Главная --> Публикации --> Нужда в хороших магазинах $3000 за жилой метр в москве могут стать реальностью уже в нынешнем году Как оценить квартиру У москвичей есть надежный механизм защиты имущества Правительство раздает участки под недвижимость

Сделать приобретение жилья посильным для подавляющего числа россиян - одна из задач правительства, возведенная недавно в ранг национального проекта. По замыслу властей помочь этому может ипотека. Вернее, покупка жилья в кредит на доступных для различных категорий населения условиях. Существенно расширить круг граждан, которые могут улучшить жилищные условия с помощью ипотеки, призваны новые условия жилищного кредитования из фондов АИЖК, вступившие в силу с нового года.

Государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сделало первый шаг к тому, чтобы ипотека стала доступной. Величина ставки по рублевым кредитам на покупку недвижимости, выдаваемым агентством, теперь зависит от срока кредитования и величины первоначального взноса. Самый интересный кредитный продукт, предлагаемый АИЖК с 1 января, - кредит на 15 лет под 12% годовых при оплате половины стоимости жилья.

Теперь АИЖК вместо одного кредитного продукта предлагает шесть различных ставок в зависимости от условий кредитования. В частности, ставка по ипотечному кредиту с первоначальным взносом 50% от стоимости приобретаемого жилья на срок до 15 лет составит 12%. Ожидается, что такой кредит будет востребован семьями с низким и средним доходами, имеющими жилье в собственности и использующими его в качестве первоначального взноса для получения кредита. Впрочем, если покупатель затруднен в средствах, он может заплатить лишь 10% от стоимости жилья и взять кредит на 30 лет, но уже под 16% годовых. Максимальный размер ипотечного кредита по федеральной программе для Москвы и Московской области составляет 16.2 млн. рублей. Для менее богатых регионов, которые по уровню доходов населения делятся на четыре группы, - от 4 до 9.3 млн. рублей.

Раньше для всех клиентов АИЖК действовали единые стандарты. Чтобы воспользоваться кредитной программой агентства, покупателю нужно было внести первоначальный взнос - не менее 30% стоимости квартиры, остальное - это сумма кредита, который выдавался под 14%. Для рублевого кредита - в условиях укрепления национальной валюты - многовато. Неудивительно, что при таких условиях подавляющая часть кредитов, выдаваемых агентством, приходилась на регионы. В столице, где можно найти и более интересные предложения от коммерческих банков - по более низким ставкам и в валюте, деятельность агентства была практически незаметна.

Райффайзенбанк арендовал 11 этажей (примерно 11 000 кв. м) в новом 22-этажном бизнес-центре сроком на пять лет, сообщил Ведомостям председатель правления банка Йоханн Йонах. Татьяна Наседкина, заместитель гендиректора Стимул Групп, подтвердила эти слова, уточнив, что бизнес-центр класса А Gorky Park Tower площадью 32 800 кв. м введен в эксплуатацию в январе 2006 г. Сейчас в офис въезжает первый арендатор компания Alcatel, которая займет здесь около 8000 кв. м. Назвать другие параметры сделки стороны отказались, сославшись на конфиденциальность информации. Впрочем, арендную ставку в Gorky Park Tower можно рассчитать на сайте Стимул Групп для 11 000 кв. м она бы составила $550 за 1 кв. м в год (без НДС и эксплуатационных расходов). Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев полагает, что владелец мог бы предоставить дисконт в размере 25%.

По признанию представителей агентства, это только первый шаг на пути снижения ставок на рынке жилищного кредитования. Как заявил председатель Госдумы Борис Грызлов, к 2008 году планируется снизить ставку по ипотеке до 6.5% годовых в рублях. Однако в самом агентстве настроены менее оптимистично. Согласно Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, ставка по ипотечным кредитам АИЖК может быть снижена только до 8%, да и то лишь к 2010 году и при благоприятных макроэкономических условиях.
Райффайзенбанк будет арендовать 11 000 кв. м в новом бизнес-центре Gorky Park Tower компании Стимул Групп. Возможно, туда переедет головной офис банка. Эксперты указывают, что это одна из крупнейших подобных сделок на столичном рынке.

