Главная --> Публикации --> Права иностранцев в россии Вклады на выгодных условиях Следующая станция... мытищи Обмен с доплатой ипотечным кредитом Заселяем небеса! пентхаусы столицы

Есть несколько вечных тем, которые волнуют человека всегда - жилье, здоровье, безопасность... Но жилье - на первом месте.

Главный государственный регистратор РФ Сергей Мовчан сообщил, кто успеет бесплатно приватизировать жилье.

Беспокойство граждан объяснимо: очереди на бесплатную регистрацию растут день ото дня, а срок окончания раздачи слонов - 1 января 2007 года - неумолимо приближается. После этой даты по новому Жилищному кодексу взять муниципальное жилье в собственность можно будет не за спасибо, а за очень конкретные деньги. И немалые. Упрекая чиновников за неразворотливость, очереди и прочие прелести, сопровождающие окончание бесплатной приватизации, наши граждане часто произносят слово регистрация.

Причем больше трети россиян жилищный вопрос в прямом смысле слова не дает спать спокойно. Они ждут реакции на недавнюю инициативу депутатов Госдумы о продлении срока бесплатной приватизации жилья.

- Люди вполне обоснованно сетуют на большие очереди и на то, что подношения чиновникам существенно ускоряют этот процесс. Причем все эти претензии почему-то адресуются только нашей службе. Лично мне это слушать обидно, поскольку в 99 случаях из 100 мы к этим очередям никакого отношения не имеем. Процессом приватизации квартир занимаются несколько ведомств и структур, в первую очередь муниципальных, которые оформляют технические документы, договоры о бесплатной передаче собственности, технические паспорта и другие необходимые документы. Федеральная регистрационная служба находится в конце этой цепочки. Мы лишь выдаем документ, подтверждающий право на собственность. Однако это не означает, что нас эта проблема не волнует.

Есть ли выход из создавшейся проблемы? Будет ли продлен срок бесплатной приватизации? На эти и другие вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимость, отвечал директор Федеральной регистрационной службы - главный государственный регистратор РФ Сергей Мовчан.

Это, кстати, в полной мере относится и ко мне. Я тоже вхожу в те 30 процентов, кто еще не получил документы, подтверждающие право собственности на свои квадратные метры. Правда, я успел собрать все необходимые документы и заключить договор о приватизации. Поэтому могу обратиться в органы регистрации прав на недвижимость в любое время, в том числе и после 1 января 2007 года. Единственно, я не могу совершать со своей квартирой никаких сделок. Так что не нужно беспокоиться, если до 1 января вы не обратились в органы Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации права собственности, при этом имея на руках договор о приватизации жилого помещения. Главное собрать необходимые документы и подать заявление в органы, осуществляющие приватизацию жилья.

За 14 лет действия закона о бесплатной приватизации этим правом воспользовались лишь около 70 процентов граждан России. Несложно предположить, какой колоссальный объем работы в этом году свалился в том числе и на нашу службу. При этом надо еще учитывать и психологию наших сограждан, которые, как правило, оставляют все на последний день. Можно только представить, что будет твориться в конце года, когда все, кто не успел, попытаются, как говорится, запрыгнуть в последний вагон.

Озабочены этой проблемой не только мы, но и законодатели. По инициативе депутата Госдумы Павла Крашенинникова в Челябинской области на базе управления Росрегистрации прошел семинар-совещание, посвященный проблеме приватизации жилья, в котором участвовали все заинтересованные ведомства. Насколько мне известно, о результатах этой работы он должен докладывать председателю Государственной Думы РФ Борису Грызлову. У меня сложилось впечатление, что депутаты намерены продлить срок бесплатной приватизации, тем более что партия Единая Россия недавно выступала с такой инициативой. Поэтому не надо паниковать, но, повторюсь, не стоит все откладывать и на последний день.

Почему сложилась такая ситуация? Кто-то не успел заняться этим вопросом в силу своей занятости, но есть и другая категория людей. Приватизация хоть и считается бесплатной, платить все равно приходится за техническое оформление документов. Так, за госрегистрацию прав на недвижимость уплачивается госпошлина в федеральный бюджет 500 рублей с физических лиц и 7,5 тысячи с юридических. Платить приходится и другим структурам, которые занимаются оформлением необходимых документов. Деньги относительно небольшие, тем не менее многие не в состоянии заплатить и их.

