Главная --> Публикации --> Недвижимость за рубежом - вторая родина Тариф должен обеспечивать потребности нотариусов Отели для потребителей роскоши Ходынка меняет облик Муж в законе, или как освободить квартиру от бывшего супруга

В прошлом году на рынке ипотечного кредитования произошло множество изменений. Скажем, максимальный срок кредитования в 30 лет перестал быть мечтой заемщика. Сдвинулись с места и поплыли вниз процентные ставки. Но если тут все более или менее ясно, то новое модное явление - плавающая, или гибкая, ставка - пока остается чем-то непонятным для потенциальных заемщиков.

В год Собаки, которая ассоциируется с домом и уютом, самое время обзавестись собственным жильем. Не хватает денег? Не беда - в прошлом году появилось много нового в ипотечном кредитовании. Одна из самых загадочных новинок - плавающая, или гибкая, ставка.

Именно для того, чтобы процентная ставка отвечала рыночным реалиям, в свое время за рубежом и придумали плавающую ставку, которая начала получать распространение и в нашей стране. Она состоит из двух частей. Первая является гибкой и привязана к индексному показателю LIBOR (London InterВank Offered Rate - усредненная процентная ставка, по которой банки занимают друг у друга на Лондонском межбанковском рынке). Она может меняться в зависимости от рыночной конъюнктуры. Например, в марте 2004 года по доллару она была даже на минимальном уровне - 1.2825%, по евро - чуть больше 2%. Сейчас LIBOR по американской валюте поднялся уже до 4.85%, по евро - до 2.82%. А все почему? Индекс зависит от процентной ставки, по которой Федеральная резервная система (ФРС) и Европейский центробанк (ЕЦБ) рефинансируют банки. Начали американцы в 2004 году поднимать ставку, вот и получились такие высокие показатели. А ЕЦБ на повышение решился лишь единожды - в декабре прошлого года, и LIBOR евро мало изменился.

Более привычным для нас является механизм, когда при выдаче кредита банк устанавливает фиксированную процентную ставку. На данный момент по валюте средние показатели - 10.5-12.5%, по рублям - 16-18%. Много? Если верить нашему правительству, то к 2010 году стоимость кредита может опуститься до 7-8% годовых в рублях, а инфляция еще ниже. Но кредит-то мы уже взяли, и лет на 10-1 Обидно будет переплачивать. Или другой вариант - с валютными кредитами. А вдруг доллар поднимется до неимоверных высот? Если зарплата рублевая, то с нынешними процентными ставками можно разориться на кредите.

Правда, ситуация может поменяться в случае смены рыночной конъюнктуры. Многие эксперты уверены, что новое руководство ФРС, которое вступит в свои права в следующем месяце, со временем начнет процесс снижения ставок, чтобы бороться с инфляцией. Соответственно понизится и LIBOR. Возможен и обратный вариант. Ведь были годы, когда индекс по доллару поднимался аж до 9%. В любом случае в России пока в принципе плавающие ставки не слишком привлекательны из-за высокого коммерческого интереса банков. Если в тех же Штатах вторая, фиксированная, часть составляет 1-2%, то наши кредитные организации, как говорится, своего не упустят (о причинах такого положения читайте в комментариях экспертов). Специалисты уверены, что рано или поздно по мере распространения практики гибких ставок аппетиты банков будут снижаться. Как бы то ни было, если вы берете кредит по плавающей ставке, то вступаете в рискованную игру. А значит, можете как много выиграть, так и много проиграть.
Главный архитектор столицы Александр Кузьмин заявил вчера на пресс-конференции в Доме журналистов о том, что большая часть документации, необходимой для начала нового грандиозного проекта московских властей, уже готова.

Вторая часть плавающей ставки - фиксированная. Это коммерческий интерес банков. Сейчас гибкие условия по валютным кредитам - LIBOR плюс 6-10% годовых - предлагает не менее шести российских кредитных организаций. Что это значит? Выбрав плавающую ставку, можно получить ипотечный кредит примерно под 10.85-14.85% годовых в долларах и под 8.82-12.82% в евро. Получается, что такой заем в европейской валюте на данный момент весьма выгоден. Одна проблема - кредиты в евро с плавающей ставкой выдает пока только один банк. А в долларах брать гибкий заем очевидно невыгодно.

