Главная --> Публикации --> Торговые помещения строят на любой вкус Фас заступилась за пик Что учитывается при оценке коммерческой недвижимости Права иностранцев в россии Вклады на выгодных условиях

Откуда взялись недобросовестные строители?

Спрос на жилье в области продолжает расти. А вот с предложением в последнее время стали возникать проблемы...

Вот версия специалистов.

К началу этого года в Подмосковье было приостановлено строительство более 90 жилых комплексов. С застройщиками разбирается прокуратура. Даже не пострадавшим гражданам уже становится любопытно: откуда вдруг взялось такое количество компаний-обманщиков?

- В течение довольно долгого времени (1999 - 2004 гг.) темп роста цен на рынке недвижимости был очень высоким. Сроки строительства большинства монолитно-кирпичных домов достаточно продолжительные (больше 1,5 лет), и люди привыкли, что квартира в доме на нулевом цикле* стоит значительно дешевле, чем на стадии завершения строительства. Так оно фактически и было. Например, если квадратный метр в начале строительства стоил, скажем, 600 долларов, то к концу, через 2 года работы, цена могла подняться и до 1300 долларов. Ситуацией воспользовались недобросовестные компании, которые создавали строительные пирамиды, продавая квартиры именно на нулевом цикле. Они параллельно вели огромное количество проектов - заведомо затягивая сроки строительства, поскольку не могли справиться с финансированием всех объектов сразу. В конце концов фирмы, работавшие по такой схеме, стали испытывать серьезные экономические трудности. Это и привело к нынешней ситуации: большому количеству обманутых покупателей и фактическому снижению количества квартир в продаже.

Олег ЛЬВОВ, начальник отдела рекламы и PR, ДСК-1 и Компания:

С чего так все дорожает?

* Нулевой цикл - это когда не построен фундамент, т. е. строительство еще либо на стадии котлована, либо вообще не начиналось.

Это, конечно, касается и столицы, но Подмосковья, пожалуй, даже в большей степени: именно туда вытеснилось из Москвы практически все массовое строительство. Поэтому граждане, которые не претендуют на бизнес-класс или элитное жилье, но и в старой панели с 5-метровой кухней жить не хотят, вынуждены обращать свои взоры на ближайшие областные города.

По мнению специалистов, законодательные меры по созданию рынка доступного жилья возымели свое действие. Как считает Олег Львов, они стимулировали спрос на квартиры. А вот мер по формированию более широкого предложения не последовало. Напротив, после крушения в массовом порядке строительных пирамид нарушился баланс спроса и предложения. Естественно, произошло то, что многие эксперты и предсказывали: цены на недвижимость стали расти быстрее.

Помните: если вам предлагают очень дешевое жилье вне рамок какой-то социальной программы, ваши шансы остаться и без жилья, и без денег весьма велики. Для определения степени дешевизны можно использовать такие средние цифры: $1000 - 1200 за кв. м в городах первого пояса Подмосковья (до 5 км от МКАД), $750 - 900 в городах второго пояса (от 5 до 20 км от МКАД).

СОВЕТЫ ПОКУПАТЕЛЯМ

Выбирая жилье в Подмосковье, имейте в виду, что повышенным спросом по-прежнему пользуется жилье на западе. Например, новый строящийся микрорайон в Павшинской пойме. Восточные направления пользуются меньшей популярностью: квартиры в районе Ногинска и Коломны могут стоить на 30 - 40 процентов дешевле, чем в районе Красногорска и Одинцова.

Отработанная ипотечная программа - менее рискованный вариант, чем инвестиционный договор с сомнительной компанией. Конечно, квартира по ипотеке в конечном итоге обойдется дороже, а риск не выплатить кредит тоже существует (хотя всевозможные программы страхования сводят его к минимуму). Однако в случае ипотеки ваше будущее - в ваших руках. А в случае долевого строительства - в руках застройщика.

Шаг 1

Как выбрать правильного застройщика?

Возможно, вам встретится застройщик, у которого разрешения на строительство нет вообще. В подробности можете не вникать - БЕГИТЕ! Не поддавайтесь на рассказы об очень выгодных эксклюзивных ценах и о том, что разрешение будет выдано задним числом.

