Главная --> Публикации --> $3000 за жилой метр в москве могут стать реальностью уже в нынешнем году Как оценить квартиру У москвичей есть надежный механизм защиты имущества Правительство раздает участки под недвижимость За городом

Чтобы снять кино, нужен продюсер. Он находит средства, набирает команду профессионалов, которые занимаются как творческой, так и технической работой, объединяет всех общей идеей, а потом, в зависимости оттого, насколько верны оказались его расчеты, подсчитывает прибыли или убытки.

Что нужно делать до того, как построенный объект начинает приносить прибыль.

Не столь давно в русском языке появился еще один неологизм ранее непонятное и не вполне благозвучное слово девелопер. Кто же такой этот самый девелопер (кстати говоря, ударение все же рекомендуется на втором, а не на третьем слоге). Англоязычное слово development означает процесс создания на земле усовершенствований, каковые могут включать системы коммуникаций (инженерные сети), пути подъезда, здания и сооружения и любые комбинации указанных компонентов. Было в русском языке слово застройщик, однако в последнее время космополитизм профессионального словаря сферы недвижимости почти полностью вытеснил его из практики обиходного общения.

В сфере недвижимости таким продюсером является девелопер, в роли которого чаще всего выступает крупная компания. И до того как проект становится успехом или провалом, ей приходится пройти долгий и нелегкий путь.

Правильный ответ кажется абсолютно очевидным, однако в практике реальной жизни конечная цель девелопмента иной раз ускользает из виду, будучи заслоненной целым рядом иных факторов от красоты фасада до названия торгового центра. Далее мы будем говорить именно о правильном девелопменте коммерческой недвижимости. Соответственно, отмечаем сразу: на каждом этапе реализации проекта первостепенное значение имеют именно вопросы получения арендных платежей.

Благодаря девелоперу зеленая лужайка может не просто превратиться в цветущий сад, но и стать местом расположения процветающего торгового центра. В чем же цель и задача непростой работы девелопера? Ответов приходится слышать много и самых разнообразных: от создания рабочих мест до осуществления программ благоустройства территории. Правильный ответ еще проще и по сути своей включает в себя все иные варианты. Цель девелопмента создание объекта доходной недвижимости, что в контексте индустрии торговой недвижимости означает получение стабильных арендных платежей от операторов.

О значении следующего этапа, то есть создания торговой концепции, сказано немало. В данном случае предлагаю посмотреть на этот этап именно с точки зрения будущей аренды. Основные вопросы, которые заботят девелопера на данном этапе, это анализ доступности и условий конкуренции, возможностей учета международного опыта в создании торговой концепции, разработка ТЗ для архитекторов. Именно в этот момент определяются профили якорей и мини-якорей. Учет международного опыта индустрии торговых центров проявляется, в частности, в привлечении на ранних стадиях девелопмента новых арендаторов и новых форматов торговли. Один пример: привлечение оператора Home Center (товары для дома, первый проект израильского оператора в России) определило дальнейшие шаги по созданию концепции торгового центра в Ярославле. Другой пример, покрупнее и постоличнее: появление в России двухэтажного формата гипермаркета Ашан определило основной элемент торговой концепции ТЦ на территории завода им. С. Орджоникидзе.

Первый этап анализ участка и перспектив его наиболее эффективного использования (здесь и далее см. схему процесса девелопмента). Обращаю внимание на необходимость учета общественных интересов. Времена дикой малоконтролируемой застройки (аналог времен первой волны капитализма, не знавшего правил и законов) прошли, и городские власти все в большей степени полагаются на коммерческих застройщиков в обеспечении социальных нужд горожан. В частности, речь может идти о прямом инвестировании средств в развитие городской инфраструктуры или о создании на территории участка парковой зоны, возведении социально-значимого объекта (спортивного сооружения, детского комплекса и т.д.). Некоторыми примерами из московской жизни являются проекты школы Дасаева, центра Третьяка, реконструкции стадиона Динамо, в которых коммерческая составляющая кормит социальную. Значение долгосрочного видения перспектив получения арендных доходов на данном этапе определяется тем, что девелопер оценивает, насколько выполнение им требований города окупится платежами от арендаторов.

Не забываем и о том, что без коммерческого подхода к архитектуре доход от аренды может оказаться под угрозой. С этой точки зрения наиболее эффективен тандем западного архитектурного бюро и российской компании, которая располагает административным ресурсом, какового у западных их коллег, как правило, нет. Среди наиболее известных по работе в России западных архитекторов Chapman Taylor, Soft Line, Design Architectural, Laguarda Low Architects, RTKL (первые три компании имеют офисы в Москве).

