Главная --> Публикации --> Мэрию построят без тендер-н Впервые на аренде Торговые помещения строят на любой вкус Фас заступилась за пик Что учитывается при оценке коммерческой недвижимости

 Елена Михайловна, как вам кажется, готовы ли граждане взять в свои руки управление жилыми домами? Какие возникают формы объединений? Что делают власти округа для их поддержки?

Жилищный кодекс РФ предоставил гражданам право самостоятельного управления многоквартирными домами, которое они в полной мере смогут реализовать с 1 января 2007 года. Правительство Москвы активно готовится к этой реформе, и 17 января специальным постановлением утвердило Временное положение об организации управления многоквартирными домами, которое вводится в действие уже 1 марта 2006 года.
На вопросы журнала о том, как проходит реформа ЖКХ в Центральном административном округе, отвечает первый заместитель префекта ЦАО Москвы Елена Васина.

Кроме того, в течение последних пяти лет округ значительно продвинулся в деле формирования комплексов недвижимого имущества (их сейчас 212).

Если говорить об активности граждан, то у жителей ЦАО она, пожалуй, самая высокая. Наш округ опережает все другие по количеству объединений жителей (1175). А число товариществ собственников жилья (ТСЖ) в ЦАО составляет треть от всех ТСЖ, созданных в Москве.

 Оказываете ли вы какую‑то финансовую поддержку объединениям граждан?

В 2003 году была создана окружная комиссия по передаче домов в управление гражданам. Положение комиссии сегодня приведено в соответствие с требованиями нового Жилищного кодекса.
Мы постарались упростить процедуру оформления объединений, снять бюрократические барьеры, решить все организационные вопросы. В результате срок оформления сокращен с девяти до двух месяцев.

Число домов ТСЖ, в том числе принятых в управление, неуклонно растет. Сегодня в округе в управлении товариществ находится 243 многоквартирных дома, или более половины всех домов ТСЖ, тогда как в 2003 году их было всего 11 Все это мы расцениваем как позитивные результаты работы округа.

Округ пытается прежде всего создать благоприятные экономические условия для развития самоуправления жителей. В частности, заработал механизм предоставления ТСЖ бюджетных дотаций на содержание жилищного фонда через Дирекции единого заказчика районов.

 Какие задачи сегодня решают окружные власти в сфере развития жилищного самоуправления?

Однако задача окружной программы, конечно, состоит не в увеличении числа объединений как таковых. Цель заключается в формировании среды с новым отношением к собственности самих домовладельцев и в конечном счете создании в городе цивилизованного рынка жилищно-коммунальных услуг. Это невозможно без появления главного элемента системы реформирования реального собственника жилья. Как показывает практика, инициативные жители и ТСЖ нуждаются в постоянной юридической и технико-экономической поддержке.

 Куда можно обращаться гражданам с вопросами, возникающими в связи с деятельностью объединений жителей?

Наша задача обеспечить необходимые условия для развития самоуправления граждан в жилищной сфере, оказывая помощь в создании комплексов недвижимого имущества и ТСЖ. Такую работу в Центральном округе начали в 1998 году.
25 мая 2005 года коллегия префектуры ЦАО утвердила комплексную целевую программу по развитию самоуправления в 2005 2007 годах. Программа предусматривает проведение информационно-разъяснительной работы с жителями, содействие им в вопросах образования ТСЖ и домовых комитетов, формирование имущественно-земельных комплексов (многоквартирных домов), в том числе определение состава общего долевого имущества собственников дома. Приходится заниматься и конфликтными ситуациями в домах, где действуют объединения жителей. Выезжаем на места и помогаем решать споры.

 Как обычно жители многоквартирного дома приходят к решению о создании ТСЖ? Чем они при этом руководствуются, какие задачи перед собой ставят?