Выясняем, когда выдано разрешение на строительство - до 1 апреля 2005 года* или после

Шаг 2

* Вступил в силу Закон о долевом строительстве. Напомним: у граждан, заключивших договор уже в соответствии с новым законом, прав гораздо больше и, соответственно, рискуют они меньше.

Если разрешение выдано до 1 апреля 2005 года, обратите внимание на такие моменты.

Изучаем документы

В Подмосковье вам могут предъявить как договор аренды земли, так и свидетельство о собственности на землю. Обратите внимание: в свидетельстве о собственности должно быть указано, что участок относится к категории земель, где разрешено строительство. А в договоре аренды - что арендатор вправе использовать участок для строительства жилого дома. Кроме того, в преамбуле этого договора должно быть записано, каким образом получено право аренды участка. Правильный ответ: с публичных торгов - аукциона или конкурса. В противном случае впоследствии договор может быть признан незаконным.

Законным ли образом получен земельный участок под застройку.

Вроде бы мелкий, но очень-очень важный момент: кто подписывает с вами договор от лица компании, предлагающей вам купить квартиру, и имеет ли это лицо соответствующие полномочия (эти сведения можно почерпнуть в учредительных документах компании).

Сколько посредников в цепочке между вами и застройщиком и надежно ли они связаны между собой договорами (попросите показать их все). Чем меньше звеньев в цепочке, тем, естественно, лучше.

-учредительные документы,
-свидетельство о государственной регистрации застройщика,
-финансово-хозяйственную отчетность,
-технико-экономическое обоснование проекта строительства,
-проектную документацию (со всеми внесенными в нее по ходу дела изменениями),
-документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Если разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 года, вам обязаны предоставить:

Не пожалейте денег на опытного юриста, специализирующегося на долевом строительстве (услуги адвоката постфактум обойдутся дороже): даже если компания предоставит вам все вышеперечисленные документы, самостоятельно разобраться в них вам будет сложно.

Кроме того, застройщик обязан опубликовать в СМИ или разместить в Интернете так называемую проектную декларацию со сведениями о самом застройщике и его проекте.

Проверяем репутацию фирмы

Шаг 3

Компетенция прокуратуры

Прокуратура считает, что ответ на вопрос адвоката содержится в нескольких томах уголовного дела, следствие по которому велось 20 месяцев. За время расследования были проведены десятки осмотров различных объектов, допрошено более 3000 человек, проведено 240 судебных экспертиз, проверены все возможные версии, в том числе выдвинутые Н.Канчели - о внешнем воздействии и деформации фундаментной плиты. Я не сомневаюсь в компетентности моих подчиненных, - заявил прокурор Москвы Анатолий Зуев, подчеркнув, что обвинение сформулировано предельно конкретно, со ссылкой на нарушенные обвиняемыми нормативные акты. Прокуратура с решением Черемушкинского суда категорически не согласна. На него уже подготовлено кассационное определение для внесения в Мосгорсуд, - сообщил прокурор.

Не исключено, что документы у застройщика будут в полном порядке, но тем не менее он вас кинет. Поэтому не поленитесь узнать, какие дома эта компания уже построила, и съездить по указанным адресам. Узнайте у жильцов: как шло строительство, вовремя ли был сдан дом, не вытягивали ли доплаты, не было ли проблем с оформлением квартир в собственность? Не поленитесь также заглянуть в Интернет. Сейчас существует несколько десятков сайтов обиженных дольщиков (вы их найдете с помощью любой поисковой машины) - посмотрите, много ли претензий к компании, с которой вы собираетесь заключить договор.
Прокуратура Москвы рассчитывала начать слушания по делу об обрушении купола Трансвааль-парка к двухлетней годовщине трагедии, унесшей жизни 28 человек. Обвинение по нему еще летом 2005 года предъявили главному конструктору проекта Нодару Канчели (обвиняется по ч.3 ст. 109 и ч.3 ст. 118 УК - причинение смерти по неосторожности - ИФ) и начальнику Мосгосэкспертизы Анатолию Воронину (обвиняется по ч.3 ст. 293 УК - халатность, повлекшая гибель людей - ИФ). Однако Черемушкинский суд по ходатайству защиты вернул дело для устранения нарушений. Большинство опрошенных Интерфаксом экспертов согласны с мнением адвоката потерпевших Игоря Трунова, считающего, что основной причиной этого решения является сложность данного дела. По словам представителя защиты, среди должностных лиц вычленили только двух. В таком случае возникает вопрос: почему именно они, и что делали в это время другие? - спрашивает И.Трунов.

