Главная --> Публикации --> Что учитывается при оценке коммерческой недвижимости Права иностранцев в россии Вклады на выгодных условиях Следующая станция... мытищи Обмен с доплатой ипотечным кредитом

Замки жилье для рыцарей

Первые замки стали сооружать еще во времена Древнего Рима и Византии. Однако расцвет этого искусства в Европе пришелся на эпоху Средневековья (V XV века).

Рынок зарубежной недвижимости представляет самые разнообразные объекты. Среди них привычные всем квартиры в многоэтажных домах, коттеджи, элитные виллы, апартаменты, отели и офисы. В том же списке и такие необычные строения, как средневековые замки. Предлагаем читателям небольшой экскурс в историю этого аристократического жилья, а также информацию о замках как об объектах недвижимости.

Башня самое высокое строение замка обеспечивала наблюдение за окрестностями и выполняла функции последнего убежища. Благодаря исключительной толщине стен разрушить ее было практически невозможно. Постройку завершала открытая платформа с зубчатым венцом, где обычно устанавливали катапульту или другое метательное орудие для обстрела врага. Там же водружали штандарт владельца замка. Жилая башня имела вход только на втором этаже. Если ее использовали лишь в военно-хозяйственных целях, семья феодала обитала в каменном паласе высотой в несколько этажей.

В те времена основное предназначение замков заключалось в защите территории, все остальные функции считались второстепенными. Поэтому крепости всегда были окружены толстыми высокими стенами и рвами, часто заполненными водой. К внешней стене вел подъемный мост через ров. Далее въезд преграждала деревянная или металлическая решетка. Важнейшим оборонительным элементом являлась внешняя стена из обработанного камня или кирпича. Сверху по ее внутренней стороне проходила галерея для защитников крепости. Снаружи замок окружал прочный бруствер высотой в половину человеческого роста, на котором были расположены каменные зубцы. За ними воины могли стоять в полный рост и, например, заряжать арбалет. На стенах по углам крепости сооружали небольшие башни, чаще всего выступавшие наружу, что позволяло защитникам вести огонь вдоль стен в двух направлениях.

Территорией замка считалась земля в радиусе десяти миль от его стен, то есть расстояние, которое всадник может преодолеть на лошади и вернуться в тот же день.

В средневековых крепостях обязательно присутствовало помещение для богослужений (храм, капелла), абсолютно необходимое для воспитанного в благочестии рыцаря.

Средневековье очаровывает живущих в XXI веке

И сегодня, много веков спустя, замки остаются символами власти, богатства и могущества, привлекая интерес жителей как Старого, так и Нового Света. Ведь стены величественных строений помнят блистательные турниры и шумные балы, тайные заговоры и торжественные коронации, семейные предания и любовные драмы. Все эти дела давно минувших дней живо предстают перед посетителями древних крепостей, даже если они никогда не читали произведений сэра Вальтера Скотта или Кретьена де Труа. Многие замки связаны с именами великих людей, определявших когда‑то историю Европы.

Кто же владел крепостями? Их возведением и содержанием занимались короли и высшая знать. Большая часть построенных замков в качестве награды за верную службу или особые заслуги отходила приближенным монарха рыцарям и баронам. За это от них требовали помощи в защите владений. Таким образом, сооружение крепостей символизировало самодержавие и утверждало власть короля. Сюзерен выдавал разрешение на строительство: ни один благородный человек не мог возвести замок по собственной воле, не опасаясь навлечь на себя монарший гнев. Интересно, что в позднем Средневековье короли все более неохотно выдавали лицензии. Так, в Англии Эдвард III пожаловал 181 разрешение на строительство замка, Ричард II 60, Генрих VI 5, а Эдвард IV всего 3.

Впрочем, как показывают исследования компании Avenue Property, такое историческое жилье для собственного дальнейшего проживания приобретают немногие. Значительно чаще наши соотечественники рассматривают покупку как долгосрочный коммерческий проект: в восьми случаях из десяти замок покупают для последующей организации в нем отеля, ресторана или казино. Овеянные легендами, окутанные слухами, старинные крепости идеально подходят для таких целей. А уж если в замке есть привидение, то тем более. И поздним вечером в каминном зале хозяин с загадочным видом станет рассказывать своим постояльцам о проделках призрака. Конечно же, больше всего желающих провести несколько дней и в особенности ночей в замке появляется на хеллоуин, Рождество и Новый год.