В округе создано 465 ТСЖ и порядка 580 домовых комитетов, но, к сожалению, не все эти объединения реализуют возможности, предусмотренные для них законодательством. В ЦАО создана специальная организация, призванная оказывать содействие гражданам в вопросах самоуправления. Я имею в виду ГУП Центр поддержки объединений жителей. Кроме того, можно обратиться в префектуру округа, в отдел ЖКХ своего района и наконец в те ТСЖ, которые смогли хорошо наладить свою работу.

Кроме того, многие руководствуются стремлением сделать жизнь в доме максимально комфортной. Жильцы не только приводят своими силами в порядок здание, но и находят средства на поддержание хорошего состояния дома и придомовой территории в дальнейшем. В одном случае такие средства приносит сдача в аренду нежилых помещений или стен дома под рекламу, в другом создание риелторской или строительной фирмы, часть от дохода которой идет на нужды ТСЖ. Помимо обустройства все успешные товарищества уделяют много внимания социальной сфере: налаживают помощь пожилым и одиноким людям, организуют досуг детей и подростков.

Центр это лицо столицы, каждый дом здесь является частью единого архитектурного ансамбля и в то же время уникален. Понятно, что жители нашего округа не хотят менять место проживания, что неизбежно при включении дома в программу реконструкции. Часто именно нежелание отдавать свой дом под реконструкцию (а значит другим людям) и выезжать в другие районы города становится главной движущей силой, организующей людей в товарищество.

Первым делом необходимо сформировать свой имущественно-земельный комплекс, чтобы обозначить долевое участие в доме каждого домовладельца, включая доли города на жилые и нежилые помещения. Затем здание в установленном порядке передается в управление ТСЖ (при этом товарищество должно представить подтверждение своей финансовой состоятельности). Далее на основании решения окружной комиссии по передаче домов и придомовых территорий в управление префектурой готовится проект соответствующего распорядительного документа о проведении реконструкции или капитального ремонта.

 Многие ТСЖ планируют самостоятельно, за счет собственных сил и средств, произвести реконструкцию и капитальный ремонт дома. Каковы должны быть их действия?

В числе основных проблем экономические вопросы функционирования ТСЖ. Поэтому деятельность администрации округа направлена прежде всего на проведение экономического анализа работы уже созданных товариществ и оказание им практической помощи в выборе управляющей организации.

 С какими проблемами чаще всего сталкиваются ТСЖ?

Сегодня в городе уже имеется опыт привлечения на конкурсной основе к управлению жилищным фондом наряду с ДЭЗ частных управляющих компаний. Но чтобы делать выводы в чью‑то пользу, нужно всесторонне проанализировать результаты деятельности тех и других. Это планомерный, постепенный процесс, и со временем мы обязательно придем к профессиональному управлению жилищным фондом.

Одна из главных целей жилищно-коммунальной реформы демонополизация обслуживания жилищного фонда и формирование конкурентного рынка услуг. В свою очередь развитие конкуренции в жилищном хозяйстве невозможно без создания института заказчика как субъекта рыночных отношений.

 Какие примеры успешных ТСЖ существуют в ЦАО?

Поскольку в настоящее время институт частных управляющих компаний, которые должны составить реальную конкуренцию дирекциям единого заказчика, не получил еще достаточно широкого распространения и выбор у собственников ограничен, на повестку дня выступает вопрос по привлечению ТСЖ к самостоятельному управлению своими домами.

Или товарищество Солянка, Ѕ- В 2003 году в доме по данному адресу был в установленном порядке сформирован кондоминиум. Учитывая неудовлетворительное состояние здания, ТСЖ обратилось к мэру Москвы Ю. М. Лужкову с предложением о поэтапном комплексном проведении ремонтно-реставрационных работ дома без отселения жителей за счет собственных средств и привлеченного соинвестора, готового в полном объеме профинансировать указанные работы. Решение ТСЖ Солянка, 1/2 1 было принято в соответствии с жилищным законодательством большинством голосов собственников помещений. Инициативу поддержали мэр и префектура ЦАО.

В пример можно привести ТСЖ Брюсов переулок, 2/14 10 (Пресненский район). Его деятельность позволила не только улучшить состояние дома, но и провести реконструкцию близлежащих строений в рамках единой архитектурной концепции.