Эксперты называют сделку одной из крупнейших по аренде офисных площадей, заключенных за последний год. Так, Ситибанк арендовал 5000 кв. м в Башне на набережной, около 6000 кв. м занял ДельтаБанк в бизнес-центре Аврора Бизнес-парк на Садовнической улице. Более 6000 кв. м арендовал Международный московский банк в Central City Tower на Овчинниковской набережной. Банки, заботясь о своем имидже, вынуждены переезжать в офисы более высокого класса, объясняет эту активность директор по развитию компании Prime City Properties Роман Чепцов.

Источник, знакомый с планами руководства банка, утверждает, что Райффайзенбанк планирует разместить в Gorky Park Tower головной офис. Сейчас он расположен на Троицкой улице в особняке, который участники рынка классифицируют как офис класса В. В самом банке эту информацию не комментируют. После объявления о расширении группы Raiffeisen и покупки Импэксбанка это решение вполне разумно, считает партнер Colliers International Олег Мышкин. Западные банки, за очень небольшим исключением, арендуют офисы, а не покупают их, говорит он.

Банковская группа Raiffeisen, по данным The Banker, на начало 2005 г. была третьей в Австрии по капиталу и активам ($4,26 млрд и $91,7 млрд). Подразделение Raiffeisen International Bank-Holding управляет 16 дочками в странах Центральной и Восточной Европы с более чем 970 отделениями в регионе, обслуживает более 5,7 млн клиентов. ООО Стимул Групп создано в 1997 г., 100% долей предприятия принадлежит британской компании Interstate Invest Holding. Оборот компании, по собственным данным, составляет $30 млн. Из реализованных проектов строительство здания банка Российский кредит (22 427 кв. м), реконструкция здания Промстройбанка России и др.

Несмотря на то что у многих компаний сегодня избыточная ликвидность и они вкладывают средства в недвижимость, покупая здания под себя, аренда остается востребованной. На ее долю приходится три четверти всех совершаемых на рынке сделок, комментирует директор отдела офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков. Роман Чепцов объясняет эту тенденцию дефицитом качественных бизнес-центров, выставленных на продажу. Мышкин указывает, что недвижимость для большинства компаний непрофильный актив и в дальнейшем они будут избавляться от нее.

О планах строительства частной автотрассы Бизнесу рассказал генеральный директор Первой управляющей компании Александр Уланов. По его словам, платная автомагистраль соединит Москву и Переславль-Залесский и станет дублером Ярославского шоссе.

Частная автодорога, строительство которой может начаться в Подмосковье уже летом этого года, обойдется дешевле любой другой, построенной на государственные деньги. Первая управляющая компания передала Минтрансу проект строительства дублера загруженного Ярославского шоссе - частной автотрассы Москва-Переславль-Залесский протяженностью 130 км. Сумма инвестиций в проект сейчас оценивается в $405,5 млн. Впрочем, многие эксперты не верят, что дорога может стоить так дешево.

Трасса протяженностью 130 км пойдет через Московскую, Владимирскую и Ярославскую области в обход промышленных центров и городов, связь с которыми будет осуществляться специальными подъездными путями. По словам Уланова, земля под строительство дороги будет предоставлена правительством по льготной арендной ставке, которая, правда, пока окончательно не утверждена. А через 20 лет эксплуатации трасса отойдет в собственность государства,- уточнил Уланов. Общий объем инвестиций в проект составит $405,5 млн ($3,12 млн за 1 км), и к его реализации предполагается привлечь соинвесторов.

Проект получил одобрение федеральных властей, и в настоящее время в Министерстве транспорта формируется рабочая группа для его рассмотрения. Как только все разрешения будут получены, начнется строительство,- рассказал Уланов. Ориентировочно, это может случиться уже летом текущего года.

Сомневаются эксперты и в реалистичности планируемых показателей выручки проекта. Как заявил Уланов, исходя из цены проезда по трассе из расчета 3 руб. за километр для грузовых автомобилей и 1 руб. за километр для легковых, доход от автомагистрали, по предварительным расчетам, может составить $154 тыс. в сутки, а срок окупаемости проекта не превысит семи-восьми лет. Однако в компании, знакомой с экономикой частной дороги, утверждают, что это сильно завышенные показатели.

Цена строительства автодорог варьируется от $1 млн до $10 млн за километр. Таким образом, учитывая заявленный объем инвестиций, трасса Москва-Переславль-Залесский - интересный недорогой проект,- считает эксперт компании Центр Инвест Михаил Ганелин. Некоторые эксперты, впрочем, считают уровень затрат нереальным. $3 млн на один километр трассы явно мало, дорога обойдется инвесторам как минимум вдвое дороже,- заявил Бизнесу один из специалистов в дорожном строительстве, пожелавший остаться неназванным.