Пресс-атташе ФК Спартак Владимир Шевченко сообщил Ъ, сославшись на слова главы совета директоров ФК Спартак и вице-президента ЛУКОЙЛа Леонида Федуна, что презентация проекта и закладка первого камня состоятся через месяц или даже раньше. Напомним, что в течение шести лет московский Спартак безуспешно пытался получить участок для строительства собственной арены, но до сих пор клуб остается одной из двух столичных команд премьер-лиги, не имеющих стадиона, пригодного для проведения официальных матчей (стадиона также нет у ФК ЦСКА). Впрочем, в результате задержек Спартак оказался в выигрыше. Если еще год назад клуб претендовал на участок площадью всего 20 га на территории Тушинского аэродрома, то нынешним постановлением правительства под строительство спортивного комплекса выделено 226 га (при общей площади аэродрома 280 га). Кроме стадиона будет построен крытый манеж, имеющий культурно-спортивное назначение, рассказал Ъ господин Шевченко. Правда, точное расположение пятна застройки еще неизвестно к постановлению не была приложена карта.

Кстати, кое-кто сегодня подает документы и на расприватизацию. Людей пугает налог на недвижимость, поэтому они принимают решение вернуть квартиру в муниципальную собственность и оплачивать лишь квартплату.
Пресс-служба правительства России объявила, что на месте Тушинского аэродрома на северо-западе Москвы будет построен спорткомплекс, включающий стадион Спартак. Постановление об этом подписал на днях премьер-министр Михаил Фрадков. Строительство стадиона, скорее всего, будет возложено на ЛУКОЙЛ, менеджеры которого владеют футбольным клубом Спартак. Вчера на встрече с главой ЛУКОЙЛа Вагитом Алекперовым (о ней см. эту же страницу) президент Владимир Путин попросил компанию не забывать о поддержке российского спорта.

Комментировать постановление правительства господин Филатов не стал.

ФГУП Национальный аэроклуб России имени Чкалова, в ведении которого сейчас находится территория аэродрома, видимо, придется расстаться с мечтой о возобновлении полетов. Распоряжением заместителя министра гражданской авиации летная деятельность на Тушинском аэродроме прекращена в 2002 году, и с тех пор все наши попытки добиться разрешения на полеты заканчивались неудачей, пожаловался Ъ заместитель гендиректора ФГУПа Валерий Филатов.

В постановлении правительства говорится, что комплекс будет построен за счет средств всероссийского добровольного общества Спортивная Россия, ООО Стадион 'Спартак' и общероссийской общественной организации Российская автомобильная федерация. Стоимость проекта не раскрывается. Отметим, что год назад гендиректор ФК Спартак Юрий Первак впервые заявил, что Владимир Путин подписал распоряжение о выделении клубу земли под строительство стадиона в районе Тушина. Предполагалось, что возводить его будет немецкая Hochtief. Построенная ею футбольная арена в Менхенгладбахе, рассчитанная на 52 тыс. болельщиков, обошлась заказчикам в €87 млн. По-видимому, основным спонсором строительства будет ЛУКОЙЛ или его менеджеры. Вчера Владимир Путин на встрече с Вагитом Алекперовым напомнил ему о необходимости поддерживать отечественный спорт. На что глава ЛУКОЙЛа ответил, что компания достаточно активно это делает.

Руководитель Федерального агентства по физической культуре и спорту Вячеслав Фетисов заявил, что согласовал планы развития территории Тушинского аэродрома. Стадион это только часть проекта, заявил Ъ чиновник. Территория будет развиваться комплексно. С самого начала предполагалось, что там будет стадион, только неясно чей. Сейчас принято решение, что там будет 'Спартак'.

