Главная --> Публикации --> Впервые на аренде Торговые помещения строят на любой вкус Фас заступилась за пик Что учитывается при оценке коммерческой недвижимости Права иностранцев в россии

Чем выше класс коттеджа, тем более традиционны предпочтения покупателей: кирпич или дерево. Но кирпич, по мнению абсолютного большинства, лучше, потому что надежнее и солиднее. В сегменте загородной недвижимости элитного и бизнес-класса устойчиво доминирует монолитно-кирпичное строительство, где монолитные перекрытия и бетонные несущие столбы обеспечивают свободу планировки, - утверждает Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании Терра-Недвижимость. - При этом стены могут быть сделаны из любого материала, однако заказчики предпочитают кирпич с использованием современных утеплителей, таких как Rockwool. Покупатели жилья эконом-класса сталкиваются с выбором - либо, жертвуя близостью к Москве, покупать жилье из более дорогих материалов, либо строить дом из более дешевых материалов ближе к МКАД.

Растущий спрос на коттеджные поселки в Подмосковье заставляет застройщиков искать новые материалы и технологии для реализации проектов. Их цель понятна: построить побыстрее и подешевле, а продать подороже. Однако покупатели коттеджей с подозрением относятся ко всему новому, предпочитая привычные кирпичи. Как выяснилось, не зря.

Ориентируясь на спрос покупателей, крупные застройщики чаще строят коттеджные поселки с кирпичными домами. Еще одной из причин этого является сложность технологии сборки деревянного дома, капризность материала. Поэтому организованные коттеджные поселки с деревянными домами составляют меньше 5% рынка загородной недвижимости.

Дерево, хотя и не может тягаться с кирпичом по популярности, имеет свои преимущества. Главная причина, по которой покупатели загородного жилья выбирают деревянные дома, в том, что их принято считать наиболее экологичными. Кроме того, в данном случае хозяева могут не тратиться на внешнюю и внутреннюю отделку стен, - отмечает Владимир Яхонтов, замдиректора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость. - Но существует заблуждение, что деревянные дома стоят гораздо дешевле кирпичных - реальная ситуация на рынке загородной недвижимости доказывает обратное. Стоимость строительства бревенчатых домов сегодня сопоставима со стоимостью сооружения кирпичных коттеджей, которые всегда считались более дорогими. А деревянные дома фирмы Хонка оцениваются даже выше, чем строения из кирпича. При этом срок службы деревянного дома значительно уступает кирпичному.

- Строительство с применением несъемной опалубки сегодня является наиболее перспективным, наименее трудоемким и точным, с точки зрения инженерии, так как хороший производитель изоблока выпускает его с микронной точностью и плотностью, превышающей плотность кирпича, - говорит Игорь Шубин, начальник отдела загородной и коммерческой недвижимости Инвестиционной компании МГСН. - Однако отечественный производитель на своем оборудовании выпускает изоблок недостаточно высокого качества, поэтому он используется для возведения внутренних перегородок и утолщения стен.

А вот новые материалы и технологии - сэндвич и блюмакс (возведение монолитных бетонных стен с использованием блоков несъемной опалубки из пенополистирола) - к разочарованию строителей, покупатель не принял. По словам Дмитрия Гусева, гендиректора компании Русстройтрест - строительные инвестиции, эти материалы сегодня применяются главным образом для строительства коттеджей, предназначенных для сдачи в аренду. Чем же не нравятся нашему покупателю новые технологии?

42.2% - кирпич

Из чего строят коттеджи в Подмосковье:

15.7% - пенобетон

19.3% - монолит плюс кирпич

3.6% - сэндвич

6.6% - дерево

Парадный въезд

12.7% - другое
Одна из самых неприятных черт московской жизни - вечная теснота. Мы толкаем, и нас толкают везде - в метро, магазинах, на улицах. А рядом с вечно забитыми толпой площадями и транспортными узлами лежат тихие уголки, где редко попадаются даже одиночные пешеходы. Там меняется не только темп ходьбы, но и поведение людей. Причиной тесноты, толкучки, грязи, необоснованной грубости в большинстве случаев является функциональная перегрузка городских территорий.

Удачнее решен второй ввод в центр - Новый Арбат (проспект Калинина), выстроенный в 60-х годах. Проектировщикам удалось развести функции по изолированным зонам, и заложенных в проект резервов нагрузки хватило до наших дней, когда лавина автомобилизации захлестнула и Новый Арбат стоянками и нескончаемыми пробками. А чтобы избежать этого, градостроителям следовало бы руководствоваться в своей деятельности тремя простыми правилами.