В июле прошлого года на семинаре по жилищному самоуправлению председатели ТСЖ выразили желание объединиться и создать некоммерческую общественную организацию Клуб ТСЖ ЦАО с целью укрепления корпоративного духа и поднятия престижа жилищного самоуправления. Инициаторы планируют учредить печатный орган клуба информационно-аналитическую газету, которая станет уделять большое внимание деятельности объединений собственников.

И такие примеры не единичны.

 Самостоятельное управление жилыми домами дело новое для большинства наших граждан. Какие проблемы могут, на ваш взгляд, возникнуть в связи с реализацией жилищной реформы?

Я считаю, эта инициатива заслуживает внимания. На мой взгляд, работая с клубом, мы сможем вести постоянный диалог с объединениями жителей и наиболее активной частью населения. Наконец, клуб способен стать дополнительным механизмом взаимодействия объединений жителей с властью, инструментом влияния общественного мнения на принятие решений окружной власти, общественной экспертизой решений в сфере жилищного самоуправления.

Одной из главных может оказаться проблема выбора собственниками управляющей организации. При отсутствии полноценного рынка частных управляющих компаний сделать это довольно сложно. Поэтому целесообразно подготовить перечень положительно зарекомендовавших себя фирм, который послужил бы некоторым ориентиром, особенно при повторном выборе управляющей компании, если первоначальный себя не оправдал.

Возникновения конфликтов в этой сфере, по всей видимости, нам не избежать, поэтому важно своевременно выявить наиболее типичные проблемы и найти способы их решения.

В соответствии с действующим законодательством органы местного самоуправления должны в этом случае провести конкурс, по его итогам определить управляющую компанию, а затем уведомить всех собственников помещений о результатах, а также об условиях договора управления домом.

Другой проблемой я вижу то, что собственники, самостоятельно определившиеся со способом управления, не составят большинство. Причины могут быть разными психологическими, экономическими, чисто техническими Например, часть граждан готова принять решение о способе управления имуществом, но общее собрание собственников не состоялось или не хватило голосов для кворума.

Таким образом, в отношении значительной части жилищного фонда идея самоуправления, заложенная в нормах ЖК РФ, может остаться нереализованной. В данной ситуации от исполнительных органов требуется проведение ряда мероприятий, направленных на популяризацию проводимой государством политики.

Согласно статье 445 ГК РФ в случае отказа собственников заключить договор, несогласия с его условиями или игнорирования договора возникающие разногласия рассматриваются в судебном порядке. Возникновение подобных конфликтов вполне прогнозируемо, если учесть, что те же собственники прежде не исполнили свою обязанность по определению способа управления своим имуществом.

В связи с этим не исключено возникновение коллизий при принятии решений об условиях управления, обслуживания дома и о соответствующих тарифах. Согласно законодательству решения собрания собственников помещений, органов управления ТСЖ в части определения расходов на содержание общего имущества не могут иметь обязательной силы для бюджета. Наоборот, бюджет вправе предусмотреть расходы на содержание данного государственного или муниципального имущества, рассчитанные по тарифам, которые отличаются от ставок, утвержденных решением органа управления домом.

В состав имущественных комплексов многоквартирных домов может входить городская или муниципальная собственность.

Для предупреждения подобных недоразумений на уровне округа необходимо разработать систему, позволяющую учитывать в первую очередь мнение собственников помещений.

Таким образом, равные в правах участники жилищных отношений могут самостоятельно друг от друга принимать законные и в тоже время противоречащие друг другу решения.

 Как повлиял новый Жилищный кодекс на организацию работы в округе?

Не менее актуален вопрос обеспечения прав потребителей услуг управляющих организаций и поставщиков коммунальных услуг. Во избежание конфликтов представляется целесообразным создать реестр добросовестных и недобросовестных управляющих и подрядных организаций ЦАО. В решении данных вопросов может помочь применение механизмов общественных рекомендаций, экспертизы и аккредитации управляющих и подрядных организаций, а также прямой диалог и взаимодействие с представителями всех форм объединений граждан.

