Главная --> Публикации --> Домики в горах Мэрию построят без тендер-н Впервые на аренде Торговые помещения строят на любой вкус Фас заступилась за пик

Около 40-45% покупателей жилья в столице - из других регионов, заявил первый замруководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Эдуард Якушенко. Это не значит, что они тут же переезжают в столицу жить. Для многих жилье в столице просто вложение денег, - добавил чиновник. - И дома годами могут простаивать пустыми. В оставшиеся 60-55% включены все жители Московского региона.

Половина покупателей столичных квартир - жители регионов и иностранцы.

В ближайшее время столичные чиновники намерены несколько изменить это соотношение. По словам начальника отдела формирования жилищных программ департамента жилищной политики столицы Евгения Евстигнеева, сегодня разрабатывается схема, по которой город будет продавать квартиры, полученные от застройщиков, коренным москвичам (не очередникам), прожившим в столице более 10 лет, по цене ниже рыночной.

По данным аналитического отдела компании Бюро недвижимости Агент 002, приезжих покупателей - около 42%, на москвичей приходится 35-36%, а доля жителей Московской области - около 20%. Плановые объемы жилищного строительства в Москве составляют около 5 млн. кв. метров в год, из них около 20-30% уходит на социальные программы столичного правительства. Исходя из средней площади квартиры в 60 кв. метров можно рассчитать, что в Москве ежегодно строится 60-70 тыс. коммерческих квартир, из которых москвичи приобретают не более 25 тыс.

Наиболее активная категория приезжих покупателей - жители богатых добывающих и промышленных регионов. Среди них лидируют нефтяники Тюменской области, также можно выделить Свердловскую область, Новосибирск, Кировскую область, Кузбасс, Самарскую область. В последнее время к ним добавились жители Санкт-Петербурга и некоторых индустриальных областей, располагающихся вокруг Москвы, - например, Ивановской и Тульской. Около трети всех приезжих покупателей недвижимости - граждане как ближнего, так и дальнего зарубежья. Общее число иностранных граждан, впервые приезжающих в столицу, аналитики Penny Lane Realty оценивают в 3000 человек ежегодно. Лидируют здесь США, Великобритания, Германия и Франция. Конечно, большинство иностранных граждан предпочитают арендовать апартаменты, но часть, оценив инвестиционную привлекательность московской недвижимости, приобретают ее в собственность. При этом стоит заметить, что жителей Европы и США не смущает рост цен даже на 20%.

Дело в том, что иногородний спрос сильно влияет на рынок московского жилья. По наблюдениям риелторских компаний, приезжие скупают либо дешевое типовое жилье, либо дорогие элитные квартиры в центре столицы. Соответственно, именно здесь наблюдается рост цен, который многим москвичам кажется непомерным.

О строительстве микрорайона около станции метро Авиамоторная, Бизнесу рассказал гендиректор Первой управляющей компании Александр Уланов. По его словам, в рамках реализации проекта на участке 9 га предусматривается строительство более 400 тыс. кв. м жилых и административных зданий, в том числе нового корпуса института. Столичные власти одобрили строительство на территории предприятия еще в апреле прошлого года, выпустив соответствующее постановление. Согласно документу, участок 9 га находится в собственности МНИИПА с ноября 2003 года. Институт использует излишки территории для того, чтобы изыскать средства для своей реконструкции,- пояснил Уланов.

А пока программа продажи жилья коренным москвичам по сниженным ценам в стадии разработки, жители столицы переселяются в ближнее Подмосковье, и с каждым годом все активней. По данным компании Новая площадь, в 2000 году москвичи составляли около 25% от общего числа покупателей подмосковных квартир, в прошлом году эта доля выросла до 45%, а в нынешнем обещает дойти до 50%.
Микрорайон бизнес-класса площадью более 400 тыс. кв. м появится на земле Московского научно-исследовательского института приборной автоматики (МНИИПА). Девелопером выступает Первая управляющая компания, а площади будут распределены между городом, инвестором и институтом, который не станет выводиться с застраиваемой территории. Более того, рядом с жилыми домами инвестор построит для НИИ новый административно-лабораторный корпус площадью 68,5 тыс. кв. м. Заявленный объем инвестиций составляет $200 млн, однако, по словам экспертов рынка, он может превысить и $300 млн.

Реализация проекта будет осуществляться за счет оборотных средств компании и института. Кроме того, мы ведем переговоры с Внешторгбанком о возможном кредитовании,- рассказал Александр Уланов. По его словам, общий объем инвестиций составит $200 млн.

