Главная --> Публикации --> Фас заступилась за пик Что учитывается при оценке коммерческой недвижимости Права иностранцев в россии Вклады на выгодных условиях Следующая станция... мытищи

Стены с интеллектом

Любому нашему современнику, следящему за стремительным развитием технологий, несложно вообразить себе жилище будущего. Живо представляется диковинная архитектура, необычные материалы и дизайнерские решения, электронная начинка, следящая за микроклиматом, освещенностью и чистотой в помещениях... Однако очевидно, что основной тенденцией строительства станет вопрос разработки зданий, в которых функциональность и комфортность сочетались бы с энергоэффективностью и экологичностью. Так что, проводя анализ последних инновационных проектов в области строительства, можно с достаточной точностью предсказать какими они будут - дома будущего.

Примером почти законченной концепции электронного жилища является Дом будущего (Future Life House), построенный компанией IBM в Цюрихе. Решение включает домашнюю сеть, имеющую выход в Интернет, связь с системами спутникового вещания и подключенные по беспроводным каналам бытовые устройства.

Без сомнения, современные высокие технологии будут все основательнее проникать в строительство, как они уже завоевали авиа- и автомобилестроение и даже бытовую технику. Логичным развитием такой интеграции здания и микроэлектроники станет так называемое интеллектуальное жилище. Его главная особенность - в возможности управлять практически всеми процессами в доме с помощью единой компьютерной сети.

Даже в отсутствие хозяев такое жилище позаботится о максимально возможной экономии электроэнергии. В этом случае необходимая температура внутри помещения будет поддерживаться на безопасном уровне. А непосредственно перед приездом хозяев с помощью таймера или по звонку с мобильного телефона температура поднимется до комфортного уровня.

Интеллектуальная кухня этого дома отслеживает энергопотребление бытовых приборов, позволяя свести расходы электроэнергии к минимуму. Этому способствуют и солнечные батареи, расположенные на крыше и на газонах.

По оценкам специалистов, в настоящее время оснащение интеллектуальной автоматикой загородного дома или большой квартиры обойдется в сумму от 8 до 150 тысяч долларов в зависимости от объема технических решений и сложности систем. Со временем, разумеется, такие инновации станут гораздо доступнее.

Также концепция электронного дома предусматривает регулировку климата помещений в соответствии с уличной температурой и оптимизацию освещения - в зависимости от времени суток индивидуально для каждой комнаты.

Многие современные новации в области строительства направлены на то, чтобы поселения человека приносили как можно меньше ущерба окружающей среде. Примером домов, которые в будущем позволят нам жить в гармонии с природой, в то же время не лишая себя привычного комфорта, являются так называемые жилища нулевой энергии (zero energy house) или пассивные дома (passive house), объединяемые общим термином энергоэффективные дома.

В гармонии с природой

Первым пассивным домом стало здание Учебного Центра по изучению окружающей среды (Огайо, США). Причем проект постоянно совершенствуется - разработчики рассчитывают к 2020 году довести здание до климатической нейтральности, то есть оно не будет нуждаться во внешних источниках энергии и воды.

Концепция пассивного дома - один из самых значительных прорывов в строительстве. Такой дом не зависит от внешних источников энергии. Это становится возможным благодаря рациональному использованию источников тепла и энергии самого дома и окружающей его территории. Аварийное отопление (на случай длительных морозов), система горячего водоснабжения, электропитание пассивного дома осуществляются за счет энергии природных источников. Кроме того, максимально используется тепло от бытовых приборов, стоков, естественное тепло обитателей дома. Наиболее совершенные проекты учитывают даже ориентацию по сторонам света и розе ветров. При этом теплопотери предотвращаются благодаря конструктивным особенностям здания, использованию энергосберегающих технологий и высокоэффективных теплоизоляционных материалов.

Аналогичный принцип - наибольшая экономия энергии за счет солнца - использован и в новом жилом комплексе Солнцеград. В настоящее время он вводится в эксплуатацию на востоке Москвы, в двух километрах от столицы. Одной из его особенностей является линейная архитектура района. Это уникальное расположение домов, линии которых находятся под углом в 15 градусов друг к другу и постоянно освещаются солнцем. Окна ориентированы так, чтобы максимально использовать естественное освещение.

Еще один дом нулевой энергии Glass Bedolla House в Чикаго построен американской компанией. Здесь тщательно продумана ориентация помещений и окон по отношению к солнцу с учетом смены его высоты над горизонтом в разные времена года. Помимо того, применены эффективные и долговечные теплоизоляционные решения.