Однако в настоящее время крепости стали рассматривать не только как туристические достопримечательности, но и как объекты недвижимости. Те из них, что находились в государственной собственности, часто возвращают потомкам древних родов по закону о реституции. Если наследники отказываются принять принадлежащую им по праву рождения собственность из‑за предстоящих значительных трат на содержание или в связи с ее плачевным состоянием, то сооружение автоматически становится собственностью государства. Например, в Германии в таких случаях Комитет по охране исторических памятников (Denkmalschutz) в сотрудничестве с муниципальными властями местности, в которой находится постройка, создают фонд для реставрации крепости, производят все восстановительные работы, а потом выставляют объект на продажу. Если же на торги представлен руинированный замок, то его цена может быть чисто символической, например один евро. Однако будущий хозяин обязуется восстановить и сохранить исторический памятник.
Надо сказать, что старинные здания пользуются особым спросом, занимая отдельную нишу на современном рынке недвижимости. И это неудивительно, ведь замок как нельзя лучше подходит для создания родового гнезда, не говоря уже об имидже и репутации людей, проживающих в таком аристократическом поместье. Кроме основного строения новый владелец средневековой недвижимости получает еще и большие земельные участки: настоящие угодья с оливковыми рощами, цитрусовыми плантациями, парками в английском или французском стиле, садами. В большинстве европейских стран, где ценят каждый клочок земли, данный факт играет определяющую роль в решении купить замок. Кроме того, есть и более романтические мотивы: покупатели становятся владельцами частички славного прошлого Европы.

Если вы решили купить замок

На рынке зарубежного элитного жилья сегмент замков является довольно специфическим продуктом. Прежде чем решиться на покупку, специалисты компании Avenue Property советуют определиться со страной местоположения вашего будущего владения (самые дорогие, престижные и популярные замки находятся в Англии, второе место занимают крепости Франции, следом идут сооружения Испании и Италии, замыкают ряд строения Германии и Австрии). Именно местоположение является фактором, определяющим стоимость. Традиционно наиболее дорогие объекты в Англии и Франции (примером служат замки на Луаре), их цена колеблется от 6 млн. до 30 млн. евро. Самые дешевые крепости в Германии (от 3 млн. евро). И хотя на рынке встречаются строения стоимостью от 100 тыс. евро, лучше не торопиться с их приобретением. При ближайшем рассмотрении может оказаться, что замок почти полностью разрушен. Оптимальное соотношение цены и качества начинается с отметки 4 млн. евро.

В последнее время согласно данным компании Avenue Property многие россияне выказывают готовность арендовать историческое жилье на период отпусков или праздничных дней. Наверное, приятно хотя бы временно почувствовать себя принцессой крови, приехавшей погостить в родовой замок, пройтись по гулким коридорам, по которым, может быть, гуляли кардиналы Мазарини и Ришелье. Ведь одно дело прочитать историю про испанскую королеву Хуану Безумную, одним росчерком пера решившую будущее Испании, и совершенно другое оказаться в том самом замке, где вершилась история, своими глазами увидеть интерьеры тронного зала, потрогать камни сохранившейся крепостной стены. На Луаре каждая крепость хранит свою легенду, достойную пера лучших романистов. Время, проведенное в готическом дворце, подарит массу впечатлений, превосходящих по своей силе даже путешествие в экзотическую страну. А если учесть, что в последнее время аренда замков вполне по карману представителям среднего класса, то не удивительно, что выбор в пользу такого отдыха делают все чаще.

Естественно, если речь идет о Канне или Ницце, то близкое расстояние от их центра значительно прибавляет объекту стоимости. А если населенным пунктом окажется средний индустриальный город, то чем дальше от него находится владение, тем лучше.

Следующий момент развитость инфраструктуры и хорошее транспортное сообщение. Удаленность или приближенность к крупным населенным пунктам в зависимости от конкретного случая становится как преимуществом, так и недостатком.

Если сумму сборов легко просчитать изначально, то бюджет издержек на прислугу целиком и полностью зависит от возможностей владельцев: сколько денег они готовы тратить на содержание штата и охраны.