Экспозиция, прошедшая с 25 по 27 января 2006 года в Гостином Дворе, позволила познакомиться с лучшим опытом подземного строительства, накопленным в крупнейших мегаполисах мира. Участки для коммерческого строительства там традиционно в дефиците как и в Москве: на тысячу жителей в нашем городе приходится менее 100 квадратных метров торговых площадей (для сравнения в среднем по Европе в четыре раза больше). Надо сказать, что проектами коммерческой недвижимости в российской столице заинтересовались крупные инвесторы, готовые к масштабным вложениям. Их привлекают прежде всего большие площадки в центре города, поскольку именно там торговые объекты могут гарантировать стабильный доход. Власти со своей стороны стремятся за счет таких финансовых вливаний улучшить московскую инфраструктуру. Поэтому в последнее время на инвесторов возлагают обязанности, связанные со строительством автомобильных развязок, дополнительных путепроводов и тоннелей.

Новый Жилищный кодекс вводит новые принципы управления многоквартирными домами, при которых решающее слово принадлежит собственникам помещений. На общем собрании они должны выбрать форму управления: создав ТСЖ, они вправе решить управлять домом своими силами или пригласить профессионалов. По сути, речь идет о постепенном переходе от государственной формы управления многоквартирными домами к частным управляющим компаниям, полноценный рынок которых, как мы уже говорили, в настоящее время в городе еще не создан. Отсюда следует основная задача текущего момента не разрушить, не обвалить действующую систему управления жилищным фондом, а идти по пути создания условий для поэтапного перехода к профессиональному управлению объектами недвижимости с привлечением частных управляющих компаний.
Тема строительства под землей для Москвы не нова. Освоение этого пространства началось еще в 30‑е годы прошлого столетия при закладке метрополитена. Сегодня внимание созидателей вновь приковано к данному вопросу, поскольку он дает простор для творчества и позволяет пополнить инфраструктуру новыми объектами, такое мнение выразил столичный мэр Юрий Лужков в приветственной речи на открытии III Международной специализированной выставки Подземный город.

Сегодня Москва средоточие подземного строительства: здесь возводят транспортные развязки, подземные паркинги и торговые центры, прокладывают линии метрополитена, тоннели, сотни километров инженерных коммуникаций. В качестве свежих примеров можно привести появление крупнейшего в Европе Лефортовского автодорожного тоннеля, торгово‑рекреационного центра Охотный Ряд, десятиэтажного паркинга около станции метро ВДНХ, транспортного подземного комплекса в Москве‑сити, вокзала в аэропорту Внуково. Эти сооружения свидетельствуют о высоком уровне развития в городе инженерного проектирования и технологий. Новые объемно-планировочные решения использованы при продолжающемся ныне строительстве Краснопресненского проспекта, особенностью подземной части которого являются расположенные в одном тоннеле автомагистраль и линия метрополитена.

Перспективность подземного строительства поняли многие руководители крупных компаний, выбравшие это направление деятельности в качестве основного. Так, участниками выставки стали 137 организаций: Мосметрострой, Ингеоком, Система Галс, Новое кольцо Москвы, Wirth (Германия), Casagranda (Италия). Были широко представлены научные и проектные институты: Метрорипротранс, НИИ-Мосстрой, Канаслстройпроект, МНИИТЭП и др. Общая площадь экспозиции составила 1700 кв. м.

Потенциал такого рода строительства, несомненно, велик. Как заявил Юрий Лужков, в ближайшее время будет реализовано еще несколько проектов, в том числе на уровне минус первый этаж возведут как минимум два торговых комплекса: на Павелецкой и Пушкинской площадях.

И, конечно, возведение каждого крупного объекта в столице предусматривает активное освоение подземного пространства с помощью сложной, иногда уникальной техники. Специалисты считают, что качество строительства в Москве изменилось после сооружения подземного торгового комплекса Охотный Ряд: именно он стал отправной точкой для использования самых передовых методов и технологий. Сегодня эти способы позволяют заложить фундамент нового дома рядом с основанием исторического здания или углубить уже существующее на один-два этажа (а подземную часть Большого театра сделать вообще пятиэтажной).