События, которые привели к трагедии 14 февраля 2004 года, согласно обвинительному заключению, развивались следующим образом. Первоначально крыша аквапарка была запроектирована в виде легких алюминиевых ферм. Генподрядчик строительства - турецкая фирма Кочак, специализирующейся на железобетонных работах, предложила заменить ее на монолитное покрытие. Представители инвестора - компании Европейские технологии и сервис (ЕТС) - сочли это предложение эстетически и экономически целесообразным, и согласились с корректировкой проекта.

Исходя из материалов следствия, которыми располагает Интерфакс, Н.Канчели нарушил положение Об авторском надзоре проектных организаций за строительством предприятий, зданий и сооружений Москвы, в котором предусмотрена персональная ответственность конструктора за прочность и устойчивость спроектированных им объектов. Кроме того, решения Н.Канчели, по версии прокуратуры, не отвечали тем строительным нормам и правилам (СНИПам), которые регламентируют работы с бетонными, железобетонными и стальными конструкциями.

Однако строительство крыши по новому проекту началось без согласования с Мосгосэкспертизой, которая получила расчетные данные уже в процессе работ. В свою очередь Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН), осуществляющая надзор непосредственно на стройплощадке, не вынесла определения о приостановке строительства. Кроме того, указывают свидетели и эксперты, привлеченные прокуратурой, марка стали, из которой варили элементы колонн, расположенные на стыке с крышей, была заменена на более хрупкую. А сами колонны казались приваренными к верхнему контору оболочки, хотя первоначально предполагалось, что соединение будет шарнирным.

Конструктивное решение выполнил Н.Канчели.

По результатам математического моделирования ситуации обрушения привлеченные прокуратурой эксперты установили, что его причиной явилось неверное решение системы оболочка - колонны со связями. Проектные ошибки материально реализовались в ходе строительства: конструкция аквапарка не обладала необходимой для длительной эксплуатации надежностью, способной выдержать нормативные нагрузки, - говорится в материалах делах. Напомним, что ранее к такому же выводу пришла городская комиссия под руководством первого заместителя руководителя столичного стройкомплекса Александра Косована, в заключении которой в частности указывалось: данная конструкция была спроектирована с серьезными ошибками и могла рухнуть, как описано здесь или же по-другому и в другое время, но обязательно разрушиться.

НИИжелезобетона слишком рано закончил мониторинг крыши. В противном случае, считают эксперты, его специалисты могли бы заметить, что фактический прогиб железобетонной плиты превышает расчетный (у Н.Канчели максимально - 104 мм, в момент обрушения - 134 мм, что на 29% больше).

Коллеги Н.Канчели также не сомневаются в его компетентности. Я знаю Нодара уже много лет. Это очень грамотный специалист, способный предложить вариант конструкторского решения, наиболее полно отвечающий замыслу архитектора.
В результате нашей совместной работы появился атриум в Гостином дворе, - говорит директор НИиПИ Генплана, архитектор Сергей Ткаченко.

Специалист N1

Н.Канчели с доводами следствия по-прежнему не согласен. Я на Библии могу поклясться, что все расчеты мной были выполнены правильно!, - заявил он Интерфаксу, отметив, что приварка колонн служила конструктивной прихваткой и ни что не влияла. Конструктор продолжает придерживаться мнения о внешнем воздействии, которое привело к выходу из строя одной колонны, и в результате все рухнуло. От дальнейших комментариев собеседник агентства отказался, сославшись на рекомендации адвокатов дождаться слушаний по делу.

Эксперты указывают, что конструктор всегда находится в сложном положении: с одной стороны, от него требуют минимизировать расходы и воплотить в расчетах художественный замысел архитектора, с другой - обеспечить прочность и устойчивость сооружения.

