещения, фитнес-центр и парковку.

Однако эксперты сомневаются в реальности этих параметров. Александр Лесник, директор компании Hotel Consulting and Development Group (HCDG) , говорит, что при таком соотношении объема инвестиций и цены за номер проект сможет окупиться не раньше чем через 10 - 12 лет. Это при условии, что отелем будет управлять международная гостиничная сеть. В таком проекте, считает Лесник, инвестору было бы разумно подстраховаться за счет не гостиничной составляющей - офисных и торговых площадей. Даже заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе, который курирует гостиничный комплекс Москвы, признает, что строительство гостиниц в центре города - менее выгодный проект для инвестора, чем, например, возведение элитного жилья или офисов. Если вложения в элитное жилье окупятся через пять-шесть месяцев, то ждать возврата средств от инвестиций в строительство гостиниц придется 6 - 9 лет.



Главная --> Публикации