Данный вид строительства для нас также не нов: в послевоенные годы было создано семь первых высоток, ставших символами столицы. Сегодня, через 40 лет, москвичи вспомнили эту практику, поняв, однако, что она нуждается в модернизации и усовершенствовании. Специалистами поднят вопрос подготовки современной отечественной нормативной базы проектирования многоэтажных домов, для чего необходимо использовать зарубежный опыт. Отметим, что правительством города уже утверждены две части нормативов, разработанных для высотного строительства, которые, впрочем, пока носят временный характер. Кроме того, одной из наиболее актуальных задач является разработка отечественных технологий по обслуживанию многоэтажных зданий, а также обучение специалистов, которые будут осваивать сложное оборудование. Поэтому к реализации высотных проектов запланировано привлекать представителей зарубежных архитектурно‑строительных компаний.

Современные условия развития города требуют не только освоения подземного пространства, но и возведения многоэтажных зданий. Неслучайно одним из разделов выставки стала тема высотного домостроения, также вызвавшая интерес у специалистов и общественности. Ведь это то, чем мегаполис не может не воспользоваться. В Америке, Западной Европе, Юго-Восточной Азии и арабских странах небоскребы уже давно стали неотъемлемой деталью городского пейзажа, сегодня черед России. Практика показала, что в условиях дефицита земли в Москве целесообразно возводить здания высотой в 30 50 этажей. К тому же это продиктовано соображениями престижа и позволяет придать городу современный архитектурный облик.

Раздел Высотное домостроение позволил осветить все аспекты возведения современных зданий повышенной этажности, особенности объемно-планировочных и конструктивных решений, технологий и материалов, провести круглые столы с привлечением иностранных специалистов. На стендах экспозиции можно было ознакомиться с проектами объектов в макетах и планах. Создатели мероприятия организовали специальные экскурсии, в ходе которых всем желающим были показаны наиболее значимые работы компании Светосервис по архитектурному освещению Москвы, а также продемонстрировано бессветофорное движение по Третьему транспортному кольцу.

В целях реализации идеи о современных столичных высотках была разработана городская комплексная инвестиционная программа Новое кольцо Москвы. Согласно ей к 2012 году в городе появится около 60 небоскребов. Сейчас работа в полном разгаре: в 2006 году на аукцион выставлено 13 площадок, а в 2007‑м будет продано 15 участков. Уже построено несколько многоэтажных зданий: крупнейший в Европе комплекс Триумф-палас, Алые паруса, Воробьевы горы и др. Возведенные объекты попадают в поле исследований и мониторинга городских властей и специалистов подобного строительства, и уже сегодня им есть чем поделится с коллегами.

Освоение нового пространства это веление времени, обусловленное социальными и экономическими факторами.

Особо отмечены на выставке достижения отечественной науки в разработке тоннелепроходческих технологий. В настоящее время удалось создать целый ряд прорывных методик (микро- и макротоннелестроение), которые позволили подняться на более высокий уровень по сравнению с советскими временами. Например, появились комплексы, которые помогают прокладывать тоннели большого диаметра, как, скажем, Лефортовский диаметром более 17 метров. При его сооружении была применена высокая технология, не требующая участия людей, все операции автоматизированы. Еще один пример бестраншейная прокладка коммуникаций, позволяющая провести трубы глубоко под землей на значительное расстояние, не мешая нормальной жизни города (без разрытых ям и гор мусора).

Первое в 2006 году заседание Международного ипотечного клуба (МИК) началось с вопроса, как продавать ипотеку. Он стал актуальным в связи с тем, что существенного роста ипотечных сделок в 2005 году не произошло, а в отдельных случаях их количество даже уменьшилось. Над причинами создавшейся ситуации и дальнейшими перспективами ипотечного рынка размышляли участники 20‑го заседания МИК.