По мнению вице-президента российского Союза архитекторов Андрея Бокова Н.Канчели все делал правильно, но этого оказалось недостаточно. Есть другой путь - в ущерб архитектуре предусмотреть избыточную прочность конструкций, - говорит А.Боков. Например, конструктор купола над Большой спортивной ареной в Лужниках Виктор Ханжи залил в него больше металла, чем требовалось.

С точки зрения современной архитектуры Трансвааль-парк действительно трудно назвать уникальным сооружением и поставить в один ряд с музеем Гугенхайма в Бильбао, комплексом Миллениум дом в Лондоне или футуристическим музейным комплексом Сантьяго Калатравы в Валенсии. Однако прокуратура настаивает, что с учетом погодных условий Москвы аквапарк является уникальным объектом, и ставит в вину Мосгосэкспертизе, что она не выдала рекомендаций о повышении класса ответственности и ведении мониторинга в период строительства аквапарка и его эксплуатации.

Первый вице-президент Союза архитекторов России Алексей Воронцов считает, что ничего сложного в решении купола аквапарка не было: большепролетные железобетонные конструкции используются в мире уже много лет и прекрасно себя зарекомендовали. Как следует из материалов дела, директор архитектурного бюро Сергей Киселев и партнеры ( СКиП разрабатывало архитектурную концепцию и ТЭО Трансвааль-парка - ИФ) Игорь Шварцман, указал, что СКиП согласилось с изменениями в проекте, учитывая авторитет Канчели как конструктора №1 данной специализации в РФ, а также простоту покрытия кровли.

Однако опрошенные Интерфаксом эксперты уверены, что прокуратуре будет трудно убедить суд в виновности Н.Канчели и А.Воронина. Во-первых, в деле называется большое количество факторов, которые могли привести к обрушению крыши, но не названа конкретная причина. Кроме того, в материалах перечислены другие организации (ИГАСН, НИИЖБ, фирма Кочак), участвовавшие в процессе строительства. В их адрес обвинений не выдвигается. В прокуратуре это объясняют тем, что причиной аварии явился комплекс проектных, а не исполнительских ошибок.

Глава этого ведомства Анатолий Воронин обвиняется в том, что подписал письмо О корректировке проекта покрытия аквапарка в Ясенево, согласовав тем самым ошибочные, по мнению обвинения, расчеты Н.Канчели. Воронин несет ответственность за то, что допущенные ошибки были реализованы на практике, - говорится в материалах прокуратуры.

Все напоказ

Хай-тек - этот стиль дизайна иллюстрирует возможности современной техники и науки, а также в какой-то мере пытается создать будущее сегодня. Хай-тек, погружающий в нереальную, фантастичную атмосферу, еще до конца непонятен широкой публике. Он рационален и стремится к универсальности. И все же по-своему красив.

Безусловно, этот стиль на любителя. У поклонников традиций он может вызвать категорическое неприятие. Кажется, что холодность и чрезмерный техницизм противопоказаны жилому пространству. Однако многие интерьеры в стиле высоких технологий имеют неоспоримые плюсы: это удачное сочетание пространства и света, идеальные пропорции и формы предметов, сдержанный декор. А в результате - классическая гармония и целостность.

Из-за использования новейших технологий, материалов, оборудования интерьер в стиле хай-тек часто сравнивают с космическим кораблем, где все блестит, мягко и бесшумно заезжает-выезжает и трансформируется. Стиль может ассоциироваться и с техно, и с индустриальными мотивами. В своей основе он довольно холодный и аскетичный, местами даже грубоватый. Главное в нем - принцип техногенности, потому что хай-тек родился как стиль производственный. Он возник из дизайна промышленных помещений, все элементы обстановки которого подчиняются функциональному назначению. В интерьере, где большинство элементов инженерного оборудования открыто, декором становятся конструктивные узлы, крепеж, всевозможные сочленения и заклепки, обилие стеклянных и металлических деталей. Применяются конструкции, свойственные промышленным зданиям, металлические каркасы и технические коммуникации. Трубы, арматура, воздуховоды, лифты, перемычки, балки, фермы, кабели - нарочито выставляются напоказ.