Очевидный плюс заблаговременного привлечения уникального якоря это гарантии арендного дохода. Немаловажный минус риск того, что девелопер окажется в роли заложника этого самого якоря в плане арендных ставок (здоровая конкуренция всегда во благо), а кроме того, и с точки зрения расположения якоря в ТЦ, которое может быть в ущерб галерее (ведь новый уникальный оператор всегда предпочитает забрать себе самое лучшее место).

Бывает так, что рассказ об этапах девелопмента в этой точке быстро перескакивает на само строительство, маркетинг и реализацию помещений, и из поля зрения уходит вопрос техусловий (ТУ) для будущего объекта. Год от года торговые операторы вынуждены становиться все более изобретательными в части организации торговли, в частности, за счет увеличения потребления электроэнергии и иных ресурсов. Помимо этого растет число и мощности остальных потребителей. В итоге вопрос затрат на выделение мощностей под новый объект может поставить под угрозу его осуществление. Помню свою первую поездку в город Казань в 2002 г. по поводу сдачи в аренду строившегося тогда торгового центра XL. Одним из преимуществ объекта на рынке, который тогда уже начал входить в стадию насыщения, было наличие техусловий на электроэнергию. На последующих объектах согласование ТУ было на некоторый срок заморожено, что дало XL еще несколько пунктов форы. И Казань здесь неодинока. Москва стала задыхаться от нехватки ресурсов для крупных торговых объектов. При таком раскладе вновь проектируемый торговый центр с объем арендуемых площадей 110-120 тыс. кв.м требует для работы 15-16 МВт. Одним из вариантов, к которым вынуждены прибегать девелоперы, становится рассмотрение возможности использования газа для выработки электроэнергии. В данном случае выработка электроэнергии может также стать самостоятельным бизнесом.

Финансовый анализ, то есть прогноз арендных доходов и затрат на реализацию проекта, иной раз считают полубесполезной игрой с красивыми табличками в excel. Финансовый анализ это результат оптимизации потенциала проекта по сочетанию профилей, форм использования, размеров отдельных блоков для целей максимального увеличения доходности. Помимо всего прочего, эти самые формулы и таблицы (при условии грамотного их составления) могут стать инструментом получения кредитного ресурса, который в ряде случаев достигает 80% от общей суммы затрат.

Наиболее прогнозируем период строительства. Для более простого объекта типа ритейл-парка это 6-8 месяцев, для полноценного торгового центра от 12-18 месяцев. Срок ведения работ может, однако, удлиниться ввиду краткости сезона строительных работ (Екатеринтург, Новосибирск), что в последнее время, однако, нивелируется за счет новых технологий.

По срокам девелоперская деятельность дело весьма длительное. Парадокс состоит в том, что из стандартных усредненных трех лет большая часть может уйти на бумаготворчество, что в официальной терминологии именуется получением разрешений и согласований. К сожалению, продолжительность этого периода может стать абсолютно непредсказуемой. Правила иной раз меняются не только посреди игры, но и после того, как победа уже кажется гарантированной. Простая смена городской власти может увы привести к тому, что задним числом отзываются выданные разрешения на осуществление девелперских проектов. Так, один вполне платежеспособный девелопер из крупного южноуральского города в результате введения администрацией (задним числом) новых правил игры был вынужден отправиться в Китай на поиски более благоприятного инвестиционного климата. Целые города (например, Тверь) и государства (например, Украина) замирают в своем девелоперском развитии в ожидании административно-политической определенности.

Итак процесс пошел и стройка закипела. И все большее значение приобретают вопросы коммерциализации, то есть получения арендного дохода. Заметим, что активность стройплощадки еще один положительный момент для привлечения потенциального арендатора. Логика проста: если краны работают, значит, проект состоится, а посему риск заключения договоров и, соответственно внесения платежей, сокращается. В случае привлечения заемного финансирования кредитор (банк) становится непоследним действующим лицом при утверждении арендаторов. Это означает, что договор аренды подписывается только после его утверждения банком. Увы, банки в ряде случаев не всегда осознают, что завышенная ставка может обанкротить арендатора в один год, нанеся тем самым ущерб ТЦ в целом.