В МНИИПА детали проекта комментировать отказались. Однако в пресс-службе Первой управляющей компании рассказали, что предварительный план застройки предусматривает жилой комплекс площадью более 200 тыс. кв. м, новый административно-лабораторный корпус института (68,5 тыс. кв. м) и многофункциональное здание площадью 35,7 тыс. кв. м. Строительство микрорайона запланировано на второй квартал 2007-го - ноябрь 2009 года. В результате в собственность инвестора перейдет 100% жилых площадей и многофункциональный центр, городу, в свою очередь, перейдут нежилые объекты инфраструктуры.

Правительство утвердило положение, согласно которому помещение признается жилым или непригодным для проживания, а многоквартирный дом - аварийным и подлежащим сносу. Сегодня этот важный документ публикует Российская газета.

Однако, по мнению экспертов, сумма значительно занижена. Себестоимость строительства жилых площадей бизнес-класса составляет $700, нежилых $100 Таким образом, речь идет о $240-270 млн без учета строительства объектов инфраструктуры,- отмечает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации Инком-недвижимость Сергей Елисеев. Квартиры такого класса будут реализовываться по цене от $2 тыс. за квадратный метр. А офисные и торговые площади в этом районе пользуются высоким спросом,- подчеркивает Елисеев. По словам руководителя аналитического отдела компании Новая площадь Дмитрия Попова, несмотря на высокую стоимость, проект будет успешен. Кроме того, микрорайон построят недалеко от центра города, что также благоприятно скажется на его реализации,- резюмирует Попов.

Но это в теории. Потому что на практике до сих пор по-прежнему не было единого федерального документа, который бы детализировал эти нормы Жилищного кодекса.

Документ, прямо скажем, долгожданный. И вот почему. Новый Жилищный кодекс подарил жильцам-собственникам дополнительные права. В частности, сегодня им легче защищать свои интересы, если городские власти, к примеру, соберутся снести их дом. Они даже могут самостоятельно найти инвестора, готового их расселить, чтобы вместо старого ветхого здания построить на освободившейся территории что-нибудь новое.

С другой стороны, прекрасно известно, что тем же властям крайне интересно иногда, чтобы старый, но крепкий еще дом оказался (на бумаге, конечно) в аварийном состоянии. Например, если этот дом находится в центре города или просто престижном, дорогом районе. Тогда жильцов подальше, а дом - инвестору под реконструкцию, а то и снос.

А в регионах, понятно, вся нормативная база, имеющая отношение к ветхому, аварийному и подлежащему сносу жилью (как, впрочем, и нежилым зданиям) прозрачностью не отличалась. Ведь, с одной стороны, муниципалитетам было невыгодно, чтобы признать помещение нежилым, а дом, идущий под снос, было легко и просто. Потому что в этом случае нужно переселять жильцов, предоставлять им новые квартиры.

Для того чтобы местная власть не занималась самодеятельностью, авторы нового жилищного законодательства предусмотрели, чтобы документ, в котором будет прописан порядок признания жилья годным или негодным для нормального пребывания жильцов, должен быть установлен на уровне федерального законодательства. Теперь такое положение появилось.

Конфликтам такого рода несть числа. Судебным процессам, соответственно, тоже. Но в выигрыше, как правило, оставались все-таки городские власти - зря, что ли, мутили с нормативной базой?

Детально составлен и раздел, в котором прописаны основания для признания помещения негодным для проживания или дома аварийным и подлежащим сносу. Правда, в этой части с четкими параметрами посложнее. И у властей и жильцов, к примеру, могут быть совершенно разные точки зрения на то: достиг физический износ здания недопустимого уровня надежности или нет.

Некоторые требования в документе прописаны весьма конкретно: например, требование, чтобы при нормальной эксплуатации дома в холодное время года влажность в квартирах и коридорах не превышала 60 процентов, а температура отапливаемых помещений - не ниже 18 градусов. Чтобы дом был защищен от подтопления.

Впрочем, как и обещал Жилищный кодекс, любое решение можно обжаловать в суде. Ну а достаточно ли детально и скрупулезно написано положение, чтобы на него можно было уверенно опереться при разрешении конфликтных ситуаций, выяснится уже довольно скоро.
Эстония та же Финляндия, только намного дешевле. Такого мнения придерживаются россияне, которые постоянно ездят на отдых в Прибалтику. Финны и шведы по дешевке уже скупили весь остров Сааремаа и все побережье в Пярну, сетовал таксист, который вез нас с таллиннского вокзала в отель на побережье. Но в последнее время к эстонской недвижимости стали присматриваться и россияне. И дело не только в дешевизне. Эстония это та заграница, где, с одной стороны, понимаешь, что ты в Европе, а с другой легко можешь общаться с местными жителями на родном русском языке. К тому же лучшего места для тихого, уединенного отдыха не найти во всем Старом Свете.

