Главная --> Публикации --> Недвижимость on-line : рынок в сетях Нужда в хороших магазинах $3000 за жилой метр в москве могут стать реальностью уже в нынешнем году Как оценить квартиру У москвичей есть надежный механизм защиты имущества

Как только формируются планы строительства этих (инфраструктурных.- Бизнес) объектов, земельные участки мгновенно расходятся, и потом их приходится выкупать.

Правительство придумало новый способ борьбы с земельными спекулянтами. Для предотвращения скупки участков, которые государство впоследствии вынуждено выкупать для своих целей по завышенным ценам, глава МЭРТ Герман Греф предлагает резервировать земли под инфраструктурные объекты. Чиновники уверены, что мораторий на отчуждение муниципальных земель позволит избежать спекуляции. Однако эксперты считают, что резервирование будет эффективным лишь в том случае, если контроль за ним будет максимально жестким. А контроль за чиновниками, которые принимают решения о выделении земли под застройку инфраструктуры,- еще жестче.

Многолетние попытки правительства изменить практику, в соответствии с которой земельные участки под будущие инфраструктурные проекты скупаются инвесторами, после чего перепродаются государству по завышенным ценам, успехом не увенчались.

Необходимо исключить любые злоупотребления и жульничество в этой сфере,- потребовал вчера на традиционном совещании с министрами правительства президент Владимир Путин.- Мы прекрасно понимаем, что не рядовые граждане эти земли выкупают. Это очевидный факт.

И вот вчера глава МЭРТ Герман Греф рассказал Владимиру Путину, который потребовал разработать законопроект, ограничивающий оборот таких земель, что чиновники наконец придумали, как решить эту проблему. По его словам, уже подготовлены поправки в Земельный кодекс, которые предусматривают ограничения на оборот земельных участков. В этот законопроект мы введем так называемую процедуру предварительного резервирования, когда на год после принятия решения в коридоре шириной 2 км (вокруг объекта инфраструктуры.- Бизнес) будет введено предварительное резервирование на выделение муниципальными и субфедеральными органами власти земельных участков.

Например, в начале прошлого года власти Москвы и Московской области получили от правительства России рекомендации на введение ограничений по использованию земельных участков, которые расположены в зоне будущего строительства платной трассы Москва- Санкт-Петербург. Такие же предписания получили чиновники Петербурга, Ленинградской, Новгородской и Тверской областей (см. Бизнес от 16 января 2005 года). Несмотря на то что принятый в 2004 году закон о переводе земель из одной категории в другую позволяет государству изымать у собственников земельные участки с формулировкой под государственные нужды, эффективный способ борьбы со спекуляцией с пятнами под застройку или инфраструктурными объектами так до сих пор и не найден.

Управляющий партнер компании Глобал консалтинг Руслан Ибрагимов напоминает, что сейчас проекты застройки населенных пунктов предусматриваются генпланом, который утверждают местные власти.

А через год будет введена процедура резервирования, запрещающая оборот земель в этом коридоре,- пояснил Греф, уточнив, что это предложение уже поддержано Минтрансом.

Его инициатива МЭРТ ничуть не удивляет.

Соответственно, земельные участки под застройку и так подлежат резервированию и не могут быть приватизированы. Но зачастую подобное условие в регионах игнорируется. И когда возникает потребность в том или ином инфраструктурном объекте, местным властям с учетом дефицита земельных участков ничего не остается, как выкупать землю под застройку по рыночной цене. Чтобы предотвратить подобные ситуации, и возникла потребность в уточнении механизма резервирования участков под инфраструктурные объекты,- говорит Ибрагимов.

С одной стороны, любому застройщику значительно выгоднее осваивать территорию с уже подготовленной инфраструктурой. Но с другой стороны, для того чтобы эта инициатива действительно произвела благоприятный эффект, необходим жесткий контроль дальнейшей судьбы этих земельных участков. Иначе злоупотребления только изменят свою форму и субъектный состав участников,- отмечает Звонарева.
Компания DELTA ESTATE дала прогноз развития рынка элитной недвижимости. Дефицит предложения элитного жилья на сегодняшний день составляет в среднем 15-20%.