Долгое время в сознании градостроителей господствовала концепция парадной городской улицы, совмещающей функции транспортной магистрали, торгового и административного центра, а заодно и планировочной оси жилого района. К чему приводило воплощение этой идеи в жизнь, хорошо видно на примере Тверской улицы (ул. Горького). Проложенная в 1930-х годах прекрасная магистраль долгое время оставалась единственным современным въездом в центр города. Отличные жилые дома, в первых этажах которых открылись лучшие в городе магазины, чередуются с административными зданиями. Улица перегружена до предела: сегодня по мостовым и тротуарам главной улицы - ни проехать ни пройти.

ПРАВИЛО ПЕРВОЕ: нельзя возлагать на ограниченную городскую территорию одновременное выполнение двух и более основных функций, если каждая из них связана с привлечением значительных людских, товарных, транспортных потоков.

Азы градостроительства

Понятно, что первое правило применимо лишь к новым районам, а в сложившейся среде центра следует руководствоваться

Вроде бы просто, однако на самом деле Москва, как и другие большие города мира, - сплошное нарушение этого правила. Взять хотя бы Театральную площадь, на которой расположены три крупнейших театра, к которым следует добавить соседний Театр оперетты. Около семи часов вечера 6 тысяч человек одновременно устремляются через узкие выходы вестибюля станции Охотный ряд. Навстречу им валит толпа закончивших работу служащих расположенных вокруг сотен учреждений вместе с покупателями ЦУМа и ГУМа. У входов в метро происходят микроходынки.

К сожалению, и здесь порой допускаются вопиющие просчеты. В число наиболее перегруженных территорий Москвы входят привокзальные площади. К их реконструкции требуется подходить с максимальной осторожностью. А на самом деле?

ПРАВИЛОМ ВТОРЫМ: городские территории, уже получившие четкие функциональные обязанности, следует развивать лишь за счет наращивания вспомогательных, смежных с основными функций, не вызывающих существенного усиления входящих и исходящих потоков.

Но... всю площадь заняло громоздкое здание торгового центра. В мелких лавочках - товары по бешеным ценам, явно не для пассажиров. Тем самым торговый центр ориентирован на привлечение дополнительного контингента покупателей.

До недавних пор перед Курским вокзалом лежало обширное пустое пространство. При правильном, хозяйском подходе его следовало использовать для разгрузки вокзала, например, подтянуть остановки общественного транспорта непосредственно к зданию вокзала. Лучшим решением стала бы легкая эстакада, подводящая вагоны ко второму этажу вокзала. Можно было устроить и вместительные автостоянки. Проявлением заботы о транзитных пассажирах стало бы открытие временного приюта типа временных гостиниц.

ПРАВИЛО ТРЕТЬЕ: имеющиеся в непосредственной близости от функционально перегруженной территории свободные площади следует использовать исключительно для ее разгрузки или при невозможности (по каким-либо соображениям) резервировать с минимальными затратами.

Вдобавок новостройка демонстративно повернулась к вокзалу задом. Прибывший гость столицы оказывается в узкой щели, а солнце, небо и Москву ему закрывает безобразная стена не то тюремного замка, не то хлебозавода с узкими окошками-бойницами. Курский вокзал лишился возможности стать более привлекательным, зато нагрузка на привокзальную площадь снова возросла.

Время действовать

Именно такой свободной территорией располагал другой московский вокзал - Киевский, перед главным фасадом которого лежала обширная пустая площадь. Ее держали в резерве, но недавно она стала местом осуществления ненужного, рекламного по сути проекта. На создание каменного сквера с фонтаном в виде кучи металлолома истрачены немалые средства, испорчен еще один участок и без того паршивого речного фасада Москвы, а самое главное - перегрузка окрестностей вокзала возросла. Стартующие от вокзала троллейбусы вынуждены спускаться к набережной через узенький проезд у Бородинского моста, забитый всевозможным транспортом. Рядом с вокзалом выросли разномастные заборчики, огораживающие тесные стоянки, а проезд сбоку по-прежнему кипит толпой.

Те, кто должны пресекать нарушение интересов Москвы и москвичей, бездействуют: А действовать-то уже самое время!