Впрочем, в таких вопросах решающим остается порядок принятия подобных решений. А порядок этот, согласно документу, предусматривает создание комиссии на основании заявления собственника помещения или нанимателя, равно как и органов госконтроля. Главное, что даже коллегиальное решение должно быть подтверждено экспертными заключениями, чтобы обеспечить его максимальную объективность. И уже на основании выводов комиссии органы исполнительной власти региона или муниципалитет решают, считать помещение пригодным для жилья или нет.

Спрос на прибалтийскую и, в частности, на эстонскую недвижимость растет с каждым месяцем. Среди покупателей, помимо финнов и шведов, увеличивается процент наших соотечественников. На то есть объективные причины.

Чем манит Балтика

Еще один неоспоримый плюс привлекательное местоположение Эстонии и прекрасное транспортное сообщение с Россией. 4 часа от Петербурга и 10 часов от Москвы делают минимальными затраты на поездки и позволяют использовать эстонский дом как постоянное место семейного отдыха на выходные, праздники или отпуск. Поэтому россияне в основном покупают землю, коттеджи или небольшие усадьбы.

Во-первых, приобретая недвижимость в Эстонии, вы получаете мультивизу. А так как с 2004 года страна полноправный член Евросоюза, это дает возможность беспрепятственно передвигаться в шенгенском пространстве. Во-вторых, покупка квартиры или дома в Эстонии очень выгодные инвестиции: опять же после вступления в ЕС стоимость объектов недвижимости стремительно растет. Правда, эксперты прогнозируют, что в 2006 году рост цен немного замедлится. Тем не менее те, кто покупает недвижимость в Эстонии, ценят эту страну прежде всего за стабильность, спокойствие, хорошие дороги и относительную дешевизну жизни. Наконец, в-третьих, вы реально получаете то, о чем многие только мечтают, собственное домовладение в приморском европейском городе, если речь идет о Таллинне, или курортном месте, если это Пярну, Хаапсалу или Сааремаа с отличной экологией и многовековой культурой и историей.

Одна из особенностей местного рынка недвижимости в том, что на нем на равных с риэлторскими агентствами трудятся и частно практикующие маклеры. Последние в обязательном порядке должны иметь лицензию. Фирмы и маклеры зачастую сотрудничают друг с другом. Распространен вариант сделки, когда клиент продает свою квартиру через маклера, найденного по рекомендации друзей или знакомых, а новое жилье приобретает через агентство. Здесь все просто: маклеры работают оперативнее (да и сторговаться с ними легче), но фирма все-таки надежнее. Кроме того, она обычно берет на себя оформление всех документов. За свои услуги эстонские риэлторы берут немного. Размер вознаграждения напрямую зависит от стоимости жилья, но в среднем не превышает 5%.

Национальные особенности рынка

Нотариус главное скрепляющее звено всех сделок с недвижимостью на эстонском рынке, и в этом также его особенность. Все нотариальные услуги оказываются только по предварительной записи. Как правило, срок ожидания приема от двух недель до месяца, никаких консультаций по телефону и никаких срочных услуг. Работы тамошним нотариусам хватает. Дело в том, что в Эстонии принята так называемая континентальная система когда функции нотариуса и юриста выполняет один человек. Там нотариус заверяет не подписи клиентов, а сами документы, отвечая за законное и юридически грамотное оформление всех бумаг. Понятно, что, прежде чем поставить свою подпись на бумагах, нотариус тщательно проверяет заверяемые им соглашения.

После того как квартира подобрана, с клиентом заключается предварительный договор, затем продавец получает аванс 10% от стоимости объекта, и наконец, нотариус составляет основной договор. В течение 15 дней он обязан сообщить о сделке в Кадастровый регистр зданий, куда поступают сведения обо всех собственниках.

Хуторская Истляндия

Естественно, что услуги юридически подкованного нотариуса стоят денег. В среднем это около 300- 350 евро, и обычно они делятся пополам между покупателем и продавцом.