Несложно заметить, что концепции интеллектуальных и пассивных домов направлены, в том числе, и на всестороннюю экономию энергии. Решений для этого придумано немало - от зеленой крыши, где слой растений помогает зданию удержать тепло зимой и прохладу летом, до солнечных коллекторов на крыше и фасаде здания.

На счету каждый джоуль

Хорошим примером, иллюстрирующим все возможности качественной теплоизоляции, является построенный в Дании Исследовательский Центр Группы Компаний Rockwool, мирового лидера в области производства решений из негорючей теплоизоляции на основе каменной ваты.

Однако наиболее рациональным способом снизить расход энергии в доме считается использование комплексных теплоизоляционных решений. Здание будто одето в шубу из высокоэффективных теплоизоляционных материалов, позволяя поддерживать благоприятную температуру даже без системы отопления.

Будущее строится сегодня

При строительстве этого здания применен ряд инженерных решений. В частности, в центре применены трехслойные окна с низкой теплопроводностью и организована естественная вентиляция, оптимизируемая с помощью компьютерной системы. Эти решения позволили создать одно из наиболее энергоэффективных зданий в мире.

Прошедший в РИА Новости круглый стол на тему Рынок долевого строительства жилья: разрешился ли кризис? у многих журналистов, хорошо знакомых с проблемой обманутых вкладчиков, вызвал двоякое чувство.

Итак, технологии и материалы, которые позволяют строить энергоэффективные и экономичные дома нового поколения, уже доказали свою действенность. Экономическая целесообразность возведения таких зданий также не вызывает сомнения, особенно у практичных европейцев. По расчетам экспертов Rockwool, затраты на отопление и содержание зданий могут быть сокращены в 2-3 раза - потребуются лишь капиталовложения в качественную теплоизоляцию, незначительные по сравнению со стоимостью самого дома. Все это свидетельствует о том, что дом через полвека будет таким, каким мы построим его сегодня - теплым, комфортным, не приносящим урона ни карману владельца, ни окружающей среде.
Поверят ли обманутые вкладчики столичным властям, которые обязуются решить их проблему.

Три причины

Встреча прошла в классическом варианте гадания на картах - что было, что есть, что будет с акцентом на прошлом и настоящем. А вот на вопрос, что будет, внятный ответ так и не прозвучал.

Ряд заключаемых с дольщиками договоров противоречит Гражданскому кодексу РФ. Во многих случаях эти документы не содержат конкретной информации о цене объекта и сроках сдачи его в эксплуатацию. В формулировках, как правило, фигурирует слово ориентировочно, которое затрудняет возможность предъявления возможных претензий к застройщику в дальнейшем. Кроме того, компании зачастую не предоставляют дольщикам для ознакомления всю необходимую документацию, а те, в свою очередь, не осведомлены о том, на какие именно бумаги следует обратить особое внимание.

По мнению президента Российской гильдии риэлторов Елены Дранченко, можно назвать три основные причины сложившейся ситуации: несовершенное законодательство, экономические просчеты застройщиков и откровенное мошенничество.

Достраивают профессионалы

Вспомнили и откровенную подделку документов - когда организация, имевшая на балансе два мобильных телефона и компьютер, демонстрировала будущим соинвесторам липовое разрешение столичного правительства на снос пятиэтажки и строительство нового дома.

В этом году самое трудное - до конца решить проблему обманутых соинвесторов, - заявил днем раньше на пресс-конференции в Правительстве Москвы руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин, который возглавляет городскую комиссию по обманутым вкладчикам - Это тысячи людей, тысячи индивидуальных характеров, и мы сделаем все, чтобы они поверили в то, что их проблемы будут решены. В настоящее время проведено 9 заседаний, определены 34 адреса, и еще 33 были добавлены от различных инициативных групп, по ним также ведется работа, - доложил главный московский строитель.

Вице-президент корпорации БЕСТ-Недвижимость Григорий Полторак выделил еще несколько моментов, которые привели к возникновению неблагоприятной ситуации. Это и резкий рост цен на стройматериалы в 2004 году, и несоответствующие действительности заявления властей о том, что себестоимость строительства жилья составляет не более 200 долларов за кв. метр, и последовавшее за этим резкое падение уровня продаж квартир в новостройках.

Среди назначенных новых инвесторов - солидные, с многолетним опытом работы строительные организации, например, Группа Компаний ПИК, СУ-155, МСМ-5.