По мнению генерального директора инвестиционно-консалтинговой компании ITF Development Владимира Горбунова, наличие зарезервированных участков у муниципалитетов может способствовать снижению бюрократии при выделении земли и, соответственно, ускорит процесс начала застройки. В свою очередь адвокат адвокатского бюро Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры Тарас Рабко предлагает предусмотреть ответственность для тех лиц, которые принимают решения по вопросу резервирования земель. Если в законодательстве будет отсутствовать подобная норма, процессрезервирования может оказаться фикцией. Не секрет, что зачастую процесс выделения земельных участков под те или иные нужды превращается в элементарный сговор между чиновником и заинтересованной стороной,- говорит Рабко. Такого же мнения придерживается и генеральный директор риэлтерской компании City Estate Татьяна Звонарева.

На конец 2002 года, по мнению ведущих российских экономических изданий, объем рынка элитной недвижимости составил 1 млрд. долларов. По оценкам компании, рост объема рынка за первое полугодие 2003 года составил 7 процентов. Это вызвано, во-первых, появлением на рынке новых объектов элитной недвижимости, во-вторых, увеличением цен на жилье классов А и Б, и как косвенный фактор — увеличение цен на нефть, что традиционно поднимает рынок.

Компания Delta estate в своей работе специализируется на продаже недвижимости классов А и В. Команда профессиональных аттестованных брокеров проводит анализ и мониторинг рынка московской элитной недвижимости.

Дефицит предложения элитного жилья на сегодняшний день составляет в среднем 15-20%. Наибольшим спросом пользуются квартиры, готовые к заселению. На сегодняшний день дефицит в этом сегменте достигает 50 процентов. Ценовая стабилизация ожидается в нижних сегментах рынка элитной недвижимости (классы В и С), это вызвано насыщением рынка жильем этого класса и высокими расходами на содержание квартиры. Исключением будут являться дома т.н. класса В+, которые отстают от класса А только количеством квартир и наличием дополнительных элементов инфраструктуры (бассейн, тренажерный зал и т.п.). Недвижимость класса А будет дорожать и дальше. Прогнозируемый рост цен достигнет 20-25%. Определяющий фактор в данном случае — высокий спрос на жилье в районе Остоженки, опережающий предложение на 40-50%. Кроме того, причина роста кроется в остром дефиците строительных площадок. Здесь стоит отметить растущий интерес к квартирам класса А, готовым к заселению.

К концу года суммарный рост объема рынка элитной недвижимости может достичь 10-12 процентов. Наиболее динамично рынок будет расти в период с октября по декабрь. Это традиционное время оживления рынка участников рынка после летней стагнации. Также можно говорить о снижении инвестиционных рисков, т.к. весна – время начала строительства. Инвестиции на стадии проекта или котлована наиболее рискованны, поэтому ряд инвесторов предпочитает вкладывать средства в начатое строительство, тем самым снижая риски, но жертвуя доходностью.

Последние несколько лет на рынке элитной недвижимости наблюдается тенденция сокращения объектов класса А, так в 2001 году к классу относили до 30% всего элитного жилья, но ежегодное ужесточение требований к жилью класса de Luxe сокращает долю таких домов.

Суммарный рост цен на дома классов А и В составил 2,8 процента. К концу года можно прогнозировать рост на уровне 5-7 процентов.

Элитные объекты, строительство которых началось в этом году, также будут следовать наметившимся тенденциям в строительстве. Сегодня активно продолжается строительство. Наиболее удачный проект – COOPER HOUSЕ (инвестор МСD-GROUP), отличающийся высоким качеством строительства и современными интеллектуальными инженерными системами. Отдельного внимания заслуживает район Замоскворечья. По-нашему мнению, в ближайшие несколько лет Замоскворечье станет наиболее привлекательным районом для строительства жилья бизнес-класса, как например, дом в Климентовском переулке. Это связано, во-первых, с большим количеством строительных площадок в этом районе, а во-вторых, развитие района предусмотрено программой Правительства Москвы. Район Патриарших прудов потеряет привлекательность для строительства жилых элитных домов. Прогнозируется увеличение строительства офисных зданий классов А и В в этом районе. Но это обстоятельство не окажет влияние на формирование уровня цен.