Ситуация в Москве сегодня настолько тяжела, что принимать решения нужно крайне взвешенно. Например, история с несостоявшимся комплексом у метро Войковская. Кто-то решил, а кто-то разрешил использовать пустующую площадку между входами на станцию под очередной торговый (и совершенно ненужный здесь!) центр. С площадки выбросили конечные остановки автобусных и троллейбусных маршрутов, перекрыли пешеходные связи между ними и входами в метро. На время строительства оттяпали целый ряд от страшно перегруженного Ленинградского шоссе. И вдруг, когда каркас здания уже одевали панелями, выяснилось, что воздвигнуто оно прямо над перекрытиями станции. Стройку, конечно, прекратили, каркас разобрали, автомобилям вернули отнятый у них ряд, но на этом дело замерло. Уже десятилетие площадь украшает безобразный забор. Непрерывный людской поток валит к метро через оживленный проезд, практически парализовав движение машин.

Планы развития московского метрополитена

Сегодня в мэрию поступили новые предложения по строительству автомобильного тоннеля под Серебряным бором. Их разработали специалисты компании «Метрогипротранс».

С тех пор как неутомимый «крот», самый крупный в России немецкий тоннелепроходческий щит, вырыл тоннель Третьего транспортного кольца под районом Лефортово, прошло уже четыре месяца. За это время его успели разобрать и перевезти водными и автомобильными путями в Серебряный бор. Сейчас он уже полмесяца лежит в Лыковском проезде и ждет сборки.

Как сообщили «Столичной» в компании «Метрострой», уже к концу этого года будут введены в строй 5,8 км Бутовской линии легкого метро со станциями «Бульвар Дмитрия Донского», «Бульвар Адмирала Ушакова», «Поляны», «Детский парк» и «Бунинская аллея». В декабре следующего года к ним присоединятся станции «Потапово» и «Чечерский проезд» – это еще 2,6 км. Также в следующем году будут достроены новые выходы на станциях «Маяковская» и «Арбатская» Филевской линии. Станции «Славянский бульвар» и «Кунцевская» Строгинско-Митинской линии будут построены к 2007 году, а «Строгино», «Волоколамская» и «Митино» с электродепо – к 2008 году.

По идее, тоннель должен стать звеном нового Краснопресненского проспекта, с помощью которого от улицы 1905 года можно будет за 15 минут доезжать до МКАД.

– До сих пор существовало несколько вариантов прокладки этого тоннеля, – сказал «Столичной» один из специалистов «Метрогипротранса», просивший не упоминать его имени. – Районы, в которых «трубы» должны выходить на поверхность, примерно определены уже давно. Два параллельных тоннеля, каждый длиной в полтора километра, должны будут пройти под Москвой-рекой и связать улицу Таманскую с Лыковским проездом. Однако точное место, где надо начинать копать, мэрия до сих пор нам не сказала. Известно, что прямо вдоль забора будущей стройплощадки расположились дачи высокопоставленных чиновников, которые и не дают развернуть строительство.

Вчера в кантоне Цюрих состоялось торжественное открытие самого длинного железнодорожного тоннеля через Швейцарские Альпы. По данным правления швейцарской железной дороги, тоннель длиной десять километров соединит крупнейший промышленный и банковский город Швейцарии Цюрих с городом Тальвиль. Он строился в течение шести лет и обошелся казне конфедерации в 850 млн франков (более 600 млн евро). Как рассказали «Столичной» в российском посольстве в Швейцарии, «это очень красивый тоннель, правда, мы его еще не видели, но главное, – безопасный». Цюрихский тоннель является самым совершенным из ему подобных в мире: он оборудован мощными вытяжками воздуха, спасательными отсеками, телефонами, прожекторами. По данным железнодорожников, на всем протяжении тоннеля связь по мобильным телефонам остается стабильной. Перед открытием тоннеля прошли тестовые испытания поездов, промчавшихся через него со скоростью 225 км/ч. Практическая эксплуатация тоннеля через Швейцарские Альпы в районе Цюриха начнется через неделю после его торжественного открытия, то есть 15 июня.

Чтобы подтолкнуть нерешительных чиновников из мэрии, специалисты «Метрогипротранса» предложили новый вариант строительства тоннеля, с помощью которого можно будет убить даже не двух, а трех зайцев. Сэкономить $180 млн, сделать подарок жителям района Строгино в виде метро и построить наконец сам тоннель.

Суть проекта в том, чтобы пустить по одной «трубе» и автомобили и поезда. Поезда – в нижних ярусах «труб», машины – в верхних. Примерно так же устроен тоннель под Лефортово, где нижние ярусы отданы под будущие автостоянки.