За последние полгода активность частных инвесторов, вкладывающих средства на первичном рынке недвижимости, снизилась вдвое, - говорит замдиректора управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Оксана Каарма. По мнению директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александра Зиминского, в 2005 году доля квартир, приобретенных с инвестиционной целью, составила около 10-15% от общего объема покупок. Однако аналитики компании прогнозируют, что в дальнейшем доля инвестиционных квартир снижаться не будет. Недвижимость - это неплохое вложение средств, и куда более безопасное, чем инвестиции на фондовом рынке, - объясняет управляющий директор компании МИЭЛЬ-Недвижимость Руслан Сейт-Люманов.

Рынок жилой недвижимости потерял сверхдоходность

Времена сверхприбылей на столичном рынке недвижимости остались в прошлом. Если несколько лет назад, приобретая квартиру на ранней стадии строительства, можно было при ее продаже получить 200-300% годовых, то сегодня максимальный доход составит 50-70%. Это снизило количество инвестиционных покупок жилья. Но эксперты считают, что инвесторы недооценивают привлекательность вложений в недвижимость. Просто время дикого рынка здесь прошло, и теперь на покупку недвижимости ради прибыли нужно выходить не менее подготовленным, чем на фондовый рынок.

Сегодня доходность инвестиций на первичном рынке напрямую зависит от характеристик конкретного строительного проекта: его расположения, типа дома, позиционирования на рынке, застройщика. По мнению аналитиков бюро недвижимости Агент 002, в настоящее время инвестор, вкладывая свои деньги в жилой проект в стадии строительства, может как выиграть в цене до 70% годовых, так и прогадать. Впрочем, значение слова прогадать эксперты объясняют как вернуть свои деньги с небольшим доходом в 10-20%.

Угадать - значит выиграть

По мнению гендиректора Vesco Realty Сергея Леонтьева, на сегодняшний день наиболее выгодным вариантом является покупка квартиры в здании, когда у застройщика еще нет разрешения на строительство. Как правило, на получение разрешения и оформление сопутствующей документации девелопер затрачивает около 6 месяцев, после чего стоимость квартир поднимается на 60-70%. Именно на подобные предложения приходится большая часть инвестиционных сделок по покупке недвижимости, - добавляет Леонтьев. Но Оксана Каарма напоминает, что подобных объектов осталось немного - в связи с вступлением в силу закона о долевом участии в строительстве. Теперь большинство объектов поступает в продажу только после прохождения госкомиссии, что автоматически сокращает срок инвестиционного периода для покупателей жилья в новостройке до 3-4 месяцев, на протяжении которых оформляются права собственности на объект.

Однако понятия выгодно и надежно - взаимоисключающие.

Тем не менее большинство экспертов уверены, что ситуация, сложившаяся сегодня на рынке недвижимости, благоприятна для инвестиций. По словам Оксаны Каармы, на рынке сложился 30-процентный дефицит предложений, который не удастся ликвидировать даже в том случае, если все частные инвесторы в этом году продадут свою недвижимость.

Поэтому многим частным инвесторам, приобретающим квартиры в новостройках, остается рассчитывать лишь на рост рынка.

После новогоднего затишья ежемесячное подорожание объектов составляет 1,5-5%, таким образом, за 2006 год можно заработать до 30-50% на вложении средств в квартиры в новостройках вне зависимости от сегмента рынка, - говорит Каарма. Сергей Леонтьев уверен, что квартиру, приобретенную сегодня, можно будет перепродать дороже на 20-25% уже осенью 2006 года.

В прошлом месяце средняя стоимость предложения в новостройках Москвы достигла 2350-2400 долларов за кв. м.

Правда, когда речь заходит о ликвидности того или иного сектора недвижимости, мнения экспертов расходятся. Аналитики бюро недвижимости Агент 002 уверены, что наименее рисковый сегмент новостроек - жилье эконом-класса. Такие квартиры пользуются повышенным спросом, и проблем с их продажей не будет никогда. По мнению экспертов компании, наиболее доходны дома, строящиеся на среднем удалении от центра на северо-востоке, северо-западе и юге столицы; они обеспечат стабильный доход в 35-40% годовых.

Искусство продажи

Александр Зиминский уверен, что самая ликвидная недвижимость находится в центре столицы: так называемая золотая миля - Остоженка, Пречистенка и далее по нисходящей: Патриаршие пруды, районы Замоскворечья и Чистых прудов, Плющиха.