Аналогичная комиссия создана и при Московской городской Думе. По словам депутата Мосгордумы, заместителя председателя Комиссии по перспективному развитию и градостроительству Александра Милявского, в Москве данный вопрос уже решен организационно. Еженедельно проводятся совещания с участием инициативных групп, представителей префектур и мэрии. Кроме того, как сообщил депутат, судьба большинства недостроенных объектов уже определена - часть из них будет достроена за счет бюджетных средств, для остальных уже определены новые инвесторы и застройщики.

Но пострадавшие не только не были удовлетворены работой городских властей, но, похоже, ничего не хотели знать о ней.

Отделить зерна от плевел

А председатель правления общественного антикоррупционного комитета и по совместительству председатель ассоциации обманутых дольщиков Антон Беляков сообщил, что сегодня в Москве насчитывается 15 тысяч пострадавших дольщиков и еще 20 тысяч коллег по несчастью - в Московской области, а общее число населенных пунктов, где проживают пострадавшие от финансовых пирамид в строительстве, приближается к сотне.

Нам не сообщают о заседаниях комиссии, - сетовала представительница одной из инициативных групп, хотя городские СМИ неоднократно информировали о том, что каждый понедельник этот вопрос обсуждается в правительстве города и конкретно по названному адресу: Байкальская ул., 18 все необходимые решения уже приняты.

Итоговое мнение участников круглого стола - необходимо создать комиссию на федеральном уровне, чтобы иметь возможность контролировать деятельность самых серьезных заказчиков, например Министерство обороны, и разработать правовые основы возмещения ущерба, особенно при двойных продажах.

Москва все свои вопросы с обманутыми вкладчиками давно решила, - заявил префект СЗАО Виктор Козлов, член специальной комиссии, образованной по поручению мэра столицы - Банально говорить, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, но хочется спросить, куда смотрели дольщики, приобретая жилье по 600 долл. за квадратный метр. Мы провели много встреч с этими вкладчиками, и я могу заявить официально, что масло в огонь подливают адвокатские конторы, которым эти люди продолжают платить немалые гонорары. Москва привлекает людей как место для митингов, и к нам едут из области и из других регионов решать свои задачи. Город будет работать с инициативными группами, мы поможем людям, но не позволим адвокатским конторам наживаться на этих проблемах.

Создание инновационного технопарка на базе научного института в Москве- идея не новая, она уже реализуется в Казани. Кроме того, с подобной инициативой выступал глава Федерального агентства по созданию особых экономических зон (РосОЭЗ) Юрий Жданов, предлагая регионам, не прошедшим конкурс на право получения статуса ОЭЗ, создавать инновационные технопарки, где должны выращиваться резиденты для ОЭЗ (об этом Бизнес писал 23 декабря 2005 года). Правда, в отличие от ОЭЗ работающие в технопарках компании не будут иметь налоговых и таможенных преференций, а смогут рассчитывать только на инфраструктурную поддержку государства.

Столичные власти решили использовать опыт регионов в решении проблемы дефицита офисных помещений. В минувшую пятницу министр правительства Москвы, глава департамента поддержки и развития малого предпринимательства Михаил Вышегородцев заявил, что в этом году в Юго-Западном округе столицы впервые будет создан инновационный технопарк на базе научного института. В течение трех лет малым компаниям предоставят преференции по аренде помещений технопарка. Бизнес положительно воспринял это известие, отметив при этом, что научные разработки нуждаются в информационной поддержке, без которой сложно найти потенциальных инвесторов для дальнейшего развития бизнеса и продвижения ноу-хау на рынке.

Профсоюзная, д. 65) планируется открыть инновационный технопарк. Институт готов предоставить около 1 тыс. кв. м под офисные помещения технопарка,- заявил Бизнесу Михаил Вышегородцев. По его словам, компаниям, занимающимся наукой и инновациями, в течение первого года не придется платить за аренду помещений, а следующие два года они оплатят аренду по льготной ставке. Кроме того, город готов бесплатно предоставить предпринимателям офисное оборудование.

По всей видимости, столичные власти решили не дожидаться решений правительства и за счет возможностей города реализовывать подобные планы. Уже в апреле на базе Института проблем управления им. В. А. Трапезникова (ул.

Предприниматели, считая вполне оправданными такие требования, озабочены иными проблемами. "Слабое звено инновационного бизнеса,- отмечает коммерческий директор ООО Фирма Логос Александр Свиридочкин,- это отсутствие информационной поддержки научных разработок, без которой проблематично найти инвестора и заказчика на выполнение работ по тому или иному проекту.