Для того чтобы журналисты смогли представить, какие именно преобразования ждут улицу Тверскую и все это направление, Кузьмин предложил вчера совершить мысленно путешествие от Манежа до выезда из города. Под землей в начале Тверской, возле комплекса Охотный Ряд, будет построен еще один многофункциональный комплекс - с множеством магазинов, ресторанов и прочих увеселительных заведений, уместных в центре города, - рассказал он. - Важнее же всего, что реализация этого проекта позволит создать гигантский подземный паркинг - 1,5 миллиона машиномест, куда можно будет убрать автомобили всех чиновников и бизнесменов, работающих в самом центре города. - Погуляв по подземным заведениям, москвичи могут заглянуть на огонек и в мэрию, - пошутил Александр Викторович, - так как центр дойдет почти как раз до Тверской, 1

Речь - о превращении в бессветофорную главной магистрали столицы на всем ее протяжении - от въезда в город на Ленинградском шоссе и далее по Ленинградскому проспекту, по улице Тверской вплоть до Кремля. Проект действительно масштабный, что по объему работ, которые предстоит выполнить, что по цене их. Достаточно сказать, что в его рамках предстоит построить пять новых транспортных развязок, реконструировать три существующие, а также расширить Ленинградский проспект до 8 полос движения в каждую сторону, (сейчас в направлении к области - всего четыре полосы). Кроме того, параллельно с этим будут реконструированы три центральные площади Москвы - Пушкинская, Триумфальная и Тверской заставы. О деньгах, которые потребует реализация этого проекта, Кузьмин предпочел умолчать: Не мой вопрос, - объяснил он. Тем не менее, как удалось выяснить корреспонденту РГ, прогнозируемые расходы - 57 миллиардов рублей, или почти два годовых дорожных фонда Москвы. И найти такие гигантские средства нужно в течение именно двух ближайших лет, так как, по словам Кузьмина, поехать с ветерком по Тверской москвичи должны уже в 2007 году.

Появятся подземный паркинг и место для отдыха и на площади Тверской заставы. А обустройство площади Белорусского вокзала уже идет: об этом проекте - тоже с подземным паркингом и торговым комплексом под землей - РГ уже рассказывала. Но появилась там, оказывается, у архитекторов и новая идея - сделать улицу Лесную тупиковой, с единственным поворотом с нее - в сторону области. Поскольку эта зона становится все более обустроенной и пользуется большим спросом у предпринимателей, железнодорожные пути между Белорусским и Савеловским вокзалами решено перекрыть - где связками для переходов, а где для устройства тоже паркингов.

Еще один подземный многофункциональный центр, построенный на средства инвесторов, появится под Пушкинской площадью. Предупреждаю вопросы журналистов, - заявил Кузьмин. - Памятник Пушкину трогать не будем, он останется на своем месте. - Зато, проезжая по бульварам, пересекать Тверскую поверху больше не придется - для этого проложат туннели.

Налоговые льготы вступят в силу в 2004 году
Главное событие июня, которое напрямую касается всех потенциальных покупателей недвижимости, -- отмена налогового контроля за крупными расходами россиян и увеличение имущественного налогового вычета с 600 тысяч до 1 млн. рублей. Правда, налоговые послабления вступят в силу лишь с 1 января 2004 года. Так что желающим сэкономить на налогах лучше повременить с покупкой квартиры или строительством дома -- если, конечно, они не боятся дальнейшего роста цен на столичное жилье, которое дорожает на 1--2% в месяц.

Конфликтных мест, признал Кузьмин, на всем протяжении проекта два: на углу Тверской и Тверского бульвара и в районе станции метро Войковская. Жители расположенных там домов выступают против шума, который усилится, когда автомобили в ходе реконструкции приблизятся к их родным стенам. Сейчас проектировщики ищут компромиссные варианты, чтобы удовлетворить интересы и города в целом, и отдельно взятых горожан.

Причина кроется в том, что поправки в Налоговый кодекс, касающиеся увеличения размера имущественного налогового вычета из налогооблагаемой базы "физиков" с 600 тыс. до 1 млн. рублей, вступят в силу в январе 2004 года. В первую очередь это нововведение остудит пыл покупателей небольших квартир: ведь можно будет вывести из-под налога около 33 тыс. долларов (на сегодня эквивалент 1 млн. рублей), что составляет 80% стоимости "однушки" в Москве.