Стремясь оформить свое помещение в стиле хай-тек, помните - главное, он чужд проявлений сентиментальности. В таком доме трудно встретить старенького плюшевого мишку с пришитой пуговкой вместо глаза - и окунуться в ностальгию. Жилище, дизайн которого выполнен согласно всем правилам стиля, напоминает лабораторию, вернее, несколько лабораторий: лабораторию сна, лабораторию приготовления пищи и т.д.

Удобство плюс функциональность

Цвет - тоже в стиле высоких технологий: он стремится к причудливой игре. Неожиданно и резко сталкиваются контрастные цвета - красный и черный, синий и желтый. Всегда модными остаются белый и серый. Белый - торжественный и чистый, зрительно увеличивает объем помещения и наполняет его воздухом. Серый - цвет сдержанный, он не надоедает, не бросается в глаза. Серый цвет стиля хай-тек - это по-настоящему шикарно и красиво.

В отделке для хай-тека характерно использование искусственных материалов и композитов. Наиболее распространенные - стекло, металл, бетон и пластик. Однако встречается и натуральное дерево. А недавно список пополнил новый суперпрактичный материал - кориан, нечто среднее между пластиком и камнем. Продукт высоких технологий - бальзам на душу хозяйкам, так как не требует тщательного ухода, а на его поверхности не остается ни порезов, ни пятен. Но это к слову. Никаких особых ограничений у стиля нет. Можно применять все: краску, которая дает гладкую, блестящую поверхность, штукатурку, жидкие или объемные с интересным рельефом обои, керамическую плитку или ламинированное дерево, линолеум. К числу новейших отделочных материалов относятся и столь популярные акриловые натяжные потолки - ведь это тоже элемент хай-тека.

В интерьере, выполненном в этом стиле, будет уместно все легкое, с четкими геометрическими формами. Здесь нет рисунков, декоративных элементов нет тоже, расцветки минималистские - если не однотонная ткань, то, в крайнем случае, двухцветная. Высокие технологии не терпят небрежности - все должно быть ровным, гладким, можно даже сказать, деловым. Но при всей кажущейся простоте стиль требует тщательного продумывания и отбора всех элементов. Любая чужеродная деталь - стакан или картина - сразу испортят все впечатление.

Гармония и целостность

Мебель в стиле хай-тек редко состоит из дерева, в основном это металл, стекло, полимеры, то есть все самое передовое. Мебель похожа на офисную, так как используются пластик, полированный металл и кожзаменитель. Но если применяется кожа, то обязательно в какой-нибудь новаторской обработке. Поверхность мебели должна быть гладкой и блестящей: блеск как бы увеличивает пространство, добавляя света. Такая же функция и у и зеркал. Они могут быть вообще без рам, но обязательно нужно хорошо продумать, куда их повесить.

Стандартные портьеры будут в такой обстановке неуместны. А вот жалюзи, абсолютно любые - как никогда кстати. Естественно, что фарфор и хрусталь не для хай-тека, ибо фаворит стиля - посуда техно из матового цветного стекла или глазурованного фаянса, одноцветная, без орнамента и рисунков, четкой геометрической формы в виде шара, цилиндра, конуса, призмы.

Итак, осталось лишь разместить на стенах несколько графических или авангардистских полотен - и наш интерьер закончен.
Конкуренция сетевых ритейлоров в Новосибирске усиливается. Крупнейшая розничная сеть Холидей Классик в 2006 г. планирует открыть 16 новых магазинов, холдинг Сибирский гигант намерен строить третий гипермаркет площадью 28 000 кв. м, а красноярская Сибирская губерния второй супермаркет Алпи. Эксперты прогнозируют снижение темпов роста оборота сетей.

Свет важен так же, как и фактура. Кроме общего света, используются всевозможные светильники, вмонтированные в мебель. Они могут быть на кронштейнах и подставках. Светильники отличает разнообразие форм, порой совершенно фантастичных и причудливых.