Статус плательщика будет закреплен за собственником. Фактически это означает, что платежей не будет вообще либо они будут минимальны. Дело в том, что главным собственником в России продолжает оставаться, в различных ипостасях, государство. Однако переданные бизнес- "дочкам" федеральными ведомствами, муниципальными структурами, ГУПами активы продолжают оставаться государственными лишь формально. На практике они уже давно превратились в элементы рыночной системы. На долю дохода от их эксплуатации и попыталось предъявить свои права правительство. Причем попытка была предпринята в наиболее "опасной" для бизнеса форме нового имущественного налога, спрятаться от которого практически невозможно.

Впрочем, в Первой управляющей компании указывают на то, что бизнес, связанный со строительством частной дороги, помимо взимания платы собственно за проезд, открывает и другие возможности заработать. Как наша компания, так и, вероятно, другие инвесторы наверняка будут заинтересованы в строительстве вдоль трассы коттеджных поселков, что значительно снизит сроки окупаемости проекта,- поясняет Уланов. С этим эксперты согласны: они считают, что дорога окупится как раз за счет побочного бизнеса. Строительство платной дороги нельзя назвать высокодоходным проектом. Скорее, это грамотно продуманная политика освоения прилегающей к новой трассе территории,- рассуждает директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков.- Магистраль Москва-Переславль-Залесский станет дублером постоянно забитого Ярославскому шоссе, и это даст преимущество компании на направлении, которое известно своими водоемами. А директор управления загородной недвижимости компании Миэль-недвижиость Владимир Яхонтов предполагает: Не исключено, что Первая управляющая компания просто выполняет госзаказ, рассчитывая в дальнейшем получить площадки под строительство в Москве и Подмосковье.
Малозаметным итогом бюджетных баталий, разгоревшихся в Думе на прошлой неделе, стало тактическое поражение правительства по вопросу налогообложения собственности. Чиновникам не удалось отстоять перед депутатами не только предельную ставку в 2,6% , но и базовый принцип - за имущество платит тот, кто им пользуется. Активно стимулируемые бизнес-лобби депутаты выкинули из правительственного законопроекта положение, по которому ответственность за уплату налога на имущество возлагалась на балансодержателя, т. е. на организацию, реально использующую имущество.

Но, похоже, большинство предприятий платить не собираются, и во многом потому, что до сих пор непонятна совокупная цена приобретения - ведь за выкупленную землю потом придется платить земельный налог. В итоге региональные власти предвкушают вал просителей с проектами арендных договоров, которые надо заключить в авральном порядке. Представляете, сколько всего разного можно попросить у арендаторов за такую услугу? В результате может получиться привычная картина, когда деньги весело проскочат мимо бюджета в карманы многочисленных госслужащих. Чтобы избежать такого сценария, власти и бизнесу необходимо пойти на компромисс - государству надо снижать выкупные платежи, а бизнесу придется все-таки платить. Причем немало - в правительстве обсуждается возможность резкого повышения ставок земельного налога в ближайшие годы. Но этот оптимистичный вариант маловероятен: слишком уж понятны арендно-теневые отношения для бизнесменов и чиновников.

Успешная контратака бизнес-лобби ставит под угрозу весь стратегический замысел правительства. Суть этого плана можно охарактеризовать так - снижение бюджетной значимости НДС и акцизов за счет прямых налогов, в первую очередь земельного налога и налога на имущество организаций. Иными словами, вместо "нефтяного" у России должен появиться "земляной" бюджет. Ключевым условием успеха при этом является полное "переформатирование" существующей системы. Необходимо определить не только сколько собирать, но и с кого. Ответ на первый вопрос будет получен в конце года после формирования новых земельных кадастров. Ответ на второй вопрос в свете последних событий в Думе остается пока неочевидным. Предприниматели изо всех сил пытаются отбиться от попыток правительства продать им землю под приватизированными предприятиями по искусственным расценкам. До 1 января 2004 г. землю под предприятиями им предстоит либо выкупить в собственность, либо взять в аренду. По оценке РСПП, если одновременно все предприятия выкупят землю, чего требует Земельный кодекс, на это потребуется сумма, близкая к $100 млрд.



Главная --> Публикации