Госдума разрешила покупать дорогое жилье
На последнем заседании летней сессии Госдума приняла в третьем, окончательном чтении закон, отменяющий налоговый контроль за расходами физических лиц. Эта новость, безусловно, обрадует тех, кто не может подтвердить документально, откуда взялись деньги на покупку квартиры или загородного дома. Теперь им не придется рассказывать душещипательные истории о том, что родители всю жизнь копили средства, чтобы помочь чаду обзавестись недвижимостью, не придется приводить друзей, которые якобы дали денег в долг, - короче говоря, власти закрыли глаза на "черные" зарплаты, а это приведет к всплеску спроса на рынке жилья. Но не исключено, что спрос на недвижимость будет отложен до начала следующего года.

Если верить прогнозам экспертов рынка недвижимости, в этом году столичные квартиры будут дорожать на 1--2% в месяц. То есть к началу следующего года однокомнатная квартира, которая стоит сегодня 42 тыс. долларов, подорожает в лучшем случае на 2520 долларов, в худшем - на 504 С учетом инфляции возвращенный в 2005 году налоговый вычет будет выглядеть не так уж и привлекательно.

На первый взгляд, экономия существенная. Так, зарабатывая 2100 долларов в месяц, налогоплательщик отдает государству 5200 долларов в год, а с учетом поправки его налогооблагаемая база уменьшится с 40 тыс. до 7 тыс. долларов, и ему придется заплатить всего 910 долларов налога. Выигрыш составит 4280 долларов. Но следует учесть, что "переплаченный" подоходный налог возвращается только на следующий год (или в течение нескольких лет в зависимости от доходов) после подачи декларации. Это значит, что, потратив деньги на квартиру в 2004 году, вы сможете вернуть "налоговую" часть только в 2005-м.

Олег Репченко, аналитик рынка недвижимости, аккредитованный при Московской ассоциации - гильдии риелторов, руководитель проекта ирн.ru: "Наиболее вероятный сценарий развития рынка недвижимости показывает, что в этом году рост цен продолжится.

Инвестиции в недвижимость доходнее банковских депозитов
Эксперты считают, что сегодня выгоднее не откладывать покупку жилья в долгий ящик, особенно в тех случаях, когда недвижимость рассматривается как объект инвестиций.

В мае столичные новостройки выросли в цене в среднем на 2%, причем на первый план вышли застройщики Солнцево и Куркино. Поскольку в традиционных районах массовой застройки (Марьино и Бутово) практически ничего не продается, никто не мешает солнцевским и куркинским продавцам играть на повышение: цены выросли до 780 и 812 долларов за кв. м соответственно.

Так что если квартира вам нужна, то ее покупку не стоит откладывать -- на сегодняшний день вложения в недвижимость выгодны. Если вы планируете продажу квартиры, то с этим сейчас стоит подождать, так как она каждый месяц растет в цене".

В первый летний месяц на вторичный рынок выплеснулось довольно много предложений: вероятно, продавцы перестраховались на случай отпускной спячки. Покупатели по достоинству оценили ассортимент: число сделок в июне выросло в среднем на 20%, а цены росли активнее, чем на "первичке". В результате в июне квартиры на вторичном рынке подорожали в среднем на 3%: стоимость квадратного метра в девяти-двенадцатиэтажных панельных домах достигла отметки 950--1400 долларов, в "сталинках" -- 1600--1800 долларов.

В районах так называемой точечной застройки цены на панельные новостройки в мае-июне поднялись до 950--1350 долларов за кв. м. Монолитные дома продаются по 1 тыс. долларов за метр на севере Москвы, в других районах цены достигают 1500 долларов за кв. м.