Основная сложность, с которой сталкиваются множество покупателей, плохое состояние замков. Так как в подавляющем большинстве случаев они являются памятниками архитектуры, получение разрешения на перепланировку или проведение реставрационных работ порой оборачивается проблемой. Если все же удается доказать, что приобретаемый объект не памятник архитектуры, то, как показывает практика, новому хозяину придется вложить не менее 20 % от первоначальной стоимости покупки, чтобы привести владение в надлежащее состояние. Что касается средств на содержание замка, то следует выделить две статьи расходов. Первую из них составляют налоги, а вторую расходы на обслуживающий персонал.

В конце прошлой недели пресс-служба Сбербанка распространила сообщение о введении новых ипотечных продуктов и изменении процентных ставок по существующим программам. Самое заметное из них коснулось рублевых кредитов: ставка снизилась с 18 до 15-16% годовых. Как заявляет банк в своем пресс-релизе, понижение Сбербанком процентных ставок сделает кредиты физическим лицам более доступными и ускорит решение жилищной проблемы в России.

Кроме того, человек, купивший объект старинной недвижимости, должен быть готов к тому, что согласно законодательству ряда стран обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, что в свою очередь потребует дополнительных расходов.
В конце прошлой недели лидер рынка ипотечного кредитования Сбербанк объявил о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам. Тем не менее новые ставки Сбербанка по рублевой ипотеке по-прежнему остаются одними из самых высоких. Поэтому, считают его конкуренты, ипотечные продукты Сбербанка могут быть конкурентоспособными лишь в регионах, где другие игроки практически не представлены.

Рынок ипотеки кардинально отличается от рынка вкладов, где процентная политика Сбербанка ориентир для других кредитных организаций. Сбербанк по условиям кредитования сейчас находится в роли догоняющего, считает начальник отдела федеральных программ АИЖК Денис Гришухин. Ипотечные кредиты Сбербанка пользуются спросом в основном в тех регионах, где, кроме него, на рынке ипотеки практически нет других участников.

По данным Ъ на декабрь 2005 года, объем рынка ипотеки в России составлял примерно $3 млрд, из них больше $1 млрд жилищные кредиты Сбербанка. После него наибольший объем ипотечных кредитов сформировали: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК; $350 млн), банк Дельтакредит ($200 млн), Райффайзенбанк Австрия ($190 млн), Внешторгбанк Розничные услуги ($185 млн), Городской ипотечный банк ($87 млн), банк Уралсиб ($70 млн) и Банк Сосьете Женераль Восток ($65 млн).



По словам господина Гришухина, большинство участников рынка сейчас выдают кредиты на уровне 13-14% годовых в рублях, а к 15-16%, предлагаемым Сбербанком, нужно еще прибавить проценты, которые банк берет за обслуживание счета. Дело в том, что Сбербанк взимает одну из самых высоких комиссий за обслуживание ссудного счета. Изменения процентной ставки давно ожидаемая мера, так как предыдущий продукт Сбербанка был нерыночным, считает начальник управления разработки кредитных продуктов 'Внешторгбанка Розничные услуги' Мария Серова. Но мы не считаем возможным предлагать рынку понижение процентных ставок за счет введения незаметных большинству клиентов комиссий, таких как единовременный платеж за обслуживание ссудного счета, который у Сбербанка может составлять до 4% суммы кредита.

Строительство многофункционального 75-этажного комплекса высотой 305 м в деловом центре Москва-Сити было запланировано на участке 1 Проект комплекса был выполнен американской компанией Сванке Хайден, а его сопровождением с российской стороны занималась мастерская №6 Моспроекта- Общая площадь объекта должна составить более 200 тыс. кв. м на территории 1 га. Однако долгое время эта площадка пустовала, и только недавно на ней начались первые работы.

Крупнейший девелопер на столичном рынке недвижимости - Enka вошла в еще один крупный проект на территории международного центра Москва-Сити. Компания выступит подрядчиком строительства фундамента для 75-этажного комплекса площадью более 200 тыс. кв. м. Соответствующее соглашение было подписано с ЗАО Техинвест (аффилировано с группой Евразия) в начале марта. Впрочем, эксперты предсказывают, что компании продолжат сотрудничество и в дальнейшем. Таким образом, Enka может получить уже второй крупный контракт на строительство в Москва-Сити.