Благодаря строительству высотных и подземных сооружений сегодня может быть максимально эффективно использована большая часть городской среды. За рубежом возведением подобных объектов занимаются с 20‑х годов XX века, а в России данный процесс только набирает ход. Именно поэтому проведение выставки Подземный город столь актуально сегодня. Несомненно, она привлекла внимание руководителей федеральных и муниципальных образований, ведущих отечественных и зарубежных компаний, специализирующихся на строительстве такого рода сооружений, производителей и поставщиков оборудования и технологий, инвесторов, научно-исследовательских и проектных организаций.

Известно, что досрочное погашение кредита банками не приветствуется. Как правило, во многих странах полностью погасить долг заемщик может лишь спустя несколько лет. Московские банки готовы вообще отказаться от моратория на погашение кредита. Это означает, что человек, взявший ипотечный кредит, может рассчитаться за него уже на следующий день.

Банков больше, кредитов меньше

С оценкой ипотеки на столичном рынке в 2005 году выступила вице-президент МИК, генеральный директор АН Лаурел Ирина Радченко. По ее словам, по ряду показателей наш рынок обошел устоявшиеся рынки ипотеки западных стран. В частности, если в Италии банк рассматривает заявки на предоставление кредита в среднем два месяца, то у нас уже отмечаются случаи, когда процесс занимает всего несколько часов.

Столичный рынок ипотеки становится все более привлекательным для кредитных организаций. По статистике каждый месяц на рынок недвижимости выходит один новый банк. Но, несмотря на все эти положительные моменты, есть факты, вызывающие у профессионалов беспокойство.

Конечно, в Америке процентные ставки за использование кредита существенно ниже московских всего 3,5 против наших 12 %, но американская недвижимость не растет в цене так стремительно, как российская. А значит, наш заемщик оказывается в более выгодном положении.

На растущем рынке рассмотрение кредитной заявки должно происходить быстрее, считает директор центра ипотечных программ компании Миэль-Недвижимость Елена Панова. Иначе клиент просто не успевает воспользоваться кредитом.

Число ипотечных сделок снизилось, это отмечают многие риелторские компании, да и сами банки. В качестве основной причины Ирина Радченко назвала все тот же рост цен на недвижимость, опережающий рост доходов граждан. Когда человек обращается в банк, то предполагает купить квартиру за одну сумму, но, получив через 1,5 месяца кредит, обнаруживает, что цена квартиры выросла.

Выигрывает лучший сервис

На московском рынке жилья действуют уже 59 банков, конкуренция между которыми растет. Но, по мнению риелторов, выигрывает не тот банк, который располагает самым длинным перечнем ипотечных продуктов, а тот, что может предложить клиенту качественное обслуживание.

Наиболее эффективными для продвижения ипотеки, по мнению Ирины Радченко, могут стать совместные проекты банков, страховых компаний, ипотечных брокеров, оценщиков, а также использование современных технологий продаж. На одной из них остановилась Алла Цытович, региональный директор банка Дельта-Кредит.

Продажа банковских продуктов подчиняется тем же законам, что продажа любого товара, говорит Алла Цытович. Если выложить перед клиентом 25 вариантов ипотечных кредитов, то можно просто запутать его. В процессе продажи есть несколько этапов, каждый из которых надо пройти. Этап постклиентского обслуживания не менее важен, чем впечатление от первой встречи. Вероятно, успех нашего эксперимента в том, что в него включились специалисты, ранее работавшие в страховом бизнесе, который по сравнению с банковским более трудоемкий. Новые технологии в обслуживании клиентов позволили повысить производительность труда с 8 10 до 35 кредитов в месяц.

Банк Дельта-Кредит первым вышел на московский ипотечный рынок и долго удерживал здесь лидерство. Сегодня банк делает ставку на качественный сервис.

На расширение сети контактов с риелторскими агентствами направлена политика еще одного крупного столичного банка Райффайзенбанка. По мнению Марии Воелкиной, начальника отдела развития ипотеки, именно комплексность мер и совместная работа с партнерами по рынку помогут достичь эффективных продаж.