Площадка в центре города также может потребовать больше времени в силу сложности осуществления доставки материалов, заезда техники и т.д. Солидные ТЦ и строить стараются капитально. Хотя на Западе есть случаи, когда коробка строится всего на 8-10 лет. Даже такой гигант как Walmart считает для себя целесообразным бросать отслуживший ангар и переходить на новую площадку.

Вариант второй так называемый sustained development, то есть сохранение собственности на объект и стабилизация качества его последующей эксплуатации. Простая аналогия: удачно купленный костюм прослужит дольше, если его своевременно гладить и периодически отдавать в химчистку. Так и торговый центр постоянно требует к себе профессиональной заботы и внимания, которые в терминологии индустрии недвижимости включают инженерно-техническое обслуживание, маркетинг и управление объектом.

А теперь, представим себе, что и Госкомиссия прошла, и торговый центр открылся в срок, и доля свободных помещений минимальна. Что дальше? Вариант первый инвестиционная продажа объекта. Для справки: несколько сделок покупки денежного потока (что, по сути, и есть инвестиционная продажа) осуществлялись в последний год по ставке 12 13%.

В заключение хочу еще раз подчеркнуть, что успех девелопмента не определяется только лишь местоположением или красотой проекта, или грамотностью подбора арендаторов. Успешным является девелоперский проект, который может обоснованно сочетать в себе оптимальные решения по всем этим параметрам. А это непросто.
Наследование по закону осуществляют тогда, когда оно не изменено по завещанию. В случае если умерший не оставил завещания, к наследованию призывают других лиц в порядке очереди. Если распоряжение усопшего составлено только на часть имущества, то на оставшуюся долю по закону претендуют наследники.

В России на текущий момент эйфория по поводу рождения еще одного ТЦ пока еще заслоняет значимость его последующей жизни, то есть обеспечения Sustained development. Однако, результат указанных мер качество обслуживания потребителя, качество арендаторов и минимизация их оборота. По мере количественного насыщения рынка факторы качества будут приобретать все большее значение.

-отсутствуют;
-не имеют права наследовать;
-отстранены от наследования,
-лишены наследства или отказались от него.

Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает восемь очередей наследников. Каждая очередь получает имущество, если предыдущие претенденты:

В состав наследства входят вещи, принадлежащие умершему на день открытия наследства, в том числе имущественные права и обязанности. Не являются наследством права и обязанности, неразрывно связанные с личностью покойного. К ним относят права:

Наследники одной очереди получают имущество умершего в равных долях, за исключением наследующих по праву представления, если законный претендент скончался до открытия наследства или одновременно с наследодателем. При этом его часть переходит к потомкам и делится между ними поровну.

Днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении смерти наследодателя. В случае если днем его смерти считают день предполагаемой гибели, то дату называет суд.

-на алименты;
-на возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью гражданина;
-личные неимущественные;
-другие нематериальные.

Для получения наследства претенденту необходимо подать заявление о принятии наследства или о выдаче свидетельства о праве на наследство нотариусу по месту его открытия или должностному лицу, уполномоченному законом выдавать такое свидетельство. Перевод имущества умершего осуществляют в течение шести месяцев со дня его открытия. Если по уважительной причине наследник пропустил срок, то суд вправе восстановить его. Наследство может быть принято без обращения в суд при условии, что все остальные претенденты не будут возражать. Данное согласие должно быть составлено в письменной форме.

Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. Если оно не известно, то таковым считают место нахождения имущества. Если последнее размещено в разных районах, то местом открытия наследства называют место нахождения входящей в его состав наиболее ценной части, а при отсутствии его место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части.

-детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя 0,3 % стоимости наследуемого имущества, но не более 100 тыс. руб.;
-другим наследникам 0,6 % стоимости наследуемого имущества, но не более 1 млн. руб.

Для того чтобы получить свидетельство о праве на наследство, необходимо уплатить государственную пошлину, размер которой составляет:

С 1 января 2006 года отменен налог на имущество, переходящее в порядке наследования. От него освобождены члены семьи и близкие родственники (супруги, дети, братья и сестры, внуки, бабушки, дедушки), а также усыновители и усыновленные.

По закону не являются наследниками граждане, которые своими умышленными действиями, направленными против умершего или других наследников, способствовали призванию их самих или других лиц к наследованию либо пытались способствовать увеличению причитающейся им доли. Однако подобные обстоятельства должны быть доказаны в судебном порядке. Отец или мать, лишенные родительских прав, не вправе наследовать имущество детей. По требованию заинтересованного лица суд отстраняет от наследования по закону граждан, злостно уклонявшихся от выполнения лежавших на них в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя. Вышеперечисленные правила не распространяют на наследников, имеющих право на обязательную долю.