По мнению Оксаны Каармы, наиболее доходны квартиры в типовых домах улучшенной комфортности и жилье, построенное по индивидуальным проектам. Например, за последний месяц максимальный месячный ценовой прирост наблюдался в сегменте улучшенной панели (+6,4%) и в монолитных домах (+10,6%).

Стоит учитывать и то, что покупателя эксклюзивной квартиры найти гораздо сложнее. Разброс доходности в сегменте элитной недвижимости сильно варьируется - от 10 до 70% - и зависит от многих факторов, которые заранее предугадать невозможно. Например, если несколько квартир в каком-нибудь небольшом элитном доме выкупят люди с невысоким социальным статусом, то стоимость остальных апартаментов может сильно снизиться.

Впрочем эксперт добавляет, что если для вложений в недвижимость бизнес-класса инвестору понадобится около 180-250 тысяч долларов, то элитное жилье потребует не меньше полумиллиона.

По словам Руслана Сейт-Люманова, наибольшей популярностью у частных инвесторов, приобретающих недвижимость для дальнейшей перепродажи, пользуются небольшие квартиры без явных недостатков, расположенные недалеко от метро. Зато на квартиры в хрущевках, запланированных к сносу, сегодня уже нет высокого спроса, как было несколько лет назад. А тем временем такое вложение после переселения в новый дом может принести прибыль около 25% без учета роста рынка, - замечает эксперт.

Гораздо более надежное вложение денег - вторичный рынок жилья. Сегодня здесь около 10-15% квартир приобретается с целью инвестиций. В январе средняя стоимость квадратного метра на вторичке составила 2600 долларов и в настоящее время повышается примерно на 2-3% ежемесячно.

Глава российского представительства ГК Савацкий Марк Гройсман уверен, что эффективнее приобретать квартиры небольшой площади - до 60 кв. м - для дальнейшей сдачи в аренду. В среднем доход от этой операции принесет около 10% годовых. Немного? Зато гарантированно и надежно: ведь и квартира остается в собственности, и ее цена продолжает расти.

Арендодатель - тоже профессия

Сергей Леонтьев добавляет, что частному инвестору выгоднее приобретать сразу квартиру с гаражом или машиноместом, так как стоимость аренды такого предложения в среднем на 15-20% выше, чем у жилья без машиноместа, а сроки экспозиции значительно короче. Стоимость машиноместа в подземном гараже на нулевом цикле составляет в зависимости от его местоположения от 8 до 50 тысяч долларов, в готовом - от 8 до 90 тысяч.

Если 5-10 лет назад в аренду сдавались квартиры, хозяева которых изначально жили в них, то в последнее время все больше людей предпочитает приобретать жилье специально для сдачи в аренду. Сегодня количество таких квартир превысило 25% от общего объема предложений рынка. Кстати, высокая рентабельность московской аренды жилья замечена и иностранцами, которые, по словам Александра Зиминского, являются владельцами около 3-4% сдаваемых в аренду московских квартир.

Ждать ли дешевую ипотеку?

Однако вкладывать деньги в гараж в отрыве от квартиры эксперты не советуют. Очень часто стоимость на нулевом этапе не отличается от стоимости в готовом паркинге, - объясняет глава аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов. - К тому же квартира ближе к телу человека, а следовательно, устойчивее к воздействию экономических кризисов. В основном строительство гаражей в Москве идет по программам правительства Москвы, за исключением подземных паркингов в клубных домах и жилых комплексах. Рентабельность гаражной недвижимости значительно ниже, чем жилья, поэтому девелоперы неохотно соглашаются реализовывать подобные проекты, - добавляет Сергей Леонтьев.