В начале 2003 года были приняты государственной комиссией жилые комплексы в Коробейниковом пер., Б. Левшинском пер., готовится к сдаче жилой комплекс «Венский дом» и жилой дом на М. Молчановке. Стоит отметить, что последнее время наблюдается тенденция воссоздания исторического облика города, как например, дом на Малой Молчановке. Также сохраняется тенденция строительства зданий в стиле Hi-Tech. Отдельного внимания заслуживает жилой комплекс в Малом Левшинском пер., Комплекс представляет собой закрытую территорию, включающую развитую инфраструктуру. Здесь можно жить не выходя за пределы территории и при этом иметь все блага жизни: бассейн, тренажерный зал и собственный магазин.

Уже в конце 2006 года в создаваемых особых экономических зонах (ОЭЗ) приступят к работе первые компании-резиденты. О потенциальных инвесторах ОЭЗ корреспонденту Бизнеса Оксане Карповой рассказал глава Федерального агентства по управлению особыми экономическими зонами Юрий Жданов.

Анализ и прогноз развития рынка подготовлен директором Департамента элитной недвижимости DELTA ESTATE Светланой ПуЧковой и исполнительным директором DELTA ESTATE Еленой Земцовой.

- В первую очередь необходимо создать на этих площадках территориальные органы ОЭЗ, которые при взаимодействии с региональными властями окончательно доработают базовые принципы дальнейшего развития программы. Важно регламентировать не только архитектурные, но и концептуальные планы развития территорий ОЭЗ. Параллельно идет работа по составлению перечня потенциальных резидентов, готовых прийти в регионы. Также МЭРТ пытается формировать пул иностранных инвесторов.

- В январе МЭРТ подписало соглашения с шестью регионами, которые выиграли конкурс на создание ОЭЗ. Какой следующий этап развития проектов?

- Например, в Давосе были проведены встречи с руководителями компаний Siemens, Cisco, Hewlett-Packard, Boeing.

- О каких компаниях идет речь?

- В чем заключается основная сложность этих переговоров?

На днях мы продолжим переговоры с иностранными компаниями в США.

- Как вы оцениваете перспективу создания смешанной промышленно-производственной и портовой ОЭЗ в Ленинградской области? Насколько реальна эта идея?

- Сложность в одном: IT-сервисы можно размещать в Индии. Но Россия не до конца убедила инвесторов в том, что более сложные интеллектуальные сервисы могут размещаться в России. Тот же Boeing мог бы создать больше площадок для развития своей деятельности в нашей стране, но по исключительно политическим мотивам для крупной американской компании Россия еще не превратилась в привычное место для подобного рода проектов. Наша задача - путем создания и развития инфраструктуры ОЭЗ убедить американские и японские компании в том, что условия, которые создаются, вполне пригодны и привлекательны для них. То есть мы пытаемся позиционировать Россию как страну, вполне пригодную для размещения интеллектуальных серверов.

- Когда реально заработают первые особые экономические зоны?

- В западных странах смешанные ОЭЗ - устоявшаяся практика. В Китае, например, технологическиеОЭЗ успешны потому, что они расположены рядом с портовыми. И роль портовой зоны не столько в том, чтобы организовывать транспортные перевозки, сколько в том, чтобы иметь большой запас необходимых технических составляющих для деятельности высокотехнологической компании.

Дороги

- В конце 2006 года первые компании-резиденты уже разместятся и начнут работать во всех ОЭЗ.
Каждый новый год все москвичи с нетерпением ждут новых развязок, колец и реконструированных дорог. Но стройки не успевают за машинами. Вот и теперь, поговорив с чиновниками о дорожных планах на 2006 год, МК выяснил, что при их обилии (планов, а не чиновников) поводов для автооптимизма у нас немного.

- Сейчас проезд Серебрякова является по сути узкой двухполосной дорогой, обслуживающей промзону, - говорит главный инженер проекта Валерий Еремеев. - Но когда будет построен съезд, проезд Серебрякова станет городской улицей, в каждую сторону - по две полосы. Длина будущего съезда - 700 метров. Из-за того, что сооружение стоит на опорах, приходится перекладывать подземные коммуникации, так что сложностей у нас не меньше, чем при реконструкции тоннеля на Беговой.

Что касается ближайшей перспективы - самым крупным транспортным сооружением станет, пожалуй, долгожданная развязка в районе Северянинского моста. Мост и подъезды к нему уже расширены, осталось сделать направленный съезд-эстакаду со стороны области на проезд Серебрякова.