Цены пойдут вниз в 2004 году
Геннадий Стерник, главный аналитик Российской гильдии риелторов (РГР), согласен с тем, что в этом году предпосылок для снижения цен на столичном рынке жилья нет. Однако он считает, что в ближайшие два года ситуация изменится. "В связи с замедлением темпов экономического роста и роста доходов населения на рынке недвижимости в 2004--2205 году произойдет снижение платежеспособного спроса, и в этих условиях проявится "затоваривание" первичного рынка с последующим снижением цен. Но это снижение, скорее всего, будет носить локальный характер, т.е. распространяться не на все типы жилья и не на все территории. В частности, сохранится спрос на высококачественное жилье в наиболее привлекательных районах Москвы".
Сама философия загородной жизни подразумевает, что коттеджный поселок должен находиться среди живописной природы, в окружении лесов, полянок и ручейков. Реальная действительность, однако, куда суровее свободной земли в ближнем Подмосковье осталось совсем мало, застройщики осваивают любые доступные участки, тут не до капризов из-за недостаточной живописности

При существующих сейчас темпах роста цен на квартиры (20--24% в год) доходность недвижимости более чем в 2 раза превышает доходность по банковским депозитам (в среднем 9% годовых в валюте). По мнению Репченко, в такой ситуации выгоднее вкладывать средства в недвижимость, нежели хранить их на банковском вкладе.

Соседствующее с поселком поле, в дальнем конце которого виднеется деревня, это еще не самый худший вариант. Поблизости может оказаться и птицефабрика, и ЛЭП, и шумная трасса. Что делать с этим?

Вписываем органично

Даже если поселок расположен в поле и не отличается живописным ландшафтом, его вполне возможно вытянуть, считает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Среди мер, которые позволяют добиться такого результата, она называет разработку оригинальной, интересной архитектуры коттеджей и оформления всей территории в едином архитектурном стиле; создание оригинального генплана поселка с достаточным количеством зон отдыха; благоустройство общественной территории с помощью ландшафтного дизайна, декоративного освещения, организации прогулочных зон (скамейки, урны, фонарные столбы, фонтаны и т.д.). Территория поселка и участки могут быть украшены с помощью фигурной живой изгороди и искусственно созданных водных объектов озер, каналов.

Залог успеха в волшебном слове концепция, говорит Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании ТЕРРА-недвижимость. Сейчас уже практически всем игрокам рынка стало ясно, что только поселок, при проектировании которого тщательно продуманы все ключевые слагаемые, может претендовать на успех. Тем более что ежемесячно появляются новые проекты, и конкуренция неумолимо ужесточается. Чтобы поселок выглядел целостно и гармонично, девелопер должен позаботиться о единстве архитектурного стиля, удачном соотношении площадей участков и общественных рекреационных зон. И, конечно, до мелочей продумать ландшафтный дизайн.

Зеленый шум

В целом при этой работе необходимо учитывать уже существующие условия, выделять слабые места поселка. Если, например, имеется выраженная нехватка деревьев, то при оформлении необходимо сконцентрироваться на посадках. Если же поселок расположен на берегу водохранилища, попытки облагородить территорию какими-то рукотворными лужицами будут выглядеть, по меньшей мере, странно

Подчеркнуть взаимосвязь с окружающей природой помогут такие детали, как зимние сады с большими площадями остекления, говорит Сергей Гоз, генеральный директор компании Элит Строй. Например, в поселке Evergreen эффект включенности вилл в окружающее пространство создается благодаря экстенсивному озеленению скатных крыш и отделке фасадов канадским кедром.

Дело, в котором, пожалуй, невозможно пересолить, озеленение. Современные горожане, истосковавшиеся по природе, готовы потреблять деревья, кустарники и газоны в любых количествах. Специалисты, правда, предупреждают, что в некоторых случаях изобилие зелени тоже будет смотреться негармонично например, швейцарские шале в лесу. Но потребитель, думается, простит застройщику такую ошибку

Комплексно это хорошо

Пока еще больше распространена схема, когда ландшафтное озеленение проводится после сдачи поселка в эксплуатацию, и заботы о нем ложатся полностью на плечи новоселов. Однако принципы меняются, и идея комплексного проекта застройки поселка, учитывающего все вопросы озеленения, впервые была реализована в Павлово (14 км от МКАД по Новорижскому шоссе). По мнению Ирины Власенко, генерального директора компании Зеленая точка (эта фирма провела полный цикл работ на местности), для создания уникального ландшафта в поселке недостаточно просто хорошего проектирования, нужно предложить полный пакет услуг по реализации проекта, строительству, посадке, освещению, созданию систем полива и дренажа, контролю служб ухода. Кроме того, все эти работы хорошо бы вести на ранних стадиях реализации проекта: ландшафтный дизайн предполагает много земляных работ (например, выкопать траншеи для электрокабелей, систем дренажа, полива и подогрева), которые могут осложнить жизнь хозяев коттеджей, если проводить их после окончания строительства.