Лучше покупать сейчас, - уверен заместитель гендиректора компании КВ Инжиниринг Илья Шкабара. - Ведь к тому моменту, когда вступит в силу правительственная программа, дешевым будет считаться жилье стоимостью от 3 тысяч за кв. м. Нет никаких гарантий, что минимальный уровень доходов, позволяющих получить ипотечный кредит, будет расти темпами, сопоставимыми с повышением цен на недвижимость. Только в первом квартале нынешнего года ожидаемый рост цен на квартиры 12-14%, - добавляет Сергей Леонтьев. А если появятся с помощью правительства более выгодные схемы, то всегда можно перейти на них, - советует Марк Гройсман. - Взять кредит по новым, более выгодным условиям и расплатиться по старому.
На месте Трансвааль-парка весной этого года планируется начать строительство нового спортивно-оздоровительного комплекса. Инвестором проекта станет компания Европейские технологии и сервис (Е.Т.С.), которой принадлежал рухнувший аквапарк (полным пакетом акций Е.Т.С. владеет фирма Терра-ойл, специализирующаяся на поставках и реализации нефтепродуктов). Как рассказал Газете первый заместитель гендиректора Е.Т.С. Дамир Насибулин, общая концепция комплекса была утверждена градостроительным советом при мэре Москвы весной 2005 года, а сейчас идет детальная разработка проекта.

Конечно, далеко не все наши сограждане имеют лишние средства и мучаются тяжелой дилеммой, куда и как их вложить, чтобы преумножить. Большинство людей даже купить жилплощадь для себя могут, лишь воспользовавшись ипотекой. По данным Росрегистрации, в 2005 году было выдано 4600 жилищных кредитов. Сегодня кредитные ставки составляют не меньше 10% в годовых, что удорожает стоимость квартиры в 1,5-2 раза, однако к 2010 году их обещают снизить до среднеевропейских 6-8%. В связи с этим все чаще потенциальные заемщики задают вопрос: Ждать ли дешевых кредитов или покупать квартиру сейчас?.

Помимо этого перед началом строительства согласно требованиям Мосгосэкспертизы будет произведен перерасчет проекта, выполненный независимыми экспертами. Скорее всего, это будет институт им. Кучеренко или МГСУ.

Проектированием спортивного комплекса занимается ГипроНИИ при РАН, к планировке внутренних помещений и разработке оздоровительной схемы планируется подключить Институт курортологии.

Новое строение будет возведено с использованием сохранившихся фундаментов бывшего аквапарка, которые, согласно заключению пяти институтов, находятся в идеальном состоянии и могут быть использованы в новом строительстве. Что касается остальных конструкций, то они должны быть демонтированы.

В новом проекте повторять беспролетные сооружения архитектора Нодара Канчели больше не будут. Здание перекроют фермами из клееного дерева. Из этого, одного из самых надежных для покрытия материала, сделаны балки в Манеже, а также склад противогололедных реагентов на Ленинградском шоссе.

Строительство нового комплекса обойдется Е.Т.С. примерно в 40-50 млн. долларов, для чего компания планирует привлечь кредитные средства банков. По словам гендиректора Е.Т.С. Сергея Арсентьева, за два года существования аквапарка владельцы не успели погасить привлеченные кредиты, и строительство нового комплекса - это единственный способ вернуть долги.

Внутри сооружения разместятся реабилитационный центр для пациентов с травмой позвоночника, тренажерные залы, бассейн, зона водных процедур, а также офисные площади. Рядом будут построены спортивный зал для игры в баскетбол и паркинг. В зоне обрушения кровли предполагается расположить зимний сад, - добавил Насибулин. - Это будет местом памяти.

Замдиректора департамента маркетинга компании РИГрупп Янис Жуков приводит в пример театральный центр на Дубровке, где произошла трагедия с захватом заложников во время мюзикла Норд-Ост: Последствия данного теракта наложили соответствующий отпечаток и на само здание, и на место его расположения. До сих пор не нашлось арендаторов или покупателей, желающих работать с этим объектом. На этом месте не стоит сооружать развлекательные заведения, так как есть большой риск столкнуться с низкой посещаемостью, - вторит ему замдиректора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании МИЭЛЬ-Недвижимость Элина Занина. Однако в Е.Т.С. с этим не согласны. Пол-Москвы возведено на костях, - говорит Дамир Насибулин.

Эксперты рынка столичной недвижимости предполагают, что память о трагедии отпугнет посетителей нового центра.



Главная --> Публикации