- С открытием съезда разгрузятся улицы Докукина, Леонова, Сельскохозяйственная, но забьются маленькие улицы: Уржумская, Амундсена. Нам бы хотелось, чтобы этот съезд имел еще и правый поворот на улицы Летчика Бабушкина и Енисейскую, - считает старший инспектор организации движения ГАИ Северо-Восточного округа Петр Хорхоль. - Это сделать в принципе можно, но в 2001 году, когда утвердили проект, такой нужды не было. Тогда еще не шла речь о строительстве четвертого кольца, а сейчас уже ясно, что северянинская развязка - один из его элементов. И значит, она должна быть максимально удобной.

Польза от эстакады очевидна: с Ярославского шоссе водители смогут напрямую попасть в Свиблово и Владыкино. Впрочем, дорожные инспектора считают, что проект съезда не идеален.

Мосты

Возможно, эстакаду преподнесут водителям к Дню города, а может быть, в следующем году - это зависит от финансирования.

- Большой Краснохолмский мост был построен в 1938 году и с той поры служил верой и правдой - без капитального ремонта и видимых усовершенствований, - говорит зам. гендиректора ГУП Гормост Владимир Федосеев. - Но пришла пора ремонтировать и его. Арки и балки у него крепкие, а в подэстакадном пространстве мы практически все отстроили заново, так что я уверен, что до следующего капремонта мост простоит минимум 70 лет.

Специалисты, ухаживающие за мостами, называют более точные даты. 1 июня после капремонта откроется Большой Краснохолмский мост - теперь и для пешеходов. Кстати, за счет тротуаров прибавилась одна полоса - в сторону Таганки машины движутся в 5 рядов (это облегчает поворот на Народную улицу).

- На Краснопресненском путепроводе движение будет закрыто в три очереди: сначала с одной стороны, потом с другой, потом закроем серединку, - рассказывает главный инженер проекта и капремонта моста Сергей Никулин. - Для проезда будем оставлять по 2 полосы в каждом направлении, плюс одна полоса станет реверсивной, инспектора будут регулировать потоки машин.

И еще о мостах. Не успели водители отвыкнуть от затяжной реконструкции тоннеля на Беговой, как их ждет новый удар. В марте-апреле начнется капремонт Краснопресненского путепровода, известного в народе как Ваганьковский мост.

Односторонние улицы

В течение дорожники будут менять организацию движения на Алтуфьевском шоссе: боковые проезды станут односторонними, а там, где они прерываются, дорогу достроят. А вот программа по изменению организации движения в центре висит на волоске, хотя ее должны были закончить до конца 2006 года. Чиновники только разводят руками: нет денег.

Радует одно: московское правительство требует, чтобы капремонт мостов длился не больше года, ведь сужение даже на две полосы парализует движение. Кстати, после Ваганьковского в очереди на капремонт - Нагатинский мост (2007 год).

С парковками в центре столицы вопрос до сих пор не решен. Инженеры предлагают разлиновать их с одной стороны улиц, причем по-хитрому: под таким углом, чтобы оставшееся расстояние не позволяло поставить машину с другой стороны. Тогда и проезд станет свободным, и коммунальщики смогут без проблем убирать улицы. Такой эксперимент провели в Романовом переулке на деньги коммерсантов - они выделили людей, которые в течение двух месяцев учили водителей грамотно парковаться (парковка бесплатная). Сначала водители по привычке ставили машины как бог на душу положит, но вскоре привыкли и очень довольны.

- Эта программа состоит из трех частей, - говорит начальник отдела организации дорожного движения НИиПИ Генплана Москвы Игорь Бахирев. - Первая: перевод 130 переулков на одностороннее движение. Вторая: создание организованных парковок по всему центру. И третья: полноценное информационное обеспечение. Сейчас ориентацию поменяли 46 улиц. И наш анализ показал, что ездить по ним стало удобнее - не бывает ситуаций, когда машины не могут разъехаться из-за припаркованных автомобилей.

Осталась самая малость - найти деньги.

- Если мы полностью выполним эту программу, организуем парковки и повесим недостающие указатели, пробки в центре уменьшатся, - уверен Бахирев. - Это довольно дешевое и эффективное решение проблемы.



Главная --> Публикации