Участок земли с небольшим домиком без претензий, но со всеми городскими коммуникациями, электроотоплением и камином, стеклопакетами и паркетом может стоить по-разному. Все зависит от того, где расположен этот участок. В лесных окрестностях Таллинна (в районах Кайла Валд, Лауласмаа), где в советские времена селилась партийная элита и где с тех времен сохранились элитные дачные поселки и санатории, перестроенные сегодня в SPA-отели, идет активное строительство, а потому землю дешевле чем по 1,3 1,5 тыс. евро за сотку уже не купить. Участки площадью 10 15 соток под жилое строительство и со всеми подведенными коммуникациями в 30-километровой зоне от Таллинна продаются по 18 23 тыс. евро и выше. А в каком-нибудь отдаленном уезде можно найти большой хутор за смешные деньги. В глухом лесу, например, участок в 17 гектаров продается за 78 тыс. евро.

Так называлась Эстония до революции 1917 года, а ее столица не Таллинном, а Ревелем. Сегодня это страна с высоким уровнем урбанизации: почти 70% населения здесь проживают в городах (их 26) и поселках городского типа. Но хуторской образ жизни весьма популярен.

Город-порт ждет москвичей

Наиболее популярное жилье в современной Эстонии особняки. Разброс цен на них весьма значителен. К примеру, в центре Таллинна есть дома, которые стоят и 1,5 млн. евро, и 2 млн. евро. Это история, которая всегда и везде очень дорога. В ближайших пригородах столицы 1 кв. метр стоит от 400 до 750 евро и выше. Двухэтажный кирпичный особняк в охраняемом поселке и в престижном районе обойдется в 330 тыс. евро. Отдельные виллы постройки конца 80-х начала 90-х годов площадью 200 250 кв. метров в менее престижных районах стоят где-то 144 180 тыс. евро.

На узких, извилистых улочках Тоомпеа (Старого Таллинна) пахнет корицей, сахарным миндалем и свежесваренным кофе. А зимой сказочно вкусным глинтвейном, какого в Москве нигде не попробуешь ни за какие деньги. А чем ближе к порту тем сильнее запах моря. Море и Вышгород два основных центра притяжения тех, кто решил присмотреться к местной недвижимости. Квартиры с видом на Балтику и средневековые башни по определению самые дорогие: от 1,5 1,8 тыс. евро за квадрат. Так, 3-комнатная квартира площадью 69 кв. метров продается за 127 тыс. евро. В новостройках с видом на море стоимость 1 кв. метра составляет 1,1 1,3 тыс. евро. Трехкомнатная квартира в среднем стоит 80 тыс. евро.

Цены на квартиры в Таллинне составляют примерно 60% от московских. Однокомнатную квартиру на окраине столицы можно купить от 42 тыс. евро, двух-, трехкомнатную от 60 тыс. евро.

Малая Эстония тоже хороша

На стоимость квартир влияет тип дома. В Таллинне сохранились деревянные и каменные здания постройки XVIII XIX веков, возводятся новые дома панельные, кирпичные и монолитные. Самые дешевые квартиры в деревянных домах, построенных в конце XIX века. В зависимости от количества комнат 1 кв. метр в них стоит от 340 до 410 евро. Затем идут каменные постройки, появившиеся еще в XVIIIв. и являющиеся памятниками архитектуры, а потому квартиры в них стоят в два раза дороже от 740 800 евро за 1 кв. метр. Самое же дорогое жилье в новых монолитных и кирпичных домах, где средние цены колеблются от 920 до 1 тыс. евро, а максимальные доходят до 2 3 тыс. за 1 кв. метр.

Весьма популярны квартиры в исконно студенческом городе Тарту, где находится знаменитый университет. Тартуские трешки стоят 50 66 тыс. евро (хотя бывают экземпляры и по 100 с лишним тысяч), двушки 40 47 тыс. евро, однокомнатные 30 тыс. евро.

Из малых городов популярны населенные пункты, расположенные на берегу моря и имеющие статус курортных: Пярну и Хаапсалу. Считается, что жить там спокойно, безопасно и для здоровья полезно. Так, двухкомнатные квартиры в Пярну площадью 40 кв. метров стоят 28, 33, 53 тыс. евро в зависимости от их состояния, близости к морю. Трехкомнатные апартаменты площадью 50 кв. метров продаются за 70 тыс. евро.

Ипотечное кредитование в отличие от нашей страны в Эстонии доступно многим. Их условиям жилищного кредитования можно позавидовать: в среднем 2,5 3,7% годовых, срок займа до 30 лет. Россиянам пока о таком остается лишь мечтать.

Ипотека по-эстонски



Главная --> Публикации