Главная --> Публикации --> Сетевики требуют больше торговых площадей Недвижимость on-line : рынок в сетях Нужда в хороших магазинах $3000 за жилой метр в москве могут стать реальностью уже в нынешнем году Как оценить квартиру

Когда мы увидели закон, то поняли, что работать по нему нельзя: если кредитовать застройщиков на обычных условиях, это серьезно удорожит жилье. Пришлось искать варианты, как снизить стоимость кредита для использования инвестиционных возможностей населения, говорит директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин.

Сбербанк придумал новую схему кредитования застройщиков жилья, которая позволит обойти жесткие положения закона о долевом строительстве. Покупатель квартиры сможет положить деньги на банковский депозит, которые перейдут застройщику только после оформления жилья в собственность.

Чтобы получить кредит по новому предложению Сбербанка, застройщик должен выполнить два условия: не привлекать средства дольщиков и вложить в проект не менее 20% собственных средств (обычно 30%). Ставка кредитования для строителя будет тем ниже, чем больше он привлечет покупателей. Если застройщик найдет всех покупателей сразу, то ставка условно составит 5%, если продажи откладываются, ставка приблизится к обычной ставке кредитования 11-14%, говорит Алексей Чувин.

Сбербанк нашел путь, как смягчить последствия введения этого закона. Как объясняет Чувин, если раньше люди отдавали деньги застройщикам, то теперь Сбербанк предлагает им внести их на депозит, где они будут лежать до момента покупки квартиры. Проценты по этому счету не начисляются, а покупатели могут снять деньги в любой момент. Как и раньше, они получат скидку по покупке квартиры по традиционному принципу: чем раньше положили, тем больше должна быть скидка, комментирует Чувин. По программе Сбербанка застройщик должен заключить с инвестором-покупателем договор резервирования на определенную квартиру. Документ должен содержать обязательство частного лица открыть в Сбербанке целевой накопительный счет и внести деньги до заключения договора купли-продажи, которое произойдет только после оформления застройщиком права собственности на объект.

Руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев называет схему Сбербанка интересной.

Новая схема всем хороша, только когда застройщик выполнит все требования Сбербанка, потребность в финансовых ресурсах будет не столь ощутимой, комментирует представитель инвестиционно-строительной компании Сити XXI век Сергей Лядов. Пока о готовности работать по правилам Сбербанка заявила группа компаний ПИК. Сбербанк наш стратегический партнер, и мы хотим внедрить эту схему на одном из московских объектов, сообщил председатель правления ПИК Холдинга Артем Эйрамджанц. Лядов уточнил, что, реализуя эту схему, Сбербанк берет на себя функции надзора и контроля в сфере строительства жилья.

Более 60% акций Сбербанка принадлежит Банку России. По данным ЦЭА Интерфакса, активы на 1 апреля 2005 г. составляли 2,1 трлн руб., собственный капитал 217 млрд руб., депозиты физлиц 1,24 трлн руб. Закон О долевом участии в строительстве... вступил в действие с 1 апреля 2005 г. По новому закону все риски долевого строительства ложатся на застройщика и банки, которые несут солидарную ответственность.
Несмотря на то что предложение на столичном рынке новостроек сократилось по сравнению с прошлым годом на треть, граждане не спешат покупать квартиры в строящихся домах. Напуганные скандалами с обманутыми дольщиками, в этом году потенциальные покупатели жилья предъявляют повышенные требования и к продавцам, и к товару. Насколько соответствуют московские новостройки этим требованиям?

Подобного своим клиентам Альфа-банк не предлагает. Мы кредитуем застройщика при строительстве жилья и планируем выдавать ипотечные кредиты на покупку квартир именно в этих домах, говорит он. Сбербанк будет финансировать несколько десятков дружественных компаний, полагает Илья Шкабара, замдиректора КВ Инжиниринг.