Разумеется, максимальная продуктивность возможна на очень больших территориях в несколько сотен и даже тысяч гектаров. Например, реализуемый Попечителем проект Рузская Швейцария (в Рузском районе Подмосковья) предусматривает освоение более 40 тыс. га, на которых разместятся несколько тысяч коттеджей и усадеб, гольф-поля, бизнес-центры, горнолыжные склоны, гостиницы и многое другое. Предусмотрены даже собственный аэроклуб и сафари-парк. Один владелец, располагающий таким огромным набором объектов, управляет ими легче и эффективнее. Одновременно выигрывает и весь Рузский район: строятся газосети и современные дороги, создаются элементы социальной инфраструктуры и рабочие места.

Наилучших результатов девелопер может добиться реализуя комплексное развитие окружающей поселок территории, убежден Кирилл Савицкий, заместитель генерального директора Группы компаний Вашъ финансовый попечитель. Разумеется, это возможно только в том случае, если под жилую застройку будет пущено не более 40-50% принадлежащей ему земли, а остальное будет занято парком, торговыми и спортивными центрами, сервисными службами, игровыми и детскими площадками.

На чужой земле лучше

К сожалению, столь масштабный проект для нашей страны пока уникален, но в меньших масштабах аналогичный подход виден и в других поселках. В Резиденции Бенилюкс (17 км от МКАД по Новорижскому шоссе) общая площадь составит более 200 га, при этом жилая застройка обильно разбавляется территориями общего пользования. Помимо традиционных для поселка такого класса элементов инфраструктуры, не менее 30 га отводится на лесопарковую зону. На тех же принципах создается и Гринфилд (29 км от МКАД по Новорижскому шоссе), где будет несколько внутренних рекреационных зон, а в центре поселка искусственное озеро.

В этом смысле ландшафтное благоустройство и водоемы выглядят более надежно на прилегающих территориях, взятых в аренду. Застроить такие земли все равно нельзя, поэтому есть гарантия, что однажды утром вы не увидите посреди парка бульдозеры

Благоустройство территории дело, которое застройщик ведет вынужденно, замечает Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город. С куда большей охотой он построил бы на этих территориях еще коттеджи они принесли бы ему дополнительный доход. С ситуацией, когда на пока пустующем участке обещали построить что-то социально-спортивное или просто оставить парк, а потом там вырастала четвертая очередь домов, жители коттеджных поселков сталкивались много раз.

Общеизвестно, что конкретные примеры всегда убеждают лучше, чем абстрактные рассуждения. Рассмотрим, как решаются проблемы включения в окружающую среду на примере одного подмосковного поселка. Называть мы его не будем чтобы не обидеть ненароком девелопера и застройщика. Но уверяем: это вполне реальный поселок.

Как на практике?

Проблема, подстерегавшая с другой стороны, была иного рода: старые гаражи жуткого вида ржавые железные коробки. Их вполне в духе армейских анекдотов покрасили в зеленый цвет. Конечно, особенно въедливый покупатель мог бы поинтересоваться: Что это у вас зимой травка зеленеет? Но продавали коттеджи летом, гаражи были не так чтобы уж совсем рядом, а зеленый цвет в целом полезен для глаз

С территорией тут не очень повезло с одной стороны (правда, не очень близко километрах в трех) проходила железная дорога. И поселок спроектировали так, что окна домов на нее не выходили. Внешний забор, огораживающий территорию, сделали повыше, вдоль него в изобилии высадили елочки они, как известно, хорошо закрывают обзор, причем круглый год.

Заключительным аккордом явилось то, что по слухам администрация запретила въезд на территорию не только грязным, а вообще отечественным машинам. Любым. Не очень патриотично, и наш автопром (если бы узнал) протестовал бы, но общее впечатление от поселка стало намного лучше

Внутри комплекса было проведено стандартное благоустройство территории дорожки-скамеечки-кустарнички. Все как обычно, только безупречного качества. Прекрасная инфраструктура, включающая все мыслимые фитнесы и магазины. А чтобы снивелировать впечатление от окрестностей окончательно, был устроен зоопарк. И звери многие из них практически ручные настолько переключали внимание, что покупатели забывали обо всех недостатках.



Главная --> Публикации