Поселиться в технопарке вполне реально любой малой научной компании. Для этого необходимо выиграть конкурс, в ходе которого, как уточнил министр, будут оцениваться план проекта и его значимость для нужд города.

Уровень доходности при реализации проектов строительства складских помещений оценивается скромными для наших реалий цифрами в 15 20% годовых. Не мал и срок окупаемости такого объекта 6 8 лет. Однако, даже несмотря на такие недостатки, интерес инвесторов и девелоперов к складскому сегменту растет.

Кроме того, заместитель гендиректора научно-производственной фирмы ТалкаТДВ Валерий Кекелидзе полагает, что у инновационных компаний должна быть своя постоянная площадка, где встречались бы ученые, потенциальные инвесторы и фирмы, готовые запустить в производство ноу-хау. Мы не исключаем, что на базе научного института проблем управления им. В. А. Трапезникова организуется инновационная биржа, которая в отличие от той или иной выставочной площадки будет действовать постоянно,- обнадежил Михаил Вышегородцев.
В мире бизнеса не бывает моды. Если деньги идут в какой-то рыночный сектор, значит, это выгодно.

Прошлый год без преувеличения можно назвать годом крупных складских комплексов. Они появились на самых разных направлениях Подмосковья, и нет сомнения, что речь идет о долгосрочной тенденции. Почему же многие инвесторы избрали именно эту сферу бизнеса?

В том числе и в связи с постепенным насыщением рынка офисными и торговыми площадями.

Наметившиеся тенденции, считает Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties, позволяют надеяться на успешное продолжение начатого. Значимыми проектами 2006 г., по ее мнению, обещают стать логистический терминал Пушкино, находящийся на 15 км Ярославского шоссе (девелоперы Capital Partners и Lone Star Ventures), и Ленинградский терминал на 13 км Ленинградского шоссе (девелопер Multinational Logistics Partnership).

В Национальной логистической компании, говоря об особенностях 2005 г., отмечают несомненную привлекательность подобных проектов: себестоимость и сроки строительства складских комплексов значительно ниже, чем те же показатели торговых и офисных помещений. Напомним к тому же о постоянно растущем спросе, и станет ясно, почему так обширен список новых значимых объектов. Среди них называют НЛК-Крекшино, логистический парк Пушкино, Ленинградский терминал МЛП, ТЛК Томилино. В компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko (CWSR) в этот список недвижимости класса А добавляют также Интеркомплекс Южный, Кулон-Балтию, Белую Дачу, складской комплекс БЭЛ Девелопмент.

По оценке Юлии Мещериной, аналитика отдела исследований CWSR, для 2005 года было характерно смещение интереса девелоперов от традиционно популярных северо-западного и западного направлений (в частности, от Ленинградского шоссе, которое может оказаться перенасыщенным) в сторону южного и юго-западного. Назовем здесь такие объекты, как Белый Парк Коалко, БЭЛ Девелопмент, Интеркомплекс Юг, Логистический парк Крекшино, терминал Львовский и др.

В 2005 г., резюмирует Алексей Новиков, заместитель директора отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank, было введено 550-580 тыс. кв.м, в 2006 г. ожидается ввод более 1 млн кв.м.

У инвесторов, считают в компании CWSR, есть разные причины вкладывать деньги в складскую недвижимость в России, и одна из них более высокая по сравнению с Европой ставка доходности. Другая стремление диверсифицировать портфолио, если уже есть вложения в другие сегменты. Складская недвижимость привлекательна для инвестора, который рассматривает проект как финансовый инструмент, как вложение с гарантированным получением дохода.

В 2005 г., отмечает Полина Винокурова, специалист по рекламе и связям с общественностью НЛК, было начато строительство логистических парков, которые со временем способны перерасти в масштабные логистические терминалы. И это новое направление для российского рынка складской недвижимости. Существенно то, что преодолены первые, самые сложные, этапы по освоению земельных участков, на рынок пришло много девелоперов, причем как отечественных, так и зарубежных. Кроме российских компаний, отмечает А. Лаирова, в Подмосковье все активнее действуют иностранные в конце 2005 г. британский фонд Raven Russia Limited начал активно инвестировать в складскую недвижимость Московского региона. Начальным его приобретением стала покупка у РосЕвроДевелопмента первой очереди складских помещений терминала Крекшино площадью 115 тыс. кв.м (между Минским и Киевским шоссе в 24 км от МКАД). Правда, готовы пока только 33 тыс. кв.м, остальное достраивается, но это, как комментируют в компании Knight Frank, сделка форвардного финансирования: РосЕвроДевелопмент должен будет достроить и сдать в аренду эти площади, после чего Raven станет владельцем бизнеса. Сумма сделки составила $110 млн.