Мало того, самые осторожные потребители, по мнению Дмитрия Попова, руководителя аналитического отдела компании Новая площадь, в этом году будут требовать заключения договоров в соответствии с законом Об участии в долевом строительстве, а также станут более тщательно проверять, согласовано ли подключение дома к городским инженерным сетям. А Марина Кислицкая, управляющий партнер УК КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент, уверена, что после скандалов со строительными пирамидами и недостроем потребители станут более требовательны к документации объекта, начнут консультироваться по этому поводу с юристами, а также будут более внимательны к репутации компании-застройщика.

- Прошли времена, когда, чтобы с легкостью продать объект, достаточно было повесить перетяжку с надписью Новостройка от застройщика!. Сегодня клиент более осведомлен и осторожен. Из-за негативных ситуаций, связанных с обманутыми соинвесторами, сегодняшний покупатель выбирает компанию со сложившейся репутацией, с уже реализованными объектами, с именем, - утверждает Дан Милявский, директор департамента продаж Агентства недвижимости DOKI.

А вот компания MIRAX GROUP вообще решила временно отказаться от привлечения средств дольщиков. Мы не будем использовать схему долевого участия при строительстве наших новых объектов до тех пор, пока не будут внесены поправки в закон № 214-ФЗ, - заявил вице-президент MIRAX GROUP Алексей Адикаев. Впрочем, это обстоятельство пока не повлияло на планы компании по строительству нового микрорайона Фили-Давыдково.

Сами же застройщики по-разному выходят из положения. Компания ДОН-Строй, например, начала продажи квартир в новом жилом комплексе бизнес-класса Дом на Беговой только после того, как значительная часть строительных работ уже была выполнена. Сейчас завершено строительство 15 этажей жилого комплекса, представляющего собой две высотные башни, стоящие на едином стилобате, в котором разместятся торговый центр с супермаркетом, бытовые и сервисные службы, - рассказывает Екатерина Вертячих, руководитель отдела по работе со СМИ компании ДОН-Строй. - Строительство выставленного на продажу здания планируется завершить уже в следующем году.

- На рынке наблюдается дефицит предложения, активно приобретается все - и панельное жилье, и дома, построенные по индивидуальным проектам, - говорит Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании. - Другое дело, что в последние два года покупатели становятся все более требовательными к качеству жилья. Важно не только местоположение, но и правильные планировочные решения, материалы, инфраструктура. Причем если раньше все эти требования предъявлялись в основном к индивидуальным проектам, то сейчас и покупатели квартир в панельных домах обращают на все это большое внимание.

Микрорайонами измеряются и планы Первой ипотечной компании - с февраля Группа компаний ПИК приступает к реализации жилья в двух новых микрорайонах на юго-западе Москвы - в микрорайоне Теплый Край в Теплом Стане и в 14-м микрорайоне Ново-Переделкина.

Чтобы соответствовать возросшим требованиям покупателей, застройщикам порой приходится вносить изменения в проект прямо на ходу. Как рассказала Известиям Оксана Каарма, замдиректора управления новостроек по продажам и инвестициям компании МИЭЛЬ-Недвижимость, при застройке северной части Ходынки - третьей очереди Гранд-Парка пришлось останавливать возведение домов и вносить корректировки в проект. В первоначальном варианте планировалось сделать в доме более 40% однокомнатных квартир площадью 88 кв.м. Тем не менее застройщики прислушались к рекомендациям наших экспертов и сделали проект, соответствующий бизнес-классу, с теми параметрами квартир, которые пользуются спросом среди покупателей.

Особенно заметны, по мнению Игоря Шубина, начальника отдела загородной и коммерческой недвижимости Инвестиционной компании МГСН, будут изменения предпочтений покупателей квартир бизнес-класса. В этом сегменте повысится внимание к таким критериям, как качество и продуманность всех составляющих объекта - от строительных материалов до машиномест, - считает он. - Покупатель в этом сегменте стал еще более требователен из-за большого количества имеющихся на рынке предложений и высокой степени осведомленности о проектах этого класса. Не менее важными факторами станут транспортная доступность объекта и экология места застройки. Поэтому при проектировании и строительстве придется решать дилемму о размещении жилья вблизи крупных транспортных артерий и в то же время об экологической чистоте места застройки.