Соглашение с Enka было заключено в начале марта. Уже вырыт котлован и готова стена в грунте. Таким образом, на этом этапе реализации проекта договоренность предусматривает исключительно строительство фундамента. Генподрядчик самого комплекса будет определен на тендере, который состоится в ближайшие месяцы,- сообщила Тарутина. Эту информацию подтвердила и руководитель департамента коммерции и управления недвижимостью ОАО Сити Наталья Орехова. Enka не стала комментировать ситуацию.

О соглашении между компаниями Техинвест и Enka Бизнесу рассказала директор правового департамента Техинвеста Юлия Тарутина.

Кроме того, на мой взгляд, Enka имеет в России не так много серьезных конкурентов,- добавляет руководитель аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрий Попов.

Эксперты рынка недвижимости предсказывают, что Enka построит не только фундамент, но и весь комплекс. Компания, которая занимается строительством части здания, будет иметь значительное преимущество перед другими участниками тендера. Кроме того, немаловажно, что Enka уже реализует проект в Москва-Сити",- говорит директор по строительству комплекса Федерация Mirax Group Артур Александров. По его мнению, именно Enka наверняка и выступит подрядчиком строительства комплекса. Такая вероятность есть, если обестороны имеют взаимную заинтересованность в дальнейшем сотрудничестве.

Как сообщает министерство промышленности Московской области, предложение по созданию технопарка в Жуковском вскоре может быть представлено на рассмотрение губернатора Московской области Бориса Громова и председателя правительства Михаила Фрадкова. По мнению замглавы Жуковского Станислава Сукнова, создать технопарк можно на базе Центрального аэрогидродинамического института, который помимо высококвалифицированных специалистов, экспериментальной и производственной базы имеет опыт работы с отечественными и иностранными инвесторами. Технопарк, считает Сукнов, может стать первым этапом создания в Жуковском технико-внедренческой ОЭЗ.


В подмосковном Жуковском может появиться новая особая экономическая зона (ОЭЗ). Областные власти считают, что построить техниковнедренческую ОЭЗ можно на базе специально созданного для этого технопарка. Для этого есть все предпосылки: удобное географическое положение, а также научный и производственный потенциал. Наконец, утверждают авторы идеи, в Жуковском проводится получивший мировое признание авиасалон МАКС. По мнению экспертов, именно на авиапром целесообразно делать ставку при создании технопарка в Жуковском.

Областное правительство, как заявлял министр промышленности Владимир Козырев, намерено стимулировать прежде всего наукоемкие предприятия, осваивающие новые конкурентоспособные виды продукции, разрабатывающие инновационные проекты и товары. По словам министра, поднять подмосковное машиностроение, концентрация которого в области достаточно высока, поможет внедрение современного станочного оборудования, освоение новых эффективных технологий изготовления деталей, необходимых для предприятий производственного сектора.

Похожий путь прошла подмосковная Дубна, имеющая сейчас статус ОЭЗ технико-внедренческого типа. Год назад, не дожидаясь принятия закона об ОЭЗ, подмосковное правительство приняло решение о создании ИТ-технопарков в Дубне и Черноголовке, при этом общая стоимость двух проектов оценивалась в $1,5 млрд (см. Бизнес от 19 апреля 2005 года). Сегодня в области также действует технопарк в Троицке, а на рассмотрении в областном правительстве, как утверждают в министерстве промышленности, находится проект технопарка в Дмитровском районе.

По мнению руководителя проекта троицкого технопарка Алексея Гостомельского, при создании технопарка в Жуковском, действительно, логично сделать ставку на авиационную специализацию. В противном случае, добавляет аналитик ИК Русские финансовые традиции Вадим Зуев, компании, получившие на первом этапе работы в технопарке преференции, в будущем будут развивать совершенно иные направления, не вписывающиеся в концепцию развития технопарка. Эксперт напоминает, что Минтранс уже давно предлагает отменить импортные таможенные пошлины и НДС на ввозимые иностранные самолеты и авиакомпоненты. Создание технопарка может придать определенный толчок авиационной отрасли с учетом многолетней научной базы в Жуковском,- отмечает Вадим Зуев.

А решить эту задачу можно с помощью технопарка как специализированной организации.



Главная --> Публикации