- Пока еще неизвестно, утвердят ли в мэрии наш проект автометротоннеля, но, по всем предварительным подсчетам, этот вариант лучше тех, которые мы предлагали раньше, – сказали «Столичной» в «Метрогипротрансе». – Мы уже давно ведем проектирование Строгинско-Митинской линии метро. Она должна начинаться в Митино и заканчиваться на «Парке Победы», где пассажиры будут пересаживаться на Арбатско-Покровскую линию. В нее же войдут и две станции Филевской ветки – «Крылатское» и «Молодежная». Соответственно Филевская линия будет заканчиваться станцией «Пионерская». Станцию «Строгино» должны были построить еще в 1998 году, но из-за нехватки денег работы не велись.

На прокладку обоих тоннелей «кроту» потребуется четыре года – по два на каждую «трубу». Скорей всего, автомобили начнут «бегать» под Москвой-рекой раньше поездов метро, поскольку строительство Строгинско-Митинской линии метрополитена пока находится в зачаточном состоянии, а автомобильные подъезды к тоннелю проложены давно. По предположению специалистов «Метрогипротранса», строительство начнется уже в конце этого года.
В 2005 году инвесторы неожиданно вспомнили о магазинах шаговой доступности: было объявлено о запуске сразу двух амбициозных проектов: Daily Food и Е. Д. А., в каждый из которых планируется вложить до $10 млн. Эксперты прогнозируют рост популярности сегмента. В случае экспансии западных ритейлеров соседские магазины останутся единственным сегментом рынка, куда иностранцы вряд ли пойдут. Появившийся у крупных игроков интерес к соседским магазинам делает весьма сомнительными перспективы независимых ритейлеров, составляющих сейчас почти 100% операторов в этом формате. Эксперты сходятся в том, что большинство независимых торговцев уйдут с рынка, не сумев скооперироваться с сетями.

Общая стоимость строительства Краснопресненского проспекта по предварительным оценкам должна была составить около 28 млрд руб., то есть примерно $920 млн. Экономия в $180 млн может сыграть важную роль при выборе варианта тоннеля. Неизвестно пока, как отнесется к новому проекту Юрий Лужков – на такие грандиозные проекты нужно его личное согласие, – но этот проект представляется наиболее живучим.

Для столичных ритейлеров соседские магазины, или магазины шаговой доступности (см. справку) - хорошо забытое старое. ВМоскве неоднократно предпринимались попытки создать эффективную сеть соседских магазинов.

Торговля мельчает

Тем не менее в 2000 году компания SPAR Retail собиралась сделать ставку именно на небольшие магазинчики. От этой идеи вовремя отказались.

Но постепенно о формате забыли. На фоне появившихся на рынке гипермаркетов площадью 15 тыс. кв. м магазины площадью 100 кв. м показались бесперспективным форматом. Единственным ритейлером, который последовательно развивал соседские магазины, оставалась сеть АБК (около 30 круглосуточных магазинов). Фактически же 100% операторов соседских магазинов составляли небольшие независимые магазины (по разным оценкам, от 5 тыс. до 8 тыс. точек).

В 2003 году с аналогичным проектом выступила ФПК Гарант-инвест (она собиралась построить несколько десятков магазинов шаговой доступности в ЮАО). Однако оба проекта не получили развития.

Издержки на управление соседским магазином площадью 300 кв. м и супермаркетом площадью 3 тыс. кв. м одинаковы, но выручка супермаркета в несколько раз больше,- вспоминает экс-исполнительный директор SPAR по России Олег Бакун. В 2002 году амбициозные планы развития обнародовал производитель мороженого компания Рамзай. Компания объявила, что откроет около 100 магазинов площадью 20-50 кв. м. Стоимость проекта оценивалась в $3 млн.

В Daily говорят о планах открыть в течение пяти-шести лет около 700 магазинов. Один из учредителей сети Е. Д. А. Леонид Новосельский недавно заявил Бизнесу, что компания планирует построить за то же время около 1 тыс. магазинов, из которых около 500 - в Москве. Стоимость одного магазина в обоих проектах оценивают в $100-150 тыс. Впрочем, проблем с финансированием проектов не предвидится. Известно, что за каждым проектом стоят крупные инвесторы: инвестором Daily выступает Russian Food Holding (среди его учредителей председатель совета директоров Перекрестка Лев Хасис и ресторатор Аркадий Новиков); сеть Е. Д. А. - частный проект владельцев крупнейшей косметической оптовой компании Градиент.

Оба новых проекта Daily и Е. Д. А. намного амбициозней предыдущих. Обе компании взяли за основу концепцию крупнейшего ритейлера отрасли - глобальной сети 7-Eleven.