- Сегодня потребители стремятся найти собственную среду обитания и делают осознанный выбор в пользу дома для жизни. На первое место в предпочтениях выходят функциональность и удобство, качество строительства и способность компании-застройщика создать архитектуру настроения, - говорит Александр Илюхин, руководитель департамента элитного жилья компании Новое качество. - Наличие клубной атмосферы дома нередко является решающим фактором при выборе квартиры.

Покупатели элитного жилья в этом году демонстрируют новые предпочтения. Теперь квартира премиум-класса обязана не только подтверждать социальный статус владельца, но и обеспечивать ему и домочадцам определенное настроение, для создания которого требуются новые площадки и подходы.

Однако потешить архитектурный вкус, заселившись в элитные квартиры, построенные в то время, когда спрос был по рукам и ногам скован предложением, проблематично. Поэтому застройщики ищут и находят новые площадки для реализации проектов, способных удовлетворить платежеспособных и требовательных клиентов.

Чтобы создать такую атмосферу, застройщикам еще придется поломать голову. Пока же они надеются главным образом на талант и мастерство архитекторов. Если ранее архитектура дома не играла принципиальной роли, то сегодня данный фактор для клиента не пустой звук, а уже неотъемлемое требование: дом должен быть и красивым, и стильным, и запоминающимся, - говорит Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Soho Realty. - При этом на рынке ощутимо выросло число интересных предложений: застройки известных архитекторов, проекты с нестандартными стилевыми решениями. У российского потребителя дорогой недвижимости, можно сказать, сформировался архитектурный вкус.

Но изменились не только архитектурные предпочтения покупателей элитного жилья. По наблюдениям Натальи Новиковой, теперь для жизни им требуется все больше пространства. Если еще год назад в элитном сегменте наиболее ходовым считался метраж 120-150 кв.м, то сейчас многие состоятельные клиенты предпочитают брать 170-220 кв.м, - говорит она. А по данным Алены Бригадновой, наиболее востребованная сегодня площадь - 220-250 кв.м. Это квартира свободной планировки для семьи с одним ребенком, рассчитанная на 2 спальни и кабинет либо 3 спальни. Все чаще клиент при формулировании своего видения квартиры обращает внимание на такие моменты, как просторная спальня, вместительная гардеробная, несколько санузлов, большая ванная комната, причем желательно с окном, - утверждает она. - Также на развитие нового тренда, видимо, оказал немалое влияние стиль загородной жизни москвичей. Люди, уже имеющие большой, просторный дом в Подмосковье, стремятся к аналогичному комфорту и в городе.

- Пришло понимание того, что жить в элитном доме можно не только на Остоженке. Потенциальные покупатели с нетерпением ждут появления новых элитных домов на Золотом острове. По нашим данным, цены на квартиры здесь будут доходить до $25 тыс. за кв.м, - рассказывает Наталья Новикова, гендиректор компании Renaissance Realty. - Большим потенциалом обладает район Хамовники. В скором времени здесь появится новый элитный квартал. Интересно, что в отличие от Остоженки, где в архитектурном облике зданий преобладает стиль high-tech, в районе Замоскворечья планируется возведение целого ряда объектов в мягком классическом стиле - под старину. Застройщики все чаще отдают предпочтение именно этому стилю, а времена минимализма с его прямолинейными формами уходят в прошлое.