2 -я очередь
Полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушка, бабушка
По праву представления: дети полнородных и неполнородных братьев и сестер

Очередность наследников по закону

1 -я очередь
Дети, супруг и родители
По праву представления: внуки наследодателя и их потомки

4 -я очередь
Прадедушки и прабабушки

3 -я очередь
Полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети)
По праву представления: двоюродные братья и сестры наследодателя

6 -я очередь
Дети двоюродных внуков и внучек наследодателя, дети его двоюродных братьев и сестер и дети его двоюродных дедушек и бабушек

5 -я очередь
Дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки), родные братья и сестры его дедушек и бабушек

8 -я очередь
При отсутствии других наследников по закону наследуют нетрудоспособные иждивенцы, прожившие с наследодателем не менее года до его смерти

7 -я очередь
Пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя

В соответствии с Гражданским кодексом РФ распорядиться имуществом можно посредством составления завещания. Но наличие этого документа еще не гарантирует, что указанные в нем наследники получат причитающееся им имущество. Такая ситуация возникает, если завещание признано недействительным или наследники недостойными.

Список документов, прилагаемых к заявлению о принятии наследства

-Паспорт
-Свидетельство о смерти
-Справка о месте проживания наследодателя на день смерти
-Правоустанавливающие документы на наследуемую недвижимость
-Документы, подтверждающие родственные отношения
-Справки из БТИ (документ, подтверждающий стоимость квартиры, поэтажный план, экспликация)
-Копия финансово‑лицевого счета
-Выписка из домовой книги
-Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на недвижимое имущество
-Справка об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг

Завещание односторонняя сделка. Документ может быть сочтен недействительным только судом. Последний вправе признать его таковым по иску лиц, права или законные интересы которых нарушены завещанием: других наследников по закону или по завещанию, отказополучателей, исполнителей, а также их законных представителей. Но подобное оспаривание не допускается до открытия наследства момента смерти гражданина.

Недействительность завещания

Завещание признают недействительным по тем же основаниям, что и сделку. Например, если оно составлено недееспособным (неспособным вследствие психического расстройства понимать значение своих действий или руководить ими) или ограниченно дееспособным (ставящим семью в тяжелое материальное положение вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами) гражданином. Признать человека таковым вправе только суд.

Недействительным могут признать завещание в целом или частично. Недействительность отдельных распоряжений не затрагивает остальной части завещания, при условии что последняя была включена в документ при отсутствии распоряжений, являющихся недействительными.

Кроме того, недействительным считают завещание, составленное несовершеннолетним или совершеннолетним под влиянием обмана, насилия, угрозы или заблуждения. Документ может быть признан таковым и в случае несоблюдения требований закона, связанных с его составлением:

Дело о признании гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным может быть возбуждено на основании заявления членов его семьи, близких родственников независимо от совместного проживания, органов опеки и попечительства, а также психоневрологического или психиатрического учреждения. Судья назначает судебно-психиатрическую экспертизу. Если гражданин признан недееспособным, это является основанием для назначения опекуна, если ограниченно дееспособным попечителя.

Необходимо помнить, что описки и другие незначительные нарушения порядка составления, подписания или удостоверения завещания не могут служить основанием его недействительности, если судом установлено, что они не влияют на понимание волеизъявления завещателя. Факт недействительности завещания не лишает лиц, указанных в нем в качестве наследников или отказополучателей, права наследовать по закону или на основании другого, действительного, документа.

-о письменной форме завещания;
-об удостоверении завещания нотариусом или иными лицами, обладающими соответствующим правом;
-о собственноручном подписании завещания завещателем;
-о собственноручном написании и подписании закрытого завещания;
-об указании на завещании места и даты его удостоверения;
-об обязательном присутствии свидетелей при составлении и подписании и нотариальном удостоверении завещания;
-о требованиях к лицам, имеющим право присутствовать в качестве свидетелей при составлении завещания.