По словам А. Цытович, существенную помощь банку в проведении ипотечных сделок оказывают риелторы. По статистике банка Дельта-Кредит, сделки, которыми занимаются специалисты недвижимости, успешно завершаются в два раза чаще, чем у клиентов, решающих все вопросы самостоятельно. Оптимальный вариант, когда риелторскую компанию рекомендует сам банк. Как правило, партнерские отношения банка и агентства недвижимости позволяют отработать мельчайшие детали всех процедур покупки квартиры в кредит, а значит, ускорить весь процесс.

Не секрет, что подход банков к заемщикам с белыми (документально подтвержденные) и серыми доходами разный.

О субъективных параметрах банковских продуктов говорил директор Школы ипотечного брокера Алексей Теребков, еще раз подчеркнув, что именно они играют решающую роль при выборе клиентом ипотечного продукта.

Сокращению сроков оформления заявки на получение кредита и успешности проведения сделки способствует правильный выбор страховой компании, что возможно, если банк работает с несколькими страховыми партнерами. На данный момент сложилась ситуация, когда покупаемая с помощью ипотечного кредита квартира может устраивать одну страховую компанию и абсолютно не устраивать другую, сказал А. Теребков. Если у заемщика нет выбора, он зачастую лишается возможности приобрести объект.

Белым заемщикам не только оказывается явное предпочтение они могут получить кредит на более выгодных условиях, чем граждане, получающие зарплату в конверте. По мнению А. Теребкова, пора унифицировать сервис для этих категорий заемщиков, тем более что граждане с официально не подтвержденными доходами составляют 80 % от общего числа заемщиков.

В 2008 году начнется эксперимент по отработке механизма военной ипотеки. Объем эксперимента составит порядка 500 600 тыс. человек, входящих и выходящих из системы, отметил представитель Минобороны.
Для успешного проведения эксперимента важно учесть все параметры программы обеспечения военных жильем. Пока недостаточно оснований полагать, что программа будет работать в реальных условиях рынка, так как доход военнослужащего и размер государственных субсидий слишком малы.

Ипотека для военных

Противоречивые мнения вызвала тема военной ипотеки, о которой рассказал начальник отдела накопительной ипотечной системы Министерства обороны РФ С. М. Усачев. Заинтересованы ли будут банки заниматься такими заемщиками?
Г-н Усачев отметил, что в полную силу военная ипотека начнет работать с 2008 года, когда получат ипотечные кредиты те военнослужащие, которые открыли личные счета в 2005 году. Согласно законодательству кредит выдается после трех лет накопления средств, поступающих на персональный счет.

Поводом для дискуссии послужило выступление заместителя генерального директора Межрегионального ипотечного агентства Сергея Журавлева, который представил проект ООО Деловая Россия.

Ипотека или аренда

Бытует мнение, что ипотека не развивается у нас потому, что российскому человеку гораздо привычнее снимать квартиру. И так ли уж плоха аренда? Этот неожиданный вопрос обсуждали участники Международного ипотечного клуба.

Уже сегодня собственники недвижимости составляют около 70 % населения страны. Однако квартира или дом не только капитал, но и бремя, после повышения налога на недвижимость многие граждане почувствуют это. Кроме того, собственность делает людей менее мобильными, что мешает трудовой миграции, хорошо развитой в большинстве западных стран, где 50 % жилья арендуют.

России нужны экстраординарные усилия, чтобы решить жилищную проблему граждан, отметил Сергей Журавлев. Но для этого следует больше внимания уделить развитию аренды на базе доходных домов.