Почему состоятельные клиенты разочаровались в инфраструктуре, объясняет Алена Бригаднова: В первую очередь, это очень дорого. Коммунальные платежи дома с развитой инфраструктурой как минимум в два раза превышают текущую оплату в обычном дорогом доме. Ну а во-вторых, изменился стиль жизни богатого человека. Если ранее считалось неприличным и даже опасным демонстрировать свой статус и состояние (потому люди и пытались уместить все свои потребности в одном закрытом пространстве своего дома за высоким забором), то сегодня положение обязывает быть публичным и открытым. Ему удобно ездить в разные рестораны, посещать престижный фитнес-клуб, где его ждет личный инструктор, - одним словом, он не стесняется быть богатым.
Цены на строительные материалы в минувшем году выросли на 9,1%, сообщил вчера Росстат. Это ниже уровня инфляции, но выше, чем в любом другом секторе производства непродовольственных товаров, за исключением бензина. Между тем цены на недвижимость росли быстрее в разы. Это доказывает, что чиновники, винившие во всем стройматериалы, по меньшей мере лукавили.

Меняются и представления о количестве квартир в элитном доме. Если раньше считалось, что в настоящем элитном доме может быть не более 50 квартир, то сейчас квартир может быть и 100-150, это никого не пугает. А вот к инфраструктуре покупатели элитного жилья явно охладели. Им оказались не нужны салоны красоты, рестораны, фитнес-центры в собственном доме. И они исчезли в силу своей неликвидности. Теперь застройщики стараются минимизировать инфраструктуру в элитных домах, делая ее необходимой и достаточной для удовлетворения потребностей покупателей. Холл для приема гостей, прачечная, курительная комната, возможно, библиотека - как правило, этим все и ограничивается. Характерно, что инфраструктура предназначается исключительно для жителей дома и закрыта для посторонних посетителей, - говорит Наталья Новикова.

В Москве основной составляющей стоимости недвижимости является все же стоимость земли. И вообще, чем выше цена земельных ресурсов (а это можно проследить на примере других городов с дорогой землей, таких как Санкт-Петербург и Сочи), тем меньше влияние стройматериалов на итоговую стоимость жилья. Разумеется, в тех регионах, где земельные ресурсы оцениваются ниже, влияние стоимости самого строительства, в том числе и материалов, возрастает, отметил эксперт НИ.

Напомним, цены на жилье в Москве взлетели ни много ни мало на 30%. Да и в большинстве других регионов стоимость квартир и офисов выросла пусть и несколько меньше, но тоже весьма существенно. Один из главных аргументов региональных чиновников, оправдывавших ценовой галоп, заключался в том, что причину надо искать в дороговизне строительных материалов. Однако аналитики считают, что спешить увязывать эти явления не стоит. По мнению руководителя аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олега Репченко, прямая зависимость между ценами на стройматериалы и на конечный продукт строительства жилье существует отнюдь не всегда.

Что касается предложения, то, по мнению г-на Стерника, его дефицит возник в середине прошлого года и был обусловлен кризисом всей строительной отрасли. Немалую роль здесь сыграл и федеральный закон о долевом строительстве, который, по выражению эксперта, слишком хорош для современного рынка. В результате многие стройки были заморожены, и инвесторы потеряли к ним интерес. По прогнозу эксперта, ожидать адекватного спросу роста предложения не приходится, так что в наступившем году недвижимость подорожает еще на четверть. Причем львиная доля от этих 25% придется на первое полугодие. И лишь затем, когда последствия кризиса перестанут беспокоить рынок недвижимости, а застройщики научатся играть по правилам закона, ситуация с ценами стабилизируется, считает Геннадий Стерник.

Со своей стороны, директор аналитического центра крупной риелторской компании Геннадий Стерник считает, что изменение цен на стройматериалы на рынок жилья практически не влияет. Дело здесь не в цементе, а в стабильно растущем спросе и ограниченном предложении. Спрос вызван общим повышением благосостояния людей. Эта причина будет сохраняться и дальше, так что рассчитывать на снижение темпов роста в ближайшем полугодии вряд ли стоит.



Главная --> Публикации