Недостойные наследники

Согласно ГК РФ получать имущество по завещанию не может наследник, признанный судом недостойным. Основания считать его таковым перечислены в ст. 111 В соответствии с ней не наследуют ни по закону, ни по завещанию граждане, которые:

Последствия недействительного завещания такие же, как и последствия недействительной сделки. Например, в соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) при недействительности сделки каждая из сторон обязана возместить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить его в натуре возместить стоимость в деньгах. В связи с тем, что завещание является односторонней сделкой, обязанность возместить неосновательно полученное лежит на наследнике.

Еще раз подчеркнем, что данные обстоятельства должны быть подтверждены в судебном порядке. Надо иметь в виду, что при определенном условии недостойный наследник может быть восстановлен в праве наследования по завещанию, но только по воле наследодателя, если последний после утраты наследником такого права все же завещает ему имущество.

-своими умышленными противоправными действиями против наследодателя, кого‑либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию;
-способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства.

Если наследник принял завещанное, а затем был признан недостойным, он обязан вернуть все неосновательно полученное имущество. Этот возврат регулируется гл. 60 Обязательства вследствие неосновательного обогащения ГК РФ. Недостойными наследниками могут признать даже тех, кто имеет право на обязательную долю в наследстве.

Недостойными наследниками имущества детей по закону являются родители, лишенные родительских прав и не восстановленные в этих правах ко дню открытия наследства. Отстраняют судом от наследования тех, кто злостно уклонялся от обязанностей по содержанию наследодателя, возникающих в силу алиментных обязательств. Последние могут устанавливаться между родителями и детьми, супругами, братьями (сестрами), дедушками (бабушками) и внуками, пасынками (падчерицами) и отчимом (мачехой), являющимися законными наследниками.

Более трети из 16 тысяч жалоб москвечей на соседей касаются последствий перепланировки

Кроме того, суд вправе счесть недостойным не только наследника, но и отказополучателя. Если предметом завещательного отказа было выполнение для него определенной работы или оказание определенной услуги, то отказополучатель обязан возместить наследнику, исполнившему завещательный отказ, стоимость работ или услуг.
На прошлой неделе Мосгордума рассмотрела в первом чтении поправки к закону «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». Чиновники обещают, что после вступления документа в силу над головами жителей перестанут появляться сауны и бассейны. Противники документа считают, что он усложнит жизнь лишь тем, кто хочет немного улучшить свои жилищные условия – передвинуть дверь или разделить санузел.

«Все эти работы относятся к категории реконструкции, и для их осуществления необходим иной процесс согласований. Мы должны защитить других собственников жилья от негативных последствий глобальных перепланировок в их домах», – объяснил необходимость строгих запретительных мер руководитель Московской жилищной комиссии Александр Стражников. По данным его ведомства, более 5 тыс. из 16 тыс. обращений граждан в Мосжилинспекцию содержат жалобы на последствия перепланировок. Как правило, соседям улучшающих свои жилищные условия граждан приходится сталкиваться с трещинами в стенах и испорченными потолком и полом.

Судя по всему, депутаты перестраховались и решили запретить внесение практически любых изменений в планировку квартиры. А именно: объединение лоджий и балконов с квартирами, разбор наружных стен, перенос отопительных приборов на балконы и лоджии, увеличение площади санузлов и ванных комнат за счет жилых и вспомогательных помещений квартиры, вырубание проемов в несущих стенах. Также не разрешается проводить переустройство, увеличивающее нагрузку на межэтажные перекрытия, – например, строить мансарды, что особенно часто делают в Центральном административном округе. Кроме того, отныне запрещено самостоятельно делать двухъярусные апартаменты, объединяя квартиры по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий. Для всего остального, что не подпадает под прямой запрет, введены процедуры согласования, в ходе которых контролирующие органы могут и не одобрить задуманные жильцом изменения.

«Проблему действительно надо решать, но взялись за нее не с того конца, – комментирует ситуацию директор компании »Промстрой-1« Юлия Елисеева. – В Москве до сих пор нет перечня документов и согласований, необходимых для получения разрешения на перепланировку квартиры». Чем, по мнению профессиональных перепланировщиков, и нужно заниматься в первую очередь.

Однако ни депутаты, ни разработчики закона не дали четкое определение понятиям «перепланировка» и «реконструкция». «К сожалению, новый закон не объясняет, где заканчивается перепланировка и начинается реконструкция, – считает председатель комиссии Мосгордумы по жилищной политике Галина Хованская. – В принятом документе речь идет лишь о том, что теперь к реконструктивным работам относится переустройство, влияющее на архитектурный облик жилого дома, например, эркеры и остекление балконов и лоджий».



Главная --> Публикации