За границей, отмечают в CWSR, логистические компании реже, чем в России, являются владельцами недвижимости или девелоперами, ведь это не их профильный бизнес. В России, в связи с дефицитом качественных складов и медленным развитием рынка, логистические компании зачастую берут бразды правления в свои руки. Сейчас, с приходом международных инвесторов на московский рынок, многие логистические компании совершают сделки по продаже своих объектов с последующей их арендой (sale-lease back). Пример ФМ Лоджистик.

Дефицит качественных спекулятивных складов на фондовом рынке, отмечает Ю. Мещерина, а также многолетняя нехватка качественной недвижимости подобного рода приводят на этот рынок логистические компании, которые инвестируют в проекты немалые средства. Яркий пример тому компания Frans Maas, которая уже имеет современный складской комплекс площадью 10 тыс. кв.м. Расположенный в Истринском районе, он оборудован различными системами хранения (стеллажной, напольной, мезонинной), системой автоматизированного складского учета с адресным хранением, терминальными сканерами с системой Wi-Fi-доступа. На базе этого комплекса уже более двух лет Frans Maas оказывает весь спектр логистических услуг таким известным компаниям, как Ниссан Мотор РУС, Мобильные ТелеСистемы, Osram и др. В планах компании, отмечает Сергей Белов, менеджер по логистическим проектам Frans Maas, строительство складского комплекса категории A площадью 30 тыс. кв.м по самым современным западным технологиям. Он будет возведен в районе Лобни, в непосредственной близости от Шереметьево-

В этом году арендные ставки, как отмечает П. Винокурова, стабилизировались. Остановился рост и произошла их структуризация по принципу triple net, когда выделяется чистая арендная ставка операционных расходов, эксплуатации и пр.

Арендные ставки

Сейчас базовая арендная ставка на склады класса А равна $110 130 за кв.м в год. Операционные расходы $20 25/кв.м/год, коммунальные платежи $8 12/кв.м/год.

По прогнозу А. Новикова, базовая ставка аренды в ближайшие годы расти не будет. Причина в том, что она, как правило, жестко фиксируется на весь срок заключения договора, а это 5 10 лет. Поэтому все проекты, выходящие в 2005-2007 гг. и обладающие похожими характеристиками, будут существовать в рамках установленной на несколько лет вперед ценовой политики. Однако в целом рост арендных ставок все же возможен за счет роста стоимости коммунальных услуг или операционных расходов.

Интерес западных инвестиционных фондов не будет ограничиваться офисным сегментом. К примеру, компания Knight Frank представляет в России интересы нескольких западных инвестфондов, готовых вкладывать средства, в том числе, и в складскую недвижимость.

В компании Knight Frank прогнозируют дальнейший интерес непрофильных девелоперов к рынку складской и офисной недвижимости. Главным образом потому, что этот рынок еще имеет очевидные перспективы роста. Приход непрофильных девелоперов на рынок складской недвижимости связан также с их желанием эффективно использовать непрофильный для своего основного бизнеса актив землю. Владея свободным земельным участком, они задумываются о реализации на нем собственного девелоперского проекта.

Дефицит есть!

Несмотря на позитивные прогнозы, картина рынка складской недвижимости не может быть нарисована исключительно радужными красками. По мнению С. Белова, сегодня востребована и остается в дефиците недвижимость категории не ниже B+ и площадью от 8 10 тыс. кв.м, расположенная непосредственно за МКАД и в ближайшем Подмосковье, а кроме того, недвижимость меньшей площади (1,5 3 тыс. кв.м), расположенная внутри МКАД. Спрос компаний, готовых платить за качество, но нуждающихся в небольших (до 5 тыс. кв.м) площадях, считает Ю. Мещерина, остался неудовлетворенным.

Сейчас низкая активность инвесторов объясняется двумя причинами. Во-первых, предложение качественных инвестиционных объектов ограничено. Во-вторых, в представлении западных инвесторов российский рынок считается рискованным в первую очередь, в правовом отношении. Однако с выходом на рынок все большего количества профессионально реализованных проектов в этом и последующих годах, эти факторы перестанут играть существенную роль, а значит, будет расти и количество инвестиционных продаж в складском секторе.



Главная --> Публикации