Соседские магазины выживают только там, где государство ограничивает крупных ритейлеров. Например, в Австрии, где супермаркеты обязаны закрываться в 19.00 - в самый час пик, а в воскресенье и вовсе не могут работать. Или в США, где торговля крепким алкоголем в супермаркетах запрещена. А в той же ФРГ, где подобные ограничения сняты, только с 1994 по 2004годы число магазинов шаговой доступности сократилось на 40%! Что уж говорить о Москве, где много круглосуточных супермаркетов.

Олег Бакун удивлен новым всплеском интереса инвесторов к мелким магазинам. В России этот формат бесперспективен.

Потребность в таких магазинах сохраняется. Несколько лет назад казалось, что с приходом гипермаркетов на рынке не останется никого. Оказалось, ошиблись. Даже если семья 80% товаров покупает в больших магазинах, 20%: хлеб, молоко, пиво и алкоголь - покупает в магазинах рядом с домом. Ни один другой магазин не может сравниться с ними по удобству - они обычно работают в жилых домах и торгуют круглосуточно,- говорит сотрудник одной из сетей.

Правда, другие эксперты находят интерес к непрестижному формату закономерным.

Рынок для соседских магазинов - это центр города. Больших ритейлеров такоерасположение и связанные с ним проблемы с логистикой вряд ли заинтересуют,- считает заместитель гендиректора компании OXS Владимир Демин. Гендиректор компании FIT Елена Кудрина рисует операторам соседских магазинов не менее радужные перспективы: Желающих открывать соседские магазины гораздо больше, чем эти два игрока. Впоследнее время многие ритейлеры вспомнили об угрозе экспансии иностранных сетей. Если в сегменте супер- и гипермаркетов вероятность прихода глобальных ритейлеров совершенна реальна, то в convenience store ее ждать не стоит - иностранцев будут интересовать в первую очередь крупные форматы. Низкая конкуренция на этом рынке гарантирована - крупных операторов нет.

Другие эксперты объясняют перспективность формата гарантированным отсутствием конкуренции в нем. Этим форматом вряд ли заинтересуются большие отечественные сети.

Выкладки экспертов не могут радовать мелких независимых торговцев, составляющих сейчас основу этого рынка. Начиная с конца 1990-х соседские магазины оставались единственной нишей на рынке, где еще сохранялись независимые операторы. В 1999-2004 годах крупные ритейлеры забрали все площадки, интересные с точки зрения организации супермаркетов (на сегодняшний день в Москве осталось не более 100 магазинов площадью 500-1000 кв. м и около 10 - площадью свыше 1 тыс. кв. м).

Независимых не останется

Теперь же, по мнению экспертов, по мере развития соседских сетей и этот рынок ждет большой передел. Рынок занят палатками. Поэтому свою долю нужно отвоевывать у них, используя их основные преимущества: круглосуточный режим работы, торговлю алкоголем - и добавив свои: правильный ассортимент и качество продуктов и обслуживания,- полагает Владимир Демин. Появление сетевых игроков неизбежно приведет к перераспределению рынков.

До сих пор владельцев магазинов площадью менее 500 кв. м сети не трогали.

По мнению участников рынка, уход малышей был предрешен и до появления Daily.

Сети будут выдавливать независимых торговцев. Ведь по большому счету большинство сегодняшних соседских магазинов - это точки аварийного шопинга. Там можно купить только выпить-закусить. Разумеется, магазинам они не конкуренты,- говорит гендиректор консалтинговой компании Ритэйл менеджмент консалтинг Вениамин Затейкин. Участники рынка прогнозируют, что к 2010 году число круглосуточных соседских магазинов сократится с сегодняшних 6-8 тыс. до 2-4 тыс. магазинов.

Мелкие независимые торговцы могли бы использовать развитие соседских сетей с пользой для себя. В большинстве стран до 70% convenience store составляют франчайзинговые магазины. Однако большинство участников рынка сходятся в том, что нынешние владельцы небольших магазинов вряд ли смогут подключиться к сетевым проектам в качестве франчайзи. Мелкие ритейлеры охотно идут под кого-то. Но только после того как разорятся. А до тех пор упорно хотят торговать сами, пусть и в убыток. В итоге, когда они приходят к нам, у них нет даже $200-250 тыс. для апгрейда магазина. С такими компаниями мы работать не можем,- заявляет представитель одной из сетей.

Другие сети тоже выдавливают одиночных торговцев. Например, после открытия Мосмарта на Ярославке в радиусе трех-четырех километров от него умерло восемь магазинов. Запрет на торговлю алкоголем ночью тоже заставит уйти какую-то часть торговцев- на продажи спиртного у таких магазинов в Москве приходится 25-35% выручки,- рассуждает директор по франчайзингу сети Daily Ринат Умаров.



Главная --> Публикации