Гендиректор компании Сибириада (30 магазинов) Алексей Касимов говорит, что в этом году компания инвестирует в развитие сети более 300 млн руб. Мы откроем 10 магазинов площадью до 1000 кв. м каждый, а в сентябре 2006 г. должен открыться торговый центр в Северо-Чемском жилмассиве площадью 5400 кв. м, добавляет он. По словам Касимова, оборот сети в 2005 г. составил более $85 млн, компания потратила на свое развитие около 200 млн руб., построив восемь новых магазинов.

В этом году сеть магазинов Холидей Классик в Западной Сибири увеличится почти на 70% с 23 до 3 Из 16 новых магазинов половина будет открыта в Новосибирске, по четыре в Томске и Барнауле. Об этом Ведомостям сообщил топ-менеджер группы Лэнд, развивающей сеть. По его словам, в Новосибирске сеть прирастет за счет строительства трех новых супермаркетов и покупки пяти помещений под их размещение. В Барнауле и Томске по два магазина разместятся на арендованных площадях и по два будут приобретены. По данным Лэнда, общая стоимость инвестиций в расширение сети составит не менее $ 30 млн источником станут собственные средства компании и кредиты. С учетом ввода новых магазинов, по данным топ-менеджера, общий оборот сети в 2006 г. может достигнуть $250 млн против $180 млн по итогам 2005 г.

По данным участников рынка, оборот магазинов Гиганта оценивается в $100-110 млн. В этом году компания планирует начать строительство торгового центра площадью около 28 000 кв. м на ул. Мостовой, завершив его в 2007 г., говорит Загуменный. По оценке президента Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олега Лугового, объем инвестиций в новый центр Сибирского гиганта может составить около $14 млн.

Торговый холдинг Сибирский гигант решил развивать широкоформатные магазины. В 2004 г. холдинг построил торговый центр Мегас площадью 8000 кв. м и стоимостью более $5 млн. В конце 2005 г. компания открыла торговый центр Гигант площадью 22 000 кв. м, который обошелся компании в $11 млн. Мы оцениваем проекты Мегаса и Гиганта как удачные и в дальнейшем будем развивать эти форматы, говорит директор компании Александр Загуменный. По его словам, с учетом ввода нового Гиганта оборот сети в 2006 г. возрастет более чем на 50%. Уточнить оборот сети Загуменный отказался.

Участники и эксперты рынка по-разному оценивают перспективы рынка в связи с расширением сетей в регионе. Касимов из Сибириады говорит, что конкуренция среди ритейлоров усилится. Между местными сетями напряжение нарастает, и прежде всего локально. Если раньше зоны обслуживания конкурентов редко соприкасались, то теперь сети ведут борьбу за локальных покупателей, проживающих в непосредственной близости от супермаркетов, подчеркивает он.

Но и красноярские ритейлоры заявляют о своих планах в отношении Новосибирска. Так, красноярский холдинг Сибирская губерния, развивающий сеть Алпи, по словам первого вице-президента Андрея Граванова, в 2005-2007 гг. предполагает открыть четыре гипермаркета Алпи в Новосибирске. В ноябре 2005 г. Сибирская губерния открыла первый в Новосибирске магазин на ул. Петухова площадью 10 000 кв. м, который обошелся компании в 450 млн руб. Красноярцы уже присмотрели место для второго гипермаркета площадью 24 000 кв. м в Новосибирске по ул. Дуси Ковальчук, рядом с мясокомбинатом. Инвестиции в проект составят 650-700 млн руб.

Но, по данным управляющего партнера маркетингового агентства Имилайн Илоны Деминой, рост оборота сетей будет снижаться и в этом году. В 2003 и 2004 гг. рост оборота составлял 200% ежегодно, в 2005 г. темпы упали до 50%, а в 2006 г. снизятся до 20-30%, говорит Демина. Рост замедляется из-за высокой конкуренции и отсутствия места для строительства новых торговых центров, поясняет она.

Исполнительный директор компании Сеть магазинов Крепость Александр Рожавский считает, что рынок далек от насыщения и покупательная способность населения растет. Он убежден, что нынешние темпы развития сохранятся еще как минимум два года и за это время компании смогут вдвое увеличить как свое присутствие на рынке, так и свой оборот.



Главная --> Публикации