Лизинг коммерческой недвижимости

Заключительной темой заседания клуба стали вопросы кредитования, лизинга, рефинансирования и юридического сопровождения сделок по коммерческой недвижимости, которые подготовили ведущие западные компании. Вопросы рефинансирования коммерческой недвижимости осветил заместитель директора инвестиционного отдела компании Colliers International Азамат Кумыков, остановившись на механизмах привлечения средств под залог коммерческой недвижимости и назвав ведущих банковских игроков этого рынка. О лизинге как о прогрессивной форме кредитования коммерческой недвижимости, о налоговых льготах и преимуществах лизинговой сделки перед ипотечной сообщила директор компании MainDecision Светлана Сидоренко. На юридические вопросы участников заседания клуба ответила Елена Вухка, юрист немецкой компании Нёрр Штифенхофер Лутц.
В США эта задачу решается с помощью мультилистинговой системы (МЛС). В России вся информация о продаже недвижимости концентрируется в специализированных базах данных. Об отечественных особенностях сбора информации о недвижимости мы беседуем с руководителем Информационно-аналитического центра РИЭЛТОР Денисом Краснолуцким.

Аренда имеет свои преимущества при решении задачи обеспечения граждан жильем. Для молодой семьи в ряде случаев выгоднее снимать квартиру, а не покупать ее в кредит. Арендные ставки растут гораздо медленнее, чем стоимость жилья. Рынок аренды востребован и ждет своего законодательного урегулирования.

- Отношения между участниками МЛС регулируются законом. По правилам Национальной ассоциации риэлторов (НАР) риэлтор, использующий МЛС, обязан делиться комиссионными с риэлтором другой стороны сделки, должен отвечать за корректность информации об объекте, выставленном в МЛС и так далее. В противном случае его исключат из НАР и лишат лицензии. По закону США занятие риэлторской деятельностью без лицензии - уголовно наказуемо, это синоним мошенничества.

- Чем российские информационные системы, такие как Риэлтор, отличаются от МЛС?

- И как же риэлторам потом ориентироваться в этом потоке информации?

В России отношения между участниками информационных систем регулируются только Законом о защите прав потребителей - мы отгружаем информацию, клиент (риэлтор) ее принимает. С оговоркой, что информационная система не несет ответственности за публикуемые данные. Потому что публиковать в нашей стране можно все что угодно. В газетах, журналах, на сайтах, в списках эксклюзивов агентств, на так называемых порталах по недвижимости. По закону. Кстати, перечисленные средства массовой информации и ресурсы - основные источники данных для наших систем. Каждый день только в Москве публикуется более 12 000 объявлений о продаже жилья.

После сбора данных через различные конверторы в единую базу начинается процесс фильтрации, при котором удаляются дубли. Потому что 70% информации повторяется в разных источниках. Иногда одна и та же квартира не то, что рекламируется в разных изданиях - она продаваться может разными риэлторами (или риэлтором и хозяином) - это уже не дубль, и такая информация записывается в историю рекламы объекта.

- На это есть мы! Мы собираем всю информацию и сливаем ее в нашу исходную базу. Таким образом, решается проблема разноообразия источников информации - у нас их на сегодня около 30 Заодно все данные приводим к единому формату. Это наша работа, наша миссия - сбор, обработка и публикация всей информации с предложениями жилья в Москве и Подмосковье.

Кстати, в наших базах данных есть и эксклюзив. Я говорю о тех объявлениях КДО, которые еще не опубликованы в самой газете. Это каждый день более 300 абсолютно новых, нигде не рекламировавшихся ранее квартир и комнат в Москве и Подмосковье.

Отфильтрованная информация может стать кристально чистым источником данных. Но для этого уже необходим риэлторский интеллект. Мы даем весь возможный инструментарий для очистки от мусора - поиск по дате первой публикации (неликвидные объекты подолгу висят в базах), ориентиры в виде статистики средней цены (от ловушек-лохотронов). Есть кнопка только новые - чтобы видеть только самые свежие предложения.

- В этом году вам исполняется 10 лет. Готовится ли у вас что-то настолько технологически продвинутое, что конкуренты вновь останутся далеко позади?

Убедиться в преимуществах работы именно с нашей базой можно, взяв в руки один из наших пяти увесистых бюллетеней, поработав с базой в электронном виде в системе Риэлтор или на сайте realtor.kdo.ru. Вся информация обновляется ежедневно.



Главная --> Публикации